6 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej v texte rozsudku len „zák. č. 162/1995 Z.z.“) rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Ia. Protest prokurátora Proti rozhodnutiu ţalovanej č.: V 731/2008 podala prokurátorka Krajskej prokuratúry protest sp. zn. Kd 156/09 z 24.02.2009, v ktorom poukázala na povinnosti vyplývajúce zo zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej na účely tohto rozsudku len „zák. č. 182/1993 Z.z.“).
prokurátorky je nutné k zmluve o prevode bytu priloţiť špecifické a obligatórne prílohy ustanovené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. Preto bolo k zmluve potrebné najmä priloţiť
2 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom ku dňu uzavretia citovanej zmluvy prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov 3 1Sžr/10/2011 a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Avšak prokurátorka s poukazom na ochranný charakter § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. namietala, ţe k zmluve z 05.03.2008 nebolo pripojené vyhlásenie spoločenstva, ţe vlastník bytu (obchodná spoločnosť S. s.r.o.) nemá ţiadne nedoplatky. K zmluve bolo pripojené iba nejasné vyhlásenie
2 druhej vety s tým, ţe neobsahovalo náleţitosti poţadované uvedeným ustanovením. Preto táto zmluva
prokurátorky predstavovala nespôsobilú – vkladu neschopnú listinu.
1 zák. č. 182/1993 Z.z. v hore uvedenom znení byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu (§ 5 ods. 5) previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu. Zákonné obmedzenie vlastníckeho práva uvedené v § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. je kogentné a vlastník ho musí pri nakladaní s nehnuteľnosťou rešpektovať. Jeho nerešpektovanie
protestu predstavuje absolútnu neplatnosť právneho úkonu
Ďalej prokurátorka v proteste poukázala na to, ţe ţalovaná postupovala aj v rozpore s § 42 ods. 1 a 4 zák. č. 162/1995 Z.z. a neodstránila inú zrejmú nesprávnosť, tzn. rozpor medzi označením nehnuteľnosti v zmluve a skutočnou realitou.
1 zák. č. 162/1995 Z.z. platného v čase povolenia vkladu na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností. 4 1Sžr/10/2011
4 zák. č. 162/1995 Z.z. v citovanom znení platí, že ak písomné vyhotovenie zmluvy, verejnej listiny alebo inej listiny obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, pre ktoré je nezrozumiteľné alebo neurčité, prípadne ak neobsahuje náležitosti
odseku 1, správa katastra ho vráti vyhotoviteľovi alebo tomu, kto podal návrh na vklad, alebo vlastníkovi, alebo inej oprávnenej osobe a určí lehotu na opravu, prípadne na doplnenie. O podanom proteste, nakoľko ţalovaná nemienila protestu vyhovieť, Katastrálny úrad v Banskej Bystrici rozhodol pod č. UPo 2/2010 dňa 06.04.2010 tak, ţe protestu prokurátorky nevyhovel. II. Konanie na prvostupňovom súde Proti tomuto rozhodnutiu ţalobca podal ţalobu zo dňa
2 O.s.p. zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. Potom, čo krajský súd zrekapituloval skutkový stav zistený z pripojeného administratívneho spisu, sa vyrovnal s námietkami smerujúcimi proti aktívnej legitimácii ţalobcu. S odkazom na ust. § 27 ods. 2 zákona č. 153/2001 Z.z. o prokuratúre, § 35 ods. 1 písm.
1 zák. č. 182/1993 Z.z. sa
krajského súdu viaţe ku všetkým bytom v bytovom dome bez rozdielu. Potom zo strany ţalovanej došlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci, hoci v liste vlastníctva bol byt riadne zapísaný na I.. poschodí.
