← Slovenija

Posredovanje osebnih podatkov etažnega lastnika tretjim osebam - IPRS

Posredovanje osebnih podatkov etažnega lastnika tretjim osebam + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem

  2. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 24.04.2017 Številka: 0712-1/2017/886 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,Informacijski pooblaščenec (v nadaljnjem besedilu IP) je prejel elektronsko sporočilo, v katerem navajate, da v vašem bloku pogodba z upravnikom zaradi neurejenih razmer še ni podpisana. Ker ste zamujali s plačilom stroškov, vas je začelo nadlegovati podjetje .... Zanima vas, ali je upravnik lahko posredoval vaše osebne podatke tretji osebi brez vaše privolitve in brez podpisane pogodbe o stanovanjskem upravljanju. Pri tem je posredoval tudi vaše rojstne podatke, EMŠO, davčno številko, telefonske številke domačega in službenega telefona, elektronski naslov itd.V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi
  3. točke prvega odstavka
  4. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/2007 – uradno prečiščeno besedilo; v nadaljnjem besedilu ZVOP-1) ter
  5. člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/2005 in 51/2007-ZUstS) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.Po mnenju IP za opravljanje nalog upravnika po SZ-1 in SPZ zadošča, da upravnika določijo etažni lastniki v skladu z določbami SZ-1 in SPZ. SZ-1 sicer v
  6. členu določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, vendar pa po mnenju IP to ne pomeni, da lahko upravnik posle upravljanja opravlja le, če je takšna pogodba dejansko sklenjena. Glede na vaš opis zadeve IP sklepa, da je bil upravnik določen s strani etažnih lastnikov v skladu z določbami SPZ in SZ-1 (z zadostno količino glasovalnih pravic kot posel rednega upravljanja). IP zato meni, da je pooblastilo upravniku, da opravlja te posle, bilo dano že s samo določitvijo upravnika, pod pogojem, da je bilo to izvedeno v skladu z omenjenimi predpisi.V skladu z določbami SZ-1 in SPZ upravnik deluje kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov in v njihovem imenu od etažnega lastnika izterja neplačane obveznosti ter zoper njega vloži tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki ga bremenijo. Za navedene naloge lahko upravnik pooblasti tretjo osebo. Tej lahko posreduje tiste osebne podatke etažnega lastnika, ki jih tretja oseba potrebuje za izvedbo pooblastila (izterjave).V vašem primeru bi lahko bil sporen predvsem nabor osebnih podatkov, ki naj bi jih upravnik posredoval podjetju za namene izterjave. Vendar IP zgolj na podlagi prošnje za mnenje ne more ugotoviti, ali je bilo domnevno ravnanje upravnika dopustno. To bi lahko IP ugotovil šele ob uvedbi postopka inšpekcijskega nadzora.O b r a z l o ž i t e v:Pravno podlago za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju določa
  7. člen ZVOP-
  8. Osebni podatki se lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Zakonsko pravno podlago iz navedene določbe ZVOP-1 v konkretnem primeru predstavljata Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS, št. 87/02 in 91/13, v nadaljevanju SPZ) in Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 - ZUPJS, 56/11 - odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF in 14/17 – odl. US; v nadaljevanju SZ-1). Glede na določbe obeh zakonov (
  9. člen SPZ in
  10. člen SZ-1) morajo v primeru, kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, etažni lastniki določiti upravnika. Določitev upravnika se šteje kot posel rednega upravljanja. Iz navedenih določb SPZ in SZ-1 izhaja, da upravnik lahko opravlja posle na podlagi te določitve. Pri tem iz SPZ ne izhaja, da morajo etažni lastniki z upravnikom skleniti pogodbo o upravljanju. SZ-1 sicer v prvem odstavku
  11. člena določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, vendar pa po mnenju IP to ne pomeni, da lahko upravnik posle upravljanja opravlja le, če je takšna pogodba dejansko sklenjena. Po mnenju IP zadošča, da upravnika etažni lastniki zakonito določijo, pogodba pa je namenjena nadaljnjemu urejanju razmerij med lastniki in upravniku in morebitnemu dogovoru o opravljanju dodatnih nalog. To nenazadnje po mnenju IP izhaja tudi iz že navedene določbe prvega odstavka
