5 Cdo 138/2009 R o z s u d o k V m e n e S l o v e n s k e j r e p u b l i k y Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloţenom z predsedu senátu JUDr. Ladislava Górásza a členov senátu JUDr. Rudolfa Čirča a JUDr. Ivana Machyniaka, v právnej veci ţalobcov: 1/ J. Č. a 2/ D. Č., obidvaja bytom v T. ktorí sú v dovolacom konaní zastúpení JUDr. R. G., advokátom Advokátskej kancelárie so sídlom v T., proti ţalovanému: PaedDr. M. H., bytom v T., ktorý je v dovolacom konaní zastúpený JUDr. T. S., advokátom Advokátskej kancelárie so sídlom v T., o určenie, že je neplatná výpoveď nájmu bytu, ktorá vec sa viedla na Okresnom súde Trnava pod sp.zn. 16 C 19/2007, o dovolaní ţalovaného proti rozsudku Krajského súdu v Trnave z
- novembra 2008 sp.zn. 9 Co 220/2008, takto r o z h o d o l : Dovolanie z a m i e t a. Ţalovaný je povinný zaplatiť ţalobcom do troch dní spoločne a nerozdielne náhradu trov dovolacieho konania v sume 100,10 €, a to na účet ich zástupcu JUDr. R. G. vedený v T., a.s., č. X.. O d ô v o d n e n i e Ţalobou sa ţalobcovia domáhali, aby súd určil neplatnosť výpovede nájmu bytu č. X. na X.. podlaţí obytného domu na S.., ktorú im dal ţalovaný z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov (OZ). Ako rozhodujúce skutočnosti, z ktorých vyvodzovali neplatnosť výpovede nájmu, uviedli, ţe nájomné, dohodnuté s pôvodnou majiteľkou bytu, matkou ţalovaného, v sume 100,-- Sk 5 Cdo 138/2009 2 mesačne, riadne platili. Ak ţalovaný listom zo
- júla 2006 jednostranne zvýšil nájomné na sumu 6 000,-- Sk mesačne, urobil tak neoprávnene. Takto neprávom zvýšené nájomné odmietli plniť a osobitnou ţalobou na súde sa domáhali určenia neplatnosti jeho jednostranného určenia. Ţalovaný napriek tomu im dňa
- decembra 2006 doručil výpoveď nájmu bytu, ktorý úkon povaţujú za neplatný, pretoţe dohodnuté nájomné riadne platili. Okresný súd Trnava (súd prvého stupňa) rozsudkom z
- mája 2008 č.k. 16 C 19/2007-64 ţalobu zamietol a ţalobcom uloţil povinnosť zaplatiť ţalovanému náhradu trov konania. Na odôvodnenie svojho rozhodnutia uviedol, ţe ţalovaný vypovedal nájom bytu dôvodne. Vychádzal z toho, ţe ţalovaný oprávnene zvýšil nájomné, výška ktorého naostatok nezodpovedala obvyklým cenám a priečila sa aj dobrým mravom. Umoţňoval mu to osobitný predpis, na ktorý odkazuje ustanovenie § 696 ods.1 OZ. Týmto predpisom je opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky MF R-11/99, podľa ktorého sa maximálna cena určená cenovým predpisom nevzťahuje na určenie výšky nájomného, ak ide o byty vo vlastníctve fyzických osôb. Dodal, ţe ţalobcovia navyše nepreukázali ani naliehavý právny záujem na nimi navrhovanom určení. Krajský súd v Trnave (odvolací súd) rozsudkom z
- novembra 2008 sp.zn. 9 Co 220/2008 zmenil rozsudok súdu prvého stupňa tak, ţe určil, ţe písomná výpoveď ţalovaného zo
- decembra 2006 z nájmu bytu č. X. na I.. poschodí obytného domu na S., ktorý je zapísaný a LV č. X. pre kat. územie T., pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva bytu, je neplatná. Ţalobcom nepriznal právo na náhradu trov konania. Zmenu odvolaním napadnutého rozhodnutia odôvodnil tým, ţe súd prvého stupňa nesprávne posúdil vec po právnej stránke. Podľa odvolacieho súdu súd prvého stupňa nesprávne vyriešil predbeţnú otázku, či ţalovaný mohol svojím jednostranným úkonom účinne zmeniť dohodu pôvodného prenajímateľa a ţalobcov o nájomnom. Dospel k záveru, ţe jednostranná zmena nájomného je v rozpore s ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pretoţe zmena písomného dvojstranného právneho úkonu mohla byť uskutočnená iba dohodou. Podľa odvolacieho súdu preto postup ţalobcu „nie je moţné povaţovať za platný“. Ţalobcovia tak nenaplnili výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. d/ OZ, pretoţe dohodnuté nájomné 100,-- Sk riadne platili. Nepovaţoval za opodstatnený záver súdu prvého stupňa, ţe jednostranné zvýšenie nájomného bolo moţné v zmysle opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky R-11/99 v spojení s ustanovením § 698 ods. 1 OZ. V danej veci totiţ nešlo o regulované nájomné. Dodal, ţe „i u bytov s regulovaným nájomným v zmysle výnosu 5 Cdo 138/2009 3 Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja č. V-1/2003 z 22.12.2003 sa tento výnos k 31.12.2008 ruší, to znamená, ţe regulácia cien nájomného u bytov by mala k tomuto dňu skončiť a určovať sa uţ len na základe dopytu a ponuky“. Proti rozsudku odvolacieho súdu podal ţalovaný dovolanie. Navrhol napadnuté rozhodnutie zmeniť tak, ţe ţaloba sa zamietne a ţalobcom sa uloţí povinnosť zaplatiť mu náhradu trov konania včítane trov dovolacieho konania. Dovolanie odôvodnil tým, ţe napadnuté rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci [dovolací dôvod podľa § 241 ods. 2 písm. c/ Občianskeho súdneho poriadku, zákona č. 99/1963 Zb. v znení neskorších predpisov (OSP)]. Podľa ţalovaného nájomné 100,-- Sk, ktoré nebolo primeranou odplatou za uţívanie dvojizbového bytu, oprávnene zvýšil na sumu 6 000,-- Sk, zodpovedajúcu trhovému nájomnému. Vychádzal pritom z toho, ţe „ak je moţné zvýšiť nájomné u bytov s regulovaným nájomným v zmysle § 696 ods. 1 OZ, na ktoré nájomné sa vzťahuje zvýšená ochrana pred neprimeraným zvyšovaním nájomného, tak to musí byť rovnako moţné pri bytoch s neregulovaným nájomným (§ 853 ods. 1 Obč. zákonníka), na ktoré sa nevzťahuje ţiadna ochrana pred zvyšovaním nájomného a keď nájomné sa určuje len z hľadiska trhových podmienok, s prihliadnutím na príslušný región a čas, rámcované ochranou v zmysle § 3 ods. 1 Obč. zákonníka - súlad s dobrými mravmi“. Podľa ţalovaného „v súčasnej dobe je naprosto neprijateľné, aby bol občan - vlastník bytu - prenajímateľ poškodzovaný len v dôsledku absencie príslušnej zákonnej úpravy a aby jeho pozícia a ochrana majetku - bytu - bola iná (slabšia) neţ je to u vlastníka bytu - prenajímateľa, na ktorého sa vzťahuje § 696 ods. 1 OZ, pričom postup súdu je zároveň aj v rozpore s čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, nakoľko nezabezpečuje v konkrétnom prípade rovnakú ochranu vlastníckeho práva bytu ako u prenajímateľa, na ktorého sa vzťahuje ust. § 696 ods. 1 OZ.“ Dodal tieţ, ţe ak zákon (§ 668 ods. 1 OZ) ukladá prenajímateľovi povinnosti vykonať opravy, potrebu ktorých mu oznámi nájomca, musí mu dať rovnaké moţnosti, aby prostriedky na vykonanie týchto opráv „dostal späť prostredníctvom nájomného - zvlášť v podmienkach trhovej ekonomiky“. Ţalobcovia navrhli dovolaním napadnutý rozsudok odvolacieho súdu „potvrdiť“ a dovolanie ţalovaného zamietnuť. Najvyšší súd Slovenskej republiky, ako súd dovolací (§ 10a ods. 1 OSP), po zistení, ţe dovolanie podal včas účastník konania (§ 240 ods. 1 OSP), ktorý je zastúpený advokátom 5 Cdo 138/2009 4 (§ 241 ods. 1 OSP), proti rozhodnutiu, ktoré moţno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§ 238 ods. 1 OSP), preskúmal napadnutý rozsudok bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a