ECLI:BE:CABRL:2022:ARR.20220603.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 03 juin 2022 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2022:ARR.20220603.1 No Rôle: 2018/AR/1914 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2023-02-14 Consultations: 280 - dernière vue 2026-06-16 19:25 Fiche 1 1. La force majeure En matière contractuelle, la force majeure peut être définie comme l'impossibilité non imputable au débiteur d'exécuter son obligation. Pour s'en prévaloir, le débiteur doit apporter la preuve qu'il « a fourni tous les efforts requis» pour éviter le dommage ou l'impossibilité d'exécution. L'impossibilité d'exécution doit donc s'apprécier de manière raisonnable et humaine, non plus in abstracto mais en fonction de l'économie de l'obligation en cause et du degré de diligence incombant à celui dont la responsabilité est recherchée. La force majeure est retenue lorsqu'est franchie la limite des efforts qui sont raisonnablement attendus du débiteur dans l'exécution de son obligation. Il ressort des pièces que M. V. G. a renoncé au projet dans sa dernière version conçue par le bureau d'études et ce, avant la phase d'introduction du permis d'urbanisme, en raison de l'opinion négative du Bourgmestre et de l'échevin de l'urbanisme. M. V. G. s'est, en raison de cette opposition, adressé à des tiers pour instruire et introduire une demande de permis de lotir plus conforme aux desideratas maïoraux. M. V. G. a opéré un choix entre plusieurs options : celle d'entamer une procédure d'obtention d'un permis d'urbanisme qui se serait heurtée, au niveau communal, à l'opposition du Bourgmestre, et qui aurait nécessité l'introduction d'un recours au niveau régional, avec les coûts, la durée et les risques que cette option aurait impliqués ou celle de renoncer au projet et de s'orienter vers une autre solution moins risquée mais peut-être aussi moins rentable, pour valoriser son bien, à savoir l'obtention d'un permis de lotir. Les risques, le coût et la longueur du recours qui aurait nécessairement dû être introduit pour obtenir un permis d'urbanisme ne permettent pas de considérer que cette voie relevait de l'impossibilité d'exécution et qu'un tel choix aurait exigé de M. V. G. qu'il franchisse la limite des efforts raisonnablement attendus pour exécuter ses obligations vis-à-vis du bureau d'études. Toute procédure d'obtention d'un permis d'urbanisme s'accompagne d'aléas et peut impliquer la nécessité d'introduire un recours auprès du Gouvernement de la Région, voire dans certains cas, au Conseil d'Etat. Les conditions de la force majeure ne sont pas remplies en l'espèce. 2. La caducité. Dans son arrêt du 14 octobre 2014, la cour de Cassation a admis le principe relatif à la caducité des obligations en raison de la disparition de leur objet en tant que principe général de droit. La caducité d'une obligation par disparition de son objet suppose qu'il soit devenu définitivement impossible d'exécuter son objet en nature. La partie intimée soutient que, dès le départ, le projet défini dans la convention des parties était voué à l'échec. C'est oublier le fait que les parties avaient, de commun accord, adapté le programme initialement défini dans leur convention. Le dernier projet présenté à partir d'avril 2013 n'avait pas reçu d'opposition de principe du service de l'urbanisme de la commune et de l'AATL (administration régionale). Seul le Bourgmestre et son échevin s'y sont opposés. La convention avait toujours un objet, celui défini de commun accord entre les parties, à savoir la réalisation des études relatives au programme présenté dans sa dernière version aux autorités communales et régionales jusqu'en janvier 2014. L'opposition d'un mandataire politique au développement de ce projet n'a pas privé la convention d'objet : elle rendait uniquement plus difficile et périlleuse sa réalisation. La caducité par défaut d'objet suppose que l'objet de la convention disparaisse. En l'espèce, les parties ont, de commun accord, substitué au programme initial, un nouveau programme de construction, mieux susceptible de recevoir l'agrément des autorités. L'objet de la convention, ainsi redéfini, n'a pas pour autant disparu. 3. La résiliation unilatérale Le bureau d'études n'a pas été associé à la décision du maître de l'ouvrage de renoncer au projet, pas plus qu'il n'a participé d'une quelconque manière à la réalisation du projet de lotissement, qui ne fait pas partie de l'objet de la convention. Compte tenu des éléments qui précèdent, la situation ne peut s'analyser autrement qu'en une rupture unilatérale par le maître de l'ouvrage. Les parties ont, après la décision de M. V. G. ne pas introduire de demande de permis d'urbanisme et donc, de ne pas poursuivre l'exécution du contrat, poursuivi leur discussion relative aux modalités de la fin de la mission du bureau d'étude et ont envisagé plusieurs possibilités telles une association du bureau d'études au projet de lotissement ou l'octroi à celui-ci d'une mission relative à la rénovation de la villa existante, dont aucune ne s'est concrétisée. Si le Bureau d'Etudes n'a pas d'emblée pris acte de la rupture et a maintenu le dialogue, ces éléments ne permettent pas de requalifier les faits autrement qu'en une résiliation unilatérale décidée par le maître de l'ouvrage. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Droit de la construction Mots libres: Droit civil – contrats spéciaux – contrat d'architecte – qualification de la rupture - force majeure – caducité – résiliation unilatérale par le maître de l'ouvrage (article 1794 du code civil). Fiche 2 En application de l'article 1794 du Code civil, la SRL S. & Partners a droit, au paiement des prestations accomplies et à une indemnisation du manque à gagner. La convention des parties renvoie à la norme déontologique n° 2 laquelle prévoit que l'architecte a droit à une indemnité représentant la moitié des honoraires afférents aux autres devoirs de sa mission. Cette disposition prévoit une indemnité de dédit forfaitaire qui ne nécessite pas la démonstration d'un préjudice. La poursuite de la mission comportait cependant une importante part d'aléa à cause de l'opposition du bourgmestre au projet : les honoraires afférents aux autres devoirs de l'architecte, tels que visés par la norme déontologique n° 2, n'auraient pas nécessairement porté sur une mission menée à terme, vu le risque d'échec du recours à introduire. Compte tenu de cette part d'aléa, que la cour estime à 50 %, il est justifié de diviser par deux le montant du manque à gagner calculé en application de la norme déontologique n° 2. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Droit de la construction Mots libres: Droit civil – contrats spéciaux – contrat d'architecte – résiliation unilatérale par le maître de l'ouvrage (article 1794 du code civil) – calcul de l'indemnité- prise en compte de l'aléa affectant la poursuite de la mission. Texte de la décision Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 1 P. S. AND PARTNERS SRL, partie appelante, représentée par Maître VAN HOOREBEKE loco Maître SCHOLASSE Michel, avocat à 1050 BRUXELLES, avenue Louise 480, contre Monsieur V.G. A., partie intimée, représentée par Maître BARNICH Catherine, avocat à 1170 WATERMAEL-BOITSFORT, Chaussée de La Hulpe 150. Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 25 septembre 2018, dont aucun acte de signification n’est produit ; - la requête d’appel déposée au greffe de la cour le 14 novembre 2018 ; - les conclusions déposées le 12 décembre 2019 pour la partie appelante et le 12 septembre 2019 pour la partie intimée ; - les dossiers de pièces des parties. Les faits 1. Les parties sont liées par une convention d’études, notamment architecturales, conclue le 6 juillet 2012, ayant pour objet la réalisation d’un programme de construction qui n’a pas vu le jour. Leur litige concerne les honoraires dus au bureau d’études pour les prestations déjà réalisées ainsi que les modalités de rupture de leur convention. 2. M. V.G. était propriétaire d’un terrain de 2.930 m² situé à Berchem-Sainte-Agathe, à l’angle de l’avenue Belle Hélène et de la chaussée de Gand, sur lequel est implantée une villa. Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 2 Désireux de faire fructifier sa propriété au moyen d’un investissement immobilier, il a conclu avec la SRL P. S. & Partners, en date du 6 juillet 2012, une convention dite « d’étude globale » qui couvrait, tant les prestations architecturales (mission complète) que celles relatives aux structures et aux équipements techniques. Les parties ont initialement visé dans leur convention un projet de construction de logements sur une surface de 4.275 m² pour un budget provisoirement évalué à 6.412.500 € HTVA et hors honoraires. Ce programme est plus amplement décrit dans un rapport (« rapport de réunion n°1 ») daté du 27 septembre 2012, rédigé par la partie appelante, qui fait suite à une première réunion avec le service de l’urbanisme de la commune de Berchem-Sainte-Agathe : « (…) nouvel immeuble de logement [comportant 34 appartements] sur la partie du terrain qui longe l’avenue Hélène. 1330 m2 du terrain sont gardés pour la maison existante [située chaussée de Gand] et 1600 m2 consacrés pour le nouveau projet. Les dimensions de l’immeuble sont de 49,20 m de longueur et de 18,24m de profondeur (…). Le bâtiment proposé par rapport à son rez-de-chaussée a une hauteur maximale de 15,65 m et s’élève sur 5 niveaux (R+4) (..). (…) Total surface brute : 4.592,40 m2 (..)» Les honoraires dus au bureau d’étude pour l’ensemble de sa mission ont été fixés à 180 € le m² ce qui correspondait à 12 % du budget de 6.412.500 € en tenant compte d’une surface de 4.275 m². Ces honoraires étaient exigibles comme suit : «

1. a)Jusqu’à la réception du permis d’urbanisme : Il est convenu que les prestations du bureau d’études sont honorées à la vacation au taux horaire moyen de 80 euros/heures hors TVA, avec un plafond de 170.000 euros hors TVA. Les honoraires sont dus suivant les phases suivantes : A la signature de la convention : 60.000 € HTVA A l’introduction du dossier de la demande de permis d’urbanisme : 60.000 € HTVA A la réception du permis d’urbanisme : solde des honoraires sur base des heures effectivement prestées (…) ». Le bureau d’étude a adressé, le 9 juillet 2012, une facture de 60.000 € HTVA (72.600 € TVAC) en exécution de la convention, laquelle fut payée. 3. Entre septembre 2012 et janvier 2014, le projet a fait l’objet de 6 réunions avec les services de l’urbanisme de la commune, puis de la Région, et fut revu et modifié en profondeur en fonction des remarques émises, lesquelles concernaient essentiellement le gabarit envisagé, et la densité du projet. Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 3 Le projet initial fut rapidement écarté en raison du gabarit du bâtiment, jugé non conforme au RRU et trop haut par rapport aux immeubles mitoyens (rapport de la 1er réunion du 5 septembre 2012 avec les représentants du service de l’urbanisme de la commune de Berchem-Sainte-Agathe). Compte tenu de ces éléments, le bureau d’étude proposait de disposer les 3ème et 4ème étages en recul, voire de supprimer le 4ème étage et de réduire ainsi le gabarit du bâtiment en passant de 34 à 27 appartements et d’une surface pondérée de 4.275 m² à 3.717,16 m², mais cette idée fut également abandonnée. 4. Suite à cette réunion, M. V.G. a, par e-mail du 5 septembre 2012, écrit à la SRL P. S. and Partners ce qui suit : « Je pense qu’il faut tenir compte de la première information que m’a donné Madame M. (représentante de l’urbanisme à la commune de Berchem-Saite-Agathe) à savoir : Soit maison unifamiliale rez+3 Soit appartements hauteur sous corniche de 16,50 m Sauf erreur de ma part, une hauteur de 16,50 m autorise un rez +4 ? Cette information a été confirmée par Mme C. (architecte, ex-épouse de M. V.G.) lors de sa visite auprès d’elle ». 5. Le rapport de la deuxième réunion, tenue le 9 avril 2013, avec les représentants du service urbanisme de la commune de Berchem-Sainte-Agathe a pour objet la présentation d’un projet composé de deux complexes de logements individuels, l’un le long de l’avenue Hélène, l’autre sur la partie arrière du terrain, avec un gabarit de R +2 avec un volume en recul et une terrasse sur la toiture. La commune de Berchem-Sainte-Agathe a émis des remarques concernant les zones de recul et la « répétitivité et l’ordre continu du front donnant sur l’avenue Hélène » : le projet devait présenter un ordre ouvert avec des percements visuels depuis l’avenue Hélène. L’ensemble était perçu comme trop dense. Ce projet fut également abandonné. 6. La SRL P. S. and Partners a dès lors suggéré une alternative étant un logement individuel à côté du bâtiment voisin sur l’avenue Hélène et deux bâtiment collectifs avec chacun 12 unités de logements, l’un aligné avec la chaussée de Gand, l’autre implanté de façon transversale, côté avenue Hélène. Une troisième réunion s’est tenue le 17 avril 2013, lors de laquelle cette alternative fut affinée : un logement individuel ou un petit immeuble à appartements à côté du bâtiment voisin sur l’avenue Hélène - création de deux barres de 6 logements individuels de 8 x 30 m - rénovation de la maison Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 4 existante en vue d’y accueillir trois appartements (cf. la présentation de ce projet en pièce 5 du dossier de l’appelante). 7. Le 24 avril 2013, le bureau d’études S. & Partners a adressé à M. V.G. une deuxième facture de 60.000 € HTVA, intitulée « honoraires provisionnels pour la ré-étude de l’avant-projet », qui fut payée. 8. Ce même projet, différent de celui visé dans le contrat, fut encore discuté lors de trois réunions ultérieures les 30 mai 2013, 18 juin 2013 et 7 janvier 2014 en présence des services urbanistiques régionaux (Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement ou AATL) et communaux, lesquels ne s’y opposèrent pas lors des deux premières réunions, l’AATL se limitant à des remarques ne mettant pas le principe général en cause. Lors de la dernière réunion, à l’occasion de laquelle une maquette fut présentée, le Bourgmestre et l’échevin de l’urbanisme, qui ont participé à la réunion pour la première fois, ont cependant rejeté le projet tel qu’envisagé, jugeant la densité trop importante. L’échevin s’est déclaré favorable à un projet de 4 X 2 maisons (jumelles) au lieu de 2 X 6 maisons, avec des maisons plus larges et des jardins plus grands. 9. A la suite de ces déboires, M. V.G. a pris la décision de renoncer au projet conçu par la SRL P. S. and Partners et d’introduire une demande de permis de lotir, ce dont il a informé le bureau d’études par un e-mail du 9 avril 2014, rédigé en ces termes : « J’ai rencontré plusieurs fois Mme de T. qui s’est confondue en excuse face à l’attitude irraisonnable et incompréhensible de Mrs R. [le Bourgmestre] et R. [l’échevin de l’urbanisme]. Malgré sa demande et celle de son collègue, ceux-ci n’ont pas justifié de façon cohérente leur décision de refuser ton projet et de le réduire à une taille non rentable et non commerciale. Elle m’a laissé comprendre qu’il y avait effectivement des enjeux financiers qui nous échappaient. (…) Elle m’a donc suggéré deux pistes, soit nous déposions le projet qui était refusé par le bourgmestre et nous déposions un recours, soit nous introduisons un projet de lotissement. D’après elle, le recours prendrait au minimum une année pour autant qu’il y ait un Gouvernement. La décision qui s’imposait était donc d’introduire un projet de lotissement et elle m’a aidé à réaliser (avec Mr B. de C.) afin que celui-ci ne souffre d’aucunes discussions lors de son introduction (…). Ce projet inclut un bâtiment appartement rez + 2 et 6 maisons côté avenue Hélène et un immeuble appartement rez + 2 à la place de la villa. Nous avons déposé ce projet la semaine dernière (…)». 10. Par e-mail du 15 avril 2014, M. V.G. a écrit ce qui suit au bureau d’études : Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 5 « dans le dossier qui nous occupe, je souhaite mettre un terme au contrat qui nous lie afin de donner toutes les chances à la vente libre des parcelles. J’ai investi aujourd’hui et après deux années 210.000 € - pour un résultat inexistant. Je me souviens qu’avec E., nous avions interrogé la commune en novembre 2011 et que déjà à l’époque, Madame De T. avait suggéré un lotissement. Tu m’as téléphoné peu après pour me convaincre de faire un développement plus important et plus personnel. J’y ai cru… mais j’en suis aujourd’hui au point de départ… ! La demande de lotissement devrait aboutir d’ici peu et j’espère dès lors pouvoir me débarrasser au plus vite de ce très mauvais dossier. Je sais que d’après le contrat, il y a des indemnités de suspension à vous devoir. J’espère que nous pourrons trouver un accord à ce sujet ». 