← Slovenija

Pridobitev osebnih podatkov od upravnika večstanovanje hiše - IPRS

Pridobitev osebnih podatkov od upravnika večstanovanje hiše + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem

  2. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 04.12.2008 Številka: 0712-801/2008/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani, Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju Pooblaščenec) je
  4. 2008 prejel vaše elektronsko sporočilo, v katerem pojasnjujete, da ste zastopnik solastnika večstanovanjske hiše in da imate, v skladu z
  5. odstavkom
  6. člena Stanovanjskega zakona, pooblastilo, da v razmerju do drugih lastnikov večstanovanjske hiše nastopate kot lastnik. Nadalje še pišete, da
  7. člen Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše določa, da imajo naročniki vselej pravico kontrolirati verodostojnost finančnih in drugih podatkov, upravnik pa jim mora to omogočiti. S tem v zvezi prosite za odgovore na naslednja vprašanja: - ali imam pravico, da od upravnika zahtevam podatek, koliko in katere osebe (ime in priimek) so (bile) prijavljene posamezni mesec v posameznem stanovanju ter ali imam pravico do vpogleda v dokumente, s katerimi solastniki stanovalce odjavljajo in prijavljajo; - v letošnjem letu je stanovanjska inšpekcija opravila inšpekcijski pregled pri upravniku; posledično me zanima, kdo vse ima pravico do vpogleda v inšpekcijsko poročilo ter odločbe in sklepe inšpektorja? Solastniki hiše (torej domnevni oškodovanci), njihovi zastopniki, odvetniki, predstavniki potrošniških organizacij, novinarji, občinska uprava (tudi občina ima namreč z upravnikom sklenjeno pogodbo o upravljanju občinskih stanovanj), občinski svetniki ipd.; - imam pravico do vpogleda (ali pa samo do podatka o neplačnikih in višine neplačanih obveznosti) v opomine, ki jih je solastnikom za neplačane redne obveznosti in obveznosti za rezervni sklad izdal upravnik; - ali je upravnik ravnal prav, ko mi je onemogočil vpogled v podatke o lastniških deležih posameznega solastnika; - v zapisniku zbora lastnikov za ... so poleg podatkov o solastnikih (njihova imena in priimki) večstanovanjske hiše ... in njihovih solastniških deležih navedeni enaki podatki tudi za sosednji vhod ... . Ali je torej upravnik v tem primeru pa ravnal prav? Avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, zato vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi
  8. tč.
  9. odst.
  10. čl. Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07, uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
  11. čl. Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, v nadaljevanju ZInfP), posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem: Ad 1 Pooblaščenec ugotavlja, da ste v skladu s
  12. čl. Stanovanjskega zakona in
  13. odst.
  14. čl. Zakona o varstvu osebnih podatkov, kot pooblaščenec solastnika večstanovanjske hiše, upravičeni do seznama etažnih lastnikov, z osebnimi podatki, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev, s katero razpolaga upravnik, in sicer: ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v
  15. čl. Stvarnopravnega zakonika. Druge osebne podatke vam lahko upravnik posreduje le v primeru, če ima za to osebno privolitev vsakokratnega etažnega lastnika. Ker pa lahko v posameznem stanovanju prebivajo tudi osebe, ki niso etažni lastniki, pač pa souporabniki, najemniki ali souporabniki stanovanja poleg najemnik, Pooblaščenec dodaja, da lahko podatke o etažnih ne-lastnikih, ki prebivajo v posameznem stanovanju, pridobite izključno na podlagi osebne privolitve posamezne osebe, ki v določenem stanovanju prebiva. Iz tega pogoja so izključeni podatki o številu oseb, ki prebivajo v posameznem stanovanju, do katerih ste kot pooblaščenec lastnika upravičeni. Ad 2 Pravice do vpogleda v inšpekcijski spis stanovanjske inšpekcije se izvršujejo na podlagi
  16. čl. Zakona o splošnem upravnem postopku, na podlagi katerega imajo le stranke pravico pregledovati dokumente zadeve in na svoje stroške prepisati ali preslikati potrebne dokumente v fizični ali elektronski obliki. Pravico pregledovati dokumente ima tudi vsakdo drug, ki verjetno izkaže, da ima od tega pravno korist. Ad 3 Pooblaščenec ugotavlja, da bi bil vpogled v seznam neplačnikov (nikakor pa ne tudi v same opomine) pravno dopusten zgolj s pisno privolitvijo dolžnika, ali z obstojem takega dogovora v pogodbi o medsebojnih odnosih. Izjemoma bi bilo obveščanje o dolžnikih s strani upravnika dopustno (ob pogoju, da bi šlo za posamično obveščanje z zaprtimi pisemskimi ovojnicami v poštne nabiralnike etažnih lastnikov in nikakor ne npr. z javnim izobešanjem različnih seznamov stanovalcev na oglasni deski), v kolikor v večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta in bi zaradi neplačila posameznega lastnika škodo trpeli vsi etažni lastniki (npr. zaradi neplačevanja obveznosti v rezervni sklad). Ad 4 Pooblaščenec ugotavlja, da ste v skladu s
  17. čl. Stanovanjskega zakona in
  18. odst.
