ECLI:BE:CABRL:2023:ARR.20231109.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 09 novembre 2023 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2023:ARR.20231109.2 No Rôle: 2019/AR/946 Domaine juridique: Autres - Droit civil Date d'introduction: 2024-03-01 Consultations: 513 - dernière vue 2026-06-14 16:27 Fiche 1 1/ En vertu de l'article 703 du Code judiciaire, alinéa 1er , les personnes morales agissent en justice à l'intervention de leurs organes compétents. Le représentant de la personne morale doit, en principe, justifier, sur la base de l'habilitation requise, l'existence et l'étendue de son pouvoir lors de l'introduction de la demande. Le défaut de pouvoir de l'organe qui intervient pour la personne morale affecte la recevabilité de l'action en raison de l'absence de qualité de cet organe. Il est cependant largement admis que cette habilitation peut être donnée a posteriori. En vertu des articles 1998, alinéa 2, de l'ancien Code civil et 848, alinéas 1er et 3, du Code judiciaire, la personne morale peut, avant l'expiration du délai préfix ou du délai de prescription auquel est sujette l'action, ratifier l'initiative prise par son organe incompétent, cette ratification rétroagissant, sous réserve de ne pas préjudicier aux droits acquis par les tiers, « au moment de l'introduction de l'action, qu'elle rend recevable ». Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - DROIT JUDICIAIRE - PRINCIPES GÉNÉRAUX - Action en justice - Qualité Mots libres: DROIT JUDICIAIRE - PRINCIPES GÉNÉRAUX - Action en justice - Qualité - Recevabilité. Bases légales: Code Judiciaire - 10-10-1967 - 703, alinéa 1er ancien Code Civil - 21-03-1804 - 1998, alinéa 2 Code Judiciaire - 10-10-1967 - 848, alinéas 1er et 3 Fiche 2 2/ Il faut cependant déterminer s'il n'existe pas un régime spécifique de recevabilité de la demande introduite par le syndic d'une association des copropriétaires. L'article 577-8, § 4, 6°, de l'ancien Code civil disposait que le syndic, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, est chargé de représenter l'association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes. L'article 577-9, § 1er, alinéa 3 du même code disposait que le syndic était habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. Il résulte de la lecture combinée de ces dispositions que le pouvoir du syndic de représenter en justice l'association des copropriétaires est à distinguer du droit d'initiative d'ester en justice, dont la décision revient à l'assemblée générale et que, sans décision de l'assemblée générale, l'action formée par le syndic est, en principe, irrecevable. Avant la réforme de la loi du 2 juin 2010, une procédure introduite par l'association des copropriétaires à l'initiative du syndic pouvait être ratifiée en cours de procédure, par l'assemblée générale. La situation a-t-elle été modifiée par l'entrée en vigueur de cette loi ? La question est controversée. La cour conclut que le législateur n'a pas eu l'intention de prévoir un régime spécifique de recevabilité de la demande introduite par le syndic d'une association des copropriétaires mais uniquement de préciser les conditions auxquelles ce syndic peut introduire une demande en justice (ou une voie de recours) sans autorisation préalable. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété Mots libres: PROPRIETE - Copropriété - Règlement de copropriété - Syndic - Pouvoir - Etendue - Conséquence. - Art. 577-8, § 4, 6° et 577-9, § 1er, alinéa 3 de l'ancien Code civil. Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - 577-8, §4, 6° ancien Code Civil - 21-03-1804 - 577-9, § 1er, alinéa 3 Loi - 02-06-2010 Texte de la décision Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 1 L’A.c.p. de la Résidence C., représentée par son syndic M. M. M. partie appelante, représentée par Maître COURTOY Béatrice, avocate à 1000 BRUXELLES, Chaussée de Waterloo 880 contre M. C. Ph., M. Th. D., Mme C. C., M. Th. M., Les consorts C.-Th., représentées par Maître RIQUIER Eric, avocat à 1050 BRUXELLES, rue Capitaine Crespel 2-4 Vu les pièces de la procédure, et notamment : - l’arrêt prononcé le 6 avril 2023 par la cour, autrement composée, ainsi que les antécédents auxquels il se rapporte ; - l’arrêt prononcé le 27 avril 2023 par la cour, autrement composée ; - les dossiers de pièces des parties. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 2 I. Les faits

1. Les consorts C.-Th. sont les héritiers de Mme D.G., qui était propriétaire depuis 1976 d’un appartement sis au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à Uccle. L’ACP C. est l’association des copropriétaires de cet immeuble.
2. Suite au décès de Mme D.G., les consorts C.-Th. ont souhaité, en 2015, mettre en vente l’appartement précité. Au moment de sa mise en vente, et alors qu’un acquéreur avait été trouvé, les notaires auraient été confrontés à une incertitude relative à sa description et à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence d’une conciergerie
3. Cette partie litigieuse, désignée comme étant la partie gauche du bien mis en vente, serait, selon le syndic, une ancienne conciergerie et non une partie commune. Une première assemblée générale extraordinaire a eu lieu le 28 mai 2015, au cours de laquelle le syndic a indiqué que l’acte de base de 1933 n’avait pas été modifié et que l’article 3, 2° reprenait la conciergerie dans les parties communes. Il est précisé : « M. C. n’a pas pu établir la preuve ou présenter un titre de propriété pour celle-ci ». L’assemblée générale a alors suggéré aux héritiers de Mme D.G. de vendre uniquement le « lot de droite », avec « la possibilité d’acquérir la conciergerie séparément auprès de la copropriété ! ».