krajského súdu, povinnosťou ţalovanej bolo odstrániť vady v predmete kúpy, pričom mala pri povolení vkladu vychádzať z kúpnej zmluvy a z návrhu na vklad. Ak tak ţalovaná nespravila, jeho postup krajský súd označil ako rozporný so zákonom. III. Odvolanie zúčastnenej osoby 1/ a 2/ Vo včas podanom odvolaní zo dňa 30.11.2010 (č. l. 87) zúčastnená osoba 1/ navrhla zmeniť napadnutý rozsudok z dôvodov
2 písm. d), f) O.s.p. postupom
3 veta posledná O.s.p. a § 220 O.s.p. tak, ţe ţalobu Najvyšší súd Slovenskej republiky zamietne. Predovšetkým zdôraznila nepreskúmateľnosť rozsudku krajského súdu. V súvislosti s výkladom ustanovenia § 42 ods. 4 zák. č. 162/1995 Z.z. krajským súdom citovala nasledujúce závery z rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky č. 51/2005: „Katastrálny zákon umožňuje správe katastra
4 opraviť len chyby v písaní, počítaní, alebo iné zrejmé nesprávnosti. Inak v zmysle zákonnej povinnosti uloženej mu ustanovením § 31 katastrálneho zákona skúma okrem iného platnosť zmluvy a v súvislosti s ňou aj platnosť udelených splnomocnení. Obsah relevantných listín pritom posudzuje a vykladá v súlade s interpretačnými pravidlami výkladu vôle účastníka formulovanými v § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. Pri vzniku pochybnosti o obsahu právneho úkonu treba ich odstrániť výkladom – gramatickým, logickým, systematickým – pritom je potrebné 6 1Sžr/10/2011 porovnávaním výsledkov viac druhov výkladov odstrániť vzniknuté rozpory. Ani výkladom nemožno odstrániť vady prejavu vôle majúce za následok neplatnosť právneho úkonu.“ Ďalej uviedla, ţe nakoľko sa v zmysle zauţívanej praxe 1. nadzemné podlaţie označuje ako prízemie, 2. nadzemné podlaţie ako prvé poschodie a 3. nadzemné podlaţie ako druhé poschodie, potom je viac ako pravdepodobné, ţe z tohto dôvodu mohlo dôjsť k moţnému pochybeniu pri označení poschodia, na ktorom sa predmetný byt č. X. nachádza. Vzhľadom na skutočnosť uvedenú vo vyhlásení, ţe nájomca nemal ţiadne nedoplatky, je
názoru Ing. arch. M. pre vkladové konanie dostačujúce, a to aj napriek tomu, ţe nájomca nebol presne definovaný osobnými údajmi. Záverom poukázala na ustanovenie § 249 ods. 3 O.s.p., ktoré ustanovuje, ţe prokurátor pri podaní návrhu
1 písm. b) dbá o to, aby práva nadobudnuté v dobrej viere boli čo najmenej dotknuté. Vo včas podanom odvolaní zo dňa 03.12.2010 (č. l. 92) zúčastnená osoba 2/ navrhla alebo
ust. § 221 ods. 1 O.s.p. napadnutý rozsudok krajského súdu zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie, alebo postupom
ust. § 220 O.s.p. rozsudok krajského súdu zmenil tak, ţe ţalobu ţalobcu v celom rozsahu zamietne a zaviaţe ţalovaného nahradiť trovy konania v sume 454,95 € a 151,65 €. Svoje odvolanie spoločnosť S., s.r.o. Z. odôvodnila tým, ţe 1. v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p. (odvolací dôvod
ust. § 205 ods. 2 písm.
ust. § 205 ods. 2 písm. d) O.s.p.), a 3. ţe rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (odvolací dôvod
ust. § 205 ods. 2 písm. f) O.s.p.). Predovšetkým nesúhlasila s výkladom § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., nakoľko nemoţno vlastníka bytu nútiť k tomu, aby previedol byt do vlastníctva nájomcu, ktorý navyše 7 1Sžr/10/2011 nadobudnutie tohto bytu podmieňuje uplatnením pravidiel regulovanej ceny. Takýto výklad by popieral jednu zo základných zloţiek vlastníckeho práva, a to ius disponendi, nakoľko by v prípade tohto výkladu došlo k neriešiteľnej situácii, teda stavu kedy by vlastník mal záujem byt predať, mal by záujem zo strany tretích osôb, avšak byt by mohol predať iba nájomcovi, ktorý by oň však nemal ţiadny záujem. Záverom poukázala na názor Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vyslovenom v priloţenom rozsudku sp. zn. 3Cdo 165/2006. IIIa. Odvolanie žalovanej/stanoviská Vo včas podanom odvolaní zo dňa 06.12.2010 (č. l. 105) ţalovaná najmä zdôraznila základný účel súdneho prieskumu rozhodnutí správneho orgánu, a to či rozhodnutím orgánu verejnej správy boli ukrátení účastníci konania na svojich právach. Ďalej poukázala na to, ţe zák. č. 162/1995 Z.z. v znení platnom v čase vydania rozhodnutia o povolení vkladu nevyţadoval povinnosť uvádzať v zmluve o prevode vlastníctva bytu číslo poschodia bytu. Navyše
