ECLI:BE:CABRL:2022:ARR.20220120.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 20 janvier 2022 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2022:ARR.20220120.2 No Rôle: 2017/AR/1357 - 2017/AR/1761 - 2017/AR/1914 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2022-07-25 Consultations: 757 - dernière vue 2026-06-19 06:04 Fiche Le propriétaire tréfoncier peut, en cas d'octroi d'un droit de superficie avec renonciation au droit d'accession, être tenu responsable sur la base des troubles de voisinage. Tel serait le cas, selon certains, lorsque ce propriétaire profite ou bénéficie de la situation, notamment en termes de plus-value. La cour ne suit pas ce raisonnement et considère que la simple circonstance qu'une situation profite au titulaire d'un attribut de la propriété ne suffit pas à remplir l'exigence d'imputabilité. A défaut de preuve que le tréfoncier ayant renoncé à l'accession « se soit associé, en qualité de propriétaire du terrain, à l'érection » d'un immeuble, sa responsabilité ne pouvait être retenue sur la base de la théorie des troubles de voisinage. Dès lors qu'une omission ou un comportement quelconque suffit, un rôle passif pourrait également être retenu mais il faut néanmoins établir un rôle dans la création de la situation juridique et administrative qui a entraîné la rupture de l'équilibre entre les fonds voisins. En l'espèce, le propriétaire du fonds conteste toute responsabilité sur la base de la théorie des troubles de voisinage, estimant que sa seule qualité de propriétaire du fonds ne peut suffire à lui imputer les troubles excessifs subis par la société voisine. Il résulte en effet des principes précités que la seule circonstance que les travaux litigieux ont pu lui profiter ne suffit pas à lui imputer les troubles subis par cette société voisine. Cette dernière relève cependant à juste titre que le rôle du propriétaire dans le projet immobilier ne s'est pas limité à concéder un droit de superficie au promoteur et qu'il s'est réservé des actions lui permettant d'intervenir dans la nomination des membres du conseil d'administration du promoteur. Il est par conséquent incontestable que le propriétaire du fonds a joué un rôle actif et, à tout le moins, passif dans la création de la situation juridique et administrative qui a entraîné la rupture de l'équilibre entre les fonds voisins, de sorte qu'il doit donc également être tenue responsable des troubles de voisinage subis par le voisin. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Nuisance - Troubles de voisinage Mots libres: Droit civil - droits réels - Troubles de voisinage - droit de superficie - renonciation au droit d'accession. Texte de la décision Cause inscrite au RG sous le n° 2017/AR/1357 : La SA G. en A. D. M., appelante, représentée par Me Walter De Brakeleer, avocat dont le cabinet est établi à 1950 Kraainem, avenue Reine Astrid, 323 ; contre La SRL B. I., ayant repris la « division bâtiments » de la SA B. I., par acte notarié du 20 octobre 2020, précédemment dénommée C. - D. M., intimée, représentée par Me Kathlien Vergels, avocat, dont le cabinet est établi à 1070 Anderlecht, Chaussée de Ninove, 643 ; Cause inscrite au rôle général sous le n° 2017/AR/1761 : La SRL B. I., ayant repris la « division bâtiments » de la SA B.I., précédemment dénommée C. - D.M., La SA C., appelantes, représentée par Me Kathlien Vergels, avocat, dont le cabinet est établi à 1070 Anderlecht, Chaussée de Ninove, 643 ; contre La SA I. B., intimée, représentée par Me Vincent Cols, avocat, dont le cabinet est établie à 1040 Bruxelles, avenue Boileau, 2 ; Cause inscrite au rôle général sous le n° 2017/AR/1914 : La S.D.R.B. (actuellement dénommée Citydev.brussels), appelante, représentée par Me Tangui Vandeput, avocat, dont le cabinet est établi à 1160 Bruxelles, avenue Tedesco, 7 ; contre La SA I. B., dont le siège social est établi à 1180 Bruxelles, avenue Winston Churchill, 11/28, inscrite à la BCE sous le numéro 0420.421.556 ; intimée, représentée par Me Vincent Cols, avocat, dont le cabinet est établi à 1040 Bruxelles, avenue Boileau, 2 ; *** Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 13 décembre 2016, dont aucun acte de signification n'est produit ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 18 août 2017 pour la SA G&A D. M. (RG : 2017/AR/1357) ; - l'ordonnance du 21 septembre 2017 attribuant la cause inscrite au rôle général sous le numéro 2017/AR/1357 à une chambre composée de trois conseillers ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 31 octobre 2017 pour la SA B.C. et la SA C. (RG : 2017/AR/1761) ; - la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 30 novembre 2017 pour la SDRB, actuellement dénommée Citydev.brussels (RG: 2017/AR/1914) ; - la requête commune en fixation d'un calendrier de procédure et de fixation en application de l'article 747, §1 du Code judiciaire, qui concerne les trois causes ; - l'arrêt interlocutoire du 26 janvier 2018 joignant les causes inscrites au rôle général sous les numéros 2017/AR/1357, 2017/AR/1761 et 2017/AR/1914, fixant le calendrier de mise en état de la cause et attribuant les deux dernières causes à une chambre composée de trois conseillers en vertu de l'article 109 bis du Code judiciaire ; - les conclusions déposées au greffe de la cour le 30 novembre 2018 pour la SA C. et la SA B.C., le 1er février 2019 pour la SA i. B. (ci-après, la SA B.), le 29 mars 2019 pour Citydev.brussels et le 17 mai 2019 pour la SA G&A D. M. ; - la requête déposée au greffe de la cour le 29 octobre 2020 sur le pied des articles 19, alinéa 3 et 1401 du Code judiciaire pour la SA I. B. (ci-après, la SA B.) ; - l'ordonnance du 17 décembre 2020 prise en application de l'article 747 du Code judiciaire ; - les conclusions déposées au greffe de la cour pour la SA C.et la SRL B. I. le 29 avril 2021, pour la SA G&A D. M. le 15 mai 2021 et pour la SA Bara le 18 mars 2021, relatives à la demande fondée sur l'article 19, al. 3 du Code judiciaire; - le procès-verbal d'audience du 16 septembre 2021 actant la renonciation des parties à plaider la cause sur la base de l'article 19 , al. 3 du Code judiciaire et fixant la cause au fond le 7 janvier 2022 ; - les conclusions déposées au greffe de la cour pour la SA C. et la SRL B. I. le 7 janvier 2022 ; - les dossiers pièces déposés par chacune des parties. *** I. Reprise d'instance

1. La SRL B.I. demande à la cour de lui donner acte de sa reprise de l'instance mue contre la SA B.C. (anciennement SA C. - De M.), ayant repris la « division bâtiments » de celle-ci suite à sa scission partielle par acte notarié du 20 octobre
2. Cet acte précise explicitement que les procédures judiciaires en cours concernant la SA B.C. ne concernent que cette « division bâtiments » et que ces procédures font partie intégrante de la scission, de sorte qu'elles sont transférées la SRL B. I. et qu'il convient de lui donner acte de sa reprise d'instance. II. Les faits
3. La SA Bara est propriétaire de différents entrepôts et espaces de bureaux situés à Anderlecht, rue Bara n°115 à 121, et n°129 à 155/A.
4. Le 14 mai 2004, au terme d'un acte reçu par le notaire D., Citydev.brussels a acheté à la société De Lijn les terrains voisins et partiellement construits situés notamment aux n°103, 105-107 et 109 de la rue Bara.
5. Au cours de l'année 2005, les entreprises Seghers ont réalisé, pour le compte de Citydev.brussels, des travaux d'assainissement qui sont à l'origine d'un sinistre pour lequel la SA Bara a été indemnisée par les assureurs de Seghers (à concurrence de 8.500 euro ).
6. La société momentanée Immo B./C.-D. M. (devenue ensuite B.C.) a conclu un contrat avec la SA G&A De M. en date du 24 janvier 2007 pour la démolition de tous les bâtiments existants concernés, fondations, massifs souterrains, etc. compris. Ce contrat a été conclu au nom et pour compte de la SA C., qui sera constituée le 8 février 2007 par Citydev.brussels, la SA I. B. et la SA C. - De M. afin de développer « un projet mixte portant sur la construction et la commercialisation de bâtiments à vocation d'activité économique et d'immeubles de logements moyens à Anderlecht, rue Bara, sur le site de l'ancien dépôt de bus » (art. 3 de l'acte constitutif).
7. Par acte notarié du 16 mars 2007, Citydev.brussels a octroyé à la SA C. un droit de superficie avec renonciation au droit d'accession sur différentes parcelles, dont les numéros 103-109 de la rue Bara et ce, en vue de réaliser un complexe immobilier de 147 logements. Par un contrat du 10 juin 2009, la SA C.-De M. (actuellement B.I.) a confié à la SA G&A D. M. l'exécution des travaux de terrassement. La SA C. a signé, le 9 juillet 2009 un contrat d'entreprise générale avec la SA C.-D. M..
