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ECLI:BE:CABRL:2021:ARR.20211223.11

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 23 décembre 2021 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2021:ARR.20211223.11 No Rôle: 2017-AR-244 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2022-04-26 Consultations: 485 - dernière vue 2026-06-17 17:51 Fiche 1 1/ Le contrat litigieux est soumis à la loi Breyne du 9 juillet 1971 règlementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction. La loi Breyne n'a pas pour but de trancher la qualification des conventions. La qualification des conventions se fait en application du droit commun. Lorsque les prestations sont clairement dissociées et objectivement dissociables, le contrat peut être qualifié de « contrat mixte ». Le contrat litigieux est un contrat de promotion immobilière, comprenant la vente du terrain et des constructions et l'engagement du promoteur d'achever les constructions dans les règles de l'art dans un certain délai. Il n'y a pas lieu de requalifier ce contrat, ni de dissocier les deux types de prestation. Il s'agit d'une vente dans son état futur d'achèvement pour laquelle la loi Breyne prévoit une gar antie d'achèvement (articles 4 et 5 de la loi Breyne). Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Droit de la construction - Construction et vente d'habitation (Loi Breyne) Mots libres: Qualification du contrat Fiche 2 2/ Le juge peut limiter la résolution à la partie du contrat complexe ou à la partie du contrat à prestations successives, qui fait l'objet de manquements de l'un des cocontractants, tout en maintenant les autres parties du contrat correctement exécutées. Le projet de réforme du droit des obligations consacre cette résolution partielle comme suit : « lorsque le manquement justifiant la résolution n'affecte qu'une seule partie du contrat, la résolution se limite à cette partie, pour autant que le contrat soit divisible dans l'intention des parties, eu égard à sa nature et à sa portée » (article 5.96). Le critère de divisibilité est retenu. Les manquements invoqués par les consorts V. n'étaient pas suffisamment graves pour prononcer la résolution et n'ont pas privé le contrat de son but ou de son utilité économique. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Droit de la construction - Construction et vente d'habitation (Loi Breyne) Mots libres: Résolution partielle - Travaux en cours Texte de la décision En cause de : Monsieur A. V. et Madame M. F.; appelants, représentés par Me FORIERS loco Me Maxime LEBORNE, avocat, dont le cabinet est établi à 1170 Bruxelles, avenue du Col-Vert, 3, (mlb@keylegal.be); CONTRE : La SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS, dont le siège social est établi à 1040 Bruxelles, boulevard Saint-Michel, 74, inscrite à la BCE sous le numéro 0416.225.317; intimée, représentée par Me Willem-Henri van RIJCKEVORSEL, avocat, dont le cabinet est établi à 1200 Bruxelles, avenue Albert-Elisabeth, 46, (wh.vanrijckevorsel@lexabel.be); *** Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement le 17 juin 2016 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, dont les parties déclarent qu'il a été signifié le 13 janvier 2017 ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 10 février 2017 pour Monsieur A. V. et Madame M. F. (ci-après les consorts V.); - l'ordonnance du 9 mars 2017 rendue sur la base de l'article 747 du Code judiciaire ; - les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 30 mars 2018 pour les consorts V. et le 28 juin 2018 pour la SA Construction Dynamic Systems (ci-après CDS) ; - l'ordonnance du 21 janvier 2021 rendue sur la base de l'article 109 bis § 3 du Code judiciaire ; - les dossiers de pièces déposés par chacune des parties. *** I. Les faits :

  1. Les consorts V. ont acheté en 2012, à la SA CDS, une maison d'habitation en construction pour 695.000 euro HTVA (dont 285.000 euro pour le terrain et 410.000 euro pour les constructions), située à 1150 Bruxelles, rue Jean-Baptiste Verheyden,
  2. La vente a été conclue sous le régime de la loi Breyne. Le compromis de vente du 30 mars 2012 prévoit un délai d'exécution des travaux de 280 jours ouvrables à partir du 15 mai 2011, soit jusqu'au 31 août
  3. Le 30 avril 2011, CDS avertit les consorts V. que, dès lors qu'elle n'avait pas encore reçu les instructions définitives de leur part pour l'emplacement des murs et les techniques spéciales, le délai convenu dans le compromis ne pourrait être respecté. L'acte authentique du 4 juin 2012 prévoit que le délai d'exécution des travaux sera de 340 jours ouvrables, courant toujours à partir du 15 mai 2011 mais que la date d'achèvement est dès lors estimée au 31 octobre 2012, « compte tenu des circonstances connues et des estimations moyennes d'intempéries ».
  4. Le 4 juin 2012, les consorts V. ont payé le prix de vente du terrain, soit 250.250 euro HTVA (un acompte de 34.750 euro ayant déjà été payé) et une quote-part, fonction de l'état d'avancement des travaux au jour de l'acte authentique, correspondant à 80% du prix de vente des constructions (d'un total de 410.000 euro HTVA), soit 328.000 euro HTVA. L'acte authentique prévoyait que le solde du prix (82.000 euro HTVA) serait payé en quatre tranches de 5% au fur et à mesure de l'avancement des travaux restant à effectuer : - 5% après le placement de l'installation électrique (2ème phase) et du chauffage ; - 5% après la pose du carrelage et de la faïence ; - 5% après la pose des menuiseries intérieures ; - 5% après la réception provisoire. En septembre 2012, la première tranche de 5 % (20.500 euro HTVA) a été réglée. Les trois autres tranches n'ont pas été réclamées par CDS et les travaux correspondants n'ont pas été réalisés.
  5. Les consorts V. ont exprimé leur inquiétude par rapport à l'avancement du chantier et à la qualité des travaux effectués, particulièrement à partir du mois de novembre 2012 et ont fait examiner le bien par 3 experts différents : - en août 2012, par le géomètre expert M. M., qui constata notamment l'insuffisance d'épaisseur de la chape dans la cuisine au-dessus du tuyau d'évacuation d'eaux usées ; - le 27 novembre 2012, par M. S., qui releva différents désordres dont la hauteur d'échappée insuffisante dans l'avant dernière-volée de l'escalier et conclut qu' « il est certain que les désordres précités résultent d'une ignorance de la hiérarchie des différentes phases de mise en œuvre et d'un manque de gestion du chantier, de coordination des entreprises et du contrôle du respect des exigences légales en matière de sécurité, code civil, règles de l'art, etc. Compte tenu du fait que de nombreux défauts paraissent irréversibles, il est évident que cela constitue une moins-value importante de l'immeuble, tandis que ces défauts ne constituent, hélas, que très probablement la seule partie apparente de l'iceberg » ; - le 20 décembre 2012, par M. V.N., en présence de CDS : l'expert constata, outre divers petits désordres, notamment l'insuffisance de l'échappée de l'escalier, les défauts affectant la souche de ventilation dans le living et le raccord au sol entre garage et le hall ainsi que l'épaisseur insuffisante de la chape à certains endroits.
  6. Entretemps, par courrier recommandé du 4 décembre 2012, le conseil des consorts V. a mis CDS en demeure notamment de corriger les défauts affectant l'escalier (hauteur d'échappée insuffisante dans l'avant dernière-volée soit + /-178 cm au lieu de 210 cm) et la chape (dont l'épaisseur ne présente pas un niveau de +/- 10 cm tel que prévu dans le cahier des charges intitulé « descriptif de vente » ). En réponse, par courrier du 11 décembre 2012, CDS se plaignit de la présence quasi journalière des consorts V. sur le chantier, des retards et changements continuels dans leurs choix de matériaux et configuration des lieux et de leur décision de fournir eux-mêmes certains matériaux (carrelage et sanitaires) mais qui n'étaient pas livrés à temps. Quant aux désordres dénoncés, CDS indiqua que, selon l'architecte, l'escalier respecte les normes et, en ce qui concerne la chape, que 10 cm est une épaisseur moyenne, qu'elle est de 6 par endroit et jusqu'à 18 à d'autres, qu'« une chape de 6 armée de fibres de verre ne peut pas être considérée comme un défaut » et que, là où un tuyau de décharge affleure, il avait été convenu qu'un voile « Kerdy » serait collé avant la pose des carrelages. Elle soulignait que le chantier était à l'arrêt.