4. Par un courrier du 9 juin 2015, le conseil des consorts C.-Th. a écrit au syndic de l’ACP C. que ses clients considéraient que « les pièces du rez-de-chaussée que les autres copropriétaires semblent vouloir considérer comme une conciergerie, propriété de l’ensemble des copropriétaires, font partie intégrante de leur appartement » et qu’il ne s’agit « en aucun cas (…) d’une partie commune susceptible d’être vendue par la copropriété ». Il soulignait enfin que « l’attitude actuelle de la copropriété » causait un dommage à ses clients. Il faisait valoir, en substance, que : - probablement depuis 1933 mais en tout cas depuis 1936, les pièces litigieuses faisaient matériellement partie de l’appartement de ses clients, que les propriétaires successifs de cet appartement occupaient ces pièces à titre de propriétaires depuis l’origine et que leur possession était utile au sens de l’article 2229 de l’ancien Code civil, de sorte que, même à supposer qu’il y avait une conciergerie à l’origine, celle-ci serait devenue privative par effet de la prescription acquisitive, 1 Selon le courrier du 9 juin 2015 du conseil des consorts C.-Th., non contesté sur ce point. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 3 - l’examen des titres et actes relatifs à l’immeuble conduisait à la conclusion que la conciergerie n’avait jamais existé, notamment le fait qu’il n’y avait jamais eu de concierge dans l’immeuble, que la répartition des quotités de l’immeuble ne concordait pas avec l’idée que presque la moitié du rez-de-chaussée serait occupée par des parties communes, que l’affiche faisant la publicité de la mise en vente publique de l’appartement, en 1936, indiquait « un appartement divisé en deux » et que le règlement de copropriété fut rédigé avant l’édification de l’immeuble. Il invitait donc le syndic à convoquer une assemblée générale afin qu’elle confirme que l’appartement du rez-de-chaussée englobait les pièces situées à gauche du hall d’entrée et que les statuts soient mis en conformité avec la situation matérielle de l’immeuble. Le même jour, le syndic de l’ACP C. indiquait : « J’en informe nos avocats pour la suite logique ». Quelques jours plus tard, il confirmait au conseil des consorts C.-Th. la convocation d’une nouvelle assemblée générale extraordinaire dans le cadre de ce dossier.
5. Le 2 juillet 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé qu’elle ne disposait « pas d’arguments probants provenant de la succession de Mme D.G. » permettant de répondre par l’affirmative à la question de savoir si l’appartement du rez-de-chaussée englobait les pièces situées à gauche du hall d’entrée. La majorité des copropriétaires ont affirmé n’être pas demandeurs d’une éventuelle modification de l’acte de base en vue d’acter le statut privatif de la conciergerie. Enfin, à la demande d’autorisation d’agir en justice contre les « occupants de la conciergerie », l’assemblée générale a répondu : « oui, pour se défendre ».
6. Par un courrier du 22 octobre 2015, le précédent conseil de l’ACP a écrit à celui des consorts C.- Th. que sa cliente maintenait sa position selon laquelle ces derniers ne démontraient pas leur qualité de propriétaires de la conciergerie litigieuse. Il répliquait : - quant à l’argument pris de la prescription acquisitive, qu’il s’agissait « d’une affirmation pour le moins péremptoire qui, en aucun cas, ne démontre l’existence du droit vanté par votre cliente », quant à l’inexistence de la conciergerie, que sa cliente était « en effet en possession de documents qui démontrent à suffisance, l’existence effective de la conciergerie à une époque largement postérieure à 1936 », - quant à la répartition des quotités de l’immeuble, « que selon renseignements pris par ma cliente auprès d’un géomètre assermenté, le calcul des quotes-parts attribuées dans les parties communes à chaque appartement ne résulte pas d’un calcul simpliste (type règle de trois) mais obéit à des principes plus complexes » et que « l’attribution à l’appartement du rez-de-chaussée d’une quote-part dans les parties communes à concurrence de 200/840ème est clairement prévue dans le règlement général de copropriété de 1933, celui- Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 4 ci même qui prévoit, concomitamment, que la conciergerie doit être considérée comme étant ‘choses communes de l’immeuble’ », - quant à l’affiche faisant la publicité de la mise en vente publique de l’appartement en 1936, que « cette indication n’est pas suffisamment explicite que pour pouvoir en déduire de manière automatique et certaine la conclusion à laquelle votre cliente abouti quant à l’existence de son droit de propriété » et que « l’existence de cette affiche et de cette mention ne démontrent, en aucune manière, que l’occupation à la supposer avérée quod non, vantée par votre cliente, rencontrerait le prescrit légal notamment au regard de l’article 2229 du Code Civil ».
7. Le 30 octobre 2015, les consorts C.-Th. ont initié la présente procédure.
8. Parallèlement à la procédure en appel, les consorts C.-Th. ont introduit une procédure distincte par une citation du 3 octobre 2019 devant le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, visant à dire pour droit qu’ils étaient les seuls propriétaires de l’ensemble du rez-de- chaussée de l’immeuble à l’exception du hall d’entrée et de la cage d’escalier et à ordonner la rectification de l’acte de base afin que la description des lieux corresponde à la situation réelle.
