Súd: Najvyšší súd SR Spisová značka: 9Cdo/55/2024 Identifikačné číslo spisu: 3621200774 Dátum vydania rozhodnutia: 15.04.2025 Meno a priezvisko: JUDr. Soňa Mesiarkinová Funkcia: sudca ECLI: ECLI:SK:NSSR:2025:3621200774.1 Uznesenie Najvyšší súd Slovenskej republiky v spore žalobcu J & M PROPERTY s. r. o., Prievidza, Jégeho 6/10, IČO: 45 705 011, zastúpeného advokátom JUDr. Františkom Vavráčom, Banská Bystrica, Horná 51 proti žalovaným 1/ V. S., narodenej XX. Q. XXXX, V. L., V. XX/X, 2/ K. C., narodenej XX. V. XXXX, V. L., V. XX/X, 3/ T. S., narodenom XX. Q. XXXX, V. L., V. XX/X, zastúpeným advokátom JUDr. Drahomírom Ivanom, Zvolen, Námestie SNP 41, o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, vedenom na Okresnom súde Partizánske, v súčasnosti Okresný súd Prievidza pod sp. zn. PE-3C/20/2021, o dovolaní žalobcu proti rozsudku Krajského súdu v Trenčíne z 25. októbra 2023 sp. zn. 5Co/39/2023, takto rozhodol: Dovolanie o d m i e t a. Žalovaní 1/, 2/, a 3/ majú nárok na náhradu trov dovolacieho konania. Odôvodnenie 1. Okresný súd Partizánske (ďalej aj ,,okresný súd“ alebo ,,súd prvej inštancie“) rozsudkom č.k. 3C/20/2021-159 zo 6. októbra 2022, zamietol žalobu ktorou sa žalobca domáhal určenia vlastníctva k nehnuteľnostiam zapísaných na LV č. XX, a to rodinný dom, súp. č. XX, postavený na parcele KN-C č. XXX/XX a pozemku parcely registra „C“ č. XXX/XX o výmere 214 m2 - zastavaná plocha a nádvorie a pozemku parcely registra „C“ č. XXX/XX o výmere 216 m2 - zastavaná plocha a nádvorie, k.ú. V. L.. 1.1. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že dňa 29. 01. 2021 uzatvoril žalobca ako predávajúci so žalovanou 1/ a jej nebohým manželom ako kupujúcimi kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod nehnuteľností za kúpnu cenu 113.000 eur. Kúpna cena mala byť podľa zmluvy uhradená na číslo účtu IBAN: B. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX. Kúpna cena mala byť podľa zmluvy uhradená pred podpisom kúpnej zmluvy, čo potvrdili predávajúci a kupujúci svojimi podpismi. V prípade neuhradenia kúpnej ceny tak, ako bolo dohodnuté v zmluve, vzniká predávajúcemu nárok na odstúpenie od zmluvy. Žalovaná 1/ dňa 12. 04. 2021 podala návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ako vlastníci nehnuteľností sú v katastri nehnuteľností zapísaní žalovaní 1/ až 3/. Žalovaní 2/ a 3/ nadobudli svoj podiel na nehnuteľnostiach dedením po nebohom manželovi žalovanej 1/. Listom zo dňa 26. 04. 2021 žalobca odstúpil od kúpnej zmluvy, a to z dôvodu neuhradenia kúpnej ceny riadne a včas. Odstúpenie od zmluvy bolo žalovanej 1/ a jej nebohému manželovi doručené dňa 28. 04. 2021. Listom zo dňa 26. 04. 2021 žalovaná 1/ oznámila žalobcovi, že s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, keďže v čase podpisu zmluvy bola kúpna cena už uhradená. Zároveň žalovaná 1/ žalobcu vyzvala, aby jej poskytol súčinnosť pri zmene osoby odberateľa energií. Žalobca následne odstúpenie od zmluvy doručil katastrálnemu úradu, ktorý účastníkom konania listom zo dňa 07. 05. 2021 oznámil, aby kupujúci v lehote 60 dní podali žalobu o neplatnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy, nakoľko nesúhlasili s odstúpením od zmluvy. Dňa 15. 07. 