ţalovanej porušenie povinnosti previesť byt
č. 182/1993 Z.z. a teda práva nakladať s bytom má za následok len relatívnu neplatnosť právneho úkonu, ktorú správa katastra ako ţalovaná v rámci katastrálneho konania o vklade neskúma. Uvedené ustanovenie nie je moţné vykladať takým spôsobom, ţe jeho porušenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy. Pri uvedenom závere ţalovaná zdôraznila v administratívnom spise priloţené vyjadrenie Ústredného orgánu štátnej správy na úseku katastra ÚGKK SR č. LPO-1575/2009/Va zo dňa 20.04.2009. Tieţ podčiarkol, ţe s touto skutočnosťou sa krajský súd vôbec v rozsudku nevysporiadal. Ďalej ţalovaná označila za mylný názor krajského súdu, ţe cieľom zák. č. 182/1993 Z.z. bolo predovšetkým upraviť spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome v prospech nájomcov týchto bytov. 8 1Sžr/10/2011 Záverom ţalovaná poţiadala odvolací súd o zamietnutie podanej ţaloby v celosti bez priznania náhrady trov konania ţalobcom. Vo svojom vyjadrenia zo dňa 20.12.2010 (č. l. 110) ţalobca navrhol napadnutý rozsudok krajského súdu potvrdiť na základe nasledujúcich argumentov. Predovšetkým ţalobca zopakoval svoju doterajšiu argumentáciu k predloţeniu zmluvy o prevode vlastníctva bytu obligatórnych príloh, tzn. vyhlásenia
2 prvej vety zák. č. 182/1993 Z.z. S týmto faktom potom spojil svoje pochybnosti, či sa vôbec dalo zistiť, či osoba nájomcu je totoţná s kupujúcim; čo sa preukázalo aţ okamihom pojednávania pred krajským súdom dňa 29.09.2010. Ďalej
ţalobcu, ak osoba s vlastníckym právom k bytovému domu sa slobodne rozhodne, ţe chce nadobudnúť vlastnícke právo k bytovému domu, v ktorom sú uţ byty v nájme fyzických osôb – nájomcov, potom s nájomnými zmluvami uzavretými na dobu neurčitú, je povinný rešpektovať aj obmedzenie zmluvnej voľnosti uloţené kogentným ustanovením § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. Uvedená zákonná je
ţalobcu tak jasná a precízna, ţe zabezpečuje aj predchádzanie zbytočným (aţ absurdným) súdnym sporom. Tieto spory však vznikajú preto, ţe katastrálne úrady špecifické obligatórne prílohy k uvedeným zmluvám nevyţadujú, resp. ak vyţadujú, tak aj konajú v rozpore so zákonom. K odvolaciemu konaniu zaslala svoje vyjadrenie z 29.12.2010 aj obchodná spoločnosť S., s.r.o. Z.. V ňom sa v celom rozsahu stotoţnila s názorom ţalovanej prezentovaným v podanom odvolaní. Súčasne poţadovala napadnutý rozsudok krajského súdu alebo zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie, alebo ho zmeniť tak, ţe ţalobu ţalobcu v celom rozsahu zamietne a zaviaţe ţalovanú nahradiť trovy konania v niţšie vyčíslenej sume (454,95/151,65 €). IV. Právne názory odvolacieho súdu 9 1Sžr/10/2011 Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „Najvyšší súd“) ako odvolací súd (§ 10 ods. 2 O.s.p.) preskúmal napadnutý rozsudok v rozsahu a z dôvodov uvedených v odvolaní
1 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok (ďalej v texte rozsudku len „O.s.p.“). Po zistení, ţe odvolanie bolo podané oprávnenou osobou v zákonnej lehote (§ 204 ods. 1 O.s.p.) a ţe ide o rozsudok, proti ktorému je
ustanovenia § 201 v spoj. s ust. § 250j ods. 1 O.s.p. odvolanie prípustné, vo veci v zmysle dôvodov uvedených v § 250ja ods. 2 O.s.p. nenariadil pojednávanie a po neverejnej porade senátu jednomyseľne (§ 3 ods. 9 zák. č. 757/2004 Z.z.) dospel k záveru, ţe odvolanie je dôvodné, pretoţe napadnutý rozsudok krajského súdu vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia veci, a preto napadnutý rozsudok