  7. Le rapport de l'expert S. du 20 décembre 2012 fut communiqué à CDS le 26 janvier
  8. Par ce courrier, le conseil des consorts V. attira l'attention de CDS sur différents manquements pointés par l'expert et lui demanda de préciser les réparations auxquelles elle allait procéder, les normes qui seraient appliquées et le délai dans lequel les travaux seraient réalisés. Par courrier du 14 février 2013, CDS répondit point par point aux remarques, soulignant qu'il avait toujours été prévu que les remarques soient levées avant la réception provisoire et, quant à l'escalier, que l'échappée avait été augmentée de 18 cm en adaptant la dalle du haut. En réponse, par courrier du 26 février 2013, le conseil des consorts V. fit part de l'insatisfaction de ses clients, notamment quant à la mesure mise en œuvre pour l'escalier, prise d'initiative par CDS et insuffisante selon eux, et quant à l'absence de remise en question par CDS de sa manière de travailler. Il la mettait en demeure de reconnaître ses manquements et de proposer des solutions acceptables qui devraient être mises en œuvre pour le 1er mai
  9. La réunion sur place proposée par courriel du 1er mars 2013 par CDS fut refusée par les consorts V. le 7 mars, réitérant leur demande formulée le 26 février. Le 15 mars 2013, CDS proposa diverses solutions concrètes pour divers petits postes, considérant que l'escalier était maintenant praticable, solutions que les consort V. estimèrent évasives. Ils réitérèrent par la voix de leur conseil leurs demandes d'une reconnaissance des manquements constatés et, avant tout, de solutions concrètes pour l'escalier et la ventilation du salon et de la cuisine.
  10. Le 29 avril 2013, après divers échanges de courriels, CDS proposa trois possibilités aux consorts V. : - une réunion pour débattre des points en litige, - une conciliation par une chambre d'arbitrage, - la livraison de la maison à son stade actuel de finition à un prix calculé sur la base de l'article 5 du contrat et du prix du marché, les acquéreurs terminant le chantier sous leur propre direction. Elle réitérait des réserves quant à ses responsabilités vu, notamment, l'arrêt des travaux « par manque de choix, livraison ou décision » des consorts V.. En réponse, par courrier du 17 mai 2013, le conseil des consorts V. informa CDS que ses clients « considèrent désormais le contrat d'entreprise qui vous lie à eux comme étant définitivement résolu à vos torts », vu

(1)les manquements graves commis,
(2)le défaut de remédier à ces manquements,
(3)l'absence de mesure utile ou raisonnable et
(4)l'écoulement du délai fixé au 1er mai 2013 dans la mise en demeure du 26 février
  1. Il précisait que les modalités de la résolution et les indemnités qui seraient réclamées seraient communiquées prochainement.
  2. Le 10 juillet 2013, suite à une réunion sur place le 5 juillet en présence des parties, de l'expert Van Nieuwenhove et de l'architecte (chargé uniquement du gros œuvre), CDS proposa, sur la base d'un décompte précis tenant compte des travaux restant à effectuer, d'une remise commerciale de 5% et d'une ristourne de 50% sur le prix de l'escalier, de réduire le solde restant dû par les consorts V. à 14.924,11 euro HTVA (au lieu de 61.500 euro + 2.725,42 euro ) pour clôturer amiablement le chantier. Cette proposition fut refusée par les consorts V. le 25 août
  4. Les parties s'accordèrent sur la réalisation d'une expertise amiable. Ils optèrent pour la désignation de l'expert M. P.F ., avec la mission, en substance, de décrire les travaux réalisés, de dire s'ils avaient été réalisés conformément aux documents contractuels ou aux demandes spécifiques des consorts V. et selon les règles de l'art, de décrire toutes malfaçons, désordres et vices affectant les constructions, de donner un avis sur leurs causes, sur les responsabilités et sur les préjudices. L'entreprise de menuiserie ayant réalisé l'escalier, la SPRL Preud'Home, a pris part à l'expertise. La première réunion s'est tenue le 27 novembre 2013 puis l'expertise a pu être poursuivie après la signature d'une convention d'expertise le 28 février
  5. L'expert a mesuré l'échappée de l'avant-dernière volée de l'escalier à 178 cm et noté que « la hauteur libre reste nettement inférieure à la norme de 210 cm et le risque de se heurter la tête est bien réel » (p. 5). Cette norme de 210 cm est recommandée par le CSTC (Nit 198). Il a évalué les postes retirés du marchés (sanitaires, portes, parquet, plinthes en bois et carrelées, escalier extérieur, carrelage et faïences), le solde restant dû par les consorts V. et la valeur des travaux de remède (voir infra). Les réactions à ce rapport étaient demandées par l'expert pour le 31 octobre
  6. Le 12 novembre 2014, le conseil de CDS signala que les consorts V. n'avaient pas répondu aux préliminaires. Le 3 février 2015, les consorts V. changèrent la serrure de l'immeuble afin d'y avoir accès, CDS refusant de leur remettre la clé. Par courrier du 6 février 2015 (rapport d'expertise, p. 18) et courriel du 16 février 2015 (pièce III 7 du dossier de pièces de CDS), les consort V. critiquèrent la façon de travailler de l'expert, qui ne respectait selon eux ni la convention d'expertise ni les délais prévus et décidèrent de ne plus participer à l'expertise. Aucun accord ne put être trouvé. L'expert clôtura son rapport à la demande du conseil de CDS. Le rapport final du 11 mars 2015 indique que mis à part l'échappée insuffisante de la dernière volée d'escalier, « il s'agit d'imperfections mineures qui sont généralement consignées lors des opérations de réception provisoire pour être levées dans un délai fixé dans le même temps » (rapport, p. 20).
  7. Les consorts V. ont obtenu un nouveau permis d'urbanisme en février 2016 et ont procédé à divers travaux avec un autre architecte et une autre entreprise générale. II. La procédure :
  8. La procédure judiciaire a été initiée par CDS par citation du 27 mars
  9. Devant le premier juge, elle sollicitait la condamnation des consorts V. in solidum à lui payer : - 29.244,44 euro à titre de solde dû (soit 33.224,44 euro - 4.000 euro ), - 8.218,34 euro à titre de la garantie d'achèvement « payée inutilement » augmentée de 316,09 euro de frais par mois à dater du mois de mars 2015, - 298,32 euro par année à titre d'assurance « payée indûment » à compter du mois de janvier 2013, - 2.500 euro à titre de frais d'entretien de janvier 2013 à février 2015, - 2.420 euro à titre de remboursement de frais d'expertise, - 1.100 euro par mois à compter du mois de février 2015 jusqu'à complet payement, - 231,22 euro à titre de frais de constat d'huissier, - les dépens en ce compris l'indemnité de procédure majorée, - les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 9% sur tous les postes de la demande et y compris les dépens à compter de leur débition jusqu'à complet payement. Les consorts V. avaient conclu à l'absence de fondement des demandes dirigées contre eux et formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de CDS à leur payer : - 36.079,68 euro à titre de frais de location, à majorer des intérêts légaux ; - 1 euro provisionnel (sur un montant évalué à 30.000 euro ) à titre de frais supplémentaires supportés ou à supporter pour finaliser le chantier; - 1 euro provisionnel (sur un montant évalué à 10.000 euro ) à titre de dommage et intérêts; - l'indemnité de procédure de base.
  10. Par le jugement dont appel du 17 juin 2016, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a : • condamné les consorts V. solidairement : o à payer à CDS 44.492,32 euro à augmenter des intérêts judiciaires au taux légal jusqu'à parfait payement, répartis comme suit :  33.244,44 euro à titre de solde du prix ;  8.218,34 euro à titre de frais de garantie d'achèvement ;  2.500 euro à titre de frais d'entretien ;  298,32 euro à titre de frais d'assurance ;  231,22 euro à titre de frais d'huissier ; o à supporter les frais d'expertise amiable à concurrence de trois quart soit 3.630 euro (3/4 de 4.840 euro ) à augmenter des intérêts judiciaires ; o aux dépens liquidés dans le chef de CDS à 3.252,57 euro (citation : 352,57 euro et IP 3.000 euro ) ; • condamné CDS : o à payer aux consorts V. 4.840 euro TVAC à titre de coût des travaux de réfection, à augmenter des intérêts judiciaires ; o à supporter les frais d'expertise amiable à concurrence d'un quart, soit 1.210 euro (1/4 de 4.840 euro ) à augmenter des intérêts judiciaires ; • compensé les condamnations précitées jusqu'à concurrence du montant le moins élevé.
  11. Les consorts V. ont relevé appel de cette décision. Ils demandent à la cour de réformer le jugement dont appel, de déclarer non fondée la demande principale originaire de CDS et de faire droit à leur demande reconventionnelle originaire, adaptée comme suit : · dire pour droit que c'est à bon droit quel les consorts V. ont mis fin au contrat et qu'en conséquence, les montants réclamés par CDS ne sont pas dus ; · condamner CDS au payement : - de 36.079,68 euro à titre de frais de location (soit 1.387,68 euro par mois x 26 soit entre le 31 octobre 2012 et le 28 février 2014 + 10 mois pour terminer les travaux), à majorer des intérêts légaux ; - d'1 euro provisionnel (sur un montant évalué à 30.000 euro ) à titre de frais supplémentaires supportés ou à supporter pour finaliser le chantier, à majorer des intérêts légaux ; - de 5.000 euro ex aequo et bono de dommages et intérêts compensant le préjudice subi lié au retard de la prise de jouissance de la maison ; - des dépens des deux instances, en ce compris les indemnités de procédure ; • renvoyer la cause au rôle pour le surplus.
