ECLI:BE:CABRL:2018:ARR.20181206.26

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 06 décembre 2018 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2018:ARR.20181206.26 No Rôle: 2014-AR-2655 Domaine juridique: Droit de la sécurité sociale Date d'introduction: 2020-10-27 Consultations: 299 - dernière vue 2026-06-28 04:59 Fiche 1 Le notaire qui, dans le cadre de la mission qui lui incombe, procède à la mise en vente publique d'un bien, et, à cet effet, organise les visites, n'agit pas pour son compte. Il ne dispose pas non plus, en ce qui concerne le bien, d'un pouvoir de direction, de contrôle et de surveillance : l'accès à l'immeuble ne lui a été concédé par le propriétaire que dans le cadre des nécessités de sa mission notariale. Dans ce contexte, le notaire n'est pas le gardien de la chose au sens de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil et sa responsabilité ne peut pas être mise en cause sur cette base. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Responsabilité notaire, banque Mots libres: NOTAIRE- responsabilité - vente publique- mise en vente - organisation des visites du bien par un tiers -accident d'un candidat acheteur - article 1384 alinéa 1 du Code civil- gardien de la chose - non Fiche 2 Le notaire, officier public, dispose du monopole des ventes publiques d'immeubles. En cette qualité, il dresse non seulement les actes authentiques des adjudications mais assure également la direction des enchères et des formalités successives. Ainsi, il est en charge légalement de la direction des opérations nécessaires à la vente publique d'un bien immeuble, en ce compris les visites dudit bien. En déléguant sur place une personne chargée d'accueillir les visiteurs, le notaire a d'ailleurs assumé, de fait, la direction de l'organisation matérielle des visites. Dans ce contexte, la personne chargée d'effectuer les visites est nécessairement intervenue en qualité de préposé du notaire, placé sous la direction et la surveillance de celui-ci. A supposer donc que l'on considère que le notaire ne devait pas assurer personnellement le déroulement des visites dans des conditions de sécurité acceptables et que les manquements commis lors de l'organisation des visites sur place ne lui sont pas personnellement imputables, il en répond tout de même, en application de l'article 1384 alinéa 3 du Code civil, la personne chargée d'effectuer les visites agissant en qualité de préposé du notaire dans le cadre des opérations de vente publique . Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Responsabilité notaire, banque Mots libres: NOTAIRE-responsabilité- vente publique- mise en vente - visites du bien organisées par un tiers -accident d'un candidat acheteur- article 1384 alinéa 3 du Code civil- qualité de préposé du tiers Texte de la décision Monsieur B. H., notaire, dont l'étude est; partie appelante, représenté par Eric Jacques et Me Paternoster, avocats à 1050 Bruxelles, avenue Louise, 222/9 ; contre Monsieur B. F., domicilié à; partie intimée, représentée par Me N'Guyen loco Me Philippe Daive, avocat à 1160 Bruxelles, rue Jules Cockx, 8-10 ; en présence de : Monsieur C. J., domicilié à; Représenté par Me Marc Mikolajczak, avocat à 1300 Wavre, place Bosch 14 ; Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance du Brabant wallon le 8 octobre 2014, dont aucun acte de signification n'est produit ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 12 décembre 2014 pour M. le notaire H. ; - les conclusions déposées pour la partie appelante le 22 juin 2015, pour la partie intimée le 18 février 2015 et pour la partie appelée à la cause en degré d'appel le 23 avril 2015 ; - les dossiers de pièces des parties. Les faits

1. En octobre 2012, le notaire H. était chargé de la mise en vente publique d'une fermette à rénover, située à , qui comportait notamment une vaste grange sur deux étages et qui appartenait à M. J.. Une personne avait déjà fait offre pour le bien, qui lui avait été adjugé provisoirement le 27 septembre 2012, sous réserve de surenchère (pièce 21 du dossier de l'appelant). Dans le cadre de la faculté de surenchère réservée aux amateurs, de nouvelles visites ont été organisées jusqu'au 12 octobre 2012 inclus. Le notaire a chargé un certain M. J. N. de se rendre sur place pendant les heures de visite, pour y accueillir les candidats acquéreurs désireux de visiter le bien.
