← België

ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20080923.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 23 september 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20080923.6 Rolnummer: 2005AR684 Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2009-01-23 Raadplegingen: 145 - laatst gezien 2026-07-02 17:57 Fiche I. Uitlegging van een conventioneel voorkooprecht bedongen tussen een verhuurder en huurders. In geval van (blijvende) twijfel wordt de overeenkomst eerder uitgelegd ten voordele van hij die zich verbonden heeft (artikel 1162 B.W.), dus in deze, - wat het door de verhuurder aan de huurders toegestane conventionele voorkooprecht betreft - , ten voordele van de verhuurder die het bijkomende voordeel verleende aan de huurders, en ten nadele van de huurders, houders of begunstigden van het conventionele voorkooprecht. Op dit conventioneel voorkooprecht is artikel 1602, lid 2 B.W. niet toepasselijk. II. De begrippen recht van voorkeur en recht van voorkoop dienen als volgt gedefinieerd te worden: - Een voorkeurrecht houdt in dat de begunstigde de eerste kans moet krijgen om te verwerven, zonder dat de verkoper reeds een koper onder opschortende voorwaarde (van het niet uitoefenen van het voorkeurrecht) moet hebben; - Het voorkooprecht betreft louter de hypothese waarin de verkoper wel reeds een koper heeft gevonden, waarbij in de koopovereenkomst dan de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het vookooprecht door de begunstigde, wordt bedongen, wat in deze het geval is. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST - Uitlegging overeenkomst BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Huur - Huur onroerende goederen - Andere Vrije woorden: Huurovereeenkomst. Conventioneel voorkooprecht verleend door de verhuurder aan de huurder. Uitlegging van de concrete draagwijdte van dit bedongen voorkooprecht. Toepasselijkheid van artikel 1162 B.W., en niet toepasselijkheid van artikel 1602, lid 2 B.W. Tekst van de beslissing ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2008/ A.R. nr. 2005/AR/684 INZAKE VAN : 1) De heer J. N., en zijn echtgenote 2) Mevrouw C. V., appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 10 november 2004, in persoon verschijnende, bijgestaan door Meester Marleen VAES, advocaat te 3010 KESSEL-LO, Tiensesteenweg 271, 1ste kamer TEGEN : 1) De heer L. C., en zijn echtgenote 2) Mevrouw H. B, geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester Jacques CELIS, advocaat te 3290 DIEST, Overstraat 49, 3) De heer J. N., wonende geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Kristel VANCORENLAND loco Meester Ann VLEMINCKX, advocaat te 3000 LEUVEN, Vital Decosterstraat 46/6, 4) De heer W. T., notaris 5) De heer Y. W., notaris geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester Dominique VUYLSTEKE loco meester Jan STIJNS, advocaat te 3001 LEUVEN, Ubicenter-Philipsstite 5, 2de verdieping, 6) De naamloze vennootschap AXA BELGIUM, verzekeringsmaatschappij, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 1170 BRUSSEL, Vorstlaan 25, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0404.483.367, geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Belinda MOSCHION loco Meester Thierry HOSCHET, advocaat te 3000 LEUVEN, Sint-Maartenstraat 53, Gelet op de procedurestukken: · het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 10 november 2004, beslissing waarvan geen akte van betekening wordt overgelegd; · het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 10 maart 2005; · de conclusie van geïntimeerden sub 1 en 2 neergelegd ter griffie op 20 juli 2005; · de conclusie van geïntimeerde sub 6 neergelegd ter griffie op 24 november 2005; · de conclusie van appellanten neergelegd ter griffie op 26 januari 2006; · de aanvullende conclusie van geïntimeerden sub 1 en 2 neergelegd ter griffie op 9 februari 2006; · de aanvullende conclusie van geïntimeerde sub 6 neergelegd ter griffie op 23 mei 2006; · de aanvullende conclusie van appellanten neregelegd ter griffie op 6 juli 2006; · de samenvattende beroepsconclusie van geïntimeerden sub 4 en 5 neergelegd ter griffie op 2 augustus 2006; · de samenvattende conclusie van geïntimeerde sub 3 neregelegd ter griffie op 28 september 2006 Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 16 juni 2008 en gelet op de stukken die zij neerlegden. De hogere beroepen en incidentele beroepen zijn tijdig en naar vorm ingesteld en zijn derhalve ontvankelijk. I. Voorwerp van de vorderingen. 