id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van beroep van Brussel Vonnis/arrest van 14 december 2010 ECLI nr: ECLI:BE:CABRL:2010:ARR.20101214.15 Rolnummer: 2006AR2311 Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2013-10-10 Raadplegingen: 115 - laatst gezien 2026-07-01 14:19 Fiche Een vordering tot het bekomen van schadevergoeding wegens verborgen gebreken dient bij toepassing van artikel 1648 B.W. binnen een korte tijd te worden ingesteld. Bij het beoordelen van deze korte tijd wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een deskundigenonderzoek. UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Koop-verkoop - Verplichtingen koper BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Koop-verkoop - Koopvernietigende gebreken BURGERLIJK RECHT - VERJARING (BURGERLIJK RECHT) - Algemeen (verjaring (burgerlijk recht)) Vrije woorden: Verkoop. Onroerend goed. Verkoopvernietigende gebreken. Ondergelopen kelder an hevige regenval. Artikel 1648 BW. Vordetringen in te stellen 'binnen een korte termijn'. Begrip en draagwijdte van deze wettelijke termen. Artikel 1382 BW. Informatieplicht vanwege de kopers. Tekst van de beslissing HET HOF VAN BEROEP TE BRUSSEL 1e kamer, A.R. Nr.: 2006/AR/2311 zetelend in burgerlijke zaken, Rep. nr.: 2010/ na beraad, wijst volgend arrest: INZAKE VAN: T. A., en zijn echtgenote D. A., appellanten, beiden vertegenwoordigd door Mr. CHAZKAL Jonathan, advocaat te 1050 BRUSSEL, Louizalaan 208 ; TEGEN: L. V., en zijn echtgenote C. O. geïntimeerden, beiden vertegenwoordigd door Mr. VAN ASCH A. loco Mr. VAN ASCH Marc, advocaat te 1800 VILVOORDE, Bergstraat 5 ; ___________________________________________________________ SAMENVATTING Verkoop van een woning. Vrijwaring voor gebreken van de verkochte zaak. Ondergelopen kelder ingevolge een hevige regelval. Artikel 1648 BW inzake een vereiste vordering "binnen een korte tijd". Informatieplicht vanwege de koper. Een vordering tot het bekomen van schadevergoeding wegens verborgen gebreken dient bij toepassing van artikel 1648 B.W. binnen een korte tijd te worden ingesteld. Bij het beoordelen van deze korte tijd wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een deskundigenonderzoek. __________________________________________________ I. Voorwerp van de vorderingen. 1.1. De oorspronkelijke eis van appellanten strekte ertoe
(1)in hoofdorde geïntimeerden in solidum te horen veroordelen tot betaling van een provisie van 12.500 euro plus de gerechtelijke intresten en
(2)in ondergeschikte orde een deskundige (= architect) te horen aanstellen met een welomschreven opdracht. 1.
- De eerste rechter heeft deze vordering ontvankelijk doch ongegrond verklaard. 1.
- Het hoger beroep van appellanten beoogt de toekenning de horen bekomen van hun oorspronkelijke vordering zoals in hoofdorde ingesteld. Zij vragen m.a.w. niet meer de aanstelling van een deskundige. 1.
- Geïntimeerden vragen het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en bijgevolg het bestreden vonnis te willen bevestigen. II. De Feiten. 2.
- De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis. 2.
- Samengevat komt het hierop neer dat bij notariële akte van 14 mei 2002 geïntimeerden hun woning gelegen te Vilvoorde verkocht hebben aan appellanten. Na het afsluiten van deze verkoop zouden appellanten te kampen hebben gehad met een ondergelopen kelder ingevolge een hevige regenval. Volgens appellanten is de door hen aangekochte woning behept met verborgen gebreken, minstens zouden geïntimeerden verantwoordelijk moeten gesteld worden voor dit schadegeval op grond van hun precontractuele aansprakelijkheid. III. Discussie. 3.
- Appellanten steunen hun vordering enerzijds op artikel 1641 e.v. B.W. en anderzijds op artikel 1382 e.v. B.W. Appellanten aanzien het onderlopen van een kelder bij hevige regenval als een verborgen gebrek. Zij menen verder dat geïntimeerden een precontractuele fout begingen (= inbreuk op artikel 1382 e.v. B.W.) door hen niet te verwittigen, vóór het afsluiten van de overeenkomst, dat de kwestieuze kelder jaarlijks één tot tweemaal onder water stond. 3.
