ECLI:BE:CABRL:2004:ARR.20040508.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 08 mai 2004 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2004:ARR.20040508.1 No Rôle: 1999;AR;2680 Domaine juridique: Droit commercial Date d'introduction: 2006-07-27 Consultations: 116 - dernière vue 2026-07-01 00:15 Fiche La clause d'un contrat de courtage stipulant simplement que le contrat est conclu pour une période allant jusqu'à la vente de l'immeuble doit être considérée comme engageant les propriétaires pour une durée indéterminée sans spécification d'un délai raisonnable de résiliation et, donc, comme abusive au sens de l'article 32.16 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et la protection des consommateurs. La nullité qui en résulte n'affecte que l'absence de préavis et non l'ensemble de la convention avec la conséquence que, conformément au droit commun des conventions à durée indéterminée, le contrat litigieux peut être résilié en tout temps, à la seule condition de ne pas le faire de manière intempestive ou abrupte. Thésaurus Cassation: PRATIQUES DU COMMERCE Mots libres: PRATIQUES DU COMMERCE Bases légales: Loi - 14-07-1991 - 32.16 - 30 Lien ELI No pub 1991011261 Texte de la décision Vu : Le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par la 5ème chambre du tribunal de 1ère instance de Bruxelles, le 7 septembre 1999, jugement dont il n'est pas produit d'acte de signification; La requête d'appel qui a été déposée, pour Monsieur Gilbert B. et Madame Anna H., au greffe de la Cour le 5 octobre 1999; I. LES FAITS ET LES DEMANDES. Les circonstances à l'origine du litige qui oppose les parties peuvent être retracées comme suit à la lumière des pièces produites aux débats :

1. a)Le 9 février 1995, Monsieur et Madame B. ont signé avec FIRST IMMO une convention aux termes de laquelle ils chargeaient celle-ci de leur trouver un acheteur pour une maison dont ils étaient propriétaires sise 18 B..., à Sterrebeek; cette convention stipule notamment : - qu'elle est " .... conclue pour une période allant du 9 février 1995 jusqu'à la vente de l'immeuble "; - qu'en cas de vente, FIRST IMMO aura droit à une commission de 3 % sur le prix obtenu avec un minimum de 120.000 BEF; - que " FIRST IMMO est le seul intermédiaire immobilier habilité à rechercher des acheteurs, à faire visiter le bien " mais que les propriétaires vendeurs sont en droit de vendre eux-mêmes le bien à des personnes non clientes de FIRST IMMO et, en ce cas, ne sont redevables d'aucune commission à cette dernière; - que " le propriétaire vendeur paiera la totalité de la commission en contrevenant à la présente convention avant l'expiration du délai et ce, pour quelques motifs que ce soit ";
2. b)Nonobstant la clause d'exclusivité stipulée dans la convention précitée, Monsieur B. chargea, par contrat de louage de services du 17 mars 1995, un autre agent immobilier, la S.A. F.M.I. de rechercher des amateurs pour le même bien immobilier;
3. c)FIRST IMMO protesta contre cet agissement de Monsieur B. qui décida alors de retirer à la S.A. F.M.I. la mission qu'il lui avait confiée et c'est ce qu'il fit en juin 1995;
4. d)En décembre 1995, le bien n'étant toujours pas vendu, Monsieur et Madame B. firent paraître une annonce dans le courrier du personnel de la Commission Européenne et suite à cette annonce vendirent directement celui-ci à un fonctionnaire de cette Institution : Monsieur Er F.; ils avisèrent FIRST IMMO de cette vente par lettre du 13 janvier 1996;
5. e)Par lettre du 30 janvier 1996, le conseil de FIRST IMMO mit Monsieur et Madame B. en demeure de payer une somme de 307.275 BEF à titre d'indemnité pour violation de la convention précitée du 2 février 1995 en affirmant que : - Monsieur et Madame B . auraient, dans le cadre d'un " gentleman agreement " renoncé à leur droit de vendre directement leur bien en contrepartie de la renonciation par la firme FIRST IMMO de la commission à laquelle elle pouvait prétendre du seul fait que Monsieur B. avait chargé la S.A. F.M.I. de rechercher des acheteurs pour le bien en question; - Monsieur et Madame B. auraient fait visiter leur bien, au début du mois de janvier 1996 par un client de FIRST IMMO envoyé par une autre agence;
