ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20081117.8

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 17 november 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20081117.8 Rolnummer: 2006AR1052 Rechtsgebied: Overige Invoerdatum: 2009-01-16 Raadplegingen: 97 - laatst gezien 2026-07-02 18:20 Fiche UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - NOTARIAAT - Andere (notariaat) Vrije woorden: Notaris. Openbare verkoping van onroerende goederen. I. Erelonen en kosten. Kwijtingsrechten: 1% of 2%. Werkelijke kosten of forfaitaire kosten.

1. Betaling van de onroerende voorheffing m.b.t. het verkochte goed. Wettelijke bepalingen: Gerechtelijk Wetboek - 1582 Gerechtelijk Wetboek - 1585 Tekst van de beslissing ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2008/ A.R. nr. 2006/AR/1052 INZAKE VAN : De heer P., wonende te 1081 K., Jettelaan 45, appellant tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 21 februari 2006, vertegenwoordigd door Meester Eric LAEVENS, advocaat te 1932 SINT-STEVENS-WOLUWE, Woluwedal 20, 1ste kamer TEGEN : 1) De heer J. C., wonende te 9920 LOVENDEGEM, Grote Baan 42-46, eerste geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Isabelle DE CLERCQ, advocaat te 9031 DRONGEN; Pieter Hellebautstraat 16, 2) De heer Luc R., en zijn echtgenote 3) Mevrouw Monique S., samenwonende te 3300 TIENEN, Kabbeekvest 81, tweede en derde geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester SCHOENSETTERS loco Meester Raf DENEEF, advcaat te 3290 DIEST, F. Allenstraat 4, Gelet op de procedurestukken: · de voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te LEUVEN op 21 februari 2006, beslissing die, volgens de partijen, niet betekend werd; · het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 14 april 2006 ; · de synthese beroepsconclusie van de heer A. P. neergelegd ter griffie op 14 mei 2007 en de bijkomende nota m.b.t. de kosten en de rechtsplegingsvergoeding van 2 oktober 2008; · de vervangende samenvattende beroepsconclusie van de heer en mevrouw R.-S. neergelegd ter griffie op 4 april 2007 en de nota RPV van 7 april 2008; · de drie besluiten van de heer C. neergelegd ter griffie op respectievelijk 7 juli 2006, 7 maart 2007 en 14 april 2008; Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 6 oktober 2008 en gelet op de stukken die zij neerlegden. Het hoger beroep van de heer A. P., het incidenteel hoger beroep van de heer en mevrouw R.-S. en de incidentele vorderingen werden regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en zijn ontvankelijk. I. Voorwerp van de vorderingen. De oorspronkelijke vordering van de heer C., ingesteld op 28 april 2003, strekte ertoe de heer en mevrouw R.-S. solidair te horen veroordelen tot het betalen van 282,43 euro, plus verwijlintresten vanaf 29 maart 1994, zijnde 1/9de van de totale door de heer en mevrouw R.-S. verschuldigde onroerende voorheffing ten gevolge van de koop van een onroerend goed. De heer en mevrouw R.-S. hebben de heer A. P., (hierna notaris P.) op 19 september 2003, in gedwongen tussenkomst en vrijwaring gedagvaard en beweren dat zij 7.838,57 euro teveel aan notaris P. hebben betaald. Zij vorderden dat notaris P. hen zou vrijwaren voor iedere veroordeling die tegen hen zou worden uitgesproken, alsook de terugbetaling van 7.838,57 euro, plus intresten. De eerste rechter verklaarde de hoofdvordering van de heer C. gegrond en veroordeelde de heer en mevrouw R.-S. tot betaling van 282,43 euro, plus verwijlintresten vanaf 29 maart
