← België

ECLI:BE:CABRL:2019:ARR.20190125.8

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 25 janvier 2019 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2019:ARR.20190125.8 No Rôle: 2015-ar-660 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2020-01-03 Consultations: 355 - dernière vue 2026-06-29 09:31 Fiche L'acompte est un début de paiement à valoir sur le prix convenu ou, en cas d'inexécution, une provision sur les dommages et intérêts alors que les arrhes visés par l'article 1590 du Code offrent aux parties à la vente une faculté de dédit. Par ailleurs, lorsque les parties décident de mettre fin au contrat qui les lie, il y a lieu, à défaut d'un accord différent des parties, à restitution des provisions versées en vue de l'exécution future du contrat. Il en va de même lorsqu'un montant a été payé afin de garantir les engagements futurs entre deux parties mais que ceux-ci ne sont pas contractés, les négociations n'ayant pas abouti. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Généralités (obligations conventionnelles) Mots libres: CONVENTION -négociations- acompte- provision- arrhes-notions Texte de la décision En cause de : La SA LES RIVES, dont le siège social est établi à 1050 Bruxelles, rue Léon Cuissez, 27, inscrite à la BCE sous le numéro 0832.579.110; partie appelante, représentée par Mes France MAUSSION et Benoît KOHL, avocats à 1000 Bruxelles, rue de Loxum, 25; contre La SA AGENCE ET MESSAGERIES DE LA PRESSE, en abrégé AMP, dont le siège social est établi à 1070 Bruxelles, route de Lennik, 451, inscrite à la BCE sous le numéro 0403.482.188; partie intimée, représentée par Mes Bruno DUQUESNE et Michaël LAMBERT, avocats à 1170 Bruxelles, Chaussée de la Hulpe, 178 ; Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de commerce de Bruxelles le 27 mars 2013, dont aucun acte de signification n'est produit ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 3 avril 2015 pour la SA Les Rives ; - l'ordonnance prise sur pied de l'article 747, §1er du Code judiciaire, telle que reprise dans le procès-verbal de l'audience publique du 7 mai 2015 ; - les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 30 novembre 2018 pour la SA Les Rives et le 21 décembre 2018 pour la SA Agence et Messageries de la Presse (ci-après, la SA AMP) ; - les dossiers de pièces des parties. I. Les faits

  1. La SA AMP était propriétaire d'un immeuble sis à 1070 Bruxelles, rue de la Petite Ile,
  2. Des négociations ont été entamées en 2010 entre la SA AMP et Mme L., agissant pour le compte de la SA Mikmax, relatives à l'achat de l'immeuble par cette dernière. Elle souhaitait réaliser un projet immobilier « Les Rives » conçu par l'architecte D.B.. Le 18 mars 2010, la SA AMP a accusé réception de l'offre de la SA MikMax pour un montant de 8.000.000 euro , tout en lui transmettant un rapport d'expertise évaluant le bien à 9.100.000 euro . Le 31 mars 2010, la SA AMP a accepté l'offre de MikMax « sous la condition suspensive du résultat des analyses quant à l'état du sol et d'un accord entre parties sur les éventuelles problématiques de pollution ». Le 2 avril, AMP a confirmé son accord de conférer une option d'achat à MikMax pour une période de 3 mois, à certaines conditions (notamment quant à la dépollution du site). D'autres échanges ont eu lieu entre ces parties par la suite mais la vente n'a, finalement, pas été conclue.
  3. Au début de l'année 2011, la SA AMP a engagé des pourparlers avec la SA Les Rives (dont les administrateurs sont Mme L. et M. D.B.). Le 11 février 2011, la SA Les Rives a fait une offre pour un prix de 8.000.000 euro , sous certaines conditions. Outre le prix de 8.000.000 euro , il était prévu le paiement d'un acompte de 10 % « payable à la signature du compromis, au plus tard endéans les 15 jours de l'acceptation de la présente » et, sous le point « sol », que les frais de dépollution du sol seraient à charge du vendeur. Le même jour, la SA AMP a accepté l'offre sous réserve de certaines précisions et notamment : - en ce qui concerne les frais liés à la dépollution du sol, il est indiqué qu'AMP s'engage à les prendre en charge « pour un montant maximum d'EUR 500.000, montant correspondant à la fourchette haute des estimations des coûts de pollution actuellement en notre possession » et que, en cas de dépassement de ce montant, « les parties devraient se répartir le supplément dans une proportion à convenir entre nous avant la signature du compromis » (point 2), - il est prévu que ce courrier doit être ratifié par le conseil d'administration d'AMP (point 5), - en ce qui concerne l'acompte, il est prévu que : « Dès acceptation de la présente, un acompte de 10 % sera payable au plus tard endéans un délai de 15 jours » (point 6). Cette réponse a été contresignée pour accord le 15 février 2011 par Mme L. et M. D.B., en leur qualité d'administrateur de la SA Les Rives.
