Súd: Najvyšší súd SR Spisová značka: 9Cdo/204/2022 Identifikačné číslo spisu: 1312206965 Dátum vydania rozhodnutia: 26.03.2025 Meno a priezvisko: JUDr. Soňa Mesiarkinová Funkcia: sudca ECLI: ECLI:SK:N

§ 420písm.

f) CSP uviedol, že odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil, ale svoje rozhodnutie odôvodnil nesprávnou úvahou o tom, že predávajúci sa poskytnutím zľavy z kúpnej ceny zbavil zodpovednosti za skryté vady nehnuteľnosti. Okrem toho, že dovolateľ považuje toto právne posúdenie za nesprávne, súčasne ide o nesprávny procesný postup odvolacieho súdu, keď tento mal najprv vyzvať sporové strany na vyjadrenie k tomuto posúdeniu. Za nesprávne považoval dovolateľ aj to, že odvolací súd nevykonal ďalšie dôkazy na zistenie skutkového stavu a uspokojil sa len s výpoveďou žalovaných resp. ich príbuzných, a tak v konečnom dôsledku dopustil spochybnenie záverov znalca (Ústavu súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity) svedeckými výpoveďami. Navyše mal dovolateľ za to, že odvolací súd neprípustne vykonal dokazovanie bez nariadenia pojednávania v rozpore s ustanovením § 385 ods. 1 CSP. Konkrétne odvolací súd prihliadol obzvlášť na svedecké výpovede rodičov žalovaných a z týchto vyvodil skutkové zistenia, že došlo k dohode o zľave z dôvodu veku stavby. Zo svedeckých výpovedí rodičov žalovaných podľa názoru dovolateľa nemožno urobiť záver, že zľava bola poskytnutá z dôvodu veku stavby a ako zľava na skryté vady. Takýto záver odvolací súd nemohol vyvodiť bez toho, aby sám vykonal dokazovanie. 3.

1. Ďalej dovolateľ zdôraznil, že žalobcom uplatňované vady sa týkali výlučne tej časti nehnuteľnosti, ktorá bola kolaudovaná dňa
3. 2007, t. j. ktorá bola prezentovaná žalovanými pri predaji ako novo postavená časť nehnuteľnosti, ktorá nebude vyžadovať žiadne investície. Pri tejto časti stavby žalobca nebol žalovanými upozornený na žiadne vady, naopak bolo mu prízvukované, že sa jedná o novostavbu bez vád. Vzhľadom na uvedené je zrejmé, že žalobca nemal ani najmenší dôvod predpokladať akékoľvek skryté vady v tejto časti nehnuteľnosti. Žalobca si pri kúpe nehnuteľnosti uvedomoval potrebnú rekonštrukciu, avšak časti domu, ktoré boli novo skolaudované (nová strecha + zateplenie) a prezentované ako novostavba, nemohol vnímať ako časti, do ktorých bude musieť investovať. Iba skutočnosť, že predávajúci upozornili kupujúceho, že v nehnuteľnosti je zima, nemôže znamenať zbavenie sa zodpovednosti za skryté vady spočívajúce v nekvalitne vykonanom zateplení a oprave strechy, nakoľko zima v dome môže byť jednak subjektívny pocit predchádzajúceho vlastníka, jednak môže byť spôsobená nedostatočným vykurovaním. 3.
4. Vo

§ 421ods.

1 písm.