2021 bol zo strany žalobcu doručený katastrálnemu úradu návrh na zápis poznámky, a to začatie súdneho konania o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Poznámka bola zapísaná pod č.k. P 66/2021 dňa 16. 06. 2021. Konanie o zápise č.k. Z 933/21 bolo dňa 21. 06. 2021 prerušené až do právoplatného skončenia tohto konania. Žalovaná 1/ s nebohým manželom dňa 24. 10. 2020 uzatvorili so spoločnosťou Reality M, s.r.o. zmluvu o zložení finančnej čiastky, predmetom ktorej bolo zloženie finančných prostriedkov vo výške 35.000 eur za účelom rezervácie nehnuteľností. Podľa článku I. bod 5 zmluvy mal byť tento rezervačný poplatok započítaný do kúpnej ceny. Na základe Dodatku č. 1 k tejto zmluve uzatvorenom dňa 20. 11. 2020 mali žalovaná 1/ s nebohým manželom zložiť v prospech Reality M, s.r.o. ďalšiu zálohu vo výške 5.000 eur. Na základe Dodatku č. 2 k tejto zmluve uzatvorenom dňa 13. 12. 2020 mali žalovaná 1/ s nebohým manželom zložiť v prospech Reality M, s.r.o. zvyšok kúpnej ceny vo výške 74.000 eur. Žalovaná 1/ spolu s manželom v prospech V. W. uhradili dňa 24. 10. 2020 sumu 25.000 eur, dňa 27. 10. 2020 sumu 10.000 eur a dňa 14. 12. 2020 sumu 74.000 eur. Dňa 02. 05. 2019 udelil žalobca plnú moc v prospech V. W., okrem iného na zastupovanie ohľadom vydávania a prijímania peňazí alebo iných hodnôt, ich vydanie a príjem potvrdzoval. Predložená plná moc má označenie vkladového konania č. V 619/21. Dňa 21. 04. 2021 podal na OR PZ v Prievidzi konateľ žalobcu trestné oznámenie na V. W. pre podozrenie zo spáchania trestného činu podvodu. Žalobca od V. W. od 21. 04. 2022 až do 26. 07. 2021 formou sms správ žiadal vrátiť peniaze, ktoré boli zaplatené za nehnuteľnosti. V. W. sa žalobcovi ospravedlňoval a sľuboval, že mu peniaze vráti. Žalobca takisto od V. W. žiadal vrátiť peniaze aj formou telefonickej komunikácie, pričom ho obvinil zo spáchania trestného činu podvodu. 1.2. Súd prvej inštancie preskúmal naliehavý právny záujem žalobcu na podaní žaloby a poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo/56/2003. V tomto prípade boli žalovaní zapísaní v katastri nehnuteľností ako spoluvlastníci nehnuteľností, preto ak sa žalobca chcel domôcť určenia svojho vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, musel tak urobiť podaním žaloby. Súd mal preto naliehavý právny záujem žalobcu na podaní žaloby za preukázaný. Medzi stranami nebolo sporné, že dňa 29. 01. 2021 žalobca so žalovanou 1/ a jej nebohým manželom uzatvorili kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľností za kúpnu cenu 113.000 eur. Medzi stranami zároveň nebolo sporné, že kúpna cena bola ešte pred podpisom zmluvy uhradená V. W.. Žalobca v priebehu konania tvrdil, že V. W. nebol oprávnený na prevzatie kúpnej ceny a keďže mu kúpna cena nebola uhradená, odstúpil od kúpnej zmluvy, ktoré považoval za platné a od tohto odôvodňoval svoje vlastnícke právo k nehnuteľnostiam. Žalobca v priebehu konania uviedol, že V. W. ústne splnomocnil na predaj nehnuteľností. Medzi žalobcom a V. W. bola uzatvorená sprostredkovateľská zmluva, predmetom ktorej bolo sprostredkovanie uzatvorenie kúpnej zmluvy, ktorej súčasťou zmluvy bolo aj ústne splnomocnenie V. W. na úkony spojené s predajom nehnuteľností, pričom žalobca presne nešpecifikoval, čo bolo predmetom tohto ústneho plnomocenstva, avšak uviedol, že určite to nebolo preberanie kúpnej ceny. Žalovaní tvrdili, že kúpna cena bola