  12. La SA CDS demande à la cour de dire pour droit que les consorts V. ont réceptionné la maison, de confirmer le jugement dont appel quant aux condamnations prononcées à charge des consorts V. et forme un appel incident tendant à leur condamnation, « solidairement, in solidum, ou l'un à défaut de l'autre », en outre à : - 8.355.36 euro à titre de complément de garantie d'achèvement (entre mars 2015 et mai 2017) ; - 1 euro provisionnel par année à titre d'assurance payée indûment à compter de l'année 2013 ; - 1.100 euro par mois à compter du mois de février 2015 jusqu'à complet payement du prix de vente ; - sur la totalité des montants réclamés, les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 9 % depuis la citation (et subsidiairement au taux légal) sur tous les postes de la demande principale et y compris les dépens à compter de leurs débitions jusqu'à complet payement ; - aux dépens des deux instances. Concernant la cuisine, CDS demande la condamnation des consorts V. : - à venir prendre possession des éléments de la cuisine commandés pour eux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et qu'à défaut d'en prendre possession dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, il soit dit pour droit que CDS est déliée de toute obligation de livrer et est donc autorisée à s'en débarrasser sans indemnité pour les consorts V. ; - au payement d'une indemnité de stockage de 100 euro par mois jusqu'à enlèvement de tous les éléments de la cuisine. III. Discussion et décision de la cour :
  13. La cour examinera ci-dessous d'abord la qualification du contrat (A), puis la question de la résolution de celui-ci (B), l'opposabilité du rapport d'expertise (C), les constats faits par les experts (D), la réception des travaux (E), l'exception d'inexécution (F), l'état des travaux et les vices et défauts les affectant (G), les diverses demandes de payement (H) et enfin la question des frais d'expertise (I) et des dépens (J). A. La qualification du contrat
  14. Les consorts V. reprochent au premier juge d'avoir qualifié le contrat conclu avec CDS de contrat de vente et d'avoir décidé « qu'ils n'ont pas résolu » ce contrat (jugement, p.11). Ils estiment qu'ils avaient le droit d'invoquer l'exception d'inexécution et de faire arrêter les travaux vu les manquements commis ainsi que de résoudre le contrat pour l'avenir (ex nunc ), comme ils l'ont fait par lettre du 17 mai 2013, le contrat étant divisible dès lors que le prix des travaux était payé par tranches successives. CDS estime que le contrat litigieux est un contrat de promotion-vente et que les consorts V., dont il n'est pas contesté qu'ils ne voulaient pas rompre le contrat de vente de la maison, ne pouvaient résoudre à ses torts - qu'elle conteste par ailleurs - le contrat uniquement en ce qu'il portait sur les travaux à réaliser. Ils devaient selon elle faire part de leurs remarques dans la cadre de la procédure de réception des travaux. Elle en déduit que « tous les raisonnements et conséquences que les appelants tirent de cette prétendue rupture sont sans aucun fondement » (ses conclusions, p. 20).
  15. Il n'est pas contesté que le contrat litigieux est soumis à la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne ». La loi Breyne prévoit en son article 3 que « Les conventions visées à l'article 1er sont régies par les dispositions du Code civil relatives à la vente ou au louage d'ouvrage et d'industrie par suite de devis ou marchés, sous réserve des dérogations prévues par la présente loi ». Comme elle ne soumet à son emprise certaines conventions qu'en raison du risque qu'elles font courir aux candidats acquéreurs ou maîtres de l'ouvrage, et non en fonction de leur qualification juridique, le but de la loi Breyne n'est pas de trancher la question de la qualification de ces conventions, qui peut être diverse. Il faut donc procéder à cette qualification en application du droit commun, pour décider de la manière dont doivent être régis les aspects des conventions soumises à la loi Breyne non appréhendés par celle-ci (voir notamment à cet égard J.-M. Chandelle, « Loi Breyne », Rép. not., T. VII, La vente, Livre 6, Bruxelles, Larcier, 1996, n° n°20 ; B. Kohl, Contrat d'entreprise, Bruxelles, Bruylant, 2016, n°490, p. 1186 et références citées ). Une qualification « mixte » du contrat peut se concevoir lorsque les prestations sont clairement dissociées, et objectivement dissociables, en sorte que chaque fraction de ce contrat mixte obéit aux règles qui lui sont propres (voir notamment A. Cruquenaire, C . Delforge et P. Wéry, Droit des contrats spéciaux, Waterloo, Kluwer, 2014, p. 24 et références citées).
  16. En l'espèce, la cour constate que le contrat litigieux est un contrat de promotion immobilière, qui comprend la vente du terrain et des constructions d'une part (transfert de propriété en échange du payement d'un prix) et d'autre part l'engagement du promoteur d'achever les constructions dans les règles de l'art dans un certain délai (obligation de résultat comprise dans le prix). Il n'y a pas lieu de requalifier ce contrat ni de dissocier les deux types de prestations. Dès lors qu'il s'agit de la vente d'un bien dans son état futur d'achèvement, la loi Breyne prévoit une garantie d'achèvement afin de protéger les acquéreurs du bien inachevé. Les articles 4 et 5 de la loi Breyne prévoient que les droits se transmettent au fur et à mesure : les droits du vendeur sur le sol et sur les constructions existantes, afférents à la maison ou à l'appartement à construire ou en voie de construction, sont immédiatement transférés à l'acheteur (art. 4) et le transfert de propriété des constructions à ériger s'opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l'immeuble en construction (art.5). En outre, la loi prévoit que dans le cas tant de la vente que du contrat d'entreprise, le transfert des risques visés par les articles 1788 et 1789 du Code civil ne peut s'opérer avant la réception provisoire des travaux, ou, lorsqu'il s'agit d'un appartement, avant la réception provisoire des parties privatives (art. 5). C'est ce que prévoit le contrat conclu en l'espèce entre CDS et les consorts V. : le transfert de propriété a lieu le jour de l'acte en ce qui concerne le terrain et les constructions déjà réalisées et « au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation à l'immeuble en construction » pour le surplus, « à charge pour l'acquéreur de les remettre immédiatement à la disposition du vendeur en vue de leur achèvement » (page 6 du contrat). Les acheteurs n'ont pas la qualité de maîtres de l'ouvrage : ils n'assument pas la direction des travaux et se contentent de payer au fur et à mesure de l'avancement de la construction. Ils n'ont d'ailleurs pas de lien contractuel avec l'architecte qui n'intervient que pour compte de CDS. Quant au vendeur-promoteur CDS, il n'a pas la qualité d'entrepreneur : il est le maître de l'ouvrage vis-à-vis des entrepreneurs et de l'architecte qu'il charge de mener à bien la construction. B. La résolution du contrat
  17. En l'espèce, les consorts V. soutiennent avoir mis fin au contrat en cours car ils voulaient « faire arrêter les travaux » (leurs conclusions, p.43). Ils invoquent la non rétroactivité de la résolution, compte tenu du caractère divisible du contrat, pour justifier la non restitution de la maison. Si la résolution judiciaire opère en principe avec rétroactivité avec pour effet que les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat, la jurisprudence tient traditionnellement en échec la rétroactivité qui s'attache à la résolution des contrats synallagmatiques lorsque ceux-ci sont à exécution successive. Par ailleurs, la résolution partielle d'un contrat complexe est possible. La résolution peut en effet n'affecter qu'un groupe d'obligations interdépendantes, s'il apparaît que celles-ci peuvent être détachées du reste de la convention (P. Wéry, Droit des obligations, vol. 1, 3ème éd., Bruxelles, Larcier, 2021, p. 680 et références citées). De même, lorsqu'un contrat à prestations successives ou à prestations échelonnées peut être divisé, en respectant l'intention des parties, le juge peut limiter la résolution à la partie du contrat qui a fait l'objet de manquements de l'un des cocontractants, tout en maintenant les autres parties du contrat correctement exécutées (P. Van Ommeslaghe, De Page, Traité de droit civil belge, T.II, « Les obligations», vol. 1, Bruylant, 2013, n°593 et références citées). Le projet de réforme du droit des obligations consacre cette résolution partielle : il prévoit que «Lorsque le manquement justifiant la résolution n'affecte qu'une partie du contrat, la résolution se limite à cette partie pour autant que le contrat soit divisible dans l'intention des parties, eu égard à sa nature et sa portée » (art. 5.96). Cette proposition acte la fin de la pertinence de la distinction entre contrats à prestations successives et à prestation instantanée, seul le critère de divisibilité étant encore utile. Cette solution s'explique notamment par l'idée qu'il serait peu heureux de remettre la convention en cause pour le passé lorsque les prestations échelonnées prévues par le contrat ont un caractère divisible, et que les prestations passées ont été exécutées à la satisfaction des parties jusqu'à ce que le manquement survienne (voir P.-A. Foriers, et C. de Leval, « II - L'étendue de la dissolution dans le temps », in Questions spéciales en droit des contrats, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 171-180, spéc. n°39 p.177).
