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ECLI:BE:CABRL:2023:ARR.20230217.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 17 février 2023 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2023:ARR.20230217.1 No Rôle: 2019/AR1427 Domaine juridique: Droit civil - Autres Date d'introduction: 2023-08-31 Consultations: 754 - dernière vue 2026-06-19 02:14 Fiche 1 En vertu de l'article 2219 de l'ancien Code civil, la prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi. La prescription acquisitive fait naître à la fois une action corrélative au droit acquis (rei vindicatio s'il s'agit de la propriété d'une chose) et un moyen de défense permettant de repousser les prétentions de l'ancien titulaire. Tout usucapion suppose une possession exempte de vices, prolongée pendant un certain délai. La possession est une situation de fait constituée par l'exercice de prérogatives attachées à un droit réel et ce, que le possesseur soit ou non titulaire de ce droit. Elle a deux éléments constitutifs, le corpus et l'animus. La possession exempte de vices est continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (article 2229 de l'ancien code civil, actuellement article 3.21). La preuve du vice doit être rapportée par celui qui s'en prévaut. L'article 2262 de l'ancien Code civil prévoyait que toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, « sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». L'article 2265 de l'ancien Code civil prévoyait que « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ». Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PRESCRIPTION (DROIT CIVIL) Mots libres: Droit civil – prescription - prescription acquisitive abrégée Bases légales: ancien Code Civil - 18-03-1804 - 2219 ancien Code Civil - 18-01-1804 - 2229 Code Civil - 04-02-2020 - 3.21 ancien Code Civil - 18-03-1804 - 2262 ancien Code Civil - 18-03-1804 - 2265 Fiche 2 Outre l'absence de vices, deux conditions supplémentaires s'ajoutent donc à la possession pour bénéficier de la prescription abrégée : la bonne foi et le juste titre. Le juste titre est un acte juridique translatif ou constitutif de droit réel, apte à transférer ou constituer un droit réel, mais qui n'a pu aboutir à ce résultat, faute de titularité dans le chef de l'aliénateur. L'usucapion abrégée n'a d'autre but que d'effacer le fait que l'acquéreur tient son droit, sans le savoir, d'un non-propriétaire et qu'elle ne peut s'appliquer si le titre ne porte pas sur la parcelle dont la propriété est disputée. Dans les situations où le possesseur possède, en plus de sa parcelle, une parcelle cadastrale contiguë, adjacente à celle(

  1. s)visée(
  2. s)par son titre d'acquisition ou encore possède plus, en termes de superficie, que la contenance exactement visée au titre, la prescription abrégée ne peut jouer. Les appelants, qui échouent à démontrer que la bande de terre qu'ils revendiquent faisait partie de l'objet de la vente conclue avec les consorts H., alors que ces derniers ne pouvaient légitimement ignorer l'emplacement réel de la limite entre les deux propriétés, n'ont pas de juste titre et donc ne peuvent se prévaloir d'une prescription abrégée. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PREUVE DES OBLIGATIONS Mots libres: Droit civil – preuve des obligations - exigence du titre Fiche 3 L'abus de droit consiste à exercer un droit d'une façon qui excède manifestement les limites de l'exercice de ce droit par une personne diligente et prudente. Tel est notamment le cas lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit. Dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause. La sanction d'un abus de droit n'est pas la déchéance de ce droit mais seulement la réduction de celui-ci à son usage normal ou la réparation du dommage que l'abus a causé. La création par M. et Mme R. et P. d'un emplacement de parking empiétant sur le terrain contigu, de même que la présence d'une vasque de filtration n'a, de fait, pas indisposé Mme S. pendant plusieurs années et jusqu'à ce que la question des limites exactes entre les propriétés soit incidemment posée en 2017. Auparavant, Mme S. ne s'est jamais plainte. La présence de ces aménagements pourrait cependant constituer un obstacle dans le cadre d'un projet futur de construction. Les appelants sont de bonne foi ; ils ont fait appel à un architecte, ont sollicité un permis d'urbanisme et ils ont tenu leur voisine informée, qui ne s'était pas opposée, à l'époque. Ceci conduit la cour à faire application de la théorie de l'abus de droit mais uniquement en ce qui concerne les modalités de libération de la zone litigieuse car le maintien provisoire de la situation actuelle ne présente absolument aucun inconvénient pour Mme S. mais, par contre, la perte de la propriété de cette bande de terrain est susceptible lui nuire pour le développement d'un futur projet immobilier ou en cas de vente de son bien. Ceci justifie qu'à titre de sanction de l'abus de droit, la libération de la parcelle litigieuse, appartenant à Mme S., soit subordonnée à la concrétisation de son projet immobilier et/ou à la vente d'une des deux propriétés voisine, selon les modalités précisées au dispositif de l'arrêt. Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURE JUDICIAIRE - Principes généraux du droit procédural - Abus de droit Mots libres: Droit civil - abus de droit en cas d'empiètement sur la propriété Texte de la décision EN CAUSE DE : Monsieur V. R., et Madame S. P., parties appelantes, représentées par Me Nicolas DUBOIS, avocat à 1380 LASNE, chaussée de Louvain 523 CONTRE : Madame D. S., partie intimée, représentée par Me Judit KARLSSON Judit, avocat à 1150 WOLUWE-SAINT-PIERRE, avenue de Tervueren 239 Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance du Brabant wallon le 6 juin 2019, dont aucun acte de signification n’est produit ; - la requête d’appel déposée au greffe de la cour le 13 septembre 2019 pour M. R. et Mme P.; - les conclusions de synthèse déposées à l’audience du 19 janvier 2023 pour M. R. et Mme P. et le 6 avril 2021 pour Mme S.; - les dossiers de pièces des parties. I. Les faits 1. Les parties sont propriétaires de parcelles voisines et leur litige concerne le tracé de la limite entre leurs propriétés respectives. 2. Par acte du 11 avril 2006, M. R. et Mme P. ont acquis de M. et Mme H. la maison de ces derniers située rue Evrard, à Grez-Doiceau située sur une parcelle de 14 ares vingt centiares. Cette parcelle, cadastrée Section C, numéro é/D et 232/Z jouxte celle de Mme S., qu’elle a acquise par acte du 4 décembre 1996 auprès de Mme R.. La ferme de Mme S., située avenue Labby, 11, à Grez-Doiceau est sise sur une parcelle de 75 ares, cadastrée section C, 238/b (21a 35 ca), 237b (9 ares 10
  3. ca)et partie du numéro 239d. L’acte d’achat de Mme S. renvoie au plan dressé par les géomètres M.R. et A.M. le 10 octobre 1996 pour la délimitation de sa propriété. 3. La parcelle de Mme S. ferait partie d’un site classé en vertu d’un arrêté du 4 décembre 1989, car faisant partie d’un ensemble formé par l’église Notre-Dame de l’Assomption, monument classé, et ses abords. Cet arrêté de classement indique que sont classés, comme monument, l’église Notre-Dame de l’Assomption et comme site, l’ensemble formé par l’église et ses abords, et notamment les parcelles cadastrées 4e division, section C, n ° 238b (21 a 35
  4. ca)n° 239d (1ha, 24 a 46
  5. ca)et 237 b (9a 10 ca), ces deux dernières parcelles étant celles qui jouxtent la propriété de M. et Mme R.-P.. L’acte de vente de Mme S. indique que cet arrêté a été partiellement annulé par un arrêt du Conseil d’Etat n° 38.601 du 28 janvier 1992. Vérification faite, le dispositif de cet arrêt mentionne que : « L’arrêté du Ministre de l’Aménagement du territoire, de la Recherche, des Technologies et des Relations extérieures pour la Région wallonne du 4 décembre 1989, est annulé en tant qu’il classe comme site dans l’ensemble formé par l’église et ses abords, les parcelles cadastrées Grez-Doiceau, 4e division, Bossut-Gottechain, section C, n°s 237, 238 B et 239 D appartenant à A.R. ». Il s’ensuit que la bande de terrain litigieuse ne fait pas partie d’un site classé. 4. Les limites physiques actuelles entre les propriétés ne correspondent pas à celles du plan des géomètres M. R. et A.M. et à celles figurant dans les plans cadastraux. Notamment, une clôture est située au-dessus du talus jouxtant la propriété des consorts R.- P. et délimite une prairie. Le système de filtration des eaux d’un bassin aquatique réalisé par feu M. H., ancien propriétaire de la parcelle des appelants, déborde sur la limite de propriété de Mme S., telle qu’elle ressort de ces plans. Enfin, M. R. et Mme P. ont fait construire en 2015 un emplacement de parking avec un mur de soutènement, couvert par un permis d’urbanisme, mais qui empiète sur la limite fixée par ce plan. Par un courrier du 22 octobre 1996, le géomètre R. s’adressait à Mme H., ancienne propriétaire de la parcelle de M. R. et de Mme P., en ces termes : «Suite à notre visite sur place le 10 octobre dernier, j'ai le plaisir de vous faire parvenir en annexe copie de mon plan de mesurage concernant la limite avec votre bien. Les limites ont été rétablies sur base de la situation existante et nous nous proposons de suivre le bas du talus jusqu'à votre clôture blanche, de faire une cassure pour rejoindre la route conformément au plan cadastral et au plan d'emprise. Les carrés avec la mention B.N. sont des bornes que nous placerions dans les quinze jours tandis que les carrés avec mention B.E. représentent les bornes anciennes repérées sur le terrain. (...) ». Par courrier du 6 juillet 2000, M. G.H., le fils de Mme H. a écrit au géomètre-expert R. en ses termes : «Suite à des aménagements extérieurs, une nouvelle clôture sera prochainement dressée. Puis-je me baser sur le bornage qui a été effectué par vos soins. Merci de bien vouloir me faxer vos éventuelles remarques. (...) ». 