ods. 1 OSP) v rozsahu podľa § 242 ods. 1 OSP a dospel k záveru, ţe dovolanie ţalovaného nie je dôvodné. V zmysle § 241 ods. 2 OSP môţe byť dovolanie podané iba z dôvodov, ţe a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 237 OSP, b/ konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a c/ rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Dovolací súd je podľa zákona (§ 242 ods. 1 OSP) viazaný nielen rozsahom dovolania, ale i v dovolaní uplatnenými dôvodmi a obligatórne sa zaoberá procesnými vadami uvedenými v § 237 OSP a tzv. inými vadami konania, pokiaľ mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Dovolacie dôvody pritom neposudzuje len podľa toho, ako ich dovolateľ označil, ale aj podľa ich obsahu. Vzhľadom na vyššie uvedenú zákonnú povinnosť skúmať vţdy, či napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu nebolo vydané v konaní postihnutom niektorou z procesných vád uvedených v § 237 OSP, dovolací súd sa predovšetkým zaoberal otázkou, či konanie v tejto veci nie je postihnuté niektorou z vád vymenovaných v § 237 písm. a/ aţ g/ OSP (t.j či v danej veci nejde o prípad nedostatku právomoci súdu, nedostatku spôsobilosti účastníka byť účastníkom konania, nedostatku riadneho zastúpenia procesne nespôsobilého účastníka, o prekáţku veci právoplatne rozhodnutej alebo uţ prv začatého konania, prípad nedostatku návrhu na začatie konania tam, kde konanie sa mohlo začať len na takýto návrh, prípad odňatia moţnosti účastníka pred súdom konať, alebo prípad rozhodovania vylúčeným sudcom či súdom nesprávne obsadeným). Ţalovaný vady konania v zmysle § 237 OSP nenamietal a v dovolacom konaní ţiadna z týchto vád ani nevyšla najavo. Inou vadou konania, na ktorú musí dovolací súd prihliadnuť aj vtedy, ak na ňu dovolanie nepoukazuje, je procesná vada, ktorá na rozdiel od vád taxatívne vymenovaných v § 237 OSP, nezakladá zmätočnosť rozhodnutia. Jej základom je porušenie iných procesných ustanovení upravujúcich postup súdu v občianskom súdnom konaní. 5 Cdo 138/2009 5 Procesné vady konania v zmysle § 241 ods. 2 písm. b/ OSP nevyšli v dovolacom konaní najavo. Dovolací súd potom pristúpil ku skúmaniu vecnej správnosti napadnutého rozsudku odvolacieho súdu z hľadiska dovolacieho dôvodu, ktorý ţalovaný v dovolaní výslovne uplatňuje (napadnuté rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci) vrátane jeho obsahového vymedzenia. Dospel k záveru, ţe obsah jeho dovolania nie je spôsobilý spochybniť správnosť napadnutého rozhodnutia odvolacieho súdu z hľadiska dovolacích dôvodov výslovne v ňom uvedených. Právnym posúdením veci je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepouţil správny právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. Podľa dovolacieho súdu rozhodnutie odvolacieho súdu nie je postihnuté vadou spočívajúcou v nesprávnom právnom posúdení zisteného skutkového stavu veci. Vzhľadom na argumentáciu ţalovaného, ţe bolo jeho právom jednostranne zvýšiť nájomné, povaţuje dovolací súd za potrebné k tomu na tomto mieste stručne uviesť, ţe povaha právneho vzťahu nájmu včítane nájmu bytu, ako vzťahu obligačného, pojmovo predpokladá vytvorenie maximálneho priestoru pre uplatnenie autonómie vôle a zmluvnej voľnosti strán. Tomu zodpovedá a s tým korešponduje poţiadavka, aby štátna moc uznávala a aprobovala autonómne prejavy vôle jednotlivcov a im zodpovedajúce konania, pravda pokiaľ také konania nezasahuje do práv tretích osôb. Predmetná ochrana autonómie vôle strán má vplyv na ďalší príznačný princíp záväzkového práva pacta sunt servanda, v ktorom je vyjadrená i zásada rovnosti strán záväzkového právneho vzťahu, ktorý sa prejavuje tým, ţe strany nemajú moţnosť meniť svojím vlastným prejavom vôle obsah záväzkového právneho vzťahu. Jednostranné zásahy do záväzkového právneho vzťahu môţu mať právnu relevanciu iba vtedy, ak tak zákon výslovne ustanovuje (§ 493 OZ). 