ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20091103.3

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 03 november 2009 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2009:ARR.20091103.3 Rolnummer: 2007AR45 Rechtsgebied: Overige - Burgerlijk recht Invoerdatum: 2009-11-05 Raadplegingen: 289 - laatst gezien 2026-07-02 20:31 Fiche Bij een overeenkomst onder opschortende voorwaarde vereisen de regels van de goede trouw (art. 1134 B.W.) dat deze contractpartij die alleen bij machte is om de vervulling van de opschortende voorwaarde te bewerkstelligen, alles in het werk stelt om het vervullen mogelijk te maken, zeker dat deze contractpartij - wanneer zij hiertoe formeel is in gebreke gesteld - bewijst dat zij alle ter haar beschikking staande middelen heeft aangewend opdat de voorwaarde zou kunnen vervuld worden. De partij die zulks niet doet, begaat een fout, deze fout is een contractuele fout. Immers, wanneer bij overeenkomst een verbintenis onder opschortende voorwaarde wordt aangegeven, bestaat de overeenkomst pendente conditione, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst. Die overeenkomst doet derhalve rechten en verplichtingen voor de partijen ontstaan en de partij die haar verplichtingen niet nakomt kan schadeplichtige zijn. Verkoop van een onroerend goed van de mindferjarige. Inspanningsverplichting inzake het nastreven van de vervulling van de opschortende voorwaarde van het bekomen van de toelating van de vrederechter. UTU-thesaurus: GERECHTELIJK RECHT - BIJZONDERE RECHTSPLEGINGEN (BURGERLIJKE ZAKEN) - Verkoop onroerend goed - Verkoop uit de hand BURGERLIJK RECHT - VERBINTENISSENRECHT- ALGEMENE BEGINSELEN - Modaliteiten - Voorwaardelijke verbintenis - Opschortende voorwaarde BURGERLIJK RECHT - VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST - Nakoming verbintenis - Algemeen Vrije woorden: Verkoop van een onroerend goed toebehorende aan een minderjarige - verkoop onder opschortende voorwaarde van het bekomen van de toelating van de vrederechter - Uitvoering te goeder trouw van een overeenkomst - inspanningen in verband met de verwezenlijking van de opschortende voorwaarde. Tekst van de beslissing BRUSSEL (1ste kamer) 3 november 2009 VERKOOPSOVEREENKOMST VAN EEN ONROEREND GOED TOEBEHORENDE AAN EEN MINDERJARIGE, ONDER DE OPSCHORTENDE VOORWAARDE VAN HET BEKOMEN VAN DE TOELATING VAN DE VREDERECHTER. - ARTIKEL 1134, DERDE LID B.W.: UITVOERING VAN DE OVEREENKOMST TE GOEDER TROUW: IMPACT OP HET NASTREVEN VAN DE VERWEZENLIJKING VAN DE VOORWAARDE Bij een overeenkomst onder opschortende voorwaarde vereisen de regels van de goede trouw (art. 1134 B.W.) dat deze contractpartij die alleen bij machte is om de vervulling van de opschortende voorwaarde te bewerkstelligen, alles in het werk stelt om het vervullen mogelijk te maken, zeker dat deze contractpartij - wanneer zij hiertoe formeel is in gebreke gesteld - bewijst dat zij alle ter haar beschikking staande middelen heeft aangewend opdat de voorwaarde zou kunnen vervuld worden. De partij die zulks niet doet, begaat een fout, deze fout is een contractuele fout. Immers, wanneer bij overeenkomst een verbintenis onder opschortende voorwaarde wordt aangegeven, bestaat de overeenkomst pendente conditione, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst. Die overeenkomst doet derhalve rechten en verplichtingen voor de partijen ontstaan en de partij die haar verplichtingen niet nakomt kan schadeplichtige zijn. Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : A.R. nr. 2007/AR/45 INZAKE VAN : De heer D. D., ... handelend zowel in eigen naam als in zijn hoedanigheid van wettelijke beheerder over de persoon en de goederen van zijn minderjarig kind X. D., appellant tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 26 oktober 2006 vertegenwoordigd door Meester Mathias HERTEGONNE loco Meester Werner DAEM, advocaat te 1731 ZELLIK, Noorderlaan 30, TEGEN : 1) De B.V.B.A. C., waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd is te 1090 BRUSSEL, J. Sermonlaan 107, ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0402.219.408, geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Wiet GOORIS loco Meester August GOORIS, advocaat te 1090 BRUSSEL, J. Sermonlaan 105, 2) Mevrouw B. V., geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester Bart VAN DEN BRANDE, advocaat te 1140 BRUSSEL, A. De Boeckstraat 54,

1. voorgaande: 1.
2. Bij een verzoekschrift neergelegd ter griffie van het hof op 8 januari 2007 heeft D. D. hoger beroep ingesteld tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 26 oktober
3. 1.
