Súd: Najvyšší súd SR Spisová značka: 1Cdo/71/2025 Identifikačné číslo spisu: 6111228772 Dátum vydania rozhodnutia: 28.10.2025 Meno a priezvisko: JUDr. Erika Šobichová Funkcia: sudca ECLI: ECLI:SK:NSSR

§ 18ods.

1 a § 18a ods. 1. Vlastníci domov uvedení v odseku 7 a v § 17 ods. 3 písm. c) až ....... sú povinní s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu ....... . Ak nájomca požiadal o prevod vlastníctva bytu pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, vlastník domu je povinný s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Cena bytu a cena pozemku

§ 18ods.

1 a v § 18a ods.

1. 6.
2. Odvolací súd uviedol, že zákonodarca prijatím zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov realizoval úlohu "zabezpečenia primeraného bytového fondu pre najväčší počet občanov, v ustanovenej lehote a za cenu, ktorú dokážu občania uhradiť", pričom uložil zákonnú povinnosť taxatívne určeným vlastníkom, ktorí nadobudli takýto majetok, aby uzavreli zmluvu o prevode vlastníctva s doterajším nájomcom, ale aj sekundárnu povinnosť rešpektovať pri uzatvorení tejto zmluvy o prevode vlastníctva bytu zákonom určenú maximálnu cenu bytu. Odvolací súd v tejto súvislosti poukazuje aj na nález ÚS sp. zn. PL.US 26/00 zo dňa 04.04.2002, ktorý poukázal na to, že spoločenská výnimočnosť situácie (verejný záujem) si vyžiadala zo strany zákonodarcu výnimočné zákonné obmedzenie v podobe kontraktačnej povinnosti (viazanej aj ustanoveniami maximálnej ceny), čo možno akceptovať ako legálny postup súladný s Ústavou SR. Zámerom zákonodarcu bolo previesť byty z pôvodného vlastníctva štátu ich nájomcom za relatívne nízke ceny viacnásobne nižšie ako jed trhová hodnota bytov. 6.
3. Ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z. § 29 ods. 7, 8 zák. účinným od 16.07.1999 (v čase prevodu sporných nehnuteľností) je upravená povinnosť vlastníkov domu, ktorý nadobudol dom do vlastníctva podľa osobitného predpisu (vrátane zák. č. 7/2005 Z.z., ako je to v tomto prípade) z vlastníctva štátu, že nemôže previesť vlastníctvo domu podľa osobitného predpisu, (t.j. odkaz na § 588 OZ, § 56 - 220 ObZ), ak v dome požiadal nájomca o prevod vlastníctva bytu. Cena bytu

§ 18ods.

1 a § 18a ods. 1. Zároveň v § 29 v ods. 8 je uvedené, že vlastníci domov uvedení v odseku 7 (ktorý odsek sa vzťahuje aj na úpadcu) a v § 17 ods. 3 písm. c) (t.j. aj obchodnej spoločnosti s účasťou obce, ako by to bolo aj v tomto prípade, ak by nedošlo k vystúpeniu obce Králiky zo spoločnosti úpadcu) sú povinní s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Cena bytu a cena pozemku

§ 18ods.

1 a v § 18a ods.

1. 6.
2. Z uvedeného vyplýva, že keďže došlo k nadobudnutiu vlastníctva k sporným nehnuteľnostiam spoločnosťou JADE spol s r. o. podľa osobitného predpisu zák. č. 7/2005 Z.z., vzťahuje sa na neho povinnosť s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, pričom cena bytu

§ 18ods.

1 a § 18a ods. 1, totožná úprava podľa § 29 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. sa vzťahuje aj na vlastníkov domov uvedených v § 17 ods. 3 písm. c) (t.j. aj obchodnej spoločnosti s účasťou obce, ako by to bolo v prípade, ak by nedošlo k vystúpeniu obce Králiky zo spoločnosti úpadcu). Uvedeným subjektom zo zákonnej úpravy vo vzťahu k namietaným právam nájomcov vyplývajú rovnaké povinnosti, t.j. s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, pričom cena bytu

§ 18ods.