2. Le mercredi 3 octobre 2012, M. B F. a visité l'immeuble en compagnie de son épouse et de leurs enfants majeurs. Après avoir rencontré M. N., ils ont parcouru les lieux sans être escortés. A un moment donné, M. F., accompagné de sa famille, a gravi une échelle de meunier menant à l'étage supérieur de la grange. Il a déambulé sur la surface de cet étage jusqu'au moment où, passant soudainement au travers du revêtement du sol, il a chuté un niveau plus bas, se blessant grièvement.
3. Le sol de l'étage de la grange, mieux décrit dans les rapports d'expertise dressés par les experts Francotte et Baise (voir infra), était composé de deux matériaux différents juxtaposés côte à côte : un plancher, d'une part, et un simple revêtement isolant, d'autre part, composé de panneaux de laine de verre revêtus, du côté supérieur, de papier « kraft » de ton beige et du côté inférieur d'un « pare-vapeur » en aluminium. Ces panneaux d'isolation, soutenus par de simples profils métalliques en T et par les solives du plafond du rez-de-chaussée de la grange, n'étaient pas destinés à supporter le poids d'un homme.
4. M. N. a effectué une déclaration écrite, laquelle est datée du 3 octobre 2012 (mais cette date est contestée), et qui est rédigée comme suit : « Étant présent pour donner accès à une ferme est situé au pour visiter ce bien destiné à une vente publique, immeuble que j'ai visité moi-même en premier lieu convenablement afin de pouvoir renseigner les visiteurs de la composition des pièces et des endroits difficiles ou dangereux à l'accès, ce qui était le cas pour le grenier de la grange vétuste partiellement recouvert d'un plancher bien visible et d'une autre partie recouverte d'un simple isolant en laine de verre. Cette grange disposait également d'une cave sans escalier, donc un trou qu'il fallait éviter, il y avait suffisamment d'éclairage avec la lumière du jour pour visiter cet endroit, mais à chaque personne qui se présentait, je signalais la cave et je déconseillais de circuler sur le plancher du grenier et ne visionner ce grenier qu'au départ de l'échelle qui y menait. La famille F. s'est présentée pour visiter il y avait, les parents, deux filles et un garçon, je les ai reçus avec les explications habituelles sur le bien, y compris le problème de la grange, la maman m'a répondu avec le sourire que son mari travaillait dans le bâtiment et qu'il voyait le danger, je fus rassuré car une autre personne m'appelait pour un renseignement sur le lot 2 à l'extérieur et je suis sorti quelques minutes et c'est 5 minutes plus tard que nous avons entendu des cris, (...). Il y a des visiteurs prudents qui respectent vos conseils, d'autres qui n'en font qu'à leur idée avec les risques qui s'y rapportent, pour les visites plus détaillées, je conseille toujours de se faire accompagner par un expert de leur choix ».
5. Le 11 octobre 2012, M. J. a sollicité unilatéralement, en extrême urgence, la désignation d'un expert judiciaire afin d'effectuer des constats sur les lieux avant la fin des opérations de vente publique, prévue pour le 12 octobre
6. Par ordonnance du 11 octobre 2012, le juge des référés du tribunal de première instance de Nivelles a fait droit à cette requête et a désigné l'expert Francotte, lequel a déposé son rapport le 16 octobre
7. M. Francotte, après avoir inspecté les lieux uniquement en compagnie de M. J. et de son conseil, a émis l'avis selon lequel le défaut de résistance du sol de l'étage de la grange était visible et l'incident survenu résultait exclusivement d'une imprudence de la personne accidentée.
