← België

ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20081216.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 16 december 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2008:ARR.20081216.1 Rolnummer: 2006AR1271 Rechtsgebied: Overige - Burgerlijk recht - Belastingrecht Invoerdatum: 2009-01-05 Raadplegingen: 139 - laatst gezien 2026-07-02 18:32 Fiche I. Een beroepsfout van de notaris inzake zijn informatieplicht bij het verlijden van een notariële akte wordt beheerst door de principes van de buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 1382-1383 B.W.) omdat de notaris handelt in uitvoering van zijn wettelijke opdracht (art. 1 Org. W. Not.) en van zijn wettelijke plicht tot ambtsverlening. II. Voor wat de buitencontractuele (beroeps)aansprakelijkheid van de notarissen betreft, overeenkomstig de artikelen 1382-1383 B.W. , dient toepassing gemaakt te worden van de algemene zorgvuldigheidsnorm of in concreto van het criterium van de normaal zorgvuldige en omzichtige notaris die zich in dezelfde omstandigheden bevindt. III. Meer bepaald voor wat de notariële voorlichtingsplicht betreft, dient voornoemd criterium in redelijkheid - d.w.z. in functie van de concrete feitelijke omstandigheden en refererend naar de zorgvuldige notaris - beoordeeld te worden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de hoedanigheid, de vorming en de ervaring van de partijen. Deze plicht van de notaris heeft dus een suppletief karakter. De informatieverplichting van de notaris kent dus ook beperkingen in die zin dat zij ‘evenredig' moet zijn met de feitelijke omstandigheden en met de ervaring of het kennisniveau van de partijen. IV. Bij de beoordeling van de beroepsaansprakelijkheid van een notaris met betrekking tot een notariële akte verleden voor 1 januari 2000 is het zo dat overeenkomstig artikel 2 B.W. inzake het overgangsrecht, bij de beoordeling van de handelwijze van de instrumenterende notaris naar aanleiding van een dergelijke notariële akte, geen rekening kan gehouden worden met de wetsartikelen inzake de plichten van de notaris zoals vervat in twee latere wetten van 4 mei 1999 inzake de wijziging van de organieke wet op het notariaat en welke eerst in werking zijn getreden op 1 januari

  1. Zodoende is het nieuw art.
  2. Org. W. Not. betreffende de uitdrukkelijke wettelijke inlichtingsplicht van de notaris enkel van toepassing op notariële akten verleden vanaf 1 januari 2000 en niet op akten verleden vóór deze datum. IV. Het bewijs van een tekortkoming aan de informatieplicht van de notaris - die een middelenverbintenis uitmaakt - berust op de eisende partij (art. 870 Ger. W.). Dit bewijs mag met alle middelen geleverd worden, getuigen en vermoedens, in de zin van artikel 1353 B.W., inbegrepen. De notaris is verplicht mee te werken aan deze bewijsvoering zonder ertoe gehouden te zijn het positieve bewijs te leveren van de mondelinge uitleg die hij heeft verschaft aan partijen. UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - RECHTSPLEGING - Bewijs (gerechtelijk recht) - Bewijslast GERECHTELIJK RECHT - BIJZONDERE RECHTSPLEGINGEN (BURGERLIJKE ZAKEN) - Echtscheiding (rechtspleging) - Onderlinge toestemming GERECHTELIJK RECHT - NOTARIAAT - Ambt BURGERLIJK RECHT - BURGERLIJK RECHT - ALGEMENE BEGINSELEN - Wetten - Toepassing in tijd BURGERLIJK RECHT - VERBINTENIS UIT ONRECHTMATIGE DAAD - Rechtstreekse aansprakelijkheid - Fout - de daad - Zorgvuldigheid FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Waarderingstekort, bewimpeling en veinzing Vrije woorden: I. Beroepsaansprakelijkheid van de notaris. Grondslag. Contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid. II. Echtscheiding door onderlinge toestemming. Overname van de gezinswoning door een echtgenoot. Schatting van de waarde van het onroerend goed. Quid informatieplicht van de notaris ivm de geldelijke waarde van het onroerend goed. Impact van een verklaring pro fisco. Tekst van de beslissing ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2008/ A.R. nr. 2006/AR/1271 INZAKE VAN : De heer S, appellant tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 1 maart 2006, vertegenwoordigd door Meester Lotte OTTEVAERE loco Meester Claude VAN MLARCKE, advocaat te 8570 ANZEGEM, Kerkstraat 1, 1ste kamer TEGEN : De heer L., geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Tessa CORNELISSEN loco Meester Jan STIJNS, advocaat te 3001 LEUVEN, Ubicenter, Philipssite 5, (...) I. Voorwerp van de vorderingen. 