Podatki o neplačnikih v večstanovanjskih hišah + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 14.05.2006 Številka: 0712-16/2006/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,dne 24.4.2006 smo prejeli vaše vprašanje, z dne 20.4.2006.Ker lahko avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi
- točke prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1; Uradni list RS, št. 86/04 in 113/05) ter
- in
- člena Zakona o informacijskem pooblaščencu (ZInfP; Uradni list RS, št. 113/05) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji. Spraševali ste nas:- ali lahko etažne lastnike večstanovanjske stavbe kot solastnike te stavbe obveščate o tistih etažnih lastnikih, ki dolgujejo obveznosti iz naslova stroškov upravljanja (obratovalnih stroškov in stroškov vzdrževanja) ter drugih stroškov, ki izvirajo iz navedene večstanovanjske stavbe.- ali lahko etažne lastnike večstanovanjske stavbe kot solastnike te stavbe obveščate o tistih etažnih lastnikih, ki ne poravnavajo obveznosti iz naslova plačila prispevka v rezervni sklad, glede na določilo
- odstavka
- člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ, Ur.l. 87/2002), ki določa, da so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe.Temeljna podlaga za iskanje odgovorov na vaša vprašanja se zrcali v določbah zakonov, ki urejajo stanovanjsko ter stvarnopravno problematiko in, ki urejajo varstvo osebnih podatkov ter razmerji, ki nastajajo med upravnikom in stanovalci večstanovanjske zgradbe.Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) v tretjem odstavku
- člena pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-
- Pooblaščenec na tem mestu najprej opozarja na notranjo nekonsistentnost tega člena ob upoštevanju definicije obdelave po ZVOP-
- Ta v tretji točki prvega odstavka
- člena kot obdelavo določa vrsto aktivnosti, med katerimi so na primer tudi zbiranje, vpogled, spreminjanje in drugo. Vendar je Pooblaščenec za potrebe tega mnenja uporabil logično razlago zakona, in primerjal oba dela povedi, prvega, ki je v skladu z ZVOP-1 bistveno širši, in drugega, ki upravnika pooblašča le za aktivnosti v okviru zakona. Po mnenju Pooblaščenca SZ-1 v drugem delu povedi skrči pojem obdelave iz prvega dela povedi, saj SZ-1 ni področni zakon s področja varstva osebnih podatkov, ki bi upravniku omogočil širše pristojnosti. Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko le zbira, vodi in posreduje pristojnim organom tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen z SZ-
- Če mu SZ-1 tega pooblastila ne daje, lahko kot splošni predpis uporabi ZVOP-1, če v njem podlaga za kakršnokoli obdelavo osebnih podatkov sploh obstaja.
- člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ) določa podrobnosti v zvezi z upravnikom in v četrtem odstavku tega člena določa, da mora upravnik izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževaje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.Ob tem opozarjamo na določbe SZ-1, ki natančneje opredeljujejo upravljanje in vprašanja, povezana z njim.
- člen SZ-1 tako določa, da morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Peta alineja
- člena istega zakona pa določa, da vsebuje pogodba o medsebojnih razmerjih, poleg sestavin, ki jih mora imeti po SPZ, zlasti še določbo o načinu obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.Iz povedanega sledi, da se morajo o načinu obveščanja o zadevah upravljanja torej dogovoriti etažni lastniki sami. Menimo, da ima razmerje sklenjeno med etažnimi lastniki in upravnikom naravo civilnopravnega (pogodbenega) razmerja in, da gre za razmerje med upravnikom in prav vsakim stanovalcem večstanovanjske zgradbe. Dejstvo je, da obstoječa zakonodaja upravniku nikjer ne daje eksplicitnega pooblastila za obveščanje etažnih lastnikov o dolžnikih iz naslova stroškov upravljanja ter drugih stroškov ter prav tako eksplicitno ne določa obveščanja o neplačnikih sredstev v rezervni sklad.Namen rezervnega sklada, kot izhaja iz SPZ, je v kritju bodočih stroškov rednega upravljanja. Ti nastajajo predvsem proti tretjim osebam, torej tudi upravniku in osebam, ki na večstanovanjski zgradbi izvajajo morebitna dela. Upravnik, namreč po določbi
- točke prvega odstavka
- člena SZ-1 sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami.
