Posredovanje dokumentacije o upravljanju večstanovanjske stavbe + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 08.10.2020 Številka: 07121-1/2020/1796 Kategorije:Pravne podlage, Pridobivanje OP iz zbirk, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Pravne podlage, Pridobivanje OP iz zbirk, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Informacijski pooblaščenec (v nadaljnjem besedilu IP) je prejel vaše zaprosilo za mnenje glede posredovanja dokumentacije o upravljanju večstanovanjske stavbe. Navedli ste, da je vaše podjetje upravljalo stavbo, eno leto nazaj pa so lastniki pogodbo o upravljanju prekinili z odpovednim rokom treh mesece. Trenutno ste v pravdnem sporu s predsednikom nadzornega odbora, ki je zavračal plačilo računov za stroške in rezervni sklad za zadnje štiri mesece upravljanja. Ta isti gospod sedaj zahteva, da mu kot sedanjemu predsedniku nadzornega odbora fizično izročite vso finančno dokumentacijo zadnjih 10 let (vse bančne izpiske, vse dospele in plačane fakture dobaviteljev). Predstavnikom nadzornega odbora ste že pojasnili možnost nemotenega vpogleda v vse te podatke. Na zboru lastnikov so bili lastniki tudi vsakokrat izrecno opozorjeni o možnosti vpogled v poslovanje njihove stavbe in vpogled v porabo sredstev rezervnega sklada. Zanima vas, ali imajo predstavniki lastnikov res pravico zahtevati vašo finančno dokumentacijo. Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z
- členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne
- aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju Splošna uredba o varstvu podatkov),
- točko prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
- členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem. Člani nadzornega odbora lastnikov stanovanj imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravnikom pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. Upravičeni so pridobiti vse podatke, ki jih potrebujejo, da lahko preverijo pravilnost zaračunanih stroškov s strani upravnika. Vse podatke, ki jih pridobijo člani nadzornega odbora za namen nadzora nad delom upravnika, lahko pridobijo tudi vsi ostali etažni lastniki. Upravnik mora upoštevati konkretne okoliščine posameznega primera, ugotoviti, kateri podatki so se upoštevali pri izračunu posameznih stroškov in v kolikšni meri so vplivali na ta izračun, ter skladno s to ugotovitvijo upravičencem posredovati vse potrebne podatke. Posamezne obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja nalaga Stanovanjski zakon v
- členu. Uvodoma pojasnjujemo, da IP kot nadzorni organ daje neobvezna mnenja, pojasnila in stališča o vprašanjih s področja varstva osebnih podatkov, in ne more komentirati izročanja dokumentacije, ki se nanaša na finančno poslovanje vašega podjetja. Informacije o obdelavi osebnih podatkov pri upravljanju večstanovanjskih stavb lahko pridobite v Smernicah za upravnike večstanovanjskih stavb, ki so dostopne na: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf. Za vsako obdelavo osebnih podatkov je treba imeti ustrezno in zakonito pravno podlago. Te so določene v členu 6
(1)Splošne uredbe o varstvu podatkov in so sledeče: privolitev (točka (a)), sklenitev ali izvajanje pogodbe (točka (b)), zakon (točka (c)), zaščita življenjskih interesov posameznika (točka (d)), izvajanje javne naloge (točka (
- e)v zvezi s četrtim odstavkom 9. člena ZVOP-1), zakoniti interesi upravljavca (točka (f)). Razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki večstanovanjskih stavb so urejena v Stanovanjskem zakonu (SZ-1; Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17 in 59/19) in v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13). Upravnik je upravljavec osebnih podatkov, saj je pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom skladno s SZ-1. Za ugotavljanje pravic in dolžnosti nadzornega odbora lastnikov stanovanj je treba upoštevati 39. člen SZ-1, ki določa, da ima, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, nadzorni odbor tri člane, ki nadzorujejo delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravnikom pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. Z vidika varstva osebnih podatkov je nesporno, da sme upravnik posredovati osebne podatke etažnih lastnikov takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom oz. za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1. Pooblastila upravnika določa tudi 118. