ECLI:BE:CABRL:2007:ARR.20071120.33

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 20 november 2007 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2007:ARR.20071120.33 Rolnummer: 2003AR101 Rechtsgebied: Invoerdatum: 2011-04-05 Raadplegingen: 118 - laatst gezien 2026-07-02 16:21 Fiche De vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebreken, ingesteld door de kopers tegen de verkopers, veronderstelt dat het gebrek waarmee het goed behept is een verborgen karakter vertoont. Dit betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven doordat het gebrek gemakkelijk te ontdekken was. In casu is dit het geval bij de verkoop van een jachthut waarbij de voorwaarden van de bouwvergunning kennelijk niet werden nageleefd, wat de kopers in casu konden weten door een normaal onderzoek uit te voeren binnen hun mogelijkheden. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Koop-verkoop - Koopvernietigende gebreken Vrije woorden: Verkoop - Verborgen gebrek - Jachthut. Oprichting strijdig met bouwvergunning. Koper. Onderzoeksplicht. Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 1643 oud Burgerlijk Wetboek - 1644 Tekst van de beslissing ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2007/ A.R. nr. 2003/AR/101 INZAKE VAN : 1) De heer Al. W., en zijn echtgenote 2) Mevrouw An. V., appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 7 november 2002, vertegenwoordigd door Meester F. MEUGENS loco Meester Luc BINNEMANS, advocaat te 3980 TESSENDERLO, Schoterweg 40, 1ste kamer TEGEN : De heer R. B., geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Rob CUYPERS, advocaat te 3271 ZICHEM, P.R. Van de Wouwerstraat 11, VERKOOP - VRIJWARING WEGENS VERBORGEN GEBREKEN - VERKOOP VAN EEN JACHTHUT OPGERICHT IN STRIJD MET DE VOORWAARDEN VAN DE BOUWVERGUNNING - ONDERZOEKSPLICHT VAN DE KOPER De vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebreken, ingesteld door de kopers tegen de verkopers, veronderstelt dat het gebrek waarmee het goed behept is een verborgen karakter vertoont. Dit betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven doordat het gebrek gemakkelijk te ontdekken was. In casu is dit het geval bij de verkoop van een jachthut waarbij de voorwaarden van de bouwvergunning kennelijk niet werden nageleefd, wat de kopers in casu konden weten door een normaal onderzoek uit te voeren binnen hun mogelijkheden. Gelet op de stukken van de rechtspleging, inz.: - het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven (10de kamer), na tegenspraak uitgesproken op 7 november 2003, waarvan geen betekening wordt voorgelegd; - het verzoekschrift tot hoger beroep, ter griffie van het hof neergelegd op 14 januari 2003; - de conclusie en tweede conclusie van appellanten; - de conclusie en aanvullende conclusie van geïntimeerde. Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzittingen van 11 september 2007 en 15 oktober 2007 en gelet op de stukken die zij neerlegden. I. Procedure in eerste aanleg

1. Bij exploot van 22 november 1999 hebben de echtgenoten W.-V. een vordering ingeleid voor de rechtbank van eerste aanleg te Leuven tegen de echtgenoten B.-M.. De vordering strekte ertoe: - gedaagden solidair (of) de ene bij gebreke van de andere te doen veroordelen tot betaling van 400.000 BEF, plus de vergoedende interesten vanaf 14 januari 1999 en de gerechtelijke interesten - gedaagden tot de kosten te veroordelen. De vordering was gegrond op artikel 1644 van het Burgerlijk Wetboek, zijnde het verborgen gebrek van de jachthut te Diest, afdeling Deurne, die eisers bij notariële akte van 30 oktober 1995 hadden aangekocht.
2. De verwerende partijen besloten tot de niet-ontvankelijkheid van de vordering in zoverre als tegen Mevrouw M. gericht en tot de ongegrondheid van de vordering in zoverre als tegen de heer B. gericht.
3. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank: - de hoofdvordering onontvankelijk verklaard in zoverre als tegen Mevrouw M. gericht, na vastgesteld te hebben dat zij geen verkoopster was van het onroerend goed dat uitsluitend eigendom was van de heer B.; - de hoofdvordering ontvankelijk doch ongegrond verklaard in zoverre als tegen de heer B. gericht, oordelende "dat het ingeroepen verborgen gebrek voor het ogenblik niet bestaande is"; - eisers tot de kosten veroordeeld. II. Procedure voor het hof
4. Voor het hof vragen appellanten het vonnis van de eerste rechter te hervormen en hun oorspronkelijke vordering gegrond te verklaren, met veroordeling van geïntimeerde tot alle kosten. Het hoger beroep dat enkel gericht is tegen de heer B. werd tijdig en regelmatig ingesteld en is ontvankelijk.