8. La réalisation de ce projet a (à nouveau) causé divers troubles aux immeubles voisins appartenant à la SA Bara : - lors des travaux de démolition et d'assainissement de l'ancien site De Lijn, une petite annexe a été démolie, dont la propriété est contestée (cette question a été confiée à un géomètre expert par le premier juge, qui a réservé à statuer sur ce point), - en démolissant le bâtiment qui joignait d'un côté l'annexe visée ci-dessus et d'un autre côté le bâtiment principal des n°115 et 121 de la rue Bara, C. a mis à nu la façade arrière du bâtiment de la SA Bara jusqu'au niveau du sous-sol et ce, sans qu'aucune mesure de protection ne soit prise contre les intempéries et les infiltrations d'eau : la SA C. est intervenue en 2010 pour supprimer la cause de ces désordres et elle a facturé son intervention pour moitié à Citydev.brussels et pour moitié à la SA Bara, ce que cette dernière a contesté par courrier du 24 septembre 2010, - la SA C. a confié à la SA C. - De M. la construction d'un immeuble à appartements à l'arrière de l'entrepôt sis au n°129-131 de la rue Bara, qui appartient à la SA Bara, dont la façade arrière a bougé suite aux travaux de terrassement qui ont entraîné un affaissement de terrain.
9. La présente procédure a été introduite le 3 novembre 2010 par la SA Bara.
10. Par un courrier officiel du 10 septembre 2021, le conseil de la SA C. et de la SRL B. I. a annoncé le paiement de l'incontestablement dû à concurrence de 239.964,54 euro , conformément au décompte repris dans ledit courrier. Ce montant porte sur les dommages imputés par l'expert-judiciaire H. au remblai général d'un mètre de haut (erreur de conception du projet) dont l'indemnisation était postulée à charge de Citydev.brussels et de C. in solidum par la SA Bara. Ce montant a été transféré en date du 14 septembre
11. III. La procédure
12. L'action principale originaire, mue par citation du 3 novembre 2010 par la SA Bara, tendait à entendre condamner Citydev.brussels et la SA C. à lui payer la somme provisionnelle d'un euro à valoir sur la réparation d'un préjudice évalué sous toutes réserves à la somme de 80.000 euro et à la désignation d'un expert ingénieur. Par un acte du 12 janvier 2011, la SA C.-D. M. (B. C.) est intervenue volontairement à la cause. Par un acte du 26 janvier 2011, la SA C. et la SA C.-D. M. (B.C.) ont cité en intervention et garantie la SA G&A D.M.. Par jugement du 25 mai 2012, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a reçu la demande et a désigné le géomètre H. et l'ingénieur architecte H. en qualité d'experts avec pour mission, en substance, d'objectiver les griefs de la SA Bara relatifs aux sous-sols des n°115 à 121 de la rue Bara ainsi qu'à l'entrepôt situé aux n°129-131 de la même rue, de déterminer leur éventuelle imputabilité aux intervenants du chantier, le coût des remèdes et les dommages subis par la SA Bara (y compris à l'annexe précitée, dans l'hypothèse où il serait conclu qu'elle est sa propriété). Par jugement du 17 décembre 2012, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a ordonné le remplacement de l'expert H. par l'expert V.. Par jugement du 11 mars 2013, l'expert V. a été remplacé par l'expert N.. L'expert H. a déposé son rapport définitif le 28 juillet
13. L'expertise de M. N., relative notamment à la propriété du petit bâtiment annexe, est toujours en cours selon les informations communiquées à la cour.
14. Dans ses dernières conclusions après expertise, la SA Bara demandait au premier juge, à titre principal de : - réserver à statuer sur la question du petit bâtiment annexe ; - condamner Citydev.brussels à lui payer la somme de 160.794,48 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 23 février 2010 ; - condamner Citydev.brussels et la SA C. in solidum à lui payer les sommes de : o 183.521,99 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 23 février 2010 ; o 38.725,00 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 15 mai 2011 ; o 58.547,93 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 1er juin 2014 ; - condamner Citydev.brussels, la SA C. et la SA B.C. in solidum, à lui payer les sommes de : o 160.794,48 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 23 février 2010, o 38.725 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 15 mai 2011, o 58.547,93 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 1er juin 2014, - condamner Citydev.brussels, la SA C. et la SA B.C. (ancienne SA C.-D.M.), in solidum, à exécuter ou faire exécuter par une entreprise qualifiée, dans les trois mois de la signification du jugement, l'ensemble des travaux de « mise en protection de la maçonnerie enterrée de l'immeuble BARA » décrits dans l'avis provisoire du 27 août 2013 de l'expert H., sous peine d'une astreinte de 75 euro par jour calendrier de retard, - confier une mission complémentaire à l'expert H. en vue de constater la bonne exécution des travaux susvisés, - déclarer la demande reconventionnelle de la SA C. à son encontre, non fondée. - condamner, la SA C. et la SA C.-De M. in solidum, aux entiers dépens de l'instance. Citydev.brussels sollicitait de surseoir à statuer sur la demande relative à la démolition d'une partie du bâtiment cadastré 334610, soit dans l'attente d'un accord, soit dans l'attente de la finalisation de l'expertise diligentée par l'expert N.. Quant aux autres chefs de demande, elle demandait d'être mise hors cause et concluait à l'irrecevabilité et à tout le moins au non-fondement de ces demandes. A titre subsidiaire, Citydev.brussels sollicitait la condamnation de la SA C. à la garantir de toutes condamnations et concluait au non-fondement de la demande incidente de C. à son encontre. La SA C. et la SA B.C. sollicitaient de surseoir à statuer concernant les conséquences de la destruction de l'annexe attenante aux n°117-
15. Elles concluaient au fondement partiel de la demande, et demandaient de réduire les indemnités postulées comme suit : - dommages imputés par l'expert H. au remblai général d'un mètre de haut (erreur de conception du projet) dont l'indemnisation était postulée à charge de Citydev.brussels et C. in solidum à 210.919,67 euro à majorer d'intérêts compensatoires au taux légal à compter du 17 juin 2011 sur 19.362,50 euro et à compter du 1er décembre 2013 sur 20.029,55 euro et des intérêts judiciaires pour le surplus, - dommages imputés par l'expert au talus provisoire de 5 à 6 mètres de haut (erreur d'exécution) dont l'indemnisation était postulée à charge de Citydev.brussels, C. et B.C. in solidum à 199.366,15 euro à majorer des intérêts judiciaires. Elles demandaient par ailleurs au premier juge de débouter la SA Bara de ses demandes de travaux de protection de la maçonnerie enterrée, de paiement d'astreinte et de mission complémentaire d'expertise. Subsidiairement, elles sollicitaient qu'il soit dit pour droit que la SA Bara supporterait 80 % du coût des travaux préconisés par l'expert et demandaient de pouvoir interroger ou ordonner l'audition de l'expert, conformément aux articles 984 et 985 du Code judiciaire. La SA C. et B.C. sollicitaient en outre : - la condamnation de la SA G&A De M. à garantir la SA B.C. pour toute condamnation prononcée à son encontre d'indemnisation de la SA Bara pour le préjudice causé par la réalisation du talus provisoire de 5 à 6 mètres de haut, en principal, intérêts et frais, - d'acter que la SA B.C. garantirait la SA C. pour ces condamnations. La SA C. sollicitait par ailleurs que sa demande incidente envers Citydev.brussels soit déclarée sans objet. La SA C. avait enfin introduit une demande reconventionnelle par laquelle elle sollicitait la condamnation de la SA Bara au payement de la somme de 6.925,84 euro correspondant à sa facture n°2010080005 du 6 août 2010, à augmenter d'intérêts de retard calculés conformément à la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales, à partir du 6 septembre 2010 et ce jusque parfait paiement. La SA G&A De M. concluait au non-fondement de l'action en intervention et garantie de de la SA C. et de la SA B.C. et de les condamner toutes les deux aux dépens, liquidés à une indemnité de procédure de 7.700 euro .
