o vypratanie bytu

Najvyšší súd 6 Cdo 200/2010 Slovenskej republiky U Z N E S E N I E Najvyšší súd Slovenskej republiky v právnej veci ţalobcu M. so sídlom v B., proti ţalovanej V. K., bývajúcej v B., v dovolacom konaní zastúpenej advokátskou kanceláriou Neuschlová s.r.o. so sídlom v Bratislave, Dostojevského rad 5, o vypratanie bytu, vedenej na Okresnom súde Bratislava II pod sp. zn. 50 C 236/2007, o dovolaní ţalovanej proti rozsudku Krajského súdu v Bratislave z

1. januára 2010 sp. zn. 2 Co 12/2009, takto r o z h o d o l : Rozsudok Krajského súdu v Bratislave z
2. januára 2010 sp. zn. 2 Co 12/2009 z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie. O d ô v o d n e n i e Okresný súd Bratislava II rozsudkom z
3. októbra 2008 č.k. 50 C 236/2007-82 zamietol ţalobu, ktorou sa ţalobca domáhal, aby súd rozhodol o vyprataní ţalovanej zo štvorizbového bytu prvej kategórie č. 4 nachádzajúceho sa na
4. poschodí bytového domu na B., zapísaného na liste vlastníctva X. parcela č. X., obec B. a odovzdaní ho ţalobcovi v lehote 15 dní od právoplatnosti rozsudku, bez povinnosti ţalobcu zabezpečiť ţalovanej bytovú náhradu. Vychádzal zo zistenia, ţe ţalovaná uzatvorila so ţalobcom
5. januára 2002 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom vyššie uvedeného bytu, ţe sa zaviazala v zmysle zmluvy uhrádzať stanovené predpisy nájomného a úhrad za plnenia poskytované s uţívaním bytu vopred najneskôr do
6. dňa príslušného mesiaca, ţe za mesiace júl 2004, október aţ december 2004, resp. za mesiace september 2004 aţ december 2004, február aţ apríl 2005 nezaplatila zálohové platby za nájomné, resp. za plnenia poskytované s uţívaním bytu, z ktorého dôvodu jej ţalobcom poverený správca dal listom z
7. apríla 2005 výpoveď z nájmu bytu, ktorú ţalovanej doručil
8. apríla
9. Vzal ďalej za preukázané, ţe ţalovaná v kritickom čase prišla o zamestnanie a preto sa prechodne dostala do nepriaznivej sociálnej situácie a ţe nedoplatok spolu s poplatkom z omeškania zaplatila po doručení výpovedi 2 6 Cdo 200/2010 do konca výpovednej doby, a platby za ďalšie obdobie riadne uhrádzala. Dospel k záveru, ţe hoci ţalobca dal výpoveď z nájmu bytu ţalovanej po práve (§ 711 ods. 1 písm. d/ OZ), vzhľadom na konkrétne zistenia povaţoval konanie ţalobcu voči ţalovanej za neprimerane tvrdé. Vyhovením návrhu by sa ţalovaná dostala do stavu „absolútnej bezmocnosti dôstojne ţiť a starať sa o maloleté dieťa“, bez moţnosti istoty zabezpečenia svojho bývania. Uplatnenie práva ţalobcom na vypratanie bytu hodnotil ako výkon práva priečiaci sa dobrým mravom. Odmietol preto v zmysle § 3 ods. 1 OZ takémuto výkonu práva poskytnúť ochranu. Rozhodnutie o trovách konania odôvodnil s poukazom na ustanovenie § 142 ods. 1 O.s.p. Krajský súd v Bratislave rozsudkom z
10. januára 2010 sp. zn. 2 Co 12/2009 rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak, ţe uloţil ţalovanej povinnosť vypratať vyššie označený byt a vyprataný ho odovzdať ţalobcovi v lehote 15 dní od právoplatnosti rozsudku bez jeho povinnosti zabezpečiť ţalovanej bytovú náhradu a rozhodol o trovách konania. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, ţe výsledkami vykonaného dokazovania bolo preukázané, ţe listom zo dňa
11. apríla 2005 bola daná ţalovanej výpoveď, ktorú prevzala dňa
12. apríla 2005, pričom 3-mesačná výpovedná lehota jej uplynula dňa
13. júla