  4. Le 12 avril 2011, le notaire D.R. a transmis à sa cliente, la SA AMP un projet de compromis dans lequel il est prévu que les éventuels frais d'assainissement du sol seront pris en charge par le vendeur à concurrence de 500.000 euro et que, en cas de dépassement de ce montant, la prise en charge sera répartie « comme suit » entre vendeur et acquéreur (les espaces réservés à cet effet n'étant pas remplis).
  5. Le 4 août 2011, la société CSD Ingénieurs Conseils a adressé à l'IBGE une note de calcul du cautionnement de l'assainissement du site précité (fixé à 805.000 euro pour la technique, la plus onéreuse, d'excavation complète de la pollution). La société CSD précisait qu'elle ne pourrait être tenue responsable « vis-à-vis de l'IBGE, pour tout écart éventuel entre le coût final de l'assainissement du site et le présent budget estimatif ».
  6. Par un email du 13 septembre 2011, la SA AMP a confirmé à la SA Les Rives un rendez-vous fixé le 14 septembre. Le 20 septembre 2011, le conseil d'administration d'AMP a ratifié la vente et a accepté la prise en charge du montant de 805.000 euro .
  7. Par un courrier du 22 septembre 2011, la SA Les Rives a écrit à la SA AMP en se référant à leur entretien téléphonique en précisant que, vu le montant important lié à l'assainissement, elle souhaitait obtenir un deuxième avis technique au sujet de la pollution. Elle précisait avoir pris connaissance du fait qu'AMP prendrait à sa charge un montant de 805.000 euro pour l'assainissement de son terrain mais que, vu « les surprises subies à l'acquisition précédente, ancien terrain d'AMP », elle estimait « en tous cas que le vendeur doit garantir à l'acheteur de lui vendre un terrain assaini à sa charge ». Selon la SA Les Rives, c'était un risque que son investisseur ne pourrait pas prendre eu égard à sa « propre expérience » et au « fait que dans le cadre de l'achat de l'ancien terrain d'AMP, le prix d'achat a été diminué de 515.000 euro pour que l'acheteur puisse prendre la charge de l'assainissement pour son propre compte », un montant de 696.000 euro ayant alors été déposé en garantie à l'IBGE, mais la « dernière estimation reçue d'Ageco en avril 2010 » chiffrait « l'assainissement à 2.500.000 euro et à 6.648.363 euro (traitement biologique) et à 15.098.704 euro ! (traitement thermique) pour une affectation mixte ». Elle souhaitait donc connaître la position d'AMP « au sujet de la dépollution du site et aux coûts inhérents à cette dépollution».
  8. Le 23 septembre 2011, la SA AMP a écrit à la SA Les Rives afin de lui faire part de son inquiétude quant à l'état d'avancement de ce dossier, le projet de compromis ayant été transmis le 19 avril 2011 et la SA AMP n'ayant reçu aucun commentaire depuis. Elle écrivait ensuite : - quant au paiement de l'acompte, qu'il devait être payé pour le 2 mars 2011 au plus tard de sorte qu'elle mettait en demeure la SA Les Rives de le payer sans délai, - quant au coût de dépollution, que la société CSD Ingénieurs avait prévu une garantie à constituer, sous réserve de l'accord de l'IBGE, de 800.000 euro et ce, pour la technique d'excavation la plus onéreuse, et qu'elle acceptait de le prendre en charge dans sa totalité (solliciter un 2ème avis lui paraissait exclu), - quant à la signature du compromis, que son conseil d'administration avait marqué son accord pour la cession du site selon les conditions reprises dans son courrier du 11 février 2011 et qu'il convenait donc de signer le compromis « dès que possible » (elle proposait trois dates).
  9. Par un courrier du 10 octobre 2011, la SA Les Rives a répondu qu'à défaut d'accord sur la répartition des coûts de dépollution entre parties, élément essentiel de la conclusion d'un accord, les parties ne pouvaient être considérées comme étant tenues par un contrat de vente. Ce caractère essentiel résultait selon elle tant des montants considérables en jeu que de « l'expérience subie », également en matière d'assainissement du sol, lors d'une précédente transaction conclue avec AMP. Elle relevait qu'il était avéré que le montant estimatif de la seule garantie financière dépassait largement le montant maximum de 500.000 euro visé par la lettre du 11 février 2011 et que « élément plus grave, les frais liés à la dépollution seront eux-mêmes significativement supérieurs à ces montants » de sorte que « la question essentielle liée au volet pollution ne trouve actuellement aucune réponse ». Elle estimait par conséquent ne pouvoir « en aucun cas déférer à la mise en demeure de signer un compromis de vente » qui serait contenue dans le courrier du 23 septembre
  10. Le même jour, le conseil de la SA AMP a répondu que la référence à des frais de dépollution significativement supérieurs à l'estimation de CSD ne reposait sur aucune considération objective (l'autre opération conclue entre les parties l'ayant été dans un tout autre contexte) et que, en tout état de cause, l'accord de février 2011 prévoyait le paiement d'une somme de 800.000 euro dans les 15 jours de l'acceptation, soit pour le 2 mars
  11. Il mettait donc la SA Les Rives en demeure de payer cette somme dans les 8 jours.
  12. Par un courrier du 10 novembre 2011, le conseil de la SA Les Rives a répondu que la précédente transaction portait sur un bien situé dans une zone très proche et que, à cette occasion, alors que le prix de vente avait été réduit de 696.673 euro pour l'assainissement du sol , il s'était avéré que les travaux de dépollution étaient dorénavant évalués à 3.000.000 euro . Il relevait par ailleurs que, dans la mise en demeure du 10 octobre 2011, la signature du compromis n'était plus exigée mais uniquement le paiement de 800.000 euro , et ce sans justification.