  19. čl. Zakona o varstvu osebnih podatkov, kot zastopnik solastnika večstanovanjske hiše, vsekakor upravičeni do seznama etažnih lastnikov, z osebnimi podatki, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev, s katero razpolaga upravnik (ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih). Vendar pa ste v svojem petem vprašanju zapisali, da ste lahko te podatke razbrali tudi že iz zapisnika zbora lastnikov za ... , zato Pooblaščenec ocenjuje, da je vaše četrto vprašanje brezpredmetno. Ad 5 Zapisnike zbora lastnikov ureja Stanovanjski zakon. Pooblaščenec se v skladu z načelom zakonitosti do stanovanjske zakonodaje kot take ne more in ne sme opredeljevati. V delu, v katerem se vaše vprašanje nanaša na varstvo osebnih podatkov, pa Pooblaščenec ugotavlja, da zapisnik zbora lastnikov po ZVOP-1, ne sme vsebovati osebnih podatkov, ki bi izhajali iz zbirke osebnih podatkov. O b r a z l o ž i t e v: Pooblaščenec uvodoma opozarja, da ni pristojen za razlago stanovanjske zakonodaje, in da zato na vaša vprašanja odgovarja izključno iz vidika varstva osebnih podatkov. V skladu z načelom zakonitosti sme namreč Pooblaščenec ravnati samo v okviru svojih pooblastil, za katera ima neposredno podlago v
  20. čl. Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A; ZInfP). Za lažje razumevanje pristojnosti in odgovorov Pooblaščenca, vam v nadaljevanju pojasnjuje pomen nekaterih pojmov, kot jih določa ZVOP-
  21. Osebni podatek je
  22. tč.
  23. čl. ZVOP-1 katerikoli podatek, ki se nanaša na posameznika, ne glede na obliko, v kateri je izražen, pri čemer je posameznik določena ali določljiva fizična oseba, na katero se nanaša osebni podatek; fizična oseba pa je določljiva, če se jo lahko neposredno ali posredno identificira, predvsem s sklicevanjem na identifikacijsko številko ali na enega ali več dejavnikov, ki so značilni za njeno fizično, fiziološko, duševno, ekonomsko, kulturno ali družbeno identiteto, pri čemer način identifikacije ne povzroča velikih stroškov, nesorazmerno velikega napora ali ne zahteva veliko časa. Obdelovanje osebnih podatkov je glede na določilo
  24. tč.
  25. čl. ZVOP-1 kakršnokoli delovanje ali niz delovanj, ki se izvaja v zvezi z osebnimi podatki, ki so avtomatizirano obdelani ali ki so pri ročni obdelavi del zbirke osebnih podatkov ali so namenjeni vključitvi v zbirko osebnih podatkov, zlasti zbiranje, pridobivanje, vpis, urejanje, shranjevanje, prilagajanje ali spreminjanje, priklicanje, vpogled, uporaba, razkritje s prenosom, sporočanje, širjenje ali drugo dajanje na razpolago, razvrstitev ali povezovanje, blokiranje, anonimiziranje, izbris ali uničenje; obdelava je lahko ročna ali avtomatizirana. Pravna podlaga za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju, kamor sodi tudi obdelava osebnih podatkov s strani upravnika, je podrobno urejena v
  26. čl. ZVOP-1, ki v
  27. odst. določa, da se osebni podatki v zasebnem sektorju lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Ne glede na navedeno, se lahko v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki posameznikov, ki so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo ali pa so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe ali za izpolnjevanje pogodbe Ne glede na
  28. odst.
  29. čl. ZVOP-1 pa se lahko v skladu s
  30. odst.
  31. čl. ZVOP-1 v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki, če je to nujno zaradi uresničevanja zakonitih interesov zasebnega sektorja in ti interesi očitno prevladujejo nad interesi posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki. Ad 1
  32. čl. ZVOP-1 torej glede obdelave osebnih podatkov v zasebnem sektorju napotuje na zakon ali na osebno privolitev posameznika, z izjemama v
  33. in
  34. odst.