9. Par un jugement du 24 avril 2020, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a déclaré fondée la demande et a dit pour droit que l’appartement au rez-de-chaussée comprenait toutes les pièces distribuées de part et d’autre du hall d’entrée et de l’escalier et a condamné l’ACP C. aux dépens. Ce jugement a été signifié le 26 juin 2020 et l’ACP C. a interjeté appel le 24 juillet
11. Par son arrêt du 14 janvier 2021, rendu dans la cause inscrite sous le RG n°2020/AR/1031, la cour, autrement composée, a déclaré irrecevable l’appel formé contre ce jugement et a condamné l’ACP C. aux dépens.
12. Par un acte authentique du 30 juin 2022, l’appartement litigieux a été vendu par les consorts C.- Th.. II. Les antécédents de la procédure
13. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 5 La présente action a été introduite devant le juge de paix du canton d’Uccle par les consorts C.- Th. en vue d’obtenir la réformation des décisions prises par l’assemblée générale du 2 juillet
14. Ils ont également demandé au juge de paix de dire pour droit qu’ils étaient les seuls propriétaires de l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble à l’exception du hall d’entrée et de la cage d’escalier et ont demandé la modification en ce sens de l’acte de base aux frais de l’ACP C., de dire pour droit qu’ils seraient exempts de toute participation dans les charges de la copropriété à dater du 3 août 2015 et de leur accorder une indemnité de 2.500 €.
15. Par jugement du 7 juillet 2016, le juge de paix du canton d’Uccle a fait droit à la demande de réformation des décisions de l’assemblée générale et d’indemnisation formulée par les consorts C.-Th.. S’agissant des questions de propriété, il a estimé qu’il revenait à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer et qu’à défaut d’accord, il faudrait saisir le tribunal compétent. Il n’a donc pas fait droit à la demande des consorts C.-Th. sur ces questions.
16. Le 2 décembre 2016, l’ACP C. a formé appel contre cette décision devant le tribunal de première instance de Bruxelles.
17. Le 20 mars 2017, les consorts C.-Th. ont déposé des conclusions par lesquelles ils soulevaient une exception d’irrecevabilité de l’appel principal, en raison de l’absence de décision de l’AG des copropriétaires ayant autorisé le syndic à interjeter appel.
18. Lors de l’assemblée générale du 30 mars 2017, la majorité des copropriétaires ont voté en faveur du mandat « donné au syndic de faire valoir la position de l’ACP dans toutes les procédures en justice (y compris d’interjeter appel) ». Cette décision a été confirmée par l’AG du 2 mai
20. Les consorts C.-Th. ont formé un appel incident par lequel ils ont réitéré leur demande tendant essentiellement à se voir reconnaitre seuls propriétaires de l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble à l’exception du hall d’entrée et de la cage d’escalier et à faire modifier l’acte de base en ce sens aux frais de l’ACP C.. Ils ont postulé également que le tribunal ordonne la rectification aux frais de l’ACP C. de l’acte de base ou du règlement de copropriété afin que la description des lieux corresponde à leur situation réelle. Les consorts C.-Th. ont enfin sollicité de dire pour droit qu’ils seraient exempts de toute participation dans les charges de la copropriété à compter du 3 août
21. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 6
22. Par un jugement du 6 juin 2019, le tribunal de première instance s’est déclaré incompétent pour connaître en appel de l’ensemble des demandes (jugées connexes), au motif que les questions relatives à la propriété de la partie litigieuse du rez-de-chaussée auraient dû être directement soumises en premier ressort au tribunal de première instance de Bruxelles. La cause a donc été renvoyée devant la cour. III. Les demandes actuelles
23. L’ACP C. demande à la cour de réformer la décision du Juge de paix du canton d’Uccle en ce qu’il la condamne à une indemnité de 2.500 € et aux dépens. Elle conclut à l’absence de fondement de l’appel incident formé par les consorts C.-Th. et demande à la cour de : - dire pour droit que la partie gauche de l’appartement du rez-de-chaussée, anciennement la conciergerie, est une partie commune de l’immeuble, - en conséquence lui déclarer inopposable la vente relative à « ces parties communes » intervenue par acte reçu le 30 juin 2022, - débouter les consorts C.-Th. de leur demande d’indemnisation de leur préjudice économique et moral. L’ACP C. qualifie ces demandes d’appel incident. Les demandes visant à dire pour droit que la partie gauche de l’appartement du rez-de-chaussée est une partie commune de l’immeuble et que, en conséquence, lui soit déclaré inopposable la vente relative à cette partie commune intervenue par acte reçu le 30 juin 2022 sont en réalité des demandes nouvelles dès lors qu’elles n’ont pas été soumises au premier juge.