  12. člena SZ-1, po kateri naj bi pogodba urejala predvsem pravice in obveznosti, ki že niso navedene med pooblastili upravnika iz
  13. člena SZ-
  14. V primeru, kot ga opisujete, upravnik dejansko za vas oziroma vaše sostanovalce že opravlja posle upravljanja, čeprav pogodbe z njim še niste sklenili. Glede na vaš opis zadeve IP sklepa, da je bil upravnik določen s strani etažnih lastnikov v skladu z določbami SPZ in SZ-1 (z zadostno količino glasovalnih pravic kot posel rednega upravljanja). IP zato meni, da je pooblastilo upravniku, da opravlja te posle, bilo dano že s samo določitvijo upravnika, pod pogojem, da je bila ta v skladu z navedenimi predpisi. Poleg tega je treba upoštevati, da ste (kot izhaja iz vašega dopisa) načeloma upravniku plačevali račune in ga s tem tudi konkludentno pooblastili za opravljanje storitev v vašem imenu. Pravno podlago za opravljanje poslov upravljanja po SPZ in SZ-1 ima tako vaš upravnik, kolikor je razbrati iz vašega opisa situacije, v sami določitvi upravnika in v neformalno sklenjenem poslu z etažnimi lastniki v vaši večstanovanjski stavbi.V skladu z določbo drugega odstavka
  15. člena SZ-1, je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Glede na določbe četrtega odstavka
  16. člena SPZ mora med drugim upravnik poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti etažnih lastnikov ter v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Upravnik ima tako posebno zakonsko pooblastilo, da deluje kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov in da v njihovem imenu od etažnega lastnika izterja neplačane obveznosti ter zoper njega vloži tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki ga bremenijo. Upravnik lahko torej na podlagi SZ-1 in SPZ za izvajanje svojih pooblastil pridobiva določene osebne podatke stanovalcev. Glede na to, da je upravnik med drugim dolžan v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti tožbo za plačilo obveznosti, ki bremenijo drugega etažnega lastnika, lahko od etažnih lastnikov (upnikov) pridobiva vse osebne podatke, ki so potrebni za vodenje in izpeljavo konkretnega izvršilnega postopka.V skladu z določbo
  17. člena SZ-1 lahko upravnik za opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir upravniških storitev, pooblasti tretjo osebo. Za ravnanje tretjega odgovarja upravnik, kot da bi posel opravil sam. Upravnik torej lahko za izterjavo neplačane obveznosti ter vložitev tožbe za plačilo stroškov in obveznosti etažnega lastnika pooblasti tretjo osebo. Tej lahko posreduje tiste osebne podatke etažnega lastnika, ki jih tretja oseba potrebuje za izvedbo pooblastila (izterjave).V vašem konkretnem primeru bi najverjetneje tako lahko bil sporen predvsem nabor osebnih podatkov, ki naj bi jih upravnik posredoval podjetju za namene izterjave. Še posebej to velja ob upoštevanju načela sorazmernosti iz
  18. člena ZVOP-1, po katerem morajo biti osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni in po obsegu primerni glede na namene, za katere se zbirajo in nadalje obdelujejo. IP pa žal zgolj na podlagi prošnje za mnenje ne more ugotoviti, ali je bilo domnevno ravnanje upravnika dopustno. To bi lahko IP ugotovil šele ob uvedbi postopka inšpekcijskega nadzora.Na tem mestu vam IP svetuje še, da se seznanite z vsebino priročnika, ki vam bo podal odgovore na najpogosteje zastavljena vprašanja glede zbiranja, uporabe in posredovanja osebnih podatkov, s katerimi se srečujejo upravniki stavb in etažni lastniki. »Smernice za upravnike večstanovanjskih stavb« so dostopne na spletni strani IP med rubriko »Publikacije«, in sicer na spletni povezavi https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf. Lep pozdrav,Pripravila: Maja Lubarda, univ. dipl. prav., svetovalka Informacijskega pooblaščenca Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav., Informacijska pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026

🔗 Na uradni vir

Razlaga UI na podlagi uradnega besedila zakona. Okvirna, ne nadomešča pravnega nasveta.