  13. La présente procédure a été introduite le 16 novembre
  15. Par un acte du 4 mars 2014, la SA AMP a vendu l'immeuble à la SPRL Benge pour un montant de 2.712.500 euro . Une garantie financière de 800.000 euro au nom de l'IBGE a été prévue pour l'assainissement du sol.
  16. Par un acte du 22 février 2017, la SPRL Benge a vendu l'immeuble litigieux à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale pour un montant de 5.500.000 euro . Une garantie financière de 750.000 euro au nom de l'IBGE a été prévue pour l'assainissement du sol. II. La procédure
  17. L'action principale originaire, mue par citation du 16 novembre 2011 par la SA AMP et telle que modifiée par voie de conclusions, tendait à entendre : - dire pour droit que la SA Les Rives devait payer l'acompte de 800.000 euro (10% du prix) dans les 15 jours de la conclusion du protocole d'accord, - dire pour droit que la SA Les Rives a eu un comportement fautif postérieurement à la conclusion de cet accord, - condamner la SA Les Rives à payer 800.000 euro à majorer des intérêts compensatoires entre le non-paiement de l'acompte et le jugement à intervenir et des intérêts moratoires depuis la citation jusqu'à complet paiement, - condamner la SA Les Rives aux dépens. La SA Les Rives concluait à l'absence de fondement de la demande dirigée contre elle. Par jugement du 27 mars 2013, le tribunal de commerce de Bruxelles, après avoir reçu la demande, l'a déclarée fondée dans la mesure précisée en termes de dispositif et a : - dit pour droit que la SA Les Rives avait l'obligation de payer la somme de 800.000 euro dans les 15 jours de la conclusion du protocole d'accord, - dit pour droit que la SA Les Rives avait eu un comportement fautif en ne négociant pas de bonne foi la finalisation de la vente, - condamné la SA Les Rives au paiement d'une indemnité provisionnelle d'1 euro en dommages et intérêts (perte de chance de n'avoir pu vendre l'immeuble dans des conditions identiques), - débouté la SA AMP du surplus de sa demande, - condamné la SA Les Rives aux dépens.
  18. Relevant appel de cette décision, la SA Les Rives demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de débouter la SA AMP de sa demande originaire. La SA AMP demande la confirmation du jugement entrepris sauf en tant qu'il n'a fait droit à sa demande qu'à concurrence d'1 euro provisionnel. Formant un appel incident, elle demande la condamnation de la SA Les Rives à lui payer à titre de perte de chance 3.480.000 euro à titre principal et à un montant à évaluer ex æquo et bono par la cour à titre subsidiaire, « majorés d'une indemnité ex æquo et bono pour les frais supportés par AMP pour la conservation de l'immeuble », à majorer des intérêts légaux et judiciaires depuis la citation. La recevabilité de la demande de la SA AMP, en ce qu'elle porte dorénavant sur un montant de 3.480.000 euro , n'est pas contestée. III. Discussion et décision de la cour
  19. Le présent litige est relatif aux conséquences de l'échec de négociations relatives à la vente d'un bien immobilier dont le sol est pollué. Il convient de rappeler brièvement les dispositions applicables en la matière.
  20. L'article 17, §1er, 1° de l'ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l'assainissement des sols pollués, telle qu'elle était en vigueur à l'époque des faits, dispose que l'obligation de traitement de la pollution du sol qui découle des conclusions d'une reconnaissance de l'état du sol déclarée ou réputée conforme doit en principe être réalisée avant l'aliénation d'un droit réel sur le terrain visé par cette obligation. Le §2 de cette disposition permet toutefois une telle aliénation préalable lorsqu'une reconnaissance de l'état du sol a été déclarée ou réputée conforme, que la personne titulaire de l'obligation de traitement de la pollution du sol s'est engagée à l'exécuter dans un calendrier approuvé par l'Institut bruxellois pour la gestion de l'environnement et qu'une garantie financière couvrant cet engagement est constituée conformément à l'article 71 de l'ordonnance. L'article 71 dispose notamment que le montant de la garantie doit correspondre « au coût maximal estimé de réalisation de l'obligation de traitement de la pollution du sol » et qu'il doit être « calculé et justifié par un expert en pollution du sol en tenant compte de la situation réelle de terrain et, le cas échéant, des hypothèses les moins favorables financièrement ». Enfin, l'article 23, §3 de l'ordonnance prévoit la possibilité, pour la personne titulaire d'une obligation de traitement de la pollution du sol (en principe le vendeur), de céder cette obligation à une tierce personne, à certaines conditions.
