Podatki o kvadraturi posameznih stanovanj v večstanovanjskem objektu - IPRS

Podatki o kvadraturi posameznih stanovanj v večstanovanjskem objektu + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem

2. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 04.12.2006 Številka: 0712-344/2006/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,prejeli smo vašo elektronsko pošto z dne 8.11.2006.Ker lahko avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi
3. točke prvega odstavka
4. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 86/04 in 113/05, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
5. člena Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji. Spraševali ste nas:Zakaj bi bil problem pridobiti podatke o kvadraturi posameznih stanovanj v objektu, kjer živite, in iz tega izhajajoče % za obračun in plačilo vsakomesečnih stroškov. Navajate, da vam podjetje, ki upravlja z večstanovanjsko zgradbo, v kateri živite, zahtevanih podatkov ne želi posredovati in se sklicuje na njihovo tajnost. Navajate tudi, da te podatke potrebujete za primerjavo kvadrature z etažnim načrtom, ki je osnova za vpis v zemljiško knjigo in kontrolirati izračun za delitev stroškov.Iz vašega vprašanja in njegove obrazložitve izhaja, da bi želeli za osebno uporabo pridobiti podatke o kvadraturi posameznih stanovanj in njihov odstotek v skupni kvadraturi zgradbe, na podlagi katerega se obračunavajo vsakomesečni stroški. Informacijski pooblaščenec je v podobnih primerih že podal nekaj mnenj, zato nam dovolite, da vam v odgovoru na vaše vprašanje širše pojasnimo tudi vidike in pojme iz področja obdelave osebnih podatkov ter uvodoma tudi dolžnosti in obveznosti upravnikov večstanovanjskih zgradb.Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) v tretjem odstavku
6. člena pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-
7. Pooblaščenec na tem mestu najprej opozarja na notranjo nekonsistentnost tega člena ob upoštevanju definicije obdelave po ZVOP-
8. Ta v tretji točki prvega odstavka
9. člena kot obdelavo določa vrsto aktivnosti, med katerimi so na primer tudi zbiranje, vpogled, spreminjanje in drugo. Vendar je Pooblaščenec za potrebe tega mnenja uporabil logično razlago zakona, in primerjal oba dela povedi, prvega, ki je v skladu z ZVOP-1 bistveno širši, in drugega, ki upravnika pooblašča le za aktivnosti v okviru zakona. Po mnenju Pooblaščenca SZ-1 v drugem delu povedi skrči pojem obdelave iz prvega dela povedi, saj SZ-1 ni področni zakon s področja varstva osebnih podatkov, ki bi upravniku omogočil širše pristojnosti. Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko le zbira, vodi in posreduje pristojnim organom tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen s SZ-
10. Če mu SZ-1, tega pooblastila ne daje, lahko kot splošnejši akt uporabi ZVOP-1, če v njem podlaga za kakršnokoli obdelavo osebnih podatkov sploh obstaja.Ob tem opozarjamo na določbe SZ-1, ki natančneje opredeljujejo upravljanje in vprašanja, povezana z njim.
11. člen SZ-1 tako določa, da morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Peta alineja
12. člena istega zakona pa določa, da vsebuje pogodba o medsebojnih razmerjih, poleg sestavin, ki jih mora imeti po Stvarnopravnem zakoniku (Uradni list RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ), zlasti še določbo o načinu obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.Za ugotavljanje pravic in dolžnosti nadzornega odbora lastnikov stanovanj, je potrebno osvetliti določbo drugega odstavka
13. člena SZ-1, ki pravi, da, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravljavcem pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja, torej tudi kvadrature zaradi preverjanja pravilnega obračunavanja. Glede na to, da SZ-1 upravnika izrecno ne pooblašča za javno izobešanje imen in priimkov lastnikov stanovanj, pa tudi ne za objavo drugih varovanih osebnih podatkov, Pooblaščenec meni, da zakonska podlaga za javno objavo lastnikov ali kvadrature stanovanj ne obstaja. Prav tako, tudi Nadzorni odbor nima nikakršnih zakonskih pooblastil, da od upravnika zahteva izobešanje takšnih evidenc na oglasni deski večstanovanjske stavbe ali drugo javno izobešanje. Ker SZ-1 ne predpisuje, da je lahko takšen seznam obešen na oglasni deski, torej dostopen vsem, ne le lastnikom stanovanj, v tem delu, po načelu, da specialnejši zakon razveljavlja splošnejšega, velja ZVOP-1; ta pa javne objave osebnih podatkov, razen ob pogoju, da je posameznik vanjo privolil, ne dovoljuje. Pooblaščenec torej meni, da upravnik večstanovanjske hiše brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme javno objavljati imen in priimkov lastnikov stanovanj, kvadrature in števila prebivalcev v njih, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-