2. De eerste rechter verklaarde de vordering van de heer en mevrouw R.-S. eveneens gegrond en veroordeelde notaris P. tot betaling van 7.838,57 euro, plus verwijlintresten vanaf 29 maart 1994, desgevallend onder aftrek van het bedrag van de vordering van eiser C. opzichtens R. en S., waarvoor notaris P. gehouden is R. Luc en S. Monique te vrijwaren in hoofdsom, intresten en kosten. De heer en mevrouw R.-S. en notaris P. werden veroordeeld tot de kosten. Notaris P. stelt hoger beroep in enkel inzoverre de eerste rechter hem veroordeelt tot betaling van 7.838,57 euro, plus verwijlintresten vanaf 29 maart 1994, desgevallend onder aftrek van de som waartoe hij in vrijwaring veroordeeld werd. De heer en mevrouw R.-S. stellen incidenteel hoger beroep in inzoverre zij werden veroordeeld tot betaling van 282,43 euro, plus verwijlintresten vanaf 29 maart 1994 aan de heer C. en de gerechtskosten. De heer en mevrouw R.-S. stellen een incidentele vordering in ertoe strekkende notaris P. te horen veroordelen tot betaling van 2.500 euro ten titel van tergend en roekeloos hoger beroep. De heer C. vordert de bevestiging van het bestreden vonnis en stelt een incidentele vordering in ertoe strekkende de heer en mevrouw R.-S., in ondergeschikte orde notaris P., te horen veroordelen tot betaling van eerst 500 euro, nadien verhoogd tot 2.500 euro, wegens schadevergoeding ingevolge tergend en roekeloos hoger beroep. II. De Feiten. De heer en mevrouw R.-S. hebben bij akte van 28 maart 1994 verleden voor notaris P., een onroerend goed, gelegen te 1080 K., Panthéonlaan 84 gekocht voor een bedrag van 42.418,99 euro (17.000.000 BEF) van de consorten C., waaronder de heer J. C.. Het betrof een openbare verkoop. Er bestaat geen betwisting tussen partijen dat in het kader van de verkoop werd bedongen dat de kopers (in casu de heer en mevrouw R.-S.) de onroerende voorheffing ten belope van 2.537,29 euro in hoofdsom aan de verkopers (de consorten C.) dienden te betalen. Er bestaat evenmin betwisting dat de heer J. C. gerechtigd is op 1/9de van dit bedrag. Notaris P. heeft meermaals op de betaling van de onroerende voorheffing aangedrongen bij de heer en mevrouw R.-S.. De heer en mevrouw R.-S. hebben hier geen gevolg aan gegeven, bewerende dat zij teveel kwijtingsrechten hebben betaald aan notaris P., die er toe gehouden is met deze teveel ontvangen gelden de hogervermelde onroerende voorheffing te voldoen. III. Beoordeling.
3. De heer en mevrouw R.-S. stellen dat zij in het kader van de verkoop reeds meer betaalden dan verschuldigd is en dat de nalatigheid van notaris P. deze gelden over te maken aan de verkopers C. hen niet kan worden ten laste gelegd. Zij zijn de mening toegedaan dat de heer C. zich moet richten tot notaris P. om betaling van de onroerende voorheffing te bekomen.
4. Het behoort aldus vooreerst na te gaan of de heer en mevrouw R.-S. in het kader van de verkoop teveel hebben betaald aan notaris P.. Meer bepaald of er door notaris P. in deze verkoop teveel kwijtingsrechten werden aangerekend, zoals voorgehouden door de heer en mevrouw R.-S..
5. Een koper van een onroerend goed betaalt aan de notaris belast met de uitvoering van de verkoop de kwijtingsrechten (of kosten) op de verkoopprijs. De discussie tussen partijen betreft niet het principe van kwijtijngsrechten (of kosten) aan te rekenen, maar wel het aan te rekenen bedrag van de kwijtingsrechten (toe te passen percentage of werkelijke kosten). Notaris P. rekende 2% kwijtingsrechten aan, terwijl de heer en mevrouw R.-S. van oordeel zijn enerzijds dat dit maximaal 1% mag bedragen, anderzijds dat enkel de werkelijke erelonen en kosten van de kwijtingsakte mogen worden aangerekend.