5. Par mail du 11 juin 2013, M. R. et Mme P. ont informé leur voisine, Mme S. de leur projet de réaménager la grange en habitation pour la mère de M. R. et de créer un emplacement de parking, en ces termes : « Bonjour D., S. et moi avons le projet de réaménager la grange en habitation pour ma maman. Dès demain nous afficherons une demande de permis d’urbanisme à notre fenêtre au sujet de deux dérogations : 1. Bardage bois naturel 2. Modification du relief du sol pour ajouter 1 place de parking le long de la maison. Nous avons demandé à l’architecte d’être très attentif à proposer un projet intégré et discret. Si tu le souhaites, tu es la bienvenue pour que nous puissions te présenter le projet (plant, etc) un de ces soirs. Préviens-nous à l’avance » Ce à quoi Mme S. a répondu : « Beau projet voisin ! Super ! Je me demande ce que veut dire ‘ modification du relief du sol ’ Je passerai chez vous mais la semaine suivante car là je pars en France jusqu’à vendredi soir. Et à ce propos, pourriez-vous relever ma boite aux lettres pendant ces 4 jours ? Merci » Le 4 octobre 2013, M. R. et Mme P. se sont vus octroyer un permis d'urbanisme visant notamment à aménager une place de parking derrière un bardage en bois dans l'épaisseur du talus où figure la limite des propriétés respectives des parties. 6. En 2015, M. R. et Mme P. ont procédé à l’aménagement du parking. Une partie du talus jouxtant la clôture a été déblayée pour aménager la place de parking supplémentaire et un mur de soutènement de 1,70 m. 7. La problématique est apparue en 2017. A ce moment, M. R. et Mme P. ont formé le projet d’agrandir leur habitation avec un garage sur le côté droit de leur habitation, soit , à nouveau, du côté de Mme S.. Le 31 janvier 2017, l'architecte D., mandaté par M. R. et Mme P., signale à propos de ce nouveau projet de construction l'élément suivant : «Attention la limite parcellaire droite et à vérifier par le géomètre T.. Le plan cadastral ci-joint montre la limite plus près de votre habitation. ». En mai 2017, le géomètre T. a pris contact avec le géomètre R. afin d’obtenir les plans de bornage de la ferme de Mme S.. Par courriel du 15 mai 2017, le géomètre R. a transmis au géomètre T. les plans dressés le 10 octobre 1996. 8. En août 2017, les parties ont entrepris des discussions en vue de trouver une solution amiable, mais qui n’ont malheureusement pas pu aboutir. Dans ce contexte, M. R. a notamment écrit : - par email du 1ier août 2017 : « S. et moi ne sommes pas déçu de ne pas pouvoir construire une annexe, nous sommes surpris d’avoir pu faire des travaux chez toi alors que nous avons fait appel à un architecte (à aucun moment nous n’avons fait appel à un géomètre). Je trouve tout à fait inadmissible que cela ait été possible (je pense que nous sommes d’accord sur ce point). » « les travaux d’aménagement de parking ont clairement été effectué chez toi ». « Il est clair que le fait que le mur de soutènement se trouve sur ta parcelle de terrain interdit toute construction future. Nous avons d’ailleurs arrêter les démarches auprès de notre architecte dès le mois de juin quand nous nous sommes rendu compte que la limite de terrain n’était pas celle que l’on croyait ». - par email du 2 août 2017 : « Je suis tout à fait d’accord de reposer les bornes disparues sur base des plans de ton géomètre Monsieur R. qui a une excellente réputation. (...). En résumé, ce parking est incontestablement situé chez toi (...) ». - par email du 30 août 2017 : « Mon épouse et moi restons ferme quant à notre proposition vis-à-vis de Madame S., à savoir que la seule solution « amiable » possible est le rachat de cette parcelle au prix de 150 euros / m2 pour la zone de parking et 35 euros / m2 pour la zone talus y compris ce qui se trouve entre la clôture et le mur de soutènement ». Les parties ne parvenant pas à se mettre d’accord sur le sort de la bande de terrain litigieuse, décidèrent d’introduire une requête conjointe le 14 février 2018. II. La procédure 9. Devant le premier juge, M. R. et Mme P. sollicitaient de dire pour droit qu’ils étaient propriétaires de l’entièreté du terrain qu’ils occupaient et ce jusqu’à la clôture séparant leur fonds du fonds de Mme S., sous le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée (article 2265 du Code civil). À titre subsidiaire, M. R. et Mme P. sollicitaient d’ordonner une vue des lieux afin de constater l’état de fait. Ils concluaient à l’absence de fondement de la demande reconventionnelle de Mme S. de démolition et sollicitaient de la déclarer constitutive d’abus de droit et de la condamner aux dépens. Mme S. concluait à l’absence de fondement de la demande de M. R. et de Mme P.. Elle a formé une demande reconventionnelle par laquelle elle sollicitait la condamnation de M. R. et Mme P. à libérer à son profit la parcelle de terrain acquise en décembre 1996, de replacer les bornes sur la base du plan établi par le géomètre R., et aux entiers dépens. 10. Par jugement du 6 juin 2019, le tribunal de première instance du Brabant wallon a : - dit la demande de M. R. et Mme P. non fondée ; - dit la demande reconventionnelle de Mme S. fondée ; - condamné M. R. et Mme P. à libérer au profit de Mme S. la parcelle de terrain qu’ils occupent, située entre la clôture et la limite séparative des fonds voisins, qu’elle a acquis par acte du 4 décembre 1996 et dont elle demeure propriétaire ; - condamné M. R. et Mme P. à replacer les bornes sur la base du plan établi par le géomètre R. et aux dépens. 