1. b)CSP dovolateľ uviedol niekoľko právnych otázok: A) Je zníženie kúpnej ceny zo strany predávajúceho ex ante (t. j. v čase pri podpise zmluvy a pred prevodom vlastníckeho práva v prospech kupujúceho a prevzatím veci) spôsobilé zbaviť predávajúceho zodpovednosti za skryté vady? B) Ak pri predaji nehnuteľnosti predávajúci bez ďalšieho všeobecne deklaruje, že pôvodne požadovanú kúpnu cenu znížil (poskytol zľavu), zbavuje ho to zodpovednosti za skryté vady nehnuteľnosti, na ktoré kupujúceho neupozornil? C) Môže sa kupujúci domáhať práva zo zodpovednosti za vady, ktoré vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci v zmysle druhej vety § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, aj keď tieto vady neuplatnil u predávajúceho bez zbytočného odkladu po prevzatí veci, ale bez zbytočného odkladu potom, ako zistil povahu vád a bol schopný vyčísliť nárok? Postačuje vytknutie vád zo strany kupujúceho do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti? D) Možno vôbec hovoriť o existencii objektívnej a subjektívnej lehoty na vytknutie vád v ustanovení § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka? E) Začína lehota na uplatnenie vád u predávajúceho bez zbytočného odkladu podľa prvej vety § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka v prípade skrytých vád plynúť
2. a)od prevzatia veci,
3. b)odo dňa, keď sa pri náležitej starostlivosti mohol o skrytých vadách dozvedieť, alebo
4. c)odo dňa, keď sa o skrytých vadách skutočne dozvedel? Možno formuláciu „bez zbytočného odkladu“ označiť len ako poriadkovú lehotu? 3.3. K otázkam A) a B) dovolateľ uviedol, že primeranú zľavu z ceny nemožno určovať pri skrytých vadách (o ktorých predávajúci nevie), pretože zľava by nemala oporu v skutočnostiach, na základe ktorých by mala byť stanovená (nakoľko nie sú známe). Generálne poskytnutie zľavy na akékoľvek skryté vady nie je únosné, keďže skryté vady nie sú viditeľné voľným okom a môžu sa prejaviť až časom. To, že by zľavnená cena mala hradiť všetky (aj zjavné, aj skryté) vady, nemá žiadnu legálnu oporu. Nemožno vnímať poskytnutie zľavy ako univerzálny prostriedok zbavenia sa zodpovednosti za vady. Napokon, ani v texte kúpnej zmluvy sa zľava nespomína. 3.4. K otázkam C) až E), týkajúcim sa včasnosti uplatnenia vád, dovolateľ argumentoval tým, že pojem „bez zbytočného odkladu“ je vágnym pojmom, ktorý je potrebné vykladať vždy s ohľadom na konkrétne okolnosti prípadu (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 30. 8. 2018 sp. zn. 2Cdo/150/2017). Niektoré skryté vady nehnuteľností sa objavujú v závislosti od ročného obdobia či poveternostných podmienok. Tu dovolateľ zdôraznil, že o možných problémoch sa dozvedel v zime 2010 a následne ihneď (bez zbytočného odkladu) začal riešiť vec pomocou znalcov a na základe záverov znaleckých posudkov vytkol vady žalovaným, pričom dodržal lehotu 24 mesiacov od prevzatia veci. Dovolateľ má za to, že ustanovenie § 599 Občianskeho zákonníka nerozlišuje objektívnu a subjektívnu lehotu, ale lehotu poriadkovú a lehotu prekluzívnu, pričom on vady uplatnil riadne a za dodržania prekluzívnej lehoty. Vzhľadom k tomu argument o preklúzii subjektívnej lehoty právne neobstojí. Bezodkladnosť je tu potrebné vnímať len ako poriadkovú lehotu, aby kupujúci konal čo najskôr aj v záujme právnej istoty a dôkazných prostriedkov. Pritom podľa dovolateľa možno akceptovať taký právny názor, že bezodkladnosť sa viaže na moment, kedy kupujúci zistí nielen existenciu skrytých vád, ale aj všetky potrebné informácie na uplatnenie nároku voči predávajúcemu. 4. Žalovaní 1/ a 2/ sa k dovolaniu žalobcu nevyjadrili. 5. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej aj ako „najvyšší súd“ alebo „dovolací súd“) ako súd príslušný na rozhodnutie o dovolaní (§ 35 CSP) po zistení, že dovolanie podala v stanovenej lehote (§ 427 ods. 1 CSP) strana sporu, v ktorej neprospech bolo napadnuté rozhodnutie vydané (§ 424 CSP), bez nariadenia pojednávania (§ 443 CSP) po preskúmaní, či dovolanie obsahuje zákonom predpísané náležitosti (§ 428 CSP) a či sú splnené podmienky podľa § 429 CSP, dospel k záveru, že dovolanie žalobcu je prípustné a dôvodné, preto bolo potrebné rozsudok odvolacieho súdu zrušiť (§ 449 ods. 1 CSP) a vec mu vrátiť na ďalšie konanie (§ 450 CSP). 6. V zmysle § 419 CSP je proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie prípustné, (len) ak to zákon pripúšťa. To znamená, že ak zákon výslovne neuvádza, že dovolanie je proti tomu-ktorému rozhodnutiu odvolacieho súdu prípustné, nemožno také rozhodnutie (úspešne) napadnúť dovolaním. Rozhodnutia odvolacieho súdu, proti ktorým je dovolanie prípustné, sú vymenované v ustanoveniach § 420 a § 421 CSP. 7. Podľa § 420 písm.