6. f)Par lettre officielle du 8 février 1996, le conseil de Monsieur et Madame B. fit savoir à celui de FIRST IMMO que ses clients contestaient l'existence du prétendu gentleman agreement et qu'à leur connaissance Monsieur et Madame F. n'étaient pas clients de FIRST IMMO; La demande introduite par FIRST IMMO, par citation qui fut signifiée le 14 février 1997, tend à obtenir la condamnation de Monsieur et Madame B. au paiement de la somme en principal de 307.275 BEF et Monsieur et Madame B. ont, de leur côté, introduit une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de FIRST IMMO au paiement d'une indemnité de 64.570 BEF pour action téméraire et vexatoire; Le jugement dont appel a condamné Monsieur et Madame B. à payer à FIRST IMMO les montants réclamés par cette dernière et les a déboutés de leur demande reconventionnelle; en appel, les appelants sollicitent la réformation de ce jugement mais exclusivement dans la mesure où celui-ci a fait droit aux prétentions de FIRST IMMO; II. VALIDITE DU CONTRAT LITIGIEUX ET DE SES CLAUSES. 1. Monsieur et Madame B. soutiennent tout d'abord que la convention du 9 mars 1995 serait nulle en invoquant, à l'appui de ce moyen, les articles 32.16 et 33 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et la protection des consommateurs qui prévoient que : - d'une part, les clauses contractuelles qui engagent le consommateur pour une durée indéterminée, sans spécification d'un délai raisonnable de résiliation sont abusives; - d'autre part, les clauses abusives sont interdites et doivent être déclarées nulles; Ils font valoir que la disposition du contrat du 9 février 1995 stipulant que celui-ci est conclu pour " une période allant du 9 février 1995 jusqu'à la vente de l'immeuble " tombe sous le coup de l'article 32.16 et entendent en déduire que sa nullité entraînerait celle de la totalité du contrat pour défaut d'un élément essentiel de celui-ci. Cette argumentation ne peut être suivie. En effet, si on peut considérer que la disposition précitée a pour objet d'engager Monsieur et Madame B. pour une durée indéterminée, sans possibilité de mettre fin, sans indemnité, au contrat en notifiant un préavis raisonnable, encore la nullité qui en résulte n'affecte-t-elle que cette absence de préavis, et non l'ensemble de la convention avec la conséquence que, conformément au droit commun des conventions à durée indéterminée, le contrat litigieux pouvait être résilié en tout temps par Monsieur et Madame B. à la seule condition de ne pas le faire de manière intempestive ou abrupte. La circonstance que la convention prévoyait également que FIRST IMMO était le seul intermédiaire habilité à rechercher des acquéreurs est sans incidence sur la portée de la nullité affectant la clause précitée. Il est par ailleurs patent que Monsieur et Madame B. n'ont jamais mis fin ou même tenté de mettre fin à la convention du 9 février 1995 avant d'avoir eux-mêmes vendu leur bien à Monsieur F. en sorte que la nullité affectant l'absence d'un préavis de résiliation est sans incidence sur le présent litige et qu'il est inutile d'examiner les moyens que FIRST IMMO fait valoir pour tenter d'échapper à celle-ci; 2. Monsieur et Madame B. soulèvent également la nullité de la clause pénale contenue dans la convention litigieuse, aux termes de laquelle, en cas de violation par eux de leurs obligations contractuelles, ils seraient tenus de payer la commission à FIRST IMMO. A l'appui de ce moyen, ils invoquent les dispositions de l'article 32.15° et 32.21° de la loi précitée du 14 juillet 1991 qui dispose que sont abusives les clauses qui ont pour objet : - de déterminer le montant de l'indemnité due par le consommateur qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à charge du vendeur qui n'exécute pas les siennes; - de fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution des obligations de l'acheteur qui dépassent manifestement l'étendue du préjudice susceptible d'être subi par le vendeur. Effectivement, on ne peut que constater que la clause pénale tombe sous le coup des dispositions légales invoquées par Monsieur et Madame B. et est, par conséquent, nulle; FIRST IMMO n'en disconvient d'ailleurs pas sérieusement et se borne à faire observer, à juste titre, que cette nullité ne peut l'empêcher de réclamer, conformément au droit commun, réparation du préjudice qu'elle aurait subi en raison de la violation, par Monsieur et Madame B., des engagements qu'ils avaient pris vis-à-vis d'elle. Il lui appartient, dès lors, d'établir l'existence des engagements qui n'auraient pas été respectés par ses cocontractants ainsi que l'existence et le quantum du dommage qu'elle aurait subi en raison de leur violation; III. LES ENGAGEMENTS PRETENDUMENT NON RESPECTES PAR MONSIEUR ET MADAME B. ET LE PREJUDICE SUBI PAR FIRST IMMO. 1. FIRST IMMO affirme tout d'abord que, lorsqu'elle avait constaté que Monsieur B. avait, en s'adressant à un