1 a § 18a ods. 1. 6.5. Z dôvodovej správy k zák. č. 173/1999 Z.z. účinnej od 16.07. 1999, vyplýva že odseky 8, 9 § 29 zák. č. 182/1993 Z.z. boli prijaté z dôvodu, že existovala skupina vlastníkov bytov, ktorá vlastníctvo k bytom získala buď v procese tzv. veľkej privatizácie, pri likvidácii štátnych podnikov, pri konkurze a vyrovnaní a pod., týmto vlastníkom však zákon už neukladal povinnosť byty odpredať, ak nájomcovia o to požiadajú, čím dochádzalo k nerovnosti pri chápaní významu vlastníctva a určitej forme diskriminácie jednej skupiny nájomcov v porovnaní s inou skupinou. 6.6. Z vyššie uvedených ustanovení zákona účinných od 16.07.1999, t.j. účinných pred účinnosťou Zmluvy o prevode obchodného podielu, ktorou došlo k prevodu obchodného podielu obce Králiky v spoločnosti JADE spol. s r. o. na Bc B. (najskôr dňa 03. 08. 1999) vyplýva, že tvrdenou zmenou spoločníkov v spoločnosti JADE spol. s r. o. nedošlo k zmene práv žalobcov. Zo zákona vyplývajú pre nich rovnaké nároky, a teda ani odvolací súd nezistil absolútnu neplatnosť Zmluvy o prevode obytného domu uzatvorenej dňa 22.06.1999, a to ani v súvislosti so Zmluvou o prevode obchodného podielu uzatvorenou medzi obcou Králiky a K., ktorou došlo k prevodu obchodného podielu obce Králiky v spoločnosti JADE spol. s r. o. na Bc B. C., súd vzhľadom na vyššie uvedené nezistil rozpor s § 39 OZ, a to ani v súvislosti so žalobcami tvrdenou účelovosťou a okolnosťami celého procesu prevodov obchodného podielu na obec Králiky a následného spätného prevodu, ani na základe tvrdenia žalobcov, že jediným účelom vstupu obce Králiky ako spoločníka do kupujúceho bolo obísť právo nájomcov na odkúpenie bytov, nakoľko vzhľadom na účinnú právnu úpravu práva nájomcov na odkúpenie bytov sa nezmenili. 6.7. Odvolací súd poukázal na to, že v ustanovení § 92 zák. č. 7/2005 Z.z.. (ktoré sa vzťahuje na žalovaného 2/) je upravený spôsob speňažovania majetku úpadcu. V ods. 5 § 92 zák. č. 7/2005 Z.z.. je kogentne upravené, že na speňažovanie bytov a speňažovanie nebytových priestorov sa použijú ustanovenia osobitného predpisu, pričom ustanovenie odkazuje na zákon č. 182/1993 Z.z.. Odvolací súd zdôrazňuje, že pri speňažovaní majetku správca - žalovaný 2/ musí aplikovať ustanovenia zákona č. 183/1992 Z.z., ktorý upravuje jeho povinnosti, t.j. predať byty s prísl. a aj regulovanú cenu. 6.8. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdil. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. 7. Proti tomuto rozsudku podali dovolanie žalobcovia špecifikovaní ďalej v tomto odôvodnení rozhodnutia. 7.1. Žalobcovia 27/, 28/, 35/ a 37/ podali dovolanie z dôvodov podľa § 420 písm.

