Na podlagi 11. in 63. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91-I popravek, 9/94 - odločba US, 21/94, 23/96, 24/96 - odločba US, 44/96 - odločba US ter 1/00) izdaja Vlada Republike Slovenije O D L O K o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih TEMELJNA NAČELA 1. člen Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih in stanovanjskih hišah (v nadaljevanju: stanovanjih) se določa način in postopek za izračun najvišjih dovoljenih najemnin, ki jih lastniki neprofitnih in socialnih stanovanj in stanovanjskih hiš smejo zaračunavati najemnikom. Elementi neprofitne najemnine so podlaga za izračun najvišje dovoljene neprofitne najemnine. ELEMENTI NEPROFITNE NAJEMNINE 2. člen Neprofitna najemnina vsebuje naslednje elemente:
- a)stroške investicijskega vzdrževanja,
- b)stroške tekočega vzdrževanja,
- c)stroške upravljanja in zavarovanja,
- d)amortizacijo,
- e)stroške kapitala. V najemnini niso zajeti: – individualni stroški uporabe stanovanja: za dobavljeno vodo, elektriko, daljinsko ogrevanje in podobno; – skupni obratovalni stroški hiše: za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše po 8. členu stanovanjskega zakona. NAJVIŠJE DOVOLJENE STOPNJE POSAMEZNIH ELEMENTOV NAJEMNINE 3. člen Stroški investicijskega vzdrževanja smejo znašati največ: – pri stanovanjih mlajših od 60 let 1,30 odstotka od vrednosti stanovanja; – pri stanovanjih starejših od 60 let 1,70 odstotka od vrednosti stanovanja. Stroški tekočega vzdrževanja smejo znašati največ 0,31 odstotka od vrednosti stanovanja. Stroški upravljanja in zavarovanja stanovanj smejo znašati največ 0,30 odstotka od vrednosti stanovanja. Storitve, ki jih je dolžan opravljati upravnik, so razvidne iz priloge št. 3, ki je sestavni del te metodologije. Amortizacija se priznava za stanovanja mlajša od 60 let, največ v višini 1,67 odstotka od vrednosti stanovanj. Za stanovanja starejša od 60 let se stroški amortizacije ne obračunavajo, razen v primeru prenove stanovanja. Stroški kapitala smejo znašati največ 1,5 odstotka od vrednosti stanovanja. Struktura najvišje dovoljene neprofitne najemnine v odstotkih: ------------------------------------------------------------------------ Elementi Stanovanja stara Stanovanja stara najemnine do 60 let nad 60 let (v odstotkih) (v odstotkih) ------------------------------------------------------------------------ Investicijsko vzdrževanje 1,30 1,70 Tekoče vzdrževanje 0,31 0,31 Upravljanje in zavarovanje 0,30 0,30 Amortizacija 1,67 0,00 Stroški kapitala – obresti 1,50 1,50 ------------------------------------------------------------------------ Skupaj: 5,08 3,81 ------------------------------------------------------------------------ NAČIN IZRAČUNA NAJEMNINE 4. člen Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, ugotovljena po pravilniku o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81 in Uradni list RS, št. 65/99). Vrednost stanovanja se izračuna po naslednji enačbi: Vrednost stanovanja = število točk x vrednost točke x uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor). 5. člen Pri izračunu najemnin za stanovanja, dana v najem pred uveljavitvijo te metodologije, se upošteva vrednost točke v višini 3,75 DEM. Vrednost točke se preračuna v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine. 6. člen Za stanovanja, dana v najem po uveljavitvi te metodologije, določi vrednost točke za ugotovitev vrednosti stanovanja minister za okolje in prostor, enkrat letno z odredbo. Osnova za določitev vrednosti točke je povprečna letna cena za kvadratni meter dograjenih neprofitnih stanovanj v Republiki Sloveniji v predpreteklem koledarskem letu, ki jo objavi Statistični urad Republike Slovenije, deljena s 320, kolikor znaša povprečno število točk novozgrajenih neprofitnih stanovanj, v objektih brez dvigala. Tako izračunana vrednost točke se izrazi v nemških markah, pri čemer se za preračun upošteva povprečni srednji tečaj Banke Slovenije za nemško marko v predpreteklem letu. Vrednost točke se preračuna v tolarsko protivrednost po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine. V primerih, ko je vrednost kvadratnega metra stanovanjske površine nižja od povprečne cene za kvadratni meter stanovanjske površine dograjenih neprofitnih stanovanj v Republiki Sloveniji v predpreteklem letu, se kot osnova za določitev vrednosti točke uporabi cena nakupa, zgraditve ali cenitev za kvadratni meter stanovanjske površine. 