Obsah (4)

§ 685§ 686§ 696§ 1

Najvyšší súd 3 M Cdo 6/2008 Slovenskej republiky U z n e s e n i e Najvyšší súd Slovenskej republiky v právnej veci žalobkyne M., a.s. so sídlom v Č., zastúpenej JUDr. E. C., advokátom so sídlom v D.,

§ 685ods.

1 Občianskeho zákonníka); nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu (

§ 686ods.

1 veta prvá Občianskeho zákonníka). Keďže ustanovenia o nájme bytu (§ 685 až § 716 Občianskeho zákonníka) majú vo vzťahu k všeobecnej právnej úprave nájmu (§ 663 až § 684 Občianskeho zákonníka) postavenie osobitnej právnej úpravy, neplatí pri nájme bytu, že nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania (§ 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Občiansky zákonník v § 696 až § 699 neupravuje spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a spôsob ich platenia; nevymedzujú ani prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy. Ustanovenie § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka predpokladá, že tieto otázky upraví osobitný právny predpis. Z ustanovenia § 686 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zmluva o nájme bytu je zmluva odplatná a dohoda o nájomnom a úhrade za plnenia spojené s užívaním bytu (alebo dohoda o spôsobe ich výpočtu) musí byť obsiahnutá v nájomnej zmluve. Dohoda prenajímateľa a nájomcu o nájomnom nemôže byť jednostranne menená (nájomné nemôže byť jednostranne zvýšené alebo znížené) pokiaľ sa tak zmluvné strany nedohodli; prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, len v prípadoch, ktoré ustanovuje osobitný právny predpis (

§ 696ods.

1 Občianskeho zákonníka). 3 M Cdo 6/2008 -6- Zo spisu nevyplýva, že by sa žalobkyňa (ako prenajímateľka) a žalovaní 1/ a 2/ (ako nájomcovia) zmluvne dohodli na možnosti niektorej zo zmluvných strán jednostranne zmeniť výšku nájomného za byt. Zo spisu je tiež zrejmá neopodstatnenosť tvrdenia žalobkyne, že nájomné bolo v zmluve o nájme bytu dohodnuté tak, že jeho výška vždy zodpovedá „všeobecne záväznému právnemu predpisu“. Dovolací súd v tejto súvislosti poukazuje na čl. III. zmluvy o nájme bytu z 27. júna 1994, z ktorého vyplýva, že nájomné bolo určené vo výške 344 Sk mesačne s tým, že táto suma bola stanovená v súlade s platnými cenovými predpismi (

č.l. 6 spisu). Dovolací súd sa stotožňuje s názorom generálneho prokurátora Slovenskej republiky, že i keď zákon č. 18/1996 Z.z. o cenách upravuje o. i. pravidlá dohodovania, uplatňovania, regulácie a kontroly cien (vrátane nájmu) a vymedzuje pôsobnosť orgánov štátnej správy, vyšších územných celkov a obcí v oblasti cien (

§ 1ods.

1 tohto zákona), nie je „osobitným právnym predpisom“ v zmysle § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý by ustanovoval prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu cien plnení spojených s užívaním bytu. Ani cenové opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky č. R-1/2001 a R-1/2003 stanovujúce maximálne výšky nájmu nemožno považovať za takýto osobitný právny predpis – predmetom v nich obsiahnutej právnej úpravy nie sú prípady, v ktorých má prenajímateľ bytu právnu možnosť jednostranne zvýšiť toto nájomné (úhradu). Možno súhlasiť s názorom generálneho prokurátora Slovenskej republiky, v zmysle ktorého skutočnosť, že štát v určitých prípadoch stanovením maximálnej výšky nájomného reguluje výšku nájomného za účelom zamedzenia nežiaduceho cenového vývoja nájomného neznamená, že prenajímateľ je oprávnený v nadväznosti na zmeny v určení maximálnej výšky nájomného jednostranne zvýšiť nájomné. Z vyššie uvedeného vyplýva, že súdy nižších stupňov dospeli k záveru o povinnosti žalovaných 1/ a 2/ zaplatiť žalobkyni nedoplatok na nájomnom za byt na právnom názore, ktorý dovolací súd nepovažuje za správny. 2. Pokiaľ sa žalobkyňa voči žalovaným 1/ a 2/ domáhala zaplatenia nedoplatku na nájomnom za užívanie garáže, dovolací súd uvádza, že nájomnú zmluvu uzavreli účastníci 27. júna 1994 podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle § 3 ods. 3 tohto zákona zmluva o nájme nebytového priestoru musí obsahovať o. i. výšku nájomného. V zmysle § 7 tohto zákona ak výška nájomného nie je upravená všeobecne 3 M Cdo 6/2008 -7- záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou. Niet pochýb o tom, že výška nájomného bola v danom prípade stanovená dohodou zmluvných strán (