4. Bij dagvaarding betekend op vijf oktober 2004 vorderde B. V. vast te stellen dat de overeenkomst tussen haarzelf en D. D. van rechtswege ontbonden werd op 28 maart
5. Zij vorderde tevens de terugbetaling van het voorschot van euro 11.500 verhoogd met de vergoedende intresten en met de gerechtelijke intresten, zij vorderde evenzo de veroordeling tot betaling van een conventioneel voorziene schadevergoeding van euro 11.500 vermeerderd met de vergoedende intresten en de gerechtelijke intresten. Zij vorderde tevens de kapitalisatie van de intrest op datum van de dagvaarding. Bij exploot van 24 november 2004 heeft D. D. de BVBA C. en notaris Z. in tussenkomst en vrijwaring gedagvaard. Van de vordering tegen de notaris werd voor de eerste rechter afstand gedaan. 1.
6. Het bestreden vonnis heeft D. D. veroordeeld tot het betalen aan B. V. van de som van euro 11.500 te vermeerderen met de vergoedende intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf 30 april 2004 en met de gerechtelijke intresten te kapitaliseren op datum van 5 april
7. De vordering in tussenkomst en vrijwaring die door D. D. was ingesteld tegen de BVBA C., werd ongegrond verklaard. De tegenvordering van de BVBA C. tegen D. D. met als voorwerp het vorderen van een veroordeling tot het betalen van het commissieloon op de verkoop, werd gegrond verklaard tot beloop van het bedrag van euro 5.895,
8. D. D. werd verder veroordeeld tot het betalen van de gerechtskosten. 1.
9. Bij syntheseconclusie neergelegd op 24 oktober 2008 vordert D. D. voor het hof: "het beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren en bijgevolg het vonnis a quo te vernietigen en opnieuw recht doende de oorspronkelijke vordering van B. V. ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en er haar volledig van af te wijzen en haar tevens te veroordelen in betaling van de kosten van het geding met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding begroot in graad van beroep op euro 1.100,00; in ondergeschikte orde de door D. D. oorspronkelijk ingestelde vordering ten aanzien van BVBA C. ontvankelijk en gegrond te verklaren en bijgevolg voor recht te zeggen dat BVBA C. gehouden is D. D. te vrijwaren voor elke veroordeling die lastens hem zou worden uitgesproken, zowel in hoofdsom als voor wat betreft de intresten en de kosten; in uiterst ondergeschikte orde en enkel in zoverre het beroep van D. D. zou worden afgewezen, de rechtsplegingsvergoeding te begroten op het minimumbedrag ten beloop van euro 625,00 EUR in graad van beroep" De BVBA C. en B. V. vorderen de bevestiging van het bestreden vonnis. Ter terechtzitting van 12 oktober 2009 laat B. V. bij monde van haar raadsman gelden dat zij verzaakt aan het opeisen van een dubbele rechtsplegingvergoeding voor eerste aanleg en voor het hoger beroep, zij begroot de rechtsplegingvergoeding in graad van beroep op euro 2.
10. Zij verklaart tevens te verzaken aan de oorspronkelijke vordering in de mate dat deze ertoe strekt de kapitalisatie van de intresten te bekomen. De BVBA C. vordert wat de rechtsplegingsvergoeding betreft de toepassing van het basistarief.
11. samenvatting van de feiten: 2.
12. Op 9 oktober 2003 tekende D. D. in naam en voor rekening van wijlen zijn echtgenote, mevrouw B. B. (die overleed op 12 oktober 2003 in Spanje), een exclusieve makelaarsovereenkomst met de BVBA C., via haar agentschap J., met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed gelegen te 1030 SCHAARBEEK, ... (stuk 1 dossier appellant) voor de prijs van euro 115.000 met een minimum van euro 106.
13. Het contract werd aangegaan voor een duurtijd van 6 maand. De overeenkomst voorziet dat in geval van verkoop, de commissie een bedrag bedraagt van 3 % van de verkoopprijs voor alle bedragen die de euro 25.000 te boven gaan en een bedrag van euro 1.500 op de eerste schijf van euro 25.
14. De commissie zal betaalbaar zijn op datum van het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst en dit bij wijze van voorafname op het voorschot. 2.
15. Het onroerend goed was eigendom van mevrouw B. B.. Ingevolge haar overlijden werd de minderjarige dochter X., erfgename en eigenares van het onroerend goed. D. D. houdt voor dat, niettegenstaande hij aan de BVBA C. verbod zou opgelegd hebben om nog verdere initiatieven te nemen, de BVBA C., via haar agentschap J. op 28 november 2003 alsnog overgegaan is tot de onderhandse verkoop van het onroerend goed van mevrouw B. aan B. V. (stuk 3 dossier appellant). Op 24 oktober 2003 tekende B. V. een eenzijdige onherroepbare belofte tot aankoop van het onroerend goed (stuk 2 dossier van 1ste geïntimeerde). Een bewijs van het feit dat D. D. aan de BVBA C. zou gevraagd hebben om geen verkoopovereenkomst op te stellen, wordt niet bijgebracht. Uit de briefwisseling gevoerd tussen de BVBA C. en de notaris Z. (stukken 3 en 4 uit de bundel van 1ste geïntimeerde) blijkt wel dat J. op de hoogte was gesteld door D. D. van het overlijden van diens echtgenote. 2.