11. Relevant appel de cette décision, M. R. et Mme P. sollicitent de réformer le jugement dont appel et de dire pour droit qu’ils sont devenus propriétaires de la bande de terrain litigieuse, sous le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée conformément à l’article 2265 de l’ancien Code civil. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à leur demande, ils sollicitent qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils proposent de racheter la bande de terrain litigieuse à Mme S. (soit 89 m², étant la partie de terrain se situant de leur côté de la clôture) et ce pour un prix de 12.115 €). A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils proposent de racheter la bande de terrain litigieuse de 57 m² (soit la bande de terrain dessinée en orange sur le plan du Géomètre M. dont question ci-dessus et qui semble être identique à la proposition formulée à titre infiniment subsidiaire par l’intimée) pour un prix de 10.545 €. Dans ces deux hypothèses subsidiaires, ils demandent à la cour de leur donner acte de ce qu’ils abandonnent, au profit de l’intimée le triangle de 5 m², tel que figurant au plan du Géomètre M. dont question ci-dessus. Enfin, ils demandent la condamnation de Mme S. aux dépens des deux instances. 12. Mme S. conclut au non fondement de l’appel de M. R. et de Mme P. et sollicite leur condamnation aux dépens des deux instances. A titre subsidiaire et conservatoire, elle sollicite la désignation d’un expert ayant pour mission en substance de mesurer précisément le terrain et fixer l’indemnité lui revenant pour l’acquisition de la propriété du terrain sur la base d’une valeur de 600 € le m² à lui payer dans les 30 jours à dater de l’arrêt à intervenir et de déclarer tous les frais d’expertise, d’enregistrement ou autre à la charge exclusive de M. R. et Mme P.. A défaut, elle sollicite de nommer un expert sur le pied de l’article 19, alinéa 3 du Code judiciaire afin de déterminer la valeur du terrain, à la charge de M. R. et Mme P. et de renvoyer la cause au rôle pour le surplus. En tout état de cause, dans l’hypothèse où la vasque se retrouverait partiellement ou entièrement sur sa propriété, elle sollicite de dire pour droit que les arrivées d’eau et d’électricité l’alimentant soient déconnectées. Elle forme un appel incident par lequel elle sollicite : - de dire pour droit qu’elle est et demeure propriétaire de l’entièreté du terrain. - de condamner M. R. et Mme P. à libérer le terrain qu’ils occupent et qui est sa propriété dans les 120 jours de l’arrêt à intervenir sous peine d’une astreinte de 1000 € par jour de retard en ordonnant qu’ils coupent les connections d’eau et d’électricité et en les autorisant pendant ce délai à enlever tous les éléments mobiliers présents sur sa propriété, - la condamnation de M. R. et Mme P. endéans le délai susdit de 120 jours calendrier, à dater de la signification de la décision à intervenir, de faire replacer les bornes conformément au plan de géomètre-expert de mesurage n° R0961010/11 du 10 octobre 1996 par un géomètre-expert, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard, - d’acter que le terrain est sa propriété, et passé le délai de 120 jours, elle aura le droit de remettre une clôture naturelle ou non pour le délimiter, tous matériaux délaissés lui seront acquis définitivement et sans indemnités. - la condamnation de M. R. et Mme P., passé le délai de 120 jours, à une astreinte de 1.000 € par empiètement sur le terrain, ou acte de destruction des délimitations posées par Mme S. ou ses ayants droits. Discussion et décision de la cour 1) Quant à la prescription acquisitive abrégée 14. L’article 2219 du Code civil rappelle que la prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi. La prescription acquisitive fait naître à la fois une action corrélative au droit acquis (rei vindicatio s’il s’agit de la propriété d’une chose) et un moyen de défense permettant de repousser les prétentions de l’ancien titulaire (J. Hansenne, « La prescription acquisitive », Rep. Not., t. II, Les biens, Livre 13, Bruxelles, Larcier 1983, n°II). En matière de propriété, la prescription acquisitive « supprime la difficulté de prouver le droit», « consolide ainsi les titres légitimes de propriété insuffisants à faire preuve et supplée aux titres perdus » et « ce n’est que très exceptionnellement que l’usucapion aboutit à des conséquences injustes : presque toujours, le fait qu’elle consacre est conforme au droit. Et si même elle conduit dans certains cas à priver de son droit un propriétaire, c’est le plus souvent parce que celui-ci a été négligent. Ainsi sa spoliation, au profit de celui qui aura depuis longtemps fait fructifier la chose, apparaîtra comme conforme à l’intérêt social » (J. Hansenne, op.cit., n°IV). Tout usucapion suppose une possession exempte de vices, prolongée pendant un certain délai. La possession est une situation de fait constituée par l’exercice de prérogatives attachées à un droit réel et ce, que le possesseur soit ou non titulaire de ce droit. Elle a deux éléments constitutifs, le corpus (des actes matériels d’occupation ou d’emprise) et l’animus (l’intention de se comporter en tant que titulaire du droit). La possession exempte de vices est continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (article 2229 de l’ancien code civil, actuellement article 3.21). La preuve du vice doit être rapportée par celui qui s’en prévaut. 