1. d)a
2. f)CSP. V ňom tiež poukázali na povinnosť súdu dostatočne svoje rozhodnutie zdôvodniť poukazom na rozhodnutie NS SR sp. zn. 6Cdo/98/2017. 7.2. Títo Žalobcovia v rámci odvolania trvali na absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi právnym predchodcom žalovaného 1/ a spoločnosťou JADE, spol. s r.o. (mimochodom jedná sa o otázku, ktorá už bolo vyriešená v konaní pred Okresným súdom Bratislava I., č.k. 2Cbi/17/2006 v spojení s rozsudkom Krajského súdu Bratislava, č.k. Žalobcovia v konaní ako jeden z dôvodov neplatnosti kúpnej zmluvy uviedli zjavne účelový vstup obce Králiky ako spoločníka do spoločnosti JADE, spol. s r.o.. 7.3. Odvolací súd sa však (rovnako ako predtým Okresný súd) vôbec nezaoberal zjavnou účelovosťou a okolnosťami celého procesu prevodu obchodného podielu na obec Králiky, následného spätného prevodu na predchádzajúceho vlastníka obchodného podielu p. K. na pani C.. Uvedené pritom má za následok, bez ohľadu na ďalšie skutočnosti, absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka, nakoľko ide o úkon, ktorého účel obchádza zákon a prieči sa dobrým mravom. Obec Králiky sa totiž stala spoločníkom kupujúceho výlučne na krátke obdobie, počas ktorého bola uzatvorená kúpna zmluva. Spoločnosť s. r.o. totiž bez účasti obce nenapĺňala podmienku v zmysle § 29 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z., teda predmet prevodu (byty) by ani nemohla riadne nadobudnúť. 7.4. Žalobcovia teda celkom jednoznačne otvorili otázku absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy, z dôvodu obchádzania zákona a rozporu s dobrými mravmi. Uviedli, že aj keď sa súd s touto námietkou vysporiadal z pohľadu žalobcami uvádzaného účelu obídenia ich prednostného práva na kúpu nájomcov, nevysporiadal sa ňou (a ani riadne neodôvodnil) z pohľadu účelového naplnenia tejto zákonnej podmienky (účasť obce) vo vzťahu k samotnému uzatvoreniu kúpnej zmluvy a nadobudnutiu predmetu prevodu do vlastníctva spoločnosti JADE, spol. r.o.. Pritom je súd povinný túto otázku posudzovať ex officio o to skôr ak je na konkrétne obchádzanie zákona (aj keď za iným účelom) stranou konania upozornený. Navyše v takomto prípade sa jedná absolútnu neplatnosť právneho úkonu a teda, ako žalobcovia uviedli už v konaní pred Okresným a Krajským súdom: „ v prípade, že došlo k účelovému obchádzaniu zákona, jeho účelu nie je možný platný prevod vlastníckeho práva predmetnou kúpnou ". Bez ohľadu na účel, za ktorým došlo k obídeniu zákona. Uvedené má za následok, že spoločnosť JADE, spol. sa ani nikdy nestala jeho vlastníkom (a to bez ohľadu, či v čase zavkladovania kúpnej zmluvy jej spoločníkom bola alebo nebola obec Králiky). Pre odstránenie akýchkoľvek pochybností uviedli, že spoločnosť predmet prevodu nemohla ani vydržať, nakoľko vzhľadom na účelový vstup obce Králiky absentuje akt dobromyseľnosti. 7.5. Navyše, ako Okresný tak aj Krajský súd sa nedostatočne vysporiadali so skutočnosťou, že valné zhromaždenie spoločnosti schválilo zmluvu o prevode obchodného podielu obce Králiky už 28.06.1999. Táto zmluva o prevode obchodného podielu teda bola spoločnosti doručená už dňa 28.6.1999 to bez ohľadu na to, že v konaní bol predložený jeden rovnopis zmluvy, ktorý bol podpísaný až 03.08.1999. Pritom je zrejmé, že ďalšie rovnopisy mohli byť podpísané už skôr, a to najneskôr 28.06.1999, kedy bola zmluva schvaľovaná valným zhromaždením. O tejto skutočnosti svedčí aj dodatok č. 2 k spoločenskej zmluve spoločnosti z 28.06.1999 (t.j. zo dňa schválenia zmluvy z ktorého vyplýva, že k danému dňu už obec Králiky nie je spoločníkom spoločnosti JADE, spol. s (dodatok ako aj zápisnicu z valného zhromaždenia pripájame v prílohe) čase uzatvorenia kúpnej zmluvy k prevodu (bytom) teda obec už spoločníkom spoločnosti ani nemohla predmet prevodu riadne nadobudnúť. Treba upozorniť, že tieto skutočnosti ako aj dôkazy boli ako Okresnému tak Krajskému súdu známe avšak sa nimi žiadnym relevantným spôsobom nevysporiadal. 7.6. Vo vzťahu k § 420 písm.