16. Op 28 november 2003 werd door J. (handelsnaam voor de BVBA C.) een verkoopovereenkomst onderschreven met B. V.. Als identiteit van de verkoper werd vermeld dat D. D. optrad in eigen naam én in hoedanigheid van wettelijke bestuurder van de goederen van zijn minderjarige dochter X. D.. De overeenkomst bevat een formule naar verluid van dewelke de verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van de toelating van de vrederechter. Er is toegevoegd dat bij gebrek aan het bekomen van deze toestemming, de voorwaarde geacht wordt niet verwezenlijkt te zijn met als gevolg dat de verkoop "nietig en onbestaande" zal zijn en dat het voorschot zal teruggegeven worden aan de koopster. De overeenkomst voorziet onder de hoofding "prijs" als sanctie, voor het geval dat de authentieke akte niet verleden is op de vastgestelde datum (dit is volgens punt 12 vier maand na ondertekening van de onderhandse overeenkomst), dat binnen de 15 dagen na ingebrekestelling per aangetekende brief of per gerechtsdeurwaarderexploot, elk van de partijen hetzij de verkoop kan afdwingen voor de rechter, hetzij de verkoop als nietig en onbestaande kan aanzien. In beide gevallen - aldus de overeenkomst - is de in gebreke blijvende partij gehouden om ten titel van forfaitaire schadevergoeding een bedrag te betalen van 10 % van de verkoopprijs (de schadelijder mag ook bewijzen dat zijn schade hoger ligt dan dit forfait). Deze schadevergoeding is opvorderbaar bovenop alle uitgezette kosten. 2.
17. B. V. betaalde op datum van het ondertekenen van deze overeenkomst een voorschot van euro 1.500,00 in handen van J.. Nadien werd nog een bedrag van euro 10.000,00 per cheque overgemaakt aan J. (= de BVBA C.). Het saldo, van euro 103.500,00 was betaalbaar bij het verlijden van de authentieke akte, hetgeen diende te gebeuren binnen de 4 maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst hetzij uiterlijk op 28 maart 2004 (stuk 3 dossier van appellant). 2.
18. Notaris Z. nam contact met D. D. teneinde over te gaan tot het verlijden van de authentieke akte (stukken 4 en 5 dossier van appellant). Uit de briefwisseling van deze notaris van 26 april 2004 aan zijn confrater Mr. Y. (stuk 9 dossier van 1ste geïntimeerde) blijkt dat D. D. problemen ondervond om een akte van bekendheid in Spanje te bekomen en dat D. D. naar Spanje zou teruggekeerd zijn om te trachten aldaar de nodige documenten te bekomen. 2.
19. Op 30 april 2004 wordt D. D. door de raadsman van B. V. in gebreke gesteld ondermeer, om binnen de 15 dagen de aanvraag tot het bekomen van de goedkeuring vanwege de vrederechter (met een verkoop uit de hand van een mede aan een minderjarige toebehorend onroerend goed) in te dienen. De ingebrekestelling voorziet dat bij gebreke eraan, B. V. zal overgaan tot het opvorderen van de vergoeding die voorzien is in de overeenkomst onder het hoofdstuk ‘prijs' te weten de vordering tot het bekomen van een schadevergoeding tot beloop van 10 % van de koopsom. (stuk 6 dossier appellant). Op 9 juni 2004 (stuk 7 zelfde dossier) schrijft de raadsman van B. V. dat deze wenst af te zien van de aankoop. De advocaat vraagt om de zaak minnelijk te regelen mits een teruggave van het voorschot van euro 11.
20. Hij stelt dat indien het voorschot niet op 21 juni 2004 is terugbetaald, B. V. daarenboven een bedrag van euro 11.500 ten titel van schadevergoeding zal vorderen. Op 10 september 2004 (stuk 8 zelfde bundel) wordt het verzoek om euro 11.500 (het voorschot) terug te storten, andermaal herhaald. Een brief met gelijkaardige inhoud, doch met daarenboven de dreiging om ook de "contractueel voorziene schadevergoeding" van euro 11.500 op te vorderen, wordt op dezelfde datum naar de BVBA C. gezonden (stuk 8bis zelfde bundel). Op 27 september 2004 (stuk 9 zelfde bundel) schrijft de raadsman van B. V.: "Het geduld van mijn cliënte in deze zaak kan niet langer op de proef gesteld worden. Overeenkomstig de tussen u beiden gesloten overeenkomst, heeft zij het recht te overeenkomst als ontbonden te beschouwen, inclusief terugbetaling door u van het voorschot van euro 11.500 en de vergoeding van haar schade ten bedrage van minstens euro 11.500." Op 14 oktober 2004 (stuk 10 bundel van appellant) dringt de raadsman van D. D. bij de BVBA C. aan opdat het voorschot aan B. V. zou terugbetaald worden. J. reageert op dit schrijven (de brief is gedateerd op 14 september 2004 maar bedoeld zou zijn 18 oktober 2004) (stuk 11 dossier appellant) als volgt: "wij hebben uw schrijven van 14 oktober 2004 goed ontvangen. In bijlage vindt U onze factuur n° 2004/118 voor een bedrag van 5.082,00 euro . (....) Zodra de erelonen van het agentschap J. NV C. betaald zijn, zal de waarborg vrijgemaakt worden ten bate van Mevrouw V.."
