id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 02 février 2009 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20090202.14 No Rôle: 2006/AR/2215 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-08-03 Consultations: 103 - dernière vue 2026-07-02 19:04 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Nullité - résolution Mots libres: Vente - condition suspensive - non réalisation de la condition - résolution Texte de la décision La COUR D'APPEL DE BRUXELLES, 4ème CHAMBRE, N° : après délibéré, prononce l'arrêt suivant : R.G. N°. 2006/AR/2215 N°Rép.: 2009/ EN CAUSE DE : B. D., domicilié à appelant, représenté par Maître David WASSERMAN, avocat dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise, 109/2 ; CONTRE : Chambre 4
- E. O., domicilié à
- K. G., domiciliée à intimés, représentés par Maître Philippe MAISTRIAU loco Maître Fikri ERGEN, avocat dont le cabinet est établi à 1210 Bruxelles, rue Royale, 229 ; * * * Arrêt définitif - confirmation Vu les pièces de la procédure, notamment: - le jugement attaqué, prononcé contradictoirement le 2 juin 2006 par le tribunal de première instance de Bruxelles, signifié le 11 août 2006; - la requête d'appel, déposée au greffe de la cour le 4 août 2006; -O- Attendu que le 17 décembre 2001, DB, ici appelant, a signé avec les consorts E.-K., ici intimés, un compromis relatif à la vente de son immeuble à xxx pour le prix de 168.567,60 euros; que le compromis prévoyant une clause selon laquelle "La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l'accord des créanciers hypothécaires ou privilégiés ou ayant fait transcrire un commandement ou exploit de saisie ( ou ayant pratiqué valablement saisie-arrêt entre les mains du notaire instrumentant) de donner la mainlevée de leur inscription, transcription ou saisie ou leur accord sur la présente vente de gré à gré au prix ci-dessous indiqué au plus tard huit jours de la limite stipulée pour la passation de l'acte notarié. Cette clause est stipulée en faveur de l'acquéreur qui seul pourra s'en prévaloir" Attendu que, par jugement du 16 janvier 2003, non attaqué, le premier juge a prononcé la résolution du compromis de vente litigieux, tous droits saufs des parties et a ordonné la libération au profit des actuels intimés de l'acompte versé par eux, soit 16.856,76 euros; Attendu que la demande principale des époux E K. tend à entendre prononcer la résolution de la vente du 17 décembre 2001 aux torts de Monsieur B.. Qu'elle tend à acter que Monsieur B. a remboursé aux demandeurs la garantie d'un montant de 16.856,76 euros; Que la demande principale tend enfin à entendre condamner Monsieur. B. à verser aux demandeurs, à titre d'indemnité conventionnelle la somme équivalente à la garantie, soit 16.856,76 euros à majorer des intérêts légaux et conventionnels à compter du 16 avril
- Qu'en conclusions, Monsieur B. a formé une demande reconventionnelle par laquelle il postule la résolution du compromis de vente du 17 décembre 2001 aux torts des intimés ainsi que la condamnation de ces derniers à lui payer 21.696,76 euros à titre de dommages et intérêts; Que le jugement entrepris, prononcé le 2 juin 2006, fait droit à la demande principale en prononçant la résolution de la vente aux torts de l'appelant; qu'après avoir donné acte du remboursement de la garantie par l'appelant, le jugement le condamne à payer aux intimés, à titre d'indemnité conventionnelle, 16.856,76 euros ; que l'appelant est débouté de sa demande reconventionnelle. Attendu que l'appelant demande la réformation du jugement prononcé le 2 juin 2006 et dès lors sollicite de débouter les intimés de leur demande et de dire fondée sa demande reconventionnelle tendant à la prononciation de la résolution du compromis de vente aux torts des intimés et de les condamner à lui payer 21.696,76 euros; Attendu que les intimés concluent à la confirmation du jugement attaqué. Attendu que les intimés se prévalent de la disposition du compromis de vente qui prévoit que "au cas où l'acte authentique ne serait pas signé dans le délai fixé par la faute du vendeur, l'acquéreur a droit au remboursement de la garantie et à une indemnité égale à ce montant, sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts"; Attendu que l'acte de radiation de l'hypothèque du crédirentier fut établi le 3 avril
- Que la preuve qu'il a été porté à la connaissance des intimés dans les délais prévus par le compromis n'est pas rapportée. Que l'appelant leurs adresse encore, le 7 octobre 2002, soit bien après délai, une lettre de mise en demeure d'avoir à passer l'acte authentique; Qu'à bon droit le premier juge a constaté que les déclarations des notaires intervenants produites par les parties sont totalement contradictoires et qu'elles ne peuvent être prises en considération. Attendu que l'appelant base essentiellement sa défense sur un document daté du 14 septembre 2002, dans lequel Monsieur E. seul, et non sa femme, renoncerait à la vente en acceptant de régler la somme de 16.856,76 euros à titre de dédommagement; Que l'appelant considère ce document comme essentiel et réglant «définitivement ce litige » ; Attendu que ce document est intervenu après la résolution