15. Quant à la durée de la prescription, l’article 2262 de l’ancien Code civil prévoyait que toutes les actions réelles, comme celle en cause en l’espèce, sont prescrites par trente ans, « sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». L’article 2265 de l’ancien Code civil prévoyait que « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ». Outre l’absence de vices, deux conditions supplémentaires s’ajoutent donc à la possession pour bénéficier de la prescription abrégée : la bonne foi et le juste titre. Le juste titre est un acte juridique translatif ou constitutif de droit réel, apte à transférer ou constituer un droit réel, mais qui n'a pu aboutir à ce résultat, faute de titularité dans le chef de l'aliénateur (Pascale Lecoq, La prescription acquisitive, Manuel de droit des biens, Tome 1, Larcier, Bruxelles, 2012, n° 68, p.201). La Cour de cassation a rappelé à ce propos que l’usucapion abrégée n’a d’autre but que d’effacer le fait que l’acquéreur tient son droit, sans le savoir, d’un non-propriétaire et qu’elle ne peut s’appliquer si le titre ne porte pas sur la parcelle dont la propriété est disputée. Dans les situations où le possesseur possède, en plus de sa parcelle, une parcelle cadastrale contiguë, adjacente à celle(
  6. s)visée(
  7. s)par son titre d’acquisition ou encore possède plus, en termes de superficie, que la contenance exactement visée au titre, la prescription abrégée ne peut jouer. La jurisprudence exige une parfaite adéquation entre le titre et l’objet de la possession. Il peut y avoir une nuance dans le sens où le titre requis est le negotium (ce qui fait réellement l’objet de la négociation, de la convention conclue) et où il convient d’éviter d’exiger un formalisme excessif en ne se focalisant que sur l’instrumentum (la traduction écrite de ce qui fut négocié, par exemple, un acte notarié). Cependant, la prééminence de la preuve par écrit et la force probante qui s’attache à un acte notarié peuvent constituer un obstacle à l’établissement de la preuve que le titre (negotium) s’étendrait au-delà de ce qui serait indiqué dans l’acte (Cass. 7 septembre 2001, (C.99.0511.F ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010907.5) , RCJB, 2003, p. 425 et la note de Pascale Lecocq, Notions liminaires : prescription, possession, biens…, p. 430). 16. Actuellement, l’article 3.27 du Code civil, en vigueur depuis le 1er novembre 2020, prévoit que : « Le délai de prescription acquisitive est de dix ans. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est de trente ans ». La condition du « juste titre » a donc été supprimée. D’où la question de l’application de la loi dans le temps. La loi du 4 février 2020 portant le titre 3 « les Biens » du Code civil prévoit qu’elle s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur (article 37 §1er ) et que « Lorsque le délai de prescription a commencé à courir avant l'entrée en vigueur des nouveaux délais de prescription prévus par la présente loi, la prescription ne court qu'à compter de cette entrée en vigueur. La durée totale du délai de prescription ne peut toutefois excéder celle qui était applicable avant l'entrée en vigueur de la présente loi » (article 37 §2). Donc, les effets de la possession survenue avant le 1er novembre 2020 sont encore régis par les dispositions de l’ancien Code civil (la condition du juste titre reste exigée) et le délai de 10 ans prévu à l’article 2265 de l’ancien Code civil reste inchangé. 17. L’article 2235 de l’ancien Code civil autorise la jonction des possessions. Cet article dispose que «Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». Cependant, la jonction des possessions n’est possible que si les conditions de la possession définies ci-avant sont effectivement réunies pour chacune des possessions successives. 18. Les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas remplies en l’espèce. La cour retient comme éléments factuels pertinents le fait que : - les appelants ont acquis leur bien des consorts H. le 11 avril 2006 ; - à ce moment il n’y a pas d’autre prise de possession visible dans la zone litigieuse que le système de filtration du bassin aquatique, vraisemblablement construit à partir de 2000 (pièce 5 de l’intimée) et la position de la clôture bordant la prairie le long du talus ; - le projet d’aménagement de parking est connu de Mme S. depuis le 17 juin 2013 et fut réalisé en 2015. Sauf en ce qui concerne la vasque de filtration du bassin aquatique (mais peu visible), il n’y a pas de véritable prise de possession du talus ou de la bande de terrain litigeuse avant l’introduction de la demande de permis d’urbanisme du 11 juin 2013. Le talus est, comme tel, peu exploitable; il s’agissait apparemment d’une zone laissée en friche. Sur les photographies antérieures à la construction de l’emplacement de parking, le talus est séparé de la propriété des appelants, au niveau de l’allée, par un petit muret de pierre. La simple présence d’une clôture en surplomb de ce talus (qui s’explique aussi par la présence d’animaux dans la prairie) ne s’assimile pas à un acte de possession posé en