21. bespreking: 3.
22. vordering van V. tegen D.: 3.1.
23. B. V. vordert dat zou vastgesteld worden dat de verkoopovereenkomst "van rechtswege ontbonden werd op 28 maart 2004". Zij aanziet dus dat doordat de authentieke akte niet werd verleden binnen de 4 maanden na de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst, de verkoop als "nietig en onbestaande" moet aanzien worden. Zij vraagt niet de vernietiging, maar zij vraagt dat zou vastgesteld worden dat de verkoop van rechtswege ontbonden is. Anders gesteld, zij aanziet het niet verlijden van de authentieke akte als een ontbindende voorwaarde. 3.1.
24. Vooreerst dient nagegaan te worden of de verkoop wel degelijk is totstandgekomen. De overeenkomst bevat een opschortende voorwaarde (zie hiervoor punt 2.3). Zolang de voorwaarde zich niet heeft gerealiseerd bestaat er wel een overeenkomst tussen de partijen, doch zijn de verbintenissen die spruiten uit de verkoopsovereenkomst niet opeisbaar. Het staat buiten betwisting dat de opschortende voorwaarde ‘het bekomen van de toelating van de vrederechter' om het goed, dat middels het overlijden van mevrouw B. toebehoorde (minstens deels) aan de dochter X. D., onderhands te verkopen voor de prijs van euro 115.000, niet verwezenlijkt werd. Een recht onder opschortende voorwaarde bestaat, hangende de voorwaarde, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst (Art. 1181, tweede lid, B.W.) (Cass. 8 december 2003, Arr.Cass. 2003, 2266; http://www.cass.be op datum, arrest C.02.0440.F ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20031208.11; TBBR 2004, 515). Ofschoon een opschortende voorwaarde het bestaan van de overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, niet aantast, heeft zij immers de opschorting van de uitvoering van de daaruit voortvloeiende verbintenis tot gevolg, zodat degene die het recht heeft de uitvoering van de voorwaardelijke verbintenis te eisen het eraan verbonden recht niet kan uitoefenen zolang de voorwaarde niet is vervuld (art. 1181 en 1589 B.W.)( Cass. 21 januari 2000, http://www.cass.be op datum, arrest C.96.0313.F ECLI:BE:CASS:2000:ARR.20000121.6; Arr.Cass. 2000, 166; JLMB 2000, 1324, noot SACE, J.; RW 2002-03, 1053, noot -). Een verbintenis onder opschortende voorwaarde is dus slechts opeisbaar bij vervulling van die voorwaarde (Cass., 16 september 1983, Arr. Cass. 1983-84, 41; Pas. 1984, I, 42, concl. Adv. Gen. E. Liekendael; J.T. 1985, 185). Te dezen is de opschortende voorwaarde niet vervuld, verbintenissen die hun oorsprong vinden in de verkoop, kunnen aldus niet opgevorderd worden. De overeenkomst voorziet te dezen zeer duidelijk welke de rechten en plichten van de partijen zijn wanneer de opschortende voorwaarde zich niet verwezenlijkt. De verkoop zal aanzien worden als "nietig en onbestaande" en de betaalde voorschotten zullen terugbetaald worden. Naar recht moet vastgesteld worden dat de verkoop, bij niet verwezenlijken van de opschortende voorwaarde, als "onbestaande" moet aanzien worden. De melding dat de verkoop ook als ‘nietig' zou moeten aanzien worden lijkt juridisch niet correct. Ten onrechte stelt B. V. dat de voorwaarde een ontbindende voorwaarde zou zijn. De bewoordingen die door de partijen gebruikt zijn, zijn duidelijk. De tekst werd ingevoegd op expliciet voorstel van notaris Z. dewelke wel degelijk het verschil kent tussen een ontbindende en een opschortende voorwaarde. Bovendien komt het opschorten van de verkoop tot op het moment dat er toelating is tot verkoop ook overeen met de juridische realiteit. Zonder de toelating kon het goed niet verkocht worden, deze toekomstige gebeurtenis schort dus wel degelijk het geldig totstandkomen van de wilsovereenstemming, op. 3.1.
