ECLI:BE:CABRL:2019:ARR.20190606.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 06 juin 2019 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2019:ARR.20190606.7 No Rôle: 2015-AR-1595 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2020-01-03 Consultations: 251 - dernière vue 2026-06-28 06:25 Fiche L'action en garantie doit, conformément à l'article 1648 du Code civil, être « intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite ». L'examen de la genèse de la garantie des vices cachés et de l'exigence de bref délai révèle que celle-ci s'est imposée moins pour des raisons probatoires que par la volonté d'assurer la sécurité du commerce et d'éviter de laisser le vendeur trop longtemps dans l'expectative. Si une controverse demeure quant à la nature du bref délai visé par cette disposition (délai de prescription ou délai préfix), il n'est toutefois pas contesté, à tout le moins contestable, que le non-respect de ce délai permet au vendeur de soulever une fin de non-recevoir. Afin de déterminer si, conformément à l'article 1648 du Code civil, l'action a été introduite à bref délai, il convient d'avoir égard à toutes les circonstances de la cause, et notamment à la qualité des parties, à la nature de la chose vendue, au type de vice, aux usages ou aux actes judiciaires ou extrajudiciaires posés par les parties, notamment l'existence éventuelle de pourparlers entre elles. Il s'agit donc de mesurer la diligence avec laquelle le demandeur a (ou non) agi à l'aune de tous les éléments de l'espèce. Il est majoritairement admis actuellement que le délai débute en principe à partir du moment où le vice a été découvert ou à tout le moins à partir du moment où l'acheteur a pu légitimement avoir pris connaissance du vice. Il n'est, cependant, pas facile de déterminer à quel moment l'acquéreur est censé avoir pris connaissance du vice. A cet égard, la seule survenance d'un phénomène indésirable ne suffit pas et il faut tenir compte des mesures d'investigation de sa cause prises par l'acquéreur, à tout le moins s'il a fait preuve de diligence. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Obligations du vendeur - Garantie Mots libres: Action- garantie des vices cachés - bref délai- article 1648 du Code civil - ratio legis- fin de non-recevoir - circonstances de la cause- point de départ du délai- découverte du vice Texte de la décision En cause de : La SA DEXIN, dont le siège social est établi à 1180 Bruxelles, Place Guy d'Arezzo, 4, inscrite à la BCE sous le n°0471.394.462 ; La SPRL NELSON PROPERTIES, dont le siège social est établi à 1180 Bruxelles, place Guy d'Arezzo, 4, inscrite à la BCE sous le n°0870.924.792; parties appelantes, représentées par Me Michou loco Me Jean-François De Bock, avocat à 1050 Bruxelles, chaussée de Waterloo 612 ; contre Monsieur C . D. P. domicilié à; partie intimée, représentée par Me Gilles Carnoy, avocat à 1300 Wavre, chemin du Stocquoy, 1-3 ; Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 24 juillet 2015, dont aucun acte de signification n'est produit ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 14 août 2015 pour la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties ; - l'ordonnance prise sur pied de l'article 747, §1er du Code judiciaire, telle que reprise dans le procès-verbal de l'audience publique du 10 septembre 2015 ; - les dernières conclusions de synthèse d'appel déposées au greffe de la cour le 5 avril 2019 pour la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties et le 6 mai 2019 pour M. D.P.; - les dossiers de pièces des parties. I. Les faits

1. Le 18 novembre 2008, la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties ont conclu un contrat d'entreprise avec l'entreprise générale Bouwkantoor G. D. pour des travaux relatifs à la construction d'un immeuble sis , pour un montant de 179.366,79 euro . Selon les appelants, les travaux ne comprenaient toutefois pas la pose des bois des terrasses et des garde-corps et c'est la société MTR (renommée SPRL Lincoln, dont le gérant est M. D.C.) qui s'en est chargée (leurs conclusions, p. 8).