14. Pogojno pa bi lahko upravnik posameznemu etažnemu lastniku posredoval zgolj podatke o kvadraturi in številu stanovalcev v posameznem stanovanju, v kolikor se v več stanovanjski zgradbi stroški plačujejo po kvadraturi stanovanja ali številu oseb, ki v stanovanju prebivajo in stanovanja nimajo lastnih stroškov. V tem primeru namreč prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da vedo, ali so obračuni pravilni in so seznanjeni z lastnim deležem stroškov. Navedeni podatki se smejo, po mnenju Pooblaščenca, etažnim lastnikom posredovati samo na način, ki onemogoča, da bi se z njimi seznanile tudi tretje osebe. Pooblaščenec kot neprimerno ponovno izpostavlja objavo takih podatkov na oglasni deski in meni, da je etažne lastnike mogoče obveščati tudi posamezno. Obveščanje, ki ga zaradi razjasnitve vseh pogledov, ki se porajajo v zvezi z vašim vprašanjem, bi bilo mogoče zgolj s pisno privolitvijo dolžnika, ali z obstojem takega dogovora v pogodbi o medsebojnih odnosih, pa še to s posamičnim obveščanjem ostalih etažnih lastnikov z zaprtimi pisemskimi ovojnicami v njihove poštne predalčnike in ne z javnim izobešanjem različnih seznamov stanovalcev na oglasni deski. Izjemoma pa bi bilo, na zgoraj opisani način, obveščanje o dolžnikih dopustno, v kolikor v večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta (kjer je za obračun stroškov faktor kvadratura ali število prebivalcev) in bi zaradi neplačila ali nepravilnega obračunavanja glede na posameznega lastnika, škodo trpeli vsi etažni lastniki.Za lažje razumevanje obravnavane problematike, je potrebno osvetliti tudi pomen nekaterih, za razlago vašega vprašanja pomembnih pojmov, kot jih določa ZVOP-
15. Osebni podatek tako pomeni katerikoli podatek, ki se nanaša na določeno ali določljivo fizično osebo, torej posameznika, na glede na obliko, v kateri je izražen. Posameznik pa je določena ali določljiva fizična oseba, na katero se nanaša osebni podatek, pri čemer je določljiva, če se jo lahko neposredno ali posredno identificira s pomočjo njenih identifikacijskih številk (npr. EMŠO, davčna številka, številka zdravstvenega zavarovanja, telefonska številka, registrska številka vozila), ali s sklicevanjem na dejavnike, ki so značilni za njeno fizično, fiziološko, duševno, ekonomsko, kulturno ali družbeno identiteto (npr. zaposlitev, naslov, funkcijo, položaj ali status v določenem subjektu, ipd.), pri čemer način identifikacije ne povzroča velikih stroškov, nesorazmerno velikega napora ali ne zahteva veliko časa. Obdelava osebnih podatkov je definirana kot kakršnokoli delovanje ali niz delovanj, ki se izvaja v zvezi z osebnimi podatki, ki so avtomatizirano obdelani ali ki so pri ročni obdelavi del zbirke osebnih podatkov ali so namenjeni vključitvi v zbirko osebnih podatkov, zlasti zbiranje, pridobivanje, vpis, urejanje, shranjevanje, prilagajanje ali spreminjanje, priklicanje, vpogled, uporaba, sporočanje in podobno. Zbirka osebnih podatkov je vsak strukturiran niz podatkov, ki vsebuje vsaj en osebni podatek, ki je dostopen na podlagi meril, ki omogočajo uporabo ali združevanje podatkov, ne glede na to, ali je niz centraliziran, decentraliziran ali razpršen na funkcionalni ali geografski podlagi; strukturiran niz podatkov je niz podatkov, ki je organiziran na takšen način, da določi ali omogoči določljivost posameznika.Za natančnejše razumevanje obdelave osebnih podatkov, ob že izpostavljenem
16. členu, velja izpostaviti tudi določbe
17. člena ZVOP-1, ki v prvem odstavku določa, da se osebni podatki lahko obdelujejo le, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali je za obdelavo določenih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Nadalje drugi odstavek istega člena določa, da mora biti namen obdelave osebnih podatkov določen v zakonu, v primeru obdelave na podlagi osebne privolitve posameznika pa mora biti posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov.ZVOP-1 pa v prvem odstavku
18. člena podrobneje določa, da se lahko osebni podatki v zasebnem sektorju obdelujejo le, če tako določa zakon, ali je posameznik v to privolil, v drugem odstavku tega člena pa zakon vendarle dopušča obdelavo osebnih podatkov posameznikov, v primeru, če so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo, ali so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj, za sklenitev ali izpolnjevanje pogodbe.V skladu z izpostavljenimi določbami ZVOP-1 je logično sklepati, da tudi kvadratura posameznega stanovanja v večstanovanjski zgradbi predstavlja osebni podatek, kvadratura vseh stanovanj v posamezni zgradbi pa zbirko osebnih podatkov. Nezanemarljivo je tudi, da je moč iz kvadrature posameznega stanovanja pridobiti podatke o gmotnem položaju njihovih lastnikov, zato Pooblaščenec ocenjuje, da je postopanje upravnika večstanovanjske zgradbe, v kateri prebivate, in od katerega želite pridobiti podatke, smiselno. Upravnik v obstoječi zakonodaji namreč nima nikakršne podlage za obdelavo in posredovanje osebnih podatkov drugim fizičnim osebam, razen, na podlagi osebne privolitve vsakega posameznega etažnega lastnika, kar smo predhodno že pojasnili v uvodnem delu tega mnenja. Upravičenja etažnih lastnikov pa so v primeru skupnih odjemnih mest drugačna in zaradi skupnega bremena plačevanja in obveznosti, ki iz tega izhajajo, posredovanje konkretnih osebnih podatkov prevlada nad varovanjem osebnih podatkov. Tako pridobljeni podatki pa se lahko uporabljajo zgolj za namen, za katerega so bili pridobljeni (za nadzor nad pravilnostjo obračunavanja stroškov) in nikakor ne za katerekoli druge namene (v nasprotnem primeru se odgovornost za obdelavo teh podatkov prevali na tistega, ki te podatke zlorabi, in jih torej obdeluje v nasprotju z zakonom). Prijazen pozdrav,Informacijski Pooblaščenec Nataša Pirc Musar, univ., dipl., prav. pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026