6. Notaris P. verwijst naar het lastenkohier, dat door de heer en mevrouw R.-S. uitdrukkelijk werd aanvaard en dat een kwijtingsrecht van 2% vastlegt (p. 14 van het lastenkohier). Dit lastenkohier werd bij de aanvang op de koopdag door de Notaris aan alle partijen voorgelezen, hetgeen blijkt uit het P.V. van toewijzing van 28 maart 1994 (p.1), alsmede uit de akte van bevestiging verkoop van 31 maart
7. De kwijtingsakte van 17 mei 1994 maakt eveneens duidelijk melding van 2% kwijtingsrechten. Bij brief van 29 maart 1994 werd de afrekening opgesteld en overgemaakt aan de heer en mevrouw R.-S., waarin eveneens duidelijk melding wordt gemaakt van 2% kwijtingsrechten. De heer en mevrouw R.-S. hebben deze kwijtingsrechten à rato van 2 % op de aankoopprijs betaald zonder enig voorbehoud.
8. Het behoort aan de heer en mevrouw R.-S. die voorhouden dat zij teveel kwijtingsrechten hebben betaald, hetgeen in hun hoofde derhalve een onverschuldigde betaling zou uitmaken, om het onverschuldigd karakter van de betaling aan te tonen.
9. Het is slechts met een brief van 5 december 1994 (meerdere maanden na betaling) dat notaris N., met standplaats te L beweert dat "het vreemd overkomt om kwijtingsrechten van 2% aan te rekenen, terwijl het gebruik in Brussel 1% zou voorzien". Notaris P. houdt, zijnentwege voor dat 2% kwijtingsrechten niet ongebruikelijk is (zie brief van 17 februari 1995). De heer en mevrouw R.-S. leggen geen enkel objectief stuk voor waaruit zou blijken dat het bepalen van kwijtingsrechten op 2 % van de koopsom onwettig, laat staan onredelijk zou zijn of niet conform aan de onderscheiden in deze openbaar verkoop opgemaakte akten en de eventueel verplicht opgelegde barema's. De heer en mevrouw R.-S. blijven in gebreke aan te tonen dat de door notaris gevorderde kwijtingsrechten à rato van 2 % op de verkoopsom niet verschuldigd zouden zijn. Uit het bovenstaande en de stukken blijkt immers het tegendeel en werden de kwijtingsrechten van bij het begin in het lastenkohier bepaald op 2 %. De heer R.-S. hadden hier duidelijk kennis van en hebben trouwens deze kwijtingsrechten zonder enig voorbehoud voldaan.
10. Ten onrechte en totaal abstractie makend van hetgeen in het lastenkohier was voorzien, steunen de heer en mevrouw R.-S. thans hun stelling op de brief van notaris P. van 17 februari 1995, meer bepaald op de bijgevoegde afrekening van kosten en erelonen van de openbare verkoop, waarin onder de titel kwijting een bedrag wordt vermeld van 589,81 euro. Zij zijn van oordeel dat enkel de werkelijke kosten en erelonen van de kwijtingsakte door hen verschuldigd is. De heer en mevrouw R.-S. beweren dat de notaris bij deze afrekening zou erkend hebben teveel kwijtingsrechten te hebben aangerekend in hun hoofde. Bij lezing van de brief van 17 februari 1995 blijkt duidelijk het tegendeel (zie punt 6 hierboven). Het bedrag zoals vermeld in de afrekening van kosten en erelonen van de openbare verkoop onder de hoofding "kwijting" betreft immers de werkelijke kosten en erelonen verbonden aan het opmaken van de kwijtingsakte zelf, maar geenszins de vooraf bepaalde en aanvaarde kwijtingsrechten van 2%, zoals bepaald in het lastenkohier.
