Fiduciarni računi za rezervni sklad in pooblastila + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 17.08.2017 Številka: 0712-1/2017/1603 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Dne
- smo prejeli vaš dopis št-03-ALP, kjer nas prosite za mnenje glede pooblastil etažnih lastnikov za razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada in uporabo spletne banke, ter s tem povezanimi podatki, ki so na vpogled pooblaščencu etažnih lastnikov. Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17, v nadaljevanju SZ-1) upravniku večstanovanjske stavbe nalaga, da v imenu in za račun etažnih lastnikov odpre transakcijski račun, fiduciarni račun za ločeno vodenje sredstev rezervnega sklada in v
- členu določa način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada. Glede na tretji odstavek
- člena SZ-1, se etažni lastniki lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev (pooblaščeni etažni lastnik). V SZ-1 ni podrobno navedeno, kakšna pooblastila ima lahko ta oseba. Ker pa so sredstva rezervnega sklada namensko zbrana sredstva za poravnavo stroškov vzdrževanja stavb in potrebnih izboljšav, so stroški običajno visoki in se nakazujejo na transakcijske račune dobaviteljev in izvajalcev. V praksi zato ni blagajniškega poslovanja za takšen fiduciarni račun, kar pomeni, da ne prihaja do dvigovanja sredstev. Ob odpiranju fiduciarnega računa za posamezno stavbo mora upravnik banki predložiti svoje identifikacijske podatke. Zakoniti zastopnik upravnika podpiše pooblastilo svojim posameznim zaposlenim kot notranjim pooblaščencem za razpolaganje s sredstvi na fiduciarnem računu oz. dovoli vrsto pooblastila posamezniku za delo s spletno banko, v skladu z obsegom odgovornosti v okviru del in nalog, ki jih zaposleni ima pri upravniku kot delodajalcu. Etažni lastnik, pooblaščen s sklepom na podlagi določbe tretjega odstavka
- člena SZ-1, za vas v tem kontekstu predstavlja zunanjega pooblaščenca. Kot navajate, ima tak pooblaščenec s strani etažnih lastnikov pooblastilo, da razpolaga s sredstvi rezervnega sklada, kar dejansko pomeni, da ima polna pooblastila, tako kot zakoniti zastopnik upravnika. Ob takšnem pooblastilu enemu ali več etažnih lastnikom se vam zastavlja vprašanje o povečanem tveganju povezanem z zunanjim pooblaščanjem pri razpolaganju s sredstvi, saj je v
- in
- členu SZ-1 natančno navedeno, da obstaja omejitev izvršb na ta sredstva in prepoved vračil teh sredstev, poleg namensko določene rabe sredstev, opredeljene v
- členu SZ-
- Zunanji pooblaščenec bi torej lahko v primeru polnih pooblastil pripravil podatke za plačilo in opravil transakcijo. V primeru, da bi s sklepom etažnih lastnikov natančno opredelili vrsto pooblastila zunanjemu pooblaščencu in omogočili samo vpogled v podatke preko spletne banke, brez priprave plačilnih nalogov in podpisovanja transakcij, se vam postavlja vprašanje glede varstva osebnih podatkov. Zunanji pooblaščenec ima namreč v tem primeru vpogled v vse podatke, ki jih spletna banka omogoča, tudi v podatke o transakcijskih računih ostalih etažnih lastnikov v stavbi, višino njihovih vplačil in druge podatke, ki jih omogoča uporaba spletne banke. Prosite nas za mnenje, ali lahko z vidika ZVOP-1 opisano pooblastilo etažnim lastnikom oz. drugim zunanjim pooblaščencem za delo z elektronsko banko dovolite in v kakšnem obsegu. V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi
- točke prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/2007 – uradno prečiščeno besedilo; v nadaljnjem besedilu ZVOP-1) ter
- člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/2005 in 51/2007-ZUstS) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem. Ob tem že uvodoma opozarjamo, da se lahko IP opredeli zgolj do vprašanj povezanih z zakonitostjo obdelave osebnih podatkov, ne pa tudi do vprašanj same zakonitosti opisanega načina razpolaganja s sredstvi rezervnega sklada. IP meni, da ima pooblaščeni etažni lastnik, če se etažni lastniki tako dogovorijo, pravno podlago izključno za nadzor nad vplačevanjem (torej do podatkov o prejetih vplačilih in identiteti zavezanca za plačilo) in/ali porabo sredstev iz rezervnega sklada (to lahko vključuje tudi npr. pravico potrjevati posamezna plačila iz rezervnega sklada). To mora z vidika vpogledovanja v osebne podatke izvajati na način, da se ne seznani z osebnimi podatki, do katerih ni upravičen. Ni pa upravičen tak pooblaščenec etažnih lastnikov do vpogleda v vse podatke o prejetih plačilih na račun rezervnega sklada (npr. podatke o TRR ipd. povezane z vplačili drugih etažnih lastnikov). O b r a z l o ž i t e v: Pravno podlago za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju določa