  18. Trois conditions sont, en principe, requises pour fonder le droit à la résolution, à savoir l'existence d'un contrat synallagmatique, l'inexécution fautive d'une obligation découlant de ce contrat et une mise en demeure préalable du débiteur défaillant (S. STIJNS, « Résolution judiciaire et non judiciaire des contrats pour inexécution », in Théorie générale des obligations, Larcier, 1998, CUP, vol. 27, p. 209 et s.). La simple inexécution fautive ne suffit cependant pas : le juge qui doit se prononcer sur la demande de résolution d'un contrat synallagmatique est tenu d'examiner l'étendue et la portée des engagements pris par les parties et, à la lumière des circonstances de fait, d'apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour prononcer la résolution (Cass., 24 septembre 2009, Pas., I, n°1979; Cass., 28 octobre 2013, Pas., I, p. 2062). Afin d'apprécier la gravité du manquement, il convient de vérifier si celui-ci a privé le contrat de son but ou de son utilité économique pour le créancier (S. STIJNS, op. cit., p. 209 et s.). Les consorts V. soutiennent qu'ils étaient en droit de rompre le contrat d'entreprise en raison de « la mauvaise qualité des travaux et des défauts majeurs » que CDS aurait refusé de rectifier, l'absence de contrôle du chantier par un architecte et une perte de confiance en CDS. Or, il est manifeste que tel n'est pas le cas en l'espèce. Ni la nécessité de faire surveiller le chantier par un architecte pour la réalisation des travaux de parachèvement, ni le lien causal entre l'absence d'architecte et les manquements constatés, ne sont établis. CDS expose en outre, sans être contredite, que son architecte est intervenu à de nombreuses reprises pour solutionner les points soulevés par les consorts V., dont les défauts de l'escalier (ses conclusions, p. 41). Pour le surplus, il résulte des différents éléments soumis à la cour, qui seront examinés ci-dessous, que les manquements invoqués n'étaient pas suffisamment graves pour prononcer la résolution et que ceux-ci n'ont pas privé le contrat de son but ou de son utilité économique pour les consorts V.. Quant à la perte de confiance en CDS par les consorts V., au motif notamment mais essentiellement qu'elle contestait l'insuffisance de hauteur de l'échappée de l'escalier, elle ne pouvait à elle seule fonder la décision de résolution du contrat, compte tenu des circonstances particulières de l'espèce et en particulier des nombreuses propositions d'interventions et de solutions amiables au litige faites par CDS. C. Opposabilité du rapport d'expertise
  19. C'est à tort que les consorts V. demandent l'écartement du rapport d'expertise de M. F.. Ce rapport a été en effet établi de manière contradictoire, dans le cadre d'une expertise amiable décidée par les parties et à laquelle elles ont collaboré, à tout le moins jusqu'à ce que les consorts V. décident, en février 2015, soit quatre mois après le dépôt du rapport préliminaire du 8 octobre 2014 et après avoir laissé s'écouler les délais prévus pour faire part de leurs observations sur ces préliminaires, de ne plus participer à l'expertise au motif que l'expert ne respectait selon eux ni la convention d'expertise ni les délais prévus. Les conclusions de l'expert et le décompte n'ont certes pas été discutés et sont contestées par les consorts V. mais cela ne justifie pas l'écartement du rapport. La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de suivre les conclusions de l'expert si sa conviction s'y oppose et que des éléments probants de nature à contredire celles-ci peuvent être apportés par les parties. Les constats techniques relatifs à l'état du chantier ont été effectués en début d'expertise. Le caractère éventuellement incomplet de l'expertise ne justifie pas l'écartement du rapport dès lors que les éléments manquants pourront être examinés par la cour en fonction des demandes des parties. Quant aux délais prévus, il n'est pas démontré que le retard éventuel de quelques mois dans la remise du rapport serait imputable à l'expert : de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties, à l'intervention de l'expert, compte tenu de la volonté de CDS d'aboutir à une solution négociée mais ses propositions d'intervention en nature n'ont finalement pas été acceptées par les consort V.. Enfin, la cour ne relève aucune contradiction dans le rapport de l'expert F. lorsqu'il estime d'une part que « CDS a eu tort de s'entêter à considérer l'échappée comme conforme, pour le surplus les griefs émis par la partie V. équivalent à des remarques qui sont généralement levées dans le cadre des opérations de réception provisoire » (rapport final, p. 18) et d'autre part que « la cause du retard dans la livraison du bien est à rechercher dans la décision extrême et à notre avis injustifiée de la partie V. d'imposer l'arrêt des travaux qu'elle jugeait menés de façon désordonnée, imparfaite et, à ses yeux, sans garantie d'obtenir le résultat escompté. Ce qui nous a été montré ne justifiait pas une mesure aussi drastique, ce d'autant que les acquéreurs bénéficiaient d'une garantie d'achèvement et que les problèmes soulevés relevaient des remarques que l'on consigne lorsque intervient la réception des ouvrages » (rapport final, p.21). L'erreur de conception de l'escalier établie par l'expert (p. 14) n'implique pas que ce manquement, dont il n'est pas soutenu qu'il avait un impact sur les autres finitions, ne pouvait être dénoncé et examiné au stade de la réception des travaux. Pour le surplus, la cour n'aura pas égard aux développements de l'expertise relatifs aux aspects juridiques des responsabilités, dès lors que le rôle de l'expert n'est pas d'évaluer les responsabilités mais d'éclairer le tribunal en procédant à des constatations et en donnant un avis d'ordre technique sur base des éléments qui lui sont soumis (voir à cet égard les article 11 et 962 du Code judiciaire). D. Les constats faits par les experts
  20. Il résulte notamment de l'expertise réalisée par M. F. à la demande des parties que : - le noyau central de l'escalier en béton de la cave - dont l'exécution diffère des plans - avait déjà été maçonné lorsque la vente a été conclue ; - il y a un défaut de conception de l'escalier menant aux étages : l'échappée de l'avant dernière volée de l'escalier est à 178 cm et « la hauteur libre reste nettement inférieure à la norme de 210 cm et le risque de se heurter la tête est bien réel » (p. 5) ; - divers défauts de moindre importance ont été constatés (voir infra) ; - des parachèvements ont été retirés du marché par les acquéreurs (sanitaires, portes, parquet, plinthes en bois et carrelées, escalier extérieur, carrelage et faïences) ; - l'escalier en bois vers les étages a été choisi par les consorts V.. L'expert a évalué les postes retirés du marché à un total de 37.529,50 euro , dont à déduire une indemnité forfaitaire de 25% prévue contractuellement et un supplément de 1.486,14 euro pour la cuisine équipée et à majorer des frais de pose d'un total de 2.240,50 euro , soit un total à déduire de 31.000,98 euro . Compte tenu du solde impayé (solde de 61.500 euro et supplément facturé de 2.725,42 euro ), l'expert conclut à un solde de 33.224,44 euro restant dû par les consorts V. avant prise en compte des inachèvements et malfaçons. Le rapport final du 11 mars 2015 indique que, mis à part l'échappée insuffisante de la dernière volée d'escalier, « il s'agit d'imperfections mineures qui sont généralement consignées lors des opérations de réception provisoire pour être levées dans un délai fixé dans le même temps » (rapport, p. 20). Il évalue les travaux de remède « au prix coûtant » à un total forfaitaire de 4.000 euro , dont 3.000 euro pour l'escalier (rapport, p.15).
  21. Antérieurement, en août 2012, le géomètre expert M. M. avait notamment constaté, certes de manière unilatérale (en l'absence de CDS), l'insuffisance d'épaisseur de la chape dans la cuisine au-dessus du tuyau d'évacuation d'eaux usées.
  22. Par ailleurs, le 27 novembre 2012, l'expert M. S. avait relevé différents désordres, dans le cadre d'une expertise également unilatérale demandée par les consorts V., dont la hauteur d'échappée insuffisante dans l'avant dernière-volée de l'escalier et « de nombreux défauts paraissant irréversibles », constituant une moins-value importante de l'immeuble.