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20). Določene podatke upravnik sme posredovati etažnim lastnikom, določene podatke celo mora posredovati, a vse je odvisno od tega, za kakšne vrste podatkov gre, s kakšnim namenom jih upravnik hrani in za kakšen namen želi lastnik uporabiti želene podatke. Po mnenju IP lahko vse osebne podatke, ki jih za namen nadzora nad delom upravnika pridobijo člani nadzornega odbora, pridobijo tudi vsi ostali etažni lastniki. Kot je zapisano v mnenju, št. 0712-3/2018/2724 z dne 6. 1. 2019, imajo etažni lastniki pravico vedeti, koliko sredstev je v rezervnem skladu, ker ta sredstva predstavljajo njihovo skupno premoženje. Prav tako imajo pravico vedeti, kdo izmed etažnih lastnikov ni plačeval sredstev v rezervni sklad ter višino in datum zapadlosti dolga, saj posledice neplačevanja nosijo vsi etažni lastniki (npr. oviranje izvedbe del v skladu s sprejetim načrtom vzdrževanja). Prav tako mora upravnik etažnim lastnikom ali nadzornemu odboru omogočiti vpogled v stanje rezervnega sklada na banki, kar je izpostavljeno v mnenju, št. 0712-1/2019/400 z dne 21. 2. 2019. IP poudarja, da je vsako obdelavo (posredovanje) osebnih podatkov treba presojati posebej glede na namen. Če gre za poseben primer, ki npr. ni urejen niti v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je lahko pravna podlaga za posredovanje podatkov točka (
- f)člena 6
(1)Splošne uredbe o varstvu podatkov. A spet, kot opozarja IP v mnenju, št. 0712-1/2020/351 z dne
- 2020, odvisno od konkretnega primera in od vsebine sklenjenih pogodb o medsebojnih razmerjih ali pogodb o opravljanju upravniških storitev. Etažni lastniki so upravičeni pridobiti tudi vse podatke (tudi osebne), ki jih potrebujejo, da lahko preverijo npr., ali je obračun stroškov ogrevanja pravilen, kadar je delitev stroškov ogrevanja za posameznika soodvisna od porabe drugih. Če je torej posredovanje določenih osebnih podatkov nujno za pravilno ugotovitev obveznosti v odnosu do ostalih etažnih lastnikov, potem ti podatki ne uživajo varstva. Določene obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja nalaga Stanovanjski zakon v
- členu. Tako mora upravnik na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora upravnik na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik. Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora upravnik novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil. Upravnik mora tudi imenovati svojega zakonitega zastopnika, ki je bodisi novo izbrani upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki je pooblaščen, da ob izteku depozitne pogodbe prevzame sredstva rezervnega sklada do izbire novega upravnika. Svetujemo, da si več o pravicah posameznika glede varstva podatkov preberete na naši spletni strani www.tiodlocas.si. Vsa mnenja IP so objavljena in dostopna na naši spletni strani https://www.ip-rs.si/vop/. Prav tako so vsa ključna področja, ki jih ureja Splošna uredba o varstvu podatkov, predstavljena na https://www.ip-rs.si/zakonodaja/reforma-evropskega-zakonodajnega-okvira-za-varstvo-osebnih-podatkov/kljucna-podrocja-uredbe/. Tu lahko najdete veliko koristnih nasvetov glede bistvenih obveznosti podjetij in drugih organizacij za pravilno izvajanje ukrepov varstva osebnih podatkov. Lep pozdrav, Mojca Prelesnik, informacijska pooblaščenka Pripravila: Karolina Kušević, univ. dipl. prav., svetovalka IP To mnenje je nastalo v okviru projekta »Programa pravice, enakost in državljanstvo 2014-2020«, ki ga financira Evropska unija. Vsebina tega mnenja predstavlja neobvezno mnenje Informacijskega pooblaščenca in je izključno njegova odgovornost. Evropska komisija ne sprejema odgovornosti glede uporabe informacij, ki jih mnenje zajema. O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026