24. Les consorts C.-Th. concluent à l’irrecevabilité et à l’absence de fondement de l’appel principal et de l’appel incident formés par l’ACP C. et, subsidiairement, ils demandent de permettre aux parties de s’expliquer sur leur titre de propriété. Ils forment ce qu’ils qualifient d’appel incident et demandent à la cour, réformant le jugement entrepris sur cette question, de condamner l’ACP C. à : - leur payer 31.176,49 € à titre de réparation de leur préjudice pécuniaire, augmentés des intérêts judiciaires, Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 7 - payer à MM. Ph. C., D. Th. et M.Th. 1.000 € chacun à titre de réparation de leur préjudice moral, augmentés des intérêts judiciaires, - payer à Mme C. C. la somme de 2.500 euros à titre de réparation de son préjudice moral, augmentée des intérêts judiciaires. La cour constate cependant que, sous réserve de la question de la propriété des parties litigieuses - mais qui ne fait pas l’objet d’un appel incident dans le chef des consorts C.-Th.- le premier juge a fait droit aux demandes de ces derniers de sorte que leurs demandes actuelles ne peuvent s’interpréter comme constituant un appel incident mais plutôt comme constituant des demandes nouvelles ou additionnelles (dont la recevabilité n’est du reste pas contestée).
25. Par un arrêt du 6 avril 2023, la cour, autrement composée, a ordonné la réouverture des débats.
26. Par un arrêt du 27 avril 2023, la cour, autrement composée, a décidé de s’abstenir de connaître de la cause, ayant connu de celle inscrite sous le n°2020/AR/
27. IV. Discussion
28. La cour examinera successivement la recevabilité de l’appel de l’ACP C. (A), la recevabilité de la demande nouvelle de l’ACP C. (B), le fondement de l’appel principal (C) et des demandes nouvelles/additionnelles des consorts C.-Th. (D), et les dépens (E). A. La recevabilité de l’appel de l’ACP C.
29. Les consorts C.-Th. concluent à l’irrecevabilité de l’appel principal au motif qu’il aurait été interjeté par le syndic sans disposer d’une décision préalable de l’assemblée générale. L’ACP C. réplique que la décision d’interjeter appel d’une part était couverte par le mandat général reçu le 2 juillet 2015 et, d’autre part, que cette décision a été ratifiée les 30 mars et 2 mai 2017, à savoir en temps utile ou à tout le moins en cours de procédure. Elle considère enfin que cette exception d’irrecevabilité aurait dû être soulevée in limine litis dans le cadre de la procédure devant le tribunal de première instance de Bruxelles, ce qui n’aurait pas été fait.
30. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 8 L’ACP C. n’indique pas en vertu de quoi l’exception d’irrecevabilité aurait dû être invoquée in limine litis, alors que les règles relatives à la recevabilité de l’appel en matière civile sont d’ordre public de sorte que l’irrecevabilité de l’appel formé contre un jugement rendu en dernier ressort doit être soulevée d’office par le juge. En tout état de cause, la cour relève que les consorts C.-Th. ont soulevé cette exception in limine litis dans leurs premières conclusions déposées devant le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, le 20 mars
32. Il ne peut en principe être déduit de la décision d’autoriser le syndic à introduire une instance que l’assemblée générale a autorisé ce syndic à interjeter appel de la décision qui s’ensuit (voy. les conclusions de l’avocat général Van Dewal avant Cass., 8 mars 2018, Pas., 2018, p. 568, n°164). Il n’en va pas différemment dans le cas d’espèce : il ne peut en effet être déduit de la décision adoptée le 2 juillet 2015 que l’assemblée générale aurait habilité le syndic à interjeter appel de la décision à venir. Pour rappel, cette décision est pour le moins laconique : « oui, pour se défendre ». En revanche, il résulte de la décision du 30 mars 2017 que la majorité des copropriétaires ont voté en faveur du mandat « donné au syndic de faire valoir la position de l’ACP dans toutes les procédures en justice (y compris d’interjeter appel) », décision confirmée par l’AG du 2 mai
33. Dès lors que cette décision est intervenue postérieurement à l’appel, il convient de déterminer si cet appel est recevable.
34. L’article 703 du Code judiciaire dispose en son alinéa 1er que les personnes morales agissent en justice à l'intervention de leurs organes compétents. Le représentant de la personne morale doit, en principe, justifier, sur la base de l’habilitation requise, l’existence et l’étendue de son pouvoir lors de l’introduction de la demande. Le défaut de pouvoir de l’organe qui intervient pour la personne morale affecte la recevabilité de l’action en raison de l’absence de qualité de cet organe (Cass., 18 septembre 2014, Pas., I, n° 536 ; dans le même sens, voy. A. DECROËS, « L’action en justice des personnes morales : organe incompétent et ratification », R.G.D.C., 2015, liv. 6, p. 336). Il est cependant largement admis que cette habilitation peut être donnée a posteriori. Il découle en effet des articles 1998, alinéa 2, de l’ancien Code civil et 848, alinéas 1er et 3, du Code judiciaire que la personne morale peut, avant l’expiration du délai préfix ou du délai de prescription auquel est sujette l’action, ratifier l’initiative prise par son organe incompétent, cette ratification rétroagissant, sous réserve de ne pas préjudicier aux droits acquis par les tiers, « au moment de Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 9 l'introduction de l'action, qu'elle rend recevable » (Cass., 18 septembre 2014, Pas., I, n° 536)
35. Cette solution, approuvée par une doctrine autorisée (A. DECROËS, op. cit., pp. 336-337) a été confirmée à plusieurs reprises par la suite (Cass., 18 décembre 2015, Pas., I, p. 2956 ; Cass., 7 février 2019, RG n°C.18.0181.F ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190207.7, www.juportal.be). Certains auteurs estiment qu’une telle habilitation ou ratification doit être produite non seulement « avant l’expiration du délai préfix ou de prescription auxquels sont sujets l’action ou le recours » mais également en cours d’instance « avant la clôture des débats » (G. DE LEVAL et H. BOULARBAH, « Chapitre 1 - L’action en justice », in G. de Leval (dir.), Droit judiciaire, t. 2, vol. 1, 2ème éd., Bruxelles, Larcier, 2021, p. 263).