11. Bovendien blijkt duidelijk dat de afrekening van notaris P. zoals meegedeeld aan de heer en mevrouw R.-S. op 29 maart 1994 volledig conform het bijzonder lastenkohier werd opgemaakt en niet overeenkomstig de werkelijke kosten en erelonen van de verkoop zoals opgenomen in de afrekening gevoegd aan de brief van 17 februari
12. Zo werden de publiciteitskosten in het bijzonder lastenkohier bepaald op een vast bedrag van 5.949,44 euro (240.000 Bef), terwijl de werkelijke publiciteitskosten een bedrag van 12.805,06 euro vertegenwoordigen. Indien de stelling van de heer en mevrouw R.-S. zou worden weerhouden, dat de werkelijke kosten in aanmerking moeten worden genomen, abstractie makend van het lastenkohier, dan zouden zij tevens de volledige publiciteitskosten moeten voldoen. Het standpunt van de heer en mevrouw R.-S. om dan eens terug te grijpen naar het bijzonder lastenkohier, dan eens naar de werkelijke uitgaven, naargelang dit voor hen voordelig uitkomt, kan niet worden aanvaard en is in tegenstrijd met de objectieve stukken van het dossier, meer bepaald met de duidelijke bepalingen van het lastenkohier. De kosten van de openbare verkoop moeten worden berekend conform het bijzonder lastenkohier van de openbare verkoop. Notaris P. heeft op 29 maart 1994 zijn nota van kosten en erelonen ten aanzien van de heer en mevrouw R.-S. correct opgesteld. De heer en mevrouw R.-S. blijven in gebreke het onverschuldigd karakter van enige betaling aan te tonen. Zij hebben niet teveel betaald aan notaris P.. Het hoger beroep van notaris P. is gegrond.
13. De eerste rechter heeft terecht geoordeeld dat de heer C., overeenkomstig de schriftelijke verkoopsakte van 28 maart 1994, gerechtigd is om van de kopers, in casu de heer en mevrouw R.-S., het aandeel in de onroerende voorheffing 1994 te vorderen. Deze vaststelling wordt trouwens op zich niet betwist door de heer en mevrouw R.-S.. Nopens enige afspraak tussen partijen over de aanwending van beweerd teveel betaalde gelden tot betaling van kosten zoals voorgehouden door de heer en mevrouw R.-S., terecht betwist door notaris P., ligt geen enkel stuk voor. Gezien hoger reeds beslist werd dat de heer en mevrouw R.-S. in gebreke blijven aan te tonen dat zij teveel betaalden aan notaris P. kan deze laatste niet gehouden zijn tot betaling of doorstorting van eventuele gelden ter voldoening van de onroerende voorheffing. Het incidenteel hoger beroep van de heer en mevrouw R.-S. is op dit punt ongegrond.
14. De onroerende voorheffing is op grond van de notariële verkoopakte verschuldigd. De heer en mevrouw R.-S. werden slechts bij brief van de heer C. van 3 oktober 1994 op de hoogte gesteld van de hoegrootheid van het te betalen bedrag en aangemaand tot betaling ervan. De intresten op het gevorderde bedrag worden dan ook toegekend vanaf 3 oktober
15. Het incidenteel hoger beroep van de heer en mevrouw R.-S. is op dit onderdeel gegrond.
16. Gezien het hoger beroep van notaris P. gegrond is, is er geen sprake van een tergend en roekeloos hoger beroep.
17. Gezien het incidenteel hoger beroep van de heer en mevrouw R.-S., zij het zeer gedeeltelijk, gegrond is, is er evenmin sprake van tergend en roekeloos hoger beroep in hun hoofde.
18. Notaris P. en de heer en mevrouw R.-S. verzoeken in hoger beroep de begroting van de rechtsplegingsvergoeding in hun hoofde in eerste aanleg te begroten op 364,41 euro. Ten tijde van het bestreden vonnis, dit is 21 februari 2006, bedroeg de rechtsplegingsvergoeding in eerste aanleg voor vorderingen van meer dan 2.500 euro, 356,97 euro Het past het bestreden vonnis op dit punt in hoofde van hogergenoemde partijen aan te passen. De heer C. begroot zijnentwege uitdrukkelijk in zijn beroepsconclusie de rechtsplegingsvergoeding op het door de eerste rechter toegekende bedrag van 178,48 euro. Het hof dient vast te stellen dat er derhalve geen hoger beroep is op dit punt van de heer C..