  21. La cour examinera successivement la question de l'acompte (A.) et les demandes d'indemnisation formées par la SA AMP (B.) avant de statuer sur les dépens (C.). A. Le paiement d'un « acompte »
  22. Selon la SA AMP, la SA Les Rives était tenue de lui payer un acompte de 10 % dans les 15 jours de l'acceptation de l'offre (soit le 2 mars 2011 au plus tard). La SA Les Rives estime pour sa part que ce paiement ne devait intervenir qu'à la signature du compromis et invoque, en outre, le fait que ce paiement était subordonné à la ratification du courrier du 11 février 2011 par le conseil d'administration d'AMP.
  23. Comme l'a relevé à bon droit le premier juge, il résulte clairement de l'échange des courriers du 11 février 2011 que le paiement de l'acompte n'était plus subordonné à la signature du compromis (comme prévu initialement) mais devait intervenir dans les 15 jours de l'acceptation du courrier d'AMP par la SA Les Rives (qui a eu lieu le 15 février 2011). L'exigence de ratification étant reprise au point 5 du courrier, elle vise clairement les obligations contractées par AMP dans les points qui précèdent et non celle du paiement de l'acompte, prévue au point 6 et qui est uniquement subordonnée à l'acceptation de la SA Les Rives. Dans ces circonstances, la SA Les Rives avait bien l'obligation de payer l'acompte pour le 2 mars
  24. C'est à tort que la SA Les Rives invoque, se référant à un article de doctrine qui n'en fait pas état, que l'existence d'un acompte supposerait l'existence d'un accord ferme et définitif portant sur l'ensemble des éléments essentiels de la convention (ses conclusions, p. 14). Rien n'empêche des parties, quelle que soit du reste la qualification donnée au paiement convenu, de prévoir le paiement d'un montant permettant de garantir les engagements futurs et ce, alors même qu'il n'y a pas encore d'accord sur tous les éléments essentiels d'une convention de vente.
  25. Force est toutefois de constater que, outre le fait qu'elle n'a été mise en demeure de payer ce montant qu'en septembre 2011, l'obligation dans le chef de la SA Les Rives de payer un tel montant n'emporte pas, en soi, le droit de la SA AMP de le conserver. En effet, l'acompte est un début de paiement à valoir sur le prix convenu ou, en cas d'inexécution, une provision sur les dommages et intérêts alors que les arrhes visés par l'article 1590 du Code offrent aux parties à la vente une faculté de dédit (A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT et P. WERY, Droit des contrats spéciaux, Waterloo, Kluwer, 2014, p. 89). Par ailleurs, lorsque les parties décident de mettre fin au contrat qui les lie, il y a lieu, à défaut d'un accord différent des parties, à restitution des provisions versées en vue de l'exécution future du contrat (Cass., 23 décembre 2005, J.T., 2006, p. 107). Il en va de même lorsqu'un montant a été payé afin de garantir les engagements futurs entre deux parties mais que ceux-ci ne sont pas contractés, les négociations n'ayant pas abouti.
  26. En l'espèce, les parties n'affirment pas que l'acompte précité devrait s'analyser comme constituant des arrhes au sens de l'article 1590 du Code civil. Il en résulte que la SA AMP n'aurait eu le droit de conserver l'acompte (que, certes, elle aurait dû percevoir) que si la convention de vente avait été conclue (quod non) ou si elle établissait avoir droit à des dommages et intérêts à charge de la SA Les Rives (auquel cas cet acompte serait venu s'imputer, à titre de provision, sur les dommages et intérêts dus). B. Les demandes d'indemnisation de la SA AMP
  27. Afin de fonder sa demande d'indemnisation, la SA AMP invoque plusieurs fautes dans le chef de la SA Les Rives, à savoir : - lors de l'accord intervenu en février 2011, avoir agi de mauvaise foi dès lors qu'elle n'aurait jamais eu l'intention de négocier la répartition des coûts de pollution et ce, afin de bloquer l'immeuble, - à partir de la communication de l'estimation des coûts de dépollution par CSD, avoir refusé de o payer l'acompte de 10 % et de o négocier un accord raisonnable sur la prise en charge des frais de dépollution (cette dernière faute consistant selon elle en un manquement à l'exécution de bonne foi de l'accord intervenu le 11 février 2011 et en une culpa in contrahendo à l'égard du compromis de vente à signer).
  28. En vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil, celui qui, par sa faute, a causé à autrui un dommage est tenu de le réparer, ce qui implique que le préjudicié soit replacé dans la situation qui eût été la sienne si l'acte illicite n'avait pas été commis. En vertu de l'article 1149 du Code civil, en cas d'inexécution fautive d'une obligation contractuelle, la réparation due par le débiteur de cette obligation au créancier doit, sous réserve de l'application des articles 1150 et 1151 du Code civil, être intégrale tant pour la perte subie que pour le gain dont ce dernier est privé.