  35. čl. ZVOP-
  36. Področno zakonodajo, ki ureja obravnavano področje, predstavljata Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) in Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007 skl. US: U-I-70/04-18, v nadaljevanju SPZ), vendar sta z vidika obdelave osebnih podatkov zelo splošna oz. nedoločna. SZ-1 namreč v
  37. odst.
  38. čl. zgolj pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-1, brez tega, da bi konkretno navedel, katere osebne podatke lahko upravnik obdeluje. Zato je po oceni Pooblaščenca potrebno navedeno določbo SZ-1 uporabiti v povezavi z drugimi določbami tega zakona in ZVOP-1, in z razlagalno metodo konkretizirati osebne podatke, ki jih upravnik lahko obdeluje. Ker imate kot zastopnik solastnika večstanovanjske hiše v skladu z
  39. odst.
  40. čl. Stanovanjskega zakona pooblastilo, da v razmerju do drugih lastnikov večstanovanjske hiše nastopate kot lastnik, se bo Pooblaščenec v svojem odgovoru osredotočil na posredovanje podatkov s strani upravnika etažnemu lastniku. V tej zvezi je potrebno omeniti
  41. čl. SZ-1, ki določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz
  42. čl. tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe, v skladu s
  43. čl. SZ-1, potreben podpis oz. soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato po mnenju Pooblaščenca nujno potrebno, da je sestavni del takšne pogodbe tudi seznam lastnikov stanovanj t.j. ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v
  44. čl. SPZ. Ker navedena pogodba predstavlja pogodbeni odnos med vsemi etažnimi lastniki in upravnikom, so seveda vsi etažni lastniki kot sopogodbeniki upravičeni do podatkov, tudi osebnih, ki so navedeni, oziroma, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Za slednje podatke torej Pooblaščenec ocenjuje, da so etažni lastniki do njih upravičeni na podlagi samega zakona, tako z vidika SZ-1, kakor tudi na podlagi
  45. odst.
  46. čl. ZVOP-1, saj je tovrstna obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe in za izpolnjevanje pogodbe. Upravnik torej razpolaga z zgoraj navedenimi podatki o lastnikih stanovanj, poleg tega pa zbira samo še podatke o številu oseb v posamezni stanovanjski enoti znotraj večstanovanjske zgradbe in ni nujno, da razpolaga tudi z osebnimi podatki oseb, prijavljenih v posameznih stanovanjih po določenih mesecih. V posameznem stanovanju namreč lahko prebivajo tudi osebe, ki niso etažni lastniki stanovanja, pač pa souporabniki, najemniki ali souporabniki stanovanja poleg najemnika. V kolikor so stanovalci z lastnikom stanovanja v najemnem razmerju, kar pa ni nujno, je potrebno izpostaviti
  47. čl. SZ-1, ki določa, da mora etažni lastnik ob sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Vendar pa navedeno ne pomeni, da lahko upravnik večstanovanjske stavbe ostalim stanovalcem te podatke tudi posreduje. Eden osnovnih principov za obdelavo osebnih podatkov (kamor seveda sodi tudi njihovo posredovanje) v zasebnem sektorju je namreč osebna privolitev. Glede podatkov o etažnih ne-lastnikih Pooblaščenec zato meni, da lahko od upravnika pridobite zgolj podatke o številu oseb, ki so bile posamezen mesec prijavljene v posameznem stanovanju, nikakor pa niste upravičeni do pridobitve njihovih imen in priimkov, oz. katerihkoli drugih osebnih podatkov. Ad 2 Pravice do vpogleda v inšpekcijski spis stanovanjske inšpekcije se izvršujejo na podlagi
  48. čl. Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 24/2006 – UPB2; ZUP). Stranke imajo pravico pregledovati dokumente zadeve in na svoje stroške prepisati ali preslikati potrebne dokumente v fizični ali elektronski obliki. Pravico pregledovati dokumente ima tudi vsakdo drug, ki verjetno izkaže, da ima od tega pravno korist. Pooblaščenec še dodaja, da Zakon o inšpekcijskem nadzoru (Uradni list RS, št. 43/07 – UPB1; ZIN) v
  49. čl. določa, da ima položaj stranke v postopku le zavezanec. Vlagatelj pobude, prijave, sporočila ali druge vloge, nima položaja stranke.
