Seznanjanje stanovalcev večstanovanjske stavbe o obveznostih sostanovalcev s strani upravnika - IPRS

Seznanjanje stanovalcev večstanovanjske stavbe o obveznostih sostanovalcev s strani upravnika + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem

2. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 21.08.2006 Številka: 0712-115/2006/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,po elektronski pošti smo dne 21.08.2006 prejeli vaše vprašanje.Ker lahko avtentično razlago posameznih določb zakona daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona, vam na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, v nadaljevanju na podlagi
3. točke prvega odstavka
4. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 86/04 in 113/05, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
5. člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji. Spraševali ste nas:Ali bi upravnik večstanovanjske stavbe ravnal v nasprotju z določbami ZVOP-1, v kolikor bi na izpise za plačilo obveznosti posamezne stranke oziroma stanovalca navedel tudi podatke o obveznostih vseh ostalih stanovalcev in morebitne dolgove posameznih stanovalcev? Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) v tretjem odstavku
6. člena pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-
7. Pooblaščenec na tem mestu najprej opozarja na notranjo nekonsistentnost tega člena ob upoštevanju definicije obdelave po ZVOP-
8. Ta v tretji točki prvega odstavka
9. člena kot obdelavo določa vrsto aktivnosti, med katerimi so na primer tudi zbiranje, vpogled, spreminjanje in drugo. Vendar je Pooblaščenec za potrebe tega mnenja uporabil logično razlago zakona, in primerjal oba dela povedi, prvega, ki je v skladu z ZVOP-1 bistveno širši, in drugega, ki upravnika pooblašča le za aktivnosti v okviru zakona. Po mnenju Pooblaščenca SZ-1 v drugem delu povedi skrči pojem obdelave iz prvega dela povedi, saj SZ-1 ni področni zakon s področja varstva osebnih podatkov, ki bi upravniku omogočil širše pristojnosti. Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko le zbira, vodi in posreduje pristojnim organom tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen z SZ-1, razen v kolikor bi razpolagal z osebnimi privolitvami posameznikov, ki je po določbi
10. člena ZVOP-1 tudi ena od dopustnih pravnih podlag za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju. Po določbi
11. člena ZVOP-1 se namreč osebni podatki lahko obdelujejo le, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Namen obdelave osebnih podatkov mora biti določen v zakonu, v primeru obdelave na podlagi osebne privolitve posameznika pa mora biti posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov. Določba
12. člena pa še posebej določa pravno podlago za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju, tako da v prvem odstavku
13. člena določa, da se lahko osebni podatki v zasebnem sektorju obdelujejo le, če tako določa zakon, ali je posameznik v to privolil, v drugem odstavku tega člena pa zakon vendarle dopušča obdelavo osebnih podatkov posameznikov, v primeru, če so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo, ali so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj, za sklenitev ali izpolnjevanje pogodbe.
14. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ) določa podrobnosti v zvezi z upravnikom in v četrtem odstavku tega člena določa, da mora upravnik izvajati sklepe etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.Ob tem opozarjamo na določbe SZ-1, ki natančneje opredeljujejo upravljanje in vprašanja, povezana z njim.
15. člen SZ-1 tako določa, da morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Peta alineja
16. člena istega zakona pa določa, da vsebuje pogodba o medsebojnih razmerjih, poleg sestavin, ki jih mora imeti po SPZ, zlasti še določbo o načinu obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.Iz povedanega sledi, da se morajo o načinu obveščanja o zadevah upravljanja torej dogovoriti etažni lastniki sami. Menimo, da ima razmerje, sklenjeno med etažnimi lastniki in upravnikom, naravo civilnopravnega (pogodbenega) razmerja in da gre za razmerje med upravnikom in prav vsakim stanovalcem večstanovanjske zgradbe. Dejstvo je, da obstoječa zakonodaja upravniku nikjer ne daje eksplicitnega pooblastila npr. za obveščanje etažnih lastnikov o dolžnikih iz naslova stroškov upravljanja ter drugih stroškov ter prav tako eksplicitno ne določa obveščanja o neplačnikih sredstev v rezervni sklad.Ob tem velja opozoriti tudi na to, da SZ-1 upravnika izrecno ne pooblašča za obveščanje o imenih in priimkih lastnikov stanovanj ter njihovih naslovih ali za javno izobešanje imen in priimkov lastnikov stanovanj, pa tudi ne za objavo drugih varovanih osebnih podatkov. Zato Pooblaščenec meni, da zakonska podlaga za javno objavo osebnih podatkov o lastnikih ne obstaja. Prav tako, tudi Nadzorni odbor nima nikakršnih zakonskih pooblastil, da od upravnika zahteva zbiranje in posredovanje oz. izobešanje takšnih evidenc na oglasni deski večstanovanjske stavbe ali v poročilih upravnika nadzornemu odboru. Ker SZ-1 ne predpisuje, da je lahko takšen seznam objavljen v upravnikovem poročilu zboru lastnikov oz. nadzornemu odboru, v tem delu, po načelu, da specialnejši zakon razveljavlja splošnejšega, velja ZVOP-1; ta pa javne objave osebnih podatkov, razen ob pogoju, da je posameznik vanjo privolil, ne dovoljuje. Pooblaščenec torej meni, da je posamično obveščanje etažnih lastnikov mogoče s pošiljanjem informacij v zaprtih pisemskih ovojnicah, ki jih stanovalci prejmejo v njihove poštne predalčnike in nikakor ne z javnim izobešanjem seznamov dolžnikov na oglasni deski, vendar le pod pogoji opisanimi v nadaljevanju. Izjemoma bi torej bilo, seveda samo na zgoraj opisani način, npr. obveščanje o etažnih lastnikih - dolžnikih dopustno, v kolikor v npr. večstanovanjski stavbi obstajajo skupna odjemna mesta in bi zaradi neplačila posameznega lastnika, škodo trpeli vsi etažni lastniki. Etažni lastnik, ki je neplačnik, namreč z neplačevanjem posega v pravni položaj drugih etažnih lastnikov, saj lahko škodo (npr. odklop vode ali elektrike) trpijo vsi, tudi tisti, ki svoje obveznosti redno plačujejo. Upravnik večstanovanjske hiše brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme javno objavljati (kar se nanaša tudi na poročila zboru lastnikov oz. nadzornemu odboru) imen in priimkov ter naslovov lastnikov stanovanj, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-
17. Lep pozdrav,Informacijski pooblaščenecNataša Pirc Musar, univ.dipl.prav., pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026