  23. Enfin, le 20 décembre 2012, l'expert V.N., avait, en présence cette fois de CDS (voir supra, note de bas de page n°1), constaté, outre divers petits désordres, notamment l'insuffisance de l'échappée de l'escalier, les défauts affectant la souche de ventilation dans le living et le raccord au sol entre le garage et le hall ainsi que l'épaisseur insuffisante de la chape à certains endroits. E. Absence de réception des travaux
  24. Contrairement à ce que soutient CDS, suivi pourtant sur ce point par le premier juge, il ne peut être déduit en l'espèce de la prise de possession des lieux par les consorts V., suite au changement de la serrure de la maison le 3 février 2015, qu'il y a eu réception et, a fortiori, agréation des travaux. Le contrat, qui organise en deux phases la réception provisoire et la réception définitive des travaux, prévoit certes que « Sauf preuve contraire, si l'acquéreur occupe le bien ou en dispose d'une façon ou d'une autre, avant la réception provisoire, il sera présumé avoir accordé tacitement cette réception provisoire » (p. 9). Cependant, en l'espèce, au moment de la prise de possession, les consorts V. avaient déjà, à plusieurs reprises, listé et dénoncé l'inachèvement des travaux et les malfaçons apparentes dont l'échappée insuffisante de la volée d'escalier qui rendait selon eux les lieux non susceptibles d'une habitabilité normale. Ils établissent dès lors par les nombreuses pièces qu'ils déposent qu'ils n'ont jamais accordé, même tacitement, la réception provisoire. F. L'exception d'inexécution
  25. Les consorts V. soutiennent qu'ils étaient en droit d'invoquer l'exception d'inexécution. Le principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution, induit de l'article 1184 de l'ancien Code civil, permet en effet à chaque partie qui établit que son cocontractant a manqué à ses obligations contractuelles, « eu égard à l'interdépendance des engagements réciproques » et sans intervention préalable du juge, « de suspendre l'exécution de son propre engagement et d'en reporter l'exécution tant que la partie adverse ne satisfait pas à ses propres engagements » (Cass., 24 septembre 2009, Pas., I, n°1979). L'exercice de l'exception d'inexécution exige une créance certaine (ou à tout le moins qui présente une « apparence suffisante de fondement ») et exigible, et un manquement suffisamment grave du débiteur car elle ne peut être invoquée que dans les limites de la bonne foi (Cass. 29 février 2008, C.06.0303.F ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3/15, juportal.be ; B. Dubuisson et J.-M. Trigaux, « L'exception d'inexécution en droit belge », in Les sanctions de l'inexécution des obligations contractuelles, Bruylant-L.G.D.J., 2001, pp. 79-85 ; voy. également P. Wéry, « Les obligations », Rép. Not., Livre 1/1, 2010, pp. 819-820 ; N. Ouchinsky, « [Les mécanismes préférentiels] L'exception d'inexécution », dans T. Hurner, Manuel des Sûretés et des Privilèges, 2020, pp. 769-789 ; C. Jassogne, « L'inexécution et la responsabilité contractuelle - La dissolution des contrats », dans X., Traité pratique de droit commercial. Tome
  26. Principes et contrats fondamentaux, 2010, pp. 376-431, spéc. p. 419). Le principe d'exécution de bonne foi des conventions n'impose pas à celui qui soulève cette exception de suspendre ses obligations proportionnellement à l'inexécution contractuelle qu'il dénonce (B. Dubuisson et J.-M. Trigaux, op. cit., p. 89). Une telle exigence aurait pour conséquence de faire perdre à ce principe le caractère de mesure de contrainte qui lui est généralement associé. Il n'en demeure pas moins que le principe d'exécution de bonne foi des conventions interdit à celui qui soulève l'exception d'inexécution d'abuser de son droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, de sorte que le juge peut, dans ce cas, ramener les effets de la suspension des obligations à son usage normal (Idem ; P. Wéry, op. cit., p. 820 ; Comm. Mons, 2 janvier 2007, J.L.M.B., p. 1184). Les consorts V. pouvaient donc suspendre l'exécution de leurs obligations de payement tant que CDS n'avait pas exécuté ses obligations d'achever les travaux déjà payés conformément à ses obligations contractuelles et légales (loi Breyne) et aux règles de l'art, vu, en particulier, que CDS contestait à tort et de mauvaise foi la non-conformité de l'échappée de l'avant dernière-volée de l'escalier, éléments qui présentaient, du point de vue de l'exception d'inexécution, une certaine gravité. Il ne s'en déduit cependant pas que c'est à bon droit qu'ils ont interdit l'accès aux lieux et mis fin au contrat les liant à CDS pour la poursuite des travaux. L'exception d'inexécution ne pouvait en effet pas porter sur une suspension par les consorts V. des travaux en cours, puisqu'ils n'étaient pas eux-mêmes chargés des travaux. Ils ne pouvaient davantage suspendre dans le cadre de l'exception d'inexécution leur obligation de donner accès aux lieux à l'entrepreneur car ils rendaient dans ce cas impossible l'exécution par l'entrepreneur de ses obligations alors que l'exception d'inexécution a, avant tout, vocation à contraindre le cocontractant à exécuter ses obligations. En d'autres termes, ils ont manifestement abusé de leur droit de suspendre l'exécution de leur obligation de permettre la poursuite des travaux. G. L'état des travaux et les vices et défauts
  27. L'acte authentique du 4 juin 2012 prévoit que le solde du prix (82.000 euro HTVA) sera payé en quatre tranches de 5% au fur et à mesure de l'avancement des travaux restant à effectuer. Seule la première tranche de 5 % (20.500 euro HTVA - lors de l'installation électrique (2ème phase) et le chauffage) a été réclamée et réglée en septembre
  28. Les trois autres tranches n'ont pas été réclamées par CDS et les travaux correspondants n'ont pas été réalisés (pose du carrelage et de la faïence menuiseries intérieures puis réception provisoire). C'est cependant CDS qui initia la procédure judiciaire en payement du solde du prix et en dédommagement de divers frais exposés (essentiellement la garantie d'achèvement, des frais d'assurance et des frais d'entretien). L'arrêt des travaux date de peu après septembre 2012, époque à partir de laquelle CDS a rappelé aux consorts V. notamment qu'ils devaient lui fournir les carrelages commandés. Ainsi, par courrier du 11 décembre 2012, CDS se plaignit de la présence quasi journalière des consorts V. sur le chantier, des retards et changements continuels dans leurs choix de matériaux et configuration des lieux et de leur décision de fournir eux-mêmes certains matériaux (carrelage et sanitaires) qui ne sont pas livrés à temps. Finalement, par courrier du 17 mai 2013, le conseil des consorts V. informa CDS que ses clients « considèrent désormais le contrat d'entreprise qui vous lie à eux comme étant définitivement résolu à vos torts », vu
(1)les manquements graves commis,
(2)le défaut de remédier à ces manquements,
(3)l'absence de mesure utile ou raisonnable et
(4)l'écoulement du délai fixé au 1er mai 2013 dans la mise en demeure du 26 février
  1. L'expert F. a relevé que l'état du bien au 28 février 2014 était identique à celui de décembre 2012 (rapport, p.21).
  2. La cour rappelle que le but de la réception provisoire est de constater la clôture des travaux et de permettre de procéder aux vérifications nécessaires, or CDS n'a jamais été en mesure de terminer les travaux ni de remédier aux problèmes que la réception provisoire avait justement pour but de lister en lui laissant un délai pour y remédier.
  3. Quant aux défauts relevés, CDS confirme que certains aspects des plans n'ont pas été respectés, par exemple pour le pied d'escalier au niveau le plus bas de la maison mais c'est antérieur à la conclusion du contrat et a donc été accepté par les consort V. par la signature du compromis. Les manquements dans la gestion du chantier ne sont pas établis mais la présence inopportune des consorts V. sur le chantier, dans des conditions non autorisées par le cahier des charges , a été dénoncée à plusieurs reprises par CDS. Il est par contre établi, outre divers petits défauts et inachèvements, que la hauteur d'échappée de l'avant dernière-volée de l'escalier était insuffisante par rapport aux normes pour permettre une circulation normale dans l'escalier et que les chapes, dont l'épaisseur prévue devait être de +/- 10 cm pour « assurer un bon niveau acoustique », ont diverses épaisseurs allant de 6 cm par endroit - donc une épaisseur insuffisante - jusqu'à 18 à d'autres. Quant au système de ventilation, selon l'expertise unilatérale de M. V.N., « la pulsion et l'extraction réalisée au niveau du séjour engendrent un problème de bouclage de circuit ». CDS affirme qu'un sous-traitant a donné un avis déforçant la remarque de M. V.N. mais que « malgré cela, une déviation a été fournie et est en attente de mise en œuvre » (ses conclusions, p.39). Dans ses constats effectués le 6 mars 2013, l'expert F. notait également que, selon CDS, la société JMD avait attesté du bon fonctionnement du système dans sa configuration existante (la pulsion est située dans le même espace que l'extraction - rapport préliminaire, p. 8). L'expert F. a par ailleurs répondu sur ce point par courriel aux parties, le 3 juin 2014, que « Concernant la ventilation, l'installateur a expliqué les dispositions prises pour écarter les bouches de prise d'air et de pulsation entre la cuisine et le séjour. La réponse apportée me paraît pour ma part logique. N'étant cependant pas bureau d'études en la matière je me garderai cependant d'exprimer une certitude ». A défaut d'autres éléments et de démonstration par les consorts V. de la nécessité de mettre en œuvre la déviation fournie par CDS, outre de son coût, aucun dommage n'est établi.
