1, 2 zákona č. 504/2003 Z.z. predmetom zmluvy o nájme pozemkov na P. účely nemusí byť len pozemok, ktorý je P. pôdou, ale môže to byť aj iný pozemok prenechaný na P. účely alebo časť tohto pozemku. Na základe uvedeného odvolací súd dospel k záveru, že k tvrdenému zániku (zničeniu) predmetu nájomnej zmluvy nedošlo, nájomná zmluva nezanikla ani iným relevantným spôsobom, preto bolo povinnosťou účastníkov konania túto rešpektovať a plniť si povinnosti z nej 5 Cdo 343/2009 6 vyplývajúce. Žalovaný, hoci disponuje stavebným povolením, v zmysle ktorého mu bolo povolené príslušným orgánom realizovať stavebné práce na nehnuteľnostiach, ktoré oprávnene využíva žalobca na P. výrobu, nemôže svoje vlastnícke právo zneužiť na ujmu práv žalobcu. Takéto konanie zakazuje priamo Ústava Slovenskej republiky v čl. 20 ods. 3, ako aj ustanovenie § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Za situácie, kedy nájomný vzťah medzi účastníkmi trvá, má nájomca právo na ochranu svojich práv vyplývajúcich z nájomnej zmluvy a právo na ich nerušený výkon a ako oprávnený užívateľ predmetných nehnuteľností je v zmysle ustanovenia § 4 Občianskeho zákonníka chránený proti neoprávneným zásahom rovnako ako vlastník a môže sa domáhať aj ich súdnej ochrany tak, ako tomu bolo aj v tomto prípade. Žalovaný je povinný rešpektovať tieto práva žalobcu a umožniť mu ich výkon až do skončenia nájomného vzťahu tak, ako o tom vecne správne rozhodol súd prvého stupňa. Preto rozhodnutie súdu prvého stupňa v zmysle § 219 O.s.p. potvrdil a s poukazom na ustanovenie § 238 ods. 3 O.s.p. vo veci pripustil dovolanie na dovolaciu otázku, či zmenou charakteru prenajatých pozemkov z P. pôdy na nepoľnohospodársku pôdu došlo k zničeniu prenajatej veci (k zániku predmetu nájmu) a tým k zániku nájomnej zmluvy o nájme pozemkov v zmysle ustanovenia § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka. O trovách konania rozhodol podľa § § 224 ods. 1 O.s.p. v spojení s ustanovením § 142 ods. 1 O.s.p. Proti uvedenému rozsudku odvolacieho súdu podal dovolanie žalovaný, ktorý ho navrhol zrušiť a vrátiť odvolaciemu súdu na ďalšie konanie. Poukazoval na tú skutočnosť, že rozhodnutie odvolacieho súdu vychádza z nesprávneho posúdenia veci v otázke zániku predmetu nájmu. Namietal, že odvolací súd neprihliadol správne na zmenu skutkového stavu veci, a to najmä na rozhodnutie Obvodného pozemkového úradu v R. č. 2009/00212 KOV z
1, 2 zákona č. 504/2003 Z.z. predmetom zmluvy o nájme pozemkov na P. účely nemusí byť len pozemok, ktorý je P. pôdou, ale môže to byť aj iný pozemok prenechaný na P. účely alebo časť tohto pozemku. Žalovaný, hoci disponuje stavebným povolením, v zmysle ktorého mu bolo povolené príslušným orgánom realizovať stavebné práce na nehnuteľnostiach, ktoré oprávnene využíva žalobca na P. výrobu, nemôže svoje vlastnícke právo zneužiť na ujmu práv žalobcu. Takéto konanie zakazuje priamo Ústava Slovenskej republiky v čl. 20 ods. 3, ako aj ustanovenie § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Za situácie, kedy nájomný vzťah medzi účastníkmi trvá, má nájomca právo na ochranu svojich práv vyplývajúcich z nájomnej zmluvy a právo na ich nerušený výkon a ako oprávnený užívateľ predmetných nehnuteľností je v zmysle ustanovenia § 4 Občianskeho zákonníka chránený proti neoprávneným zásahom rovnako ako vlastník a môže sa domáhať aj ich súdnej ochrany tak, ako tomu bolo aj v tomto prípade. Žalovaný je povinný rešpektovať tieto práva žalobcu a umožniť mu ich výkon až do skončenia nájomného vzťahu tak, ako o tom vecne správne rozhodol súd prvého stupňa. Po preskúmaní veci dovolací súd dospel k záveru, že právne posúdenie veci odvolacím súdom v tejto právnej otázke zásadného právneho významu, ktoré ho viedlo k potvrdeniu rozhodnutia súdu prvého stupňa, treba považovať za správne. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme P. pozemkov, P. podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov nájomná zmluva o nájme pozemku na P. účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom. Nájom P. pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy v ustanoveniach § 663 až 684 Občianskeho zákonníka, ako aj zákonom č. 504/2003 Z.z. 5 Cdo 343/2009 10 o nájme P. pozemkov, P. podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Predmetom (objektom) nájomného vzťahu pri nájme P. pozemkov je pozemok. Čo je pozemok Občiansky zákonník výslovne nedefinuje. Výslovné vymedzenie pojmu pozemok obsahujú predpisy o evidencii nehnuteľností o evidencii nehnuteľností. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), pozemkom sa rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Pozemky ako predmet občianskoprávnych vzťahov, možno vo všeobecnosti charakterizovať ako odmerané časti zemského povrchu, t.j. pozemky v určitých hraniciach. Geometricky zobrazený pozemok sa nazýva parcelou, ktorá je zobrazená parcelným číslom. Na účely zákona č. 504/2003 Z.z. je pozemok chápaný užšie - ako pozemok, ktorý je P. pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na P. účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok prenechaný na P. účely alebo časť tohto pozemku. Všetky pozemky sú evidované v štátom vedenej evidencii nehnuteľností – katastri nehnuteľností. Z právneho hľadiska dôležitými sú údaje evidované v katastri nehnuteľností o druhoch pozemkov – je to ich kategorizácia a účelové určenie (§ 9 katastrálneho zákona). Na túto evidenciu nadväzujú právne režimy jednotlivých druhov pozemkov, napr. režim stavebných pozemkov, režim ochrany P. pôdneho fondu. P. pôdny fond tvoria P. pozemky, ktoré sú ako P. pôda využívané na P. výrobu a ktoré sú v kategórii nehnuteľností členené na ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty, okrem toho aj pozemky, ktoré síce bezprostredne neslúžia P. výrobe, ale sú pre ňu nenahraditeľné. S cieľom ochrany pôdy bol prijatý zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní P. pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov, predmetom ktorého je v princípe ochrana a využívanie P. pôdy vo vzťahu k vlastnostiam a funkciám pôdy, zabezpečenie jej trvalo udržateľného obhospodarovania a P. aj nepoľnohospodárskeho využívania. V ustanovení § 17 5 Cdo 343/2009 11 sa uvádza, že na nepoľnohospodárske účely možno použiť P. pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí P. pôdy, ktoré vydáva orgán ochrany P. pôdy. P. pôdu možno odňať natrvalo, pričom odňatím natrvalo sa rozumie trvalá zmena spôsobu použitia pôdy s trvalou zmenou druhu pozemku v katastri nehnuteľností. Možno konštatovať, že rozhodnutím o odňatí nepoľnohospodárskej pôdy dochádza k trvalej zmene spôsobu jej užívania. K zániku nájomnej zmluvy v zmysle § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka dochádza zničením prenajatej veci. Pokiaľ sa tu hovorí o zničení veci, rozumie sa tým zánik jej podstaty. Zničenie veci nastáva až vtedy, keď vec zanikne ako vec v právnom slova zmysle, t.j. ak sa hmotný substrát veci stane neupotrebiteľným. Nestačí, že sa jeho kvalitatívna hodnota zvýši alebo zníži, či ak sa zmení jeho účelové určenie. Ak je predmetom nájmu určitý pozemok, je potrebné za jeho zničenie považovať jeho fyzicky zánik, t.j. že uvedený pozemok, ako