- člen ZVOP-
- Osebni podatki se lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Zakonsko pravno podlago iz navedene določbe ZVOP-1 v konkretnem primeru predstavlja Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 - ZUPJS, 56/11 - odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF in 14/17 – odl. US; v nadaljevanju SZ-1). V skladu z določbo drugega odstavka
- člena SZ-1, je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. S tem namenom je upravnik z določbo prvega odstavka
- člena SZ-1 pooblaščen za gospodarjenje z denarnimi sredstvi iz rezervnega sklada. Glede na tretji odstavek istega člena sicer etažni lastniki lahko s pogodbo o opravljanju upravniških storitev določijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga določijo v pogodbi. Glede nadzora nad vplačili in ustreznostjo poslovanja upravnika velja tudi v tem primeru podobno, kot pri drugih finančnih zadevah glede nadzora nad porabo in poslovanjem upravnika in ki se dotikajo vseh etažnih lastnikov. Več o tem si lahko preberete v smernicah IP za upravnike večstanovanjskih stavb: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf . Do vaših navedb o upravičenosti pooblastila za neposredno upravljanje s sredstvi rezervnega sklada s strani pooblaščenega etažnega lastnika pa se IP ni upravičen opredeljevati, saj ne gre za vprašanja varstva osebnih podatkov, ampak za zakonitost poslovanja upravnika in etažnih lastnikov v zvezi z upravljanjem s sredstvi rezervnega sklada, za kar IP ni pristojen. Zgolj informativno pa IP pripominja, da iz amandmaja k predlogu Stanovanjskega zakonika z dne
- 2003 izhaja,[1] da je namen določbe tretjega odstavka
- člena, da etažnim lastnikom omogoči, da si v pogodbi z upravnikom dogovorijo dodatnega sopodpisnika k računu rezervnega sklada. Bistvo določbe je, kot iz tega izhaja, dodaten nadzor nad delom upravnika, kadar ta upravlja s sredstvi rezervnega sklada, in ne nenadzorovano upravljanje s sredstvi rezervnega sklada s strani pooblaščenega etažnega lastnika. V zvezi z vašim vprašanjem glede neposrednega dostopanja do podatkov iz transakcijskega računa rezervnega sklada preko spletne banke, IP meni, da je treba pri tehnični organizaciji izvajanja morebitnega nadzora upoštevati določbe
- in
- člena ZVOP-
- V skladu z načelom sorazmernosti iz
- člena ZVOP-1 morajo biti namreč osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni in po obsegu primerni glede na namene, za katere se zbirajo in nadalje obdelujejo. Hkrati se, glede na
- člen ZVOP-1 osebni podatki lahko zbirajo le za določene in zakonite namene ter se ne smejo nadalje obdelovati tako, da bi bila njihova obdelava v neskladju s temi nameni, če zakon ne določa drugače. Upoštevaje vse navedeno, IP meni, da ima pooblaščeni etažni lastnik pod pogojem, da so se etažni lastniki tako dogovorili, pravno podlago izključno za nadzor in s tem povezan vpogled v podatke glede vplačanih sredstev v rezervni sklad v dogovorjenem obsegu (brez dodatnih osebnih podatkov etažnih lastnikov razen imena in priimka zavezanca za plačilo) ter v tem okviru (prav tako v skladu z dogovorom med etažnimi lastniki) za morebiten nadzor nad plačevanjem sredstev iz rezervnega sklada (lahko tudi v smislu, da ima pravico potrjevati posamezna plačila). Pooblaščeni etažni lastnik torej načeloma nima pravne podlage za dostop do drugih osebnih podatkov posameznih etažnih lastnikov povezanih s prejemom sredstev na račun rezervnega sklada. Lahko pa se etažni lastniki dogovorijo drugače, vendar mora biti v tem delu za dodatne oblike, namene in obseg obdelave osebnih podatkov najprej s strani vsakega etažnega lastnika pridobljeno soglasje. Dodajamo še, da mora morebitno obveščanje etažnih lastnikov potekati na način, da se s podatki ne seznanijo tudi druge nepooblaščene osebe (npr. v zaprti kuverti vloženi v hišne predalčnike in ne preko oglasne deske). Hkrati pa je tudi upravnik skladno s SZ-1 zavezan k poročanju o zadevah, ki vplivajo na izvrševanje njegovih pravic in obveznosti. V upanju, da ste dobili odgovor na svoja vprašanja, vas lepo pozdravljamo. Pripravila: Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav., Maja Lubarda, univ. dipl. prav., Informacijska pooblaščenka svetovalka pri IP [1] Glej https://www.dz-rs.si/wps/portal/Home/deloDZ/zakonodaja/izbranZakonAkt?uid=C12565D400354E68C1256CF600610A06&db=kon_zak&mandat=III&tip=doc, amandma k
- členu. O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026