2. Le 26 novembre 2009, le géomètre-expert immobilier L. H. a, à la requête de M. et Mme D.C. (copropriétaires de l'immeuble avec la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties), procédé à divers constats et a, notamment, relevé au niveau de la terrasse de la chambre des parents : o une « fissure oblique tête droite vers le bourrelet de zinc sous le garde-corps » de l'angle rentrant de la dalle de terrasse, endroit où une infiltration avait été constatée en juin 2009, o que le plancher avait été cloué et collé « sur lambourdes reposant sur des plots réglables ou des cales en bois ; lambourdes de fine section, parfois rapiécées ou amincies, posées directement sur l'étanchéité (hors entreprise générale) », o que la terrasse avait été partiellement démontée pour étancher la fuite précitée (il déclarait cependant ignorer quelles modifications avaient été apportées par l'entrepreneur général à l'étanchéité).
3. Le 8 décembre 2009, la réception provisoire est intervenue. Aucune remarque n'y est reprise concernant des problèmes d'infiltration.
4. Le 27 août 2010, M. D.P., qui s'apprêtait à acquérir l'immeuble litigieux, a déclaré avoir reçu, outre le PV de réception provisoire du 8 décembre 2009, le PV de constat de l'expert Henry.
5. Par un acte du 29 octobre 2010, la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties (ainsi que M. D.C. et Mme M., qui ne sont pas à la cause) ont vendu à M. D.P. l'immeuble litigieux. L'acte de vente contient (p. 5) : - la mention que le toit a fait l'objet d'une réparation depuis le 16 juillet 2010 par la société D., dont les parties ont parfaite connaissance et que cette société réalisera la pose d'une couche de roofing supplémentaire , - une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.
6. Le 3 octobre 2011, la SPRL Bureau d'études et d'expertises Wargnies et De Keghel a procédé à un examen technique de l'immeuble à la demande de M. D.P.. Le 9 juillet 2013, un nouvel examen a été réalisé. Il est précisé qu'il s'agit d'une mise à jour du procès-verbal de constat dressé le 3 octobre 2011 (qui n'est pas produit par M. D.P. ) et que toutes les remarques reprises dans ce PV restent d'actualité. Il est fait état : - d'un défaut d'étanchéité de la membrane ardoisée (tout en étant précisé qu'il existe vraisemblablement une deuxième couche d'étanchéité en-dessous, qui serait restée parfaitement étanche à défaut de traces d'infiltrations visibles à l'intérieur), - du fait que le bureau d'expertise n'a pas vu de défaut apparent de l'étanchéité expliquant l'accumulation d'eau, celle-ci pouvant être le résultat d'une condensation. Par rapport aux traces d'humidité en façade, il est indiqué : « Comme déjà signalé dans le rapport précédent, il faudrait trouver la cause de ces infiltrations, ce qui nécessite malheureusement le démontage de la terrasse du premier étage » (p. 4). En ce qui concerne la face inférieure de la dalle de la grande terrasse du premier étage, une « fendille sinueuse accompagnée de traces d'humidité blanches » est également identifiée : « Ici aussi, la cause devra être résolue. La recherche de celle-ci nécessitera également le démontage du revêtement en bois de la terrasse » (p. 5). Le rapport fait également état d'une fendille de la maçonnerie au niveau de la fixation supérieure du garde-corps de gauche de la terrasse du premier étage (côté opposé à la rue), suggérant de vérifier que la fixation du garde-corps n'est pas corrodée (p. 5) mais également du fait que, en plusieurs endroits de cette terrasse, le garde-corps « présente des petites blessures d'arêtes provoquant une légère corrosion » (p. 6).
7. Par un courrier du 13 août 2014, le précédent conseil de M. D.P. a écrit à la SA Dexin, la SPRL Nelson Properties et M. D.C. que son client avait procédé à une analyse approfondie de l'étanchéité des toitures plates et des terrasses, qui avait révélé un « très grave vice caché », à savoir que : - les terrasses en bois avaient été posées sur une structure en bois clouée directement sur le bitume des plateformes, perçant l'étanchéité, - l'étanchéité des autres plateformes serait défaillante (existence de poches d'eau), - la membrane d'étanchéité additionnelle aurait été réalisée en dépit du bon sens (en ce qui concerne les toitures). Il les invitait à venir participer aux constats qui allaient être opérés « le plus rapidement possible » et les mettait en demeure d'assumer le coût de réparation des dommages.