  4. CDS, ainsi que l'expert F., considèrent à juste titre que les défauts affectant les travaux ne justifiaient pas l'arrêt du chantier. Selon l'expert, « les ouvrages auraient pu et dû être réceptionnés provisoirement moyennant les réserves correspondant aux griefs retenus, tels que rapportés aux présentes. Ces remarques auraient pu être levées, moyennant exécution en nature » (rapport, p.22). Comme précisé plus haut et pour les motifs qui précèdent, la cour estime que les défauts relevés n'étaient pas suffisamment graves pour prononcer la résolution et n'ont pas privé le contrat de son but ou de son utilité économique pour les consorts V.. H. La demande de CDS de payement du solde du prix et les demandes de dommages et intérêts Rappel des demandes
  5. CDS réclame « l'exécution du contrat et l'indemnisation des préjudices causés par le retard du chantier, le refus des appelants de procéder à une réception provisoire et les conséquences d'une non acceptation de la cuisine commandée par les appelants qui a trainé chez le cuisiniste jusqu'en 2017 puis a dû être stockée par la concluante en attendant l'issue de la procédure » (ses conclusions, p.32). Elle demande la condamnation des consorts V. à lui payer en principal: - 33.244,44 euro à titre de solde du prix (confirmation du jugement dont appel); - 8.218,34 euro à titre de frais de garantie d'achèvement (de décembre 2012 à février 2015 soit 316,09 euro x 26 mois = confirmation du jugement dont appel ) outre 8.355.36 euro à titre de complément de garantie d'achèvement (de mars 2015 à avril 2017, les consorts V. n'ayant donné leur accord pour stopper la garantie bancaire que le 30 mars 2017) ; - 2.500 euro à titre de frais d'entretien (confirmation du jugement dont appel); - 298,32 euro à titre de frais d'assurance (confirmation du jugement dont appel) outre 1 euro provisionnel par année à titre d'assurance payée indûment à compter de l'année 2013 ; - 231,22 euro à titre de frais d'huissier (confirmation du jugement dont appel); - 1.100 euro par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de février 2015 jusqu'à complet payement du prix de vente ; dont à déduire 4.840 euro TVAC dus aux consorts V. à titre de coût des travaux de réfection (non contestés par CDS ), à augmenter des intérêts judiciaires, et à majorer, sur la totalité des montants réclamés, des intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 9 % depuis la citation (et subsidiairement au taux légal) sur tous les postes de la demande principale et y compris les dépens à compter de leurs débitions jusqu'à complet payement.
  6. Concernant la cuisine, CDS demande la condamnation des consorts V.: - à venir prendre possession des éléments de la cuisine commandés pour eux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et qu'à défaut d'en prendre possession dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, il soit dit pour droit que CDS est déliée de toute obligation de livrer et est donc autorisée à s'en débarrasser sans indemnité pour les consorts V. ; - au payement d'une indemnité de stockage de 100 euro par mois jusqu'à enlèvement de tous les éléments de la cuisine.
  7. Les consorts V. contestent le décompte effectué par l'expert et le montant de l'indemnité retenue par le premier juge à titre de coût des travaux de réfection (4.840 euro TVAC) et demandent à la cour de condamner CDS au payement : - de frais de location (36.079,68 euro en principal), - d'1 euro provisionnel (sur un montant évalué à 30.000 euro ) à titre de frais supplémentaires supportés ou à supporter pour finaliser le chantier ; - de 5.000 euro ex aequo et bono de dommages et intérêts compensant le préjudice subi lié au retard de la prise de jouissance de la maison. Examen du décompte du solde dû compte tenu des malfaçons
  8. Le solde de 33.244,44 euro HTVA dont le payement est réclamé par CDS a été calculé par l'expert compte tenu des postes retirés du marchés (37.529,50 euro ) dont à déduire l'indemnité forfaitaire de 25% prévue contractuellement (9.382,38 euro ), d'un supplément de 1.486,14 euro pour la cuisine équipée et des frais de pose des carrelages, plinthes et faïences d'un total de 2.240,50 euro , soit un total de 31.000,98 euro à déduire du solde impayé (61.500 euro + supplément facturé de 2.725,42 euro ). Ce solde ne tient donc pas compte des inachèvements et malfaçons, dont le coût des remèdes a été évalué par l'expert à 4.000 euro .
  9. La facture du 29 avril 2013 de 2.725,42 euro HTVA (3.297,76 euro TVAC) portant sur des suppléments divers détaillés (déplacement Velux, suppléments radiateurs, placement deux toilettes suspendues, déviation gaz WC jardin ; rattraper mur salle de douche jardin, moitié chape Topcem) est contestée par les consort V. en ce qu'elle porte sur la chape. Ils exposent, sans que cela soit contesté, que le poste « moitié chape Topcem » est relatif aux 3 cm de chape ajoutés dans le living pour atteindre les 10 cm prévus. C'est par conséquent à juste titre qu'ils contestent devoir prendre ce coût à leur charge (857,75 euro + 21% de TVA = 1.037,88 euro TVAC ) puisqu'il est prévu dans le prix de départ.
  10. La cuisine ne se trouve pas dans le décompte de l'expert parmi les postes retirés du marché bien que la cuisine n'ait été ni livrée ni installée dans la maison acquise par les consorts V.. Les consorts V. relèvent à juste titre que les frais relatifs à la cuisine (13.500 euro HTVA) étaient prévus dans le budget du promoteur (voir le courrier du 2 octobre 2012 - pièce I,4 du dossier de CDS - relatif à la commande de la cuisine). Le montant de 13.500 euro HTVA portait sur la cuisine posée, appareils électroménagers compris (cahier des charges, p. 6). La commande de meubles de cuisine, sans l'électroménager, pour un total de 7.711,50 euro HTVA (9.678,542 euro TVAC), est confirmée par les consorts V. (pièces I.3 et I.5 du dossier de CDS). Ils contestent par contre à tort avoir marqué leur accord sur la commande des accessoires et de l'électroménager, pour un montant total de 14.986,14 euro HTVA (ou 18.133,23 euro TVAC - voir la pièce I,4 du dossier de CDS), alors que la preuve de cette commande résulte à suffisance des éléments soumis à la cour. La commande de la cuisine, qui devait être placée les 28, 29 et 30 novembre 2012, ressort ainsi d'un mail adressé par IMA le 10 novembre 2012 aux consorts V. dans lequel elle leur demandait la finition qu'ils désiraient pour la tablette en Silgranite et de passer pour choisir « les découpes dans le plan de travail » pour les appareils et éviers (pièce E iii de leur dossier). IMA a de plus confirmé être en possession de cette cuisine le 4 août 2016 (pièce VI,7). Le premier juge a acté les réserves de CDS par rapport au payement de la cuisine commandée chez IMA et pour laquelle CDS avait déclaré avoir payé à titre d'acompte au cuisiniste une somme de 6.044 euro . Devant la cour, CDS déclare cependant qu'elle n'a payé au cuisiniste qu'un acompte de 30 %, le 23 mars 2013, soit 4.500 euro (soit 30 % de 14.986 euro = 4.495,80 euro arrondi à 4.500 euro ) et non 6.044 euro comme repris par erreur en première instance (ses conclusions p. 53). CDS expose que « compte tenu du blocage des travaux, la cuisine ne sera pas posée alors qu'elle est en stock chez le cuisiniste » (ses conclusions page 6). La cuisine devait être posée fin novembre 2012, soit à l'époque où est né le litige entre les parties : l'expert S. est en effet venu sur les lieux le 27 novembre 2012 à la demande des consorts V. (voir supra). CDS ne démontre cependant pas que l'absence de livraison et de placement de la cuisine est imputable aux consorts V.. Elle ne démontre pas avoir demandé de pouvoir effectuer la livraison de la cuisine ni avoir mis les consorts V. en demeure de prendre livraison de la cuisine au moment où la commande a été honorée. Il semble que ce n'est que près de trois ans plus tard, dans le cadre de la procédure intentée en 2015, que CDS s'est intéressée au sort de la cuisine. Aucune pièce antérieure au 30 août 2016 n'est déposée devant la cour pour établir que les consorts V. auraient été mis en demeure de prendre livraison de la cuisine : ce n'est que le 30 août 2016 que le conseil de CDS a demandé par mail aux consorts V. de prendre position quant à leurs désidératas par rapport à la cuisine. Des prestations prévues évaluées à 13.500 euro (livraison et pose de la cuisine) n'ont donc pas été réalisées. De plus, la valeur et l'utilité de la cuisine commandée ne sont plus les mêmes pour les consorts V. aujourd'hui - et ne l'étaient déjà plus de même en 2016 -, que lorsqu'elle a été commandée en
  11. Quant aux frais de stockage réclamés par CDS au motif qu'elle est en possession de la cuisine et la stocke dans un garage depuis le 1er novembre 2017, ils sont contestés. Elle soutient qu'il s'agit d'«un garage à Woluwe dont la valeur locative est de l'ordre de 100 euro par mois » (ses conclusions, p.56) mais ne dépose aucune pièce attestant d'un coût de stockage. Ces frais ne sont dès lors pas dus. Il se déduit des développements qui précèdent que la valeur des prestations dont n'ont pas bénéficié les consorts V., alors que CDS ne démontre pas que cette situation leur est imputable, peut être évaluée ex aequo et bono à 50% de la valeur de la cuisine commandée, soit 7.493 euro HTVA (1/2 de 14.986,14 euro HTVA) ou 9.066,53 euro TVAC, montant qui doit être déduit du solde restant dû (ainsi que le supplément de 1.486,14 euro pour la cuisine équipée, compris dans ce décompte).