16. Par le jugement dont appel du 13 décembre 2016, le tribunal francophone de Bruxelles a : - réservé à statuer sur la question du petit bâtiment annexe, qui a été démoli à l'initiative de Citydev.brussels et de la SA C. ; - condamné Citydev.brussels (alors S.D.R.B) et la SA C. in solidum à payer à la SA Bara, les sommes de : o 183.521,99 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 28 juillet 2014 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite des intérêts moratoires au taux légal jusqu'à l'entier paiement ; o 38.725 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 15 mai 2011 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite des intérêts moratoires jusqu'à l'entier paiement ; o 58.547,93 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 1er juin 2014 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite aux intérêts moratoires jusqu'à l'entier paiement ; - condamné Citydev.brussels (alors S.D.R.B), la SA C. et la SA B.C. in solidum à payer à la SA Bara, les sommes de : o 160.794,48 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 28 juillet 2014 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite des intérêts moratoires au taux légal jusqu'à l'entier paiement ; o 38.725 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 15 mai 2011 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite des intérêts moratoires jusqu'à l'entier paiement ; o 58.547,93 euro majorée des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 1er juin 2014 jusqu'au prononcé du jugement et ensuite aux intérêts moratoires jusqu'à l'entier paiement ; - condamné Citydev.brussels, la SA C. et la SA B.C. in solidum, à exécuter ou faire exécuter par une entreprise qualifiée, dans les trois mois de la signification du jugement, l'ensemble des travaux de « mise en protection de la maçonnerie enterrée de l'immeuble BARA » décrits dans l'avis provisoire du 27 août 2013 de l'expert H. ; - condamné la SA G&A De Meuter à garantir la SA B.C. pour le préjudice causé par la réalisation du talus provisoire de 5 à 6 m de haut, en principal, intérêts et frais ; - donné acte à la SA B.C. de ce qu'elle garantit la SA C. pour toute condamnation prononcée à son encontre d'indemnisation de la SA Bara pour le préjudice causé par la réalisation du talus provisoire de 5 à 6 m de haut, en principal, intérêts et frais ; - dit sans objet la demande incidente de la SA C. envers Citydev.brussels ; - condamné la SA G&A De M. aux dépens liquidés dans le chef de la SA B.C. à la somme de 8.400 euro (IP) ; - réservé à statuer en ce qui concerne le surplus des dépens et renvoyé la cause au rôle particulier.
17. La SA G&A De M. a relevé appel de cette décision (RG n°2017/AR/1357). Elle demande à la cour de confirmer le jugement dont appel uniquement en ce qu'il a considéré que 50 % du préjudice vanté par la SA Bara devait lui être délaissé, en raison de la vétusté préalable de l'immeuble dont elle est propriétaire et de ce que certains des dégâts qu'il présentait étaient dus à un ancien sinistre. La SA G&A De M. conclut à l'absence de fondement de l'action de la SA B.C., à titre principal sur la base de la théorie de la lésion qualifiée, à titre subsidiaire sur la base de la théorie de l'abus de droit, et à titre infiniment subsidiaire sur la base de l'interprétation stricte des clauses litigieuses . Elle sollicite en outre de réduire le montant du préjudice locatif de la SA Bara, à la suite du problème d'exécution du remblai de 5 à 6 m de haut, à concurrence de 40.059,11 euro et de réserver à statuer sur la TVA sollicitée par la SA Bara. Elle sollicite enfin la condamnation de B.C. aux dépens, liquidés à la somme de 8.400 euro pour les deux instances.
18. La SA B.C. et la SA C. ont relevé appel de cette décision (RG n° 2017/AR/1761). La SRL B.Interbuild (qui reprend l'instance de B.C.) et la SA C. demandent la mise à néant du jugement entrepris en ce qui concerne les indemnités allouées à la SA Bara et, en ce qui concerne celles-ci, de tenir compte de leurs arguments et du paiement intervenu en date du 14 septembre 2021 et, en tout état de cause, de limiter celles-ci comme suit : « - Dommages imputés par l'expert H. au remblai général de un mètre de haut (erreur de conception du projet) dont l'indemnisation est postulée à charge de la SDRB et C. in solidum : 210.919,67 EUR à majorer d'intérêts compensatoires au taux légal à compter du 17.06.2011 sur 19.362,50 EUR et à compter du 01.12.2013 sur 20.029,55 EUR et des intérêts judiciaires pour le surplus, - Dommages imputés par l'expert H. au talus provisoire de 5 à 6 mètres de haut (erreur d'exécution) dont l'indemnisation est postulée à charge de la SDRB, C. et B.C. in solidum : 199.366,15 EUR à majorer des intérêts judiciaires ». Elles demandent à la cour de débouter la SA Bara de sa demande relative aux travaux de protection de la maçonnerie enterrée, de condamnation à une astreinte et de mission complémentaire d'expertise . Elles sollicitent en outre de confirmer le jugement entrepris : - en ce qu'il condamne la SA De M. à garantir la société B. pour toute condamnation prononcée à son encontre, d'indemnisation de la SA Bara pour le préjudice causé par la réalisation du talus provisoire de 5 à 6 m de haut, en principal, intérêts et frais, - en ce qu'il acte que la société B. garantira la SA C. pour toute condamnation prononcée à son encontre, d'indemnisation de la SA Bara pour le préjudice causé par la réalisation du talus provisoire de 5 à 6 m de haut, en principal, intérêts et frais, - en ce qu'il condamne la SA Bara au paiement à la SA C. de la somme de 6.925,84 euro correspondant à la sa facture n° 2010080005 du 6 août 2010, augmentée des intérêts de retard calculés conformément à la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales, à partir du 6 septembre 2010 et ce, jusque parfait paiement. Elles sollicitent enfin de compenser les dépens avec la SA Bara et C. et concernant la demande en garantie de la SRL B.I., de condamner la SA De M. aux entiers dépens, en ce compris l'indemnité de procédure à concurrence de 8.400 euro (montant de base) à indexer en cours d'instance.
19. Citydev.brussels a également relevé appel de cette décision (RG n° 2017/AR/1914). Elle demande à la cour de réformer partiellement le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de recevoir la demande originaire mais de la déclarer non fondée à son égard et de la mettre hors cause. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SA C. à la garantir de toute condamnation subie en suite des travaux entrepris sur pied du droit de superficie avec renonciation au droit d'accession consenti à celle-ci par acte notarié du 16 mars 2007 et en tout état de cause, de limiter sa part de responsabilité à 5 % dans les dommages vantés. Enfin, elle sollicite en outre la condamnation de la SA Bara aux entiers dépens, pour un montant total de 36.881,40 euro . Elle demande enfin le renvoi de la cause au premier juge en application de l'article 1068, alinéa 2 du Code judiciaire pour ce qui concerne les travaux nécessaires à la démolition et à la reconstruction du petit bâtiment annexe et dont la propriété doit être déterminée par l'expert N. dont l'expertise est toujours en cours.
20. La SA Bara conclut à l'absence de fondement des appels et demande la confirmation du jugement entrepris. Elle demande à la cour de dire pour droit qu'à la date du 28 juillet 2014 (date de dépôt du rapport d'expertise) les sommes dues par la SA Bara à la SA C. doivent être compensées avec les sommes que cette dernière lui doit. La recevabilité de cette demande nouvelle n'est pas contestée. La SA Bara demande la condamnation de Citydev.brussels, C. et B.C. aux dépens, évalués respectivement à 12.000 euro , 12.000 euro et 8.400 euro dans le chef de chacune de ces parties.
21. Par un arrêt interlocutoire du 26 janvier 2018, la cour a joint les causes inscrites au rôle général sous les numéros 2017/AR/1357, 2017/AR/1761 et 2017/AR/
22. IV. Discussion et décision de la cour
23. La cour examinera successivement le rapport d'expertise (A), les demandes de la SA Bara (B), des parties C. et B.I. (C) et de Citydev.brussels (D) ainsi que les dépens (E). A. Le rapport d'expertise
24. L'expert rappelle, en ce qui concerne le bâtiment sis 129-131 rue Bara, qu'il y a eu deux sinistres : - un premier datant de mars 2005 et faisant suite aux travaux d'assainissement réalisés par les entreprises Seghers, les dégâts ayant été indemnisés à l'époque (à concurrence de 8.500 euro ), - un second sinistre causé d'une part par un remblai général d'environ 1 m de hauteur en juin 2009 et d'autre part par un talus provisoire d'environ 5 ou 6 m de hauteur fin 2009-début 2010 exécutés sur le terrain situé à l'arrière de l'entrepôt de la SA Bara au n°131, ce qui a entraîné un effet de tassement du sous-sol puis du mur arrière de ce bâtiment. L'expert indique avoir examiné deux hypothèses, à savoir la restauration (sollicitée par la SA C.) et la démolition puis reconstruction de ce mur (suggérée par la SA Bara). Il a finalement retenu la seconde, compte tenu du caractère particulièrement délicat et coûteux de l'option de restauration. Il a évalué le coût des travaux comme suit : - installation de chantier et état des lieux : 7.500 euro - opérations de démontage et de démolition : 35.000 euro - restauration des ouvrages subsistants : 126.000 euro - reconstruction à l'identique : 283.500 euro soit un total, en valeur à neuf, de 452.000 euro . Tenant compte de la vétusté du bâtiment et de la « préexistence » de mouvements résultant du premier sinistre, l'expert a cependant réduit ce montant de 50 % « en valeur réelle », soit un montant de 226.000 euro (rapport, pp. 9-10). En ce qui concerne « les questions de savoir dans quelle mesure ces causes résultent d'un manquement de l'un ou l'autre des intervenants, de la décision de construire et/ou démolir, et/ou d'une prédisposition des lieux », l'expert considère qu'il « y a eu faute et le problème ne provint pas du seul fait de construire, sans faute. La faute réside dans le fait que la masse de terre entreposée pour les deux types de remblais précités a provoqué un tassement en profondeur du sous-sol fort compressible. Il s'en est suivi un tassement différentiel sous le bâtiment BARA » (rapport, p. 10). Il ventile comme suit les imputabilités relatives aux deux remblais (rapport, pp. 10-11) : « - Remblai général de 1 mètre : 50% : problème de concept du projet de C. (...) - Remblai provisoire de 5 à 6 mètres de hauteur en sa partie supérieure : 50% : problème d'exécution imputable à C.-D.M. et, le cas échéant — mais ceci relève du Droit — à son sous-traitant D.M. ».