36. Par application de ces principes, l’appel interjeté par l’ACP C. devrait être considéré comme étant recevable dès lors que le jugement entrepris n’avait pas été signifié et que la ratification est intervenue avant la clôture des débats. Il convient cependant de vérifier s’il n’existe pas un régime spécifique de recevabilité de la demande introduite par le syndic d’une association de copropriétaires.
37. L’article 577-8, § 4, 6°, de l’ancien Code civil, tel qu’il était en vigueur à l’époque, disposait en effet que le syndic, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, est chargé de représenter l'association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes. L'article 577-9, § 1er, alinéa 3 du même code disposait que le syndic était habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais
38. Comme l’a relevé à juste titre la Cour de cassation, il résulte de la lecture combinée de ces dispositions que le pouvoir du syndic de représenter en justice l'association des copropriétaires est à distinguer du droit d'initiative d'ester en justice, dont la décision revient à l’assemblée générale et que, sans décision de l'assemblée générale, l'action formée par le syndic est, en principe, irrecevable (Cass., 8 mars 2018, Pas., 2018, p. 568, n° 164).
39. Avant la réforme de la loi du 2 juin 2010, la doctrine écrivait qu’il était admis, dans un souci d'efficacité, qu’une « procédure introduite par l'association des copropriétaires à l'initiative du syndic pourrait dès lors être ratifiée, en cours de procédure, par l'assemblée générale » (C. MOSTIN, « Contentieux et copropriété », J.T., 2007/23, n° 6272, p. 470). 2 Il s’agirait en réalité plutôt d’une irrecevabilité de la demande que de l’action, dès lors qu’il y aurait défaut de qualité-pouvoir, c'est-à-dire de pouvoir de représentation, et non de qualité-titre (Conclusions du ministère public avant Cass., 4 septembre 2015, RG n°F.13.0149.F ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150904.2 ; H. BOULARBAH, « La double dimension de la qualité, condition de l'action et condition de la demande en justice », R.G.D.C., 1997, p. 69). 3 Cette règle est reprise dans l’article 3.92, §1er, alinéa 3 du nouveau Code civil : « Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais ». Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 10
40. La situation a-t-elle été modifiée par l’adoption de la loi du 2 juin 2010 ? La jurisprudence paraît divisée sur cette question (voy. P. LECOCQ et N. GOFFLOT, « Examen de jurisprudence (2000 à 2020) - Les biens - Deuxième partie : Copropriété - Troubles de voisinage - Mitoyenneté », R.C.J.B., 2022/2, pp. 387-389 et les réf. citées). Sur le plan doctrinal, certains auteurs, se fondant sur la théorie générale de l’organe dont les principes ont été rappelés ci-avant, estiment « que la ratification peut intervenir, évidemment avant la clôture des débats, et en toute hypothèse avant l’expiration de tout délai à respecter, avec pour conséquence que la condition du préalable ne se justifie pas. (V. DEFRAITEUR, « L'ACP en justice et les pouvoirs du syndic », R.C.D.I., 2019, liv. 2, p. 6). (qui précise cependant : « Cette question étant toutefois tangente, la prudence s’impose » Selon C. Mostin, le législateur, en 2010, a certes imposé une décision préalable de l'assemblée générale pour introduire une action en justice au nom de l'association des copropriétaires qu'il représente mais il n’a pas remis « en question la faculté pour le syndic de faire ratifier par l'assemblée générale, dont les pouvoirs décisionnels sont confortés, l'initiative qu'il aurait prise d'introduire la procédure » (C. MOSTIN, « La copropriété réformée par la loi du 2 juin 2010 », J.T., 2011/2, n° 6420, p. 28). Plus récemment, cet auteur a confirmé que « l’assemblée générale reste souveraine et peut valider, a posteriori, les démarches entreprises par le syndic » et que les « travaux préparatoires de la loi de 2010 n’ont pas remis ce principe en doute » (C. MOSTIN, « La copropriété forcée d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis : aperçu après la réforme du 2 juin 2010 », Rép. not., T. VI, La copropriété, Livre 1, Bruxelles, Larcier, 2022, n° 383). L’auteur cite, afin d’étayer cette dernière affirmation, un extrait du rapport fait au Sénat au nom de la commission de la justice par M. Vandenberghe. Il s’agit en réalité d’un propos du ministre, selon lequel le « pouvoir de prendre des mesures conservatoires implique aussi que le syndic peut poser des actes juridiques et ester en vue de sauvegarder tous les droits concernant l'immeuble ou le groupe d'immeubles » (Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, Rapport fait au nom de la commission de la justice par M. Vandenberghe, Doc. parl., Sénat, sess. 2009-2010, n°4- 1409/10, p. 83).