1.1.De oorspronkelijke eis van appellant strekte ertoe geïntimeerde te horen veroordelen tot betaling van een provisie van 25.000 euro , plus de gerechtelijke intresten. Geïntimeerde stelde een tegeneis in en vroeg de veroordeling van appellant tot betaling van een schadevergoeding t.b.v. 1.250 euro , plus de gerechtelijke intresten wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding en t.b.v. 1.500 euro voor de verdedigingskosten. 1.2.De eerste rechter heeft zowel de hoofdvordering als de tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond verklaard. 1.3.Het hoger beroep van appellant beoogt de toekenning te horen bekomen van zijn aanvankelijke vordering met dien verstande dat hij thans - voor het eerst in hoger beroep - een definitief bedrag vordert van 47.085,36 euro in hoofdsom. 1.4.Geïntimeerde vraagt de bevestiging van het bestreden vonnis in zoverre hierin uitspraak werd gedaan over de hoofdvordering en vraagt, bij wijze van incidenteel beroep, een schadevergoeding van 1.250 euro wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding en van 3.000 euro voor de verdedigingskosten, telkens plus de gerechtelijke intresten. II. De feiten. 2.1.De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis. 2.2.Samengevat komt het hierop neer dat appellant in 1999 uit de echt is gescheiden door onderlinge toestemming. De akte voorafgaand aan de echtscheiding werd verleden door notaris L., huidige geïntimeerde. Appellant verwijt de instrumenterende notaris de waarde van de gezinswoning geschat te hebben op 4.000.000 BEF. Volgens hem was de waarde van die woning veel lager gezien deze op 16 juli 1991 aangekocht werd voor de prijs van 2.450.000 BEF en op 12 januari 2001 verkocht werd voor 2.625.000 BEF (= definitieve toewijzing na opbod in het kader van een beslagprocedure). III. Beoordeling. 3.
  3. Wat de aansprakelijkheid van geïntimeerde betreft: 3.1.
  4. Appellant verwijt aan de instrumenterende notaris geen objectieve informatie te hebben verstrekt en geen correcte schatting te hebben verricht. Hij verwijt aan geïntimeerde te kort te zijn geschoten aan zijn voorlichting - en informatieplicht - omdat deze hem en zijn ex-echtgenote, ingeval een akkoord zou hebben bestaan tussen hen beiden over de waarde van het onroerend goed, niet gewezen heeft op het onevenwichtig en onrechtvaardig karakter van dit akkoord. Ingevolge deze "contractuele" fout zou hij verder schade hebben geleden in die zin dat hij een opleg van niet minder dan 1.350.000 BEF diende te betalen aan zijn ex-echtgenote waardoor hij in financiële moeilijkheden geraakte en uiteindelijk zijn woning moest verkopen. Op p. 7 van zijn beroepsconclusie heeft appellant het echter over zowel een contractuele fout als een buitencontractuele fout begaan door geïntimeerde. 3.1.
  5. Geïntimeerde roept hiertegen vooreerst in dat appellant verwarring schept omtrent de precieze grondslag van zijn vordering (contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid of samenloop tussen beide aansprakelijkheden). Wat meer bepaald de (mogelijke) samenloop betreft tussen de contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid is geïntimeerde van oordeel dat aan de toepassingsvoorwaarden ervan niet voldaan is. Ter zitting van 10 november 2008 heeft appellant benadrukt dat zijn vordering in hoofdorde gesteund is op de contractuele aansprakelijkheid en in ondergeschikte orde op de buitencontractuele aansprakelijkheid . Hiermee is alle onduidelijkheid m.b.t. de eigenlijke rechtsgrond van de vordering van appellant gewist. 3.1.
