Pridobivanje OP iz evidence trga nepremičnin + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem 26. 1. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 17.06.2021 Številka: 07121-1/2021/1117 Kategorije:Pridobivanje OP iz zbirk --> Kategorije: Pridobivanje OP iz zbirk Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju: IP) je prejel vaše zaprosilo za mnenje glede pridobivanja osebnih podatkov iz evidence trga nepremičnin. Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Splošna uredba o varstvu podatkov), 7. točko prvega odstavka 49. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1, 177/20, v nadaljevanju: ZVOP-1) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju: ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem. IP uvodoma poudarja, da lahko podaja nezavezujoča mnenja in pojasnila, ne sme pa v okviru mnenja presojati ustreznosti posameznih obdelav osebnih podatkov z vidika skladnosti z obstoječimi predpisi. Presojo o ustreznosti lahko izvede le v okviru konkretnega inšpekcijskega ali upravnega postopka. IP namreč ne sme in ne more prevzeti odgovornosti posameznih subjektov za njihovo poslovanje, podobno kot to velja za druge inšpekcijske organe. IP v okviru mnenja tako ne more namesto upravljavca presojati, ali je posamezna zahteva za posredovanje podatkov utemeljena. Presojo glede zakonitosti oziroma ustreznosti posamezne zahteve mora opraviti izključno upravljavec osebnih podatkov. IP pojasnjuje, da mora upravljavec (v konkretnem primeru GURS) za zakonito obdelavo osebnih podatkov imeti ustrezno pravno podlago iz 6. člena Splošne uredbe o varstvu podatkov, ki določa, da je obdelava zakonita le in kolikor je izpolnjen vsaj eden od naslednjih pogojev: (
- a)posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, je privolil v obdelavo njegovih osebnih podatkov v enega ali več določenih namenov; (
- b)obdelava je potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali za izvajanje ukrepov na zahtevo takega posameznika pred sklenitvijo pogodbe; (
- c)obdelava je potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca; (
- d)obdelava je potrebna za zaščito življenjskih interesov posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali druge fizične osebe; (
- e)obdelava je potrebna za opravljanje naloge v javnem interesu ali pri izvajanju javne oblasti, dodeljene upravljavcu; (
- f)obdelava je potrebna zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec ali tretja oseba, razen kadar nad takimi interesi prevladajo interesi ali temeljne pravice in svoboščine posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ki zahtevajo varstvo osebnih podatkov, zlasti kadar je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, otrok.«. Ob tem je treba upoštevati, da se zadnja točka (
- f)ne more uporabljati za obdelavo s strani javnih organov pri opravljanju njihovih nalog. Pravna podlaga za obdelavo osebnih podatkov v javnem sektorju, kamor sodi tudi GURS, je nadalje določena tudi v 9. členu ZVOP-1, ki v prvem odstavku določa, da se osebni podatki v javnem sektorju lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon. Z zakonom se lahko določi tudi, da se določeni osebni podatki obdelujejo le na podlagi osebne privolitve posameznika. Presoja glede zakonitosti obdelave oziroma obstoja pravne podlage za posamezno obdelavo in odgovornost zanjo je vedno na upravljavcu osebnih podatkov (v konkretnem primeru torej na GURS). IP pojasnjuje, da Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18; v nadaljevanju: ZSPDSLS-1) v prvem odstavku 85. člena določa, da ministrstvo, pristojno za sistem ravnanja s stvarnim premoženjem, vzpostavi in vodi evidenco nepremičnin v lasti države, razen nepremičnin v upravljanju Slovenske obveščevalno varnostne agencije, kmetijskih zemljišč in gozdnih zemljišč, ter evidenco nepremičnin v lasti tretjih oseb, ki jih najemajo ali na podlagi drugega pravnega naslova uporabljajo državni organi. Omenjeni evidenci se v skladu s prvim odstavkom 86. člena ZSPDSLS-1 zaradi izvajanja namena iz 84. člena ZSPDSLS-1 (zagotavljanja preglednosti, točnosti, posodobljenosti in dostopnosti podatkov o stvarnem premoženju ter nadzora, načrtovanja in učinkovitega ravnanja s stvarnim premoženjem) preko povezovalnega znaka (identifikacijske oznake nepremičnine) lahko povezujeta z določenimi evidencami, med drugim tudi z evidenco trga nepremičnin, ki jo skladno z določbo 34. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19, 66/19; v nadaljevanju: ZMVN-1) vzpostavi, vodi in vzdržuje GURS. Evidenca trga nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami in o najemnih pravnih poslih za stavbe in dele stavb, v kateri se v skladu z drugim odstavkom 35. člena ZMVN-1 vodijo in vzdržujejo naslednji podatki: osebno ime, naslov in enotna matična številka pogodbene stranke, ki je fizična oseba, ali ime oziroma firma, sedež in matična številka pogodbene stranke, ki je pravna oseba, ter državljanstvo ali država sedeža ter pravnoorganizacijska oblika pogodbenih strank, osebno ime, enotna matična številka, naslov elektronske pošte in telefonska številka osebe, ki v imenu osebe, zavezane za poročanje v evidenco trga nepremičnin v skladu s 36. in 37. členom tega zakona, sporoči podatke v evidenco trga nepremičnin, datum sklenitve pravnega posla, za najemne pravne posle pa tudi datum začetka in prenehanja najema, vrsta pravnega posla, vrsta nepremičnine, za najemne posle pa tudi vrsta in velikost oddane površine, identifikacijska oznaka parcel, stavb in delov stavb, podatki o nepremičninah, ki so predmet pravnih poslov, cena ali najemnina in drugi podatki, ki vplivajo na ceno ali najemnino. IP nadalje pojasnjuje, da Pravilnik o evidenci trga nepremičnin (Uradni list RS, št. 35/18; v nadaljevanju: pravilnik) v prvem odstavku 3. člena podrobneje opredeljuje najemne pravne posle, ki se vodijo v evidenci trga nepremičnin, in sicer določa, da se kot vrsta odplačnega najemnega pravnega posla za stavbe in dele stavb vodijo: oddajanje v najem na prostem trgu, oddajanje v najem povezanemu najemojemalcu, oddajanje stanovanjskih stavb in delov stavb v najem za najemnino, določeno na podlagi zakona, oddajanje denacionaliziranih stanovanjskih stavb in delov stavb v najem na podlagi upravne ali sodne odločbe in drugo odplačno oddajanje v najem. V četrtem odstavku 4. člena pravilnik določa še, da je oddajanje stanovanjskih stavb in delov stavb v najem za najemnino, določeno na podlagi zakona, tisto oddajanje stanovanj, ki jih oddajajo državni organi, samoupravne lokalne skupnosti ter državni in občinski skladi za najemnino, ki je določena v skladu s predpisi, ki urejajo stanovanja. V 4. členu pravilnika pa je določeno, da se v evidenci trga nepremičnin o kupoprodajnem ali najemnem pravnem poslu vodijo splošni podatki o pravnem poslu, podatki o parcelah, stavbah in delih stavb, ki so predmet pravnega posla, po stanju na dan sklenitve pravnega posla, ter podatek o izpolnjevanju pogojev za tržno ceno ali tržno najemnino za namene množičnega vrednotenja. Glede pridobivanja podatkov iz evidence trga nepremičnin je bistvena zlasti določba točke
- c)četrtega odstavka 86. člena ZSPDSLS-1, v skladu s katero se za stavbo z delom stavbe vodijo in iz evidence trga nepremičnin, kjer se vodijo podatki o najemih, lahko prevzamejo podatki o: najemodajalcu (naziv oziroma osebno ime, sedež oziroma naslov, matična številka oziroma EMŠO), najemojemalcu (naziv oziroma osebno ime, sedež oziroma naslov, matična številka oziroma EMŠO), vrsti najemnega pravnega posla, datumu sklenitve najemne pogodbe in morebitnega dodatka k najemni pogodbi oziroma prekinitvi pogodbe, datumu začetka najema, datumu prenehanja najema, najemnini vseh oddanih površin, obratovalnih stroških oddanih površinah (naselje, ulica, hišna številka, občina, šifra katastrske občine, ime katastrske občine, zaporedna številka, vrsta oddane površine, številka stavbe, številka dela stavbe, velikost oddane površine, najemnina, podatek o opremljenosti oddane površine). Omenjena določba po mnenju IP omogoča pridobivanje podatkov o najemojemalcu tako za evidenco nepremičnin v lasti države kot tudi za evidenco nepremičnin v lasti tretjih oseb, ki jih najemajo ali na podlagi drugega pravnega naslova uporabljajo državni organi. Ob tem pa IP opozarja na načelo najmanjšega obsega podatkov, ki določa, da morajo biti pod pogojem, da obstaja pravna podlaga, osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni, relevantni in omejeni na to, kar je potrebno za namene, za katere se obdelujejo. Navedeno načelo pomeni, da je potrebno obdelovati samo toliko osebnih podatkov, kolikor je nujno potrebno za izpolnitev posamičnega zakonitega namena obdelave. IP sklepno ponovno poudarja, da v okviru izdaje mnenja ne more odločati o tem, ali so v konkretnem primeru podani pogoji za posredovanje zahtevanih osebnih podatkov, temveč lahko zgolj opozori na relevantno pravno podlago ter pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da je določeno posredovanje podatkov zakonito. Konkretno presojo pa lahko oziroma mora opraviti izključno upravljavec osebnih podatkov, v konkretnem primeru torej GURS, ki nosi tudi odgovornost za tovrstno opravljeno presojo. IP se namreč ne more in ne sme postaviti v vlogo odločevalca (razsojevalca) v posameznih primerih in odločiti o upravičenosti posredovanja določenih podatkov ali celo odrediti/prepovedati določenemu zavezancu posredovanje določenih podatkov. S spoštovanjem. Pripravil: Matej Sironič, Svetovalec pooblaščenca za varstvo osebnih podatkov Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav., Informacijska pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.
- si)Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026