25. En ce qui concerne les numéros 129-155 de la rue Bara, l'expert rappelle que, en cours d'expertise, la SA C. est intervenue pour réaliser une étanchéité du mur requise par le rehaussement des terres d'un mètre à l'arrière du n°135-155 (mesure proposée suite au constat d'infiltrations dans les caves de cet immeuble). Il s'étonne du fait que, en lieu et place de la mise en œuvre d'un vrai complexe d'étanchéité, celle-ci s'est contentée d'appliquer une feuille alvéolée de drainage et un drain souple, mesure jugée totalement inefficace de sorte que le travail, évaluée à 7.370 euro HTVA doit être intégralement recommencé. Selon lui, le problème résulte d'une faute commise par l'entrepreneur et il n'y a lieu de retenir aucune prédisposition des lieux.
26. En ce qui concerne la fracture et le mouvement de la dalle de sol de l'entrepôt du n°131 de la rue Bara, l'expert estime qu'elle doit être démolie et reconstruite entièrement, pour un coût de 15.622 euro . Quant au disjoint vertical dans l'entrepôt du n°135, il évalue les travaux de remède à 350 euro . Ces deux postes résultent, selon l'expert, de la pose du remblai général d'un mètre et ont été causés par une erreur de conception (dans le chef de la SA C.).
27. Sur ces différents postes, l'expert propose d'appliquer un taux de 5 % pour les imprévus, un taux de 12 % pour les honoraires des auteurs de projet, de coordination des techniques et des phases des travaux ainsi que du coordinateur sécurité, une TVA de 6% sur les travaux et de 21% sur les honoraires.
28. En ce qui concerne les pertes locatives, l'expert considère qu'elles sont « spécifiques au sous-dossier Rue Bara-129-131-135 : Tassements différentiels, problématique des effets du talus » (ses conclusions, p. 16). Pour la période du 1er décembre 2009 au 31 octobre 2012, il a retenu un montant de 77.450 euro et, à partir du 1er novembre 2012, une indemnité mensuelle de 2.850 euro /mois (3.081,47 euro après indexation) jusqu'à la date envisagée de relocation effective après exécution des formalités nécessaires à la remise en état de l'entrepôt, soit fin décembre 2015 (« hypothèse à reconsidérer à cette époque ») et donc un montant de 38 mois x 2.850 euro = 108.300 euro . B. Les demandes de la SA Bara
29. Les principes applicables aux relations de voisinage
30. Les inconvénients du voisinage, lorsque les voisins ne sont pas liés par un lien contractuel, obéissent principalement à deux régimes, indépendants l'un de l'autre (Cass., 14 juin 1968, Pas., I, p. 1177) : la responsabilité quasi-délictuelle, fondée sur les articles 1382 et suivants de l'ancien Code civil et la théorie des troubles du voisinage, fondée sur l'article 544 de l'ancien Code civil et sur l'article 16 de la Constitution.
31. Conformément aux articles 1382 et 1383 de l'ancien Code civil, la responsabilité aquilienne est soumise à la réunion simultanée de trois conditions : l'existence d'une faute, celle d'un dommage et celle d'un lien de causalité unissant ceux-ci.
32. L'article 544 de l'ancien Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. La Cour de cassation a consacré la notion de troubles de voisinage dans deux arrêts du 6 avril 1960 (Pas., I, p. 915). Il est admis depuis que le propriétaire d'un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l'équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l'égalité rompue (Cass., 25 juin 2009, Pas., I, p. 1665 ; voy. également Cass., 7 décembre 1992, Pas., I, p. 1339 ; J.T., 1993, p. 473, obs. D. VAN GERVEN). Il n'est pas nécessaire que la victime et l'auteur du trouble soient l'un et l'autre propriétaires (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, p.488). Il suffit que chacun dispose à l'égard du bien d'un attribut de la propriété en raison d'un droit réel ou personnel accordé par le propriétaire ; il importe peu que ce droit réel ou personnel ait une origine légale ou conventionnelle (Cass. 31 octobre 1975, Pas., I, p. 276 ; Cass., 9 juin 1983, Pas., I, p.1145 ; J.F. ROMAIN, « Troubles de voisinage », in Droits réels - Chronique de jurisprudence 1998-2005, Les dossiers du JT, p. 81). Pour que le titulaire d'un attribut du droit de propriété sur un immeuble à l'origine d'un trouble de voisinage soit impliqué dans la réparation du trouble excessif, il faut cependant encore établir une imputabilité personnelle de ce trouble à sa charge (F. WILMET, « Troubles de voisinage », in Droits réels, J.-Fr. Romain, Bruxelles, Larcier, 2017, p. 146) et que le processus dommageable trouve son origine dans l'usage du fonds (J. HANSENNE, « La protection du voisinage et les troubles de voisinage », Act. dr., 1992, p. 126). Afin d'apprécier l'imputabilité du trouble anormal au maître de l'ouvrage, il y a lieu de rechercher quel fait, omission, ou comportement quelconque est exactement à l'origine du trouble anormal. Dans le cas d'un contrat d'entreprise, c'est précisément la conclusion d'un tel contrat et l'autorisation accordée à l'entrepreneur d'intervenir sur le fonds du maître de l'ouvrage qui tissent l'imputabilité du trouble anormal à ce dernier ; en l'absence d'une telle décision du maître de l'ouvrage, le trouble ne se serait vraisemblablement pas produit. Mais encore, il y a lieu également d'exiger une forme d'inhérence du trouble aux travaux commandés par le maître de l'ouvrage. Ainsi, le fait d'un entrepreneur, totalement étranger à ce pour quoi il a été engagé, empêchera la condamnation du maître de l'ouvrage sur base de la théorie des troubles de voisinage. De même, la seule circonstance d'être gardien de la chose au moment du trouble ne suffit pas à rendu débiteur de la compensation (F. WILMET, op. cit., p. 158). Il convient encore de rappeler que, si le simple fait d'entamer des travaux sur un fonds voisin n'emporte pas d'office une rupture de l'équilibre au sens précité, certains désagréments liés à un chantier étant inévitables, il en va différemment lorsque de tels travaux occasionnent des dommages au bâtiment voisin. Dans ce cas, non seulement il y a, en principe, rupture de l'équilibre entre les fonds voisins, mais il peut être considéré que l'ensemble des dégâts excèdent la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage de sorte que la juste et adéquate compensation censée rétablir l'égalité rompue correspond au montant des remèdes requis pour réparer ces dommages. De même, si les troubles de jouissance résultant du bruit ou de la gêne occasionnés par les travaux ne constituent pas automatiquement des inconvénients excédant les inconvénients normaux du voisinage, il en va différemment de ceux qui sont la conséquence de dégâts au bâtiment voisin causés par les travaux litigieux.