riadne a včas pred podpisom zmluvy uhradená a žalovaná 1/ s nebohým manželom si splnili povinnosť uhradiť kúpnu cenu, preto považujú odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcu za neplatné. Sporným medzi stranami bol rozsah splnomocnenia udeleného žalobcom v prospech V. W. a s tým spojená riadna a včasná úhrada kúpnej ceny. Kúpna cena mala byť podľa kúpnej zmluvy uhradená pred podpisom kúpnej zmluvy na číslo účtu, ktorý je uvedený v zmluve (článok III. bod 2). Ako uviedol žalobca, celú realizáciu predaja mala na starosti realitná kancelária. Pokiaľ má dôjsť k úhrade kúpnej ceny pred podpisom kúpnej zmluvy a s kupujúcimi koná výhradne realitná kancelária, je logické, že tá kupujúcim oznamuje číslo účtu, na ktorý majú kúpnu cenu uhradiť. Z uvedeného vyplývalo, že žalovaná 1/ s nebohým manželom v dobrej viere a na základe zmluvy o zložení finančnej čiastky spolu s dodatkami k tejto zmluve uhradili kúpnu cenu na účet, ktorý im uviedla realitná kancelária. Žalobca svojim podpisom dňa 29. 01. 2021 potvrdil, že došlo k úhrade kúpnej ceny. Číslo účtu uvedené v zmluve je pre obe strany irelevantné, keďže žalobca potvrdzuje svojim podpisom vedomosť o úhrade kúpnej ceny a kupujúci kúpnu cenu uhradili ešte pred podpisom kúpnej zmluvy na účet, ktorý im oznámila realitná kancelária. Pokiaľ by žalobca nemal vedomosť o úhrade kúpnej ceny, respektíve táto by mu nebola uhradená na účet, na ktorý chcel, nemal by zmluvu vôbec podpisovať a mal by sa u sprostredkovateľa informovať, či došlo k úhrade kúpnej ceny. Súd mal za to, že žalobca vedel, že v deň podpisu zmluvy 29. 01. 2021 bola kúpna cena uhradená. Ak by aj túto skutočnosť nevedel, svojim podpisom kúpnej zmluvy deklaroval úhradu kúpnej ceny a túto skutočnosť si pred podpisom kúpnej zmluvy mal overiť. Ak teda ako tvrdil žalobca mu mal V. W. oznámiť, že kúpna cena v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy uhradená nebola, nemal zmluvu vôbec uzatvárať. Súd preto vychádza z toho, že žalobca ku dňu podpisu zmluvy 29. 01. 2021 o úhrade kúpnej ceny vedel. Žalobca tvrdí, že V. W. nebol oprávnený na základe udeleného ústneho plnomocenstva preberať kúpnu cenu. Z toho vyplýva, že V. W. svojim konaním, keď prevzal od žalovanej 1/ a jej nebohého manžela kúpnu cenu konal nad rámec udeleného splnomocnenia. V. W. ako splnomocnenec teda prekročil svoje oprávnenie vyplývajúce z udeleného plnomocenstva. Žalobca po tom, ako sa dňa 29. 01. 2022 dozvedel, že kúpna cena bola uhradená, mal bez zbytočného odkladu oznámiť žalovanej 1/ a jej nebohému manželovi nesúhlas s úhradou kúpnej ceny v prospech V. W.. Takýto úkon žalobca nevykonal bez zbytočného odkladu, keďže k nemu pristúpil až odstúpením od zmluvy, doručeným žalovanej 1/ a jej nebohému manželovi dňa 28. 04. 2021, teda skoro tri mesiace po tom, ako sa dozvedel o úhrade kúpnej ceny V. W.. Zákon neupravuje, aký časový úsek sa považuje za bez zbytočného odkladu, avšak vzhľadom na možnosť uplatnenia nesúhlasu zo strany žalobcu okamžite, s poukazom na skutočnosť, že išlo o jeho nehnuteľnosť a výšku kúpnej ceny 113.000 eur (ide o značnú sumu), mal súd za to, že nemožno za časový úsek bez zbytočného odkladu považovať dobu skoro troch mesiacov. Naplnila sa zákonná domnienka podľa ustanovenia § 33 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že