qualité de propriétaire. Dans ce contexte, il est difficile de retenir l’existence, pendant un délai de 10 ans, d’une possession publique et non équivoque de la zone litigieuse, en particulier de la zone de parking qui fut conçue seulement en 2013 et créée en 2015 moyennant des travaux de terrassement. En outre et surtout, le titre de propriété des appelants ne constitue pas un « juste titre » au sens de l’article 2265 de l’ancien Code civil : en effet, l’acte de vente du 11 avril 2006 identifie l’objet de la vente par la référence des parcelles cadastrales : la vente ne porte que sur les parcelles cadastrées é d et 232 z et ne mentionne pas les parcelles anciennement cadastrées 239 d et 237 b (mentions de l’arrêté de classement et de l’acte d’achat de Mme S.), sur lesquelles se situe la bande de terre litigieuse. De plus, la contenance annoncée dans le titre de propriété des appelants, de 14 ares 20 centiares, est inférieure à celle mentionnée par leur géomètre (15 ares et 20 ca, pièce 20 de leur dossier) comme constituant indiscutablement leur terrain (en dehors de la bande litigieuse). Aucun élément ne contredit les mentions écrites du titre de propriété des appelants. Seule la position de la clôture et du système de filtration de leur mare a pu les induire en erreur sur l’étendue de leur propriété (en ce sens, les appelants sont de bonne foi), mais ces éléments ne suffisent cependant pas à modifier la portée de l’acte, tel qu’il fut établi. Les appelants échouent donc à démontrer que la bande de terre qu’ils revendiquent fait partie de l’objet de la vente conclue avec les consorts H., alors que ces derniers ne pouvaient légitimement ignorer l’emplacement réel de la limite entre les deux propriétés. Ils n’ont pas de juste titre et donc ne peuvent se prévaloir d’une prescription abrégée. Pour cette même raison, le mécanisme de la jonction des possession ne peut s’appliquer utilement en l’espèce ; les pièces du dossier attestent du fait que les précédents propriétaires avaient bien connaissance des véritables limites entre les propriétés, telles que déterminées par le plan des géomètres R. et M. (pièces 4 et 5 du dossier de l’intimée). Non seulement le géomètre R. a pris soin, en 1996, de consulter les consorts H. en indiquant bien que la limite se situait au bas du talus et correspondait aux mentions du cadastre (même s’il existe des divergences de tracé, il n’est pas contestable que la bande litigieuse ne se situe pas, selon le cadastre, dans la propriété des appelants), mais, en outre, M. H. s’est expressément adressé à M. R. en 2000, avant de réaliser des aménagements extérieurs, en se référant au bornage réalisé en octobre 1996, qui lui était donc opposable et qu’il agréait, puisqu’il souhaitait s’y référer. La raison pour laquelle il a empiété sur la limite entre les propriétés en plaçant la nouvelle clôture et le système de filtration de la pièce d’eau sur le terrain de Mme S. et ce, alors qu’il avait justement déclaré à M. R. se référer au plan de bornage de 1996, ne ressort pas du dossier. Quoi qu’il en soit, la volonté de M. H. prendre possession de toute la bande de terrain litigieuse n’est pas démontrée par la simple présence d’une clôture en haut du talus et d’une vasque de filtration alimentant une pièce d’eau. Il s’agirait de toute façon d’une possession de mauvaise foi, ne permettant de prescrire qu’au bout de 30 ans et les appelants n’établissent pas que plus de trente ans se seraient écoulés entre les actes de possession qui pourraient être imputés aux consorts H. (la création des aménagements du bassin aquatique, la pose d’une clôture) et 2018, date d’introduction de la présente procédure. Les conditions d’une prescription acquisitive n’étant pas remplies, il n’est donc pas nécessaire de se pencher sur la question de savoir si les conditions d’un aveu extra-judiciaire le sont. 2) Abus de droit – revendication de Mme S. de recouvrer la bande de terrain 19. L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une façon qui excède manifestement les limites de l'exercice de ce droit par une personne diligente et prudente (Cass., 17 mai 2002, Pas., I, p. 1169 ; 11 septembre 2003, Pas., I, p. 1386 ; 9 mars 2009, Pas., I, n° 182 ; 21 mars 2013, Pas., I, n°203 ; 19 mars 2015, Pas. I, p. 774 ; 1er février 2016, R.A.B.G., 2016, p. 1219 ; 3 février 2017, RG n°C.16.0055.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170203.1). Tel est notamment le cas lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit (Cass., 9 mars 2009, Pas., I, n° 182 ; 6 janvier 2011, Pas., I, n°12). Dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause (Cass., 19 mars 2015, Pas., I, p. 774 ; 3 février 2017, RG n°C.16.0055.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170203.1). La sanction d'un abus de droit n'est pas la déchéance de ce droit mais seulement la réduction de celui-ci à son usage normal ou la réparation du dommage que l'abus a causé (Cass., 11 juin 1992, Pas., I, p. 898). Par son pouvoir modérateur, le juge « prive l’acte abusif de tout effet » et chercher à « placer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si cet abus n’avait pas été perpétré » (P. WÉRY, « La théorie générale du contrat », Rép. not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/1, Bruxelles, Larcier, 2010, n° 488). 