8. Le 9 octobre 2012, l'épouse de M. F. a rédigé une attestation destinée, semble-t-il, à son assureur, dans laquelle elle indique que le seul avertissement reçu de la part de M. N. lors de la visite, concernait la présence d'une fosse de garage dans la grange. Cette attestation précise que M. F. est indépendant, décorateur en bâtiment et que l'accident lui cause un énorme préjudice physique et moral. Le 29 octobre 2012, M. F. a adressé à la SA AG Insurance une déclaration de sinistre dans laquelle il expose également que le seul avertissement reçu de la part de M. N. concernait la présence d'une fosse de garage au rez-de-chaussée de la grange. Il existe au dossier des témoignages externes en sens contraire en ce qui concerne la nature des avertissements donnés aux candidats acquéreurs par M. N.. Selon le témoignage de Mme Lefebvre, daté du 16 octobre 2012, qui avait visité les lieux et qui a acquis le bien, M. N. lui avait indiqué de ne pas monter à l'étage dans la grange car « le plancher n'est pas stable ». M. F. produit le témoignage écrit de M. G. V, daté du 25 octobre 2012, rédigé comme suit : « Les faits se sont produits à 1390 BIEZ, rue du grand Sart, 21 dans une ancienne fermette. Je m'étais rendu sur place avec ma fille de 7 ans afin de visiter et me renseigner au sujet de cette fermette et un terrain contigu mis en vente avec faculté de surenchère. A mon arrivée, j'ai parlé avec un préposé (personne d'un certain âge) chargé de donner quelques explications. Je suppose que cette personne était déléguée par le notaire. Le préposé en question m'a remis la fiche relative à la vente publique et m'a indiqué que la visite est libre en donnant comme seule instruction de faire attention à la fosse se trouvant au rez de la grange. La porte avant de la grange était fermée et bloquée par des pierres. Le préposé m'a indiqué que pour pouvoir voir la grange, il fallait rentrer sur l'arrière et m'a montré l'endroit. Il m'a aussitôt quitté. J'ai été voir l'intérieur au rez mais n'ai même pas fait attention au fait qu'il y avait un étage. Je suis ensuite sorti et ai encore posé quelques questions à ce préposé au sujet du terrain à vendre. Nous étions sur le devant du bâtiment. A un moment donné, nous avons entendu crier et dire « appelez une ambulance » ... Immédiatement après, j'ai enlevé la pierre qui bloquait cette porte (fermée donc), c'est donc alors que j'ai vu une personne au sol dont la tête était tenue par une dame. (...) Quant à la clarté dans cette grange, elle était très limitée, pour rappel la porte avant était fermée. » M. F. produit également le témoignage écrit daté du 23 avril 2013 de l'ancien locataire des lieux, selon lequel : - il n'y avait plus d'accès à l'étage de la grange lors de son départ (l'escabelle y donnant accès ayant été emportée lors de son déménagement) ; - « les risques existent pour une personne ne connaissant pas les lieux vu l'absence de rambardes de protection ainsi que le manque de visibilité ». La procédure
9. Le 18 décembre 2012, M. F. a cité M. C. J. et M. le notaire H. devant le premier juge. Par un jugement non attaqué du 13 mars 2013, le tribunal a ordonné une vue des lieux en compagnie d'un expert architecte, Mme Baise. Un procès-verbal de vue des lieux a été dressé le 25 avril 2013 avec en annexe un rapport écrit de l'expert architecte, qui décrit précisément le plancher de l'étage de la grange et donne un avis sur les conditions de visibilité au moment de l'accident.
10. Après la vue des lieux, les demandes soumises au premier juge se présentaient comme suit : - M. F. a demandé la condamnation, solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre des défendeurs à lui payer 100.000 euro à titre provisionnel sur un dommage estimé provisoirement à 250.000 euro , sous réserves des intérêts compensatoires et moratoires. Il a sollicité la désignation d'un médecin-expert. - M. J. a conclu à l'absence de fondement de la demande et a demandé la condamnation de M. F. aux dépens. - M. le notaire H. a également conclu à l'absence de fondement de la demande et sollicité la condamnation de M. F. aux dépens et a, à titre subsidiaire, demandé la condamnation de M. J. à supporter 100 % ou à tout le moins 99 % de la condamnation et que les dépens soient répartis dans la même proportion.
