ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20090602.5

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 02 juni 2009 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20090602.5 Rolnummer: 2006AR2242 Rechtsgebied: Burgerlijk recht - Belastingrecht Invoerdatum: 2009-06-15 Raadplegingen: 110 - laatst gezien 2026-07-02 19:52 Fiche Bewijs van de verkoop van een onroerend goed. Aan artikel 1325, 3de lid van het Burgerlijk Wetboek (de vermelding in het stuk van het aantal originelen) is in casu niet voldaan, maar dat is zonder belang, omdat in casu de twee verschillende originelen worden voorgelegd; er kan dus geen twijfel bestaan over het feit dat originelen zijn opgesteld voor elke partij. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - VERBINTENISSENRECHT- ALGEMENE BEGINSELEN - Modaliteiten - Voorwaardelijke verbintenis - Opschortende voorwaarde BURGERLIJK RECHT - VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST - Soorten overeenkomsten - Eenzijdig - wederkerig BURGERLIJK RECHT - BEWIJS VAN VERBINTENISSEN - Schriftelijk bewijs - Onderhandse akte - Wederkerige verbintenissen FISCAAL RECHT - REGISTRATIERECHT - Registratieverplichting Vrije woorden: Onderhandse geschriften. Bewijs van een verkoop: wederkerige overeenkomst. Artikel 1325, lid 3 B.W. Meerdere originelen: artikel 1325, lid 3 B.W. niet toepasselijk Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - 1325, lid 3 B.W. Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten - Artikel 19, 2° Tekst van de beslissing ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2009/ A.R. nr. 2006/AR/2242 Overeenkomst verkoop onroerend goed - artikel 1325 en 1326 van het Burgerlijk Wetboek INZAKE VAN : 1) De heer C. G., en 2) Mevrouw G. C., samenwonende te appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 1 maart 2006, vertegenwoordigd door Meester Roland TIMMERMANS, advocaat te 3010 KESSEL-LO, Martelarenlaan 139 bus 19, 1ste kamer TEGEN : 1) De heer P. D., en 2) Mevrouw C. L., samenwonende te geïntimeerden, vertegenwoordigd door Meester Lut LEYS loco Meester Jan HAMELS, advocaat te 3000 LEUVEN, Koning Leopold I-straat 20, 1. De procedure In dit arrest oordeelt het hof over het hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven van 1 maart 2006. De bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken, waaronder art. 24, zijn nageleefd. Het arrest wordt gewezen na tegenspraak. Partijen verklaren dat het vonnis niet werd betekend. Het hoger beroep is tijdig en regelmatig naar vorm ingesteld. 2. De feiten Het hof verwijst naar de uiteenzetting van de relevante feiten door de eerste rechter, die zich, gelet op de verschillende versies van partijen, beperkt tot een bespreking van de stukken. 3. Het onderwerp van de vordering 3.1. Voor de eerste rechter vorderden D. en L. G. en C. te veroordelen tot de gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst van 29 september 2002 en het ondertekenen van de authentieke akte, op verbeurte van een dwangsom van 750,00 EUR/dag vertraging; ondergeschikt de overeenkomst te ontbinden ten nadele van G. en C., en hen te veroordelen tot betaling van 8.924,10 EUR, en provisioneel 1,00 EUR voor gemaakte kosten. G. en C. concludeerden tot de niet-ontvankelijkheid, minstens de ongegrondheid van de vordering. 3.2. De eerste rechter beval de heropening van de debatten teneinde "enerzijds, [G. en C.] toe te laten voordien hun beweringen inzake de eigendomsrechten omtrent kwestige grond te staven door overlegging van de eigendomstitel, en verduidelijking van het huwelijksgoederenstelsel waaronder ze gehuwd waren (op 29.09.2002/30.09.2004) en zijn, middels neerlegging van de nodige bewijsstukken daaromtrent, anderzijds, partijen toe te laten aan de rechtbank de identiteit mede te delen van een (of meerdere) door hen gezamenlijk dan wel door ieder van hen uitgekozen notaris, die de betreffende authentieke akte zal (moeten) verlijden, met vanwege die notaris(sen) een agenda met opgave van alle terzake voorafgaand te vervullen formaliteiten en de noodzakelijkerwijze daarmee samengaand te verrichten opzoekingen en te verzamelen documenten". 