Nadzorni odbor, dolžniki v večstanovanjskih zgradbah + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 27.03.2008 Številka: 0712-273/2008/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani, Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju Pooblaščenec) je dne
- 2008 prejel vaš dopis, v katerem nas sprašujete: Kako razrešiti problem neplačevanja skupnih stroškov v večstanovanjski stavbi s strani posameznih etažnih lastnikov? Navajate, da ste od upravnika večkrat zahtevali, naj ukrepa, nikoli pa niste dobili podatka o dejanski višini dolga in ukrepih. Zato ste izdelali tabelarični vprašalnik in ga poslali v izpolnitev upravniku, ki pa ga ne želi izpolniti. V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi
- točke prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 86/04, 113/05, 51/07-ZUstS in 67/07; ZVOP-1) ter
- člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/05 in 51/07-ZUstS-A) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji: Pooblaščenec pojasnjuje, da imate kot nadzorni odbor lastnikov stanovanj vso pravico pridobiti podatke o vseh tistih skupnih zadevah, ki se tičejo upravljanja, zato ne vidi nikakršnega zadržka, da upravnik ne bi izpolnil vprašalnika, ki ste ga izdelali. V kolikor neplačevanje posameznih etažnih lastnikov posega v interes ostalih etažnih lastnikov, ki zaradi takega ravnanja trpijo škodo, imajo vsi etažni lastniki pravico biti obveščeni o višini dolga, vendar le s posamičnim obveščanjem vsakega etažnega lastnika posebej. O b r a z l o ž i t e v:
- Splošno o obdelavi osebnih podatkov Informacijski pooblaščenec je v podobnih primerih že podal nekaj mnenj, zato nam dovolite, da vam v odgovoru na vaše vprašanje širše pojasnimo nekatera dejstva, pomembna za razumevanje odgovora na vaše vprašanje. Osebni podatek po določbah ZVOP-1 pomeni katerikoli podatek, ki se nanaša na določeno ali določljivo fizično osebo, torej posameznika, na glede na obliko, v kateri je izražen. Posameznik pa je določena ali določljiva fizična oseba, na katero se nanaša osebni podatek, pri čemer je določljiva, če se jo lahko neposredno ali posredno identificira s pomočjo njenih identifikacijskih številk (npr. EMŠO, davčna številka, številka zdravstvenega zavarovanja, telefonska številka, registrska številka vozila in ne nazadnje pa tudi številka stanovanja), ali s sklicevanjem na dejavnike, ki so značilni za njeno fizično, fiziološko, duševno, ekonomsko, kulturno ali družbeno identiteto (npr. zaposlitev, naslov, funkcijo, položaj ali status v določenem subjektu, ipd.), pri čemer način identifikacije ne povzroča velikih stroškov, nesorazmerno velikega napora ali ne zahteva veliko časa. Obdelava osebnih podatkov je definirana kot kakršnokoli delovanje ali niz delovanj, ki se izvaja v zvezi z osebnimi podatki, ki so avtomatizirano obdelani ali ki so pri ročni obdelavi del zbirke osebnih podatkov ali so namenjeni vključitvi v zbirko osebnih podatkov, zlasti zbiranje, pridobivanje, vpis, urejanje, shranjevanje, prilagajanje ali spreminjanje, priklicanje, vpogled, uporaba, sporočanje in podobno. Zbirka osebnih podatkov je vsak strukturiran niz podatkov, ki vsebuje vsaj en osebni podatek, ki je dostopen na podlagi meril, ki omogočajo uporabo ali združevanje podatkov, ne glede na to, ali je niz centraliziran, decentraliziran ali razpršen na funkcionalni ali geografski podlagi; strukturiran niz podatkov je niz podatkov, ki je organiziran na takšen način, da določi ali omogoči določljivost posameznika.
- Upravljanje večstanovanjskih zgradb in varstvo osebnih podatkov Iz predhodno izpostavljenih določb tretje in pete alineje prvega odstavka
- člena ZVOP-1 ter ob upoštevanju določbe
- člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1), ki določa, da mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov in, da mora v obračunu stroškov ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga vplačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo, lahko ugotovimo, da upravnik ima pravno podlago za zbiranje podatkov o številu stanovalcev v posamezni večstanovanjski zgradbi. Natančen obračun stroškov (na primer porabe vode) iz skupnih odjemnih mest namreč lahko upravnik pripravi samo ob razpolaganju s podatkom o skupnem številu stanovalcev, ki na odjemnem mestu (praviloma v večstanovanjski stavbi) trošijo posamezno dobrino. SZ-1 v tretjem odstavku
- člena pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-
- Pooblaščenec na tem mestu najprej opozarja na notranjo nekonsistentnost tega člena ob upoštevanju definicije obdelave po ZVOP-
- Ta v tretji točki prvega odstavka
- člena kot obdelavo določa vrsto aktivnosti, med katerimi so na primer tudi zbiranje, vpogled, spreminjanje in drugo. Vendar je Pooblaščenec za potrebe tega mnenja uporabil logično razlago zakona, in primerjal oba dela povedi, prvega, ki je v skladu z ZVOP-1 bistveno širši, in drugega, ki upravnika pooblašča le za aktivnosti v okviru zakona. Po mnenju Pooblaščenca SZ-1 v drugem delu povedi skrči pojem obdelave iz prvega dela povedi, saj SZ-1 ni področni zakon s področja varstva osebnih podatkov, ki bi upravniku omogočil širše pristojnosti. Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko le zbira, vodi in posreduje pristojnim organom tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen s SZ-
- Če mu SZ-1, tega pooblastila ne daje, lahko kot splošnejši akt uporabi ZVOP-1, če v njem podlaga za kakršnokoli obdelavo osebnih podatkov sploh obstaja. Ob tem opozarjamo na določbe SZ-1, ki natančneje opredeljujejo upravljanje in vprašanja, povezana z njim.