1 O.s.p. ţalobu zamietol. Najvyšší súd sa čiastočne stotoţňuje so skutkovými závermi krajského súdu v tom rozsahu, ako si ich osvojil zo zistení uvedených ţalovaným správnym orgánom. Na druhej strane podstatou odvolania ţalovanej ako aj ţaloby, ktorou sa ţalobca domáha preskúmania rozhodnutia ţalovanej, je právna otázka, či absencia zákonom ustanovených príloh k zmluve o prevode vlastníctva bytu je tak závaţnou vadou vkladového konania, aby k nej správa katastru musela ex offo prihliadnuť. S touto otázkou je spojená primárna otázka, kedy je prokuratúra ako štátny orgán dohľadu nad zachovávaním zákonnosti orgánmi verejnej správy (najmä § 4 ods. 1 písm. e/ zákona č. 153/2001 Z.z. o prokuratúre) oprávnená za danej situácie domáhať sa nápravy zistenej nezákonnosti, tzn. otázka medzí aktívnej legitimácie prokuratúry. A) K medziam aktívnej legitimácie prokuratúry: Na prvom mieste je nutné si uvedomiť osobitné zákonné predpoklady pre podanie ţaloby prokurátorom, ktorý nie je účastníkom katastrálneho správneho konania, resp. osobou, ktorá by bola vo svojich právach priamo alebo
svojho tvrdenia dotknutá. Preto ho zákon prostredníctvom ustanovení § 35 v spojení s § 249 O.s.p. striktne obmedzuje pri podaní ţaloby v správnom súdnictve tak, aby iba výnimočne zasiahol do právnych vzťahov, ktoré sú predmetom prieskumu v tomto konaní. 10 1Sžr/10/2011
1 písm. b) O.s.p. prokurátor môže podať návrh na začatie konania, ak ide o preskúmanie zákonnosti rozhodnutí správnych orgánov v prípadoch, v ktorých sa nevyhovelo protestu prokurátora a za podmienok uvedených v tomto zákone.
3 O.s.p. prokurátor pri podaní návrhu
1 písm. b) (ďalej len "žaloba") dbá o to, aby práva nadobudnuté v dobrej viere boli čo najmenej dotknuté. Práve posledne uvedená maxima zachovávania práv nadobudnutých účastníkmi v dobrej viere (materiálna podmienka aktívnej legitimácie) orgánmi prokuratúry je pre tento súdny prieskum rozhodujúca a predstavuje verejný záujem na stabilite právnych vzťahov a s tým nerozborne súvisiacej ich ochrane. Akého charakteru a kto je účastníkom právneho vzťahu v katastrálnom konaní posudzovanom, o tom vypovedá administratívny spis. Z priloţeného administratívneho spisu pre Najvyšší súd nepochybne vyplýva, ţe dňa 06.03.2008 bol podaný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností k bytu č. X. na I.. poschodí bytového domu č. X. a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach uvedeného bytového domu na P. v zmysle priloţenej zmluvy o prevode vlastníctva bytu z 15.02.2008 uzavretej dňa 05.03.2008 medzi obchodnou spoločnosťou S. s.r.o. ako predávajúcim a Ing. arch. M. ako kupujúcou. Na základe podpisu uvedenej zmluvy došlo k vzniku súkromného právneho vzťahu, obsahom ktorého sú jednotlivé práva a povinnosti zmluvných strán, a to najmä práva kupujúcej na prevod vlastníckeho práva (viď článok 2) k uvedenej nehnuteľnosti, spoluvlastníctvo k spoločným častiam, spoločným zariadeniam domu a k jeho príslušenstvu a s tým spojený derivatívny prevod práv súvisiacich s uţívaním predmetného bytu. Práve toto je právny vzťah, pri ktorom, ak chcela prokuratúra vyuţiť svoje oprávnenie
3 O.s.p., musela preukázať, ţe dbá o to, aby práva, ktoré hore uvedené zmluvné strany nadobudli v dobrej viere, boli čo najmenej dotknuté. K návrhu na vklad bolo priloţené Vyhlásenie obchodnej spoločnosti S. s.r.o., Z. ako vlastníka predmetného bytu o tom, ţe doterajší nájomca bytu nemá ku dňu uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu ţiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s uţívaním bytu. Práve nejasnosť tohto vyhlásenia a s tým vyvolaná neistota ţalobcu, či toto 11 1Sžr/10/2011 vyhlásenie spĺňa poţiadavky ustanovenia § 5 ods. 2 prvej vety zák. č. 182/1993 Z.z., je v spojitosti s ustanovením § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. hlavným ţalobným dôvodom na zrušenie vkladu povoleného Správou katastra Zvolen. Ţalobca však v svojich podaniach nekonkretizoval (najmä protest prokurátora z 24.02.2010 vychádzal iba z informácie všeobecne opísanej ako „podnet Zdruţenia občanov S. Z.“), či vôbec uvedené právo