  6. Een beroepsfout van de notaris inzake zijn informatieplicht bij het verlijden van een notariële akte wordt beheerst door de principes van de buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 1382-1383 B.W.) omdat de notaris handelt in uitvoering van zijn wettelijke opdracht (art. 1 Org. W. Not.) en van zijn wettelijke plicht tot ambtsverlening. In deze gaat het geschil over een beweerde tekortkoming van de notaris inzake de schatting van de waarde van een onroerend goed en/of diens informatieverplichting hierbij naar aanleiding van het verlijden van de regelingsakte voorafgaand aan de echtscheiding door onderlinge toestemming (art. 1287 Ger. W.). Een dergelijke problematiek betreft de buitencontractuele aansprakelijkheid van de notaris en niet diens contractuele aansprakelijkheid. 3.1.
  7. Voor wat de buitencontractuele (beroeps)aansprakelijkheid van de notarissen betreft, overeenkomstig de artikelen 1382-1383 B.W. , dient toepassing gemaakt te worden van de algemene zorgvuldigheidsnorm of in concreto van het criterium van de normaal zorgvuldige en omzichtige notaris die zich in dezelfde omstandigheden bevindt. Meer bepaald voor wat de notariële voorlichtingsplicht betreft, dient voornoemd criterium in redelijkheid - d.w.z. in functie van de concrete feitelijke omstandigheden en refererend naar de zorgvuldige notaris - beoordeeld te worden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de hoedanigheid, de vorming en de ervaring van de partijen. Deze plicht van de notaris heeft dus een suppletief karakter. De informatieverplichting van de notaris kent dus ook beperkingen in die zin dat zij ‘evenredig' moet zijn met de feitelijke omstandigheden en met de ervaring of het kennisniveau van de partijen. 3.1.
  8. De heer S. verwijt de instrumenterende notaris L. dat hij - bij het verlijden van de voorafgaande overeenkomsten EOT, de dato 15 april 1999 - de waarde van de gezinswoning te hoog geschat zou hebben. Hij verwijt de instrumenterende notaris L. gefaald te hebben in zijn plicht tot het geven van objectieve informatie over - en het verrichten van - een correcte schatting van de waarde van de gezinswoning. De heer S. stelt dat de schatting door de notaris gemaakt en weergegeven in de pro fisco verklaring in de regelingsakte (4.000.000 BEF) veel hoger was dan de werkelijke waarde van het goed die hij zelf schat op 2.600.000 BEF. Appellant stelt dat gelet op de enorme discrepantie tussen de geschatte en de werkelijke waarde van de woning de notaris hierdoor een beroepsfout heeft begaan waardoor hij schade heeft geleden . De notariële akte (houdende de voorafgaande overeenkomsten bij echtscheiding door onderlinge toestemming en de regeling van de wederzijdse rechten, met inbegrip van de vereffening van het wettelijk huwelijksvermogensstelsel met toebedeling van het gemene onroerend goed aan de heer S. mits betaling van een oplegsom aan zijn echtgenote) werd in casu verleden op 15 april
  9. Dit brengt met zich mee dat overeenkomstig artikel 2 B.W. inzake het overgangsrecht, bij de beoordeling van de handelwijze van de instrumenterende notaris naar aanleiding van deze notariële akte, geen rekening kan gehouden worden met de wetsartikelen inzake de plichten van de notaris zoals vervat in twee latere wetten van 4 mei 1999 inzake de wijziging van de organieke wet op het notariaat en welke eerst in werking zijn getreden op 1 januari