1.1. De oorspronkelijke eis van huidige appellanten strekte ertoe geïntimeerden sub 1 t.e.m. 5 solidair te horen veroordelen tot betaling van een bedrag van 27.268,29 euro , plus de intresten. Bij exploot betekend op 11 september 2003 werd geïntimeerde sub 6, verzekeraar familiale, gedagvaard in tussenkomst en vrijwaring op verzoek van geïntimeerde sub 3. In de conclusie van 26 september 2003 stelden geïntimeerden sub 1 en 2 in ondergeschikte orde een vordering tot vrijwaring in tegen geïntimeerden sub 4 en 5. In de conclusie van 25 juni 2004 (synthese) stelde geïntimeerde sub 3 tevens een vordering tot vrijwaring in tegen geïntimeerden sub 1, 2, 4 en 5 en vroeg hij bij wijze van tussenvordering geïntimeerde sub 6 tevens te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 5.000 euro plus de gerechtelijke intresten vanaf de datum van het neerleggen van de conclusie. In de conclusie van 12 maart 2004 stelde geïntimeerde sub 6 en tussenvordering in tegen geïntimeerde sub 3 en vroeg deze laatste te veroordelen tot betaling van een provisie van 1 euro wegens het instellen/voeren van een tergend en roekeloos geding/verweer. 1.2. De eerste rechter heeft

(1)de hoofdeis ontvankelijk doch ongegrond verklaard,
(2)alle overige eisen zonder voorwerp verklaard,
(3)de oorspronkelijke eisers veroordeeld in de kosten verbonden aan hun vordering en
(4)geïntimeerde sub 3 veroordeeld in de kosten verbonden aan zijn vordering in tussenkomst en vrijwaring lastens geïntimeerde sub
  1. 1.
  2. Het hoger beroep van appellanten beoogt de toekenning te horen bekomen van hun oorspronkelijke vordering (zie punt 1.
  3. van huidig arrest). Het enige verschil bestaat hierin dat zij in eerste aanleg enkel de solidaire veroordeling vroegen van huidige geïntimeerden sub 1 t.e.m. 5 (zie vervangende syntheseconclusie van 19 mei 2004) terwijl thans de solidaire veroordeling wordt gevraagd van alle geïntimeerden, dus ook van geïntimeerde sub 6 (zie verder). 1.
  4. Geïntimeerden sub 1 en 2 vragen
(1)in hoofdorde, de bevestiging van het bestreden vonnis en
(2)ingeval van hervorming, bij wijze van incidenteel beroep, geïntimeerden sub 3 en 4 te veroordelen om hen te vrijwaren. 1.5. Geïntimeerde sub 3 vraagt
(1)het bestreden vonnis te willen bevestigen in al zijn beschikkingen,
(2)appellanten te veroordelen tot betaling van een bedrag van 2.500 euro , plus de gerechtelijke intresten vanaf het neerleggen van hun conclusie (= 28 september 2006), wegens het instellen van een tergend en roekeloos hoger beroep,
(3)appellanten te veroordelen tot betaling van een provisionele vergoeding van 5.513 euro , plus de gerechtelijke intresten vanaf het neerleggen van hun conclusie, voor de kosten van juridische bijstand en de zaak voor het overige te verzenden naar de Raad van de Orde van Advocaten voor de verdere begroting van deze kosten,
(4)ingeval van hervorming, (
  1. a)bij wijze van incidenteel beroep, zijn vorderingen in vrijwaring ingesteld tegen geïntimeerden sub 1, 2, 4 en 5 gegrond te verklaren en (
  2. b)desgevallend bij wijze van principaal hoger beroep, (
  3. i)te zeggen voor recht dat geïntimeerde sub 6 dekking dient te verlenen op basis van het verzekeringscontract en hem bijgevolg dient te vrijwaren en (
  4. ii)geïntimeerde sub 6 te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 5.000 euro te titel van schadevergoeding, plus de intresten. 1.6. Geïntimeerden sub 4 en 5 vragen bij wijze van incidenteel beroep de oorspronkelijke vordering onontvankelijk te verklaren en in geval van hervorming de vorderingen in vrijwaring lastens hen ingesteld bij wijze van incidenteel beroep minstens ongegrond te verklaren. 1.7. Geïntimeerde sub 6 vraagt
(1)de bevestiging van het bestreden vonnis,
(2)bij wijze van incidenteel beroep, geïntimeerde sub 3 te veroordelen tot betaling van een provisionele schadevergoeding van 1 euro , met raming op 2.500 euro , wegens het instellen/voeren van een tergend en roekeloos geding/verweer
(3)totaal ondergeschikt, minstens te zeggen voor recht dat zij maar enkel kan gehouden zijn binnen de perken van de polisvoorwaarden hetzij na aftrek van de contractuele vrijstelling. II. De Feiten. 2.
