id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 25 février 2009 No

§6

du Code civil, les actes de disposition du bien en copropriété ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires . Dès lors qu'en l'espèce, l'immeuble en copropriété a été vendu sans l'accord de tous les copropriétaires indivis, la vente n'est pas valable et doit être déclarée nulle. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété Mots libres: Copropriété- vente d'un immeuble- article 577 -2 §6 du Code civil- absence d'accord de tous les copropriétaires - nullité de la vente Texte de la décision La COUR D'APPEL DE BRUXELLES, 16ème CHAMBRE, N°.: après délibéré, prononce l'arrêt suivant : R.G. N°. 2006/AR/2961 N°Rép.: 2009/ EN CAUSE DE : Monsieur Musa Y., domicilié à partie appelante, représentée par Maître Marie MESSIAEN loco Maître Georges de KERCHOVE d'EXAERDE, avocat à 1000 Bruxelles, rue de Wynants, 23, CONTRE : 16ème Chambre

1. Madame Annie B., domiciliée à
2. Monsieur André B., domicilié
3. Monsieur Michel B., domicilié à parties intimées, représentées par Maître Delphine PICCININNO loco Maître Alain HIRSCH, avocat à
4. Madame S D. - B., domiciliée à partie intimée, représentée par Maître Lambert BINDJI, avocat à 1190 Bruxelles, avenue Brugmann, 183, ***** Vu : - le jugement prononcé contradictoirement le 15 mai 2006 par le tribunal de première instance de Bruxelles, décision dont il n'est pas produit d'acte de signification ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 30 octobre 2006 ; - les conclusions des parties, sous réserve de ce qui est dit ci-dessous, et les appels incidents des intimés. *** I. LA PROCEDURE M. Y. fait valoir que les conclusions des parties B doivent être écartées des débats parce qu'elles sont tardives. Les conclusions initiales déposées par ces parties le 12 mars 2007, soit après le 30 janvier 2007, date prévue dans le procès-verbal d'audience de mise en état de la cause du 30 novembre 2006 (délais accordés aux parties B. pour conclure : 30/01/2007; 30/06/2007; 15/09/2007), sur pied de l'article 747 du Code judiciaire, sont effectivement tardives. Il n'en va pas de même des conclusions additionnelles et de synthèse déposées par ces parties le 29 août 2007, soit avant le dernier délai qui leur était imparti. Aucune règle ou principe de droit n'interdit en effet qu'une partie qui n'a pas conclu initialement dans le délai puisse conclure à titre additionnel, comme elle a été autorisée à le faire, sur pied de l'article 747 du Code judiciaire. L'écartement d'office des conclusions déposées le 12 mars 2007 n'emporte pas écartement de celles déposées le 29 août 2007, ni interdiction de plaider (article 756 bis nouveau du Code judiciaire). II. L'OBJET DES DEMANDES ET APPELS L'appelant soutient que Mme D. lui a valablement vendu l'immeuble Il invoque le bénéfice du document concernant l'achat de cette maison signé par lui, comme "acheteur" et par Mme D. , comme "vendeur"pour la somme de 250.000,00 euro . Il n'est pas contesté que, suite à la succession testamentaire de son mari, Mme D. était usufruitière de cet immeuble et copropriétaire indivise à concurrence de 5/8ième, tandis que les trois enfants nés de son mariage avec feu M. B., soit les intimés Annie, André et Michel B., étaient copropriétaires indivis avec elle, chacun d'1/8ième de l'immeuble. Les parties D. et B ont contesté la vente, tandis que M. Y. a exigé au contraire la passation de l'acte authentique. Le jugement attaqué : - dit irrecevable la demande des consorts B. tendant à faire déclarer nulle la vente conclue par leur mère, Mme D. , en ce qu'elle serait fondée sur la vente de la chose d'autrui au sens de l'article 1599 du Code civil, parce cette nullité relative ne pourrait être invoquée que par l'acheteur, M. Y., ce qui n'est pas le cas ; - dit leur demande recevable et fondée pour le surplus ; - déclare que les parties B. sont copropriétaires de cet immeuble, chacun à concurrence d'1/8ième en nue-propriété, et que la transcription du jugement dont M. Y. doit supporter les frais vaut titre de propriété ; - condamne M. Y. à payer aux intimés B. ensemble une indemnité de 2.500,00 euro , en raison du caractère fautif de sa poursuite de la passation forcée de l'acte authentique, alors qu'il avait été mis au courant de la contestation de la vente par les enfants de Mme D. , ainsi que les dépens. Mme Y. demande au contraire : - qu'il soit fait droit à sa demande de passation forcée de l'acte authentique de vente, sous peine d'une astreinte de 500,00 euro par jour de retard ; - que les intimés soient condamnés à lui payer 5.000,00 euro au titre de frais d'avocat ; - qu'à titre subsidiaire, si la passation de l'acte authentique n'était pas ordonnée, Mme D. soit condamnée à lui payer : § 100.000,00 euro d'indemnité au titre "d'évolution du marché", - ou, qu'à titre encore plus subsidiaire, § un expert soit désigné pour déterminer la valeur actuelle de l'immeuble ainsi que le préjudice qu'il subirait suite à l'échec de la vente et qui correspondrait à la somme complémentaire qu'il devrait aujourd'hui payer pour pouvoir acquérir un immeuble identique ; § 25.000,00 euro "à titre d'indemnité pour la vente de son appartement" qu'il aurait réalisée dans de mauvaises conditions en vue de l'achat de la maison en cause. Par son appel incident, Mme D. demande : - de dire pour droit que la vente n'existe pas, suite au vice de son consentement, ou, à titre subsidiaire, que le contrat de vente est nul ; - de condamner M. Y. à lui payer une indemnité de chômage locatif de l'immeuble, correspondant à autant de mois loyer que de mois d'inoccupation de l'immeuble depuis la citation, soit provisoirement 28.000,00 euro , et 5.000,00 euro pour frais d'avocat. Les parties B. forment un appel incident pour : - faire dire que leur titre de propriété sur l'immeuble est établi, ce qu'a décidé le premier juge ; - dire que le contrat de vente du 10 juillet 2004 est nul, en ce qu'il n'a pas reçu leur consentement comme copropriétaires indivis ; - ordonner la restitution de l'immeuble sous peine d'astreinte ; - faire condamner l'appelant Y. au paiement de 1.000,00 euro par mois de dommages et intérêts depuis la citation. Les parties déposent des notes de liquidation de leurs dépens d'appel postulant l'indemnité de procédure pour frais d'avocat de 5.000,00 euro remplaçant leurs demandes de dommages et intérêts de ce chef. III. LA DISCUSSION
5. Le document ("achat de maison") signé par M. Y., comme "acheteur" et par Mme D. seule, comme "vendeur", porte bien sur "la vente et l'achat" de l'immeuble en cause, au "prix convenu" de 250.000,00 euro . Le fait que la date, le "10 juillet 2004", ait été ajouté à la main sur le texte dactylographié n'est pas suspect et ne modifie pas la valeur de cet accord sur la chose et sur le prix. Notamment à la lumière des termes utilisés dans ce document, il n'est pas établi que Mme D. ait pu croire qu'il ne s'agissait que d'un vague document qui ne l'engageait pas mais était uniquement destiné à permettre à M. Y. d'obtenir un prêt. M. Y. a présenté ce compromis à l'enregistrement, le 15 septembre
7. Aucun élément ne démontre les manœuvres dolosives prétendues de M. Y. pour arracher le consentement de Mme D. pour vendre au prix convenu de 250.000,00 euro qui aurait été trop bas. L'existence d'une offre d'un tiers pour un prix de 322.262,00 euro , le 27 août 2004, acceptée mais non poursuivie, est à cet égard irrelevante, dès lors qu'il n'est pas démontré que le prix convenu n'aurait pas été librement accepté par Mme D. ou que la lésion n'est pas invoquée. Il faut remarquer que l'avis demandé par M. Y. à un expert concluait à une valeur indicative de gré à gré de 265.000,00 euro seulement.