11. Par le jugement attaqué du 8 octobre 2014, le tribunal a retenu la responsabilité de M. J. sur pied de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil et celle du notaire H. sur pied de l'article 1382 du Code civil. Ce jugement écarte toute faute commise par la victime, M. F.. Il condamne les responsables qu'il désigne, in solidum, à verser un euro provisionnel à M. F. et désigne un médecin-expert pour le surplus. La décision attaquée se prononçant implicitement sur le recours contributoire formé par le notaire H. contre M. J., dit que l'entière responsabilité de l'accident survenu le 3 octobre 2012 incombe aux défendeurs, à parts égales.
12. Relevant appel de cette décision, le notaire H. maintient que la demande originaire n'est pas fondée et demande la condamnation de l'intimé aux dépens des deux instances. Subsidiairement, il réitère le recours contributoire exercé contre M. J. et demande sa condamnation à supporter 100 % ou à tout le moins 99 % de la condamnation qui serait prononcée en faveur de M. F.. M. F. conclut à l'absence de fondement de l'appel et demande la condamnation de l'appelant aux dépens de l'appel. M. J. forme un appel incident et conclut à l'absence de fondement de la demande originaire. Il demande la condamnation de M. F. aux dépens des deux instances, en ce compris les indemnités de procédure et les honoraires des deux experts. Discussion La responsabilité sur pied de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil
13. La responsabilité du fait des choses que l'on a sous sa garde suppose la réunion des éléments constitutifs suivants : - une chose affectée d'un vice ; - sous la garde de la personne dont la responsabilité est mise en cause ; - le lien causal entre le vice de la chose et le dommage.
14. Une chose est affectée d'un vice lorsqu'elle présente une caractéristique anormale qui la rend, en certaines circonstances, susceptible de causer un préjudice (Cass., 5 mars 2015, RG n°C.14.0047.F ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150305.8, www.cass.be). C'est à juste titre que le premier juge a écarté l'avis de M. Francotte, rendu sur la base des déclarations unilatérales de M. J., dont la responsabilité était impliquée, et ne prenant pas en compte les conditions d'éclairage réelles des lieux au moment de l'accident (la porte avant de la grange étant ouverte et non fermée, lors des constations de l'expert), d'une part, et considérant comme acquis que M. N. avait adéquatement mis en garde M. F. en ce qui concerne le sol de l'étage, d'autre part. L'expert Baise a décrit précisément la configuration du sol de l'étage de la grange, composée de trois zones, et les conditions de visibilité qui pouvaient y régner par temps couvert, lors d'un après-midi d'octobre, la porte avant de la grange étant close. Il ressort notamment de ces constatations effectuées contradictoirement et correctement analysées par le premier juge, que : - le revêtement de sol sur lequel M. F. a circulé n'était pas apte à supporter le poids d'un homme ; - le passage du plancher stable (second plancher en surélévation) vers la zone non circulable n'était matérialisé d'aucune manière, la dernière lame du plancher et le premier panneau isolant étant juxtaposés ; - cette zone, revêtue de papier kraft beige pouvait, dans la pénombre, se confondre avec le plancher voisin de la même teinte ; - aucune signalisation relative au danger de circuler à l'étage de la grange, laissé accessible à tous, n'avait été placé. Comme l'a adéquatement jugé le tribunal, le sol de l'étage de la grange était affecté d'un vice dès lors qu'une partie du revêtement du sol, située au même niveau qu'un plancher en bois et de couleur similaire, était impraticable en raison de sa structure composée de matériaux non destinés à supporter le poids d'un homme, alors que les visiteurs non avertis pouvaient s'attendre à pouvoir circuler dans tout l'espace librement accessible (le reste du plancher étant parfaitement solide et stable). A cet égard, la circonstance, relevée par l'expert Francotte, que, depuis le rez-de-chaussée, on peut observer des discontinuités entre les panneaux isolants formant une partie du plafond et localement, l'affaissement de l'un de ceux-ci, n'est pas relevante : après la chute de M. F., qui est passé au travers du plafond, l'état de celui-ci, composé de plaques d'isolation n'était nécessairement pas le même qu'avant la chute. En outre, il ne peut être demandé à la personne qui va circuler sur un plancher de vérifier d'abord la nature du plafond à l'étage inférieur.