25. Op grond van de overeenkomst tussen B. V. en D. D., kan B. V. in principe enkel aanspraak maken op de terugbetaling van de voorschotten (doch zie hierna punt 3.1.6) vermits enkel deze sanctie staat op de niet vervulling van de opschortende voorwaarde (voor zover deze zich niet omwille van een foutieve gedraging niet voordoet). De partijen hebben verklaard dat de voorschotten inmiddels terugbetaald zijn. B. V. vordert geen intresten op laattijdige terugbetaling van het voorschot. 3.1.
26. B. V. vordert de betaling van een schadevergoeding op basis van het feit dat de authentieke akte niet binnen de 4 maand vanaf het afsluiten van de verkoopovereenkomst is verleden. Opdat deze verbintenissen (van ondertekenen van de authentieke akte) zouden afdwingbaar zijn is het noodzakelijk dat de verkoop afdwingbaar is tussen partijen. Dit is hier niet het geval. Wel stelt zich de vraag of de sanctie die in de overeenkomst is voorzien voor het geval de authentieke akte niet binnen de 4 maand is verleden zich beperkt tot het geval van onwil van de verkoper of van de koper (want deze sanctie geldt in beide richtingen) dan wel of deze sanctie universeel is, dit wil zeggen of deze sanctie ook geldt bijvoorbeeld wanneer de authentieke akte niet binnen de vier maand is verleden ‘omwille van het feit dat de opschortende voorwaarde zich niet heeft verwezenlijkt'. 3.1.
27. B. V. laat gelden dat D. D. de verplichting had om alle nodige maatregelen te nemen opdat de opschortende voorwaarde zich kon realiseren, "op straffe van ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding" (conclusie pagina 11 punt 22). De sancties voor het geval de opschortende voorwaarde zich niet voordoet zijn uitdrukkelijk contractueel bepaald (als "nietig en onbestaande" aanzien van de verkoop en teruggave van het voorschot). Ten onrechte laat B. V. gelden dat D. D. niets zou ondernomen hebben opdat de voorwaarde zich zou kunnen voordoen. Blijkbaar is het niet evident om bij een overlijden in Spanje een akte van bekendheid te bekomen die moet dienen om te lande de rechtspleging tot het bekomen van de toestemming van de vrederechter met de verkoop uit de hand van een onroerend goed behorende aan een minderjarige, te voeren. D. D. toont evenwel niet aan dat een vreemde oorzaak hem zou belet hebben om de toelating te bekomen. In tegenstelling tot hetgeen B. V. voorhoudt is het betrachten van de realisatie van de opschortende voorwaarde in hoofde van D. D. een middelenverbintenis en geen resultaatsverbintenis. Uit de brief van notaris Z. van 26 april 2004 (zie stuk 9 dossier van 1ste geïntimeerde) blijkt dat D. D. wel degelijk stappen heeft ondernomen voorafgaand aan het verzoekschrift om de opschortende voorwaarde te verwezenlijken, doch dat hij daarin niet is geslaagd. De ingebrekestelling van 30 april 2004 (stuk 2 uit de bundel van B. V.) verwijst naar de ondertekening van de authentieke akte en is wat dat punt betreft niet dienstig. Deze zelfde ingebrekestelling verwijst evenwel tegelijk naar de verbintenis van D. D. om een aanvraag bij de vrederechter in te dienen en dit binnen de 15 dagen vanaf de datum van de ingebrekestelling. Op geen enkel ogenblik blijkt D. D. hierop te hebben geantwoord. Hij heeft al evenmin stappen gezet om de vrederechter te vatten en hem van de problemen - om een akte van bekendheid te bekomen - in te lichten. Nadat D. D. in gebreke was gesteld, is hij effectief tekort geschoten aan zijn verbintenis om de vrederechter te vatten teneinde de toelating tot de verkoop uit de hand te bekomen voor de minderjarige dochter. De regels van de goede trouw (art. 1134 B.W.) vereisen dat deze contractpartij die alleen bij machte is om de vervulling van de opschortende voorwaarde te bewerkstelligen, alles in het werk stelt om het vervullen mogelijk te maken, zeker dat deze contractpartij - wanneer zij hiertoe formeel is in gebreke gesteld - bewijst dat zij alle ter haar beschikking staande middelen heeft aangewend opdat de voorwaarde zou kunnen vervuld worden. De partij die zulks niet doet, begaat een fout, deze fout is een contractuele fout. Immers, wanneer bij overeenkomst een verbintenis onder opschortende voorwaarde wordt aangegeven, bestaat de overeenkomst pendente conditione, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst. Die overeenkomst doet derhalve rechten en verplichtingen voor de partijen ontstaan en de partij die haar verplichtingen niet nakomt kan schadeplichtige zijn (Cass. 5 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1157, concl. Adv. Gen. H. Lenaerts; R.C.J.B. noot J. Herbots, `Contrat sous condition suspensive: conséquences de la faute commise par une partie `pendente conditione'; R.W. 1981-82; 245, concl. Adv. Gen. H. Lenaerts). D. D. beweert, maar bewijst niet dat hij alles in het werk heeft gesteld om de toelating van de vrederechter