5. f)CSP je dovolanie prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. 8. Podľa § 431 CSP dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto ustanovení (ods. 1). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (ods. 2). 9. Citované ustanovenie § 420 písm.
6. f)CSP v spojení s § 431 CSP zakladá prípustnosť a zároveň dôvodnosť dovolania v tých prípadoch, keď miera porušenia procesných práv strany nadobudla intenzitu porušenia jej práva na spravodlivý proces. Pod porušením práva na spravodlivý proces v zmysle tohto ustanovenia treba rozumieť nesprávny procesný postup súdu spočívajúci predovšetkým v zjavnom porušení kogentných procesných ustanovení, ktoré sa vymyká nielen zákonnému, ale aj ústavnému procesnoprávnemu rámcu a ktoré tak zároveň znamená aj porušenie ústavne zaručených procesných práv spojených s uplatnením súdnej ochrany práva. Ide napr. o právo na verejné prejednanie veci za prítomnosti strany sporu, právo vyjadriť sa ku všetkým vykonávaným dôkazom, predvídateľnosť rozhodnutia, zachovanie rovnosti strán v konaní, relevantné konanie súdu spojené so zákazom svojvoľného postupu, ako aj právo na riadne odôvodnenie rozhodnutia (napr. rozhodnutia ústavného súdu sp. zn. II. ÚS 559/2018, III. ÚS 47/2019). 10. Najvyšší súd zdôrazňuje, že súčasťou obsahu práva na spravodlivé súdne konanie je aj právo strán sporu na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne odpovie na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany (§ 220 ods. 2, ods. 3, § 387 ods. 3 CSP). Nerešpektovanie týchto kogentných ustanovení zakladá prípustnosť a dôvodnosť dovolania. Dodržiavanie povinnosti riadne odôvodniť rozhodnutie má zaručiť transparentnosť a kontrolovateľnosť rozhodnutí súdov, a tak vylúčiť svojvôľu v tomto procese. V právnom štáte by nemali vzniknúť pochybnosti, či sa súd určitou, stranou sporu výslovne prezentovanou podstatnou otázkou zaoberal, alebo nie; odpoveď by mala byť zrejmá z odôvodnenia súdneho rozhodnutia. 11. Pokiaľ teda odvolací súd náležitým spôsobom v celom súhrne posudzovaných skutočností nezhodnotil odvolateľom namietané skutočnosti, resp. dostatočným spôsobom neodôvodnil ich bezvýznamnosť či irelevantnosť, odôvodnenie jeho rozhodnutia treba považovať za nedostatočné, čím porušil právo odvolateľa na spravodlivý proces a konanie zaťažil vadou v zmysle § 420 písm.
7. f)CSP (porov. 4Cdo/120/2019). Z judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva, ako aj Ústavného súdu SR vyplýva, že nie na každý argument strany musia dať súdy odpoveď v odôvodnení rozhodnutia; ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento argument (Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, ods. 29, Hiro Balani c. Španielsko z 9. decembra 1994, Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997, Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998). Ústavný súd vyslovil, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivý proces je aj právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t. j. s uplatnením nárokov a obranou proti takému uplatneniu (napr. rozhodnutia ústavného súdu sp. zn. IV. ÚS 115/03, III. ÚS 119/03). Povinnosťou všeobecného súdu je uviesť v rozhodnutí dostatočné a relevantné dôvody, na ktorých svoje rozhodnutie založil. Dostatočnosť a relevantnosť týchto dôvodov sa musí týkať tak skutkovej, ako i právnej stránky rozhodnutia (napr. rozhodnutie ústavného súdu sp. zn. III. ÚS 107/07). 12. Vo

§ 420písm.