20. La création par M. et Mme R. et P. d’un emplacement de parking empiétant sur son terrain, de même que la présence d’une vasque de filtration n’a, de fait, pas indisposé Mme S. pendant plusieurs années, et ce, jusqu’à ce que la question des limites exactes entre les propriétés soit incidemment posée en 2017. Auparavant, Mme S. ne s’est jamais plainte de la présence de la vasque de filtration, qu’elle affirme même n’avoir pas spécialement remarquée, ni de la présence d’un parking partiellement creusé dans le talus lui appartenant, alors qu’elle était informée de ce projet depuis le mois de juin 2013. La présence de ces aménagements pourrait cependant constituer un obstacle dans le cadre d’un projet futur de construction. Mme S. nourrirait le projet, dans quelques années, d’obtenir une autorisation pour construire une habitation « kangourou » plus confortable, l’âge venant. Selon elle, la bande litigieuse a beaucoup de valeur, car, sans cette zone, il ne serait pas possible de construire cette habitation, suffisamment en retrait des voisins, qui auraient entre temps rapproché leur maison en l’agrandissant, ni trop près de la ferme ; ceci pour assurer une intimité et une harmonie esthétique de l’ensemble du site classé. Ce dernier point est à corriger compte tenu de l’arrêt du Conseil d’Etat n° 38.601 du 28 janvier 1992 qui annule l’arrêté de classement en ce qui concerne les parcelles de Mme S.. Si Mme S. n’a fait aucune allusion à ce projet avant l’intentement de la présente procédure (le 2 août 2017 elle écrivait : « Comme je te l’ai dit, je n’ai pas de plan pour l’instant pour cette bande de terrain » - e-mail du 2 août 2017- et « le parking tel qu’il est ne me dérange pas »), elle a toujours souhaité pouvoir, à l’avenir, récupérer cette bande de terrain qui lui appartient et qui pourrait lui être utile dans le cadre d’un projet immobilier futur. Elle n’a jamais proposé autre chose aux appelants qu’une mise en location de la parcelle à leur profit. Même si comme l’indiquent les appelants, il n’est pas établi que la cession en leur faveur de la propriété de la bande de terre litigieuse fasse réellement obstacle à un projet de construction chez Mme S., vu la distance disponible entre la clôture et la ferme, il n’empêche que, dans une telle hypothèse, Mme S. aurait un intérêt à pouvoir jouir de sa parcelle dans toute sa largeur. Il ne peut être considéré que c’est sans aucun intérêt que Mme S. revendique la propriété de cette bande de terrain sur laquelle les appelants n’ont pas non plus réalisé des constructions de grande valeur. D’un autre côté, si Mme S. doit retrouver la libre jouissance de la bande de terrain litigieuse, cela signifiera que M. R. et Mme P. devront modifier à leurs frais le système filtration de leur pièce d’eau, et qu’ils seront définitivement privés de la possibilité d’utiliser leur emplacement de parking, pour lequel ils ont déjà consenti des dépenses relativement importantes (consultation d’un architecte, obtention d’un permis d’urbanisme et travaux). Les appelants sont bonne foi ; ils ont fait appel à un architecte, ont sollicité un permis d’urbanisme avant de réaliser les travaux de création d’un parking et ils ont tenu leur voisine informée de leur projets immobiliers, qui ne s‘y était pas opposée, à l’époque. 21. Ceci conduit la cour à faire application de la théorie de l’abus de droit mais uniquement en ce qui concerne les modalités de libération de la zone litigieuse. En effet, le maintien provisoire de la situation actuelle ne présente absolument aucun inconvénient pour Mme S. mais, par contre, la perte de la propriété de cette bande de terrain est susceptible lui nuire pour le développement d’un futur projet immobilier ou en cas de vente de son bien. Il n’y a actuellement aucun intérêt raisonnable et suffisant dans le chef de Mme S. à la libération immédiate par les appelants de la parcelle litigieuse qui, pour l’instant, n’a de valeur que dans la mesure où elle leur est utile : il y a donc lieu de subordonner cette libération à la condition suspensive de l’obtention par Mme S. ou ses ayants droits (ses héritiers) d’un permis d’urbanisme l’autorisant à construire un nouvel immeuble d’habitation sur sa propriété, entre la ferme et la propriété de M. et Mme R.-P. ou de la vente de la parcelle de Mme S. ou de celle de M. et Mme R.-P.. Si les appelants vendent leur propriété, ils perdront le bénéfice de l’occupation précaire et Mme S. et ses ayant-droits retrouveront la libre disposition de la parcelle litigieuse. Si Mme S. ou ses ayants-droits décident de vendre leur propriété, ils ne seront pas tenus d’imposer la contrainte de l’occupation précaire aux acquéreurs et la condition suspensive sera réalisée à la date de la conclusion l’acte de vente sous seing privé (compromis de vente). 