1 zák. č. 182/1993 Z.z. nájomcovi bytu č. X. vzniklo, ako malo byť toto právo nájomcu poškodené a či sa nájomca pri tomto prevode bytu domáhal poskytnutia právnej ochrany, napríklad od orgánov prokuratúry. Toto bolo objasnené iba na pojednávaní krajského súdu dňa 29.09.2010 (zápisnica na č. l. 72). Navyše musí Najvyšší súd po oboznámení sa s obsahom zmluvy z 15. februára 2008 o prevode vlastníctva bytu konštatovať, ţe nielen prostredníctvom článku 5 ods. 2 ale aj čl. 10 ods. 1 predmetnej zmluvy („Predávajúci vyhlasuje, že na prevádzanom byte ........ neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená a iné ťarchy. “) nenadobudol dojem, ţe by v tom čase nájomca (konkrétne ide o invalidného dôchodcu
právneho zástupcu Ing. arch. M.) sa o odkúpenie predmetného bytu č. X. vôbec uchádzal. Hore opísaný prístup ţalobcu k výkonu svojho oprávnenia chrániť práva jednotlivcov nemá oporu v zákone. Predovšetkým v oblasti súkromnoprávnych vzťahov, kam právne vzťahy vznikajúce pri evidencii prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nepochybne patria, je nutné kontrolovať dodrţiavanie oprávnenosti zasahovania orgánov verejnej moci do týchto vzťahov, a to v rozsahu článku 2 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky. Ak uvedená procesná podmienka dobrej viery pri uzavretí zmluvy, ktorej účelom bol prevod vlastníctva bytu č. X., nebola ţalobcom hodnoverne spochybnená, napr. konkretizáciou obchádzania obsahu alebo účelu zákona prostredníctvom uvedenej zmluvy, potom hľadanie odpovedi na otázku právoplatnosti tejto zmluvy poloţenú orgánmi prokuratúry zrejme smeruje do hypotetickej roviny. V súvislosti s týmto záverom Najvyšší súd odkazuje na základný rámec ochrany poskytovanej v správnom súdnictve. Ţalovaná správne poukázala na to, ţe súdny prieskum rozhodnutí správnych orgánov je nástrojom štátu bezvýnimočne určeným iba na ochranu dotknutých jednotlivcov proti nezákonným právno-realizačným aktom orgánov verejnej 12 1Sžr/10/2011 správy. Uvedený záver má svoju oporu nielen v čl. 46 ústavy ale aj v ustanoveniach vykonávajúcich toto ústavné právo pre oblasť správneho súdnictva.
článku 46 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky kto tvrdí, že bol na svojich právach ukrátený rozhodnutím orgánu verejnej správy, môže sa obrátiť na súd, aby preskúmal zákonnosť takéhoto rozhodnutia, ak zákon neustanoví inak. V zmysle § 247 O.s.p.
ustanovení tejto hlavy sa postupuje v prípadoch, v ktorých fyzická alebo právnická osoba tvrdí, že bola na svojich právach ukrátená rozhodnutím a postupom správneho orgánu, a žiada, aby súd preskúmal zákonnosť tohto rozhodnutia a postupu. Najvyšší súd na jednej strane uznáva pôsobnosť Prokuratúry Slovenskej republiky vykonávať ochranu práv a zákonom chránených záujmov fyzických a právnických osôb a štátu aj prostredníctvom správneho súdnictva (viď § 4 ods. 1 písm. c/ zákona č. 153/2001 Z.z. o prokuratúre), a to aj bez výslovného podnetu alebo súhlasu dotknutých osôb (actio popularis). Avšak argumentácia ţalobcu, ţe zmluvu o prevode vlastníctva bytu je nutné povaţovať za absolútne neplatný úkon, nakoľko k nej nie sú v prejednávanej veci pripojené zákonom stanovené prílohy, resp. ţe pripojená príloha je tak nejasná, ţe nespĺňa poţiadavky zákona, si Najvyšší súd nemôţe osvojiť, lebo v tomto prípade sa stráca aj nepriama akceptácia ochrany formou actio popularis (§ 249 ods. 3 O.s.p.) zo strany jednotlivca (napríklad pri uloţení povinnosti alebo sankcie, poprípade zaťaţením zodpovednostným vzťahom alebo opomenutím účastníka alebo porušením zásady dobrej správy) a ani verejný záujem na zasahovania do práv zmluvnými stranami nadobudnutých v dobrej viere nie je v prejednávanej veci preukázaný. Ţiadna z dotknutých strán zmluvy takúto argumentáciu ţalobcu v súdnom konaní nepodporila, a naopak v súdnom prieskume proti nej brojila a navyše ţalobca neobjasnil v ţalobe dôvody vedúce ho k záveru, ţe jeho konanie smeruje k náprave následkov porušenia dobrej viery pri právach nadobudnutých zo zmluvy o prevode vlastníctva k bytu; tzn. nebola splnená materiálna podmienka aktívnej legitimácie ţalobcu. Potom ţalobca uplatňoval svoju pôsobnosť nad rámec svojej pôsobnosti, tzn, konal „ultra vires“, a takýto postup ţalobcu nemá oporu v platnom právnom poriadku. 