41. Force est toutefois de constater que cet extrait ne permet pas clairement de démontrer que, suite à la réforme législative de 2010, le législateur aurait confirmé la faculté pour le syndic de faire ratifier par l'assemblée générale l'initiative qu'il aurait prise d'introduire la procédure. Il est vrai que, lors du dépôt de la proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, il était reconnu qu’il restait « une controverse portant sur la possibilité du syndic d’introduire des recours sans une décision expresse de l’assemblée générale » (Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 11 transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Doc. parl., Ch., n°1334/001, 2007-2008, p. 13). La solution proposée fut cependant uniquement de préciser que « le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire » (Idem). La formulation initiale était la suivante : « Le syndic est habilité à introduire toute voie de recours à titre conservatoire, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais » (Ibid., p. 36). La section de législation du Conseil d’Etat, après avoir confirmé que le « syndic, qui représente la copropriété, ne pourra (…) agir en justice que si l'assemblée générale des copropriétaires l'a préalablement décidé », a suggéré une double modification au texte initial, à savoir d’une part remplacer dans la version française les termes « voie de recours » par le terme « demande » et, d’autre part, de prévoir la même habilitation pour les mesures urgentes (Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, Avis du Conseil d’Etat, Doc. parl., Sénat, session 2009-2010, n°4-1409/3, p. 7). Le texte a été adapté en conséquence.
42. Il résulte de ces développements que les travaux préparatoires n’apportent, en réalité, pas grand- chose à la question soumise à la cour. Le texte légal n’est, comme indiqué ci-avant, pas dépourvu d’ambiguïté à ce sujet. L’interprétation selon laquelle la décision du syndic d’introduire une demande ou d’interjeter appel peut être ratifiée tant qu’elle intervient avant l’expiration du délai préfix ou du délai de prescription auquel est sujette l’action (voire avant la clôture des débats) permet d’aligner le régime de la copropriété sur le régime général de la théorie de l’organe. Elle pourrait cependant donner l’impression que l’article 577-9, §1er, alinéa 3 de l’ancien Code civil s’en trouverait vidé de toute substance : si toute décision procédurale prise par le syndic sans autorisation préalable de l’assemblée générale peut ensuite être ratifiée à tout le moins jusqu’à la clôture des débats (si aucun délai préfix ou de prescription n’est écoulé), à quoi bon limiter, hors dispositions spécifiques, son habilitation aux demandes urgentes ou conservatoires et à la condition d’en obtenir ratification dans les plus brefs délais ? L’explication pourrait résider dans la différence entre les deux situations : si le syndic introduit une demande urgente ou conservatoire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, il sera resté dans ses compétences, à charge pour lui toutefois de ne pas tarder à demander la ratification de son initiative afin d’éviter d’engager sa responsabilité (en ce sens, voy. J. BOCKOURT et B. DE COCQUÉAU, « Le contentieux de la copropriété - Les apports et incertitudes de la réforme», Jurim Pratique, 2011/1-2, p. 346). Si, par contre, il introduit une demande qui ne présente pas de caractère d’urgence ou conservatoire et ce, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, il sort de ses Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 12 compétences et risque, par conséquent, d’engager sa responsabilité à défaut de ratification ultérieure. Dans le premier cas, le syndic a le pouvoir d’agir alors que, dans le second, il n’a pas ce pouvoir. Dans le premier cas, l’action ne pourra être jugée irrecevable qu’à défaut de ratification dans les plus brefs délais (mais pourrait être rendue rétroactivement recevable pas une ratification ultérieure) alors que, dans l’autre, l’action qui serait initialement irrecevable pourrait être rendue rétroactivement recevable en vertu des règles précitées relatives à la théorie de l’organe. Cette interprétation est compatible tant avec la lettre que l’esprit de la loi du 2 juin 2010 : rien n’indique en effet que le législateur aurait eu l’intention de créer un régime spécifique d’irrecevabilité des demandes introduites par le syndic sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et non de préciser les conditions auxquelles ce syndic peut introduire des demandes en justice (ou des voies de recours) sans une telle autorisation préalable.
43. En l’espèce, comme indiqué ci-avant, la décision du syndic d’interjeter appel a été ratifiée le 30 mars 2017, soit à une date où les consorts C.-Th. ne pouvaient faire valoir aucun droit acquis, le fait d’invoquer l’irrecevabilité de l’appel dans leurs conclusions ne pouvant en effet constituer un tel droit. Il en résulte que l’appel de l’ACP C. est recevable. B. La recevabilité de la demande nouvelle de l’ACP C.
44. Les consorts C.-Th. considèrent que l’autorité de chose jugée qui s’attache au jugement du 24 avril 2020 rend irrecevables les demandes de l’ACP C. visant à dire pour droit que la partie gauche de l’appartement du rez-de-chaussée est une partie commune de l’immeuble et que lui soit déclaré inopposable la vente relative à cette partie commune intervenue par acte reçu le 30 juin
45. Celle-ci conteste cette exception d’irrecevabilité pour les motifs suivants (ses conclusions, p. 19) : « En effet, l’article 25 du Code Judiciaire indique : ‘L’autorité de la chose jugée fait obstacle à la réitération de la demande. Il est exclu de rejuger la même cause (identité de faits, d’objet et de parties entre les mêmes parties) dans un procès subséquent’. Or la présente cause ne contient pas une réitération de la demande, qui avait été formulée bien avant que le Tribunal de Première Instance ne se prononce en
46. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 13 La présente procédure ne constitue pas plus un procès subséquent mais bien une procédure antérieure à celle dont a été saisi par la suite le Tribunal de Première Instance francophone de Bruxelles et qui a donné lieu au jugement du 24 avril 2020 ».