te bekomen. Hij legt geen enkel bewijs voor waaruit zou kunnen blijken dat hij stappen heeft ondernomen (behalve de brief van notaris Z. - zie hiervoor). Ten onrechte houdt D. D. voor dat een vreemde oorzaak hem zou belet hebben de toelating te bekomen. Integendeel, D. D. toont hoegenaamd niet aan dat hij middelen zou hebben aangewend en welke middelen hij zou hebben aangewend. Hij trachtte een akte van bekendheid te bekomen om de procedure op te starten, hij ondervond moeilijkheden om de akte van bekendheid te bekomen en verder bewijst hij geen enkele demarche. Hij toont ook niet aan dat hij ooit zou getracht hebben om het probleem aan de vrederechter voor te leggen en dat deze, omwille van een formalistische interpretatie, de toelating zou hebben geweigerd. D. D. moet niet aantonen dat hij een akte van bekendheid heeft gevraagd aan de Spaanse autoriteiten, hij moet aantonen dat hij alle middelen heeft aangewend die te zijne beschikking stonden om de toelating van de vrederechter te bekomen voor een verkoop uit de hand door de dochter. Doordat er zelfs nooit een verzoekschrift is neergelegd, is er ten genoege van recht bewezen dat D. D. tekort is geschoten aan zijn verbintenissen. Terecht laat B. V. gelden, dat het door dit verzuim (hetgeen een fout uitmaakt) is, dat niet alleen de opschortende voorwaarde zich niet heeft verwezenlijkt, maar dat bovendien de authentieke akte niet kon ondertekend worden. 3.1.
28. Uit het samen lezen van de verschillende bedingen van de overeenkomst tussen partijen moet aangenomen worden dat het de bedoeling van de partijen was om de sanctie voor het niet ondertekenen van de authentieke akte binnen de 4 maand, ook toepasbaar te maken voor het geval dat de niet ondertekening van deze akte het gevolg zou zijn van een fout begaan door D. D. (te dezen het niet zorgen voor het zich verwezenlijken van de opschortende voorwaarde). Het hof leidt deze uitlegging af uit het feit dat de overeenkomst voorziet dat wanneer de akte niet tijdig is verleden, de wederpartij de verkoop kan aanzien als "nietig en onbestaande" en dat in alle gevallen (dit is zowel in de hypothese dat de uitvoering van de verkoop in rechte afgedwongen wordt als in de hypothese dat de verkoop als nietig en onbestaande wordt aanzien) de conventionele schadevergoeding verschuldigd is. Door te stellen dat in het geval de verkoop als "nietig en onbestaande" wordt aanzien, de conventionele schadevergoeding verschuldigd is, daar waar bij het niet vervullen van de opschortende voorwaarde de verkoop ook als "nietig en onbestaande" wordt aanzien, hebben de partijen de wil gehad om de conventionele schadevergoeding te voorzien voor al de gevallen waarin de verkoop als "nietig en onbestaande" zou aanzien worden. In de verkoopovereenkomst werd dit uitgedrukt door deze sanctie te verbinden aan het niet verlijden van de authentieke akte binnen de vier maand, ongeacht welke de oorzaak van dit niet verlijden van de akte is, weze dit onwil van één van de partijen, of weze dit het zich niet realiseren van de opschortende voorwaarde. In de verschillende ingebrekestellingen heeft B. V. de schadevergoeding opgevorderd en op geen enkel ogenblik heeft D. D. geantwoord dat de kwestieuze sanctie geen betrekking zou hebben op het niet verwezenlijken van de opschortende voorwaarde. De wijze waarop de partijen zich, nadat de termijn van 4 maand verstreken was, hebben gedragen (en zeer in het bijzonder de ontstentenis van enig protest of reactie van D. D. naar aanleiding van de expliciete ingebrekestellingen vanwege B. V.) laten toe aan te nemen dat het de gemeenschappelijke bedoelding van de partijen was om de voornoemde contractuele forfaitaire schadevergoeding ook te voorzien voor het geval de verkoop, omwille van het niet nakomen van andere verbintenissen (dit is andere dan de loutere weigering van één der partijen om de akte te verlijden), niet kon doorgaan (art. 1156 en 1161 B.W.). De vordering van B. V. in de mate zij er toe strekt de veroordeling van D. D. te bekomen tot het betalen van de som van euro 11.500 blijft dienvolgens gegrond. D. D. laat gelden dat - naar zijn interpretatie - de termijn van vier maanden voor het verlijden van de authentieke akte niet als een vaste termijn moet aanzien worden doch slechts als een indicatieve termijn. Het hof heeft zich hierover te dezen niet uit te spreken, hoe dan ook, de eerste ingebrekestelling van B. V. dateert van 30 april 2004 (meer dan een maand na verloop van de conventionele termijn) en niettegenstaande deze ingebrekestelling blijkt D. D. niets te hebben ondernomen om de toelating te bekomen (hij blijkt zelfs niet te hebben gereageerd op de ingebrekestelling - ook niet op de nadien verstuurde ingebrekestellingen). Met andere woorden, zelfs na ruime respijttermijn heeft D. D. zich niet van zijn verbintenissen gekweten. 3.1.