15. Est gardien d'une chose celui qui en use pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle (Cass., 20 mars 2003, RG C.02.
16. F, www.cass.be). La seule maîtrise que la personne a sur la chose ne suffit pas. En effet, il faut encore qu'elle dispose à l'égard de la chose d'un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle, en quelque sorte qu'elle dispose d'un pouvoir de commandement sur la chose. La garde ne se confond pas avec la détention matérielle, l'élément essentiel étant ce pouvoir de direction, de contrôle et de surveillance, c'est-à-dire le pouvoir de diriger intellectuellement la chose, d'en contrôler l'usage ou l'emploi (B. Dubuisson, «développements récents concernant les responsabilités du fait des choses (choses, animaux, bâtiments)», R.G.A.R., 1997, 12729, n 16).
17. M. J. a conservé, vis-à-vis des tiers, la qualité de propriétaire des lieux jusqu'au moment de la transcription, nécessairement après le 17 octobre 2012 (date du procès-verbal actant l'absence de surenchère), de l'acte de vente conclu avec Mme Eléonore Lefebvre, acquéreuse. Pendant le même temps, il a conservé la maîtrise matérielle des lieux avec pouvoir de direction, de contrôle et de surveillance de ceux-ci. C'est d'ailleurs à ce titre qu'il a pu solliciter unilatéralement une mesure d'expertise des lieux et accompagner l'expert Francotte, le 16 octobre 2012, pour lui donner accès à l'immeuble et lui permettre d'y effectuer ses constatations.
18. Le notaire H., dans le cadre de la mission qui lui incombait, de procéder la mise en vente publique du bien, et, à cet effet, d'organiser les visites, n'agissait pas pour son compte. Il ne disposait pas non plus, en ce qui concerne ce bien, d'un pouvoir de direction, de contrôle et de surveillance : l'accès à l'immeuble ne lui a été concédé par M. J. que dans le cadre des nécessités de sa mission notariale. Dans ce contexte, le notaire n'est pas, comme l'a adéquatement jugé le premier juge, le gardien de la chose au sens de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil (dans le même sens, L. Weyts, La vente immobilière : la vente de gré à gré - la vente publique volontaire, Bruxelles, Kluwer, 2002, p.408 ; A. Deliège, « Vente publique volontaire d'immeuble », Rép. Not., t. VII, 1, 4, n° 22, p. 39). La responsabilité du notaire sur pied de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil est écartée.
19. La matérialité du dommage subi suite à la chute de M. F. n'est pas contestée dans son principe. Sans le vice de la chose qui était sous la garde de M. J., au sens de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil, le dommage de M. F., qui a chuté, ne se serait pas produit. Il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il retient la responsabilité de M. J. sur pied de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil. Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner la responsabilité de M. J. sur pied de l'article 1382 du Code civil. La faute éventuelle de la victime, qui sera examinée ci-dessous, n'est pas de nature à exclure la responsabilité du gardien de la chose, sur pied de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil, mais pourrait conduire, le cas échéant à un partage de responsabilités. La responsabilité du notaire sur pied des articles 1382 et 1384 alinéa 3 du Code civil
20. Le notaire conteste toute responsabilité personnelle sur pied de l'article 1382 du Code civil ; il expose que M. N. était parfaitement informé des conditions dans lesquelles il devait effectuer sa mission et qu'il était légitimement en droit d'attendre que M. N. fasse le nécessaire à ce sujet. Il soutient en outre que l'article 1384 alinéa 3 du Code civil, également invoqué par la partie demanderesse originaire en page 12 de ses conclusions, est inapplicable en l'espèce, M. N. n'étant pas son préposé.