14. Splnením povinnosti zaplatiť prenajímateľovi dlţné nájomné pred uplynutím ochrannej lehoty, mohol by dôvod výpovede nájmu bytu zaniknúť v zmysle § 711 ods. 5 OZ za predpokladu, ţe ţalovaná bola ku dňu dania výpovede osobou v hmotnej núdzi. Ţalovaná túto skutočnosť ţalobcovi potom, ako jej dal výpoveď, nepreukázala a nepreukázala ju ani v súdnom konaní. Dôvod výpovede nájmu bytu nemohol preto zo zákona zaniknúť tak, ako to nesprávne konštatoval súd prvého stupňa. Keďţe ţalovaná neuplatnila na súde v stanovenej lehote neplatnosť výpovede v zmysle § 711 ods. 6 OZ, výpovedná lehota uplynula dňom
15. júla
16. Ţalovaná, ktorá od
17. augusta 2005 nie je nájomcom bytu, je povinná podľa § 126 ods. 1 veta prvá OZ byt vypratať. Rozsudok súdu prvého stupňa preto podľa § 220 O.s.p. zmenil tak, ţe návrhu vyhovel. O trovách odvolacieho konania rozhodol v súlade s ustanovením § 224 ods. 1 O.s.p. a § 142 ods. 1 O.s.p. Proti tomuto rozsudku krajského súdu podala včas dovolanie ţalovaná. Ţiadala rozsudok odvolacieho súdu zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie. Uviedla, ţe konanie pred odvolacím súdom je postihnuté inou vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a ţe jeho rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Predovšetkým namietala, ţe odvolací súd, na rozdiel od súdu prvého stupňa, nehodnotil vec v kontexte ustanovenia § 3 ods. 1 OZ. Vôbec neprihliadol na dôvody neplatenia nájomného, 3 6 Cdo 200/2010 ktoré sa ţalovaná snaţila ihneď po doručení výpovedi ţalobcovi, resp. správcovi ozrejmiť. Nehodnotil, aké boli v kritickom čase hospodárske a sociálne pomery ţalovanej a vôbec nevzal do úvahy, ţe ţalovaná svoj dlh riadne a v celom rozsahu zaplatila ešte počas plynutia výpovednej lehoty. Opomenul, ţe charakteristickým znakom bytového nájmu je skutočnosť, ţe je chráneným nájmom, pretoţe je tieţ súčasne znakom sociálneho postavenia a sociálnej istoty kaţdého občana. Práve s poukazom na § 3 ods. 1 OZ nie je vylúčené, aby zaplatenie nedoplatku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s uţívaním bytu v priebehu plynutia výpovednej lehoty v kontexte ďalších vyššie uvedených okolností spôsobujúcich ţalovanej ťaţivú ţivotnú situáciu, boli dôvodom na zamietnutie ţaloby o vypratanie bytu. Ustanovenie § 3 ods. 1 OZ totiţ umoţňuje súdu ako autoritatívnemu orgánu, aby zasiahol do výkonu práv či povinností, ak zistí, ţe odporuje dobrým mravom. Okrem iného uviedla, ţe v kontexte listu správcu z
18. júla 2005 povaţovala zaplatením istiny nedoplatku do konca výpovednej lehoty celú záleţitosť za uzavretú, pričom aţ po viac ako roku bola ţalobcom vyzvaná na vypratanie bytu, resp. ţalobca sa po viac ako dvoch rokoch domáhal jej vypratania ţalobou na súde. Poukázala aj na skutočnosť, ţe samotná výpoveď z nájmu bytu nespĺňa náleţitosti ustanovenia § 711 ods. 2 OZ, keď ţalobca v nej presne nešpecifikoval mesiace, za ktoré ţalovaná nájomné neuhradila. Ţalobca nevyuţil svoje právo vyjadriť sa k dovolaniu ţalovanej. Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd dovolací (§ 10a ods.1 O.s.p.), po zistení, ţe dovolanie podal účastník konania proti rozhodnutiu, ktoré moţno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§ 238 ods. 1 O.s.p.), bez nariadenia dovolacieho pojednávania preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu v rozsahu podľa § 242 ods. 1 O.s.p. a dospel k záveru, ţe dovolanie ţalovanej je dôvodné. Odvolací súd zaloţil svoje rozhodnutie na právnom názore, podľa ktorého ţalovaná uţíva byt od