žalobca tento úkon, teda úhradu kúpnej ceny na účet V. W. schválil. Tým je splnená povinnosť žalovaných uhradiť kúpnu cenu riadne a včas. Obe strany sporu považovali kúpnu zmluvu uzatvorenú za platne, pričom bolo preukázané, že žalovaná 1/ s nebohým manželom si splnili povinnosť uhradiť kúpnu cenu riadne a včas. Žalobca vzhľadom na domnienku podľa § 33 ods. 1 Občianskeho zákonníka nepristúpil k odstúpeniu od kúpnej zmluvy platne a žalovaní sú vlastníkmi predmetných nehnuteľností. Preto súd žalobu v celom rozsahu zamietol. Súd sa ďalej nezaoberal skutočnosťami tvrdenými stranami sporu ohľadom udelenej plnej moci zo dňa 02. 05. 2019, trestného konania, sms a telefonickej komunikácie žalobcu s V. W. a jeho priateľkou, pretože tieto nemali vplyv na rozhodnutie vo veci samej. 2. Krajský súdu v Trenčíne (ďalej aj len ,,odvolací súd“) rozsudkom z 25. októbra 2023 sp. zn. 5Co/39/2023 rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil a žalovaným 1/, 2/, 3/ priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania. 2.1. Odvolací súd preskúmaním veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie vzal do úvahy všetky skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov účastníkov vyplynuli, neopomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas konania najavo, výsledok hodnotenia dôkazov zodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 191 Civilného sporového poriadku (ďalej ,,CSP“). Pri rozhodovaní súd prvej inštancie použil správny právny predpis, správne ho vyložil a na daný skutkový stav ho aj správne aplikoval. Odvolací súd sa preto stotožnil so skutkovými i právnymi závermi súdu prvej inštancie, ktoré viedli k rozhodnutiu súdu prvej inštancie o zamietnutí žaloby žalobcu, z tohto dôvodu si odvolací súd aj osvojil dôvody napadnutého rozhodnutia, v celom rozsahu na ne poukázal v zmysle § 387 ods. 2 CSP. 2.2. K odvolacím námietkam žalobcu odvolací súd dodal, že tieto po preskúmaní veci nepovažoval za dôvodné. Súd prvej inštancie nijakým spôsobom nekonštruoval skutkový stav veci bez opory vo vykonanom dokazovaní a skutočnostiach, ktoré z neho zistil. Z obsahu kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom a žalovanou 1/ a jej manželom vyplýva, že strany zmluvy sa dohodli, že kúpna cena za prevádzané nehnuteľnosti bude uhradená pred podpisom zmluvy. Ak teda žalobca pristúpil k podpisu predmetnej zmluvy, musel mať vedomosť o tom, že dojednaná kúpna zmluva uhradená bola. Z toho potom nevyhnutne vyplýva záver, že zaplatenie peňažných súm žalovanou 1/ a jej manželom v prospech účtu V. W., ktorý vo veci vystupoval /či už ako fyzická osoba - písomná plná moc žalobcu bola v konaní preukázaná alebo ako konateľ realitnej kancelárie Reality M, s.r.o. - udelenie ústnej plnej moci žalobca v konaní potvrdil/ ako sprostredkovateľ predaja nehnuteľnosti v mene žalobcu, považoval žalobca za riadne zaplatenie dojednanej kúpnej ceny. Týmto záverom svedčí aj v konaní preukázaná skutočnosť, že predávané nehnuteľnosti boli kupujúcim odovzdané už pred podpisom kúpnej zmluvy, pričom podľa čl. V. bod 2. kúpnej zmluvy sa ich predávajúci - žalobca zaviazal odovzdať kupujúcim v deň uhradenia kúpnej ceny. V tomto prípade, keď žalobca vedel o peňažnom plnení žalovanej 1/ a jej manžela a považoval toto za plnenie dojednanej kúpnej ceny, nemal právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa jej čl. III. bod 3. pre nezaplatenie kúpnej ceny kupujúcimi. Jeho odstúpenie od kúpnej zmluvy je tak neúčinné, nie je preto vlastníkom predmetných nehnuteľností a jeho žaloba bola nedôvodná. 