21. Les obligations qui incombent au notaire, dans le cadre d'une vente publique, quant aux vérifications relatives à la désignation et à la description des biens cédés ne vont pas jusqu'à imposer, dans son chef, un devoir positif d'investigation en ce qui concerne les éléments éventuels de dangerosité du bien (voyez P. Harmel, « Vérifications relatives à la désignation et à la description des biens cédés », Rép. Not., t. XI, Le Droit notarial, livre 5, Organisation et déontologie du notariat, Bruxelles, Larcier, 1979, n° 49 et la jurisprudence citée). Ces obligations n'imposent donc pas au notaire, pour chaque vente, de se rendre personnellement sur place pour vérifier lesdits éléments de dangerosité (ce qui supposerait qu'il ouvre portes et fenêtres, visite les caves, etc.) et de veiller personnellement à la sécurité des personne lors des visites du bien. Il ne se serait pas réaliste d'exiger de telles prestations d'un notaire dans le cadre de sa pratique professionnelle. En réalité, c'est le propriétaire vendeur qui doit informer le notaire des particularités du bien et c'est au notaire qu'il appartient, en conséquence, de donner des instructions adéquates dans le cadre des visites qui se tiennent sur place. Parallèlement, la personne présente sur place au moment des visites est la mieux apte à se rendre compte par elle-même de la situation et est tenue de prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir tout accident.
22. L'immeuble litigieux présentait des éléments de dangerosité connus par M. N., qui se trouvait sur place au moment des visites à la demande du notaire H. : - la présence d'une fosse au rez-de-chaussée de la grange ; - la présence d'une aire non circulable à l'étage de celle-ci. M. N. déclare avoir informé systématiquement les visiteurs desdits points de dangerosité. Il était, en effet, tenu à un devoir d'information des visiteurs en ce qui concerne les éléments de dangerosité du bien qu'il connaissait. Cependant, la question de la nature précise des avertissements donnés par M. N. à M. F., lors de sa visite, reste irrésolue. Mis à part les proches de M. F. et M. N. lui-même, dont les témoignages ne sont par nature pas indépendants, personne ne peut témoigner de ce qui s'est dit exactement entre les parties avant que M. F. n'entreprenne de visiter la grange et ne chute. Les autres visiteurs divergent en ce qui concerne la nature des informations qu'ils ont reçues au moment de leur visite. En tous cas, il n'est pas établi que M. N. a eu la possibilité d'informer systématiquement chaque visiteur, y compris M. F. et sa famille, du double danger présent dans la grange, même s'il en avait l'intention, dès lors qu'il a pu être sollicité par plusieurs personnes simultanément (il suffit de lire son témoignage écrit) et que deux lots étaient à vendre, dont un situé à l'extérieur. Il n'est donc pas établi que M. N. a respecté, pour chaque visiteur, le devoir d'information qui lui incombait et, à cet égard, l'existence de ce devoir n'étant pas contestée, le risque de la preuve concernant la bonne exécution de celui-ci est à charge du notaire dont la responsabilité est mise en cause. En outre, vu l'état de dangerosité des lieux (le risque d'une chute de plusieurs mètres en deux endroits accessibles au public) et la possibilité d'affluence lors des visites, le fait de se contenter, pour assurer la sécurité des personnes, de l'avertissement verbal donné par un seul individu présent sur place ne constitue pas une mesure de précaution suffisante. Dans cette situation, des mesures matérielles concrètes devaient nécessairement compléter l'avertissement à donner aux différents candidats acquéreurs. Or, alors que le public pouvait librement circuler dans tout le bâtiment et ce, sans escorte, que la publicité faite au sujet du bien vantait l'existence d'une vaste grange sur deux étages (et donc supposément accessibles) et que l'étage de ladite grange était rendu accessible par une échelle de meunier, aucun panneau d'avertissement ou autre obstacle matériel (cônes, cordon de sécurité ou autre) ne signalait l'extrême dangerosité du sol. Ces circonstances démontrent des manquements fautifs en ce qui concerne les mesures de sécurité qui s'imposaient à tout homme normalement prudent et vigilant au moment d'organiser les visites du bien.