3.3. In hoger beroep vragen G. en C. de vordering van D. en L. ongegrond te verklaren. Ondergeschikt vragen zij de koopprijs aan te passen tot 150.000,00 EUR, ondergeschikt op de oorspronkelijke prijs van 89.241,00 EUR de vergoedende intresten toe te kennen vanaf 29 september 2002 en de gerechtelijke intresten. D. en L. concluderen tot de niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep, met terugzending van de zaak naar de eerste rechter. Ondergeschikt vragen zij het hoger beroep ongegrond te verklaren. Zij hernemen hun oorspronkelijke vordering, maar vragen nu de aanstelling van de notarissen TIMMERMANS en MEURIS. De gevraagde provisionele schadevergoeding van 1,00 EUR is nu 50.000,00 EUR in billijkheid. 4. De gronden van de beslissing en het antwoord op de middelen van de partijen 4.1. De ontvankelijkheid van het hoger beroep D. en L. werpen op dat het hoger beroep niet ontvankelijk is omdat het bestreden vonnis geen uitspraak doet over de ontvankelijkheid of grond van de vordering. Zij verwijzen naar artikel 776 van het Gerechtelijk Wetboek, dat bepaalt dat tegen de beslissing van de rechter over de aanvraag tot heropening van de debatten geen hoger beroep openstaat. Dit artikel vindt nochtans geen toepassing op het geval waarin de rechter de heropening van de debatten ambtshalve beveelt overeenkomstig artikel 774 van het Gerechtelijk Wetboek , zoals hier het geval is. De beslissing is ook niet beperkt tot een maatregel van inwendige orde in de zin van artikel 1046 van het Gerechtelijk Wetboek. Anders dan D. en L. voorhouden, beslist de eerste rechter immers uitdrukkelijk met betrekking tot de ontvankelijkheid ("eisers beschikken dientengevolge in alle geval over de noodzakelijke hoedanigheid en het nodige belang tot formulering van hun vordering, die dan ook toelaatbaar is"), en met betrekking tot de grond ("de vordering van eisers tot veroordeling van verweerder(

1. s)tot het verlijden van de authentieke akte omtrent de betreffende verkoop, komt dan ook principieel gegrond voor, in zoverre gericht tegen de verkopende eigenaar(
2. s)van kwestige grond"). Het is zonder belang dat die beslissingen niet in het dispositief van het vonnis worden herhaald. Het hoger beroep is dus ontvankelijk. 4.2. De grond van het hoger beroep G. en C. hernemen niet hun middelen met betrekking tot de ontvankelijkheid van de vordering van D. en L.. G. en C. werpen op dat D. en L. gebruik maken van valse stukken. Op de zitting van 16 februari 2009 lichten zij toe dat zij als vals beschouwen de overeenkomst waarvan de datum is gewijzigd van 2002 in 2004. D. en L. antwoorden dat zij zich beroepen op het stuk gedateerd op 2002. G. en C. voeren aan dat op verschillende exemplaren van de overeenkomst toevoegingen zijn gebeurd na ondertekening, met name namen van notarissen en de afkorting van een voornaam. D. en L. antwoorden dat zij zich steunen op de overeenkomst zonder die toevoegingen zoals voorgelegd door G. en C.. Hierop heeft het hof beslist dat de debatten konden voortgezet worden zonder de aanwezigheid van het openbaar ministerie. Uit het bovenstaande blijkt inderdaad dat D. en L. zich niet beroepen op de stukken met inbegrip van achteraf gemaakte toevoegingen of wijzigingen (die G. en C. als vals aanduiden), maar op de stukken zonder die wijziging. Overigens blijkt niet dat die toevoegingen strekken tot wijziging van de door partijen opgenomen verbintenissen. Er is dus geen valsheid aan de orde in de zin van artikel 895 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. G. en C. werpen op dat er geen wederkerige verkoopovereenkomst gesloten is tussen hen en D. en L., omdat alleen D. en G. hebben getekend. Er is een wederkerige overeenkomst wanneer de partijen in die overeenkomst zich over en weer jegens elkaar verbinden, en dus beiden verbintenissen opnemen (artikel 1102 van het Burgerlijk Wetboek). Naar luid van de tekst van de overeenkomst "kopen" de echtgenoten D. een grond tegen een prijs van de echtgenoten G., "onder opschortende voorwaarde". Anders dan G. en C. voorhouden, blijkt daaruit een koop en niet een eenzijdige koopbelofte. Het hangend zijn van de opschortende voorwaarde doet uiteraard niets af van de wederkerigheid. G. en C. beweren dat meneer G. de overeenkomst niet voor akkoord heeft getekend. Dit is niet ernstig, want hij ontkent