bod

1. nájomnej zmluvy z
2. júna 1994 (č.l. 9 spisu); na tom nič nemení skutočnosť, že prenajímateľka a nájomcovia pri dohode o výške nájomného brali na zreteľ zákon č. 526/1990 Zb. o cenách a vyhlášku č. 585/1990 Zb. o cenovej regulácii nájomného z nebytových priestorov (účinnej od
3. januára 1991 do
4. januára 1993). Právny pomer založený zmluvou o nájme nebytového priestoru je vzťah záväzkový, ktorý nemožno meniť bez súhlasu zmluvných strán, pokiaľ právny predpis nestanovuje inak. Zákon č. 116/1990 Zb. neupravuje možnosť prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné, preto prenajímateľ nemá v tomto zákone podklad pre jednostranné zvýšenie už dohodnutého nájomného za nájom nebytového priestoru, pokiaľ táto právna možnosť prenajímateľa nebola zmluvnými stranami dohodnutá. Aj vo vzťahu k žalobkyňou požadovanému nedoplatku na nájomnom za užívanie garáže treba poukázať na to, že zo spisu nevyplýva, že by sa účastníci dohodli na možnosti niektorého z nich jednostranne zmeniť výšku nájomného alebo že by sa dohodli na zvýšení nájomného. Dovolací súd sa stotožňuje s názorom generálneho prokurátora Slovenskej republiky, že túto možnosť nemožno vyvodiť ani z cenových predpisov, na ktoré v konaní poukazovala žalobkyňa. So zreteľom na to dospel dovolací súd k záveru, že súdy nižších stupňov vyvodili záver o povinnosti žalovaných 1/ a 2/ zaplatiť žalobkyni nedoplatok na nájomnom za garáž na základe právneho názoru, ktorý dovolací súd nepovažuje za správny.
5. Z dôvodov uvedených vyššie pod
6. a
7. Najvyšší súd Slovenskej republiky zrušil nielen napadnutý potvrdzujúci rozsudok odvolacieho súdu, ale aj ním potvrdený rozsudok súdu prvého stupňa (okrem výroku, ktorým bola žaloba sčasti zamietnutá); vec v rozsahu zrušenia vrátil Okresnému súdu Dunajská Streda ďalšie konanie (§ 243i ods. 2 O.s.p. v spojení s § 243b O.s.p.). Právny názor dovolacieho súdu bude v ďalšom konaní pre súdy nižších stupňov záväzný (§ 243d ods. 1 O.s.p.). V tomto (ďalšom) konaní bude tiež potrebné v kontexte žaloby a toho, čo je právne relevantné pre rozhodnutie o nej, posúdiť aj právny význam skutočnosti, že v zmysle výpočtového listu z
8. februára 2002 bola žalovaným 1/ a 2/ predpísaná a od nich požadovaná mesačná odplata za činnosť žalobkyne vo výške 100 Sk mesačne napriek tomu, 3 M Cdo 6/2008 -8- že vo výpise z obchodného registra ako predmet podnikania nemala uvedenú správu bytov a ani ako vlastníčka bytu si so žalovanými nedohodla odplatu za túto činnosť. V novom rozhodnutí rozhodne súd znova aj o trovách pôvodného konania a dovolacieho konania (§ 243i ods. 2 O.s.p. v spojení § 243d ods. 1 O.s.p.). P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok. V Bratislave
9. februára 2009 JUDr. Emil F r a n c i s c y, v.r. predseda senátu Za správnosť vyhotovenia: Klaudia Vrauková