11. Par courriel du 16 avril 2014, se référant aux deux précédents courriels de M. V.G. des 9 avril et 15 avril, la SRL P. S. and Partners réfute tout reproche concernant l’exécution de sa mission et indique qu’elle était prête à redessiner le projet dans le cadre du lotissement envisagé, même si elle jugeait cette issue décevante. Elle précise avoir perçu non pas 210.000 € mais 120.000 € d’honoraires HTVA et tente d’inviter M. V.G. à reconsidérer sa décision en ces termes : « Rends-toi compte, A., du préjudice énorme que cela représente pour nous. Nous sommes au stade d’avant-projet soit 20 % de la mission. Suivant l’article 13 de notre convention, la couverture de notre préjudice s’élève à la moitié des honoraires restant à valoir, soit 40 %. Ce dédit représente une charge par m² vendu, sur laquelle P. Buffet aura certainement dû attirer ton attention, de l’ordre de 72 €/m² (40 % de 180 € /m²) soit pour une surface bâtie développée limitée, selon P. Buffet, à 2.500 m², une somme de 180.000 € HTVA ». Le 23 avril 2014, M. V.G. répond qu’il n’a jamais mis en doute la qualité du travail du bureau mais précise qu’il a avancé 208.000 € en deux ans, sans aucun résultat, à savoir les honoraires TVA comprise, outre les frais de géomètre, le sondage du sol, un litige avec un voisin et l’entretien de la maison. Il fait valoir qu’il n’a encore aucune garantie sur ce qui sera autorisé et qu’il est prématuré de se lancer dans des calculs d’indemnisation et encore moins dans un litige. Il dit réfléchir à la meilleure des options pour se débarrasser au plus vite de « cette m… » Par e-mail en réponse du même jour, le bureau d’étude se dit rassuré. Il indique qu’il ne se voit pas œuvrer avec n’importe quel acheteur du projet de lotissement (il reprend à cette occasion les termes dénigrants - « n’importe quel acheteur de ta « m… »- déjà utilisés par l’intimé dans le courriel précédent) mais qu’il souhaite malgré tout que cette option reste ouverte. Il demande à recevoir le fichier des plans du lotissement « pour au moins me faire une idée ». Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 6 12. Le 19 novembre 2014, le collège des Bourgmestre et échevins de la commune de Berchem-Sainte- Agathe a autorisé le lotissement de la parcelle. 13. Par courrier du 29 novembre 2014, le bureau d’études S. & Partners s’est adressé au cabinet de la ministre F. du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, pour défendre le projet qu’il avait conçu et se plaindre de l’attitude de la commune de Berchem-Sainte-Agathe. Par courriel du 3 décembre 2014 adressé au bureau d’études, M. V.G. s’est étonné de cette initiative, a exposé que le projet ne dépasserait pas les 1300 m² (la villa existante ne pouvant pas être démolie) et a déclaré rester à sa disposition pour convenir d’une solution équitable. 14. Dans un courrier du 20 décembre 2014, le bureau d’études S. & Partners, faisant suite à une conversation téléphonique tenue entre les parties le 17 décembre, prend note du souhait de M. V.G. de ne plus développer le projet et indique qu’il examinera le projet de lotissement pour lequel un permis a été obtenu. 15. Les parties ont entamé des négociations concernant les modalités de rupture de leur convention, éventuellement accompagnée de la conclusion d’une nouvelle convention qui aurait pour objet la transformation de la villa existante en un immeuble à appartements (e-mails des 2 et 4 février 2015). Ces négociations n’ont pu aboutir malgré de nombreux échanges et l’intervention des conseils des parties (pièces 20 à 39 du dossier de la partie intimée). La procédure 16. Le 20 juillet 2017, la SRL P. S. and Partners a cité M. V.G. devant le tribunal de première instance francophone de Bruxelles. Ce bureau d’architecte a demandé la condamnation de M. V.G. à lui payer 190.936,80€ à titre d’indemnité de résiliation A titre subsidiaire, il demandait sa condamnation au paiement d’un montant de 156.240 €, à compléter par le nombre de m² effectivement autorisés aux termes de l’instruction du permis de lotir en cours. Ces sommes étaient, dans les deux cas, à majorer des intérêts compensatoires au taux légal à dater du 15 avril 2014, des intérêts judiciaires au taux légal jusqu’au complet paiement et des dépens, en ce compris l’indemnité de procédure des deux instances, taxées respectivement au taux de base de 6.000 €. Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 7 17. M. V.G. a conclu à l’absence de fondement de la demande et, à titre reconventionnel, il a demandé la condamnation de P. S. and Partners à lui restituer 78.987 € à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le 11 juin 2012 puis des intérêts judicaires et de l’indemnité de procédure liquidée au montant de base. 18. Par le jugement dont appel, le premier juge, après avoir reçu les demandes, a dit non fondée la demande principale originaire et partiellement fondée la demande reconventionnelle, condamnant la SRL P. S. & Partners à rembourser à M. V.G. 39.202,50 € à majorer des intérêts judiciaires depuis le 2 novembre 2017 et des dépens, liquidés dans le chef de M. V.G. à 6.000 €. 