zijn handtekening niet. Zijn handtekening kan niet anders begrepen worden dan als een uiting van zijn wil om de overeenkomst te sluiten voor zichzelf, en voor zijn echtgenote. Mogelijk doelen G. en C. op het ontbreken van een "goed voor" of "goedgekeurd voor", maar dat geldt alleen voor een onderhandse eenzijdige verbintenis (artikel 1326 van het Burgerlijk Wetboek). Uit de tekst van de overeenkomst blijkt verder dat de beide ondertekenaars beweren op te treden voor zichzelf en voor hun echtgenoten. Met betrekking tot mevrouw L. stelt dit geen probleem, omdat zij zich verbonden acht : zij stemt dus klaarblijkelijk in met het optreden van haar echtgenoot in haar naam en voor haar rekening. De vermelding in de overeenkomst van mevrouw C. is zonder belang. In conclusie vermelden G. en C. immers uitdrukkelijk dat alleen meneer G. eigenaar is. Het zou behoorlijk misleidend zijn vanwege G. en C. om dit ten onrechte te vermelden, zeker gelet op de uitdrukkelijke vraag van de eerste rechter in dat verband. Dat alleen meneer G. eigenaar is, wordt overigens bevestigd door het eigendomsattest afgeleverd door de ontvanger van registratie en domeinen. Ten slotte laat mevrouw C. ook niet gelden dat haar echtgenoot haar ten onrechte verbonden heeft. Daaruit volgt dat zij geen eigenaar is, dan wel dat zij eigenaar is maar niet betwist dat haar echtgenoot voor haar optrad, zodat zij in dat laatste geval gebonden zou zijn. Indien zij al eigendomsrechten zou gehad hebben, quod non, dan heeft ze die dus door de overeenkomst van 29 september 2002 verbonden. G. en C. werpen op dat niet voldaan is aan artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek, dat vereist dat onderhandse akten die een wederkerige overeenkomst bevatten worden opgesteld in zoveel originelen als er partijen zijn met een onderscheiden belang. Aan artikel 1325, 1ste lid is echter voldaan. Er zijn verschillende originelen, duidelijk afzonderlijk geschreven (stukken 1 en 2 van G. en C.). Dat vindt ook bevestiging in het feit dat D. en L. op hun eigen exemplaar nadien toevoegingen hebben gedaan, die er niet zijn op het exemplaar van G. en C.. Aan artikel 1325, 3de lid van het Burgerlijk Wetboek (de vermelding in het stuk van het aantal originelen) is niet voldaan, maar dat is zonder belang, omdat de twee verschillende originelen worden voorgelegd; er kan dus geen twijfel bestaan over het feit dat originelen zijn opgesteld voor elke partij . G. en C. beroepen zich niet meer op een opzegging van de overeenkomst van 30 maart 2005; zij leggen hun brief van die datum zelfs niet voor. Ook hun middel uit de verwerking door D. en L. hernemen zij niet. Ten overvloede verwijst het hof wat dat betreft naar de pertinente motivering van de eerste rechter en maakt zich die eigen. G. en C. stellen dat aan de opschortende voorwaarde niet voldaan is doordat D. en L. op 16 december 2002 een negatief stedenbouwkundig attest hebben verkregen. D. en L. hebben echter op 30 september 2004 een stedenbouwkundige vergunning verkregen, na beroep bij de bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant. Uit de beslissing blijkt dat de vergunning werd verkregen na het aanpassen van het bouwvoorstel, en gelet op een andere lezing van de geografische en kadastrale plannen . Aangezien de overeenkomst geen termijn bepaalt binnen de welke de voorwaarde moest zijn voldaan, en aangezien uit het bovenstaande blijkt dat D. en L. zich op een normale wijze en binnen redelijke termijn hebben ingespannen (met zelfs aanpassingen van hun plan en een beroep bij de bestendige deputatie) om een vergunning te krijgen, moet de vergunning van 30 september 2004 gelden als de vervulling van de voorwaarde bedoeld in de overeenkomst. Uit het bovenstaande volgt dat op 30 september 2004 D. en L. eigenaar zijn geworden. De overeenkomst stelt de eigendomsoverdracht immers niet uit tot bij het verlijden van de authentieke akte, zodat die plaatsvond bij het vervuld worden van de opschortende voorwaarde. Met betrekking tot de prijs vragen G. en C. ondergeschikt een vermeerdering tot 150.000 EUR, als vergoeding van de actuele waarde, ondergeschikt de vergoedende intresten vanaf 29 september 2002. Zij steunen op de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst, en