33. On peut se demander si le propriétaire tréfoncier peut, en cas d'octroi d'un droit de superficie avec renonciation au droit d'accession, être tenu responsable sur la base des troubles de voisinage. Une évolution jurisprudentielle analysée par plusieurs auteurs va en ce sens (voy. les réf. citées par S. LEONARD et J.-P. VERGAUWE, « Sous-chapitre 5 - L'imputabilité », in Les relations de voisinage, Bruxelles, Larcier, 2017, 2ème éd., p. 243 et s. ; O. JAUNIAUX, « Théorie des troubles de voisinage et professionnels de la construction », in Les troubles de voisinage - Quatre points de vue, Recyclage en droit, UCL, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2007, p. 119 et s.). Tel serait le cas, selon certains, lorsque ce propriétaire profite ou bénéficie de la situation, notamment en termes de plus-value (voy. notamment les réf. citées par S. LEONARD et J.-P. VERGAUWE, op. cit., p. 245). La cour ne peut suivre ce raisonnement : en effet, la simple circonstance qu'une situation profite au titulaire d'un attribut de la propriété ne suffit pas à remplir l'exigence d'imputabilité telle que définie ci-avant. Dans un arrêt ancien, la cour de céans avait déjà considéré que, à défaut de preuve que le tréfoncier ayant renoncé à l'accession « se soit associé, en qualité de propriétaire du terrain, à l'érection » d'un immeuble, sa responsabilité ne pouvait être retenue sur la base de la théorie des troubles de voisinage (Bruxelles, 16 janvier 1976, R.J.I., 1976, p. 59). A juste titre, J. Hansenne écrivait quelques années plus tard, en commentant cette décision, qu'il « devrait en aller autrement s'il était établi qu'il a joué un rôle actif dans la création de la situation juridique et administrative qui a entraîné la rupture de l'équilibre entre fonds voisins » (J. HANSENNE, « Les biens - Examen de jurisprudence », R.C.J.B., 1984, p. 112). En réalité, dès lors qu'une omission ou un comportement quelconque suffit, un rôle passif pourrait également être retenu mais il faut néanmoins établir un rôle dans la création de la situation juridique et administrative qui a entraîné la rupture de l'équilibre entre les fonds voisins. Dans le même sens, un auteur cité tant par la SA Bara que par Citydev.brussels, a dénoncé plus récemment une dérive de la tendance jurisprudentielle précitée, confirmant que le seul intéressement économique ne peut suffire à établir l'imputabilité requise, d'autant qu'il résultait des articles 1er et 5 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie (avant son abrogation) que le tréfoncier n'a en principe aucun pouvoir de décision sur la construction d'un immeuble (O. JAUNIAUX, op. cit., p. 122).
34. Par ailleurs, à défaut d'être un voisin, l'entrepreneur ne peut voir sa responsabilité engagée sur la base de la théorie des troubles de voisinage. Rien n'empêche cependant que le voisin victime n'invoque la mise en cause de sa responsabilité sur la base des articles 1382 et 1383 de l'ancien Code civil (V. DEFRAITEUR, « Troubles de voisinage, pouvoir public et entrepreneur: une partie à trois... courante et subtile », note sous Liège, 21 octobre 2015, E.&D.-T.&A., 2017/2, pp. 155-156 et les réf. citées). Il convient en outre de rappeler que l'article 1797 du même code dispose que « l'entrepreneur répond du fait des personnes qu'il emploie » et qu'il est largement admis que cette disposition constitue une application particulière, à tout le moins en matière de contrat d'entreprise, d'un principe général de la responsabilité contractuelle du fait d'autrui (B. KOHL, Contrat d'entreprise, Bruxelles, Bruylant, 2016, p. 578 et les réf. citées).
35. Enfin, lorsqu'un même dommage a été causé par les fautes concurrentes de plusieurs personnes, elles sont responsables in solidum à l'égard de la personne lésée, de sorte que chacune de celles-ci est tenue à la réparation intégrale du dommage de la victime qui n'a pas commis de faute (Cass., 17 octobre 2014, Pas., I, p. 2277 ; Cass., 17 février 2017, RG n°C.16.0297.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170217.4, www.juridat.be). Ce principe est applicable à tout fait générateur de responsabilité, qu'il s'agisse d'une responsabilité pour ou sans faute, contractuelle ou extracontractuelle (B. DE CONINCK, « Les recours après indemnisation en matière de responsabilité civile extracontractuelle : la condamnation in solidum et la contribution à la dette », J.T., 2010, p. 755 ; P. VAN OMMESLAGHE, De Page. Traité de droit civil belge, t. II, vol. 2, Bruxelles, Bruylant, pp. 1630-1631 ; voy. également Cass., 10 décembre 2012, Pas., I, p. 2449). Rien n'empêche donc que l'entrepreneur soit condamné in solidum avec le maître de l'ouvrage et ce, même si la responsabilité de ce dernier est recherchée sur la base de l'article 544 de l'ancien Code civil (V. DEFRAITEUR, op. cit., p. 156 et les réf. citées)
36. Application des principes au cas d'espèce
37. Il résulte des considérations de fait et principes précités que la responsabilité de la SA C. est établie et non contestée, tant sur le fondement des troubles de voisinage (en sa qualité de superficiaire) que, pour à tout le moins une partie du dommage, sur la base des articles 1382 et 1383 de l'ancien Code civil. L'expert a, en effet, à juste titre relevé une erreur de conception dans son chef en ce qui concerne le remblai d'un mètre, erreur qui constitue manifestement une faute au regard des règles de l'art (à défaut d'avoir tenu compte du caractère fort compressible du sous-sol) et qui est en lien causal avec le dommage subi par la SA Bara. Il en va de même de la mise en place d'un système inefficace d'étanchéité (question examinée ci-après, voy. §§36-38). La SPRL B.I. ne contestant pas devoir assumer la responsabilité de son sous-traitant (examinée ci-après, §§70-71), même à l'égard de tiers, elle doit également être tenue du dommage qui résulte du talus provisoire de 5-6 mètres. En tout état de cause, elle garantit la SA C. des condamnations prononcées à son encontre sur la base de la théorie des troubles de voisinage.
38. Citydev.brussels conteste toute responsabilité sur la base de la théorie des troubles de voisinage, estimant que sa seule qualité de propriétaire du fonds ne peut suffire à lui imputer les troubles excessifs subis par la SA Bara.
39. Il résulte en effet des principes précités que la seule circonstance que les travaux litigieux ont pu lui profiter ne suffit pas à lui imputer les troubles subis par la SA Bara. Cela étant précisé, la SA Bara relève à juste titre que le rôle de Citydev.brussels dans le projet immobilier de la SA C. ne s'est pas limité à lui concéder un droit de superficie : comme l'indique l'acte de constitution de la SA C., celle-ci a en effet été créée notamment par Citydev.brussels en vue du « développement d'un projet mixte portant sur la construction et la commercialisation de bâtiments à vocation d'activité économique et d'immeubles de logements moyens à Anderlecht, rue Bara, sur le site de l'ancien dépôt de bus » (article 3). Citydev.brussels s'est par ailleurs réservé, sur les 372 actions de C., 89 actions de type A, ce qui lui permettait, conformément à l'article 12 de cet acte, de présenter une liste d'au moins 4 candidats servant de base pour l'élection de 2/5 des membres du conseil d'administration. C'est encore dans le but de réaliser un complexe immobilier que Citydev.brussels a octroyé à la SA C. un droit de superficie avec renonciation au droit d'accession par un acte du 16 mars
40. Il est par conséquent incontestable que Citydev.brussels a joué un rôle actif et, à tout le moins, passif dans la création de la situation juridique et administrative qui a entraîné la rupture de l'équilibre entre les fonds voisins. Citydev.brussels doit donc également être tenue responsable des troubles de voisinage subis par la SA Bara, comme l'a décidé à bon droit le premier juge (quoique pour des motifs partiellement différents).
41. Il résulte des considérations qui précèdent que c'est à bon droit que le premier juge a, d'une part, condamné Citydev.brussels et la SA C. in solidum à indemniser la SA Bara de ses dommages causés par le remblai général de 1 mètre de haut (outre le dommage causé par le défaut de protection de l'étanchéité du mur) et, d'autre part, Citydev.brussels, la SA C. et la SRL B.Interbuild aux dommages causés par le talus provisoire de 5-6 mètres de haut. En raison du caractère in solidum, il n'y a pas lieu, comme semble le demander Citydev.brussels (ses conclusions, p. 11), de déterminer, au stade de l'obligation à la dette, l'étendue de sa responsabilité dans le dommage subi par la SA Bara. Ce point sera examiné, le cas échéant, dans le cadre de la contribution à la dette (ci-après, §74).
42. Les dommages
43. En ce qui concerne les frais de démolition et reconstruction, ils ont été évalués à 452.000 euro par l'expert, qui a considéré que 50 % devaient être délaissés à la SA Bara. Le premier juge a suivi l'expert sur ce dernier point et la SA Bara ne forme pas appel quant à ce. Pour le surplus, l'expert estime que le reste du dommage subi par la SA Bara a été causé à concurrence de 50 % par une faute de conception dans le chef de la SA C. (remblai d'un mètre) et à concurrence de 50 % par une faute d'exécution imputable à B. ou à son sous-traitant, la SA G&A De M. (remblai 5-6 mètres).