  12. Pour le surplus, il appartiendra aux consorts V., comme demandé par CDS, de venir prendre possession des éléments de la cuisine commandés pour eux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et, à défaut d'en prendre possession dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, CDS sera déliée de toute obligation de livrer et autorisée à s'en débarrasser sans indemnité pour les consorts V..
  13. Les consorts V. contestent également le décompte en ce qu'il ne tient pas compte d'une moins-value causée par les malfaçons affectant la chape : la décharge affleure dans 2 salles d'eau et CDS s'était engagée à remonter le niveau de la chape dans la cuisine et la salle à manger (ses conclusions, p.39). CDS ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que les changements de destination des pièces et de disposition des sanitaires par rapport aux plans de base demandés par les consorts V. l'ont empêchée de respecter ses engagements contractuels auxquels il n'avait pas été dérogé (ses conclusions, p. 39) : si ces changements l'empêchaient de réaliser une chape d'une épaisseur de +/- 10 cm, comme convenu notamment pour « assurer un bon niveau acoustique », ils auraient dû être refusés par CDS, ou acceptés sous réserve. Il ressort de la facture du 29 avril 2013 que 3 cm de chape ont été ajoutés dans le living pour atteindre les 10 cm prévus (voir supra). Il n'est pas soutenu que le niveau de la chape a été remonté, comme envisagé, dans les salles d'eau, la cuisine et la salle à manger. CDS est seule responsable de la trop faible épaisseur de la chape à certains endroits, dont les salles d'eau. Si des solutions existent pour remédier à ces défauts (dont le renforcement des chapes avec des fibres - voir les conclusions de CDS, p. 39), celles-ci ont un coût qui doit être pris en considération (voir les conclusions des consorts V., p. 52, qui ne chiffrent cependant pas ce poste du dommage). Compte tenu du coût de l'ajout de 3 cm de chape dans le living (2.075,76 euro TVAC dont la moitié a été mise à charge des consorts V. par la facture du 29 avril 2013), la cour estime le coût de la remise à niveau de la chape aux autres endroits, ex aequo et bono, à 4.000 euro TVAC.
  14. C'est à bon droit que CDS demande qu'il soit tenu compte d'une retenue de 25% sur les postes qu'elle n‘a pu exécuter . Le cahier des charges prévoit qu'en cas de retrait de certains parachèvements du marché « à la demande de l'acquéreur moyennant accord de l'Entreprise générale », « les parachèvements supprimés seront ristournés à l'acquéreur au prix défini minoré de 25% » (page 8 du, sous le point 5 du titre « remarques », « descriptif de vente »). Si les travaux de sanitaires, portes, parquet, plinthes en bois et carrelées, escalier extérieur, carrelage et faïences, n'ont en l'espèce pas été retirés du marché avec l'accord de CDS mais suite à la rupture fautive du contrat par les consorts V., ceux-ci ont causé ce faisant un dommage à CDS qui peut être réparé par l'octroi de dommages et intérêts calculés, dans l'esprit du contrat qui avait prévu l'évaluation d'un tel dommage, à concurrence de 25% de la valeur des postes inexécutés.
  15. Le contrat prévoit en page 16 un intérêt de retard de 9% l'an, de plein droit et sans mise en demeure, « à défaut de payement de montants régulièrement exigés dans les 15 jours de l'envoi de chaque facture». Les intérêts contractuels de 9% l'an prévus en cas de retard de payement par les acquéreurs ne sont dès lors pas dus puisque, d'une part, c'est à bon droit que ceux-ci ont invoqué l'exception d'inexécution relativement aux montants qui leur étaient réclamés et que l'exigibilité de leur dette était par conséquent suspendue (en ce sens, Cass., 2 octobre 2008, J.L.M.B., 2009/8, p. 344-347), et, d'autre part, que le payement du solde du prix n'a, à aucun moment, été facturé ni demandé par CDS avant la citation du 27 mars
  17. Quant aux autres malfaçons, l'expert a évalué les travaux de remède dans son rapport final clôturé le 11 mars 2015 « au prix coûtant» à un total forfaitaire de 4.000 euro , calculé comme suit (rapport, p.15): - garde-corps 150 euro - isolation phonique plinthe 250 euro - enduisage gaine technique 100 euro - plafonnage hall 200 euro - plafonnage gaine rez 150 euro - trace calcaire fenêtres 50 euro - interrupteurs cave 100 euro - adaptation escalier 3.000 euro . Comme déjà précisé, l'expert a indiqué dans son rapport final que mis à part l'échappée insuffisante de la dernière volée d'escalier, «il s'agit d'imperfections mineures qui sont généralement consignées lors des opérations de réception provisoire pour être levées dans un délai fixé dans le même temps » (rapport, p. 20). Les consorts V. contestent l'évaluation du coût des remèdes pour ces différents postes, en particulier en ce qui concerne l'échappée insuffisante de l'escalier, mais n'apportent aucun élément probant de nature à démontrer que le coût de ces travaux s'élève à plus d'un total de 4.000 euro . Tel était déjà le cas devant le premier juge, qui s'était dès lors référé aux évaluations de l'expert dans son jugement du 17 juin
  18. Les consorts V. ayant obtenu un nouveau permis d'urbanisme en février 2016 et ayant procédé à divers travaux depuis lors, il leur appartenait d'apporter le cas échéant les preuves des frais supplémentaires supportés pour finaliser ce chantier, ce qu'ils ne font pas. La cour se réfère dès lors à l'évaluation de l'expert. Il y a par conséquent lieu de débouter les consorts V. de leur demande de condamnation de CDS à 1 euro provisionnel, sur un montant évalué à 30.000 euro , à titre de frais supplémentaires supportés pour finaliser le chantier.