5 Cdo 138/2009 6 Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do uţívania (viď § 685 ods. 1 OZ); nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu uţívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s uţívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu (viď § 686 ods. 1 veta prvá OZ). Keďţe ustanovenia o nájme bytu (§ 685 aţ § 716 OZ) majú vo vzťahu k všeobecnej právnej úprave nájmu (§ 663 aţ § 684 OZ) postavenie osobitnej právnej úpravy, neplatí pri nájme bytu, ţe nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej uţívania (§ 671 ods. 1 OZ). Občiansky zákonník v svojich ustanoveniach § 696 aţ § 699 (nájomné a úhrada za plnenia poskytované s uţívaním bytu) neupravuje spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s uţívaním bytu a spôsob ich platenia a nevymedzuje ani prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s uţívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy. Ustanovenie § 696 ods. 1 OZ predpokladá, ţe tieto otázky upraví osobitný právny predpis („Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s uţívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s uţívaním bytu a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“). Opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky R-11/1999, ani výnos Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky č. V-1/2003 o regulácii cien nájmu bytov a ani predošlé, resp. následné opatrenia, ktorými sa regulovala, resp. reguluje cena nájmu bytov, a ani zákon č. 18/1996 Z.z. o cenách, nepredstavujú osobitný právny predpis, ktorý predpokladá ustanovenie § 696 ods. 1 OZ, ako predpis upravujúci okrem iného prípady, v ktorých prenajímateľ bytu má právnu moţnosť jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu za plnenia poskytované s uţívaním bytu. Tento záver je v súlade s ustálenou súdnou praxou. V uznesení Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo
- februára 2009 sp.zn. 3 M Cdo 6/2008 zaoberajúcom sa dosahom právnej úpravy o regulácii cien nájmu bytov, ktoré schválilo občianskoprávne kolégium Najvyššieho súdu Slovenskej republiky v máji 2009 na publikovanie v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky, sa upozornilo, ţe zo samej skutočnosti, ţe štát v určitých prípadoch stanovením maximálnej výšky nájomného reguluje výšku nájomného za účelom zamedzenia neţiaduceho cenového vývoja nájomného, nevyplýva oprávnenie 5 Cdo 138/2009 7 prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné v nadväznosti na zmeny v určení maximálnej výšky nájomného. Právny vzťah zaloţený zmluvou o nájme bytu je záväzkový vzťah, ktorý bez súhlasu zmluvných strán nie je moţno meniť; nie je preto bez dohody prenajímateľa s nájomcom moţno zmeniť výšku pôvodne dohodnutého nájomného, pokiaľ právny predpis nestanovuje niečo iné (tak aj rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp.zn. 1 Cdo 35/2008 z