dus de aanvullende werking van de goede trouw (artikel 1135 van het Burgerlijk Wetboek). Voor de periode na september 2004, toen alleen G. en C. de uitvoering van de overeenkomst hebben belet, kunnen zij uiteraard geen vergoeding vragen voor waardevermeerdering. Het is verder mogelijk dat de grond in marktwaarde is gestegen tussen september 2002 en september 2004. Een prijsindexatie vormt echter in casu een te ingrijpende wijziging van de overeenkomst, en vindt geen voldoende rechtvaardiging in artikel 1135 van het Burgerlijk Wetboek. Uit de feitelijke elementen blijkt immers dat de verkochte grond niet zonder risico was met betrekking tot de bruikbaarheid als bouwgrond. De marktwaarde met vergunning (door toedoen van D. en L.) is vanzelfsprekend verschillend van de waarde zonder vergunning of attest. Ten slotte wijzen D. en L. er terecht op dat ook de bouwkosten ondertussen gestegen zijn, zodat de vertraging voor hen ook verlies meebrengt. Vergoedende intresten ten slotte zijn niet verschuldigd op de verbintenis tot betaling van een geldsom; er kunnen verwijlintresten lopen vanaf een ingebrekestelling (artikel 1153 van het Burgerlijk Wetboek), en die is er voor 30 september 2004 niet geweest. Gelet op het bovenstaande is de vraag van D. en L. om G. te verplichten tot het laten verlijden van de authentieke akte gerechtvaardigd. Het is niet aangewezen daarbij een dwangsom op te leggen; ingeval van weigering van G. kunnen D. en L. dit arrest aanwenden als eigendomstitel. D. en L. vragen G. en C. te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van in billijkheid 50.000,00 EUR voor de schade uit de vertraging, en de verhoging van de bouwkosten. Tegenover deze schadeposten die zij niet in concreto ramen staat echter het voordeel van de verkrijging van een grond aan de waarde bepaald in 2002 terwijl zij ondertussen geen financieringslast hebben moeten dragen. Het hof ziet dus geen grond voor vergoeding van schade met toepassing van artikel 1146 van het Burgerlijk Wetboek. D. en L. vragen G. en C. te veroordelen tot betaling van de boetes wegens het laattijdig registreren van de authentieke akte. G. en C. antwoorden daar niet op. De authentieke akte is echter nog niet verleden, zodat daarvoor nog geen boete voor laattijdige registratie verschuldigd kan zijn. Een mogelijke laattijdige registratie van de onderhandse overeenkomst, die immers de eigendom van het onroerend goed overdraagt (artikel 19, 2° van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten) is niet aan G. en C. toe te rekenen. 5. De kosten Alle partijen verklaren ter zitting dat zij voor de rechtsplegingsvergoeding de toepassing vragen van het basisbedrag. Met toepassing van het koninklijk besluit van 26 oktober 2007 bedraagt dat basisbedrag gelet op de waarde van de vordering 2.500,00 EUR. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep van G. en C. ontvankelijk maar ongegrond. Neemt met toepassing van artikel 1068 van het Gerechtelijk Wetboek kennis van de grond van de zaak en verklaart de vordering van D. en L. voor zover gericht tegen mevrouw C. ongegrond en voor zover gericht tegen meneer G. gegrond als volgt: Veroordeelt G. tot het meewerken aan het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot het onroerend goed te Sl, aan de ...straat, gekadastreerd als sectie A, nr. 297 A, vermeld in de overeenkomst van 29 september 2002 aan de daarin vermelde prijs van 89.241,00 EUR, binnen de drie maanden na uitspraak van dit arrest, en zegt dat bij gebrek daaraan dit arrest zal gelden als eigendomstitel. Veroordeelt G. en C. tot de betaling van de kosten van de beide aanleggen, begroot - in hoofde van henzelf op euro 3.042,97 (356,97 rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg + 186 rolrecht + 2.500 rechtsplegingsvergoeding beroep), en - in hoofde van geïntimeerden op euro 3.107,88 ( 250,91 dagvaarding en rolrecht + 356,97 rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg + 2.500 rechtsplegingsvergoeding beroep). Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 2/6/09 waar aanwezig waren en zitting hielden : Marc DEBAERE, Raadsheer, Viviane DE VIS, Griffier. V. DE VIS M. DEBAERE Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div