autre intermédiaire, la S.A. F.M.I., violé l'exclusivité qui lui avait été accordée, elle aurait convenu, avec lui et son épouse, d'un " gentleman agreement " selon lequel en contrepartie de sa renonciation aux indemnités auxquelles elle aurait pu prétendre de ce fait, ses commettants se seraient engagés à ne pas vendre directement leur bien comme la convention du 9 février 1995 les y autorisait expressément; Monsieur et Madame B. contestent, de la manière la plus formelle, l'existence d'un tel accord et, à l'instar du premier juge, la Cour ne peut que constater que FIRST IMMO ne rapporte pas la preuve, à suffisance de droit, de la réalité de son allégation; Vainement, pour tenter de la faire accroire, elle affirme que la circonstance qu'après avoir découvert que Monsieur B. s'était adressé à la S.A. F.M.I., elle n'a pas réclamé l'indemnité à laquelle, selon le contrat, elle pouvait prétendre démontrerait qu'elle aurait demandé et reçu en contrepartie de celle-ci que Monsieur et Madame B. renoncent à leur droit de vendre eux-mêmes leur bien sans devoir commissionner FIRST IMMO; cette affirmation est gratuite, et non seulement n'est étayée par rien mais n'est pas crédible; en effet, si telle avait été la réalité, on comprendrait mal pourquoi, FIRST IMMO, en professionnel avisé de l'immobilier, n'aurait pas pris la précaution élémentaire de confirmer un tel accord par écrit, ne fût-ce qu'en adressant à Monsieur et Madame B. une lettre prenant acte de leur nouvel engagement; FIRST IMMO ne peut, dès lors, faire grief à Monsieur et Madame B. d'avoir vendu directement leur bien à Monsieur F. et leur réclamer, de ce fait, de quelconques commission ou indemnités; 2. En réalité, le seul comportement de Monsieur et Madame B. qui constitue une violation de leurs obligations contractuelles vis-à-vis de FIRST IMMO est le fait qu'ils ont également chargé la S.A. F.M.I. de rechercher des amateurs pour leur bien, ce qui leur était expressément et très clairement interdit par la convention du 9 février 1995. Toutefois, FIRST IMMO ne démontre pas, à suffisance de droit, que ce manquement avéré auquel Monsieur et Madame B. ont d'ailleurs mis fin en juin 1995 lui aurait causé un préjudice en l'empêchant de trouver un amateur pour le bien litigieux; au contraire, la multiplication des annonces ne pouvait qu'augmenter les chances de trouver un tel amateur et par conséquent favoriser FIRST IMMO qui, en cas de succès de l'autre agence, aurait pu prétendre à sa commission ou à une indemnité correspondant à celle-ci en raison de l'exclusivité qui lui avait été octroyée; 3. Vainement, FIRST IMMO soutient que Monsieur et Madame B. auraient, une nouvelle fois, en décembre 1995 ou janvier 1996, violé l'exclusivité dont elle bénéficiait, et que cette violation serait démontrée par la seule circonstance qu'un certain Monsieur SOLDATI aurait, en janvier 1996, annulé sa visite de l'immeuble litigieux au motif qu'il l'avait déjà faite avec une autre agence; Cette accusation n'est non seulement pas établie mais contredite par une attestation de Monsieur S. produite par Monsieur et Madame B. dont il résulte que la maison qu'il avait visitée à la B..., était située au numéro 1 et non au numéro 18 de cette artère et qu'il n'a, ni directement, ni avec des agences immobilières, visité celle dont Monsieur et Madame B. étaient propriétaires; Au surplus, et en toute hypothèse, pour les raisons déjà exposées sub.2 ci-dessus, à supposer même que Monsieur et Madame B. auraient, une seconde fois, violé l'exclusivité de FIRST IMMO, encore ne serait-il pas démontré que ce comportement aurait causé un quelconque préjudice à FIRST IMMO; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradic- toirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit l'appel et le dit fondé; En conséquence, met à néant le jugement dont appel sauf dans la mesure où il a reçu la demande formulée par Monsieur G. et taxé les dépens et, réformant, déboute l'intimé de cette demande et le condamne aux dépens des deux instances; Liquide les dépens d'appel de Monsieur et Madame B. à la somme de 185,92 + 52,06 + 456,12 euros et de Monsieur G. à la somme de 456,12 euros. Ainsi jugé et prononcé en audience civile publique de la chambre supplémentaire 9 S de la Cour d'Appel de Bruxelles, le 06-05-2004. où étaient présents : Myriam Remion, Conseiller ff Président, Anne Limpens, Conseiller suppléant, Pierre Grégoire, Conseiller suppléant, Patricia Delguste, Greffier. Document PDF ECLI:BE:CABRL:2004:ARR.20040508.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div