  10. Zodoende is het nieuw art.
  11. Org. W. Not. betreffende de uitdrukkelijke wettelijke inlichtingsplicht van de notaris enkel van toepassing op notariële akten verleden vanaf 1 januari 2000 en niet op akten verleden vóór deze datum. In huidige zaak zijn bijgevolg, gelet op de datum van het verlijden van bewuste notariële akte, zijnde 15 april 1999, de principes inzake de notariële aansprakelijkheid voorafgaand aan voornoemde wetten van 4 mei 1999 van toepassing. De aansprakelijkheid van de notaris dient derhalve beoordeeld te worden volgens de (voornamelijk jurisprudentiële) principes geldend op de datum van het verlijden van de notariële akte. Geïntimeerde argumenteert terecht in deze zin. Het bewijs van een tekortkoming aan de informatieplicht van de notaris - die een middelenverbintenis uitmaakt - berust op de eisende partij (art. 870 Ger. W.). Dit bewijs mag met alle middelen geleverd worden, getuigen en vermoedens, in de zin van artikel 1353 B.W., inbegrepen. De notaris is verplicht mee te werken aan deze bewijsvoering zonder ertoe gehouden te zijn het positieve bewijs te leveren van de mondelinge uitleg die hij heeft verschaft aan partijen. Uit het dossier blijkt niet: - dat één of beide echtgenoten aan de notaris heeft/hebben gevraagd het huis te bezichtigen; - dat één of beide echtgenoten aan de notaris heeft/hebben gevraagd over te gaan tot het opstellen van een bijzondere schatting na plaatsbezoek; - dat één of beide echtgenoten aan de notaris gevraagd heeft/hebben vergelijkingspunten voor te leggen. Dit betekent op zich niet dat de instrumenterende notaris niet de minste bijstandsverplichting zou hebben m.b.t. het schatten van het onroerend goed en het berekenen van de oplegsom. Evenwel, bij afwezigheid van een bijzonder verzoek van één of beide echtgenoten gericht aan de instrumenterende notaris inzake het bezichtigen van het kwestieus onroerend goed en/of het opmaken van een specifiek schattingsverslag over dat onroerend goed (dat een regeling der rechten van de echtgenoten normaliter zou voorafgaan), was de notaris gehouden tot zijn gebruikelijke bijstandverplichting aan de partijen. Deze verplichting dient bovendien nog ingevuld te worden rekening houdende met de concrete omstandigheden waarin de notaris om bijstand wordt gevraagd, zijnde in casu in het kader van de bijzondere rechtspleging inzake echtscheiding door onderlinge toestemming, waarbij de regeling der rechten en voorafgaande overeenkomsten als een globale regeling dient beschouwd te worden. In voormelde specifieke omstandigheden mocht de notaris voortgaan op zijn eigen praktische en algemene kennis en ervaring m.b.t. de gebruikelijke verkoopprijzen van onroerende goederen in zijn omgeving en dus van het onroerend goed, voorwerp van de regelingsakte. Hij zou enkel een verwittigingsplicht gehad en uitgevoerd moeten hebben, indien de waarde van het onroerend goed, zowel bij de uitwerking van het vergelijk in de zin van artikel 1287 Ger. W. als bij de verklaring pro fisco, kennelijk onredelijk was geweest. Het stond de scheidende echtgenoten bovendien vrij om beroep te doen op een specialist in zake en een expertise te vragen over de waarde van het onroerend goed. In de boven vermelde omstandigheden handelde de instrumenterende notaris niet als een onvoorzichtige notaris in dezelfde omstandigheden geplaatst, door geen bezichtiging van het onroerend goed ter plekke te doen of door geen specifieke onderzoekingen i.v.m. de specifieke waarde van het onroerend goed uit te (laten) voeren of aan de echtgenoten voor te stellen. De aansprakelijkheid van de notaris zou in huidig geval (= zonder bijzonder verzoek van de echtgenoten aan de instrumenterende notaris) enkel in het gedrang kunnen komen indien de in aanmerking genomen waarde (bij het verlijden van de regelingsakte) manifest, kennelijk onredelijk was geweest. Het bewijs van het eventuele kennelijk onredelijk karakter van de aangenomen waarde van het onroerend goed berust bij appellant. Appellant blijft echter in gebreke bewijselementen, zoals vergelijkingspunten, voor te leggen die als pertinente, ernstige, overeenstemmende vermoedens in de zin van artikel 1353 B.W. zouden kunnen gelden en waaruit zou kunnen besloten worden dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld omdat de in de akte aangewende prijs kennelijk onredelijk was in acht genomen de prijs/verkoopwaarde van gelijkaardige goederen uit de streek in
  12. De verkoopprijs bekomen in 2001 bewijst op zich niet ten genoege van recht dat het kwestieuze onroerend goed in 1999 op een kennelijk onredelijke wijze te hoog zou zijn gewaardeerd. Het ging toen immers over een gedwongen verkoop in het kader van een beslagprocedure wat geen ideële omstandigheden voor een verkoop zijn. 3.1.