19. Sedert 1 januari 2008 is de wet van 21 april 2007 betreffende de verhaalbaarheid van de erelonen en de kosten verbonden aan de bijstand van een advocaat en het K.B. van 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingsvergoeding in werking getreden. Partijen zijn het eens dat gezien de complexiteit van de zaak, de duurtijd van de zaak (meer dan 5 jaar), de omvangrijke besluiten, in huidige zaak de maximum rechtsplegingsvergoeding van 2.500 euro verschuldigd is. Notaris P. is in huidige zaak de volledig in het gelijk gestelde partij en heeft recht op een rechtsplegingsvergoeding. Gezien de overige partijen, de heer en mevrouw R.-S. en de heer C., in deze zaak onderscheidenlijk in het gelijk en het ongelijk worden gesteld, past het de gerechtskosten om te slaan zoals bepaald in het dispositief van huidig arrest. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart zowel het hoger beroep, het incidenteel hoger beroep en de incidentele vorderingen ontvankelijk. Verklaart het hoger beroep van notaris P. gegrond; Verklaart het incidenteel hoger beroep van de heer en mevrouw R.-S. gedeeltelijk gegrond; Verklaart de incidentele vorderingen wegens tergend en roekeloos hoger beroep ongegrond; Hervormt het bestreden vonnis, behoudens in zoverre de eerste rechter de vorderingen ontvankelijk verklaarde; Opnieuw uitspraak doende voor het overige; Verklaart de oorspronkelijke vordering van de heer C. gegrond; Veroordeelt de heer en mevrouw R.-S. in solidum, minstens de ene bij gebreke aan de andere, tot betaling aan de heer C. van TWEEHONDERD TWEEENTACHTIG EURO DRIEENVEERTIG CENT (282,43 euro), plus de verwijlintresten vanaf 3 oktober 1994, nadien de gerechtelijke intresten aan de wettelijke intrestvoet. Verklaart de oorspronkelijke vordering in tussenkomst en vrijwaring van de heer en mevrouw R.-S. ongegrond; Wijst hen ervan af; Veroordeelt de heer en mevrouw R.-S. tot de volgende gerechtskosten in eerste aanleg: - in hoofde van de heer C. : 109,56 euro (dagvaardingskosten) en 4/5den van 178,48 euro (rechtsplegingsvergoeding), - in hoofde van notaris A. P. : 356,97 euro (rechtsplegingsvergoeding), - in hunnen hoofde : 126,77 euro dagvaardingskosten in tussenkomst en vrijwaring en 4/5den van 356,97 euro (rechtsplegingsvergoeding) Veroordeelt de heer C. tot de volgende gerechtskosten in eerste aanleg: - in hoofde van de heer en mevrouw R.-S. : 1/5de van 356,97 euro (rechtsplegingsvergoeding) - in zijnen hoofde : 1/5de van 178,48 euro (rechtsplegingsvergoeding) Verooordeelt de heer en mevrouw R.-S. tot de gerechtskosten in hoger beroep als volgt : - in hoofde van notaris P.: 186 euro (rolrechten) en 2.500 euro (rechts-plegingsvergoeding) - in hoofde van de heer C. : 4/5den van 2.500 euro (rechtsplegings-vergoeding) Veroordeelt de heer C. tot de gerechtskosten in hoger beroep als volgt : - in hoofde van de heer en mevrouw R.-S. : 1/5de van 2.500 euro (rechtsplegingsvergoeding) Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op waar aanwezig waren en zitting hielden : Nathalie DE RIJCK, Raadsheer, Viviane DE VIS, Griffier. V. DE VIS N. DE RIJCK Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div