13 1Sžr/10/2011 Na základe hore prezentovaných právnych záverov a úsudkov preto Najvyšší súd dospel k právnemu názoru, ţe v prejednávanej veci nebol ţalobca aktívne legitimovaný na podanie ţaloby a ani nepreukázal verejný záujem na takom konaní, vyvolal hypotetický spor o výklad právneho ustanovenia bez potreby reálnej ochrany konkrétnej osoby, a preto je nutné ju zamietnuť. Vzhľadom na uvedené závery bol potom právny názor krajského súdu (strč. 8 odôvodnenia), ţe ţalovaný sa ustanovením § 31 ods. 1 zák. č. 162/1995 Z.z. neriadil, keď vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia veci pri aplikácii § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., bol nielen predčasne vyslovený ale aj vyslovený bez toho, aby mal reálny súvis so zisteným skutkovým stavom. Nakoľko však úlohou právnej úpravy vzťahujúcej sa prostredníctvom § 1 v spojení s § 246c ods. 1 O.s.p. aj na správne súdnictvo je upraviť postup súdu a účastníkov v súdnom prieskume rozhodnutí správnych orgánov tak, aby bola zabezpečená spravodlivá ochrana práv a oprávnených záujmov účastníkov, ako aj výchova na zachovávanie zákonov, na čestné plnenie povinností a na úctu k právam iných osôb, potom musí Najvyšší súd vysloviť svoj názor aj k prv uvedenej otázke, a to či absencia zákonom ustanovených príloh k zmluve o prevode vlastníctva bytu je tak závaţnou vadou vkladového konania, aby k nej správa katastru musela ex offo prihliadnuť, najmä z tvrdeného dôvodu neplatnosti zmluvy. B) K otázke neplatnosti: V súvislosti s tak sformulovanou otázkou Najvyšší súd na prvom mieste zdôrazňuje špecifickosť súdneho prieskumu o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, lebo rozhodnutie vykonané formou formulárového odtlačku obsahuje iba zredukované náleţitosti rozhodnutia, tzn. iba výrokovú časť. Na základe uvedenej odlišnosti musí správny súd pri prieskume zákonnosti takéhoto rozhodnutia vychádzať iba z odôvodnenia rozhodnutia, ktorým ţalovaná nevyhovela protestu prokurátora.
1 zák. č. 182/1993 Z.z. v hore uvedenom znení byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu (§ 5 ods. 5) previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu. 14 1Sžr/10/2011 Najvyšší súd sa stotoţňuje potiaľ s názorom ţalobcu, ţe dotknuté ustanovenie § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. predstavuje zákonnú modifikáciu vlastníckeho práva formou obmedzenia dispozičného oprávnenia vlastníka veci z titulu vzniku preukazovateľnej právnej skutočnosti, ktorou je nájomný vzťah. Toto obmedzenie musí vlastník nepochybne pri nakladaní s nehnuteľnosťou rešpektovať. Opačný prístup k aplikácii ustanovenia § 16 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., tzn. nerešpektovanie jeho obsahu, má svoje následky vo formy zvýšenej právnej ochrany nájomcu bytu. Avšak Najvyšší súd musí nesúhlasiť s názorom krajského súdu, ţe cieľom zák. č. 182/1993 Z.z. bolo predovšetkým upraviť spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome v prospech nájomcov týchto bytov. Takýto názor nemá podklad v systematike uvedeného zákona. Zo systematického výkladu uvedeného ustanovenia § 16 (dôraz Najvyšší súd kladie najmä na obsah ustanovenia § 1 citovaného zákona) vyplýva, ţe zákonodarca nemal v úmysle znevýhodniť vlastníkov bytových domov, ale naopak poskytol osobitnú ochranu jeho nájomcom v súvislosti s ich zákonným predkupným právom na odkúpenie nimi prenajatého bytu).