8. M. Y. prétend à tort que M. D. aurait agi comme mandataire de ses enfants qui seraient donc également tenus d'exécuter la vente. La circonstance que Mme D. ait jadis été mandatée pour représenter ses enfants dans le cadre de la succession de feu son mari n'établit pas qu'elle aurait été mandatée par ceux-ci pour disposer de leurs droits indivis dans l'immeuble en question. Rien ne démontre en outre que M. Y. ait pu croire à une apparence de mandat qui lierait les intimés Beeckam.
9. Il y a donc eu vente.
10. Il est cependant établi que M. D. , sans avoir l'accord de tous les copropriétaires indivis a vendu un bien dans lequel ses enfants avaient chacun 1/8ième en nue-propriété. L'

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du Code civil dispose qu les actes de disposition du bien en copropriété ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Ce concours n'a pas existé en l'espèce. L'acte de vente du 6 juillet 2004 n'était donc pas "valable", au sens de la loi. Il n'y a donc pas lieu de contraindre les intimés à passer l'acte authentique. Les intimés B. sont donc fondés, sur cette base, à demander à nouveau en degré d'appel - comme le fait Mme D. - que la vente soit déclarée nulle, ce que ne décide pas formellement le jugement attaqué qui confirme par contre les droits de propriété des parties B., qui n'étaient pas contestés, en mettant également à charge de M. Y. les frais éventuels d'enregistrement de cette décision, ce qui se justifie toujours. Les appels incidents sont donc fondés en ce que la vente doit également être déclarée nulle.

1. Les parties se réclament respectivement des dommages et intérêts. 6.
2. - M. Y. reproche au jugement attaqué de l'avoir condamné à payer 2.500,00 euro aux consorts B., pour le dommage matériel, constitué par les frais d'avocat qu'ils ont dû exposer pour faire reconnaître leurs droits et pour le dommage moral qu'ils auraient subi. Les pièces produites démontrent sans doute que, très rapidement, M. Y. a été mis au courant de l'obstacle à la vente soulevé par les enfants de Mme D. , copropriétaires indivis. La demande d'une indemnité pour frais d'avocat par les intimés est désormais remplacée par la décision relative aux dépens, comprenant l'indemnité pour frais de défense de l'article 1022, sur laquelle il sera statué ci-dessous. Les parties B. ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral par la faute de M. Y. dès lors que la situation, source du litige, a été créée par leur mère. Il n'est pas établi qu'en réclamant la passation forcée de l'acte, en réponse à l'action originaire qualifiée de "revendication" des parties B., M. Y., pourtant conseillé, aurait commis une faute génératrice d'un dommage moral pour les intimés B.. Le jugement attaqué doit être réformé quant à la condamnation de M. Y. à payer des dommages et intérêts aux parties B.. 6.
3. Dans ces conditions, c'est également à tort que Mme D. et les parties B. réclament la condamnation de M. Y. à leur payer une indemnité mensuelle de 1.000,00 euro pour inoccupation du bien qui serait resté vide depuis la citation, dans l'attente du résultat du procès, soit provisoirement 28.000,00 euro , et leurs frais d'avocat. Cette dernière demande est transformée en la réclamation de l'indemnité de procédure pour frais de défense de l'article 1022 nouveau du Code judiciaire. Mme D. indique qu'elle a quitté l'immeuble litigieux "pour aller habiter un appartement, mieux adapté à son âge" et que, bien que les parties se soient en définitive mises en principe d'accord pour donner l'immeuble en location, dans l'attente de son sort, le bien serait demeuré vide et improductif. Dès l'instant où seule Mme D. a l'usufruit de l'immeuble, la demande de ses enfants copropriétaires indivis d'obtenir une compensation de pertes locatives qu'ils auraient subies n'est pas fondée, puisqu'ils n'avaient pas de droit sur les loyers éventuels de l'immeuble, occupé par leur mère jusqu'à sa décision, à une date ignorée, de s'installer plutôt dans un appartement. Cette demande n'est pas plus fondée en ce qu'elle est formée par Mme D. . Il faut en effet constater que celle-ci est elle-même à l'origine de la situation discutée, pour avoir ignoré les droits de ses enfants. Il faut en outre remarquer qu'aucune pièce de tentative prétendue de mise en location n'est produite. 6.