1. f)CSP je potrebné uviesť, že v odôvodnení napadnutého rozsudku odvolacieho súdu nič nenasvedčuje právnemu posúdeniu, ktoré naznačoval dovolateľ v námietke nesprávneho procesného postupu odvolacieho súdu (a aj v predložených právnych otázkach A a B), teda že by poskytnutie zľavy z pôvodne požadovanej kúpnej ceny zbavovalo predávajúceho zodpovednosti za skryté vady, vrátane vád, na ktoré kupujúceho neupozornil. Naopak, odvolací súd (zhodne so súdom prvej inštancie) vychádzal zo zistenia, že žalobca bol žalovanými resp. ich matkou upozornený na vady zateplenia a izolácie, pričom práve potreba budúcich opráv týchto konkrétnych vád boli dôvodom zľavy. Odvolací súd teda neprezentoval (nový) právny názor, že poskytnutie zľavy z kúpnej ceny zbavilo predávajúcich zodpovednosti za akékoľvek skryté vady, resp. za také skryté vady, na ktoré kupujúceho neupozornili, ale stotožnil sa so záverom súdu prvej inštancie, že zľava už bola kupujúcemu poskytnutá (priamo pri podpise kúpnej zmluvy) práve z dôvodu konkrétnych vád, o ktorých bol informovaný. Z uvedeného dôvodu neobstojí dovolacia námietka o nesprávnom procesnom postupe odvolacieho súdu, ktorý podľa dovolateľa odôvodnil napadnutý rozsudok novým právnym posúdením veci bez toho, aby najprv vyzval sporové strany na vyjadrenie k tomuto posúdeniu. 13. K dovolacej námietke týkajúcej sa zisťovania skutkového stavu a vyhodnocovania svedeckých výpovedí je v prvom rade potrebné uviesť, že dovolanie nie je prostriedkom revízie skutkových zistení, ktoré urobili súdy prvej a druhej inštancie, ani prostriedkom na prehodnotenie vykonaného dokazovania. Dovolací súd je podľa § 442 CSP viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil odvolací súd. Len samotné spochybňovanie správnosti skutkových zistení a vyhodnotenia dôkazov súdom nezodpovedajú predpokladom prípustnosti dovolania, ktoré sú definované v § 432 CSP v spojení s § 421 ods. 1 CSP. V tejto súvislosti neobstojí ani námietka dovolateľa, že odvolací súd dovolil neprípustné spochybnenie záverov znalca (Ústavu súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity) svedeckými výpoveďami. Znalecký ústav sa nevyjadroval (a ani nemohol vyjadrovať) k tomu, aká zľava z pôvodne požadovanej kúpnej ceny a z akých dôvodov bola kupujúcemu poskytnutá a na ktoré skryté vady bol kupujúci predávajúcimi pred podpisom kúpnej zmluvy upozornený, keďže išlo o otázky skutkového deja, ktoré nemožno zisťovať znaleckým posudkom. A naopak, svedkovia sa nevyjadrovali k všeobecnej hodnote predmetných nehnuteľností, k technologickým postupom opráv zistených vád a k ich predpokladaným nákladom. Odvolací súd teda jasne odlíšil skutkové zistenia, ktoré bolo možné ustáliť prostredníctvom tvrdení strán a výpovedí svedkov, od zistení, ku ktorým boli potrebné odborné poznatky a ku ktorým bolo vykonané dokazovanie odborným vyjadrením alebo znaleckým posudkom. Nedošlo teda k neprípustnému spochybňovaniu záverov znalca svedeckými výpoveďami. 14. Podobne nedôvodné boli námietky dovolateľa, že odvolací súd nevykonal ďalšie dôkazy na zistenie skutkového stavu - tu dovolateľ vôbec neuviedol, aké ďalšie dôkazy a na návrh ktorej strany mohol súd vykonať; a že odvolací súd neprípustne vykonal dokazovanie bez nariadenia pojednávania. Podľa § 385 ods. 1 CSP je odvolací súd povinný nariadiť pojednávanie vtedy, ak je potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie alebo ak nariadenie pojednávania vyžaduje dôležitý verejný záujem. V danom prípade odvolací súd nijako nemodifikoval skutkový stav, naopak vychádzal zo skutkového stavu ustáleného súdom prvej inštancie (vrátane zistenia, že zľava z pôvodnej kúpnej ceny bola žalobcovi poskytnutá práve z dôvodu vád, ktoré vyšli najavo počas predzmluvných rokovaní a obhliadok domu, ako aj súvisiacich skrytých vád domu), preto nebolo potrebné v odvolacom konaní zopakovať alebo doplniť dokazovanie, a teda ani nebolo potrebné nariadiť pojednávanie. Rovnako tak nešlo o vec dôležitého verejného záujmu (to dovolateľ ani netvrdil), nakoľko rozhodnutie v merite veci má dopad iba na strany sporu. Z vyššie uvedeného vyplýva, že zo strany odvolacieho súdu nedošlo prejednaním odvolania bez nariadenia pojednávania k nesprávnemu procesnému postupu, ktorý by znemožnil dovolateľovi, aby uskutočňoval jemu patriace procesné práva. 