  1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis. 2.
  2. Samengevat komt het hierop neer dat op 27 januari 1992 tussen de N.V. Novan en appellanten een overeenkomst werd afgesloten, huurcontract genoemd, verleden voor notaris R. uit T., waarbij Novan een woonhuis gelegen te Schaffen, Postbaan 109 verhuurde aan appellanten tegen een maandelijkse huurprijs van 15.000 BEF. Deze overeenkomst werd levenslang aangegaan tot aan het overlijden van de langstlevende van de huurders. Deze huurovereenkomst werd afgesloten in de volgende omstandigheden: mevrouw C. V., appellante sub 2, was afgevaardigd bestuurder in het aannemingsbedrijf in moeilijkheden N.V. Novabouw. Teneinde de gezinswoning van appellanten uit deze moeilijkheden te houden, werd dit goed verkocht aan de N.V. Novan, waarin Louis N., broer van J. N., huidige appellant sub 1, afgevaardigd bestuurder was, tegen de prijs van 6.500.000 BEF. Later lagen de twee broers in ruzie. In voornoemde "huurovereenkomst" werd in artikel 14 voorzien in een "voorkeurbeding" ingeval van verkoop van het onroerend goed dat als volgt luidde: " De eigenaar mag het goed slechts aan iemand anders dan de huurder uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Te dien einde moet hij hem kennis geven van de prijs en de voorwaarden waartegen hij bereid is het goed te verkopen. Deze kennisgeving geldt als aanbod van verkoop. Aanvaardt de huurder het aanbod moet hij daarvan aan de eigenaar kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkomstig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de huurder ter kennis is gekomen van de eigenaar. ... Ingeval van verkoop met miskenning van de rechten van voorkoop van de huurder heeft deze het recht, ofwel in de plaats gesteld te worden van de koper, ofwel van de verkoper een schadevergoeding te eisen ten bedrage van twintig ten honderd van de verkoopprijs...". Bij onderhandse akte van 28 februari 1996 werd de woning door Novan verkocht aan het echtpaar C. - B, huidige geïntimeerden sub 1 en 2, voor een bedrag van 5.500.000 BEF onder de opschortende voorwaarde van het niet - uitoefenen van het recht van voorkoop door de huurders, zijnde nog steeds appellanten. In deze overeenkomst werd tevens voorzien in een ontbindende voorwaarde die inhield dat indien de huurders het pand niet zouden ontruimd hebben binnen de 11 maanden volgend op de onderhandse akte, beide partijen het recht hadden om de gerechtelijke ontbinding te vorderen van het contract, zonder enig recht op schadevergoeding. Deze overeenkomst werd geregistreerd op 1 maart
  3. De notariële akte werd verleden op 28 februari 1997 door notaris T., huidige geïntimeerde sub 4, met tussenkomst van notaris R.. Bij aangetekend schrijven van 7 maart 1996 werden appellanten door Novan in kennis gesteld van de geplande verkoop aan geïntimeerden sub 1 en 2 en werd hen verzocht hun contractueel recht van voorkoop uit te oefenen binnen de maand. Hiervan maakten appellanten echter geen gebruik. Bij aangetekend schrijven van 17 april 1996 zegden geïntimeerden sub 1 en 2 de huur op voor eigen gebruik overeenkomstig artikel 3§2 van de woninghuurwet. Op 24 april 1996 legden geïntimeerden sub 1 en 2 een verzoekschrift neer bij de vrederechter te Diest teneinde hun huuropzeg geldig te horen verklaren tegen 31 oktober
  4. In deze procedure werd tevens notaris R. in tussenkomst gedagvaard. Bij vonnis van 18 november 1996 besliste de vrederechter dat de huurovereenkomst rechtsgeldig werd opgezegd maar dat appellante sub 2, die het goed toen alleen bewoonde, aanspraak kon maken op een verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden tot 31 januari
  5. Hierop verliet appellante sub 2 onder alle voorbehoud de kwestieuze woning op 31 januari
  6. Tegen dit vonnis werd hoger beroep aangetekend en de rechtbank van eerste aanleg te Leuven besliste bij vonnis van 11 februari 1998 dat de opzeg betekend op 17 april 1996 niet geldig was omdat de overeenkomst van 27 januari 1992 voorzag in een levenslang zakelijk recht van bewoning en niet in een levenslange huur. Tegen dit vonnis werd cassatieberoep ingesteld dat echter verworpen werd bij arrest van 23 november
