Skupno letno poročilo upravnika večstanovanjske hiše + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 22.03.2006 Številka: 060-1/2006/109 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani,prejeli smo vaše vprašanje z dne 15.03.
- Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju Pooblaščenec) uvodoma opozarja, da se vaše vprašanje ne nanaša v celoti na pristojnosti Pooblaščenca. V delu, ki se nanaša, je Pooblaščenec izdelal spodnje mnenje. V delu, ko navajate svoje nezadovoljstvo z upravnikom, pa vas Pooblaščenec obvešča, da za ta del ni pristojen – za odgovore v tem delu so pristojne inštitucije s področja varstva potrošnikov.V nadaljevanju se torej Pooblaščenec opredeljuje do vašega vprašanja, ali vam upravnik ne sme izročiti skupnega letnega poročila zaradi varstva osebnih podatkov, temveč je zaradi varstva osebnih podatkov dopustna samo pridobitev poročila o tem, koliko ste vi kot lastnik prispevali v preteklem letu za vzdrževanje (tj. zgolj pridobitev lastnih osebnih podatkov). I. Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) v
- čl. določa, da mora upravnik vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu. Ne glede na določbo prejšnjega odstavka mora upravnik poročati o svojem delu, če tako sklenejo lastniki oziroma če sam oceni, da je takšno poročilo potrebno. Minister izda navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu.Glede na navedeno in upoštevaje
- čl. Navodila o izdelavi poročila o upravnikovem delu (Uradni list RS; št. 108/2004) upravnik glede izvajanja organizacijsko-administrativnih opravil poroča zlasti:– o stanju posameznih delov in skupnih prostorov objekta (število najemnih stanovanj, število lastnih stanovanj, število sprememb lastništva posameznih delov ipd.);– o zbiranju, vodenju in obdelovanju osebnih podatkov, ki jih je dolžan posredovati pristojnim organom v skladu s predpisi;– o sprejetih sklepih in o izvrševanju sprejetih sklepov v poslovnem letu (sprejetih na zborih etažnih lastnikov ali s podpisovanjem listine);– o morebitnem inšpekcijskem nadzorstvu ter morebitnih inšpekcijskih odločbah s tem v zvezi.Glede izvajanja tehnično-strokovnih opravil pa upravnik poroča zlasti:– o sprejetju in izvajanju sprejetega načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe, v poslovnem letu – terminski in finančni pregled;– o izvajanju obratovanja večstanovanjske stavbe (organizacija hišniških storitev, organizacija čiščenja skupnih prostorov, nabava in poraba energentov ipd.);– o izvajanju rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti – terminski in finančni pregled;– o morebitnem izvajanju intervencijskih del.Upravnik poroča tudi glede izvajanja finančno-računovodskih in knjigovodskih opravil zlasti:– o obračunu letnih stroškov upravljanja;– o stanju plačil in neplačanih obveznosti etažnih lastnikov na podlagi pogodb s tretjimi osebami;– o morebitnih škodah na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodbe z zavarovalnico;– o stanju sredstev računa rezervnega sklada, porabi sredstev sklada ter morebitnem zadolževanju.Glede izvajanja pravno-premoženjskih opravil pa upravnik poroča zlasti:– o izdanih dovoljenjih in soglasjih Geodetske uprave Republike Slovenije v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;– o posredovanju dokumentacije stanovanjski inšpekciji, upravnim organom, odvetnikom in sodiščem;– o zastopanju etažnih lastnikov v morebitnih upravnih in sodnih postopkih.Zakon in navodilo torej ne omogočata upravnikom, da bi v tem poročilu navajali kakršnekoli osebne podatke. Poudarjena točka upravnika zavezuje zgolj za to, da lastnikom poroča o tem, katere osebne podatke zbira, vodi in obdeluje. To pa ne pomeni, da v letnem poročilu lahko navaja tudi osebne podatke lastnikov stanovanj. Zato je Pooblaščenec sprejel mnenje, da letno poročilo ne more vsebovati osebnih podatkov. Pooblaščenec opozarja, da upravitelja glede obdelave osebnih podatkov omejuje tudi
- odst.