19. Relevant appel de cette décision, la SRL P. S. & Partners réitère devant la cour sa demande principale originaire et demande la condamnation de l’intimé aux dépens des deux instances. M. V.G. conclut à l’absence de fondement de l’appel principal et, formant un appel incident, il demande à la cour de faire droit à l’entièreté de sa demande reconventionnelle portant sur 78.987,00 €, majorés des intérêts moratoires au taux légal depuis le 11 juin 2012 puis des intérêts judiciaires. Il demande la condamnation de la SRL P. S. & Partners aux dépens des deux instances. Discussion Les honoraires afférent aux prestations accomplies 20. La convention des parties prévoit, en son article 2.2.1, plusieurs phases successives dans la mission du bureau d’étude. La première est relative à l’établissement de l’avant-projet et l’estimation préliminaire du coût des travaux. La deuxième phase a pour objet l’établissement du dossier de demande de permis d’urbanisme et de permis d’environnement. Viennent ensuite l’établissement du projet pour exécution (phase 3), l’établissement des détails d’exécution (phase 4), etc. Il est expressément convenu qu’aucune phase ne peut débuter sans l’accord écrit préalable du Maître de l’ouvrage sur le dossier correspondant à la phase précédente (article 2.2.2.1, d). L’article 2.2.2.2, intitulé « Phase esquisse et avant-projet » prévoit que : « Compte tenu de la complexité de l’Ouvrage ainsi que des difficultés administratives en matière de règlements de bâtisse et de permis d’urbanisme, il est convenu de développer le point 1 du paragraphe 2.2.1. ci-avant de la façon suivante : 1) rassemblement des données relatives au site (…) 2) concrétisation architecturale de la programmation physique et élaboration d’une esquisse d’avant- projet général avec une précision suffisante pour traduire complètement le programme (échelle Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 8 maximum 1/100) ; établissement d’une note de parti détaillée relative à l’implantation et aux volumes des bâtiments ainsi qu’aux matériaux retenus ; 3) introduction éventuelle d’une demande de certificat d’urbanisme et de certificat d’environnement (…) 4) consultation des diverses Autorités et Administrations, à l’initiative du Maître de l’Ouvrage : - administrations de l’Urbanisme et de l’Environnement, tant communales que régionales ; - Ministres compétents ; - (…) 5) élaboration de l’avant-projet complet et détaillé à l’échelle convenable (1/500, 1/200 ou 1/100 en fonction de la nature des informations contenues dans les documents), tenant compte des résultats desdites consultations et intégrant toutes les techniques et disciplines spécialisées fondamentales. Une note descriptive détaillée du projet est établie par le bureau d’études. La mission du bureau d’études comprend l’établissement d’un seul avant-projet détaillé. (…) Le dossier d’avant-projet constitue le document-clé qui permet au Maître de l’Ouvrage d’avoir une vision globale et complète de l’œuvre et de marquer son accord final avant l’élaboration des documents dont question en 2. et 3. au paragraphe 2.2.1. ci-avant. » De ce qui précède, il ressort que l’avant-projet détaillé n’est élaboré qu’en fonction du résultat des consultations préalables et que ce n’est qu’après avoir reçu cet avant-projet que le maître de l’ouvrage marque son accord ou non pour passer à la phase suivante d’établissement du dossier de demande de permis d’urbanisme. En l’espèce, les travaux de la SRL S. & Partners se sont arrêtés au stade de l’élaboration d’une esquisse d’avant-projet général (point 2 ci-dessus) pour permettre la consultation des diverses autorités (point 4 ci-dessus). En effet, ont uniquement été élaborés des plans à l’échelle 1/500 pour le sous-sol, le rez-de- chaussée, le premier étage et la toiture, des plans en coupe, des images virtuelles en 3 D et une maquette 3 D, ainsi qu’une présentation générale (pièce 5 de l’appelante) et ce pour illustrer le projet tel que présenté lors de la réunion du 7 janvier 2014. Un avant-projet détaillé et complet tel que défini au contrat n’a pas encore été établi : les plans produits n’intègrent pas toutes les techniques et disciplines spécialisées fondamentales, il n’y a pas de note descriptive détaillée du projet tel que conventionnellement prévu. C’est confirmé par le contenu de la lettre adressée le 2 février 2015 par la SRL S. & Partners à l’intimé qui précise qu’aucune demande de permis n’a été introduite et que seules des brochures et une maquette ont été proposées pour avis à la commune et à la Région et que les honoraires de 60.000 € correspondent à 10,5 % des honoraires totaux virtuels soit l’équivalent d’une phase « Esquisse ». Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 9 L’appelante objecte que la phase esquisse et avant-projet forme un tout qui ne pourrait pas être divisé : il n’empêche qu’aucun avant-projet détaillé n’a été fourni et que le bureau d’étude n’a droit qu’aux honoraires relatifs aux prestations déjà réalisées, même si elles se situent toutes dans le cadre de la phase esquisse et avant-projet. Le dossier n’établit pas que l’appelante a réalisé des prestations plus étendues que celles relatives à la fourniture d’une esquisse, ou plus exactement, de plusieurs esquisses successives. La cour confirme l’analyse du premier juge sur ce point. 