8. Le 14 août 2014, l'expert T. L. a procédé à un nouveau constat. Après avoir précisé que toutes les remarques du procès-verbal de juillet 2013 restaient d'actualité, il a relevé (notamment) les points suivants : - en ce qui concerne la terrasse de la chambre enfant, la pose de la terrasse aurait été mal réalisée et aurait occasionné de multiples perforations de l'étanchéité : o des lambourdes de tailles différentes auraient été placées pour compenser un problème de pente mais, au moment de fixer le plancher sur ces lambourdes, certains clous auraient percé la membrane là où les sections étaient plus petites, o les fixations de la balustrade traversent la membrane d'étanchéité, l'ensemble présentant des signes de rouille, o les jonctions entre les éléments en zinc placés en partie supérieure des acrotères sont ouverts (problème constaté sur l'ensemble du bâtiment), - en ce qui concerne la terrasse de la chambre bébé, le même problème de fixation de la balustrade a été constaté, ainsi que, de manière régulière, des vis provenant de la pose de la terrasse en bois qui traversent la membrane d'étanchéité entre les poteaux de la balustrade, - en ce qui concerne la terrasse de la chambre des parents, le même problème de fixation de la balustrade a été constaté, le reste de la balustrade ayant été fixé sur une poutre, elle-même fixée sur la terrasse, l'ensemble ayant « été recouvert grossièrement par la membrane d'étanchéité » (il semble y avoir de l'eau entre la membrane et la dalle de béton) ; mais également un manque de contre-solin chaque fois que la membrane d'étanchéité remonte sur les murs de façade.
9. M. D.P. fait état d'un échange de courriers entre les parties, au mois d'août
10. Ces courriers ne sont pas produits. A défaut d'arrangement entre les parties, la présente procédure a été introduite. II. La procédure
11. L'action principale originaire, mue par citation du 12 décembre 2014 par M. D.P., tendait à entendre condamner la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties solidairement, in solidum et l'une à défaut de l'autre à lui payer une somme provisionnelle de 10.000 euro à titre de restitution du prix du fait de vices cachés sur un dommage estimé à 250.000 euro , majoré des intérêts compensatoires au taux de 4% l'an et, avant de statuer définitivement sur le dommage, désigner un expert afin, en substance, de se prononcer sur les vices dénoncés, les travaux visant à y remédier et le dommage subi. La SA Dexin et la SPRL Nelson Properties demandaient au premier juge de débouter M. D.P. de sa demande et sollicitaient sa condamnation à leur payer chacune 1.000 euro à titre d'indemnité pour procédure téméraire et vexatoire. Par jugement du 24 juillet 2015, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a désigné l'expert De Swert afin, en substance, de décrire les vices dénoncés par M. D.P., d'en déterminer la cause et les travaux susceptibles d'y remédier ainsi que le dommage subi par ce dernier.
12. Relevant appel de cette décision, la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties demandent à la cour de réformer le jugement entrepris, de déclarer la demande originaire de M. D.P. irrecevable et à tout le moins non fondée et de le condamner à leur payer chacune 1.000 euro à titre d'indemnité pour procédure téméraire et vexatoire. M. D.P. demande à la cour de confirmer la mesure d'expertise, de renvoyer la cause devant le premier juge et de réserver les dépens d'appel qui seront taxés dans le cadre de la procédure au fond. III. Discussion et décision de la cour
13. Les appelantes font grief au premier juge d'avoir ordonné la mesure d'expertise tout en ne réservant que le fond de la demande, de sorte qu'il aurait nécessairement considéré la demande originaire comme étant recevable.
14. Il convient d'emblée de relever que le jugement entrepris a été prononcé avant que n'entre en vigueur la loi du 19 octobre 2015 modifiant le droit de la procédure civile et portant des dispositions diverses en matière de justice, qui a notamment modifié l'article 875bis du Code judiciaire . Par ailleurs, il ne résulte pas avec certitude du jugement entrepris, malgré les termes précités, que le premier juge aurait déjà statué, de façon implicite, sur la recevabilité de la demande de M. D.P..
