Osebni podatki najemnikov v registru najemnih pogodb + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 04.11.2006 Številka: 0712-244/2006/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,Ker lahko avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi
- točke prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Ur. l. RS, št. 86/04 in 113/05, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
- člena Zakona o informacijskem pooblaščencu (Ur. l. RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.V dopisu z dne 05.10.2006 navajate, da kot nosilec javnega pooblastila vodite register najemnih pogodb in vse upravne postopke s stanovanjskega področja. Ker Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/2003, v nadaljevanju SZ-1) določa, da je register najemnih pogodb javen, se vam zastavlja vprašanje, ali so vsi podatki, ki so navedeni v registru javni. Gre za podatke, ki omogočajo nadzor nad višino najemnine, zasedenost stanovanja, ime in priimek lastnika stanovanja, naslov stalnega prebivališča oz. naslov sedeža in matično številko pravne osebe. Nadalje navajate, da Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Ur. l. RS, št. 50/2006, v nadaljevanju ZMVN) v
- čl. določa, kateri podatki se vodijo in vzdržujejo v evidenci trga nepremičnin in da morajo poslati podatke ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin, tudi občine in upravne enote iz najemnih pogodb, evidentiranih v registru najemnih pogodb. Nadalje ZMVN v
- čl. določa, da so podatki iz evidence trga nepremičnin, razen podatkov o pogodbenih strankah, podatki iz zbirke vrednotenja ter podatki o vrednosti nepremičnin in podatki za pripis vrednosti, javni. Glede na to, da je javnost podatkov o pogodbenih strankah, torej istovrstnih podatkov, različno urejena, ter da SZ-1 ne določa eksplicitno, kateri podatki so javni, nas prosite za mnenje ali so podatki v registru najemnih pogodb o lastniku ter glede na preverjanje po postavki »zasedenost stanovanja«, ime in priimek najemnika in uporabnika stanovanja lahko javni.Kot izhaja iz vaših navedb, menite, da se SZ-1 in ZMVN glede podatkov o pogodbenih strankah prekrivata in da sta v tem delu, z vidika javne dostopnosti, različno urejena.Pooblaščenec se z vašim stališčem ne strinja v celoti in pri tem ugotavlja, kot sledi.ST-1 v členih od
- čl. do
- čl. ureja področje katastra stavb in registre. Pri tem jasno določa, da se podatki o najemnih pogodbah vodijo v posebnem registru in da je le ta javen. V
- čl. SZ-1 je določena vsebina takšnega registra, in ker je register javen, to pomeni, da so vsi podatki, ki morajo biti v registru zajeti oz. zbrani, javni. SZ-1 namreč nobenega podatka iz registra najemnih pogodb z vidika javnosti ne izvzema. Kot že sami ugotavljate, pa SZ-1 v
- čl. ne določa eksplicitno, kateri podatki se zbirajo v registru najemnih pogodb, temveč uporabi nedoločen izraz – podatki iz najemnih pogodb. Zato se zastavlja vprašanje ali so to vsi podatki, ki izhajajo iz
- odst.
- čl. SZ-1 (bistvene sestavine najemne pogodbe). Zastavlja se tudi vprašanje, čemu je namenjen drugi stavek v
- čl. SZ-1, ki določa, da mora registrski organ pri registraciji najemnih pogodb preveriti (podčrtal Pooblaščenec) le podatke, ki omogočajo nadzor nad višino najemnine in zasedenosti stanovanj ter ime in priimek lastnika stanovanja, naslov stalnega prebivališča oziroma naslov sedeža in matično številko pravne osebe. Ali beseda preveriti pomeni, dobesedno, da pristojni organ preveri torej, pregleda podatke ali pa je drugi stavek namenjen omejevanju prvega stavka
- čl. SZ-1, torej, da se iz najemnih pogodb v registru najemnih pogodb zberejo samo podatki, ki so navedeni v drugem stavku
- čl. SZ-1.V
- odst.
- člena ZVOP-1 je določeno, da se lahko osebni podatki obdelujejo le, če obdelavo podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon, ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. V
- odst. pa
- člen določa, da mora biti namen obdelave določen v zakonu, v primeru obdelave na podlagi osebne privolitve posameznika pa mora biti posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov. Nadalje pa se v skladu s
- odst.