  29. Lorsque le dommage consiste en la perte d'une chance d'obtenir un avantage espéré ou d'éviter une perte, il convient d'établir, outre la faute, un dommage certain (la chance doit être réelle, ce qui est le cas lorsque la perte porte sur un avantage ou une perte probable : Cass., 13 mai 2016, R.G.A.R., 2016, liv. 8, n° 15325 ; Cass., 21 avril 2016, Rev. dr. Santé, 2016-17, liv. 2, 107) ainsi qu'un lien causal certain (Cass., 6 décembre 2013, Pas., I, liv. 12, 2457 ; Cass., 21 avril 2016, Rev. dr. Santé, 2016-17, liv. 2, 107). L'existence d'une chance n'implique aucune certitude quant à la réalisation du résultat espéré. Ainsi, le préjudicié peut obtenir la réparation de la perte d'une chance, même s'il n'est pas certain que, sans la faute, le résultat espéré aurait été obtenu (Cass., 15 mars 2010, Pas., I, liv. 3, 839). Il doit toutefois être certain que, en raison de la faute, le résultat espéré n'a pu être obtenu. Si ces conditions sont réunies, le juge appelé à déterminer l'indemnité est tenu d'avoir égard au degré de probabilité d'une heureuse issue (Cass., 21 octobre 2013, Pas., I, 1999). Seule la valeur économique de la chance perdue est réparable et non le montant total du préjudice finalement subi ou de l'avantage finalement perdu (Cass., 23 septembre 2013, Pas., I, 1755 ; Cass., 23 octobre 2015, Pas., I, liv. 10, 2418).
  30. Si le juge doit évaluer le dommage causé par une faute au moment où il statue, la consistance de ce dommage doit en principe être déterminée au moment de la faute (Cass. 22 juin 1988, Pas., I, n° 659 ; Cass., 2 février 1996, Pas, I, p. 166 ; Cass., 30 janvier 2004, Pas., I, p.194 ; Cass., 15 février 2007, Pas., I, n° 96). Si des événements postérieurs à la faute et antérieurs au moment où le juge statue ont amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée, il ne doit en tenir compte que s'ils ne sont pas étrangers à la faute et au dommage lui-même (Idem ; Cass., 13 février 2006, Pas., I, 364 ; Cass., 26 janvier 2007, Pas., I, p. 183 ; Cass., 15 février 2007, Pas., I, n° 96 ; Cass., 15 février 2011, Pas., I, 516 ; Cass., 18 septembre 2014, R.G.A.R., 2015/8, p. 15218 ; Cass., 1er juin 2016, R.G.A.R., 2016, liv. 9, n° 15340 ; Cass., 28 mars 2017, RG n°P.16.0751.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170328.4, www.juridat.be). Le lien entre les événements postérieurs à la faute et celle-ci ou le dommage qui en résulte est apprécié de façon stricte (voy. notamment Cass., 24 octobre 1990, Pas., I, 1991, p. 205 ; Cass., 2 février 1996, Pas., I, p. 166 ; Cass., 30 janvier 2004, Pas., I, p.194 ; Cass., 26 janvier 2007, Pas., I, p. 183 ; Cass., 15 février 2007, Pas., I, n° 96 ; Cass., 15 février 2011, Pas., I, 516 ; Cass., 13 octobre 2011, Pas., I, 2237 ; Cass., 28 mars 2017, RG n°P.16.0751.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170328.4, www.juridat.be).
  31. En l'espèce, les parties ont convenu, le 11 février 2011, que la SA AMP supporterait les frais de dépollution à concurrence de 500.000 euro et qu'elles s'engageaient à négocier avant la signature du compromis la répartition des frais de dépollution dépassant ce montant. Contrairement à ce que soutient la SA AMP, les parties ne devaient pas « fatalement s'entendre sur la base d'une estimation des coûts de dépollution puisque l'immeuble devait être transféré avant l'entame des travaux d'assainissement » (ses conclusions, p. 12). Rien n'empêche en effet les parties, comme c'était le cas en l'espèce, de prévoir une répartition entre elles des coûts réels, même si ceux-ci ne seront connus qu'après la vente en cas d'application de la dérogation prévue par l'article 17, §2 de l'ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l'assainissement des sols pollués. Ainsi, l'objet des engagements réciproques aurait certes été partiellement indéterminé au moment de la conclusion du compromis, mais restait déterminable.
