Upravnikovo onemogočanje dostopa do podatkov + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 14.04.2015 Številka: 0712-1/2015/1076 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je prejel vaš dopis, v katerem navajate, da kot članica nadzornega odbora poskušate od upravnika pridobiti podatke o tem, ali in kdaj so bili poravnani računi za vašo večstanovanjsko stavbo ter, ali so sredstva, ki naj bi bila na vašem rezervnem skladu, dejansko tudi na računu. Menite namreč, da ste (stanovalci ter člani nadzornega odbora) upravičeni do seznanitve s podatki, kateri računi, ki se glasijo na večstanovanjsko stavbo so poravnani in kateri ne. Na upravnika ste sicer naslovili več tovrstnih dopisov, vendar odgovorov nanje niste prejeli. Zanima vas, ali obstaja kakšna zakonska podlaga, s katero lahko upravnika prisilite, da vam dovoli vpogled v podatke, ki so kot navajate »dejansko vaši«. Prav tako vas zanima, ali so dobavitelji dolžni takšne podatke posredovati stanovalcem ali le upravniku? Od nekaterih dobaviteljev, ne vseh, ste namreč prejeli podatke o tem, da neplačane obveznosti za vašo stavbo znatno presegajo 10.000 eur. Zanima vas tudi, ali sme banka, ki vodi tekoči račun, na katerem so tudi sredstva rezervnega sklada stavbe, njenim stanovalcem zavrniti vpogled v stanje na računu?V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi
- točke prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo; v nadaljevanju ZVOP-1) ter
- člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/05 in 51/07-ZUstS) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem. Upoštevajoč določbe SZ-1 ter SPZ, IP meni, da so etažni lastniki večstanovanjske stavbe upravičeni do pridobitve tistih pogodb ter knjigovodskih izkazov, ki jih je v imenu in za račun etažnih lastnikov sklenil upravnik, in se posledično nanašajo na vsakega posameznega etažnega lastnika, pri čemer upravnikovo nespoštovanje teh določb ne sodi v pristojnost IP, temveč v pristojnost Stanovanjske inšpekcije, ki deluje v okviru Inšpektorata RS za promet, energetiko in prostor.Obrazložitev:Uvodoma poudarjamo, da je področje stanovanjskega prava precej natančno urejeno v veljavni zakonodaji, ki pa na drugi strani (zlasti tudi z vidika varstva osebnih podatkov) dopušča tudi veliko avtonomije strankam (zlasti etažnim lastnikom), da se v okviru zakonskih in podzakonskih predpisov dogovorijo glede medsebojnih razmerij, različnih vprašanj upravljanja večstanovanjske stavbe ter pooblastil upravniku in nadzornemu odboru. IP je ob pregledu vašega dopisa ugotovil, da se vaša vprašanja ne nanašajo na njegove pristojnosti. Predvsem v zvezi z vašimi navedbami o upravnikovem onemogočanju dostopa do podatkov, IP ugotavlja, da konkretna problematika ne sodi v njegovo pristojnost, zato se skladno z načelom zakonitosti ne more in ne sme opredeliti do problemov, ki jih opisujete, saj so v pristojnosti drugih organov. V primeru suma nepravilnega oz. nezakonitega ravnanja upravnika vam svetujemo, da se po pomoč in nasvet obrnete na Stanovanjsko inšpekcijo, Vožarski pot 12, 1000 Ljubljana, ki deluje v okviru Inšpektorata RS za promet,energetiko in prostor. Glede vašega vprašanja v zvezi z zakonsko podlago o pridobivanju podatkov s strani upravnika, pa vam IP pojasnjuje, da Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SZ-1) v
- členu določa, da mora upravnik vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu. Ne glede na določbo prejšnjega odstavka mora upravnik poročati o svojem delu, če tako sklenejo lastniki oziroma če sam oceni, da je takšno poročilo potrebno. Minister izda navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu. Gre za Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu (Uradni list RS, št. 108/04), ki v
- členu ureja vsebino poročila in med drugim določa, da upravnik glede izvajanja finančno-računovodskih in knjigovodskih opravil poroča zlasti:- o obračunu letnih stroškov upravljanja;- o stanju plačil in neplačanih obveznosti etažnih lastnikov na podlagi pogodb s tretjimi osebami;- o morebitnih škodah na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodbe z zavarovalnico;- o stanju sredstev računa rezervnega sklada, porabi sredstev sklada ter morebitnem zadolževanju.Nadalje