- júna 2009). Zo spisu nevyplýva, ţe by sa ţalovaný (ako prenajímateľ), resp. jeho právna predchodkyňa a ţalobcovia 1/ a 2/ (ako nájomcovia) zmluvne dohodli na moţnosti niektorej zo zmluvných strán jednostranne zmeniť výšku nájomného za byt. Ak teda ţalovaný, ako (nový) prenajímateľ bytu nemohol svojím jednostranným úkonom právne účinným spôsobom zmeniť výšku pôvodne dohodnutého nájomného, ţalobcom, ako nájomcom bytu, nevznikla povinnosť platiť takto zvýšené nájomné. Ţalobca preto neplatne vypovedal nájom bytu z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ OZ. Keďţe rozsudok odvolacieho súdu je z hľadiska ostatného dovolacieho dôvodu (§ 241 ods. 2 písm. c/ O.s.p.) správny a pretoţe nebolo zistené, ţe by jeho konanie bolo postihnuté vadou uvedenou v ustanovení § 237 O.s.p. alebo inou vadou, ktorá by mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, Najvyšší súd Slovenskej republiky dovolanie ţalovaného podľa § 243b ods. 1 O.s.p. rozsudkom zamietol. Vzhľadom na predmet preskúmavaného konania, pre posúdenie správnosti rozhodnutia odvolacieho súdu postačoval vyššie uvedený záver o protiprávnosti jednostranného zvýšenia nájomného. Dovolaciemu súdu, ako súdu všeobecnému, neprislúcha právo zaoberať sa v tomto rozhodnutí námietkou ţalovaného, ţe „v súčasnej dobe je naprosto neprijateľné, aby bol občan - vlastník bytu - prenajímateľ poškodzovaný len v dôsledku absencie príslušnej zákonnej úpravy a aby jeho pozícia a ochrana majetku - bytu - bola iná (slabšia) neţ je to u vlastníka bytu - prenajímateľa, na ktorého sa vzťahuje § 696 ods. 1 OZ, pričom postup súdu je zároveň aj v rozpore s čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, nakoľko nezabezpečuje v konkrétnom prípade rovnakú ochranu vlastníckeho práva bytu ako u prenajímateľa, na ktorého sa vzťahuje ust. § 696 ods. 1 OZ.“ K tomu dovolací súd, nad rámec dovolacieho konania, poukazuje napr. na nález Ústavného súdu Českej republiky 5 Cdo 138/2009 8 z
- februára 2006 Pl. ÚS 20/05 k absencii právnej úpravy umoţňujúcej jednostranné zvýšenie nájomného v bytoch. V dovolacom konaní úspešným ţalobcom vzniklo právo na náhradu trov konania proti ţalovanému, ktorý úspech nemal (§ 243b ods. 4 O.s.p. v spojení s § 224 ods. 1 O.s.p. a § 142 ods. 1 O.s.p.). Úspešní účastníci v dovolacom konaní podali návrh na uloţenie povinnosti nahradiť im trovy tohto konania v sume 220,23 € za dva úkony právnej sluţby (§ 243b ods. 4 O.s.p. v spojení s § 151 ods. 1 O.s.p.). Dovolací súd im priznal náhradu, ktorá spočíva v odmene advokáta za jednu právnu sluţbu, ktorý poskytla ţalovanému vypracovaním vyjadrenia z
- apríla 2009 k dovolaniu ţalobcu (keďţe ţalobcovia boli v základnom konaní zastúpení tým istým zástupcom, dovolací súd im nepriznal náhradu za prevzatie a prípravu zastúpenia). Sadzbu tarifnej odmeny určil podľa § 11 ods. 1 písm. a/ vyhlášky č. 655/2004 Z.z. v sume 48,63 € (výpočtovým základom na účely tejto vyhlášky je priemerná mesačná mzda zamestnanca hospodárstva Slovenskej republiky za prvý polrok predchádzajúceho kalendárneho roka), dvojnásobok ktorej zníţil o 20 %. K takto určenej odmene dovolací súd prirátal náhradu výdavkov za miestne telekomunikačné výdavky a miestne prepravné vo výške jednej stotiny výpočtového základu (§ 1 ods. 3 a § 16 ods. 3 tejto vyhlášky), (t.j. 6,31 €) a 19 % DPH, a tak dospel k odmene v sume 100,10 €, ktorú je ţalovaný povinný zaplatiť na účet zástupcu ţalobcov do troch dní. P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok. V Bratislave
- júna 2010 JUDr. Ladislav G ó r á s z , v.r. predseda senátu Za správnosť vyhotovenia : Patrícia Špacírová