1 zák. č. 182/1993 Z.z. tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Za tejto situácie, po podaní protestu prokurátora, vznikol spor ţalobcu a ţalovanej, ktorý sa týkal otázky absolútnej alebo relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, resp. dôsledkov z toho vyplývajúcich na postup v katastrálnom konaní. Na tomto mieste Najvyšší súd poukazuje na procesnú úlohu a miesto neplatnosti právnych úkonov, tzn. aj predmetnej zmluvy, v právnom poriadku. Rozhodovanie o platnosti, či neplatnosti právneho úkonu je rozhodovaním v občianskoprávnych veciach, čo je prostredníctvom ústavného rámca (čl. 142 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky) zverené prostredníctvom zákona iba do výlučnej právomoci súdov (§ 80 písm. c/ O.s.p.). Preto orgánu verejnej správy takáto rozhodovacia právomoc neprislúcha. 15 1Sžr/10/2011
1 zák. č. 162/1995 Z.z. v hore uvedenom znení správa katastra preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Zistenie, či je predkladaná zmluva platná alebo neplatná, je v správnom konaní úsudkom prijatým na základe inštitútu predbeţnej otázky (najmä § 40 Správneho poriadku), a následne sa stáva jedným z podkladov rozhodnutia, ktoré musí správa katastra v zmysle § 32 ods. 2 Správneho poriadku a v spojení so subsidiárnym ustanovením § 22 ods. 5 zák. č. 162/1995 Z.z. (absencia „ius specialis“ úpravy) zákonným spôsobom vyhodnotiť. Pritom skutočnosť platnosti, alebo neplatnosti zmluvy nevyhodnocuje z hľadiska účinkov súkromnoprávnych ale z hľadiska vkladu schopnosti do katastra nehnuteľností. O ďalšom postupe orgánov katastra potom rozhoduje situácia, či je zistený nedostatok vkladu schopnosti odstrániteľný alebo nie. Navyše musí Najvyšší súd konštatovať, ţe účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, ţe je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťaţko dostupné pre záujemcu o byt. Pokiaľ však záujemkyňa o byt tieto informácie nepotrebovala, alebo jej informácie postačovali v miere uvedenej vo vyhlásení z 15.02.2007; takáto úvaha ako aj jej ohodnotenie je obsahom práva záujemkyne o byt, ktoré jej vyplýva z uzavretej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, a ani proti jej vôli nemôţe byť toto právo nanútené. Z uvedeného potom vyplýva, ţe ţalobcom tvrdené nedostatky v prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá má charakter informácie od tretej osoby (tzn. správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) o finančných ťarchách viaznucich na prevádzanom byte a ktorá vychádza z informácií osoby, ktorá navyše nie je zmluvnou stranou, nie sú za tejto situácie spôsobilé vyvolať občianskoprávne následky neplatnosti zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu uzavretého medzi celkom odlišnými 16 1Sžr/10/2011 stranami, ako správne vyslovila Ing. arch. M. vo svojom vyjadrení z 11. augusta 2010.
2 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom ku dňu uzavretia citovanej zmluvy prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Ako uţ bolo hore naznačené, vychádzajúc z argumentácie ţalovaného v rozhodnutí o nevyhovení protestu prokurátora, ţalovaný si vytvoril úsudok o tom, ţe k zmluve priloţené vyhlásenie je postačujúce a navyše aj samotná zmluva prostredníctvom najmä uţ citovaného čl. 10 ústami predávajúceho deklarovala, ţe „na prevádzanom byte, na spoluvlastníckom podiele spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstve bytovky a pozemkov neviaznu žiadne dlhy....“ Ďalej predmetné vyhlásenie obchodnej spoločnosti S. s.r.o., Z. obsahovalo tieţ informáciu, ţe „doterajší nájomca bytu nemá ku dňu uzavretia Zmluvy o prevode vlastníctva bytu žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.