44. La SA C. et la SRL B.I. continuent à maintenir que l'option de la restauration devait être retenue. Force est toutefois de constater que cette contestation paraît être de pure forme dès lors que ces parties admettent explicitement que la SA C. est redevable envers la SA Bara d'un montant de 113.000 euro (soit 50 % de 226.000 euro ) et, quoique de façon moins explicite, que la SRL B.I. est redevable du même montant pour la partie du dommage résultant du talus de 5-6 mètres (même si elle considère que la SA G&A De M. doit la garantir de ce montant). Le paiement d'un « incontestablement » dû confirme encore que ces parties ne contestent plus le choix opéré par l'expert et son évaluation de la réparation.
45. En ce qui concerne l'intervention de C. jugée inefficace par l'expert (à l'arrière du n°135-155), le premier juge a condamné Citydev.brussels, la SA C. et la SRL B.I. in solidum, à exécuter ou faire exécuter par une entreprise qualifiée, dans les trois mois de la signification du jugement, l'ensemble des travaux de « mise en protection de la maçonnerie enterrée de l'immeuble BARA » décrits dans l'avis provisoire du 27 août 2013 de l'expert H.. La SA C. et la SRL B.I. contestent ces travaux au motif qu'ils entraîneraient une amélioration de la situation existante et donc une plus-value pour la SA Bara (dès lors qu'avant travaux il n'existait pas de barrière étanche à l'eau), de sorte que l'expert imposerait à C. « de prendre en charge les mesures destinées à remédier à toute humidité dans le sous-sol du bâtiment sans prendre en considération l'état préalable du bâti ». Selon elles, l'intervention de C. est suffisante et, « sous peine de contredire les principes élémentaires du droit de la responsabilité », il y aurait lieu en tout cas de procéder à une ventilation, « laquelle ne saurait excéder 20% dans le chef de C., les 80% restant étant à charge de l'IMMOBILIERE BARA » (leurs conclusions, pp. 28-29).
46. La cour constate cependant qu'il résulte clairement du rapport d'expertise que : - la mise en place d'un dispositif d'étanchéité contre le mur de la SA Bara s'imposait en raison du rehaussement des terres réalisé dans le cadre du chantier litigieux (rapport, p. 12 : « suite au remblai litigieux, la portion de mur se trouve confinée dans un milieu qui reste pratiquement en permanence très humide ») ; à défaut d'avoir été prévu, il y a eu faute de conception dans le chef de la SA C., - il n'y avait « pas de prédisposition des lieux », ce qui implique que, sans les travaux litigieux, il n'était pas nécessaire de prévoir un tel dispositif, - le système mis en place par C. est inefficace, - l'expert conclut clairement à un manquement dans le chef de la SA C., indépendant « du seul fait de construire, sans faute » (rapport, p. 13). Les parties C. et la B.I. ne renvoient par ailleurs à aucun rapport technique, même unilatéral, qui permettrait de contredire les conclusions de l'expert.
47. Dans la mesure où le seul moyen de réparer le dommage subi par la SA Bara (et d'éviter qu'il s'aggrave) est de procéder à l'étanchéité préconisée par l'expert, le coût de ces travaux doit être intégralement supporté par les parties responsables (le cas échéant en vertu de la théorie des troubles de voisinage) à savoir Citydev.brussels et la SA C.. La seule circonstance qu'il pourrait en résulter une plus-value pour le bâtiment de la SA Bara ne justifie pas de réduire le montant dû à titre de réparation, à défaut d'autre possibilité de réparer ce dommage (voy. dans le même sens, sur la prise en compte d'un coefficient de vétusté, N. ESTIENNE, « La réparation du dommage aux choses », in Responsabilités, Traité théorique et pratique, Kluwer, 2014, nn° 28 et suivants, p. 19 ; Cass., 17 septembre 2020, C.18.0294.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3 et C.18.0611.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3, Pas., 2020/13, pp. 101-103 ; For. Ass., 2020, p. 1 et la note de J.-L. Fagnart). Le principe même de la condamnation à s'exécuter en nature n'est pas, spécifiquement, contesté de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Il n'y a pas lieu d'adapter le délai prévu par le jugement entrepris, celui-ci n'ayant manifestement pas été signifié.
48. En ce qui concerne la dalle de sol, la SA C. et la SRL B.I. critiquent le rapport d'expertise en ce qu'il a retenu le coût de remplacement à neuf, sans tenir compte de la vétusté de cette dalle, de sorte qu'il y aurait lieu selon eux de délaisser à la SA Bara 50 % du montant suggéré par l'expert.
49. La prise en compte d'un coefficient de vétusté est une question délicate : l'admettre peut porter atteinte au principe de la réparation intégrale du dommage en empêchant la victime de faire l'acquisition d'un bien de remplacement, obligatoirement neuf ; la rejeter peut aboutir à un enrichissement de la victime également contraire au principe de la réparation intégrale (la réparation doit couvrir tout le dommage, mais rien que le dommage). La doctrine a tendance à exclure la prise en compte d'un coefficient de vétusté lorsque le remplacement ne peut se faire qu'au moyen d'un objet neuf (N. ESTIENNE, op. cit., nn° 28 et suivants, p.19). La Cour de cassation a longtemps considéré qu'en cas de dommage causé à une chose, le préjudicié avait droit à l'indemnisation de son dommage en valeur réelle, et que l'indemnisation de la victime ne pouvait lui procurer un enrichissement, ce qui serait le cas s'il n'était pas tenu compte, dans l'évaluation de l'indemnité, d'un certain degré de vétusté en lui préférant une estimation en valeur à neuf (Cass., 11 février 2016, RG n°C.15.0031.N ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160211.1, www.cass.be ; Cass., 5 octobre 2018, RG n°C.18.0145.N ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20181005.4., www cass.be). Dans un arrêt rendu récemment en audience plénière, elle a cependant décidé à juste titre que celui « dont la chose est endommagée par un acte illicite a droit à la reconstitution de son patrimoine par la remise de la chose dans l'état où elle se trouvait avant ledit acte » et que, en principe, « la personne lésée peut, dès lors, réclamer le montant nécessaire pour faire réparer la chose, sans que ce montant puisse être diminué en raison de la vétusté de la chose endommagée » (Cass., 17 septembre 2020, C.18.0294.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3 et C.18.0611.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3, Pas., 2020/13, pp. 101-103 ; For. Ass., 2020, p. 1 et la note de J.-L. Fagnart, qui écrit : « Le mur détruit était fait de vieilles briques. Personne ne fabrique de vieilles briques. Il faut donc reconstruire le mur avec des briques neuves »). En l'espèce, le même raisonnement impose de conclure que l'ancienne dalle ne pouvant être remplacée que par une neuve, il n'y a pas lieu de déduire un coefficient de vétusté. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point, quoique pour des motifs partiellement différents.
50. La SA G&A De M. contestait initialement que la SA Bara puisse obtenir une indemnité majorée de la TVA, à défaut pour celle-ci de démontrer qu'elle n'y était pas assujettie. La SA Bara produit une attestation datée du 30 janvier 2019 de son expert-comptable, qui indique : « Bien que notre cliente ait la qualité d'assujetti à la TVA pour des opérations spécifiques liées à la refacturation de charges à ses locataires, nous attestons par la présente que la s.a. Immobilière Bara ne peut opérer aucune déduction de TVA sur les travaux de transformation ou d'aménagements qu'elle effectue dans ses biens immeubles sis rue Bara 115, 117, 119, 121, 129, 131, 135, 137, 153 et 155 à 1070 Anderlecht, les revenus immobiliers qu'elle en retire étant exemptés de la taxe en application de l'article 44 §3, 2° du Code TVA ». La SA G&A De M. se réfère dès lors à justice sur ce poste. La cour estime que, compte tenu de ce document, dont la fiabilité n'est pas remise en cause, rien ne justifie de ne pas retenir la TVA, comme proposé par l'expert.
51. En ce qui concerne les pertes locatives, la SA C. et la SRL B.I. (suivies par la SA G&A De M.) considèrent que le même coefficient de 50 % retenu par l'expert pour la reconstruction de l'arrière de l'entrepôt devrait être appliqué dès lors que 50 % de l'imputabilité des dégâts incombe à la SA Bara, de sorte que celle-ci ne pourrait réclamer que la moitié de ses pertes locatives. Selon elles, la « préexistence du dommage constituée par le premier sinistre ainsi que la vétusté du bâtiment ont bien entendu contribué au second sinistre, qui ne se serait pas produit (identiquement) à défaut d'un de ces deux éléments » (leurs conclusions, p. 26).