- člen ZS-1 določa, da mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, v knjigovodske listine, ki so pridobljene na podlagi pogodb in poslovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.Navedeno (pridobitev pogodb, ki jih je upravnik sklenil v imenu etažnih lastnikov) je zasledovano tudi v določbah Stvarnopravnega zakonika (Uradni list Uradni list RS, št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SPZ). Etažna lastnina je namreč v skladu s
- členom SPZ lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov in kot določa
- člen SPZ le-ta nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. V zvezi s tem SPZ prav tako v
- členu med drugim določa, da morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti: – opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila
- člena tega zakona, – način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka
- člena tega zakona; – morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini; – način uporabe skupnih delov; – namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini; – nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu; – način upravljanja skupnih delov; – uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene; – zavarovanje zgradbe kot celote; – pooblastila upravnika, če odstopajo od
- člena tega zakona. Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.Upoštevajoč določbe SZ-1 ter SPZ, IP meni, da so etažni lastniki večstanovanjske stavbe upravičeni do pridobitve tistih pogodb ter knjigovodskih izkazov, ki jih je v imenu in za račun etažnih lastnikov sklenil upravnik, in se posledično nanašajo na vsakega posameznega etažnega lastnika. Iz vašega dopisa izhaja, da zahtevate podatke, ki se nanašajo na obveznosti celotne večstanovanjske stavbe, katere plačujete vsi etažni lastniki, zato je IP mnenja, da ste kot etažna lastnica upravičeni do pridobitve teh podatkov. Dejstvo, da zahtevate podatke kot članica nadzornega odbora zgolj še dodatno opraviči vašo zahtevo po posredovanju le-teh, saj drugi odstavek
- člena SZ- 1 med drugim določa, da nadzorni odbor nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.Po mnenju IP navedeni predpisi predstavljajo zadostno pravno podlago za pridobitev zahtevanih podatkov s strani upravnika, pri čemer pa upravnikovo nespoštovanje teh določil, kot že navedeno, ne sodi v pristojnost IP, temveč v pristojnost zgoraj omenjene Stanovanjske inšpekcije.V zvezi z vašo navedbo, da boste morali stanovalci sami plačati račune, v kolikor bodo ti ostali neporavnani, vas IP opozarja na
- člen SZ-1, ki ureja prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov. Gre namreč za določbo, ki upravniku prepoveduje, da pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe, dogovori solidarno odgovornost etažnih lastnikov za izpolnjevanje obveznosti. Takšno pogodbeno določilo, ki je v nasprotju z določbo prejšnjega odstavka, nima pravnega učinka proti etažnim lastnikom, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, ki veljajo za deljive obveznosti. V tem primeru pa tretji osebi za izpolnitev obveznosti etažnih lastnikov solidarno odgovarja upravnik.V zvezi z vašimi vprašanji glede posredovanja podatkov s strani banke ter posameznih dobaviteljev, vam IP zgolj na splošno pojasnjuje, da mora imeti vsak upravljavec zbirk osebnih podatkov za kakršnokoli posredovanje osebnih podatkov zadostno pravno podlago v smislu
- člena ZVOP-
- V kolikor slednja ni podana upravljavec zbirk osebnih podatkov prosilcu ne sme posredovati zaprošenih podatkov. Na tem mestu IP opozarja, da navedeno velja zgolj pod predpostavko, da gre za obdelavo osebnih podatkov fizičnih oseb, varstvo osebnih podatkov se namreč ne razteza na podatke pravnih oseb. Slednje je lahko predmet drugih postopkov, za katere pa IP ni pristojen.V upanju, da smo odgovorili na vaše vprašanje, vas lepo pozdravljamo.Mojca Prelesnik, univ. dipl. prav.,informacijska pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026