id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 04 février 2009 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20090204.5 No Rôle: 2007/AR/1227 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-03-06 Consultations: 115 - dernière vue 2026-07-02 19:06 Fiche Il importe de rappeler que l'événement futur et incertain que constitue la condition doit toujours se situer en dehors du contrat et ne peut se confondre avec un élément constitutif ou essentiel de l'acte juridique conditionnel . Même si la vente était parfaite dès lors qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix, elle demeurait néanmoins affectée de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Lorsque la condition ne se réalise pas, la convention cesse d'exister pour l'avenir et les obligations ne doivent pas être exécutées. Conformément à l'article 1176 du Code civil, la condition est réputée non réalisée dès que le terme prévu pour sa réalisation est échu. En l'espèce, la condition suspensive, à savoir l'obtention d'un prêt, ne s'est pas réalisée dans le délai imparti, ce que la venderesse a constaté dans son courrier du 7 septembre
- Elle en a déduit légitimement que la vente était nulle et non avenue. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Dispositions générales - Généralités Mots libres: Vente- compromis de vente- condition suspensive- acceptation de la demande de prêt- notification au vendeur du refus- interprétation et portée Texte de la décision La COUR D'APPEL DE BRUXELLES, 16ème CHAMBRE, N°.: après délibéré, prononce l'arrêt suivant : R.G. N°. 2007/AR/1227 N°Rép.: 2009/ EN CAUSE DE : La SA PACHIMMO, dont le siège social est établi à 1180 Bruxelles, chaussée d'Alsemberg, 1012 A, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0438.910.944, partie appelante, représentée par Maître Eric VUYLSTEKE, avocat à 1180 Bruxelles, avenue Winston Churchill, 79 / B 25, CONTRE : 16ème Chambre Madame N. B, domiciliée à partie intimée, représentée par Maître Emmanuel DEGREZ, avocat à 1050 Bruxelles, rue Kindermans, 3 / 19, ***** Vu les pièces de la procédure et notamment : - le jugement prononcé contradictoirement le 6 avril 2007 par le tribunal de première instance de Bruxelles, décision dont il n'est pas produit d'acte de signification ; - la requête d'appel, déposée au greffe de la cour le 26 avril 2007, par la sa Pachimmo ; - les conclusions additionnelles et de synthèse déposées par chacune des parties. *** I. Objet des demandes et de l'appel Le litige est relatif à l'interprétation d'une condition suspensive contenue dans le compromis de vente du 8 juin 2006 par lequel la sa Pachimmo a vendu à Mme B. une maison située rue pour le prix de 125.000,00 euro . La sa Pachimmo fait grief au premier juge d'avoir considéré que la condition suspensive s'était réalisée et de l'avoir condamnée à comparaître devant les notaires C. et C. dans les trente et un jours de la signification du jugement pour passer l'acte authentique de la vente de l'immeuble situé à....... , et de l'avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Elle demande de déclarer la demande originaire de Mme B. non fondée, de dire que la condition suspensive ne s'est pas réalisée et que, dès lors, la vente intervenue entre parties est nulle et non avenue : elle demande également de condamner Mme B. à lui payer 7.500,00 euro du chef de l'indisponibilité du bien résultant de la procédure, d'après elle, téméraire et vexatoire de Mme B.. Mme B. conclut au non-fondement de l'appel. II. Discussion Les parties sont en désaccord sur la portée de la condition suspensive contenue dans le compromis de vente du 8 juin
- Cette clause était libellée comme suit : « La présente vente est faite sous la condition suspensive de l'acceptation de la demande de prêt d'un montant maximum de cent vingt-cinq mille euros (125.000,00 euro ). Les acquéreurs s'engagent à faire toute diligence normale en vue de l'octroi de ce prêt. A défaut pour les acquéreurs d'avoir notifié aux vendeurs, par lettre recommandée, dans les trois mois des présentes, le refus du prêt, la condition sera supposée réalisée, et la vente sera parfaite. En cas de refus du prêt et notification au vendeur dans le délai prévu, la vente sera réputée nulle et non avenue, et l'acompte sera intégralement remboursé ». La sa Pachimmo soutient que Mme B. n'a pas obtenu de prêt dans le délai de trois mois de sorte que la condition suspensive ne s'est pas réalisée et que, partant, la vente est nulle et non avenue. Mme B. considère au contraire, sur la base de l'alinéa 2 de la clause précitée, que la vente est parfaite dès lors qu'elle n'a pas notifié au vendeur le refus du prêt dans le délai de trois mois. Cette interprétation n'est pas conforme à la volonté des parties, laquelle était de conclure la vente sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acheteuse, dans les trois mois de la signature du compromis de vente (alinéa 1 de la clause). Les dispositions relatives à la notification mentionnées aux alinéas 2 et 3 se situent au niveau de la preuve de la réalisation de la condition suspensive mais ne constituent pas celle-ci en tant que telle. Mme