5. Geïntimeerde, de heer B., besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep. III. Relevante feitelijke gegevens
6. Bij authentieke akte van 30 oktober 1995, verleden voor notaris X., met studie te Z., heeft de heer B. aan de echtgenoten W.-V. een perceel bosgrond met jagershut verkocht, gelegen te D...., gestaan en gelegen op de hoek van de M...straat en de H...straat, zonder nummer, ter plaatse genaamd "...", gekadastreerd wijk B, nr .502, groot 19 a 97 ca, en dit voor de prijs van 500.000 BEF. In de akte staat vermeld dat de verkoper verklaart: "dat de voormelde jagershut werd opgericht ingevolge vergunning, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen der gemeente D. op 20 februari 1979, onder de referte 59.AB.2283/78". De akte vermeldt dat de heer B. het goed aangekocht heeft, samen met zijn toenmalige echtgenote, bij akte van 5 september 1980, en dit van de heer L. K...., en diens echtgenote. Geïntimeerde legt een kopie voor van de bouwaanvraag d.d. 2 maart 1978 met het oog op "het bouwen van een jagershut", ingediend door de heer K., alsook van de bouwvergunning afgegeven aan de heer K. op 17 april 1978 en van een tweede (vervangende) bouwvergunning aan de heer K. afgegeven op 20 februari 1979 op een nieuw ontwerp.
7. Bij brief van 14 september 1999 schrijft de raadsman van appellanten aan de heer B.: " Op 25 juni 1999 heeft er een algemene vergadering plaatsgehad op initiatief van het College van Burgemeester en Schepenen der Stad D. in samenwerking met het Parket van Leuven en de diensten van Aminal. Op die vergadering is gebleken dat de door U verkochte jachthut niet werd gebouwd conform de bouwvergunning. Dit is voor mijn cliënten een verborgen gebrek hetwelk tot gevolg zal hebben dat deze jachthut moet worden afgebroken (...)". De raadsman van appellanten eiste een prijsvermindering van 400.000 BEF, wat geïntimeerde weigerde.
8. Appellanten leggen een brief d.d. 9 juli 2001 van de stedenbouwkundige inspecteur voor waaruit blijkt dat een bouwovertreding op het goed werd vastgesteld, met name "het instandhouden van een omheining". Het goed is gerangschikt onder een natuurgebied. IV. Bespreking
9. Uit de door appellanten neergelegde stukken blijkt dat het vergunde gebouw bestaat in een jagershut met buitenwanden in ruw hout en dakbedekking in zwarte golfplaten. De oppervlakte volgens goedgekeurde plannen was 3,50 meter op 5 meter. De voorgevel is voorzien van een deur en een klein venstertje, de achtergevel van twee vensters en één zijgevel van één venster. Verder wordt op het plan een gemetselde schoorsteen voorzien.
10. Het bestaande gebouw wijkt in belangrijke mate af van de afgegeven vergunning. Het wordt niet betwist dat de reële oppervlakte 4,50 meter op 8,55 meter is. De voorgevel is voorzien van drie vensterdeuren, de achtergevel van een deur en een vensterdeur. De puntgevels zijn elk voorzien van een venster. Op de foto's is geen gemetselde schoorsteen te zien, wel een rookbuis in inox die zeker 4 meter hoog is.
11. Rond het perceel werd een hoge omheining aangelegd met betonnen palen en een dubbele metalen poort. Het wordt niet betwist dat die omheining ten tijde van de verkoop al aanwezig was.
12. Geïntimeerde beroept zich niet op enige wijzigingen die appellanten sinds de verkoop aan het goed zouden hebben aangebracht.
13. De stedenbouwkundige inspecteur heeft al bij brief van 9 juli 2001 een stedenbouwkundige inbreuk vastgesteld en het instellen van een herstelvordering aangekondigd. De inbreuk betreft "het in stand houden van een omheining". Als herstelmaatregel werd voorgesteld "het herstel van de plaats in de oorspronkelijke toestand", met andere woorden de afbraak van de omheining op straffe van een dwangsom (zie vordering 9 juli 2001, dossier appellanten, st. 7).