47. Il convient d’emblée de relever que l’article 25 du Code judiciaire ne dispose pas qu’il « est exclu de rejuger la même cause (identité de faits, d’objet et de parties entre les mêmes parties) dans un procès subséquent » mais uniquement que « l’autorité de la chose jugée fait obstacle à la réitération de la demande ». La première phrase provient manifestement d’une source doctrinale, que l’ACP C. omet de citer (G. DE LEVAL et H. BOULARBAH, « Chapitre 6 - L’autorité de la chose jugée », in Droit judiciaire, G. de Leval (dir.), t. 2, Procédure civile, vol. 1 : Principes directeurs du procès civil Compétence-Action-Instance-Jugement, 2ème édition, Bruxelles, Larcier, 2021, pp. 978-979). Pour le surplus, l’interdiction formulée par l’article 25 du Code judiciaire forme ce que la doctrine qualifie d’effet « négatif » de la chose jugée et se traduit par la fin de non-recevoir de la nouvelle demande prévue par cette disposition (J.-Fr. VAN DROOGHENBROECK et F. BALOT, « L’effet positif de la chose jugée », J.T., 2009, p. 292 et les références citées), qui est le « moyen technique d’assurer la reconnaissance de cette autorité » (R.P.D.B., v° « Chose jugée », compl. t. VI, p. 280, n°108). Ses conditions sont fixées par l’article 23 du Code judiciaire qui dispose, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 octobre 20154 : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet de la décision. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande repose sur la même cause, quel que soit le fondement juridique invoqué; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ». Comme l’exprimait déjà la Cour de cassation, afin d’apprécier la légitimité de l’exception de chose jugée il convient d’examiner si « la prétention nouvelle peut être admise sans détruire le bénéfice de la décision antérieure » (Cass., 5 mai 1961, Pas., I, p. 955 ; Cass. 16 mars 1972, Pas., I, p. 660). Il ne fait aucun doute en l’espèce que faire droit à la demande de l’ACP C. reviendrait à détruire le bénéfice du jugement du 24 avril 2020, qui est devenu définitif. Le fait que l’instance ayant mené à cette décision a été introduite postérieurement à l’introduction de la présente instance est sans incidence sur ce point dès lors que l’autorité de chose jugée s’attache à une décision et non à une demande.
48. 4 La cour rappelle que, conformément à l’article 3 du Code judiciaire, cette modification est d’application immédiate aux procédures en cours au 1er novembre
49. Elle est donc censée s’appliquer aux jugements prononcés après l’entrée en vigueur de la loi même si l’instance y donnant lieu a été introduite avant l’entrée en vigueur de la loi. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 14 Il n’appartient pas à la cour de vérifier si l’article 3 de la loi hypothécaire a été respecté dans le cadre d’une procédure dont elle n’est pas saisie.
50. Il en résulte que les demandes nouvelles de l’ACP C. sont irrecevables. C. Le fondement de l’appel principal
51. L’ACP C. demande la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de réformation des décisions de l’assemblée générale et d’indemnisation formulée par les consorts C.-Th..
52. L’article 577-9, §2 de l’ancien Code civil, tel qu’il était en vigueur à l’époque, disposait que tout « copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale ». Une décision est abusive au sens de cette disposition lorsqu’elle résulte d’un abus au sens du droit commun, à savoir « l’intention de nuire, l’adoption de la solution plus dommageable lorsque plusieurs options sont possibles ou la disproportion entre l’avantage recherché et les inconvénients causés » (P. LECOCQ et N. GOFFLOT, op. cit., pp. 418-419).
53. Le premier juge a retenu le caractère abusif des décisions prises le 2 juillet 2015 par l’AG des copropriétaires au motif que les pièces litigieuses étaient utilisées exclusivement par Mme D.G. et sa famille depuis 1976, de sorte qu’il incombait à l’ACP de prouver leur caractère commun, d’autant qu’elle n’avait pas contesté par écrit les éléments contenus dans le courrier envoyé le 9 juin 2015 par le conseil des consorts C.-Th.. Compte tenu de ces éléments, estimait le premier juge, il incombait à l’ACP C. de « s’informer plus à fond quant aux remarques, à première vue, non dénuées de sens », comme l’aurait fait toute « personne normalement avisée » et ce, d’autant plus qu’elle savait que les consorts C.-Th. avaient trouvé un acquéreur et qu’une décision négative leur serait donc préjudiciable.