15. Dovolací súd však musel dať za pravdu tvrdeniu dovolateľa, že odvolací súd sa nevysporiadal s jeho výslovnou odvolacou námietkou, že súd prvej inštancie „ním uplatnené vady nepriradil správne k príslušnej etape výstavby nehnuteľnosti“ (citované z odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolacieho súdu), keďže - ako žalobca tvrdil v odvolaní aj v dovolaní - ním uplatňované vady sa týkali výlučne tej časti nehnuteľnosti, ktorá bola kolaudovaná dňa 13. 8. 2007 a bola prezentovaná žalovanými pri predaji ako novo postavená, ktorá nebude vyžadovať žiadne investície, teda pri tejto časti stavby nebol žalovanými upozornený na žiadne vady, naopak bolo mu prízvukované, že sa jedná o novostavbu bez vád. Ak by tomu tak bolo (čo súd prvej inštancie ani odvolací súd nezisťovali, resp. nie je to zrejmé z odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolacieho súdu), potom by nemohol obstáť vyššie spomínaný záver, že zľava z kúpnej ceny už bola žalobcovi poskytnutá pri predaji nehnuteľnosti práve z dôvodu tých vád, ktoré teraz uplatňuje. Odpoveď na túto námietku bola teda kľúčová pre správne skutkové a následne aj právne posúdenie veci. Preto dovolací súd dospel k záveru, že ak odvolací súd nedal odpoveď na túto podstatnú odvolaciu námietku žalobcu, zaťažil konanie takým závažným nesprávnym procesným postupom, že ním došlo k porušeniu práva žalobcu na spravodlivý proces (viď body 10 a 11 tohto odôvodnenia). Preto bolo potrebné dovolanie žalobcu podľa § 420 písm.
2. f)CSP považovať za prípustné a dôvodné a rozsudok odvolacieho súdu zrušiť. 16. Rozhodovacia prax najvyššieho súdu je ustálená v tom, že ak v konaní došlo k procesnej vade uvedenej v § 420 CSP, dovolaním napadnuté rozhodnutie je potrebné zrušiť bez toho, aby sa dovolací súd zaoberal správnosťou právnych záverov, na ktorých spočívalo zrušované rozhodnutie odvolacieho súdu (t. j. námietkami dovolateľa o nesprávnom právnom posúdení veci v zmysle § 421 ods. 1 CSP). Totiž v prípade dôvodne namietanej vady zmätočnosti ide o procesnú nesprávnosť zásadného charakteru, pri ktorej je predčasné podrobiť napadnuté rozhodnutie meritórnemu dovolaciemu prieskumu z hľadiska právneho posúdenia veci (pozri rozhodnutia najvyššieho súdu sp. zn. 1Cdo/166/2017, 2Cdo/88/2017, 3Cdo/146/2018, 4Cdo/191/2018, 5Cdo/29/2016, 8Cdo/70/2017). 17. Z uvedených dôvodov sa dovolací súd nemohol podrobnejšie zaoberať dovolateľom predloženými právnymi otázkami. Už z bodu 12 tohto odôvodnenia je však zrejmé, že otázky A a B považoval dovolací súd za hypotetické, teda také, od ktorých rozhodnutie odvolacieho súdu nezáviselo. Vo vzťahu k otázkam C, D a E je možné len stručne odkázať na prevládajúce názory právnej vedy o poriadkovej povahe lehoty „bez zbytočného odkladu“ v ustanovení § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka (napr. Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. § 451 - 880. 2. vydanie. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2019; podobne Dulaková Jakúbeková, D., Dulak, A., Jurčová, M. Zmluvy o prevode vlastníctva. Kúpna a zámenná zmluva, spotrebiteľská kúpna zmluva, darovacia zmluva. S komentárom. 2. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2013). Česká súdna prax sa síce v súčasnosti uberá iným smerom (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 2488/2020), avšak to je dôsledkom odlišnej právnej úpravy (§ 2112 nového českého Občianskeho zákonníka). 18. V ďalšom konaní bude úlohou odvolacieho súdu, aby sa vecne zaoberal vyššie uvedenými tvrdeniami žalobcu a aby jednoznačne ustálil, ktoré vady (v ktorej časti domu - či starej alebo novej) žalobca uplatňuje v žalobe a o ktorých vadách (v ktorej časti domu) bol informovaný v rámci predzmluvných rokovaní. V novom rozhodnutí odvolací súd rozhodne znova o trovách konania a rozhodne aj o trovách dovolacieho konania (§ 453 ods. 3 CSP). 19. Toto rozhodnutie prijal senát najvyššieho súdu pomerom hlasov 3 : 0. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.