3. d)CSP títo žalobcovia namietali, že Okresný súd Bratislava I. v konaní č. 2Cbi/17/2006 konštatoval absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy, ktorú posudzoval ako otázku predbežnú. Následne výlučne na základe danej skutočnosti dospel k záveru vo veci samej, keď žalobu o vylúčenie veci zo súpisu majetku podstát v celom rozsahu zamietol. S uvedeným sa následne stotožnil aj Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd. Upozornil, že posúdenie platnosti kúpnej zmluvy malo priamy dopad na rozhodnutie vo veci samej a aj keď táto (platnosť, resp. neplatnosť kúpnej zmluvy) nebola výslovne uvedená vo výroku rozhodnutia súdu, tento bol výlučne výsledkom jej posúdenia (posúdenie neplatnosti kúpnej zmluvy bolo priamo premietnuté do samotného výroku), t.j. súd iným spôsobom vo veci samej následne rozhodnúť ani nemohol. 7.7. Žalobcovia sa nestotožňujú s posúdením prejudiciality uvedenej zmluvy, týmto spôsobom odvolací súd narúša zásadu ich legitímneho očakávania. 7.8. 0dvolací súd uvádza, že pri posudzovaní predbežnej otázky by bol viazaný rozhodnutím iného súdu len v prípade, že táto by bola v predchádzajúcom právoplatne skončenom konaní priamym predmetom sporu a bola posúdená vo výroku uznesenia. Mali za to, že predmetné nie je možné v tomto konaní aplikovať z dôvodov vyššie uvedených a to najmä z dôvodu priamej súvislosti medzi samotným rozhodnutím a posúdením ne/platnosti kúpnej zmluvy Okresným súdom Bratislava I. 7.9. Takýto postup súdu zakladá právnu neistotu ako aj porušuje zásadu legitímneho očakávania, kedy žalobcovia by mali byť neúspešní na Okresnom súde Bratislava I. kvôli tomu, že kúpnu zmluvu súd posúdi ako neplatnú na Okresnom súde Banská Bystrica a neúspešní kvôli tomu, že kúpnu zmluvu súd posúdi pre zmenu ako platnú. Svoje postavenie a nároky v konaní na Okresnom súde Banská Bystrica pritom žalobcovia odvodzovali práve z rozhodnutia Okresného súdu Bratislava I.. Takýto postup súdov zasahuje aj do ústavného práva žalobcov na súdnu ochranu. 7.10. Poukázali aj na argumentáciu ostatných žalobcov, že konanie, ktoré je napadnuté dovolaním vychádza zo žaloby, ktorej základným tvrdením (predpokladom) je záver, že predmetná kúpna zmluva je absolútne neplatná. Ak táto otázka bola rozhodnutá a v ich konaní je rozhodujúcou, je treba vychádzať z toho, že rozhodnutie v pôvodnom spore bude prejudiciálne pre nasledujúci spor (tento), ktorý nazývame sporom závislým. Pretože právoplatne rozhodnutá vec rieši otázku, ktorá má vo vzťahu k ďalšiemu sporu povahu nutného predpokladu, je nutné z neho vychádzať. To znamená, že je vylúčené prejednanie tejto otázky a súd sa nebude zaoberať tvrdeniami, , ktoré sú v rozpore so skutkovými zisteniami, na ktorých súd vystaval svoje právoplatné rozhodnutie v prejudiciálnom spore a nebude vykonávať ani dokazovanie v závislom spore. Konkrétna skutková situácia s konkrétnym právnym posúdením sa mohla z hľadiska plynutia času stať len jedným a tým istým spôsobom a právnym posúdením, a preto v inom konaní už nemôže byť ani predmetom dokazovania a rozhodovania. 8. Z uvedených dôvodov žiadali zrušiť rozsudok odvolacieho súdu a vec mu vrátiť na nové konanie a rozhodnutie, zároveň si uplatnili právo na náhradu trov dovolacieho konania. 9. Ako ďalší žalobcovia 1,2,3,4,5,6,8,10,13,14,15,16,17,18,19,22,22a,23,24,25,31,32,36 rovnako podali dovolanie z dôvodov podľa § 420 písm.
4. f)CSP. 9.1. Napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu považovali za nesprávne a nezákonné. 9.2. Dovolaním napadnuté rozhodnutie odvolací súd odôvodnil neexistenciou naliehavého právneho záujmu na takom určení ako je uvedené v žalobe. 9.3. Skutkovo je nepochybné, že súd prvej inštancie sa oboznámil pred prvým rozhodnutím súdu prvej inštancie s námietkou žalovaných s otázkou naliehavého právneho záujmu. Berúc do úvahy existenciu tejto námietky sa síce výslovne touto otázkou nezaoberal, keď dospel k záveru, že vec meritórne prejednal a žalobu zamietol, ale nie z dôvo