B. ne peut en conséquence pas les interpréter comme elle le fait. Suivre son interprétation reviendrait à en effet à admettre que la réalisation de la condition ne dépendrait que de sa seule volonté et serait indépendante de l'obtention ou non d'un prêt, puisqu'à suivre l'intimée, il suffirait qu'elle s'abstienne de toute notification dans le délai prescrit pour que la vente soit parfaite. Or, lorsque la réalisation d'une condition dépend uniquement de la volonté de celui qui s'oblige, cette condition est purement potestative et rend nulle l'obligation qu'elle affecte. Mme B. soutient que, dans ce cas, la convention de vente subsisterait et demeurerait parfaite entre les parties, dans la mesure où la condition ne porte pas sur un des éléments essentiels de la vente. Il importe de rappeler que l'événement futur et incertain que constitue la condition doit toujours se situer en dehors du contrat et ne peut se confondre avec un élément constitutif ou essentiel de l'acte juridique conditionnel (« La condition doit être extérieure par rapport au droit ou à l'obligation qu'elle affecte » : P. Van Ommeslaghe, « Examen », R.C.J.B., 1988, no 173). Même si la vente était parfaite dès lors qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix, elle demeurait néanmoins affectée de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Lorsque la condition ne se réalise pas, la convention cesse d'exister pour l'avenir et les obligations ne doivent pas être exécutées. Conformément à l'article 1176 du Code civil, la condition est réputée non réalisée dès que le terme prévu pour sa réalisation est échu. En l'espèce, la condition suspensive, à savoir l'obtention d'un prêt, ne s'est pas réalisée dans le délai imparti, ce que la venderesse a constaté dans son courrier du 7 septembre
- Elle en a déduit légitimement que la vente était nulle et non avenue. En effet, le 6 septembre 2006, Krefima a indiqué qu'elle préférait s'abstenir dans le dossier de Mme B. mais que la demande d'emprunt pouvait être réintroduite avec un aval solvable et des garanties complémentaires de 80.000,00 euro . Ces conditions n'ont pas été remplies pour le 8 septembre 2006 et, à cette date, Mme B. n'avait pas obtenu de prêt. La circonstance que la sprl As Finance a déclaré, le 6 octobre 2006, que Mme B. avait obtenu un crédit de 196.000,00 euro pour l'acquisition de l'immeuble litigieux est sans incidence. Non seulement, cette acceptation de crédit est intervenue de manière tardive alors qu'il n'y a pas eu le moindre accord pour prolonger le délai de trois mois, mais, de plus, elle était conditionnée par l'intervention de deux co-débiteurs et affectants hypothécaires sans qu'il ne soit démontré que cette condition s'est réalisée. Le projet d'acte du 26 octobre 2006 ne permet nullement de considérer que M. O-T et son épouse ont accepté de se porter affectants hypothécaires. Vu l'absence de prêt dans le délai contractuel, ce dont la venderesse a été informée dès le 7 septembre 2006, la vente est, conformément à la convention des parties, nulle et non avenue. En introduisant la présente procédure, Mme B. n'a fait qu'exercer son droit d'agir en justice sans que celui-ci ne dégénère en acte illicite. Il n'est par ailleurs nullement démontré que la sa Pachimmo, qui a décidé de ne pas vendre son bien durant la procédure, aurait subi un préjudice et il n'y a pas lieu de lui allouer des dommages et intérêts. En ce qui concerne les dépens, les parties sollicitent une indemnité de procédure de 5.000,00 euro sur la base de l'article 1022 nouveau du Code judiciaire, compte tenu de la tranche dans laquelle se situe le prix de vente de l'immeuble. A titre subsidiaire, elles demandent 1.200,00 euro , correspondant au montant de base pour les affaires non évaluables en argent, ce qui est le cas en l'espèce, puisqu'il s'agit d'une action en passation d'acte authentique. L'appel étant fondé, les dépens des deux instances incombent à Mme B.. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, écartant toutes autres conclusions contraires, reçoit l'appel et le déclare fondé dans la mesure ci-après : réforme le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné la sa Pachimmo à comparaître devant les notaires C. et C. pour passer l'acte authentique de la vente de l'immeuble situé à et dit qu'à défaut, le jugement tiendrait lieu de mutation ; - condamné la sa Pachimmo à payer les dépens de Mme B., statuant à nouveau sur ces demandes, les déclare non fondées, dit que la vente intervenue entre parties le 8 juin 2006 est nulle et non avenue, confirme le jugement entrepris pour le surplus, condamne Mme B. à payer les dépens des deux instances de la sa Pachimmo, liquide comme suit les dépens non encore liquidés : la sa Pachimmo : 186,00 euro (requête d'appel) + 1.200,00 euro (indemnité de procédure en appel), Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique civile de la 16ème chambre de la Cour d'appel de Bruxelles le Où étaient présents : J. Simons, Président, D. Rutsaert, Président, M. Fiasse, Conseiller, B. Noël, greffier, B. NOËL M. FIASSE D. RUTSAERT J. SIMONS Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div