- člen istega zakona tako dolča, da mora upravnik etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom pisno opomniti. Isto določa tudi
- člen SZ-1 v zvezi z neplačilom v rezervni sklad in sicer, če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. V kolikor nastane obveznost do tretjih oseb, ki se plačuje iz rezervnega sklada, stopita v uporabo
- in
- člen SZ-
- člen omenjenega zakona tako določa prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov in v drugem odstavku istega člena celo določa, da za obveznosti etažnih lastnikov, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, ki veljajo za deljive obveznosti, solidarno odgovarja upravnik.
- člen SZ-1 je v zvezi s poravnavo zapadlih obveznosti še natančnejši in v prvem ostavku zapoveduje, da mora upravnik brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika. V drugem odstavku tega člena pa je zapisano, da v kolikor obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.Kljub vsemu pa se v zvezi z obveščanjem o neplačnikih v rezervni sklad velja ponovno vrniti na že omenjeni četrti odstavek
- člena SPZ, ki med drugim določa, da mora upravnik poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti. Ob uporabi določb SPZ o solastnini lahko na podlagi izpostavljenih določb uporabimo sklepanje po podobnosti in ugotovimo, da imajo etažni lastniki pravico vedeti, kateri etažni lastniki ne plačujejo sredstev v rezervni sklad. Če na primer v skladu ni dovolj denarja za popravilo strehe, bilo pa bi denarja dovolj, če bi v sklad plačevali vsi, se popravilo strehe ne more začeti. Podobno je tudi v primeru, ko je v skladu dovolj denarja za popravilo, kljub temu, da v sklad ne plačujejo vsi, in se popravilo začne. Tudi v tem primeru se z neplačilom enega etažnega lastnika poseže v pravico drugega etažnega lastnika, saj plačnik v tem primeru posredno plača tudi za neplačnika. Prvi odstavek
- člena SPZ namreč določa, da ima solastnik pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Neplačniki torej kljub temu, da niso participirali na prenovi, obnovi solastnine le to lahko nemoteno uporabljajo in s tem zato posegajo v pravico drugih, tistih, ki so redno plačevali v rezervni sklad. Nihče pa ne sme s svojim ravnanjem posegati v enake pravice drugih.Iz povedanega torej jasno izhaja mnenje Pooblaščenca, da etažne lastnike večstanovanjske stavbe lahko obveščate o tistih etažnih lastnikih, ki ne plačujejo sredstev v rezervni sklad, vendar na način, opisan v nadaljevanju.V zvezi z drugim vprašanjem pa Pooblaščenec meni, da nimate nikakršne podlage za obveščanje etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe o tistih etažnih lastnikih, ki dolgujejo obveznosti iz naslova stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo zgolj iz uporabe etažne lastnine posameznika (elektrika, porabljena v stanovanju, voda, če ima vsako stanovanje svoj števec…). Obveščanje, po katerem nas sprašujete, bi bilo mogoče zgolj s pisno privolitvijo dolžnika, ali z obstojem takega dogovora v pogodbi o medsebojnih odnosih, pa še to s posamičnim obveščanjem ostalih etažnih lastnikov z zaprtimi pisemskimi ovojnicami v njihove poštne predalčnike in ne z javnim izobešanjem seznamov dolžnikov na oglasni deski. Izjemoma pa bi bilo, na zgoraj opisani način, obveščanje o dolžnikih dopustno, v kolikor v večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta (recimo čiščenje stopnišč, plačevanje elektrike za skupna stopnišča…) in bi zaradi neplačila posameznega lastnika škodo trpeli vsi etažni lastniki.Prijazen pozdrav,Informacijski pooblaščenecNataša Pirc Musar, univ.dipl.prav.pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026