  7. In een later vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van 28 juni 2000 zal Novan nog veroordeeld worden tot betaling van een schadevergoeding aan appellante sub 2 t.b.v. 347.797 BEF en werd de vordering gericht tegen notaris R. ongegrond verklaard. Hierop verhuisde appellante sub 2 op 8 april 1998 opnieuw naar de woning te Schaffen. Op 17 december 2002 werd door Notaris W. met tussenkomst van notaris T., zijnde geïntimeerden sub 4 en 5, een akte verleden waarbij appellanten sub 1 en 2 de woning in kwestie doorverkochten aan de heer J. N., zijnde de neef van appellanten en huidige geïntimeerde sub 3, voor een bedrag van 136.341,43 euro . Op 20 december 2002 deelde geïntimeerde sub 3 mede aan appellante sub 2 dat hij de nieuwe eigenaar was geworden van de woning met verzoek de maandelijkse huurprijs verder te willen storten op zijn rekening. Op 18 januari 2003 lieten appellanten aan geïntimeerden sub 1, 2 en 3 weten dat zij een uidrukkelijk voorbehoud formuleerden voor de schade die ze leden ingevolge het manifest niet respecteren van het hen toegekend recht van voorkoop, zoals beschreven in artikel 14 van de authentieke akte van 27 januari 1992 waarbij het recht van bewoning werd gevestigd. III. Beoordeling.
  8. Wat de oorspronkelijke hoofdvordering betreft: 3.1.
  9. Ten onrechte werpen geïntimeerden sub 4 en 5 op dat appellanten niet zouden beschikken over het vereiste belang om deze procedure te voeren. Of appellanten al dan niet beschikken over een voorkooprecht/recht van voorkeur raakt de grond van de zaak en heeft geen uitstaans met de ontvankelijkheid van de vordering. De eerste rechter verklaarde de oorspronkelijke vordering dan ook terecht ontvankelijk. Het incidenteel beroep is op dat punt ongegrond. 3.1.
  10. Appellanten vragen een forfaitaire schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs ingevolge het niet - respecteren van hun voorkeurrecht bij verkoop, zoals voorzien in artikel 14 van de " huurovereenkomst " van 27 januari
  11. Gezien uit de verkoopakte van 17 december 2002 blijkt dat de verkoopprijs 136.341,43 euro bedroeg, menen zij recht te hebben op een schadevergoeding van 27.268,29 euro die door alle geïntimeerden solidair verschuldigd zou zijn. Appellanten, de echtgenoten N.-V., zijn meer bepaald van oordeel dat hun voorkeurrecht/voorkooprecht geschonden is naar aanleiding van de door- of verderverkoop door de echtgenoten C.-B aan de heer Jan N.. 3.1.
  12. De eerste rechter wees de vordering van appellanten af op grond van hierna volgende overwegingen: · Voormeld artikel 14 in de overeenkomst van 27 januari 1992 bevat eigenlijk een conventioneel voorkooprecht wat door partijen niet betwist wordt ; · een conventioneel voorkooprecht is een persoonlijke verbintenis in hoofde van de eigenaar; Het feit dat het opgenomen is in een notariële akte overgeschreven op het hypotheekkantoor maakt van deze persoonlijke verbintenis NIET een zakelijk recht. · Het voorkooprecht van de huurders is niet mee overgegaan bij de doorverkoop door de echtgenoten C.-B aan de heer N.; · De oorspronkelijke overeenkomst voorzag geenszins dat dit voorkooprecht bij opeenvolgende verkopen mede diende overgedragen te worden. De clausule van het voorkooprecht maakt slechts melding van één hypothese van uitoefening van het recht van voorkoop bij een doorverkoop, namelijk bij een openbare verkoping waarbij na de toewijzing (onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod), ingevolge een hoger bod, er een zitting voor definitieve toewijzing volgt ; · Naar aanleiding van de eerste verkoop (Novan aan C.-B) hebben de huurders/gebruikers (impliciet) verzaakt aan hun conventioneel voorkooprecht, door de niet uitoefening van hun voorkooprecht bij deze eerste verkoop. Derhalve kunnen de begunstigden hun conventioneel voorkooprecht niet meer inroepen naar aanleiding van een doorverkoop, behoudens uitdrukkelijke afwijkende regeling ter zake. 3.1.