52. La cour ne peut cependant pas suivre ce raisonnement. Si la préexistence du dommage constituée par le premier sinistre et la vétusté du bâtiment ont en effet justifié, dans le raisonnement de l'expert, de laisser à la SA Bara 50 % du dommage constitué par les frais de démolition et de construction de l'entrepôt, il en va différemment des pertes locatives qui étaient inexistantes avant le second sinistre et dont rien n'indique qu'elles ont été, même partiellement, causées par le premier sinistre. En d'autres termes, l'existence d'un lien causal entre la vétusté de l'immeuble et le premier sinistre, d'une part, et les pertes locatives, d'autre part, n'est nullement démontré alors que le lien causal entre ces pertes et le second sinistre est clairement établi (et pas sérieusement contesté). L'expert indique du reste clairement que ces pertes locatives sont « spécifiques au sous-dossier Rue Bara-129-131-135 : Tassements différentiels, problématique des effets du talus » (ses conclusions, p. 16). Il n'y a donc pas lieu de délaisser 50 % des pertes locatives à charge de la SA Bara.
53. La SA C. et la SRL B.I. (suivies par la SA G&A De M.) contestent également la date retenue par l'expert pour la fin du préjudice locatif, à savoir la fin du mois de décembre 2015 (donc 38 mois d'indisponibilité). Elles relèvent que, dans, son avis du 28 août 2013, l'expert avait envisagé une mise à disposition de l'entrepôt après reconstruction pour la fin du mois de décembre 2014, soit 26 mois d'indisponibilité. Rien ne justifie selon elles d'augmenter cette période de 12 mois supplémentaires.
54. La SA Bara a en principe droit à la réparation de l'intégralité de son dommage en lien causal avec les troubles de voisinage subis (cfr. ci-avant §26), en l'espèce les pertes locatives causées par les travaux litigieux. Certes, il est largement acquis que la victime doit, après le fait générateur du dommage, veiller à ce que celui-ci ne s'aggrave pas inutilement. Elle n'a cependant pas l'obligation de restreindre le dommage dans la mesure du possible mais uniquement de prendre les mesures raisonnables pour limiter le préjudice si tel eût été le comportement d'un homme raisonnable et prudent (Cass., 14 mai 1992, J.L.M.B., 1994, p. 48 ; Cass., 13 juin 2016, R.G.D.C., 2017, liv. 6, p. 370 ; sur la question, voy. également O. MIGNOLET, « La procédure notariale », Rép. not., Tome XIII, Livre 9, 2009, n° 163 et les réf. citées ; M. HOUBBEN, « Le devoir pour la victime de minimiser son dommage », in Le dommage et sa réparation dans la responsabilité contractuelle et extracontractuelle, Bruxelles, Bruylant, 2015, pp. 513-566). En l'espèce, il convient de rappeler que, malgré l'avis provisoire de l'expert, les parties C. et B.C. ont continué à soutenir (position encore maintenue actuellement par C. et B.I.) que l'option de restauration devait être privilégiée. Dès lors qu'il ne pouvait être exclu que l'expert modifie son opinion sur ce point dans son avis définitif, il était raisonnable, dans le chef de la SA Bara, de ne pas procéder aux travaux susceptibles de mettre un terme à ses pertes locatives avant le dépôt de ce rapport. Or, ce rapport a été déposé le 1er août 2014 et le délai prévu par l'expert pour réaliser ces travaux (fin décembre 2015) ne diffère guère de celui qui avait été retenu dans son avis provisoire déposé le 28 août 2013 (fin décembre 2014) et qui est manifestement admis par les parties C., B.I. et De M..
55. Il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la SA Bara (en indexant le montant de 2.850 euro comme admis par l'expert, qui l'a cependant omis de son calcul final), soit 77.450 euro + (38 x 3.080,47 euro =) 117.095,86 euro = 194.545,86 euro à titre de pertes locatives, mais également en ce qu'il a mis 50 % de ce montant à charge de Citydev.brussels et C. in solidum (remblai de 1 m) et 50 % à charge de Citydev.brussels, C. et B.I. in solidum (talus 5-6 m) . Ce jugement sera également confirmé en ce qu'il a statué sur les intérêts compensatoires relatifs à ce montant, ce point n'étant contesté par les parties C. et B.I. que dans la mesure où, dans leur thèse, il conviendrait de limiter les pertes au 31 décembre 2014 et donc de retenir une autre date moyenne.
56. Le paiement intervenu en septembre 2021 à titre d'incontestablement dû viendra nécessairement en déduction du montant dû par la SA C. et la SRL B.I.. Il s'agit cependant d'une question d'exécution du jugement entrepris qui est confirmé par le présent arrêt en ce qu'il statue sur la condamnation mise à charge de ces parties. C. Les demandes de la SA C. et de la SRL B.I.
57. La demande de la SA C. dirigée contre la SA Bara
58. La SA C. relève avoir effectué des travaux de réparation afin de remédier à un problème d'infiltrations concernant l'immeuble de la SA Bara, survenu suite au chantier de
59. Elle explique qu'il a été convenu à l'époque que le coût de ces travaux serait supporté à concurrence de 50 % par la SA Bara et 50 % par Citydev.brussels. Elle produit à cet égard l'accord de la SA Bara émis le 7 décembre
60. Elle a facturé 6.925,94 euro le 6 août 2010 à la SA Bara (facture n°2010080005).
61. La SA Bara avait contesté cette demande devant le premier juge, qui y a cependant fait droit. Aucun appel n'est interjeté contre cette décision mais la SA Bara demande à la cour de dire pour droit que, à la date du 28 juillet 2014, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, cette somme doit être compensée à due concurrence avec les sommes que lui doit la SA C.. La SA C. conteste cette compensation aux motifs que « le fondement des dettes est différent (contractuel et extracontractuel) » et que « chaque dette est née indépendamment de l'autre » (ses conclusions, p. 34).
62. Il convient de rappeler que, en vertu de l'article 1289 de l'ancien Code civil, il ne s'opère une compensation entre les parties que lorsqu'elles se trouvent tant créancières que débitrices l'une de l'autre. Cinq conditions sont réunies pour que la compensation puisse, comme le prévoit l'article 1290 du même code, s'opérer « de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs » : 1) l'existence de deux dettes réciproques, 2) entre les mêmes personnes agissant en la même qualité, et qui sont 3) fongibles, 4) liquides (et donc certaines quant à leur existence) et 5) exigibles (P. VAN OMMESLAGHE, Traité de droit civil belge, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 2241 et s.). Lorsque ces conditions sont réunies, les « deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives » (art. 1290 de l'ancien Code civil ; voy. également la formulation retenue par la Cour de cassation : « les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister simultanément, jusqu'à concurrence de leur montant respectif » (Cass., 1er juin 2006, Pas., I, liv. 5-6, n°1255 ; Cass., 16 décembre 2013, J.T.T., 2014, liv. 1179, p. 71). Enfin, en vertu de l'article 1293 de l'ancien Code civil, la compensation a lieu « quelles que soient les causes de l'une ou l'autre des dettes ».
63. A la date du présent arrêt, il ne fait aucun doute que ces conditions sont réunies, la circonstance que le fondement des dettes soit différent ou que chaque dette soit née indépendamment de l'autre étant sans pertinence. Cela étant précisé, la SA Bara ne peut être suivie lorsqu'elle considère que sa créance était liquide et exigible « depuis le 28 juillet 2014 », au moins à hauteur de sa dette, ce que C. ne pourrait contester dès lors qu'elle admet en termes de conclusions un incontestablement dû à hauteur de 210.919,67 euro + 199.366,15 euro en principal. En effet, le fait que la SA C. admette une dette dans ses conclusions ne signifie pas que cette dette était liquide et exigible à la date du dépôt du rapport d'expertise. Cependant, il est en effet possible de retenir la date du 1er septembre 2015 à savoir la date des conclusions dans lesquelles C. a admis, pour la première fois, un incontestablement dû supérieur au montant de sa créance envers la SA Bara.
64. La demande en garantie de la SRL B.I. dirigée contre la SA G&A De M.
65. Le fondement de la demande en garantie de la SRL B.I. est double : il s'agit d'une part des dispositions contractuelles convenues entre parties et, d'autre part, du droit commun qui lui permet de se retourner contre son sous-traitant pour les fautes commises par celui-ci. Le premier juge a fait droit à cette demande en se basant uniquement sur ce second fondement.