21. Les parties ont convenu d’un taux d’honoraires de 180 € le m² correspondant à un taux de 12 % compte tenu de la surface de 4.275 m² au budget de 1.500 € le m² envisagée au départ. Il était convenu que les honoraires soient calculés et réajustés en fonction du nombre de m² pondérés à chaque stade. Ces honoraires globaux étaient exigibles, jusqu’à la réception du permis d’urbanisme, selon un taux horaire de 80 € HTVA, plafonné à 170.000 €, dont 60.000 € étaient payables à la signature de la convention et 60.000 €, à l’introduction du dossier de demande de permis d’urbanisme et le solde à la réception du permis d’urbanisme. A la vente du bien, le solde dû pour le stade obtention du permis d’urbanisme, soit 30 % des honoraires globaux, devenait exigible, ensuite 40 % au stade de l’appel d’offres et 30 % au stade de l’exécution et de son contrôle. 22. Pour la détermination des honoraires dus pour les prestations déjà accomplies, il est d’usage de se fier aux tranches d’honoraires conventionnellement exigibles en fonction des différents stades d’exécution de la mission (avant-projet, permis d’urbanisme, appel d’offres, exécution, réception) car il y a lieu de supposer que les parties ont fait correspondre ces tranches d’exigibilité des honoraires et l’ampleur des taches auxquelles elles se rapportent. En l’espèce, la difficulté est que : - le programme de la construction, tel que défini dans la convention, a été modifié en profondeur sans que les parties réexaminent les conditions financières de leur accord ; - il y a eu une facturation qui dépasse ce qui était normalement exigible en vertu du contrat puisque seuls 60.000 € étaient facturables à la signature de la convention, le deuxième montant de 60.000 € ne pouvant en principe être facturé qu’au moment du dépôt de la demande de permis, qui n’a pas eu lieu ; - les parties se sont contractuellement référé à deux critères d’exigibilité successifs, le taux horaire de 80 €, suivi des tranches plus classiques en fonction du degré d’avancement du projet (30 % à la délivrance du permis, 40 % au stade de l’appel d’offres et 30 % dans la phase d’exécution). Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 10 Le taux horaire n’est pas déterminant en l’espèce pour estimer la valeur du travail accompli parce que, d’une part, un plafond était prévu (170.000 € ou environ 22 % des honoraires globaux de 769.500 €) et que, d’autre part, le bureau d’études ne pouvait pas, quel que soit le nombre d’heures consacrées au dossier, prétendre à plus d’honoraires que convenu en termes d’honoraires globaux (180 € le m²). Il convient, pour déterminer les honoraires dus pour les prestations accomplies, de se référer à un pourcentage dû pour la phase esquisse, que le premier juge a adéquatement fixé à 10,5 %, se référant à ce sujet au contenu du courrier de la SRL S. & Partners du 2 février 2015. 23. Le nombre de m² du premier projet conçu (4.275 m²) aurait donné lieu à des honoraires totaux de 769.500 €. Si on applique à ce montant un taux de 10,5 % correspondant à une phase esquisse, on aboutit à 80.797,5 € HTVA pour les prestations déjà accomplies, montant retenu par le premier juge. Le nombre de m ² du dernier projet conçu par la SRL S. & Partners est de 2.651,90 m². Si on se réfère à un budget de 1.500 € le m², cela correspond à un budget total de 3.977.850 €. Le total des honoraires dus pour ce dernier projet, si la mission avait été menée à son terme, est de 477.342 € (2.651,90 m² x 180 € /m²). Les honoraires dus pour la dernière esquisse sont en théorie de 50.120,91 € HTVA (10,5 % de 477.342 €). 24. La convention ne prévoit pas que l’architecte ne réalise qu’une seule esquisse : c’est uniquement l’avant-projet détaillé qui est unique. En principe, la norme déontologique n° 2 à laquelle renvoie la convention des parties prévoit l’élaboration de 3 esquisses pour un même terrain et un même programme (article 7). Les parties ont, ici, changé complétement de programme et ce, à plusieurs reprises, mais sans pour autant revenir sur ce qui avait été convenu entre elles quant à la rémunération des prestations de l’architecte : le programme défini au départ, qui portait sur un immeuble de 34 appartements, R + 4 de 4.275 m² avec maintien de la villa existante en l’état a été modifié en profondeur puisque la dernière esquisse porte sur deux bâtiments comprenant chacun 6 maisons individuelles, un bâtiment mitoyen de trois appartements et la rénovation de la villa existante pour y implanter trois appartements, le tout pour une surface de 2.651,9 m². Ces modifications n’entrent cependant pas dans les prévisions de l’article 11.2 du contrat relatif aux prestations supplémentaires, qui vise : Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 11 - soit des demandes de modification du projet émanant du maître de l’ouvrage postérieures à la phase d’avant-projet (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) ; - soit des prestations qui font suite à des demandes particulières d’autorités administratives : ceci vise les demandes formulées par les autorités dans le cadre de la procédure d’obtention des permis, non entamée en l’espèce, et non la phase de contact destinée à sentir le pouls des autorités avant l’introduction du dossier ; il n’y a eu, en l’espèce, aucune demande officielle des autorités ; - soit les prestations qui font suite à des lacunes de l’entrepreneur (ce qui n’est pas d’application ici). En l’absence de convention expresse en ce sens, il n’y a pas lieu de cumuler les honoraires correspondant aux esquisses successives relevant de programmes différents imaginés dans le cadre de la phase de consultation des autorités. 