Zbiranje OP lastnikov stanovanj s strani upravnika večstanovanjske stavbe - IPRS

Zbiranje OP lastnikov stanovanj s strani upravnika večstanovanjske stavbe + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem

2. 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 13.04.2008 Številka: 0712-411/2008/2 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Spoštovani, Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju Pooblaščenec) je dne
4. 2008 prejel vaše sporočilo, v katerem navajate, da ste prvega aprila v nabiralnike dobili zahtevke upravnika, da v osmih dneh oddate davčne številke in naslove lastnikov stanovanj. Kopijo obvestila ste poslali kot prilogo vašemu dopisu. Iz »Obvestila etažnim lastnikom« izhaja, da upravnik ... d.o.o. vse lastnike stanovanj obvešča, da v skladu z zakonodajo RS nujno potrebuje davčne številke vseh lastnikov stanovanj in njihov točen naslov. Upravnik v obvestilu pojasnjuje še, da podatke nujno potrebuje zaradi oddajanja skupnih prostorov večstanovanjskega objekta v najem. Po vaših navedbah naj bi šlo za nedopusten poseg v informacijsko zasebnost in nas zato prosite za strokovno razlago. V nadaljevanju vam na podlagi predstavljenega dejanskega stanja ter na podlagi
5. točke prvega odstavka
6. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 86/04, 113/05, 51/07-ZUstS in 67/07; ZVOP-1-UPB1) ter
7. člena Zakona o Informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS št. 113/05 in 51/07-ZUstS - A; ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašim vprašanjem: ZVOP-1-UPB1 v
8. členu določa, da lahko pravna oseba zasebnega sektorja obdeluje določene osebne podatke tudi na podlagi osebne privolitve posameznika. Ne glede na navedeno, se lahko v zasebnem sektorju obdelujejo tudi osebni podatki posameznikov, ki so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo ali pa so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe ali za izpolnjevanje pogodbe. Pooblaščenec zato meni, da je podlago za obdelavo davčne številke in stalnega naslova prebivališča lastnikov stanovanj, z namenom oddaje skupnih prostorov v najem, mogoče iskati v pogodbi o medsebojnih razmerjih, ki jo etažni lastniki v skladu z
9. čl. SZ-1 morajo skleniti. V tej pogodbi pa se lahko etažni lastniki, v okviru odločitve o oddaji skupnih prostorov tretji osebi in v kolikor za tovrstne zadeve pooblastijo upravnika, o zadevah upravljanja dogovorijo, da bodo zaradi konkretnega namena posredovali upravniku tudi še druge osebne podatke (npr. davčno številko in naslov stalnega prebivališča). Pooblaščenec iz prejete vsebine predvideva, da upravnik tovrstne podatke potrebuje zaradi predpisov s področja plačil davkov in zaradi finančnih posledic, ki bodo nastale s plačili najemnine skupnih prostorov. O b r a z l o ž i t e v: Splošno določbo o pravni podlagi za dopustno obdelavo osebnih podatkov predstavlja
10. člen ZVOP-1-UPB1, ki na splošno določa, da se lahko osebni podatki obdelujejo le, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon, ki določa tudi namen obdelave osebnih podatkov ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika, ki pa mora biti predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov. ZVOP-1-UPB1 tako dovoljuje obdelavo osebnih podatkov tudi na podlagi pisne privolitve posameznika, vendar pa mora biti v tem primeru posameznik predhodno pisno ali na drug ustrezen način seznanjen z namenom obdelave osebnih podatkov, ki mora biti ustavno in zakonsko dopusten, obdelovati pa se sme le tiste osebne podatke, ki so primerni in nujno potrebni za uresničitev opredeljenega namena in ne pomenijo neupravičenega posega v zasebnost in dostojanstvo posameznika. Osebni podatek je po
11. tč.
12. čl. ZVOP-1-UPB1 katerikoli podatek, ki se nanaša na posameznika, ne glede na obliko, v kateri je izražen, pri čemer je posameznik določena ali določljiva fizična oseba, na katero se nanaša osebni podatek; fizična oseba pa je določljiva, če se jo lahko neposredno ali posredno identificira, predvsem s sklicevanjem na identifikacijsko številko ali na enega ali več dejavnikov, ki so značilni za njeno fizično, fiziološko, duševno, ekonomsko, kulturno ali družbeno identiteto, pri čemer način identifikacije ne povzroča velikih stroškov, nesorazmerno velikega napora ali ne zahteva veliko časa. Obdelovanje osebnih podatkov pa je glede na določilo
13. tč.