66. Les dispositions pertinentes du contrat de sous-traitance du 10 juin 2009 sont les suivantes (selon la traduction libre identique dans les conclusions des parties B.I. et De M.) : - Article 2 : « Dans les limites de l'entreprise décrite dans la présente convention, le Sous-traitant accepte de garantir intégralement l'Entrepreneur principal dans l'hypothèse où l'Entrepreneur principal se trouve confronté à une plainte, en droit ou hors droit, du Donneur d'ordre ou de tiers. Cette obligation de garantie intégrale est valable tant pendant l'exécution des travaux du Sous-traitant que pendant la période de garantie (qui expire au moment de la réception définitive, ou, pour les plaintes basées sur les articles 1792 et 2270 C.C., à l'expiration du délai décennal) » ; - Article 21.2 : « Le Sous-traitant est responsable de tout dommage résultant ou lié à l'exécution de sa mission, tant le dommage corporel que matériel et immatériel, tant le dommage contractuel (entre parties contractantes) qu'extracontractuel (tiers), causé par l'intervention du personnel et/ou du matériel du Sous-traitant ou pas. Le Sous-traitant garantira l'obligation de l'Entrepreneur général pour tout recours suite à un dommage causé à des tiers et résultant ou étant lié à l'exécution des travaux confiés au Sous-traitant, que ces travaux aient été donnés en (sous)sous-traitance ou pas. En outre, l'obligation de garantie prévue à l'article 2 du présent contrat reste entière ».
67. La SA G&A De M. forme plusieurs moyens relatifs à ces dispositions, et fait grief au premier juge de ne pas les avoir examinés.
68. Son premier moyen consiste à considérer que le contrat de sous-traitance, ou à tout le moins les clauses litigieuses, doivent être annulées sur la base de la théorie de la lésion qualifiée. Toute convention synallagmatique peut, en principe, être « attaquée sur la base de la lésion qualifiée, c'est-à-dire le préjudice qui consiste en une disproportion manifeste entre les prestations stipulées entre les parties et qui résulte du fait qu'une des parties abuse de la position de faiblesse de l'autre » (Cass., 9 novembre 2012, R.G.D.C., 2013, p. 129). Pour que cette théorie puisse être appliquée, il faut non seulement un déséquilibre flagrant et grave, qui va au-delà du caractère simplement défavorable résultant du jeu normal des relations économiques, mais également un abus par une partie de la faiblesse, de l'inexpérience, de la légèreté, de l'ignorance, des passions ou des besoins de l'autre, voire de sa situation de détresse économique G. FIÉVET, « Erreur, dol et lésion qualifiée - chronique de jurisprudence (2006-2016) », in Théorie générale des obligations et contrats spéciaux, Bruxelles, Larcier, CUP vol n°168, 2016, p. 95-98 et réf. citées, qui relève qu'une société commerciale est présumée être capable de se défendre dans la vie des affaires, d'autant qu'elle peut se faire assister d'un conseil juridique).
69. Selon la SA G&A De M., les conditions de la lésion qualifiée sont réunies en l'espèce dès lors que les clauses litigieuses ont pour effet d'exonérer totalement la société B. de sa responsabilité, alors que celle-ci est « une importante société d'entrepreneur » dont le bilan était, en 2009, de 154.096.549 euro et qui employait 580 personnes. Il en résulterait que De Meuter, société nettement plus modeste, n'aurait eu d'autre choix que d'accepter ces clauses afin de pouvoir obtenir cet important marché qui allait durer plusieurs années, créant un déséquilibre anormal entre les droits des parties (ses conclusions, p. 15).
70. Il convient d'emblée de relever qu'une clause contractuelle qui, comme en l'espèce, a pour effet de faire supporter par le professionnel de la construction (ici le sous-traitant) l'intégralité des troubles de voisinage subis par un tiers voisin en raison des travaux réalisés par ce professionnel n'est ni rare, ni illicite (en ce sens, voy. O. JAUNIAUX, op. cit., pp. 114-116, qui ne s'interroge même pas sur leur validité mais invite les entrepreneurs à n'accepter une telle clause que si elle se double d'un mécanisme subrogatoire).
71. Pour le surplus, les conditions de la lésion qualifiée ne sont manifestement pas réunies : même à considérer qu'il résulterait des clauses précitées une disproportion entre les prestations des parties, rien n'indique qu'elle soit manifeste et crée un déséquilibre flagrant et grave allant au-delà du caractère simplement défavorable issu du jeu normal des relations économiques. En tout état de cause, la SA G&A De M., qui admet par ailleurs avoir eu en 2009 « un bilan total de 28.536.224 euros » et employer « 70 personnes » (ses conclusions, p. 15) reste en défaut d'établir un abus de faiblesse, qui parait particulièrement peu crédible en l'espèce.
72. A titre subsidiaire, la SA G&A De M. considère que, en invoquant ces clauses, la SRL B.I. abuse de son droit.
73. L'abus de droit consiste à exercer un droit d'une façon qui excède manifestement les limites de l'exercice de ce droit par une personne diligente et prudente (Cass., 17 mai 2002, Pas., I, p. 1169 ; 11 septembre 2003, Pas., I, p. 1386 ; 9 mars 2009, Pas., I, n° 182 ; 21 mars 2013, Pas., I, n°203 ; 19 mars 2015, Pas. I, p. 774 ; 1er février 2016, R.A.B.G., 2016, p. 1219 ; 3 février 2017, Pas., I, n°82). Tel est notamment le cas lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit (Cass., 9 mars 2009, Pas., I, n° 182 ; 6 janvier 2011, Pas., I, n°12). Dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause (Cass., 19 mars 2015, Pas., I, p. 774 ; 3 février 2017, Pas., I, n°82).
74. La SA G&A De M. estime que « les clauses de responsabilité litigieuses sont manifestement déraisonnables dans la mesure où il s'agit d'un exercice du droit manifestement inacceptable » et qu'il « y a lieu de constater, à titre subsidiaire, la nullité de ces clauses abusives sur la base de la théorie de l'abus de droit ou de les écarter du présent litige ou encore, en privant la SA B.C. du droit de s'en prévaloir » (ses conclusions, p. 17). Ce raisonnement, quelque peu particulier dès lors qu'il semble déduire l'abus du droit non pas de son exercice mais de l'existence même des clauses litigieuses et considérer que l'application de la théorie de l'abus de droit peut entraîner la nullité d'une clause, ne peut en tout état de cause être suivi. Rien n'indique en effet que, en invoquant les clauses litigieuses, la SRL B.Interbuild excéderait, a fortiori de façon manifeste, les droits qu'elles lui confèrent ou que le préjudice causé par cette invocation serait hors de proportion avec l'avantage qui en résulte pour elle.
75. A titre infiniment subsidiaire, la SA G&A De M. sollicite que les dispositions précitées soient interprétées de manière stricte, en affirmant que « la jurisprudence apprécie avec une extrême rigueur l'éventualité d'une prise en charge des actions fondées sur les troubles de voisinage sans faute par un entrepreneur » (ses conclusions, p. 17).
76. Force est toutefois de constater que la première décision qu'elle cite est relative aux clauses contractuelles de garantie en matière de travaux publics. Or, s'il est largement admis que, dans le cadre de marchés publics, les clauses de garantie qui s'étendent à la responsabilité objective sans faute qu'est la responsabilité pour troubles de voisinage sont illégales, c'est uniquement en raison des dispositions légales applicables à ce type de contrat, notamment, à la date de conclusion du contrat de sous-traitance, l'article 30, § 2 du cahier général des charges de l'État et l'article 3 de l'arrêté royal du 26 septembre 1996 établissant les règles générales d'exécution des marchés publics et des concessions de travaux publics, et encore, uniquement dans la mesure où ces clauses ne répondraient pas aux exigences prévues par cette seconde disposition (sur la question, voy. M.-A. GARNY, « Les troubles de voisinage », J.T., 2011/12, n° 6430, p. 237 et les réf. citées ; V. DEFRAITEUR, op. cit., p. 157 et les réf. citées).
77. La SA G&A De M. considère par ailleurs que les termes « en droit ou hors droit » repris dans l'article 2 précité ne constituent « pas un transfert conventionnel des risques de troubles de voisinage, dépourvu d'ambiguïté, tel que requis par la jurisprudence » (ses conclusions, p. 18).
78. Cependant, même à considérer que la traduction des termes « in of buiten rechte » par ceux de « en droit ou hors droit » soit heureuse (et qu'elle ne renvoie pas à l'idée d'une procédure judiciaire ou extrajudiciaire), la cour estime, en tout état de cause, que la formulation des deux dispositions précitées ne laisse absolument aucune ambiguïté quant au fait que le sous-traitant s'engageait contractuellement à garantir, dans les limites de cette convention, l'entrepreneur principal de toute demande d'un tiers fondée sur la théorie des troubles de voisinage causés par les travaux réalisés par le sous-traitant, de sorte que rien ne justifie de leur conférer une interprétation plus stricte.
79. La demande de la SRL B.I. est donc suffisamment fondée sur la base de ces dispositions contractuelles.
80. A titre surabondant, il convient de relever qu'elle l'est également sur la base du droit commun, comme l'a décidé à bon droit le premier juge.
81. A cet égard, la SA G&A De M. ne peut être suivie lorsqu'elle considère que le premier juge aurait « donné