19. augusta 2005 neoprávnene a preto je povinná ho v zmysle § 126 ods. 1 OZ vypratať. Otázku, či ţalovaná uţíva byt protiprávne alebo nie, riešil len v kontexte zániku nájmu bytu písomnou výpoveďou, ktorú jej dal ţalobca v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ OZ. Vecou sa nezaoberal, na rozdiel od súdu prvého stupňa, ani z hľadiska moţného pouţitia ustanovenia § 3 ods. 1 OZ. 4 6 Cdo 200/2010 Podľa názoru dovolacieho súdu v danom prípade takýto postup odvolacieho súdu nie je moţné povaţovať za správny. V posudzovanej veci je predmetom ţaloby ţalobcom uplatnený nárok na vypratanie ţalovanej z bytu bez povinnosti ţalobcu zabezpečiť ţalovanej bytovú náhradu. Ide nepochybne o ţalobu, v ktorej na jednej strane (strane ţalobcu) ide o ochranu práv vlastníka nehnuteľnej veci a ktorej vyhovenie sa na druhej strane závaţným spôsobom dotýka zvlášť významného záujmu ţalovanej a to jej záujmu na zabezpečení bývania ako jednej zo základných sociálnych istôt. Treba preto prisvedčiť dovolateľke v tom, ţe vec bolo potrebné posúdiť nielen z hľadiska opodstatnenosti ochrany práv ţalobcu, ale komplexne zo všetkých do úvahy prichádzajúcich hľadísk, t.j. aj z hľadiska, či výkon takéhoto práva formou vypratania bytu bez povinnosti zabezpečiť ţalovanej bytovú náhradu výnimočne (ne)moţno odoprieť práve s odkazom na § 3 ods. 1 OZ. V tomto zákonnom ustanovení je upravená zásada, podľa ktorej výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Ide o všeobecné ustanovenie hmotnoprávnej povahy, ktoré umoţňuje posúdiť vec súdom v tom smere, či výkon daného subjektívneho práva je v súlade s dobrými mravmi a v prípade, ţe tomu tak nie je, odoprieť, poskytnúť právnu ochranu uplatňovanému právu. Toto posúdenie je teda zaloţené na úvahe súdu, ktorá musí byť podloţená vţdy konkrétnymi zisteniami. Či sa výkon určitého práva prieči dobrým mravom, musí byť súdom vo vzájomnom konaní subjektov občianskoprávnych vzťahov vţdy zistené podľa objektívneho kritéria s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu, včítane doby, miesta konania ako aj postavenia subjektov. Na základe ustanovenia § 3 ods. 1 OZ moţno pripustiť aj zamietnutie ţaloby o vypratanie bytu uţívaného nájomcom po uplynutí výpovednej lehoty, ak ide o výpoveď z nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ OZ za to, ţe nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s uţívaním bytu (úhradu) za čas dlhší ako tri mesiace. Spravidla bude závisieť od toho, či nájomca neplatil nájomné (úhradu) výlučne z dôvodu prechodnej nepriaznivej finančnej situácie napr. v dôsledku straty zamestnania, či dlţné nájomné do uplynutia výpovednej lehoty zaplatil a predtým a aj naďalej nájomné (úhradu) riadne platí. V závislosti od splnenia uvedených podmienok, nemoţno preto vylúčiť kvalifikovanie konania prenajímateľa, ktorý na výpovedi trval a na základe ňou vyvolaného 5 6 Cdo 200/2010 právneho následku sa domáha ochrany vyprataním nájomcu z bytu bez povinnosti zabezpečiť mu bytovú náhradu, ako výkon práva priečiaci sa dobrým mravom. V tejto súvislosti treba dodať, ţe zaplatenie nedoplatku na nájomnom do uplynutia výpovednej lehoty (okrem, ak nájomca ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi), samo osebe nemoţno povaţovať za odpadnutie dôvodu výpovede a ani za dôvod neplatnosti výpovede. V posudzovanej veci z obsahu spisu vyplýva, ţe ţalobca dal ţalovanej výpoveď z nájmu bytu z dôvodu, ţe nezaplatila nájomné, resp. úhradu za plnenia poskytované s uţívaním bytu (úhradu) za čas dlhší ako tri mesiace, ţe ţalovaná hneď v prvej písomnej reakcii po doručení výpovedi tvrdila ako dôvod neplatenia nájomného (úhrad) jej prechodne nepriaznivú sociálnu situáciu zapríčinenú stratou zamestnania, ţe nedoplatok počas výpovednej lehoty ţalobcovi uhradila a ţe od roku 2000 nikdy nedoplatok na nájomnom (úhradách) nemala. Ţalobca nepopieral tvrdenie ţalovanej, podľa ktorého počas plynutia výpovednej lehoty nedoplatok zaplatila a hoci vo výpovedi sa uvádza neplatenie nájomného a úhrad za obdobie od