23. S'il n'appartenait pas directement au notaire, dans le cadre de l'exercice de sa mission de mise en vente publique, de prendre matériellement connaissance des éléments de dangerosité de l'immeuble et de déterminer, en bon père de famille, les mesures raisonnables pour prévenir tout accident lors des visites, ce devoir incombait à tout le moins à M. N. qui a été expressément chargé par le notaire d'être présent sur place et de permettre les visites nécessaires à la vente.
24. La responsabilité des maîtres et commettants pour les fautes commises par leur préposé suppose qu'il existe un lien de subordination dans les rapports entre le commettant et son préposé. Le notaire jouit d'un monopole des ventes publiques d'immeubles. C'est sa qualité de notaire qui lui vaut ce privilège et il agit en qualité d'officier public, non seulement pour dresser acte authentique des adjudications, mais aussi dans sa direction des enchères et formalités successives (P. Harmel, « Ventes publiques d'immeubles », Rép. not., t. XI, Bruxelles, Larcier, 1979, n° 349). Le notaire assure donc légalement la direction des opérations nécessaires à la vente publique d'un bien immeuble, en ce compris les visites dudit bien. En déléguant sur place une personne chargée d'accueillir les visiteurs, le notaire a d'ailleurs assumé, de fait, la direction de l'organisation matérielle des visites. Dans ce contexte, M. N. est nécessairement intervenu en qualité de préposé du notaire, placé sous la direction et la surveillance de celui-ci. A supposer donc que l'on considère que le notaire ne devait pas assurer personnellement le déroulement des visites dans des conditions de sécurité acceptables et que les manquements commis lors de l'organisation des visites sur place ne lui sont pas personnellement imputables, il en répond tout de même, en application de l'article 1384 alinéa 3 du Code civil, M. N. agissant en qualité de préposé du notaire dans le cadre des opérations de vente publique.
25. Sans les manquements commis par M. N., préposé du notaire H. - le défaut de mesures matérielles de sécurité suffisantes compte tenu de la dangerosité des lieux - le dommage ne se serait pas produit tel qu'il s'est réalisé in concreto. En effet, si outre un avertissement verbal dont il n'est pas certain qu'il fut donné de façon complète, des mesures matérielles avaient été prises, soit pour limiter l'accès au lieux, soit pour avertir les visiteurs de la dangerosité de la surface de l'étage de la grange, fut-ce en délimitant la zone non circulable, M. F., accompagné de sa femme et de ses enfants, ne se serait pas engagé dans la zone dangereuse de sorte que l'accident ne se serait pas produit tel qu'il est survenu in concreto. Examen de la question de la faute de la victime
26. M. F. visitait l'étage supérieur d'une grange, accessible seulement par une échelle de meunier. Ce local, non destiné à l'habitation et manifestement non entretenu, était dans un certain état de vétusté, puisque, notamment, la façade présentait une importante fissure, laissant passer la lumière du jour. Le sol était inégal et présentait des obstacles visibles, puisqu'une partie du plancher était surélevée et séparée du reste de la zone par une large poutre ou «poitrail » (sorte de large poutre au sol). Il fallait, pour circuler à l'étage de la grange, se pencher pour passer sous un entrait de ferme de charpente, puis enjamber le poitrail pour atteindre le plancher supérieur, le tout, dans de mauvaises conditions d'éclairage, puisque cette partie de la grange est dépourvue d'éclairage électrique et que l'on se situe en automne, par temps couvert, dans des conditions où la porte avant de la grange était fermée. Ces conditions requerraient une attention particulière pour éviter tout heurt avec un obstacle