  13. Wat specifiek de argumentatie van appellant betreft, inzake het belang van de verklaring pro fisco opgenomen in de regelingsakte, dient het volgende gesteld te worden. Het is niet abnormaal of niet ongebruikelijk, dat in te registreren akten inzake verdeling of vervreemding tussen familieleden, echtgenoten, enz. er vaak een verschillende waarde in aanmerking wordt genomen, zijnde enerzijds een waarde voor het bepalen van de verkoop - of overnameprijs (‘vriendenprijs') ter regeling van de burgerlijke aspecten van de overeenkomst en anderzijds een waarde bij de opgave van de verklaring pro fisco m.b.t. de fiscale waarde (echte verkoopwaarde) van het goed voor de heffing der registratierechten teneinde een eventuele (beschuldiging van) prijsbewimpeling te vermijden. Dit geldt des te meer bij een dading, afgesloten in het kader van een regelingsakte voorafgaand aan de echtscheiding door onderlinge toestemming in de zin van artikel 1287 Get. W., alwaar een minnelijke waardebepaling van een onroerend goed tussen de echtgenoten in het aldaar bedoelde vergelijk, deel kan uitmaken van een ruimere, globale regeling van de gevolgen van de echtscheiding door onderlinge toestemming (o.a. op het vlak van de onderhoudsgelden) ingevolge een eenheid van intentie die kan blijken uit het feit dat de regelingsakte en de voorafgaande overeenkomsten opgenomen zijn in één en dezelfde notariële akte. Uit het voorgaande blijkt dat in deze appellant niet het bewijs levert, ook niet in de zin van art. 1353 B.W., van een tekortkoming door de notaris aan diens informatieverplichting i.v.m. de overeengekomen en/of uitgedrukte burgerlijke en fiscale waarde van het onroerend goed op het ogenblik van de regelingsakte. Dit vereiste bewijs vloeit zelfs niet voort uit de vestiging van de aandacht door appellant op het verschil tussen de opgegeven burgerlijke en fiscale sommen (verklaring pro fisco) in de regelingsakte, en op het verschil tussen de opgegeven sommen in de regelingsakte en de geringere behaalde verkoopprijs enige tijd nadien naar aanleiding van de gedwongen openbare verkoping na beslag. 3.1.
  14. Derhalve dient er besloten te worden dat : - appellant het bewijs niet levert dat notaris L. niet zou gehandeld hebben als een normaal zorgvuldige en omzichtige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden als hierboven vermeld, meer bepaald bij de vervulling van diens bijstand - en informatieplichten bij het verlijden van de regelingsakte, en meer in het bijzonder wat betreft de in deze regelingsakte vermelde sommen en waarden van het toebedeelde gemeenschappelijk onroerend goed. - appellant het bewijs niet levert van het bestaan van een contract (tussen de notaris en de partijen of één partij, bijvoorbeeld i.v.m. het bezichtigen van het goed en het verrichten van een specifieke schatting in dit verband) en bijgevolg van een contractuele fout die de notaris in het kader van een dergelijk contract zou hebben begaan. 3.1.
  15. Het bestreden vonnis wordt dan ook bevestigd in zoverre hierin de oorspronkelijke (hoofd)vordering ingesteld door appellant ontvankelijk doch ongegrond werd verklaard. (...) OM DEZE REDENEN : HET HOF, (...) Rechtdoende op tegenspraak, Verklaart zowel het hoger beroep als het incidenteel beroep ontvankelijk doch ongegrond. Bevestigt het bestreden vonnis. (...) Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op waar aanwezig waren en zitting hielden : Astrid DE PREESTER, Raadsheer, Viviane DE VIS, Griffier. Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div

🔗 Vers la source officielle

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.