  13. De rechter moet bij de uitlegging van een conventioneel beding rekening houden, enerzijds met alle concrete elementen en omstandigheden eigen aan de zaak, en anderzijds met de aanbevelingen of aanwijzingen van de wetgever vervat in de artikelen 1156 tot 1164 B.W. inzake de uitlegging van de overeenkomsten. Dit houdt, onder andere, het volgende in: 1° Men moet in de overeenkomsten nagaan welke de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende partijen is geweest, veeleer dan zich aan de letterlijke zin van de woorden te houden (art. 1156 B.W.); 2° Bij interpretatiemoeilijkheden met betrekking tot een contractueel beding, moet geïnterpreteerd worden eerder in de zin dat het gevolgen kan hebben veeleer dan in de zin dat het geen gevolgen kan hebben (art. 1157 B.W.); 3° In geval van (blijvende) twijfel wordt de overeenkomst eerder uitgelegd ten voordele van hij die zich verbonden heeft (artikel 1162 B.W.), dus in deze ten voordele van de verhuurder die het bijkomende voordeel verleende aan de huurders, en ten nadele van de huurders, houders of begunstigden van het conventionele voorkooprecht. 3.1.5.De begrippen recht van voorkeur en recht van voorkoop dienen als volgt gedefinieerd te worden: - Een voorkeurrecht houdt in dat de begunstigde de eerste kans moet krijgen om te verwerven, zonder dat de verkoper reeds een koper onder opschortende voorwaarde (van het niet uitoefenen van het voorkeurrecht) moet hebben; - Het voorkooprecht betreft louter de hypothese waarin de verkoper wel reeds een koper heeft gevonden, waarbij in de koopovereenkomst dan de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het vookooprecht door de begunstigde, wordt bedongen, wat in deze het geval is. Artikel 14 van het huurcontract preciseert uitdrukkelijk op welke wijze dit ‘voorrecht' concreet dient uitgeoefend te worden, en hierbij wordt de facto gedeeltelijk de regeling zoals bij de uitoefening van het wettelijk recht van voorkoop van de pachter (vervat in artikel 48 van de wet van 4 november 1969, gewijzigd bij de wet van 4 november 1988 inzake de landpacht) overgenomen, wat andermaal wijst op een voorkooprecht. Terecht besliste de eerste rechter derhalve dat artikel 14 geen recht van voorkeur, maar wel een conventioneel voorkooprecht stipuleert of inhoudt. 3.1.
  14. Een dergelijk voorkooprecht is een persoonlijke verbintenis in hoofde van de eigenaar om iets te doen of niet te doen, met als sanctie een schadevergoeding in geval van niet-nakoming van de verbintenis (art. 1142 B.W.)." Dit houdt in dat in beginsel de duur van de huur en het voorkooprecht elk een eigen weg volgen, behalve indien de ondeelbaarbeid tussen deze beide bedingen wordt bewezen. Deze ondeelbaarheid wordt echter niet vermoed. Het is niet omdat bepaalde verhuringen tegenstelbaar zijn aan de koper van het gehuurde goed, dat de verdere verkrijgers gehouden zouden zijn door het voorkooprecht toegestaan door een vroegere eigenaar. De notariële akte van verhuring van 27 januari 1992 preciseert nergens (uitdrukkelijk of duidelijk) wat het lot is van het toegestane voorkooprecht bij latere door - verkopen dan de eerste verkoop. De enige hypothese van herverkoop, uitdrukkelijk behandeld in het kwestieuze beding, betreft de herverkoop na hoger bod volgend op een toewijzing bij openbare verkoping. 3.1.