  19. Le décompte du solde restant dû par les consorts V. s'élève donc à : - postes retirés du marchés 37.529,50 euro - dont à déduire 25% - 9.382,38 euro , - frais de pose - 2.240,50 euro - solde impayé - 61.500 euro - supplément facturé - 3.297,76 euro - dont frais chape facturés + 1.037,88 euro - cuisine + 9.066,53 euro - dommage chape + 4.000 euro - autres malfaçons + 4.000 euro 20.786,73 euro Ces montant seront majorés, comme demandé par CDS, des intérêts judiciaires, à calculer aux taux légaux successivement applicables à partir de la citation du 27 mars
  20. La garantie d'achèvement
  21. La loi Breyne prévoit que la garantie d'achèvement, c'est à dire la caution solidaire par laquelle un établissement de crédit ou une entreprise d'assurances, s'engage, si le vendeur ou l'entrepreneur demeure en défaut, à payer à l'acquéreur ou au maître de l'ouvrage les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, est à charge du promoteur jusqu'à la réception provisoire (art. 4 de l'Arrêté Royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, tel que modifié par l'AR du 21 septembre 1993). La réception provisoire n'a jamais été demandée par CDS mais a été rendue impossible par le comportement des consorts V. qui n'ont pas permis à CDS d'achever les travaux. La libération de la garantie est intervenue, selon CDS, en mai 2017, après avoir transmis à la banque la preuve de la renonciation inconditionnelle à cette garantie par les consorts V. le 30 mars
  22. Antérieurement, en octobre 2015 (pièce IV 1 de CDS), CDS avait demandé à la banque de libérer la garantie mais sans demander aux consorts V. de marquer leur accord sur cette libération et elle lui avait dès lors été refusée par la banque. Ensuite, dans un courrier du 26 décembre 2016, le conseil de CDS demanda au conseil des consorts V. d'inviter ses clients à acquiescer au jugement intervenu ou de « donner un accord inconditionnel de renonciation à l'assurance ». Par courriel du 13 janvier 2017, le conseil des consorts V. répondit notamment qu'il appartenait à CDS de faire les démarches nécessaires pour obtenir la libération de la garantie d'achèvement et que ses clients « prêteraient bien entendu l'assistance nécessaire à cette fin ». Les consorts V. interjetèrent appel du jugement le 10 février
  23. Enfin, le 24 mars 2017, le conseil de CDS informa celui des consorts V. que CDS avait tenté de « faire arrêter le contrat de garantie d'achèvement » mais que la banque exigeait un accord inconditionnel de renonciation à l'assurance par les consort V.. Ceux-ci ont confirmé leur accord par écrit dès le 30 mars 2017 et la garantie a été libérée. CDS soutient mais ne démontre pas que, contrairement à ce qu'ils affirment, les consorts V. - qui avaient fait arrêter les travaux en décembre 2012 et ont mis fin en mai 2013 au contrat portant sur l'exécution de ces travaux -, se seraient opposés à la libération de la garantie d'achèvement si elle leur avait été demandée plus tôt. Aucune somme n'est dès lors due de ce chef à CDS. Les frais d'entretien de l'immeuble
  24. Les frais d'entretien de l'immeuble de janvier 2013 à février 2015 ne sont pas contestés quant à leur montant (25 mois x 100 euro = 2.500 euro ). Il a été précisé devant le premier juge qu'ils portent en substance sur les frais de tonte, arrosage et inspection du bien. Les consorts V. ayant fait arrêter le chantier fin 2012 sans motif légitime et ayant pris possession des lieux en février 2015, il y a lieu de faire droit à cette demande. Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point. Les frais d'assurance de l'immeuble
  25. C'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de condamnation des consorts V. à payer à CDS la prime d'assurance incendie de l'immeuble couvrant une année, soit 298,32 euro . CDS s'était en effet engagé contractuellement à maintenir cette assurance jusqu'à la réception provisoire du bien (Conditions générales de vente, point 1c, p. 6 du contrat) et les consorts V. l'ont empêché de poursuivre les travaux jusqu'à ladite réception. Il n'y a pas lieu d'accorder pour le surplus de condamnation provisionnelle à CDS dès lors qu'elle a disposé du temps nécessaire pour mettre la cause en état et établir son éventuel dommage et qu'elle ne démontre pas avoir pris de mesure pour mettre fin à son obligation d'assurance après l'arrêt des travaux suivie de la prise de possession du bien par les consort V.. L'indemnité d'occupation de l'immeuble
  26. CDS sollicite le payement d'une indemnité d'occupation du bien de 1.100 euro par mois à titre d'indemnité à compter du mois de février 2015 jusqu'à complet payement du prix de vente. C'est à bon droit que le premier juge a décidé qu'il appartenait à CDS d'exiger le payement du solde du prix après la prise de possession des lieux par les consorts V., éventuellement majoré d'un intérêt de retard, ce qu'elle s'est abstenue de faire. Elle ne peut exiger une indemnité d'occupation au motif qu'elle n'a plus pu disposer d'une villa alors que celle-ci était presque terminée et avait été vendue, alors qu'elle n'a pas demandé le payement du solde du prix, même si le contrat prévoit expressément - sans cependant prévoir de sanction à cette obligation - que la jouissance de l'immeuble ne pouvait avoir lieu avant le payement du solde du prix. Les frais de constat d'huissier
  27. Il y a lieu de faire droit, comme l'a fait le premier juge, à la demande de payement de 231,22 euro à titre de frais d'huissier. Ces frais ont en effet été exposés par CDS afin de faire constater le changement des serrures de l'immeuble par les consorts V., en contravention avec leurs engagements contractuels, afin de prendre possession de l'immeuble. La demande des consorts V. de dommages et intérêts à titre de frais de location
  28. Les consorts V. réclament à ce titre 36.079,68 euro , soit 16 mois de loyer (du 31 octobre 2012 au 28 février 2014) + 10 mois pour terminer les travaux, soit 26 mois x 1.387,68 euro (loyer mensuel). Dès lors qu'ils sont à l'origine de l'arrêt des travaux, leurs frais de location d'un autre bien ne sont pas imputables à CDS. Ils leur seront donc délaissés. La demande d'indemnité des consorts V. compensant le préjudice subi lié au retard de la prise de jouissance de la maison
  29. Cette demande de payement de 5.000 euro ex aequo et bono de dommages et intérêts est manifestement non fondée. Il résulte en effet des développements ci-dessus que ce retard dans la prise en jouissance de la maison n'est pas imputable à CDS. Par ailleurs, aucune indemnité de retard n'est due par CDS dès lors qu'il n'est pas démontré que le retard lui est imputable : les consorts V. ne lui ont plus permis de continuer les travaux dès la fin de l'année 2012 et, alors que les travaux devaient théoriquement être achevés fin octobre 2012, CDS a dû leur réclamer dès septembre 2012 la livraison des carrelages pour pouvoir poursuivre les travaux. I. Les frais d'expertise amiable
  30. Chacune des parties a supporté la moitié des provisions de l'expertise amiable, comme convenu dans la convention d'expertise du 28 février 2014, dont le coût total s'est élevé à 4.840 euro , soit 2.420 euro chacun. Il était également prévu conventionnellement que l'expert répartirait les frais d'expertise en fonction des mérites des positions de chaque partie, mais l'expert F. n'a pas procédé à cette répartition. Le premier juge a ventilé les frais à raison d'1/3 pour CDS et 2/3 pour les consorts V.. CDS sollicite la confirmation de cette répartition alors que les consorts V. soutiennent, en contradiction avec le texte de la convention qu'ils produisent eux-mêmes, que celle-ci prévoyait 40% à leur charge et à charge de CDS et 20% à charge de l'architecte , et qu'il faudrait respecter cette proportion. Comme déjà précisé, la répartition prévue par la convention d'expertise ne portait que sur les provisions. L'expertise ayant d'une part été nécessaire pour établir les griefs dénoncés par les consorts V., et en particulier celui relatif à l'échappée de l'escalier dont la non-conformité était contestée par CDS, mais ayant été alourdie par le comportement des consorts V. surévaluant l'importance des malfaçons affectant le bien et se montrant réticents aux solutions concrètes proposées, il convient de répartir par moitié les frais d'expertise. Chaque partie supportera dès lors à titre définitif les montants qu'elle a provisionnés. J. Les dépens
  31. CDS obtient gain de cause dans sa demande originaire, même si seulement partiellement et succombe dans son appel incident. Les consorts V. succombent mais leur appel est partiellement fondé. Il s'en déduit qu'il y a lieu de compenser les dépens en ce sens que les frais de citation (352,57 euro ) sont à charge des consorts V., que leurs frais d'appel (800 euro ) sont à charge de CDS et que les consorts V. supporteront la moitié des indemnités de procédure dues à CDS. Celles-ci sont liquidées à un total de 3.000 euro (pour l'instance) et 3.250 euro (pour l'appel), soit 3.125 euro à charge des consorts V.. Par ces motifs, la cour, Statuant contradictoirement, Vu les articles 24, 37 et 41 de la loi du 15 juin 1935, Reçoit les appels ; Dit l'appel principal seul partiellement fondé comme suit ; Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a reçu les demandes ; Statuant à nouveau sur le surplus ; Dit la demande originaire partiellement fondée ; Condamne Monsieur A. V. et Madame M. F. à payer à la SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS : - 20.786,73 euro à titre de solde restant dû ; - 2.500 euro à titre de frais d'entretien de l'immeuble ; - 298,32 euro à titre de frais d'assurance ; - 231,22 euro à titre de frais d'huissier ; à majorer des intérêts aux taux légaux successivement applicables à partir du 27 mars 2015 jusqu'à complet payement ; Délaisse à chacune des parties les frais d'expertise amiable qu'elles ont exposé ; Invite Monsieur A. V. et Madame M. F. à venir prendre possession à la SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS des éléments de la cuisine commandés pour eux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et, à défaut d'en prendre possession dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, délie la SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS de toute obligation de livrer la cuisine et l'autorise à s'en débarrasser sans indemnité pour Monsieur A. V. et Madame M. F. ; Compense partiellement les dépens et condamne dès lors : - Monsieur A. V. et Madame M. F. à payer à la SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS 352,57 euro de frais de citation et un total de 3.125 euro à titre d'indemnité de procédure ; - la SA CONSTRUCTION DYNAMIC SYSTEMS à payer à Monsieur A. V. et Madame M. F. leurs frais de mise au rôle de la requête d'appel liquidés à 800 euro ; Délaisse à chacun le surplus de leurs frais et dépens et les déboute du surplus de leurs demandes. Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la 2ème chambre F de la cour d'appel de Bruxelles, 23 décembre
  32. où étaient présents: - Mme R. COIRBAY, conseiller ff. président - Mme A.S. FAVART , conseiller - M. J. VAN MEERBEECK, conseiller - M. C. WILLAUMEZ, greffier. C. WILLAUMEZ J. VAN MEERBEECK A.-S. FAVART R. COIRBAY Publication(s) liée(s) citant: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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