  50. čl. ZIN pa določa, da če inšpektor pri opravljanju nalog inšpekcijskega nadzora ugotovi, da je zavezanec storil kršitev zakona ali drugih predpisov, ki posega v pravice ali pravne koristi drugih pravnih oziroma fizičnih oseb, je dolžan te osebe na njihovo zahtevo seznaniti s svojimi ugotovitvami, izrečenimi ukrepi in drugimi podatki, potrebnimi za uveljavljanje pravic prizadetih oseb. Ad 3 Ker je Pooblaščenec pri svojem delu že obravnaval primere s podobno vsebino in o tem izdal več neobveznih mnenj, vam predlagamo, da se z njim seznanite na internetni strani Pooblaščenca http://www.ip-rs.si/, kjer lahko s pomočjo iskalnika po mnenjih in odločbah s področja varstva osebnih podatkov poiščete vrsto mnenj s tega področja, na primer mnenje št. 0712-16/2006/2, št. 0712-410/2006/2, št. 0712-115/2006/2, št. 0712-273/2008/
  51. Pooblaščenec dodaja, da bi bil vpogled v seznam neplačnikov (ne pa tudi v same opomine) pravno dopusten zgolj s pisno privolitvijo dolžnika, ali z obstojem takega dogovora v pogodbi o medsebojnih odnosih. Javno objavljanje imen in priimkov lastnikov stanovanj, ki so dolžniki iz naslova stroškov obratovanja in upravljanja večstanovanjske zgradbe, pa je v nasprotju tako z ZVOP-1, kot tudi s SZ-
  52. Izjemoma bi bilo obveščanje o dolžnikih dopustno (ob pogoju, da gre za posamično obveščanje z zaprtimi pisemskimi ovojnicami v poštne nabiralnike etažnih lastnikov in nikakor ne npr. z javnim izobešanjem različnih seznamov stanovalcev na oglasni deski), v kolikor v večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta in bi zaradi neplačila posameznega lastnika, škodo trpeli vsi etažni lastniki (npr. zaradi neplačevanja obveznosti v rezervni sklad). Ad 4 Kot že pojasnjeno v
  53. točki tega mnenja, ste v skladu s
  54. čl. SZ-1 in
  55. odst.
  56. čl. ZVOP-1, kot pooblaščenec solastnika večstanovanjske hiše, upravičeni do seznama etažnih lastnikov, z osebnimi podatki, ki so sestavni del pogodbe o opravljanju upravniških storitev, s katero razpolaga upravnik, in sicer: ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v
  57. čl. SPZ. Druge osebne podatke vam lahko upravnik posreduje le v primeru, če ima za to osebno privolitev vsakokratnega etažnega lastnika. Pooblaščenec zato ugotavlja, da je upravnik, ko vam je onemogočil vpogled v zgoraj navedene podatke, ravnal v nasprotju s SZ-1 in ZVOP-
  58. Kljub temu pa Pooblaščenec dodaja, da ste v vašem petem vprašanju zapisali, da so bili v zapisniku zbora lastnikov za ... navedeni tudi lastniški deleži posameznega solastnika za večstanovanjsko hišo v kateri prebivate. V skladu z navedenim, Pooblaščenec zaključuje, da je vaše četrto vprašanje brezpredmetno, saj je očitno, da ste bili z zahtevanimi osebnimi podatki seznanjeni na drug način. Ad 5 Zapisnike zbora lastnikov ureja 38 čl. SZ-
  59. Pooblaščenec se v skladu z načelom zakonitosti do stanovanjske zakonodaje kot take ne more in ne sme opredeljevati. V delu, v katerem se vaše vprašanje nanaša na varstvo osebnih podatkov, pa Pooblaščenec ugotavlja, da zapisnik zbora lastnikov po ZVOP-1 ne sme vsebovati osebnih podatkov, ki bi izhajali iz zbirke osebnih podatkov. Zbirka osebnih podatkov je v
  60. tč.
  61. čl. ZVOP-1 opredeljena kot vsak strukturiran niz podatkov, ki vsebuje vsaj en osebni podatek, ki je dostopen na podlagi meril, ki omogočajo uporabo ali združevanje podatkov, ne glede na to, ali je niz centraliziran, decentraliziran ali razpršen na funkcionalni ali geografski podlagi; strukturiran niz podatkov je niz podatkov, ki je organiziran na takšen način, da določi ali omogoči določljivost posameznika. Prijazen pozdrav, Informacijski pooblaščenec: Nataša Pirc Musar, univ.dipl.prav., pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026

🔗 Na uradni vir

Razlaga UI na podlagi uradnega besedila zakona. Okvirna, ne nadomešča pravnega nasveta.