  15. Rest enkel nog de vraag of uit het voorkeurbeding vervat in het huurcontract niet impliciet maar toch duidelijk voortvloeit dat het niet enkel aan de verhuurder, zijnde de oorspronkelijke eigenaar-verkoper (NV Novan), toekwam om het conventionele voorkooprecht te laten opnemen in de akte van verkoop aan een verdere koper (in casu de echtgenoten C.-B), maar ook dat bij elke latere doorverkoop deze doorverkoper (in casu geïntimeerden sub 1 en 2) de conventionele plicht (ingevolge de verkoopakte) zou moeten gehad hebben aan een volgende nieuwe koper een conventioneel voorkooprecht van de gebruikers op te leggen, zodat de gebruikers het zouden kunnen inroepen en desgevallend uitoefenen (dus een te stipuleren beding ten behoeve van een derde, zijnde de gebruikers). Een dergelijke verplichting om het voorkooprecht op te leggen bij elke doorverkoop vloeit niet duidelijk en niet ondubbelzinnig voort uit het desbetreffende huurcontract van 27 januari
  16. Bijgevolg blijft het in deze overeenkomst gestipuleerde voorkooprecht een loutere persoonlijke verbintenis van de verhuurder-toenmalige eigenaar van het verhuurde goed, en gaat deze verbintenis niet, ook niet contractueel, over op de verwerver te bijzonderen titel (zijnde een nieuwe koper), nu uit het voorkeurbeding vervat in het huurcontract noch uitdrukkelijk noch impliciet, duidelijk en ondubbelzinnig een verbintenis kan afgeleid worden ten laste van de verhuurder, latere verkoper, dat hij in een contract van doorverkoop, de persoonlijke verbintenis aan de koper CONVENTIONEEL dient op te leggen, en dus het voorkeurrecht, zoals voorzien in het huurcontract, zou moeten laten stipuleren in de akte van doorverkoop. Bovendien had, op het ogenblik van het sluiten van het huurcontract, de huurder kunnen eisen vanwege de verhuurder dat een bijkomend beding zou opgenomen worden in het huurcontract, meer bepaald bij de uitwerking van het erin vervatte voorkooprecht, dat bij verkoop iedere achtereenvolgende nieuwe eigenaar conventioneel het voormelde bedongen voorkooprecht diende op te leggen aan de nieuwe koper, m.a.w. dat, bij latere doorverkopen, de verkopers telkens dit beding dienden op te leggen aan de nieuwe kopers, althans zolang een begunstigde van het voorkeurbeding in leven zou zijn. 3.1.
  17. De appellanten, de echtgenoten N.-V., houden echter voor dat hun conventioneel voorkooprecht ook geldt na de eerste verkoop waarbij zij hun voorkooprecht niet hebben uitgeoefend. Er is, volgens hen, wel opnieuw voorkooprecht bij doorverkoop, dit om hierna volgende redenen: - Omwille van de verwijzing, in het huurcontract, naar de wetsbepalingen inzake het voorkooprecht van de pachter, alwaar de pachter een recht van voorkoop heeft bij elke verkoop of doorverkoop , tenzij vanaf de akte van verzaking (artikel 53 landpachtwet) dewelke dan alle latere vervreemdingen betreft. (In casu ontbreekt, volgens hen, een zulkdanige uitdrukkelijke akte van verzaking). - Omwille van de band met de levenslange huur of het levenslang recht van bewoning (dus blijkbaar, h.i., de inherente band tussen beide rechten). De echtgenoten C.-B zijn op hun beurt van oordeel dat hun (door-) verkoop aan de heer J. N. gebeurde volgens de gebruikelijke voorschriften. Zij preciseren dat als volgt: "U hebt voordien van uw recht van voorkoop afgezien wanneer mijn cliënten het desbetreffend pand hebben aangekocht. Het recht van voorkoop, zoals u stelt, is niet eeuwigdurend en (u) hebt indertijd afstand gedaan van het toegekende recht van voorkoop, zodanig dat dit thans niet meer in vraag kan gesteld worden ". Geïntimeerden stellen verder allen dat, door de uitdrukkelijke verzaking aan het voorkooprecht door de gebruikers van het onroerend goed, naar aanleiding van de verkoping door Novan aan Cs. C.