54. Il convient cependant de rappeler que si tout comportement abusif dans le sens précité constitue une faute, l’inverse n’est pas nécessairement vrai. En l’espèce, aucune intention de nuire n’est établie par les consorts C.-Th.. Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 15 Il convient donc de déterminer si l’ACP C. a opté pour la solution la plus dommageable alors que plusieurs options étaient possibles ou s’il existe une disproportion entre l’avantage recherché par elle et les inconvénients causés aux consorts C.-Th.. Il faut à cet égard se replacer dans la situation dans laquelle l’ACP C. se trouvait lorsqu’elle a adopté les décisions contestées, sans tenir compte des pièces qui ont pu être produites par la suite. Or, à cette époque, les éléments dont elle disposait consistaient d’une part en une information selon laquelle les notaires avaient émis un doute quant au fait que les pièces litigieuses relevaient bien du bien privatif mis en vente par les consorts C.-Th. et, d’autre part, des arguments mis en avant lors de l’AG du 28 mai 2015 et par le conseil des consorts C.-Th.. Il peut par ailleurs être raisonnablement déduit de la réponse du syndic du 9 juin 2015 que, déjà à l’époque, l’ACP C. avait eu recours à des conseils juridiques, qui ont été formalisés dans le courrier du 22 octobre
55. De ces éléments, il résultait à tout le moins un doute quant au statut des pièces litigieuses au regard des titres produits (acte de vente, acte de base, et règlement de copropriété). Quant à l’argument relatif à la prescription acquisitive, il ne pourrait être raisonnablement attendu de l’ACP C., qui n’est pas un professionnel du droit et a pu se baser sur les conseils reçus de son avocat, d’apprécier en quelques semaines l’argumentaire du conseil des consorts C.-Th.. Son refus de faire droit à la demande de ces derniers pouvait donc se comprendre dès lors que, s’il en résultait sans aucun doute un préjudice pour eux, l’avantage de la copropriété n’était pas manifestement disproportionné par rapport à ce préjudice dès lors que l’ACP C. risquait de perdre le bénéfice de parties de l’immeuble qu’elle considérait comme étant communes. Dans ce cadre, les options de l’ACP C. n’étaient que de deux ordres : soit elle acceptait la demande des consorts C.-Th. et perdait le bénéfice des pièces litigieuses, soit elle refusait cette demande, à tout le moins dans l’attente de pouvoir instruire davantage le dossier.
56. La cour en conclut que le refus émis par l’ACP n’était pas, à la date du 2 juillet 2015, abusif. L’appel est donc fondé sur ce point, ainsi qu’en ce qui concerne la condamnation de l’ACP à payer un montant de 2.500 € à titre d’indemnisation résultant du caractère abusif de ces décisions. D. Le fondement des demandes nouvelles/additionnelles des consorts C.-Th.
57. Les consorts C.-Th. estiment que la faute de l’ACP C. consiste non seulement à avoir refusé de reconnaître leur propriété le 2 juillet 2015 mais également à avoir persisté à refuser de connaître cette propriété « après qu’il fut établi de manière certaine que la conciergerie de l’immeuble se situait au sous-sol » et en tout cas après le prononcé du jugement précité du 24 avril 2020 (leurs conclusions, p. 13). Cour d’appel Bruxelles – 2019/AR/946 – p. 16
58. En ce qui concerne la production des plans du sous-sol, les consorts C.-Th. ne précisent cependant pas à quelle date elle serait intervenue. La cour constate par ailleurs que, alors que ce point est fort développé par l’ACP C. dans ses conclusions, il n’est qu’évoqué dans celles des consorts C.- Th. (ceux-ci ayant réservé leurs développements à cet égard dans l’hypothèse où la cour aurait rejeté leurs exceptions d’irrecevabilité de l’appel et de l’autorité de chose jugée, ainsi que leur moyen relatif à la prescription acquisitive). Il n’était par ailleurs pas fautif, dans le chef de l’ACP C., d’interjeter appel du jugement entrepris, d’autant que cet appel est fondé.
59. Cela étant précisé, il est progressivement devenu clair que la thèse des consorts C.-Th. relative à la prescription acquisitive ne rencontrait pas d’objection majeure. A tout le moins, le raisonnement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles ne pouvait plus laisser de doute à l’ACP C. quant au bienfondé de l’argumentation des parties intimées. La cour en conclut que, en continuant à nier la propriété des consorts C.-Th. sur les pièces litigieuses postérieurement au prononcé du jugement du 24 avril 2020, l’ACP C. a commis une faute qui a causé un dommage à ceux-ci, du fait des charges qu’ils ont dû supporter jusqu’à la vente de l’appartement depuis cette faute.
60. Cette vente a eu lieu le 30 juin
61. L’intégralité du délai intervenu entre le 24 avril 2020 et le 30 juin 2022 ne peut toutefois, sous l’angle du lien causal, être mise à charge de l’ACP C.. En effet, il faut envisager quelle aurait été la situation si, dès le prononcé de ce jugement, l’ACP C. avait accepté de s’incliner quant à la solution adoptée par le tribunal de première instance. Dans ce cas, il aurait fallu tenir compte d’une part d’un certain délai pour mettre le bien en vente et trouver un acquéreur (qui peut être évalué à 4 mois) et d’autre part du délai usuel de 4 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique. La cour estime que, sans la faute précitée, la vente serait donc intervenue au plus tard le 31 décembre 2020 de sorte que seul le dommage encouru entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2022 est en lien causal avec cette faute.
62. En ce qui concerne le dommage encouru par les consorts C.-Th. durant la période précitée, il est objectivé par les pièces déposées (et non spécifiquement contestées). La cour relève les montants suivants : - en ce qui concerne les charges : 476,90 € + 538,71 € + 447,19 € + 874,84 €