15. L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est « tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». L'action en garantie doit, conformément à l'article 1648 du Code civil, être « intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite ». L'examen de la genèse de la garantie des vices cachés et de l'exigence de bref délai révèle que celle-ci s'est imposée moins pour des raisons probatoires que par la volonté d'assurer la sécurité du commerce et d'éviter de laisser le vendeur trop longtemps dans l'expectative (C. DELFORGE, Y. NINANE et M.-P. NOËL, « De quelques délais emblématiques du contrat de vente », in Contrats spéciaux, coll. Recyclage en droit, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2013, pp. 92-96). Si une controverse demeure quant à la nature du bref délai visé par cette disposition (délai de prescription ou délai préfix), il n'est toutefois pas contesté, à tout le moins contestable, que le non-respect de ce délai permet au vendeur de soulever une fin de non-recevoir (A. DECROËS, « Les délais préfix (ou de forclusion) », J.T., 2007, p. 872 ; M. MARCHANDISE, «Chapitre 2 - La prescription comparée à des institutions similaires » in Tome VI - La prescription, Bruxelles, Bruylant, 2014, pp. 55-56 ; Mons, 15 novembre 2018, RG n°2017/RG/800, www.juridat.be). Afin de déterminer si, dans un cas d'espèce, le bref délai a été respecté, il convient d'avoir égard à toutes les circonstances de la cause, et notamment à la qualité des parties, à la nature de la chose vendue, au type de vice, aux usages ou aux actes judiciaires ou extrajudiciaires posés par les parties, notamment l'existence éventuelle de pourparlers entre elles (Cass., 23 mars 1984, Cass., 29 janvier 1987, Pas., I, p .624 ; B. KOHL et F. ONCLIN, « L'exigence du « bref délai » dans l'action en garantie contre les vices cachés », J.T., 2013/29, n° 6531, p. 560 ; S. DAMAS, « Le défaut de la chose vendue selon le droit ‘commun' de la vente (article 1602 à 1649 du Code civil », in Les défauts de la chose. Responsabilités contractuelle et extracontractuelle, Anthémis, 2015, pp. 24-25 et les références citées). Il s'agit donc de « mesurer la diligence avec laquelle le demandeur a (ou non) agi à l'aune de tous les éléments de l'espèce » (M. MARCHANDISE, op. cit., p. 56). La jurisprudence admet rarement un délai supérieur à un an (B. KOHL et F. ONCLIN, op. cit., p. 563 et les réf. citées ; voy. également B. GOFFAUX, « Le « bref délai » en matière de garantie des vices cachés : le temps de quelques réflexions », For. Ass., 2017/5, p. 105-106, qui recense des décisions retenant un délai oscillant entre six et dix mois). Enfin, si la question est également controversée, il est majoritairement admis actuellement que le délai débute en principe à partir du moment où le vice a été découvert (S. DAMAS, op. cit., pp. 24-25 et les références citées), ou à tout le moins à partir du moment où l'acheteur a pu légitimement avoir pris connaissance du vice (A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT et P. WERY, Droit des contrats spéciaux, Waterloo, Kluwer, 2014, p. 161 ; contra B. KOHL et F. ONCLIN, op. cit., p. 563, qui considèrent que la ratio legis du bref délai impose de retenir le moment de la vente ou de la livraison du bien mais admettent que, « lorsque le vice est d'une telle nature qu'il ne peut apparaître qu'après un usage prolongé de la chose vendue, le bref délai ne prend cours qu'à partir du moment de l'apparition du vice; soit, généralement, le moment où l'acquéreur en a eu connaissance ou, à tout le moins, aurait dû en avoir connaissance »). Il n'est, cependant, pas facile de déterminer à quel moment l'acquéreur est censé avoir pris connaissance du vice. A cet égard, la seule survenance d'un phénomène indésirable ne suffit pas et il faut tenir compte des mesures d'investigation de sa cause prises par l'acquéreur, à tout le moins s'il a fait preuve de diligence (voy. les réf. citées par B. GOFFAUX, op. cit., pp. 105-106).
16. En l'espèce, il est clair que M. D.P. n'a pas respecté le bref délai visé par l'article 1648 du Code civil en ce qui concerne les vices relatifs à la terrasse des parents. En effet : - l'existence d'infiltrations au niveau de cette terrasse a été relevée dès le 26 novembre 2009 par l'expert Henry et son rapport a été porté à la connaissance de M. D.P. le 27 août 2010, - le 9 juillet 2013, le bureau d'études et d'expertises W. et D. K. indiquait qu'il s'imposait de démonter la terrasse du premier étage (et notamment de son revêtement en bois) afin d'identifier la cause des infiltrations. En attendant plus d'un an pour procéder aux investigations recommandées par ce bureau d'études, et ce alors qu'il avait déjà eu connaissance d'un rapport (voire deux, la cour n'ayant pu consulter le rapport du 3 octobre 2011) l'avertissant d'un problème d'infiltration lié à cette terrasse, M. D.P. a singulièrement manqué de diligence de sorte que, à tout le moins en ce qui concerne les vices relatifs à cette terrasse, son action doit être déclarée irrecevable.