-B, de gebruikers van het onroerend goed, definitief verzaakten aan hun voorkooprecht. De gebruikers van het goed mogen het wettelijk voorkooprecht van de pachter vooreerst niet verwarren met hun louter conventioneel voorkooprecht. Bij wettelijk voorkooprecht van de pachter geldt het voorkooprecht wettelijk ten laste van elke eigenaar wat niet zo is niet bij een louter conventioneel voorkooprecht. Volledigheidshalve wordt hieraan nog toegevoegd dat de niet-uitoefening van het recht van voorkoop naar aanleiding van de verkoop door NV Novan aan de echtgenoten C. - B een feitelijke verzaking aan of afstand van het conventioneel voorkooprecht betrof, door de niet-uitoefening ervan, bij deze specifieke verkoop in concreto, maar zij betrof daarentegen niet een (duidelijke, onbetwistbare) afstand van het recht van voorkoop in abstracto en definitief. De niet-uitoefening van het recht van voorkoop naar aanleiding van de verkoop door NV Novan aan de echtgenoten C.-B kan niet beschouwd worden als een uitdrukkelijke verzaking aan het voorkooprecht. Dit argument is zodoende niet ter zake dienend. De "huurders" stellen niet dat hun voorkooprecht eeuwigdurend is, maar wel dat het samenhangt met hun gebruiksrecht, dus zolang hun gebruiksrecht duurt, (dus blijkbaar welke verkopingen er ook tijdens deze gebruiksperiode zouden plaatsgrijpen). Het doel van een recht van voorkoop, verleend aan de huurder/gebruiker, is om de rechtstoestand van de gebruiker te versterken door hem de gelegenheid te geven een sterker, vollediger recht te verwerven, zijnde het eigendomsrecht. Het niet-uitoefenen van een recht van voorkoop naar aanleiding van één concrete verkoping aan een bepaalde prijs, houdt niet duidelijk, ondubbelzinnig in dat de begunstigden van dit voorkooprecht definitief verzaken aan hun voorkooprecht voor wat betreft alle latere verkopingen. Ook hun financiële toestand en andere omstandigheden kunnen wijzigen zodat zij gerechtigd zijn bij een latere verkoop door de nieuwe eigenaars alsdan koper te worden. Het voorkooprecht is echter geen zakelijk recht, en drong zich derhalve niet van rechtswege op, bij de doorverkoop, aan de nieuwe eigenaars-verkopers n.a.v. hun doorverkoop aan de heer N.. Bovendien is in het verkoopcontract tussen Novan en C.-B nu éénmaal niet de contractuele verplichting opgelegd aan hen, om, bij doorverkoop, het conventionele voorkooprecht ten voordele van de gebruikers, aan te bieden aan de gebruikers. Er dient andermaal onderlijnd te worden dat de gebruikers in het huurcontract met het voorkeurbeding, niet uitdrukkelijk of minstens duidelijk hebben gestipuleerd of laten stipuleren dat het voorkeurbeding conventioneel door de eigenaar telkens diende opgelegd te worden aan de nieuwe eigenaars bij de akte van doorverkoop. Een uitdrukkelijk of duidelijk beding ontbreekt in casu, in die zin. Er dient zodoende besloten te worden dat het voormeld huurcontract zelf geen duidelijke en ondubbelzinnige regeling voorziet inzake de rechtsgevolgen van de niet-uitoefening van het recht van voorkoop bij latere doorverkopen. De hypothese van de her- of doorverkopen wordt niet expliciet geregeld, behalve dan de specifieke hypothese van een nieuwe zitdag na hoger bod bij een openbare verkoping met toewijzing onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. 3.1.
  18. Het is dan ook terecht dat de eerste rechter om al deze redenen de oorspronkelijke vordering van appellanten ongegrond verklaarde in zoverre gericht tegen geïntimeerden sub 1 t.e.m.
  19. Alle overige door partijen aangevoerde middelen zijn niet ter zake dienend in het licht van wat voorafgaat. 3.1.
  20. Zoals reeds aangestipt in punt 1.
  21. van huidig arrest stellen appellanten voor het eerst in hoger beroep ook een vordering in tegen geïntimeerde sub 6 en vragen zij de solidaire veroordeling van deze partij samen met de andere geïntimeerden tot betaling van een schadevergoeding. Een dergelijke vordering maakt een nieuwe vordering uit en is zodoende niet ontvankelijk. Voor zoveel als nodig wordt in dit verband benadrukt dat geïntimeerde sub 6 in zijn conclusie stelt dat de hoofdvordering zo ontvankelijk minstens ongegrond dient verklaard te worden. Een dergelijke formulering wordt aangezien als het opwerpen van een exceptie van ontoelaatbaarheid.
  22. Wat de onderscheiden vorderingen in vrijwaring betreft en de vordering in schadevergoeding van geïntimeerde sub 3 tegen geïntimeerde sub 6: 3.2.1.De eerste rechter oordeelde terecht dat deze vorderingen zonder voorwerp waren.
  23. Wat de vordering betreft van geïntimeerde sub 6 tot het bekomen van schadevergoeding vanwege geïntimeerde sub 3 omwille van het instellen/voeren van een tergend en roekeloos geding/verweer: 3.3.