22. Dans l’attente, l’occupation précaire de la parcelle donnera lieu au paiement par les appelants d’une indemnité d’occupation fixée symboliquement à 10 € par mois, due à dater du présent arrêt et jusqu’au jour de la libération des lieux par les appelants, qu’elle soit volontaire, ce qu’ils pourront indiquer à l’intimée ou à ses ayant droits par un courrier recommandé à la poste, ou bien qu’elle résulte de la réalisation de la condition suspensive. Pour garantir la libération de la parcelle dès qu’elle sera nécessaire, la cour prévoit une astreinte qui s’appliquera à défaut de libération dans un délai de 120 jours à dater de la réalisation de la condition suspensive. Dépens 23. Les appelants succombent majoritairement dans leurs prétentions et seront condamnés aux trois quart des dépens, liquidés, dans le chef de Mme S., à 1.440 € par le premier juge et à 1.800 € en appel (litige non évaluable en argent). Ils seront également condamnés aux trois quart des droits de mise au rôle, le quart restant étant à charge de Mme S.. Chaque partie supportera ses propres dépens pour le surplus. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Déclare les appels recevables et très partiellement fondés ; Confirme le jugement attaqué en ce qu’il dénie aux appelants tout droit de propriété sur la parcelle de terrain située au-delà de la limite entre leur fonds et celui de Mme S., telle que déterminée par le plan dressé par les géomètres M.R.W. et A.M. le 10 octobre 1996 et auquel renvoie le titre de propriété du 4 décembre 1996 de Mme S.; Statuant à nouveau pour le surplus : Dit que Mme S. est seule propriétaire de la parcelle de terrain litigieuse, située au-delà de la clôture, jusqu’à la limite séparative fixée par le plan dressé par les géomètres M. R. et A. M. le 10 octobre 1996 auquel renvoie son titre de propriété ; Autorise néanmoins M. R. et Mme P. à occuper à titre précaire cette parcelle moyennant un loyer mensuel de 10 € par mois, dû à dater du prononcé du présent arrêt jusqu’à la libération des lieux par eux, qu’elle soit volontaire, ce qu’ils pourront indiquer à l’intimée ou à ses ayant droits par un courrier recommandé à la poste, ou bien qu’elle résulte de la réalisation de la condition suspensive dont question ci-après ; Sous la condition suspensive de l’obtention, par Mme S. ou ses ayant droits, d’un permis d’urbanisme autorisant la construction, sur leur parcelle, d’un nouvel immeuble d’habitation, entre la ferme et la parcelle de M. R. et de Mme P., ou, de la vente par ces derniers de leur bien, ou de la vente par Mme S. ou ses ayants-droits de sa propriété (conclusion d’une vente sous seing privé), ce dont elle informera ses voisins par un courrier recommandé à la poste en indiquant la date du compromis de vente faisant courir le délai, condamne M. R. et Mme P. à, dans un délai de 120 jours calendrier à dater de la réalisation de ladite condition suspensive : - libérer la parcelle litigieuse, sous peine d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard et couper les connections d’eau et d’électricité ; - faire replacer les bornes conformément au plan de géomètre-expert de mesurage n° R0961010/11 du 10 octobre 1996 par un géomètre-expert, sous peine d’une astreinte de 500€ par jour de retard. Les autorise, pendant ce délai de 120 jours, à enlever tous les éléments mobiliers qui leur appartiennent et qui sont présents sur la propriété de Mme S. sans endommager celle-ci. Précise qu’en cas de réalisation de la condition suspensive, passé ce délai de 120 jours, Mme S. et ses ayant-droits auront le droit de remettre une clôture naturelle ou non pour délimiter leur propriété et déclare que, passé ce même délai, tous matériaux, incorporés ou non, meubles et immeubles délaissés par M. R. et Mme P. sur la parcelle de Mme S. et de ses ayant droit leur seront acquis définitivement et sans indemnités. Condamne M. R. et Mme P. à payer à Mme S. ou à ses ayant-droits une indemnité d’occupation précaire fixées à 10 € par mois et ce, à dater du prononcé du présent arrêt et jusqu’au jour de la libération des lieux par les appelants, qu’elle soit volontaire, ce qu’ils pourront indiquer à l’intimée ou à ses ayant droits par un courrier recommandé à la poste, ou bien qu’elle résulte de la réalisation de la condition suspensive. Condamne M. R. et Mme P. aux trois quarts des dépens des deux instances, liquidés à 1.440 € et 1.800 € ; Délaisse à chacune des parties ses propres dépens pour le surplus ; Condamne M. R. et Mme P. à payer la somme de 300 € à l’Etat belge, SPF Finances, à titre de droit de mise au rôle de la requête d’appel, conformément à l’article 269², §1er du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Condamne Mme S. à payer la somme de 100 € à l’Etat belge, SPF Finances, à titre de droit de mise au rôle de la requête d’appel, conformément à l’article 269², §1er du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Ainsi jugé et prononcé à l’audience civile publique de la 2ème chambre F de la cour d’appel de Bruxelles, le 17 février 2023. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président f.f., C. Willaumez, greffier. C. Willaumez R. Coirbay Document PDF ECLI:BE:CABRL:2023:ARR.20230217.1 Publication(
  8. s)liée(
  9. s)citant: ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010907.5 ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170203.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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