  32. Dans son courrier du 22 septembre 2011, la SA Les Rives a clairement expliqué que, certes, elle souhaitait obtenir un deuxième avis technique mais que, en tout état de cause, elle estimait que le vendeur devait lui garantir « de lui vendre un terrain assaini à sa charge » et que son investisseur ne souhaitait pas prendre à sa charge le risque d'un assainissement plus coûteux que celui estimé. Cette réserve dudit investisseur (dont l'identité n'est pas précisée) provenait de son « expérience » mais également du fait que, postérieurement à une vente intervenue entre la SA AMP et une société ayant le même administrateur que la SA Les Rives (Mme L.), il avait été découvert que le montant fixé à titre de garantie financière de dépollution du sol 696.000 euro était très nettement inférieur à une estimation reçue en avril 2010 (chiffrant « l'assainissement à 2.500.000 euro et à 6.648.363 euro (traitement biologique) et à 15.098.704 euro ! (traitement thermique) pour une affectation mixte »). Dans ses conclusions, la SA Les Rives écrit encore : « Qu'en d'autres termes, sur la base de cette expérience (liée à la vente antérieure du terrain adjacent par AMP à la S.A. Rivand), la concluante n'aurait jamais accepté de prendre en charge les coûts de dépollution de l'immeuble, dans la mesure où il était devenu très probable que ceux-ci soient en réalité décuplés par rapport aux hypothèses « maximales » discutées à l'occasion de la négociation du « protocole d'accord » ; Qu'en effet, l'expérience passée montrait que déjouant toute les prévisions, les coûts réels de dépollution pouvaient excéder les estimations les plus raisonnables des parties ; Que dans un tel contexte de risque, il n'était pas possible pour Les Rives de convenir d'une quelconque participation aux frais de dépollution ». Elle précise en outre que « différente aurait été la solution si les coûts de dépollution réels s'approchaient de l'estimation dite « maximale » ; qu'en pareil cas, une négociation aurait sans doute pu s'initier - ce que l'intimée ne prit jamais l'initiative de faire, comme le relève à bon droit le premier juge - sur une répartition d'un montant « marginal »; que tous les indices démontraient cependant que les frais réels de dépollution s'avéreraient exorbitants, supprimant « en principe » de facto toute entrée en négociation afin d'en répartir le coût » (ses conclusions, p. 21) . Le même raisonnement est repris plus loin : « l'expérience rencontrée dans le cadre de l'immeuble voisin, appartenant aussi à AMP (vente antérieure à la S.A. Rivand) laissait prévoir que les frais d'assainissement réels allaient immanquablement dépasser les prévisions (...) - ce qui conduisit d'ailleurs la concluante à ne pas pouvoir poursuivre les négociations » (p. 28).
  33. Il résulte cependant des considérations qui précèdent que les éléments relatifs à cette « expérience passée », manifestement déterminants dans les réserves émises par Les Rives, étaient connus de celle-ci en février 2011 dès lors que l'estimation qu'elle vise dans son courrier du 22 septembre date d'avril
  34. Elle ne soutient du reste pas que ces informations, qu'elle ne pouvait ignorer, Mme L. étant intervenue dans les deux projets, lui auraient été communiquées postérieurement. La SA Les Rives ne produit par ailleurs aucun élément permettant de considérer que, entre l'accord de février 2011 et le mois de septembre 2011, elle aurait disposé d'une autre information selon laquelle les frais de dépollution du site litigieux risquaient de s'avérer largement supérieurs à l'estimation de CSD (le rapport de ce bureau ne contenant à cet égard qu'une réserve « type » de responsabilité à l'égard de l'IBGE quant au coût réel de dépollution). Il est clair, enfin, que la SA Les Rives savait qu'elle ne pourrait disposer de rien d'autre, avant la signature du compromis, qu'une estimation des frais de dépollution. Or, de son propre aveu, une telle estimation ne pouvait lui suffire à négocier une répartition des frais réels en raison de son expérience passée. Elle écrit encore, dans ses conclusions, qu'elle « aurait, sans nul doute, été prête à accepter de négocier une répartition des coûts réels de dépollution dépassant le montant de 500.000,00 EUR, si ce montant s'était avéré d'une ampleur limitée » (p. 19, la cour souligne). Le coût réel ne pouvait cependant, par définition, être connu que postérieurement à l'acte authentique de sorte que l'engagement pris en février 2011 ne pouvait, selon la position qu'elle a exprimée le 22 septembre 2011, être respecté, ce qu'elle ne pouvait ignorer au moment où elle a accepté la contre-proposition de la SA AMP en février
  36. Il résulte des considérations qui précèdent que la SA Les Rives a commis une faute : - lorsqu'elle a accepté, le 15 février 2011, la modification proposée par la SA AMP en ce qui concerne les frais de dépollution alors qu'elle n'avait en réalité pas l'intention de s'engager à supporter des frais réels selon une proportion à déterminer avant le compromis, faisant preuve soit de mauvaise foi, soit d'une légèreté telle qu'elle constitue une erreur qui n'aurait pas été commise par un professionnel normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, - en refusant, au mois de septembre 2011, de payer l'acompte qu'elle aurait dû verser en mars et de négocier, comme elle s'y était engagée, une proposition de répartition des frais réels, alléguant que l'estimation de CSD serait forcément insuffisante compte tenu d'une expérience passée dont elle avait pourtant connaissance avant février
  38. La SA AMP estime que le dommage qu'elle a subi « correspond, de manière générique, d'une part à la perte d'une chance de vendre l'Immeuble à un prix similaire et, d'autre part, à la perte d'une chance de ne plus devoir supporter les frais de conservation de l'Immeuble (précompte immobilier, gardiennage, taxes, etc.) » (ses conclusions, p. 16).