14. čl. ZVOP-1-UPB1 kakršnokoli delovanje ali niz delovanj, ki se izvaja v zvezi z osebnimi podatki, ki so avtomatizirano obdelani ali ki so pri ročni obdelavi del zbirke osebnih podatkov ali so namenjeni vključitvi v zbirko osebnih podatkov, zlasti zbiranje, pridobivanje, vpis, urejanje, shranjevanje, prilagajanje ali spreminjanje, priklicanje, vpogled, uporaba, razkritje s prenosom, sporočanje, širjenje ali drugo dajanje na razpolago, razvrstitev ali povezovanje, blokiranje, anonimiziranje, izbris ali uničenje; obdelava je lahko ročna ali avtomatizirana (sredstva obdelave). Pravna podlaga za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju, kamor sodi tudi obdelava osebnih podatkov s strani upravnika, je podrobno urejena v
15. čl. ZVOP-1-UPB1, ki v
16. odst. določa, da se osebni podatki v zasebnem sektorju lahko obdelujejo, če obdelavo osebnih podatkov in osebne podatke, ki se obdelujejo, določa zakon ali če je za obdelavo določenih osebnih podatkov podana osebna privolitev posameznika. Ne glede na navedeno, se lahko v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki posameznikov, ki so z zasebnim sektorjem sklenili pogodbo ali pa so na podlagi pobude posameznika z njim v fazi pogajanj za sklenitev pogodbe, če je obdelava osebnih podatkov potrebna in primerna za izvedbo pogajanj za sklenitev pogodbe ali za izpolnjevanje pogodbe. Ne glede na
17. odst.
18. čl. ZVOP-1-UPB1 pa se lahko v skladu s
19. odst.
20. čl. ZVOP-1-UPB1 v zasebnem sektorju obdelujejo osebni podatki, če je to nujno zaradi uresničevanja zakonitih interesov zasebnega sektorja in ti interesi očitno prevladujejo nad interesi posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki.
21. čl. ZVOP-1-UPB1 torej glede obdelave osebnih podatkov v zasebnem sektorju napotuje na zakon ali na osebno privolitev posameznika, z izjemama v
22. in
23. odst.
24. čl. ZVOP-1-UPB
25. Področno zakonodajo, ki ureja obravnavano področje, predstavljata Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) in Stvarnopravni zakonik (Ur.l. RS, št. 87/2002, 18/2007 Skl. US: U-I-70/04-18, v nadaljevanju SPZ), vendar sta z vidika obdelave osebnih podatkov zelo splošna oz. nedoločna. SZ-1 namreč v
26. odst.
27. člena zgolj pooblašča upravnika večstanovanjske stavbe (v nadaljevanju upravnika) za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s SZ-1, ne da bi konkretno navedel, katere osebne podatke lahko upravnik obdeluje. Zato je po oceni Pooblaščenca potrebno navedeno določbo SZ-1 uporabiti v povezavi z drugimi določbami tega zakona in ZVOP-1-UPB1, in z razlagalno metodo konkretizirati osebne podatke, ki jih upravnik lahko obdeluje. V tej zvezi je potrebno omeniti
28. čl. SZ-1, ki določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz
29. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. To pomeni, da je za veljavnost navedene pogodbe v skladu s
30. čl. SZ-1 potreben podpis oz. soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Da bi bilo mogoče preveriti veljavnost takšne pogodbe, je zato po mnenju Pooblaščenca nujno potrebno, da je sestavni del takšne pogodbe tudi seznam lastnikov stanovanj, t.j. ime in priimek, velikost stanovanja v m2 in solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih, kot je določeno v
31. čl. SPZ. Glede obdelave osebnih podatkov (davčne številke in naslova stalnega prebivališča), ki niso potrebni za veljavnost in izvedbo pogodbe o opravljanju upravniških storitev, pa je po oceni Pooblaščenca potrebno iskati podlago v pogodbi o medsebojnih razmerjih, ki jo etažni lastniki v skladu z
32. čl. SZ-1 morajo skleniti. V tej pogodbi se lahko etažni lastniki, v okviru odločitve o oddaji skupnih prostorov tretji osebi in v kolikor za tovrstne zadeve pooblastijo upravnika oz. v okviru zadev o upravljanju večstanovanjske stavbe, dogovorijo, da bodo zaradi konkretnega namena posredovali upravniku tudi še druge osebne podatke (npr. davčno številko in naslov stalnega prebivališča,..). Kot izhaja iz dopisa, ki vam ga je posredoval upravnik, je namen zbiranja osebnih podatkov ta, da bo oddajal skupne prostore večstanovanjskega objekta, v katerem ste lastnik stanovanja oz. etažni lastnik. Pooblaščenec iz prejete vsebine predvideva, da upravnik tovrstne podatke potrebuje zaradi predpisov s področja plačil davkov in zaradi finančnih posledic, ki bodo nastale s plačili najemnine skupnih prostorov v večstanovanjski stavbi. S spoštovanjem, Informacijski pooblaščenec: Nataša Pirc Musar, univ. dipl. prav., Pooblaščenka O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.si) Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026