“ Potom je dôvodný záver katastrálnych orgánov, ţe prílohy boli k zmluve priloţené, a to v dostatočnom rozsahu. Za tejto právnej situácie sa nemôţe Najvyšší súd stotoţniť s názorom ţalobcu, ţe chýbajúce, resp. neúplné prílohy k zmluve o prevode vlastníctva bytu sú dôvodom na prijatie záveru o neplatnosti predmetného právneho úkonu. C) K rozporu navrhovaného a skutočného stavu: 17 1Sžr/10/2011 Argument krajského súdu, ţe povinnosťou ţalovanej bolo odstrániť vady v predmete kúpy, lebo pri identifikácii polohy bytu nastal nesúlad medzi udávaným a zapísaným údajom, tzn. 2., resp. 3. poschodí, Najvyšší súd vyhodnotil ako irelevantný pre identifikáciu predmetnej nehnuteľnosti, ktorá bola nezameniteľným spôsobom identifikovaná svojim správnym číslom, tzn. č. X. bytu. Preto nie je moţné súhlasiť, ţe by návrh, resp. zmluva obsahovala chyby v písaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, pre ktoré by bolo moţno povaţovať písomné vyhotovenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu za nezrozumiteľné alebo neurčité. Navyše na č. l. 70 súdneho spisu je priloţený dokument označený ako „Pôdorys 3.NP časť 1
4 zák. č. 162/1995 Z.z., nemá oporu v zákonnom stave. S prihliadnutím na uvedené potom právny názor krajského súdu, ţe ţalovaný nemôţe pri rozhodovaní o vklade, ak neodstráni vady, rozhodnúť o povolení vklade v rozpore s návrhom, musel Najvyšší súd vyhodnotiť ako nesprávny. Za tejto situácie Najvyšší súd nezistil ţiadne pochybenie konajúceho správneho orgánu, o ktoré krajský súd oprel svoj zrušujúci rozsudok. Na základe zisteného skutkového stavu, uvedených právnych skutočností, po vyhodnotení námietok ţalobcu a stanoviska ţalovanej ako aj s prihliadnutím na závery osôb zúčastnených na konaní Najvyšší súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku rozsudku. Hoci boli zúčastnené osoby v odvolacom súdnom konaní úspešné, a aj na základe ich argumentácie Najvyšší súd dospel k zmene napadnutého rozsudku krajského súdu, nemohol o týchto trovách súdneho konania rozhodnúť
zásady úspešnosti uvedenej v § 224 ods. 1 v spojitosti s § 250k ods. 1, nakoľko mu v tom bránila zákonná prekáţka zakotvená v ustanovení § 146 ods. 1 písm. d) v spojitosti s § 246c ods. 1 O.s.p. 18 1Sžr/10/2011
1 písm. d) O.s.p. žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania
jeho výsledku, ak konanie začalo na návrh prokurátora. Na základe uvedeného Najvyšší súd konštatuje, ţe Ing. arch. M. a obchodnej spoločnosti S., s.r.o., Z., ako osobám zúčastneným na súdnom prieskume právo na náhradu trov odvolacieho súdneho konania nevzniklo; úspešnej ţalovanej ako orgánu štátnej správy toto právo Najvyšší súd v zmysle ustálenej judikatúry nepriznal. Najvyšší súd v prejednávanej veci v súlade s ust. § 250ja ods. 2 O.s.p. rozhodol bez pojednávania, lebo nezistil, ţe by týmto postupom bol porušený verejný záujem (vo veci prebehlo na prvom stupni súdne pojednávanie, pričom účastníkom bola daná moţnosť sa ho zúčastniť), nešlo o vec v zmysle § 250i ods. 2 O.s.p. (úprava právnych vzťahov dotknutých katastrálnym konaním, resp. evidenciou vzťahov k nehnuteľnostiam je spojená s verejnoprávnymi vzťahmi), v konaní nebolo potrebné v súlade s ust. § 250i ods. 1 O.s.p. vykonať dokazovanie a z iných dôvodov nevznikla potreba pojednávanie nariadiť. V prejednávanej veci Najvyšší súd Slovenskej republiky v oblasti ukladania alebo rušenia súdnych poplatkov v zmysle § 12 zák. č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch nevyuţil svoje oprávnenie.
1 veta druhá zák. č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch vo veciach poplatkov za konanie na odvolacom súde rozhoduje súd, proti rozhodnutiu ktorého odvolanie smeruje, ak o poplatku nerozhodol odvolací súd. Túto svoju právomoc Najvyšší súd Slovenskej republiky ako odvolací súd nevyuţil, a tým dochádza k zákonnej delegácii na krajský súd, aby o súdnom poplatku, ak vôbec poplatková povinnosť v prejednávanej veci vznikla, za odvolacie konanie rozhodol. P o u č e n i e : Proti tomuto rozhodnutiu n i e j e prípustný opravný prostriedok (§ 246c ods. 1 O.s.p.). 19 1Sžr/10/2011 V Bratislave 08. novembra 2011 Ing. JUDr. Miroslav Gavalec PhD., v. r. predseda senátu Za správnosť vyhotovenia: Ľubica Kavivanovová
AI výklad z oficiálneho znenia zákona. Orientačný, nenahrádza právne poradenstvo.