  39. En ce qui concerne la perte d'une chance de vendre l'immeuble à un prix similaire, il résulte des conclusions de la SA AMP qu'elle vise la perte d'une chance de vendre cet immeuble à la SA Les Rives et non à un autre acquéreur (p. 20 : « En outre, les fautes de l'appelante ont également privé AMP de la chance de ne pas devoir supporter les frais (...) dès l'instant où l'Immeuble aurait été vendu à l'appelante » ; « (...) sans les fautes de l'appelante, AMP avait au moins 75% de chances de lui vendre l'Immeuble (...) » ; « (...) AMP aurait eu au moins 95% de chances de vendre l'Immeuble à l'appelante (...) ») . Afin de calculer son préjudice, la SA AMP part du montant de 8.000.000 euro dont elle déduit celui de 805.000 euro qu'elle s'était engagée à prendre en charge, soit 7.195.000 euro . Elle en soustrait le montant auquel elle a finalement vendu le terrain (2.712.500 euro ) et considère que son manque à gagner est de 4.482.500 euro et qu'elle avait 75 % de chances de ne pas le subir sans les fautes de la SA Les Rives, de sorte que son dommage serait de 3.361.875 euro . Elle considère par ailleurs que, si la SA Les Rives avait accepté de négocier de bonne foi, AMP aurait pu accepter d'augmenter sa participation dans les coûts de dépollution à concurrence de 1.500.000 euro et que, dans cette hypothèse, elle aurait eu 95 % de chances de vendre l'immeuble pour un prix « net » de 6.500.000 euro , engendrant un manque à gagner de 3.787.500 euro (6.500.000 euro - 2.712.500 euro ) et une perte de chance de 95 % x 3.787.500 euro = 3.598.125 euro . La SA AMP propose de calculer son dommage en faisant la moyenne entre ces deux montants, soit (3.361.875 euro + 3.598.125 euro )/2 = 3.480.000 euro . La SA Les Rives critique, entre autres choses, la prise en compte dans ce calcul du prix de vente ultérieurement consenti.
  40. Il ne fait pas de doute qu'en commettant les fautes précitées, la SA Les Rives a hypothéqué toute possibilité pour la SA AMP de lui vendre le bien litigieux. Il existe donc bien un lien causal certain entre ces fautes (particulièrement la première) et la perte de chance de conclure la vente entre ces deux parties.
  41. Il convient de déterminer le degré de probabilité d'une heureuse issue aux négociations entre ces parties si la SA Les Rives ne s'était pas engagée à négocier la répartition des frais réels de pollution supérieurs au-delà de 500.000 euro , alors que telle n'était manifestement pas son intention (ce qui s'est confirmé au mois de septembre 2011). Cette chance n'est certainement pas nulle dès lors que la SA AMP était prête à prendre en charge 500.000 euro de ces frais et qu'elle a par la suite proposé de prendre en charge ces frais à concurrence de 805.000 euro , tout en affirmant que l'évaluation de CSD était fiable. Il faut cependant prendre également en considération le fait que la question de la prise en charge de ces frais de pollution était manifestement sensible dans ce dossier, comme en témoignent les échanges relatifs à la négociation intervenue antérieurement avec Mikmax, de sorte qu'il existait de fortes chances que les négociations ne puissent aboutir face au refus de la SA Les Rives de prendre en charge une proportion des frais réels à déterminer préalablement au compromis de vente. Il est en effet clair que celle-ci n'aurait accepté la vente qu'à condition que soit déterminé à l'avance le montant exact (et vraisemblablement limité) de sa participation dans les frais de dépollution mais il n'est pas certain que cette solution aurait été acceptée par la SA AMP. Il n'y a par ailleurs pas lieu de s'engager, comme le fait la SA AMP, dans des développements purement hypothétiques quant au tour qu'auraient pris les négociations. Au contraire, il convient de rester dans le cadre de ce qui était sur la table lorsque la faute a été commise, la SA AMP réclamant du reste la perte d'une chance de vendre le bien à la SA Les Rives « à un prix similaire ». Il faut donc se baser sur un prix de 8.000.000 euro pour le terrain, un engagement de la part de la SA AMP de prendre en charge les frais réels de dépollution (et à son accord de constituer le montant d'environ 800.000 euro à titre de caution, en cas d'accord de l'IBGE sur l'estimation de CSD) et un engagement de la SA Les Rives de prendre en charge un montant fixé préalablement (à négocier) à concurrence de ce qui, au niveau des frais réels de dépollution, dépasserait ce montant de 800.000 euro . La cour estime, compte tenu des éléments qui précèdent, à 10 % la perte de chance que la vente ait lieu dans ces conditions.