7. člen Upoštevajoč elemente najemnine iz 3. člena te metodologije, sme neprofitna najemnina za stanovanja, dana v najem prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice ali osebam, s katerimi je lastnik stanovanja dolžan skleniti najemno pogodbo na podlagi prvega odstavka 56. člena stanovanjskega zakona, znašati največ 3,81 odstotka od vrednosti stanovanj oziroma stanovanjskih hiš. Neprofitna najemnina za stanovanja, zgrajena ali celovito prenovljena po uveljavitvi stanovanjskega zakona in neprofitna stanovanja dana v najem po uveljavitvi te metodologije, lahko znaša največ 5,08 odstotoka od vrednosti stanovanj oziroma stanovanjskih hiš. Najemnikom, ki so upravičeni do najema socialnega stanovanja po predpisih o socialnem varstvu, sme lastnik stanovanja zaračunati le stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja ter stroške upravljanja in zavarovanja. Razliko do polne najemnine, ki predstavlja amortizacijo v višini 1,67 odstotka od vrednosti stanovanja, če je lastnik stanovanja oseba javnega prava, povrne lastniku občina iz sredstev primerne porabe. Če je lastnik stanovanja oseba zasebnega prava, mu občina iz sredstev primerne porabe povrne tudi stroške kapitala v višini 1,50 odstotka od vrednosti stanovanja. Natančen izračun različnih tipov najemnin je razviden iz priloge št. 1, ki je sestavni del te metodologije. 8. člen Če se vrednost stanovanja poveča vsaj za 20 odstotkov zaradi izboljšav ali koristnih vlaganj lastnika, se lahko podaljša amortizacijska doba stanovanja, ne glede na to ali je stanovanje že amortizirano ali ne. Pri izračunu najemnine se upoštevajo elementi, ki veljajo za neamortizirana stanovanja. Podaljšanje amortizacijske dobe se izračuna na naslednji način: vložena sredstva v tolarjih : 147.000 tolarjev = dodatna doba izražena v letih. Delitelj, ki predstavlja enoletno stopnjo amortizacije novega stanovanja, se od 1. januarja 2001 dalje revalorizira glede na rast vrednosti točke, ki se objavlja na podlagi prvega odstavka 6. člena te metodologije. 9. člen Najemnina se plačuje do 15. dne v mesecu vnaprej, če ni z najemno pogodbo določeno drugače. Od najemnine, ki ni plačana v roku iz prejšnjega odstavka, se od poteka roka naprej plačajo zakonite zamudne obresti. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE 10. člen Najemnina za stanovanja, zgrajena pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona in dana v najem pred uveljavitvijo te metodologije, lahko do 31. decembra 2000 znaša največ 2,9 odstotka od vrednosti stanovanja, za stanovanja zgrajena po uveljavitvi stanovanjskega zakona in dana v najem pred uveljavitvijo te metodologije pa 3,8 odstotka od vrednosti stanovanja. 11. člen Najemnina za stanovanja, zgrajena ali dana v najem po uveljavitvi te metodologije, se uveljavi postopoma (priloga št. 2), dokler ne doseže vrednosti, določene v drugem odstavku 7. člena te metodologije. 12. člen Najemnine se povišujejo postopno in sicer s 1. januarjem vsako leto, dokler ne dosežejo vrednosti, določenih v 7. členu tega pravilnika, mesečno pa se usklajujejo glede na vrednost točke. Postopen dvig najemnin je razviden iz priloge št. 2, ki je sestavni del te metodologije. 13. člen Povračilo stroškov iz tretjega odstavka 63.a člena stanovanjskega zakona se odobrava za dobo enega leta ter se mesečno nakazuje na račun lastnika denacionaliziranega stanovanja na njegovo zahtevo. 14. člen Ta metodologija začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Št. 383-08/00-1 Ljubljana, dne 2. marca 2000. Vlada Republike Slovenije dr. Janez Drnovšek l. r. Predsednik Priloga 1: Strukture neprofitnih organizacij Priloga 2: Način postopnega uveljavljanja neprofitnih najemnin v petletnem obdobju 2000 - 2004 Priloga št. 3 STORITVE, KI JIH JE DOLŽAN OPRAVLJATI UPRAVNIK Storitve upravnika zajemajo stanovanjske storitve, organizacijo vzdrževanja stanovanjske hiše ter funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča ter skrb za nemoteno obratovanje stanovanjske hiše, skladno s 24. členom stanovanjskega zakona. 