  24. Ten onrechte verklaarde de eerste rechter ook deze vordering zonder voorwerp. 3.3.
  25. Geïntimeerde sub 6 bewijst echter niet dat deze vordering op een roekeloze wijze werd ingediend en dit derhalve een foutieve wijze van handelen zou uitmaken in de zin van artikel 1382 e.v. B.W. 3.3.
  26. Deze vordering is ongegrond.
  27. Wat de vordering van geïntimeerde sub 3 betreft tot veroordeling van appellanten tot betaling van schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos hoger beroep en tot de kosten van juridische bijstand: 3.4.
  28. Geïntimeerde sub 3 bewijst niet dat appellanten op een roekeloze wijze hoger beroep hebben aangetekend en dit derhalve een foutieve wijze van handelen zou uitmaken in de zin van artikel 1382 e.v. B.W. 3.4.2.. Wat de kosten van juridische bijstand betreft deze worden geacht deel uit te maken van de rechtsplegingsvergoeding ingevolge het van kracht worden van de wet van 21 april 2007 en het K.B. van 26 oktober 2007 (zie artikel 1022 Ger.W.).
  29. Wat de gerechtskosten (rechtsplegingsvergoeding) betreft: 3.5.1.Ter zitting van 16 juni 2008 hebben alle partijen om de toekenning gevraagd van het basistarief. 3.5.2.Appellanten als de in het ongelijk gestelde partij dient deze rechtsplegingsvergoeding te betalen. Zij vorderen een bedrag van 27.268,29 euro , plus intresten vanaf 17 december 2002 daar waar gedagvaard werd bij exploot betekend op 12 maart
  30. Het basistarief bedraagt derhalve 2.000 euro . 3.5.
  31. Wanneer echter meerdere partijen de rechtsplegingsvergoeding ten laste van dezelfde in het ongelijk gestelde partij genieten, bedraagt het bedrag ervan maximum het dubbel van de maximale rechtsplegingsvergoeding waarop de begunstigde die gerechtigd is om de hoogste vergoeding te eisen aanspraak kan maken (zie artikel 1022 Ger.W.). Het dubbele van het maximum bedraagt in deze 8.000 euro . Maken aanspraak op een rechtplegingsvergoeding met eenzelfde raadsman, de echtgenoten C. - B, de heer J. N., de heren T. en W. samen en de N.V. Axa Belgium, zijnde in totaal 4 partijen die 2.000 euro vragen wat in totaal 8.000 euro geeft en dus geen overschrijding van het dubbele van het maximum. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep en de incidentele beroepen allen ontvankelijk. Verklaart enkel het incidenteel beroep ingesteld door geïntimeerde sub 6 gegrond in de mate de eerste rechter de vordering tot het bekomen van een schadevergoeding wegens het instellen/voeren van een tergend en roekeloos geding/verweer vanwege geïntimeerde sub 3 zonder voorwerp verklaarde. Verklaart de hogere beroepen en alle overige incidentele beroepen ongegrond. Bevestigt het bestreden vonnis mits de enkele wijziging dat de vordering tot betaling van de hiervoor omschreven schadevergoeding ingesteld door geïntimeerde sub 6 tegen geïntimeerde sub 3 ongegrond wordt verklaard. Verklaard de nieuwe vordering tot schadeloosstelling ingediend door appellanten tegen geïntimeerde sub 6 niet ontvankelijk. Verklaart de vordering van geïntimeerde sub 3 gericht tegen appellanten tot het bekomen van schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos hoger beroep en betaling van de kosten juridische bijstand ontvankelijk doch ongegrond. Veroordeelt appellanten in de kosten van hoger beroep, in hun geheel begroot - in hoofde van appellanten op euro 2.186 (186 rolrecht + 2.000 rechtsplegingsvergoeding), - in hoofde van 1ste en 2de geïntimeerden op euro 2.000 rechtsplegingsvergoeding, - in hoofde van 3de geïntimeerde op euro 2.000 rechtsplegingsvergoeding, - in hoofde van 4de en 5de geïntimeerden op euro 2.000 rechtsplegingsvergoeding, en - in hoofde van 6de geïntimeerde op euro 2.000 rechtsplegingsvergoeding; Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 23/9/08 waar aanwezig waren en zitting hielden : Astrid DE PREESTER, Raadsheer, Viviane DE VIS, Griffier. V. DE VIS A. DE PREESTER Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div

🔗 Vers la source officielle

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.