29. B. V. heeft verzaakt aan haar vordering tot het bekomen van kapitalisatie der intresten. Een schadevergoeding - al weze het een conventionele en forfaitaire vergoeding - is steeds een waardeschuld en geen geldschuld. Zij kan dan ook geen aanleiding geven tot kapitalisatie van de intresten zoals dit voorzien is in artikel 1154 B.W. B. V. verzaakt aldus aan haar incidenteel hoger beroep. 3.
30. vordering van D. tegen BVBA C.: 3.2.
31. De vordering van D. D. tegen de BVBA C. is niet gegrond. Uit de elementen waarop het hof vermag acht te slaan blijkt niet dat de BVBA C. een fout heeft begaan bij het opstellen van de verkoopovereenkomst. De BVBA C. heeft - gelet op het tussengekomen overlijden van wijlen mevrouw B. - bij de notaris geïnformeerd naar de concreet te gebruiken bewoordingen in de overeenkomst. Uit geen enkel gegeven blijkt dat de door de notaris vooropgestelde formule onjuist of onvoorzichtig zou geweest zijn, wel integendeel. D. D. heeft het verkoopsmandaat dat hij aan de BVBA C. had verleend, niet ingetrokken of herroepen na het overlijden van zijn echtgenote. Het is voor het eerst in november 2004, omzeggens een volledig jaar ná de ondertekening van de verkoopovereenkomst, dat de raadsman van D. D. voor het eerst stelt dat er aan de BVBA C. was gevraagd om geen initiatieven te nemen voor de verkoop. Het is slechts bij brief van 14 oktober 2004 (stuk 10 uit de bundel van appellant) dat de BVBA C. wordt in gebreke gesteld om het voorschot aan B. V. terug te storten. Weliswaar heeft de BVBA C. ten onrechte getalmd om op dit verzoek in te gaan (zie hierna punt 3.9) doch de dagvaarding was op dat moment reeds betekend derwijze dat de schade voor D. D. niet vergroot is door de onwil van de BVBA C. om het voorschot terug te betalen. 3.
32. vordering van BVBA C. tegen D.: 3.3.
33. De BVBA C. vordert de betaling van de commissie van euro 5.895,
34. Dit bedrag bestaat uit een hoofdsom van euro 4.200 vermeerderd met 21 % BTW, in totaal euro 5.
35. Daarbij voegt de BVBA C. een ‘strafbeding' van 15 % en intresten aan 12 %. Deze bijkomende bedingen komen niet voor in de makelaarsovereenkomst. Op de factuur van 18 oktober 2004 wordt gewag gemaakt van een verhogingsbeding van 20 % en intresten aan 18 % per jaar. De bestreden beslissing kende een bedrag van euro 5.895,12 toe. 3.3.
36. D. D. houdt voor dat de commissie slechts verschuldigd is "in geval van verkoop" en dat te dezen de verkoop als onbestaande moet aanzien worden derwijze dat er geen aanspraak op commissie kan gemaakt worden. De overeenkomst voorziet effectief dat de commissie verschuldigd is "in geval van verkoop". Nu de opschortende voorwaarde - opdat er verkoop zou tussenkomen - zich niet heeft verwezenlijkt, is er te dezen geen sprake van een verkoop. Er is wel degelijke een verkoopovereenkomst opgesteld, doch er heeft geen verkoop plaatsgevonden. De BVBA C. heeft contractueel niet voorzien dat er een vorm van vergoeding of betaling zou geschieden door de verkoper voor het geval dat de verkoop finaal niet zou doorgaan. De makelaarsovereenkomst voorziet vergoedingen voor het geval de verkoper het mandaat opzegt of eenzijdig verbreekt, maar het voorziet geen bezoldiging voor het geval de overeenkomst niet leidt tot een effectieve verkoop. Vermits het de BVBA C. zelf is die de opschortende voorwaarde, met de eraan verbonden sanctie dat er geen verkoop plaatsvindt wanneer de voorwaarde niet verwezenlijkt wordt, in de verkoopovereenkomst heeft ingelast, dient de BVBA C. zich te schikken naar de door haarzelf opgestelde overeenkomsten. De vordering tot het bekomen van een commissie is niet gegrond. De omstandigheid dat voorzien is dat de commissie wordt voorafgenomen van het voorschot betreft enkel een modaliteit van het uitvoeren van de verbintenis tot het betalen van een commissie doch deze bedingen kunnen niet aldus uitgelegd worden als zou de makelaar - van zodra er een voorschot wordt betaald - aanspraak kunnen maken op de commissie (ook in het geval dat het voorschot nadien integraal aan de kandidaat koper moet terugbetaald worden). Anders gesteld: het is slechts bij verkoop dat de makelaar aanspraak op een commissie kan maken, indien er zonder dat er finaal een verkoop tussenkomt toch een voorschot zou betaald zijn, dat moet terugbetaald worden (daar er geen verkoop plaatsvindt) dan heeft de makelaar geen aanspraak op commissie en kan hij uiteraard ook niets voorafnemen op het bedrag van het voorschot dat hij tijdelijk onder zich houdt. Indien partijen het anders hadden gewild, dan behoorde de BVBA C. het contract anders op te stellen en een bezoldiging te voorzien voor het geval er handelingen door de makelaar gesteld worden die niet leiden tot een verkoop. Het hoger beroep is op dit punt gegrond.