20. januára 2000 do 31.marca 2005, nepopieral ani to, ţe ţalovaná mala za rok 2003 preplatok na úhradách v sume 13 897,-- Sk a k
21. aprílu 2004 preplatok na úhradách v sume 18 012,-- Sk, teda celkove preplatok v sume 31 620,-- Sk, ktorý vznikol tým, ţe platila viac ako bol predpis zálohových platieb. (viď list M. z
22. októbra 2008 č.l. 69 spisu). Paradoxne aj vyúčtovanie nákladov spojených s uţívaním bytu zo rok 2004 vykazuje preplatok v sume 14 935,-- Sk (viď vyúčtovanie z
23. mája 2005 na č.l. 25 spisu). Podľa dovolacieho súdu za tohto stavu mal odvolací súd pristúpiť k skúmaniu, či nejde o prípad, kedy by bolo moţné výnimočne s odkazom na ustanovenie § 3 ods. 1 OZ odoprieť poskytnutie právnej ochrany ţalobcom uplatňovanému právu. Z hľadiska záveru, či v danom prípade ide o výkon práva, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi alebo nie, je predovšetkým rozhodujúca existencia príčinnej súvislosti medzi ťaţivou sociálnou situáciou ţalovanej a neplatením nájomného (úhrad). Vzťah príčinnej súvislosti medzi nepriaznivou sociálnou situáciou a ním vyvolaného následku tu však musí byť preukázaný s úplnou istotou. Moţno teda konštatovať, ţe odvolací súd sa vecou z tohto pohľadu nezaoberal, hoci to bolo potrebné. Jeho rozhodnutie treba preto povaţovať za predčasné a teda nesprávne. Navyše, odvolací súd neposudzoval náleţite ani otázku protiprávnosti uţívania bytu ţalovanou. Podľa dovolacieho súdu, odvolací súd sa mal zaoberať, vzhľadom na obsah 6 6 Cdo 200/2010 korešpondencie medzi správcom a ţalovanou (časť bola daná aj na vedomie ţalobcovi) počas výpovednej lehoty a na skutočné viac ako jednoročné vzájomné správanie sa oboch subjektov po uplynutí výpovednej lehoty aj tým, či medzi ţalobcom (správcom) a ţalovanou nedošlo ku konkludentnému prejavu vôle smerujúcemu k uzavretiu novej nájomnej zmluvy obsahove totoţnej s pôvodnou zmluvou. Prejav vôle moţno totiţ urobiť zásadne akýmkoľvek spôsobom, ktorý vôľu konajúceho robí poznateľnou pre iné osoby. Právny úkon moţno urobiť aj konkludentne (nevýslovne, faktickým správaním). Nedostatok písomnej formy nájomnej zmluvy nemá za následok jej neplatnosť (§ 686 ods. 1 a § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka); nájomná zmluva môţe vzniknúť aj ústne, prípadne i mlčky. Záver o uzavretí zmluvy o nájme bytu konkludentným spôsobom nutne predpokladá, ţe tu bol daný konkludentný prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy o nájme bytu tak na strane prenajímateľa ako aj na strane nájomcu. Odvolací súd mal preto s prihliadnutím na všetky okolnosti daného prípadu skúmať, či k takému prejavu (ne)došlo. Ak tak neurobil, jeho záver, podľa ktorého ţalovaná uţíva byt neoprávnene a je povinná ho v zmysle § 126 ods. 1 OZ vypratať, bol urobený predčasne. Ani tento záver odvolacieho súdu nemoţno preto povaţovať za správny. Ţalovaná teda dôvodne namieta, ţe rozhodnutie odvolacieho súdu spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Najvyšší súd Slovenskej republiky preto tento rozsudok zrušil podľa ustanovenia § 243b ods. 1 O.s.p. a vec vrátil odvolaciemu súdu na ďalšie konanie. V novom rozhodnutí rozhodne súd znova o trovách pôvodného konania a tieţ dovolacieho konania (§ 243d ods. 1 veta tretia O.s.p.). Toto rozhodnutie prijal senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky pomerom hlasov 3 :
24. P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok. V Bratislave
25. januára 2012 JUDr. Ladislav G ó r á s z, v.r. predseda senátu Za správnosť vyhotovenia : Bc. Patrícia Špacírová