25. Par contre, pour valoriser le travail déjà réalisé, il y a lieu de tenir compte de la première esquisse et non de la dernière, plus modeste car, on ne peut nier que l’architecte a réalisé cette première esquisse, outre les suivantes pour tenter d’obtenir la validation du projet. La cour ne tient pas compte du nombre de m² du projet tel que réalisé au final à la suite de l’obtention du permis de lotir, car ce dernier ne fait pas partie de la mission de l’architecte qui n’est nullement intervenu pour la conception du projet de lotissement et son aboutissement. Ce projet de lotissement ne peut pas servir à la valorisation des prestations déjà accomplies par la SRL S. & Partners. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la cour confirme le jugement dont appel, en ce qu’il valorise le travail du bureau d’études à 80.797,50 € HTVA et le condamne à restituer 39.202,50 € HTVA, à majorer des intérêt judiciaires à partir du 2 novembre 2017 jusqu’au parfait paiement. M. V.G. ne demande apparemment pas la restitution de la TVA puisqu’il valorise le travail déjà réalisé à 41.013 € et sollicite la différence avec les 120.000 € HTVA payés soit 78.987 € HTVA. Les appels, en tant que dirigés contre cette partie du jugement, ne sont pas fondés. Qualification de la rupture de la convention : force majeure – caducité - résiliation unilatérale par le maître de l’ouvrage. 26. En matière contractuelle, la force majeure peut être définie comme l’impossibilité non imputable au débiteur d’exécuter son obligation (P. Wéry, Droit des obligations, vol. 1, Théorie générale du Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 12 contrat, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011, pp. 540-541, n° 654). Pour s’en prévaloir, le débiteur doit apporter la preuve qu'il « a fourni tous les efforts requis» pour éviter le dommage ou l'impossibilité d'exécution (Cass., 4 juin 2015, Pas., I, 1460). L'impossibilité d'exécution doit donc s'apprécier de manière raisonnable et humaine, non plus in abstracto mais en fonction de l'économie de l'obligation en cause et du degré de diligence incombant à celui dont la responsabilité est recherchée. La force majeure est retenue lorsqu'est franchie la limite des efforts qui sont raisonnablement attendus du débiteur dans l'exécution de son obligation (Fr. Glansdorff, « Le point sur la force majeure », J.T. 2019, liv. 6772, 355-358 et références citées). 27. La cour de Cassation a admis le principe relatif à la caducité des obligations en raison de la disparition de leur objet en tant que principe général de droit (Cass. RG C. 03.0454.F, 14 octobre 2014, https://juportal.be/). La caducité d’une obligation par disparition de son objet suppose qu’il soit devenu définitivement impossible d’exécuter son objet en nature (Cass. RG C.17.0055F ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180202.3, 2 février 2018, https://juportal.be/). 28. La partie intimée soutient que, dès le départ, le projet défini dans la convention des parties était voué à l’échec. C’est oublier le fait que les parties avaient, de commun accord, adapté le programme initialement défini dans leur convention pour présenter, lors des quatre dernières consultations des autorités (les 17 avril 2013, 30 mai 2013, 18 juin 2013 et 7 janvier 2014), un seul et même programme : deux blocs de maisons unifamiliales, un petit immeuble à 3 appartements en mitoyenneté et la rénovation de la villa existante pour la convertir en trois appartements. Si le projet envisagé au départ n’était pas réalisable, force est de constater que le dernier projet présenté à partir d’avril 2013 n’avait pas reçu d’opposition de principe du service de l’urbanisme de la commune et de l’AATL (administration régionale). Seul le Bourgmestre et son échevin s’y sont opposés lors de la 6e réunion de consultation, en janvier 2014. Ce dernier projet n’était donc pas, en soi, voué à l’échec. Il ressort des pièces, en particulier le courrier du 9 avril 2014 de M. V.G., que celui-ci a renoncé au projet dans sa dernière version conçue par le bureau d’études et ce, avant la phase d’introduction du permis d’urbanisme, en raison de l’opinion négative du Bourgmestre et de l’échevin de l’urbanisme, exprimée lors de la dernière réunion du 7 janvier 2014, en présence des parties et de représentants des services compétents des autorités communales et régionales. Suite à cette réunion, M. V.G. s’est adressé à des tiers pour instruire et introduire une demande de permis de lotir plus conforme aux desideratas maïoraux. M. V.G. a opéré un choix entre plusieurs options : celle d’entamer une procédure d’obtention d’un permis d’urbanisme qui se serait heurtée, au niveau communal, à l’opposition du Bourgmestre, et qui aurait nécessité l’introduction d’un recours au niveau régional, avec les coûts, la durée et les risques que cette option aurait impliqués ou celle de renoncer au projet et de s’orienter vers une Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 13 autre solution moins risquée mais peut-être aussi moins rentable, pour valoriser son bien, à savoir l’obtention d’un permis de lotir. Le bureau d’études n’a pas été associé à cette prise de décision, pas plus qu’il n’a participé d’une quelconque manière à la réalisation du projet de lotissement, qui ne fait pas partie de l’objet de la convention. 