- člena SZ-
- Ta upravnika pooblašča za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-
- Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko zbira, vodi in posreduje pristojnim organom le tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen z SZ-
- Če mu SZ-1 tega pooblastila ne daje, lahko uporabi neposredno ZVOP-
- Ker zakon upravnika izrecno ne pooblašča, da lahko v letnem poročilu obdeluje (torej objavi) osebne podatki, Pooblaščenec ocenjuje, da bi bilo vnašanje osebnih podatkov v letno poročilo v neskladju z ZVOP-
- II.Pooblaščenec v nadaljevanju poudarja, da zgoraj zapisano ne pomeni, da posamezni etažni lastnik od upravnika ne more izvedeti, koliko upravniku dolgujejo drugi etažni lastniki. Vsak posamezni etažni lastnik ima celo pravico kadarkoli izvedeti, koliko dolgujejo drugi lastniki. Kot utemeljitev Pooblaščenec prilaga mnenje, ki ga je v podobni zadevi že sprejel. MNENJE:Spraševali ste nas:- ali sme upravnik večstanovanjske stavbe izobesiti na oglasno desko stanovanjskega bloka podatke o lastniku stanovanja, ki mu je po neuspešnem dveletnem opozarjanju na pomanjkljivo ogrevanje stanovanja začel s pisno obrazložitvijo odtegovati od izstavljenega mesečnega računa. Kot še izhaja iz nadaljevanja vašega dopisa, upravnik meni, da ste neplačnik.- kaj lahko naredite.Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) v
- odst.
- člena pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ. Pooblaščenec na tem mestu najprej opozarja na notranjo nekonsistentnost tega člena ob upoštevanju definicije obdelave po ZVOP-
- Ta v
- tč.
- odst.
- člena kot obdelavo določa vrsto aktivnosti, med katerimi so na primer tudi zbiranje, vpogled, spreminjanje in drugo. Vendar je Pooblaščenec za potrebe tega mnenja uporabil logično razlago zakona, in primerjal oba dela povedi – prvega, ki je v skladu z ZVOP-1 bistveno širši, in drugega, ki upravnika pooblašča le za aktivnosti v okviru zakona. Po mnenju Pooblaščenca SZ-1 v drugem delu povedi skrči pojem obdelave iz prvega dela povedi, saj SZ-1 ni področni zakon s področja varstva osebnih podatkov, ki bi upravniku omogočil širše pristojnosti. Zato Pooblaščenec šteje, da upravnik dejansko lahko le zbira, vodi in posreduje pristojnim organom tiste podatke, za katere je izključno pooblaščen z SZ-
- Če mu SZ-1 tega pooblastila ne daje, lahko kot splošnejši akt uporabi ZVOP-1, če v njem podlaga za kakršnokoli obdelavo osebnih podatkov sploh obstaja.
- člen SZ-1 določa, da morajo etažni lastniki upravniku na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna ali drugega ustreznega izračuna redno in v roku izpolniti vse obveznosti. Zakon torej predpisuje le, da mora upravnik izstaviti mesečni obračun. Ker SZ-1 ne predpisuje, da je lahko takšen obračun obešen na oglasni deski, torej dostopen vsem, ne le lastnikom stanovanj, v tem delu velja ZVOP-1; ta pa javne objave osebnih podatkov, razen ob pogoju, da je posameznik vanjo privolil, ne dovoljuje. Glede na to, da SZ-1 upravnika izrecno ne pooblašča za javno izobešanje imen in priimkov lastnikov stanovanj, pa tudi ne za objavo drugih varovanih osebnih podatkov, Pooblaščenec meni, da zakonska podlaga za javno objavo dolžnikov ne obstaja, posameznik pa po znanih podatkih v objavo tudi ni privolil.Sklepno mnenje:Upravnik večstanovanjske hiše brez pisne privolitve vsakega posameznika ne sme javno objavljati (kar se nanaša tudi na oglasno desko v stavbi) imen in priimkov neplačnikov in dolžnikov kakršnihkoli obveznosti, saj nima zakonske podlage ne v ZVOP-1 in ne v SZ-
- Kadar pa gre za različne skupnosti lastnikov, ki mnoge stroške plačujejo preko upravnika, ali pa imajo skupna odjemna mesta, navedeno pomeni tudi, da plačniki krijejo obveznosti tudi za neplačnike. Zato bi bilo dopustno, da upravnik dostavi seznam neplačnikov vsakemu lastniku v določeni skupnosti npr. v ovojnici osebno ali v njegov poštni nabiralnik, nikakor pa ne z obešanjem na splošno dostopno oglasno desko.S spoštovanjem,Informacijski pooblaščenec:Nataša Pirc Musar, univ. dipl. prav.,pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026