- čl. ZVOP-1 v javnem sektorju, kamor sodi tudi Javni stanovanjski sklad, lahko obdelujejo osebni podatki, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon. Z zakonom se lahko določi, da se določeni osebni podatki obdelujejo le na podlagi osebne privolitve posameznika. Pri tem Pooblaščenec še opozarja na načelo sorazmernosti, določeno v
- čl. ZVOP-1, v skladu s katerim morajo biti osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni in primerni glede na namene, za katere se zbirajo in nadalje obdelujejo.Z vidika navedenih določb ZVOP-1, Pooblaščenec meni, da je ustreznejša razlaga, da drugi stavek
- čl. SZ-1, v skladu z načelom sorazmernosti, register najemnih pogodb omejuje na navedene podatke. Ponovno pa se pojavi problem, saj je zakonodajalec uporabil izraze: podatki, ki omogočajo nadzor nad višino najemnine in zasedenost stanovanja, ki so nedoločni. Kot navajate, je Ministrstvo za okolje in prostor RS takšno nedoločnost »reševalo« s priporočilom občinam in upravnim enotam, kaj natančno je potrebno preveriti. Vendar priporočilo z vidika ZVOP-1 nikakor ni ustrezna pravna podlaga za zbiranje osebnih podatkov, saj je to lahko le zakon.Po mnenju Pooblaščenca je SZ-1 glede javnosti registra najemnih pogodb jasen in določen le pri podatkih o imenu in priimku lastnika stanovanja, naslovu stalnega prebivališča oz. naslovu sedeža in matični številki pravne osebe. Te podatki so na podlagi SZ-1 zagotovo javni.31.05.2006 pa je stopil v veljavo ZMVN, ki je povsem nov sistemski zakon in prinaša pomembne spremembe na področju vrednotenja in evidentiranja nepremičnin, predvsem za potrebe obdavčenja in druge javne namene. Navedeni zakon vzpostavlja evidenco trga nepremičnin, ki je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami. V
- odst.
- čl. ZMVN je določena vsebina evidence trga nepremičnin in kot izhaja iz
- točke
- odst.
- čl. ZMVN so v njej zajeti tudi podatki iz registra najemnih pogodb, saj so jih občine in upravne enote dolžne posredovati. V
- čl. navedenega zakona pa je jasno določeno, kateri podatki iz evidence trga nepremičnin niso javni. Tako niso javni podatki o pogodbenih strankah, podatki iz zbirke vrednotenja, podatki o vrednosti nepremičnin in podatki za pripis vrednosti. Podatki o pogodbenih strankah zajemajo tako kupoprodajne, kot najemne pravne posle, kar pomeni, da ZMVN dejansko povsem drugače ureja dostopnost do podatkov o lastniku stanovanja oz. do podatkov o pogodbenih strankah kot to določa SZ-1, glede registra najemnih pogodb, za katerega smo zgoraj ugotovili, da so podatki o lastniku stanovanja, ki se ga daje v najem, javni.Pri ugotavljanju, ali gre dejansko za različno urejenost istega pravnega področja, se je Pooblaščenec ukvarjal zlasti z vprašanjem namena ustanavljanja obeh zbirk, kot to izhaja iz zgoraj navedene določbe
- odst.
- čl. ZVOP-
- Register najemnih pogodb je kot rečeno urejen v SZ-1, ki v 1.odst.
- čl. določa, da zakon ureja med drugimi tudi stanovanjska najemna razmerja, v kar sodi tudi vzpostavitev registra najemnih pogodb. Na takšen način ima registrski organ (oz. država), kakor tudi javnost, pregled nad vsemi najemnimi pogodbami, kar omogoča izvajanje nadzora nad višino najemnine in zasedenostjo stanovanja. Povsem za drug namen pa je bila ustanovljena oz. vzpostavljena evidence trga nepremičnin. Njen glavni namen je pridobivanje kakovostnih podatkov o prodajnih cenah in najemninah na nepremičninskem trgu, ki bodo omogočili spremljanje dogajanj na trgu ter tvorili podlago za opredeljevanje modelov vrednotenja nepremičnin, temelječih na tržnih silah, ki so rezultat dejavnikov ponudbe in povpraševanja. S tem bo torej vzpostavljen pregled nad delovanjem nepremičninskega trga kot celote, tako kupoprodajnih kot najemnih pravnih poslov. Zbrani podatki pa bodo uporabljeni tudi za potrebe obdavčenja.Navedeno pripelje do zaključka, da se obe zbirki vodita za povsem drug namen in zato ju je potrebno tudi različno pravno obravnavati. ZMVN podatke iz registra najemnih pogodb zgolj pridobiva za vodenje nove evidence, ki je širša in ne zajema samo podatkov iz registra najemnih pogodb, temveč predstavljajo podatki iz registra najemnih pogodb le del vseh podatkov, ki so zbrani v evidenci trga nepremičnin. Slednje je tudi še dodaten argument, zakaj določbe ZVMN ne spreminjajo določb SZ-1 glede javne dostopnosti do podatkov iz registra najemnih pogodb. Zakonodajalec je očitno ocenil, da bo tako široka evidenca trga nepremičnin, ki je vzpostavljena za določen namen, omejeno dostopna javnosti, kar pa ne pomeni, da se mora zaradi dela skupnih podatkov tako obravnavati tudi povsem druga zbirka podatkov, ki je ustanovljena z drugim zakonom, za drugačen namen.Pooblaščenec zaključuje, da ZMVN v področje SZ-1, glede registra najemnih pogodb ne posega in ga tudi ne spreminja, ne glede na to, da je ZMVN mlajši zakon. Zato v obravnavanem primeru tudi ni mogoče uporabiti derogacijske klavzule, da mlajši zakon derogira starejšega. ZMVN je sicer mlajši zakon, vendar z vidika javnosti registra najemnih pogodb splošnejši zakon, ki v starejšo specialno ureditev registra najemnih pogodb v SZ-1 v tem primeru ne posega (Lex generalis posterior non derogat legi speciali priori).S spoštovanjem. Informacijski pooblaščenec Nataša Pirc Musar, univ. dipl. prav., Pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026