29. Les risques, le coût et la longueur du recours qui aurait nécessairement dû être introduit pour obtenir un permis d’urbanisme ne permettent pas de considérer que cette voie relevait de l’impossibilité d’exécution et qu’un tel choix aurait exigé de M. V.G. qu’il franchisse la limite des efforts raisonnablement attendus pour exécuter ses obligations vis-à-vis du bureau d’études. Toute procédure d’obtention d’un permis d’urbanisme s’accompagne d’aléas et peut impliquer la nécessité d’introduire un recours auprès du Gouvernement de la Région, voire dans certains cas, au Conseil d’Etat. Les conditions de la force majeure ne sont pas remplies en l’espèce, pas plus que celles de la caducité : la convention avait toujours un objet, celui défini de commun accord entre les parties, à savoir la réalisation des études relatives au programme présenté dans sa dernière version aux autorités communales et régionales jusqu’en janvier 2014. L’opposition d’un mandataire politique au développement de ce projet n’a pas privé la convention d’objet : elle rendait uniquement plus difficile et périlleuse sa réalisation. 30. La caducité par défaut d’objet suppose que l’objet de la convention disparaisse. En l’espèce, les parties ont, de commun accord, substitué au programme initial, un nouveau programme de construction, mieux susceptible de recevoir l’agrément des autorités. L’objet de la convention, ainsi redéfini, n’a pas pour autant disparu. 31. Compte tenu des éléments qui précèdent, la situation ne peut s’analyser autrement qu’en une rupture unilatérale par le maître de l’ouvrage. Les parties ont, après la décision de M. V.G. ne pas introduire de demande de permis d’urbanisme et donc, de ne pas poursuivre l’exécution du contrat, poursuivi leur discussion relative aux modalités de la fin de la mission du bureau d’étude et ont envisagé plusieurs possibilités telles une association du bureau d’études au projet de lotissement ou l’octroi à celui-ci d’une mission relative à la rénovation de la villa existante, dont aucune ne s’est concrétisée. Si le Bureau d’Etudes n’a pas d’emblée pris acte de la rupture et a maintenu le dialogue, ces éléments ne permettent pas de requalifier les faits autrement qu’en une résiliation unilatérale décidée par le maître de l’ouvrage. 32. En application de l’article 1794 du Code civil, la SRL S. & Partners a droit, au paiement des prestations accomplies et à une indemnisation du manque à gagner. Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 14 A ce sujet, la convention des parties renvoie à la norme déontologique n° 2 laquelle prévoit que l’architecte a droit à une indemnité représentant la moitié des honoraires afférents aux autres devoirs de sa mission. Cette disposition prévoit une indemnité de dédit forfaitaire qui ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice. 33. Le nombre de m ² du dernier projet conçu par la SRL S. & Partners est de 2.651,90 m². Si on se réfère à un budget de 1.500 € le m², cela correspond à un budget total de 3.977.850 €. Le total des honoraires dus pour ce dernier projet, si la mission avait été menée à son terme, est de 477.342 € (2.651,90 m² x 180 € /m²). Si on en déduit les honoraires perçus pour les prestations accomplies, soit 80.797,50 €, on aboutit à 396.544,50 € restant dus et donc, une indemnité théorique de 198.272,25 €. Il y a cependant lieu d’apporter un important correctif à ce calcul en raison de la part d’aléa qui s’attachait à la poursuite de la mission en raison de l’opposition du bourgmestre au projet : les honoraires afférents aux autres devoirs de l’architecte, tels que visés par la norme déontologique n° 2, n’auraient pas nécessairement porté sur une mission menée à terme, vu le risque d’échec du recours à introduire. Compte tenu de cette part d’aléa, que la cour estime à 50 %, il est justifié de diviser par deux le montant de 198.272,25 €, ce qui correspond à une indemnité de 99.136,12 €. La demande originaire est fondée à concurrence de ce montant, à majorer des intérêts compensatoires au taux légal à dater du 15 avril 2014, date à laquelle M. V.G. a confirmé sa volonté de mettre un terme à la convention. Dépens 34. L’appel principal est partiellement fondé. La demande principale originaire s’avère partiellement fondée. L’appel incident n’est pas fondé. La demande reconventionnelle reste partiellement fondée en degré d’appel. Il y a lieu de compenser les dépens des deux instances sauf les frais de citation et de dépôt de la requête d’appel, lesquels seront pour moitié, mis à charge de M. V.G. soit un montant de 479,01 € + 210 € /2 ou 344,50 €. Cour d’appel Bruxelles – 2018/AR/1914 – p. 15 PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit les appels, Dit l’appel principal seul partiellement fondé, Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a reçu les demandes et fait droit à la demande reconventionnelle formée par Monsieur A. V.G. et condamné la SRL P. S. & Partners à lui rembourser 39.202,50 € à majorer des intérêts judiciaires à dater du 2 novembre 2017 ; Réformant et statuant à nouveau pour le surplus, Déclare la demande principale originaire fondée comme suit : Condamne M. V.G. à payer à la SRL P. S. & Partners 99.136,12 €, à majorer des intérêts compensatoires au taux légal à dater du 15 avril 2014 et de 344,50 € (50 % des frais de citation et de dépôt de la requête d’appel) ; Compense les dépens des deux instances pour le surplus. Ainsi jugé et prononcé à l’audience civile publique de la 2ème chambre F de la cour d’appel de Bruxelles, Le 3 juin 2022. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président f.f., C. Willaumez, greffier. C. Willaumez R. Coirbay Document PDF ECLI:BE:CABRL:2022:ARR.20220603.1 Publication(
2. s)liée(
3. s)citant: ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180202.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div