37. de gerechtskosten: 4.
38. Ter terechtzitting van 12 oktober 2009 heeft B. V. verzaakt aan haar vordering om ook voor wat de eerste aanleg betreft een rechtsplegingvergoeding op te vorderen. 4.
39. B. V. berekent ten onrechte de rechtsplegingvergoeding op het bedrag dat in de inleidende dagvaarding werd gevraagd. Artikel 2 van het KB van 26 oktober 2007 bepaalt dat voor de toepassing van dit artikel het bedrag van de vordering vastgesteld wordt overeenkomstig de artikelen 557 tot 562 en 618 van het Gerechtelijk Wetboek in verband met de bepaling van de bevoegdheid en de aanleg. Het in de dagvaarding gevorderde bedrag is niet relevant voor het begroten van de rechtsplegingvergoeding wel het bedrag in laatste conclusie gevorderd. Te dezen beloopt de vordering tussen euro 10.001 en euro 20.000 zodanig dat het basistarief van de rechtsplegingvergoeding gelijk is aan euro 1.
40. 4.
41. Er is geen reden om het basisbedrag te verminderen tot euro 625 in het geval dat het hoger beroep wordt afgewezen. Het door D. D. ontwikkelde argument dat de zaak niet complex is rechtvaardigt de begroting op het basisbedrag. Er is geen aanleiding om de verhaalbare kosten voor verdediging aan te rekenen op de conventionele schadevergoeding. Het feit dat B. V. een vergoeding bekomt die de schade dekt die zij lijdt ingevolge de niet naleving van het contract, rechtvaardigt niet dat zij slechts aanspraak zou kunnen maken op een verminderde rechtsplegingvergoeding. De rechtsplegingvergoeding dekt een andere schadepost. Het is niet kennelijk onredelijk dat B. V. enerzijds de conventionele schadevergoeding bekomt en anderzijds aanspraak maakt op het basisbedrag van de rechtsplegingvergoeding. 4.
42. De rechtsplegingvergoeding dient dienvolgens op euro 1.100 begroot te worden. 4.
43. Vermits het hoger beroep deels gegrond is past het dat de BVBA C. tot 1/3de van de kosten van D. D. wordt veroordeeld en dat D. D. de overige 2/3de van zijn eigen kosten ten laste houdt en dat D. D. tevens wordt veroordeeld tot de kosten van B. V.. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch slechts deels gegrond; Doet de bestreden beslissing te niet in de mate dat zij de kapitalisatie van de compensatoire intresten op de som van euro 11.500 heeft toegestaan; Doet de bestreden beslissing te niet in de mate dat zij de tegenvordering van de BVBA C. gegrond heeft verklaard en D. D. in dubbele hoedanigheid heeft veroordeeld tot het betalen van de som van euro 5.895,12 te vermeerderen met intresten en kosten; Doet de bestreden beslissing te niet in de mate dat zij D. D. tot de kosten ten voordele van de BVBA C. heeft veroordeeld, opnieuw recht doende wat dit punt betreft, laat de kosten van de BVBA C. - in beide aanleggen - te hare eigen laste en veroordeelt de BVBA C. tot 1/3de van de kosten van D. D. in beide aanleggen; Veroordeelt D. D. tot de kosten van het hoger beroep wat B. V. betreft; Begroot de kosten in het hoger beroep, in hun geheel begroot - in hoofde van D. op euro 1.286 (186 rolrecht + 1.100 rechtsplegingsvergoeding), - in hoofde van C. op euro 1.100 rechtsplegingsvergoeding, en - in hoofde van V. op euro 1.100 rechtsplegingsvergoeding. Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 3/11/2009 waar aanwezig waren en zitting hielden : Marc BOSMANS, Raadsheer, bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier. V. DE VIS M. BOSMANS Gerelateerde publicatie(s) citeert: ECLI:BE:CASS:2000:ARR.20000121.6 ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20031208.11 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div