17. En ce qui concerne les terrasses des chambres enfant et bébé, par contre, la cour constate que : - la cour ne dispose pas du rapport du 3 octobre 2011 du bureau d'études et d'expertises W. et D K. (seul un extrait est reproduit dans les conclusions des parties appelantes), - le constat du 9 juillet 2013 ne permet pas de déterminer avec précision si certaines de ses remarques (pp. 4-6) concernent ou non ces deux terrasses : il est parfois référence à la « terrasse », sans autre précision, ou à un « balcon » et les photos auxquelles il est renvoyé, prises en gros plan, laissent planer un doute à cet égard. Dans ces circonstances, la cour n'est pas en mesure de déterminer, à ce stade, s'il doit être considéré que M. D.P. avait découvert, ou aurait dû avoir découvert (le cas échéant moyennant des investigations complémentaires) les vices relatifs à ces deux terrasses. Le fait que des vices similaires et identiques aient pu affecter les trois terrasses (ce qui n'est par ailleurs pas démontré) ne suffit pas à conclure que M. D.P. aurait dû, à partir des seules infiltrations relatives à la terrasse des parents (et sous réserve de l'interprétation à donner aux constats de 2011 et 2013), procéder à des investigations relatives aux terrasses enfant et bébé. Compte tenu des pièces auxquelles le premier juge pouvait avoir égard , il a pu, à bon droit, considérer qu'il était nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer, notamment, à quelle date le vice avait été découvert. La mission d'expertise sera donc confirmée, tout en étant limitée aux terrasses (et garde-corps) des chambres enfant et bébé, et la cause, ainsi limitée, sera renvoyée au premier juge, conformément à l'article 1068, al. 2 du Code judiciaire. Le fait, allégué par la SA Dexin et la SPRL Nelson Properties, que M. D.P. aurait procédé à « l'entièreté des travaux de réparation/rénovation/réfection durant les années 2014 et 2015 » de sorte qu'il serait « aujourd'hui impossible de constater quoique ce soit » (leurs conclusions, p. 9) n'est pas démontré. Il appartiendra de toute façon à l'expert, le cas échéant, de constater l'éventuelle impossibilité de procéder aux constats nécessaires .
18. Il résulte des considérations qui précèdent qu'il n'y a pas lieu, à tout le moins à ce stade, de faire droit à la demande de la SA Dexin et de la SPRL Nelson Properties de condamnation pour procédure téméraire et vexatoire.
19. En ce qui concerne les dépens d'appel, l'indemnité de procédure est, en principe, celle relative aux litiges non évaluables en argent, soit 1.440 euro . La SA Dexin et la SPRL Nelson Properties obtiennent gain de cause en degré d'appel, même si partiellement. Il convient par conséquent de compenser les dépens de telle sorte que M. D.P. interviendra à concurrence de 1.000 euro dans l'indemnité de procédure des parties appelantes et supportera les frais de requête d'appel, qui ont permis à ces parties de limiter l'étendue de la demande de M. D.P.. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire, Déclare l'appel recevable et fondé dans la mesure précisée ci-après ; Confirme le jugement attaqué sous la double émendation que : - la demande de M. D.P. est déclarée irrecevable en ce qu'elle concerne les vices affectant la terrasse des parents, - la mission d'expertise est limitée aux terrasses (garde-corps compris) attenantes aux chambres des enfants, Condamne, après compensation, M. D.P. à intervenir à concurrence de 1.000 euro dans l'indemnité de procédure de la SA Dexin et de la SPRL Nelson Properties et à supporter les frais de requête d'appel liquidés à 420 euro . Renvoie la cause au premier juge par application de l'article 1068, al. 2 du Code judiciaire ; Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 6 juin
20. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président f.f., A.-S. Favart, conseiller, J. Van Meerbeeck, juge délégué auprès de la cour d'appel de Bruxelles, C. Willaumez, greffier. C. Willaumez J. Van Meerbeeck A.-S. Favart R. Coirbay Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div