  42. Il convient enfin de déterminer la valeur économique de cette chance perdue. Compte tenu du prix qu'aurait obtenu la SA AMP (8.000.000 euro ), et sous déduction du montant arrondi de 800.000 euro (qui correspond du reste au montant de la caution accepté par l'IBGE dans le cadre de la vente du bien à la SPRL Benge), la valeur économique de cette chance peut être évaluée à 720.000 euro .
  43. Il n'y a pas lieu de diminuer ce montant dès lors que la SA AMP a cédé le terrain à des conditions nettement moins avantageuses que celles qui étaient négociées avec la SA Les Rives et qu'il n'est pas démontré que les frais réels de dépollution auraient dépassé le montant estimé par CSD. Il ne se justifie pas davantage de le majorer en tenant compte du montant effectivement obtenu par la SA AMP lors de la vente du bien à la SPRL Benge. En effet, compte tenu des principes rappelés ci-avant : - le dommage résultant d'une éventuelle dévaluation du bien trois ans après l'échec des négociations est étranger au dommage résultant de la perte d'une chance de vendre ce bien à la SA Les Rives et, - en raison notamment de l'incertitude quant au fait que cette vente à la SA Les Rives aurait abouti sans les fautes commises par celle-ci, le lien causal entre ces fautes et le dommage qui aurait été subi en raison de la vente intervenue le 4 mars 2014 n'est pas démontré. La SA AMP ne réclame pas de dommage distinct qui résulterait, spécifiquement, de la faute consistant à n'avoir pas payé l'acompte de 800.000 euro (elle ne réclame plus d'intérêts antérieurs à la citation) ou de celle consistant à n'avoir pas proposé en septembre 2011 une répartition des frais réels de dépollution.
  44. En ce qui concerne le dommage résultant des frais qui auraient été exposés par la SA AMP pour la conservation de l'immeuble, celle-ci produit, pour « donner à la Cour un ordre de grandeur, (...) un tableau reprenant, par année, de 2011 à 2014, les coûts de conservation de l'Immeuble, avec les pièces justificatives » et demande que ces frais soient évalués ex aequo et bono par la cour (ses conclusions, p. 21). Cette demande, à la considérer recevable, n'est manifestement pas en état, dès lors que la cour n'est pas saisie d'une demande de condamnation à un montant précis, même fixé à titre provisionnel ou ex æquo et bono. Il convient donc de réserver à statuer sur ce point.
  45. En ce qui concerne les dépens de première instance, le montant de la demande devant le premier juge se situait dans la tranche située entre 500.000 euro et 1.000.000 euro de sorte que le montant de base était, avant indexation, de 11.000 euro . Dès lors que la SA AMP triomphe dans sa demande, il convient de condamner la SA Les Rives à supporter ses dépens, liquidés à 264,66 euro (frais de citation) + 11.000 euro (sans s'en expliquer, le premier juge a retenu une indemnité de procédure de 16.500 euro , de sorte qu'il convient de réformer le jugement entrepris sur ce point).
  46. En ce qui concerne les dépens d'appel, dès lors, d'une part, que le montant de l'indemnité de procédure de base est, de toute façon, dans la tranche maximale (pour les demandes de plus d'1.000.000 euro , soit 18.000 euro après indexation pour l'appel) et, d'autre part, que la demande relative aux frais de conservation est manifestement accessoire à la demande principale, la cour estime être déjà en mesure de les liquider. La SA AMP obtient gain de cause, même si partiellement, de sorte qu'il convient, après compensation, que la SA Les Rives intervienne dans son indemnité de procédure à concurrence de 12.000 euro . PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire, Déclare l'appel recevable mais non fondé, sauf en tant que le premier juge a liquidé l'indemnité de procédure ; Confirme le jugement entrepris en tant qu'il a reçu la demande, dit que la SA Les Rives avait l'obligation de payer l'acompte de 800.000 euro et qu'elle a eu un comportement fautif en ne négociant pas de bonne foi en vue de finaliser la vente et en la condamnant aux dépens, Statuant à nouveau pour le surplus et en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, Dit la demande principale de la SA Agence et Messageries de la Presse fondée dans la mesure précisée ci-après, Dit la demande additionnelle formée par la SA Agence et Messageries de la Presse recevable mais non fondée ; Condamne la SA Les Rives à lui payer 720.000 euro , à majorer des intérêts au taux légal depuis la citation, Liquide l'indemnité de procédure de première instance à 11.000 euro , Condamne la SA Les Rives, après compensation, à intervenir dans l'indemnité de procédure d'appel de la SA Agence et Messageries de la Presse à concurrence de 12.000 euro , Réserve à statuer en ce qui concerne la demande relative aux frais de conservation de l'immeuble, Renvoie la cause au rôle particulier sur ce point. Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 25 janvier
  47. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président f.f., A.-S. Favart, conseiller, J. Van Meerbeeck, juge délégué auprès de la cour d'appel de Bruxelles, C. Willaumez, greffier. C. Willaumez J. Van Meerbeeck A.-S. Favart R. Coirbay Publication(s) liée(s) citant: ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170328.4 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

🔗 Vers la source officielle

Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.