1. Organizacijsko administrativna opravila - pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter ažuriranje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih, najemnikih stanovanj in poslovnih prostorov v večstanovanjski hiši; - pridobitev, nastavitev in ažuriranje evidenc o stanovanjih, poslovnih prostorih, skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjske hiše, garažah, hišniških stanovanjih in funkcionalnih zemljiščih; - pomoč lastnikom pri pripravi pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem; - dajanje informacij upravnim organom, pristojnim za vodenje registra stanovanj za nastavitev evidenc in o spremembah glede gradnje, prenove, vrednosti, površine, števila prostorov, idealnem deležu ter vrsti stanovanja in višini najemnine, če gre za najemno stanovanje; - dajanje informacij lastnikom in uporabnikom stanovanja in poslovnih prostorov; - arhiviranje vse dokumentacije; - organiziranje lastnikov, priprava sestankov, informiranje in pomoč pri odločanju; - koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov. 2. Tehnično strokovna opravila - pregled stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi; - izdelava programa vzdrževalnih del (letnega in srednjeročnega) stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, organiziranje obravnave programa ter njegove verifikacije po lastnikih; - objava del in zbiranje ponudb, cenikov, predračunov; - izdaja naročil za manjša vzdrževalna dela; - izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela; - pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del; - priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah); - nadzor pri izvajanju del; - količinski in kakovostni prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih del in prenove; - organizacija odprave morebitnih napak v času garancijske dobe; - izdelava poročil (polletnih, letnih) o izvedenih vzdrževalnih delih; - organizacija nujnih investicijskih vzdrževalnih del, sprejem obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in organiziranje takojšnje sanacije stanja; - prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, objektih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnicami in organiziranje komisijskih ogledov; - organiziranje odprave škode in vzpostavitev v prvotno stanje; - priprava zahtevka za refundacijo nastale škode. 3. Finančno-računovodska in knjigovodska opravila - ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov, v skladu s pogodbo o upravljanju, izdelava in dostava obračunov; - inkaso obveznosti lastnikov in najemnikov; - opominjanje dolžnikov in izterjava obveznosti; - evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti; - vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja; - izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc; - priprava potrebnih podatkov za sklenitev pogodbe o zavarovanju skupnih delov in naprav objekta; - priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti; - blagajniško poslovanje; - izdelava obračuna obveznosti in vplačil upravljanja s stanovanjsko hišo in priprava poročil o finančnem poslovanju stanovanjske hiše; - izdelava poročil in informiranje lastnikov o finančnem in materialnem poslovanju hiše, najmanj enkrat letno; - sklepanje pogodb o izvajanju storitev; - obveščanje lastnika o neplačanih terjatvah najemnika kot podlage za odpoved najemnega razmerja. 4. Pravno-premoženjska opravila - zastopanje lastnikov v sodnih in upravnih zadevah (obseg pooblastil za zastopanje se dogovori s pogodbo med lastniki in upravnikom); - zbiranje in priprava podatkov za tožbe in izvršilne predloge pri sodišču; - sestava in vlaganje mandatnih tožb in izvršilnih predlogov zaradi sodne izterjave neporavnanih obveznosti v zvezi z uporabo ali upravljanjem s stanovanjsko hišo; - posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred upravnimi organi in sodiščem; - dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo lastnikov stanovanjske hiše; - vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb; - vodenje evidenc izvršb; - priprava poročila o rezultatih izterjatev; - obremenitev lastnika s stroški postopka sodne izterjave najemnine in drugih stroškov, ki jih najemnik ni plačal; - pravna pomoč v zvezi z urejanjem medsebojnih razmerij in izvajanjem sklenjenih pogodb; - zbiranje in evidentiranje podatkov o interesentih za spremembo solastniškega deleža na skupnih prostorih v etažno lastnino; - zbiranje in evidentiranje podatkov o interesentih za preureditev skupnih prostorov oziroma za nadzidavo, dozidavo, prezidavo; - priprava pogodbe o soglasju solastnikov skupnih prostorov o njihovi preureditvi oziroma nadzidavi, dozidavi, prezidavi ter organizacija podpisa pogodbe vseh solastnikov; - priprava in izvedba sprememb pogodb o upravljanju zaradi sprememb solastniškega deleža kot posledica sprememb skupnih prostorov ali nadzidave, dozidave in prezidave v povečano etažno lastnino; - svetovanje in pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij v stanovanjski hiši in vzdrževanju skupnih delov in naprav, funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča; - organizacija, svetovanje in pomoč pri zavarovanju skupnih delov in naprav stanovanjske hiše. Kazalo Na vrh