du compromis de vente; que la vente était déjà résolue pour faute contractuelle de l'appelant dans la non réalisation de la condition suspensive qui devait être réalisée dans les 8 jours de la mise en demeure, soit au plus tard le 11 juin 2002; Que les intimés n'ont été informés de la mainlevée qu'en date du 7 octobre et que la radiation n'a eu lieu que le 9 juillet 2002 ; (...) Malgré les promesses faites, la vente de l'immeuble sis à Bruxelles, a xxx n'a pas encore été réalisée par votre faute. L'offre de crédit hypothécaire est par ailleurs expirée. Par conséquent, nous vous mettons en demeure de remplir vos obligations dans la huitaine faute de quoi nous demandons la résolution de la vente et le remboursement de la garantie versée soit 16.856,76 euros majorés des intérêts et sans préjudice à toutes autres indemnités à faire valoir en justice s'il échet. Nous vous prions de verser cette somme au compte n° 068 2284361 38 du notaire Dhont. (...) Qu'en conséquence, ce document datant du 14 septembre 2002 ne peut avoir de réelle incidence en la cause ; Attendu que ce document a été obtenu sans mandat; que l'appelant avait reconnu lui même dans le cadre de la procédure en première instance que ce document a été « obtenu dans le cadre d'une instruction pénale à charge de Monsieur N. V. et consorts » ; Que le sieur N. V., qui était le directeur d'une agence Fortis auprès de laquelle se trouvaient les fonds de l'appelant, intervenait pour ce dernier durant l'été 2002 dans la mesure où celui ci était à l'étranger; Que ce document provient donc des dossiers clients de ce sieur N. V.; Qu'il apparaît que ce sieur N.V. a fait l'objet d'une information judiciaire; Que le document contient la mention : « nous acceptons que cette lettre servira comme preuve de libération des fonds en votre faveur » ; Qu'il est légitime de penser que le sieur N.V. souhaitait vraisemblablement obtenir la libération des fonds déposés en garantie afin de les détourner en sa faveur; Que c'est ce qu'explique Monsieur E. qui reconnaît avoir signé ce document uniquement sous la menace d'avoir des ennuis ultérieurs, s'il ne le faisait pas, de la part du sieur N.V.; Que l'intimé a été trompé dans son consentement et a été victime d'un dol dans la mesure où on lui a menti quant à la portée de ses droits dans cette affaire ; Que la lecture dudit document confirme les dires de l'intimé car le texte du document n'a pas été rédigé par Monsieur E., apparaissant incapable de construire des phrases de la sorte en français, mais bien préparé à l'avance par une autre personne puisque Monsieur E. était à l'étranger pendant tout l'été 2002 ; Qu'il semble d'ailleurs que l'appelant n'avait pas connaissance de ce document sans quoi, fort de cette renonciation amiable écrite, son conseil n'aurait pas adressé aux intimés la lettre du 7 octobre 2002 dans laquelle il confirme la volonté de son client de voir l'acte authentique de vente être passé ; Qu'en conséquence, compte tenu de son origine plus que douteuse et malhonnête, ce document n'a aucune valeur et doit être considéré comme nul et non avenu ; Attendu qu'il y a lieu de souligner que le jugement a quo en sa page 4 déclare que « le document obtenu de Monsieur E. par Monsieur N.V. est dénué de valeur dans la mesure où il a été surpris par dol » ; que Monsieur E. a été manifestement induit en erreur quant à la portée de ses droits et a été conduit à signer un document qui a entièrement été préparé par Monsieur V. qui ne cherchait nullement l'intérêt de l'appelant mais le sien propre; Attendu que Monsieur N.V. agissait pour son propre compte et sans mandat valable ; Attendu que le document est sans valeur car il ne contient pas la signature de la cocontractante Madame G. K. qui l'ignore totalement; Attendu que le compromis de vente du 17 décembre 2001 a été signé par les deux intimés, à savoir Monsieur O. E. et Madame G. K., conjointement; Que, concernant le document frauduleux, il ne contient ni la signature ni l'accord de Madame G. K.; Qu'en conséquence, ce document, anachronique, suspect et vicié n'a nullement la portée voulue par l'appelant qui se trompe et doit donc être déclaré comme nul et non avenu ; Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel ; Quant à la demande reconventionnelle; Attendu qu'eu égard à la décision sur la demande principale, la demande reconventionnelle apparaît sans fondement; Que par application de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et frais d'avocat, suivie par son arrêté royal d'exécution du 26 octobre 2007, entrés en vigueur le 1er janvier 2008, l'indemnité de procédure, eu égard à l'enjeu du litige, doit être limitée à 1.100 euros; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935; reçoit l'appel, le dit non fondé; en déboute l'appelant; Le condamne aux dépens de l'instance d'appel liquidés pour lui même à 1.286 euros (1.100 + 186) et pour les intimés à 1.100 euros; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la quatrième chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le où étaient présents : - M. G. WEZEL, président - Mme J. GURHEM, greffier adjoint principal Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div