14. Appellanten beroepen zich op artikelen 1643 en 1644 van het Burgerlijk Wetboek. Zij stellen in hun conclusie dat het verkochte perceel behept was met een gebrek "dat door een aandachtige koper niet duidelijk bij de levering kan vastgesteld worden" Zij vorderen de terugbetaling van een gedeelte van de prijs. Het staat vast dat de verkochte jachthut in belangrijke mate afwijkt van hetgeen op 20 februari 1979 werd vergund (randnummers 10-11). Er wordt evenmin aangetoond dat de omheining ooit degelijk vergund werd. De vordering van appellanten veronderstelt dat het gebrek waarmee het goed behept is een verborgen karakter vertoont. Dit betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven doordat het gebrek gemakkelijk te ontdekken was. Te dezen hebben de kopers kennis gekregen van de afgegeven bouwvergunning d.d. 20 februari 1979 en van de plannen. Zij hebben niet gereageerd op de brief van 24 september 1999 waarin de raadsman van de verkoper hen wees op het feit dat hen alle stukken werden overgemaakt en zij betwisten thans evenmin kennis te hebben genomen van de bouwvergunning en de bijgevoegde plannen. Welnu, een eenvoudig onderzoek van deze plannen volstond om vast te stellen dat het opgetrokken gebouw qua afmetingen en openingen in zeer ruime mate verschilt van de bouwvergunning. De gerealiseerde oppervlakte is immers meer dan verdubbeld terwijl geen enkele gevel van de jachthut conform het plan verwezenlijkt werd. Deze opvallende afwijkingen t.o.v. de plans kon door de kopers ontdekt worden door een normaal elementair doch aandachtig onderzoek van de stukken. De kopers, indien zij niet uitdrukkelijk op de hoogte werden gesteld van deze afwijkingen, wat inderdaad niet aangetoond wordt, hebben echter nagelaten een binnen hun mogelijkheden liggend en normaal onderzoek uit te voeren. Zij kunnen bijgevolg geen aanspraak maken op de vrijwaring voor verborgen gebreken aan het gebouw. Het hof stelt ten overvloede vast dat appellanten geen concreet afbraakrisico van het gebouw bewijzen nu de stedenbouwkundige inspecteur niet wees op de overdreven afmetingen en niet conforme openingen van de jagershut.
15. Wat de omheining betreft, is het echter duidelijk dat de verkoper geen vergunning kan voorleggen en dat de kopers ertoe verplicht zullen zijn deze te verwijderen. Zij werden niet op de hoogte gesteld van het uitblijven van vergunning en een normaal aandachtig onderzoek van de plannen en van de bouwvergunning liet niet toe enige stedenbouwkundige inbreuk vast te stellen. De kopers konden tenslotte ervan uitgaan dat de verkoper hen te goeder trouw kennis zou gegeven hebben van een mogelijke inbreuk. De vordering is bijgevolg gegrond wat de omheining betreft. Het deel van de prijs dat door geïntimeerden dient terugbetaald te worden omvat de waarde van deze omheining in functie van de totale prijs die betaald werd voor een perceel met jagershut van bijna 20 aren (de omheining moet een dertigtal jaar oud zijn - zie dossier appellanten, st. 4) en de kosten van verwijdering ervan. In billijkheid schat het hof deze som op 1.500 euro op datum van huidig arrest. Het hoger beroep is bijgevolg deels gegrond. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, (...) Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en deels gegrond. Hervormt het bestreden vonnis, behoudens in zoverre het de kosten vereffent. Opnieuw rechtsprekende, verklaart de oorspronkelijke vordering van appellanten deels gegrond. Veroordeelt dienvolgens de heer B. tot betaling aan de heer W. en Mevrouw V. van de som van DUIZEND VIJFHONDERD EURO (1.500 euro ), te vermeerderen met de gerechtelijke interesten vanaf de datum van huidig arrest. Veroordeelt appellanten tot drie vierden van de gerechtskosten van beide aanleggen en geïntimeerde tot één vierde ervan. (...) Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 20/11/2007 waar aanwezig waren en zitting hielden : A. DE PREESTER, Raadsheer dd. Voorzitter, E. JANSSENS DE BISTHOVEN, Raadsheer, M. DEBAERE, Raadsheer, V. DE VIS, Griffier. Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div