quelconque. Cependant, de la simple survenance du dommage, il ne peut être déduit que M. F. n'a pas apporté à ses déplacements l'attention toute particulière que requerrait la configuration des lieux. Quelles que soient les précautions prises pour enjamber les obstacles au sol et éviter ceux présents au plafond, rien ne permettait à M. F. d'anticiper, alors que les lieux étaient ouverts à la visite en présence d'une personne préposée de l'étude du notaire H., et accessibles à tout public, le fait qu'à un moment, le sol, tel un piège, se déroberait soudainement sous ses pieds. Il n'est pas démontré, eu égard au défaut de matérialisation dans l'espace de la zone non circulable et au caractère difficilement détectable de la zone dangereuse, qu'un regain de prudence aurait permis à M. F. d'anticiper et de prévenir sa chute. La cour en déduit qu'il n'est pas prouvé qu'une faute de la victime se trouve en lien causal avec le dommage, tel qu'il s'est réalisé. Responsabilité in solidum et recours contributoire du notaire contre M. J.
27. Deux faits générateurs de dommage se trouvent en lien causal avec la survenance de celui-ci : - le vice de la chose dont M. J. avait la garde (article 1384 alinéa 1er du Code civil) ; - la faute du préposé du notaire (article 1384 alinéa 3 du Code civil). Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne in solidum le notaire H. et M. J. à réparer le dommage subi par M. F.. Comme décidé à juste titre par le premier juge, ces faits générateurs ont chacun eu la même incidence sur la survenance du dommage. Il en résulte que le recours contributoire formé par le notaire contre M. J. est fondé à concurrence de 50 %. Renvoi au premier juge
28. La cour confirme la décision du premier juge, seul le fondement de la responsabilité du notaire étant modifié en degré d'appel, sans que cela n'affecte l'étendue des responsabilités. Il y a donc lieu de confirmer la mesure d'expertise qui fut prononcée et de renvoyer la cause au premier juge, en application de l'article 1068 alinéa 2 du Code judiciaire. Dépens
29. Les appels ne sont pas fondés. Il y a lieu de mettre les dépens de chaque appel à charge respectivement du notaire H. et de M. J.. M. F. liquide le montant de l'indemnité de procédure à 5.500 euro . A ce stade, dans la mesure où les appels concernent exclusivement le principe des responsabilités en ce qui concerne un dommage non encore évalué et sujet à expertise, il s'agit d'un litige non évaluable en argent. L'indemnité de procédure est donc fixée à 1.440 euro par lien d'instance. Les dépens d'appel entre le notaire H. et M. J. leur seront délaissés, vu le fondement partiel du recours contributoire exercé par le notaire. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire, Déclare les appels recevables mais non fondés ; Confirme la décision du premier juge en toutes ses dispositions, mais pour d'autres motifs en ce qui concerne la responsabilité du notaire ; En application de l'article 1068 alinéa 2 du Code judiciaire, renvoie la cause au tribunal de première instance du Brabant wallon pour la poursuite de la procédure ; Condamne le notaire H. aux dépens de l'appel principal, liquidés à 1.440 euro dans le chef de M. F. ; Condamne M. J. aux dépens de l'appel incident, liquidés à 1.440 euro dans le chef de M. F. ; Délaisse les dépens de l'appel entre les parties H. et J. ; Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 6 décembre
30. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président f.f., A.-S. Favart, conseiller, J. Van Meerbeeck, magistrat délégué, C. Willaumez, greffier. C. Willaumez J. Van Meerbeeck A.-S. Favart R. Coirbay Publication(s) liée(s) citant: ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150305.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div