2.3. K obrane žalobcu, že peňažné plnenia žalovanej 1/ a jej manžela V. W. nemožno považovať za riadne zaplatenie dojednanej kúpnej ceny, pretože menovaný nebol ústne ani písomne splnomocnený na prevzatie plnenia kúpnej ceny, odvolací súd uviedol, že aj tieto námietky žalobcu súd prvej inštancie vyhodnotil správne ako nedôvodné. Z dokazovania vykonaného vo veci súdom prvej inštancie vyplynulo, že menovaný V. W. konal vo veci predaja predmetných nehnuteľností na základe ústneho plnomocenstva žalobcu pre jeho realitnú kanceláriu. Tiež bolo v konaní preukázané, že menovaný mal ako fyzická osoba od žalobcu aj písomné plnomocenstvo, ktoré ho v konaní za žalobcu voči fyzickým, právnickým osobám, štátnym a verejným orgánom a organizáciám nijako neobmedzovala, teda ho neobmedzovalo ani v prijímaní zmluvných plnení za žalobcu. Vo vzťahu k žalovanej 1/ a jej manželovi pri predaji predmetných nehnuteľností potom preukázane vystupoval menovaný ako osoba, ktorá je oprávnená konať za žalobcu. Disponoval kľúčmi od nehnuteľnosti, umožnil jej obhliadku i nasťahovanie sa kupujúcich do nej a jej užívanie ešte pred podpisom samotnej kúpnej zmluvy. Tiež zabezpečil a žalovanej 1/ a jej manželovi predložil návrh kúpnej zmluvy podpísaný žalobcom, pričom títo so samotným žalobcom neprišli ani do kontaktu. 2.4. Odvolací súd sa na základe skutočností, ktoré vyplynuli z dokazovania vykonaného vo veci súdom prvej inštancie domnieval, že žalobca postupoval v tejto veci nanajvýš ľahkovážne, keď oprávnenia realitnej kancelárie pri predaji svojich nehnuteľností nevymedzil v písomnom právnom úkone /v plnej moci, alebo aspoň písomnej sprostredkovateľskej zmluve, ktorej existencia tiež nebola v konaní preukázaná/, ponechal v účinnosti neobmedzenú plnú moc pre V. W., nijako nekontroloval postup predaja nehnuteľností žalovanej 1/ a jej manželovi, umožnil prevzatie a užívanie predmetných nehnuteľností žalovanou 1/ a jej manželom cestou tretej osoby, pred podpisom kúpnej zmluvy, nevstúpil do priameho kontaktu s predávajúcimi a celý postup predaja, vrátane vypracovania návrhu kúpnej zmluvy, odovzdania nehnuteľností, zaplatenia kúpnej ceny ponechal na tretiu osobu. Nakoniec žalobca aj pristúpil k podpisu kúpnej zmluvy, z obsahu ktorej vyplýva, že kúpnu cenu majú zaplatiť žalovaná 1/ a jej manžel ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Uvedeným spôsobom pritom žalobca konal ako podnikateľ, ktorý podľa výpovedi konateľa v spore nadobúda a ďalej prevádza nehnuteľnosti, a teda mal by konať s náležitou starostlivosťou. Za tohoto stavu bolo podľa odvolacieho súdu namieste poskytnúť súdnu ochranu dobrej viere žalovaných, ktorí od žalobcu kupovali nehnuteľnosti ako fyzické osoby, bez hlbších znalostí a skúseností o kúpe a predaji nehnuteľností. 3. Proti rozsudku krajského súdu podal dovolanie žalobca, ktorý ho, ako aj rozsudok súdu prvej inštancie, navrhol zrušiť a vrátiť tomuto súdu na ďalšie konanie. Prípustnosť dovolania vyvodil z § 420 písm.
AI výklad z oficiálneho znenia zákona. Orientačný, nenahrádza právne poradenstvo.