4. Dans l'hypothèse, retenue ici, du rejet de sa demande de passation forcée de l'acte, M. Y. réclame la réparation du préjudice qu'il aurait lui-même subi. Il demande ainsi la condamnation de Mme D. à lui payer : § 100.000,00 euro de dommages et intérêts représentant, à le comprendre, la perte de la plus value patrimoniale qu'aurait connue ce bien depuis sa vente, si elle avait été confirmée ; il demande subsidiairement la désignation d'un expert pour déterminer la valeur actuelle de cet immeuble pour déterminer autrement son préjudice qui serait constitué par le supplément de prix qu'il devrait aujourd'hui payer pour acheter un immeuble analogue ; § 2.500,00 euro au titre d'indemnité pour la vente d'un appartement à laquelle il aurait dû procéder, à de mauvaises conditions, pour pouvoir acheter la maison des intimés. M. Y. n'a rien payé en exécution de la vente contestée. Il apparaît qu'il avait demandé un prêt hypothécaire dépassant le prix d'achat convenu. Rien ne démontre donc que, pour acheter le bien en cause, M. Y. qui habitait dans l'immeuble voisin aurait dû vendre, soi-disant à de mauvaises conditions, un appartement qui lui appartenait ailleurs ou qu'il aurait bloqué une partie de son patrimoine en vue de la passation hypothétique de l'acte relatif à l'immeuble ici en question. Rapidement fixé sur le refus justifié des intimés B. de passer l'acte, M. Y. a pu ainsi disposer autrement et sans retard des capitaux dont il disposait éventuellement. Si Mme D. agi avec une légèreté fautive, le préjudice matériel qu'invoque M. Y. n'est pas établi.
5. Il n'est pas contesté que M. Y. n'a jamais eu les clés de l'immeuble et n'est jamais entré en possession de celui-ci que Mme D. a continué à occuper avant de déménager dans un appartement, à une date inconnue. La demande de restitution du bien, toujours resté dans le patrimoine des intimés, parce qu'il n'a pas été vendu valablement, est donc sans objet.
6. Compte tenu du sort réservé aux demandes et appels, il se justifie de condamner : - M. Y. aux dépens de première instance des parties B. et à la moitié de ces dépens de la partie D. , et aux trois quarts des dépens d'appel de ces parties ; - les parties B. et D. à un huitième des dépens d'appel de M. Y., en délaissant à celui-ci ses dépens de première instance et le reste de ses dépens d'appel. Les parties liquident à 5.000,00 euro l'indemnité pour frais d'avocat qu'ils réclament désormais respectivement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, écarte les conclusions déposées le 12 mars 2007 par les parties B., reçoit les appels, les dit fondés dans la mesure indiquée ci-dessous : confirme le jugement attaqué, sous les seules émendations : - qu'il est également dit pour droit que la vente du 10 juillet 2004 invoquée par M. Y. n'est pas valable, sur pied de l'

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du Code civil et, à ce titre, doit donc être déclarée nulle et de nul effet ; - qu'est levée la condamnation de M. Y. à payer aux consorts B. une indemnité de 2.500,00 euro augmentée des intérêts judiciaires depuis le 28 février 2005 ; condamne M. Y. aux dépens de première instance des parties B. tels que liquidés par le premier juge et à la moitié de ces dépens de la partie D. , ici liquidés à 356,97 euro , et à trois quarts des dépens d'appel de ces parties, liquidés à 5.000,00 euro pour les parties B. et 5.000,00 euro pour la partie D. (indemnité de procédure pour frais de défense de l'article 1022 nouveau du Code judiciaire), condamne les parties B. à un huitième et D. à un huitième des dépens d'appel de M. Y., liquidés à 5.1286,00 euro (requête : 186,00 euro ; indemnité de procédure: 5.000,00 euro ), lui délaisse ses dépens de première instance et le reste de ses dépens d'appel, déboute les parties du reste de leurs demandes et appels, autorise la compensation des condamnations aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique civile de la 16ème chambre de la Cour d'appel de Bruxelles le Où étaient présents : J. Simons, Président, B. Noël, greffier, B. NOËL J. SIMONS Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div