- člen SZ-1 tako določa, da morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Peta alineja
- člena istega zakona pa določa, da vsebuje pogodba o medsebojnih razmerjih, poleg sestavin, ki jih mora imeti po Stvarnopravnem zakoniku (Uradni list RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ), zlasti še določbo o načinu obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja. Za ugotavljanje pravic in dolžnosti nadzornega odbora lastnikov stanovanj, ki ga zakon vzpostavlja, je potrebno osvetliti določbo drugega odstavka
- člena SZ-1, ki pravi, da ima, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravljavcem pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. V zvezi z obveščanjem ostalih etažnih lastnikov o nastalem dolgu, pa Pooblaščenec meni, da SZ-1 upravnika izrecno ne pooblašča za javno izobešanje ali drugačno objavo seznama stanovalcev, pa tudi ne za objavo drugih varovanih osebnih podatkov, zato zakonska podlaga za javno objavo oziroma razpošiljanje različnih seznamov z osebnimi podatki posameznikov ne obstaja v nobenem primeru. Ker SZ-1 ne predpisuje, da so lahko takšni podatki javno objavljeni, v tem delu, po načelu, da specialnejši zakon razveljavlja splošnejšega, velja ZVOP-1; ta pa javne objave osebnih podatkov, razen ob pogoju, da je posameznik vanjo privolil, ne dovoljuje. Pravne podlage za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju ZVOP-1 namreč opredeljuje v
- členu. Prvi odstavek tega člena določa, da se osebni podatki v zasebnem sektorju lahko obdelujejo, če obdelavo in osebne podatke določa zakon ali na podlagi osebne privolitve posameznika. Pooblaščenec torej meni, da upravnik večstanovanjske hiše brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme javno objavljati imen in priimkov lastnikov stanovanj, ki so dolžniki iz naslova stroškov obratovanja in upravljanja večstanovanjske zgradbe, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-
- Pogojno pa bi podatke o lastnikih, ki ne plačujejo različnih stroškov, upravnik kljub vsemu lahko posredoval ostalim lastnikom, kadar prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da vedo, ali so obračuni pravilni in so seznanjeni z lastnim deležem stroškov. Navedeni podatki se smejo, po mnenju Pooblaščenca, etažnim lastnikom posredovati samo na način, ki onemogoča, da bi se z njimi seznanile tudi tretje osebe.
- Sklepno Podatki, ki jih želite od upravnika pridobiti s tabelaričnim vprašalnikom, ki ste ga izdelali, ne predstavljajo neupravičene obdelave osebnih podatkov. Iz predhodno navedene argumentacije ter iz izpostavljenih členov ZVOP-1 in SZ-1 namreč izhaja, da imate člani nadzornega odbora lastnikov stanovanj, z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravljavcem pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja, torej tudi v podatke o posameznih dolžnikih, kar pa še ne pomeni, da lahko podatke, ki jih pridobite v zvezi z opravljanjem funkcije člana nadzornega odbora lastnikov stanovanj, nepooblaščeno razkrivate ostalim etažnim lastnikom. Obveščanje lastnikov posameznih delov stavbe o obračunu stroškov upravljanja in storitev bi bilo brez predhodno omenjene pogodbe iz
- člena SZ-1, sicer izjemoma mogoče zgolj s pisno privolitvijo (vsakega konkretnega) dolžnika, pa še to s posamičnim obveščanjem ostalih etažnih lastnikov z zaprtimi pisemskimi ovojnicami v njihove poštne predalčnike in ne npr. z javnim izobešanjem različnih seznamov stanovalcev na oglasni deski. Izjemoma pa bi bilo, na zgoraj opisani način, obveščanje o dolžnikih dopustno, v kolikor v večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta in bi zaradi neplačila posameznega lastnika škodo trpeli vsi etažni lastniki. V kolikor pa obstaja pogodbeno – pooblastilno razmerje, kot je opisano v drugem poglavju tega mnenja (pogodba iz
- člena SZ-1), pa je seveda zaradi osebne privolitve podana pravna podlaga za objavo vseh tistih podatkov, ki jih pooblastilno razmerje zajema. Prijazen pozdrav, Informacijski pooblaščenec: Nataša Pirc Musar, univ. dipl. prav., pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026