- Een vordering tot het bekomen van schadevergoeding wegens verborgen gebreken dient bij toepassing van artikel 1648 B.W. binnen een korte tijd te worden ingesteld. Bij het beoordelen van deze korte tijd wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een deskundigenonderzoek. 3.
- Uit de medegedeelde stukken blijkt het volgende: - Op 13 juni 2002 liet de notaris van appellanten aan de notaris van geïntimeerden weten dat zijn cliënten het slachtoffer waren geworden van een overstroming ingevolge een hevige regenval; - Op 19 juni 2002 liet de notaris van geïntimeerden weten dat enkel 6 jaar geleden de kelder ook ondergelopen was doch als gevolg van buitengewone weersomstandigheden; - Op 17 juli 2003 liet de raadsman van appellanten weten dat geïntimeerden aansprakelijk werden geacht voor het schadegeval; - Deze aanspraken werden door de raadsman van geïntimeerden ten stelligste betwist in zijn brief van 23 juli 2003; - Bij exploot betekend op 6 oktober 2004 gingen appellanten over tot dagvaarding. Hieruit volgt dat na het schadegeval dat zich moet situeren in juni 2002 eerst twee brieven volgden, dan gedurende één jaar niets meer gebeurde, waarna opnieuw twee brieven werden geschreven en opnieuw gedurende meer dan één jaar geen verdere initiatieven werden genomen door appellanten. 3.
- De vereiste dat een vordering tot schadeloosstelling op grond van verborgen gebreken binnen een korte tijd moet ingesteld worden, is ingegeven opdat de nodige bewijzen niet verloren zouden gaan en het onderzoek naar de verborgen gebreken accuraat kan verlopen. In deze gaat het om een ondergelopen kelder en gelet op de aard van een dergelijk schadegeval kan 2 jaar na de feiten of zelfs 1 jaar na de feiten - als men al zou aannemen dat er onderhandelingen zouden plaatsgevonden hebben gedurende het eerste jaar - geen accuraat onderzoek meer gevoerd worden over het al dan niet bestaan van verborgen gebreken aan de woning/kelder. Appellanten erkennen dit overigens zelf impliciet in hun conclusie daar waar ze stellen dat in het rapport van P&V Assurances, opgesteld in juli 2004, terecht werd vermeld dat de kelder niet meer onder water stond daar de overstroming in 2002 gebeurde en de expertise in
- 3.
- Het feit dat in juli 2004 nog een rapport werd opgesteld, toont verder niet aan dat er op dat ogenblik nog onderhandelingen tussen de partijen aan de gang waren. Het gaat immers om een eenzijdig verslag opgesteld op verzoek van de verzekeraar van appellanten zelf. 3.
- De eerste rechter heeft dan ook op oordeelkundige wijze geoordeeld dat de vordering in deze laattijdig werd ingesteld en bijgevolg diende afgewezen te worden in zoverre gegrond op artikel 1641 e.v. B.W. Het bestreden vonnis wordt op dat punt bevestigd. 3.
- Appellanten verwijten verder aan geïntimeerden hen vóór de aankoop niet verwittigd te hebben dat de woning regelmatig onderliep. Appellanten bewijzen niet ten genoege van recht dat de kelder van de woning in kwestie meer dan normaal onder water stond. Met de gegevens van een eenzijdig rapport kan geen rekening gehouden worden. Bovendien mag van een koper verwacht worden dat hij vóór een aankoop de nodige inlichtingen inwint over de plaats waar het goed gelegen is en de karakteristieken ervan. Appellanten hebben de woning ook kunnen bekijken vóór de aankoop en hebben de kelder dus ook vooraf gezien. Eén en ander was toen niet van aard bij hen vragen te doen rijzen. Het feit dat geïntimeerden nalieten mede te delen dat zij het slachtoffer waren van een overstroming 6 jaar voor de verkoop van de woning maakt geen fout uit. Het ging toen om bijzondere weersomstandigheden die steeds aanleiding kunnen geven tot overstromingen. 3.
- De eerste rechter heeft dan ook terecht de vordering afgewezen in zoverre gesteund op artikel 1382 e.v. Ook op dat punt wordt het bestreden vonnis bevestigd. 3.
- Alle overige door partijen ingeroepen middelen zijn niet ter zake dienend in het licht van wat voorafgaat. ... OM DEZE REDENEN HET HOF, ... Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond. Bevestigt het bestreden vonnis. ... Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare burgerlijke te¬rechtzitting van de eerste kamer van het hof van beroep te Brussel op 14 december
- Waar aanwezig waren: Mevr. A. De Preester, Kamervoorzitter, Mevr. B. Heymans, Griffier. B. Heymans A. De Preester Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div