odmeraná časť zemského povrchu, prestane fakticky existovať. Okolnosť, že rozhodnutím administratívneho orgánu sa zmení jeho účelové určenie (charakter pozemku) nie je významná. Rozhodujúce je, či pozemok ako časť zemského povrchu v určitých hraniciach reálne existuje. Uvedený záver je aj v súlade s ustanovením § 1 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z.z.. Systematickým výkladom tohto ustanovenia možno dospieť k záveru, že pre súkromnoprávne účely nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku evidovaný v katastri nehnuteľností, ale pozemok - skutočné hospodárske využitie. Ak nedôjde k zániku predmetu nájmu pri zmene vlastníctva prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené (§ 680 ods. 2 a ods. 3 Občianskeho zákonníka). Citované ustanovenie upravuje zvláštny prípad právneho nástupníctva, s ktorým je spojený ten dôsledok, že na nadobúdateľa prechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného vzťahu priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája, t.j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. 5 Cdo 343/2009 12 Zmyslom tohto ustanovenia je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa pre prípad, ak nastane právna skutočnosť - zmena vlastníctva k prenajatej veci. Nájomcovi sa týmto poskytuje právna ochrana v situáciách, ktoré nemohol ovplyvniť. Osobitne pri nájme P. pozemkov, ako sa uvádza aj v dôvodovej správe k zákonu č. 504/2003 Z.z., P. nájomné právo je zamerané hlavne na využitie predmetu nájmu v podnikaní nájomcu. Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 - 20 rokov, P. technika 6 - 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre P. výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov. S prihliadnutím na to v prípade, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie P. činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, sa stanovila minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty (§ 8 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z.z.). Je zrejmé, že stanovením minimálnej doby nájmu, resp. jej výpovede zákon usiluje o zohľadnenie špecifík predmetu a účelu P. pozemkov. S prihliadnutím na posilnenie stability podnikateľského prostredia pri hospodárení na pôde, ak dôjde k zmene osoby prenajímateľa, uzatvorená nájomná zmluva viaže ďalšieho prenajímateľa aj vtedy, ak dôjde k zmene účelového určenia pozemku, pretože predmet nájmu - pozemok nezanikol, zmenil sa len jeho charakter (z P. pozemku sa stal administratívnym rozhodnutím stavebný pozemok). Dovolací súd dospel k záveru, že za zničenie veci (pozemku) v zmysle ustanovenia § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka treba považovať jeho zánik ako veci v právnom slova zmysle, nie zmenu jej účelového určenia. Odvolací súd správne posúdil otázku zásadného právneho významu, keď vyslovil, že zmena charakteru prenajatých pozemkov z P. pôdy na nepoľnohospodársku pôdu neznamená zničenie, či zánik predmetu nájmu,
1, 2 zákona č. 504/2003 Z.z. predmetom zmluvy o nájme pozemkov na P. účely nemusí byť len pozemok, ktorý je P. pôdou, ale môže to byť aj iný pozemok prenechaný na P. účely alebo časť tohto pozemku. Z uvedeného vyplýva, že dovolanie žalovaného bezdôvodne vytýkalo odvolaciemu súdu, že jeho rozhodnutie nie je správne. Keďže dovolací súd nezistil vady konania podľa § 237 O.s.p., ani iné v ustanovení § 237 O.s.p. neuvedené vady, ktoré by mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, uvedený opravný prostriedok rozsudkom zamietol (§ 243b ods.
AI výklad z oficiálneho znenia zákona. Orientačný, nenahrádza právne poradenstvo.