ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240321.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 21 mars 2024 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240321.1 No Rôle: 2021/AR/510 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2024-05-13 Consultations: 777 - dernière vue 2026-06-18 22:46 Fiche L'article 1615 de l'ancien Code civil disposait que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires. La transmission s'étend aux droits transmissibles qui sont si étroitement liés à la chose que l'intérêt de ces droits dépend de la propriété de celle-ci. A l'inverse, l'article 1615 de l'ancien Code civil n'exclut pas que le vendeur puisse exercer les droits étroitement liés au bien vendu quand leur exercice conserve pour lui un intérêt. Pour que la vente d'un immeuble emporte cession de plein droit à l'acquéreur des actions du vendeur, il ne suffit pas que la créance soit née à propos de cet immeuble, il faut qu'elle lui soit étroitement liée au point d'en être indissociable, c'est-à-dire au point de n'offrir d'intérêt que pour le nouveau propriétaire de l'immeuble. Les droits propter rem comprennent non seulement les droits réels qui suivent le bien de façon automatique mais aussi l'ensemble des droits et actions fondamentalement attachés à la propriété de la chose et dont l'exercice ne présente d'intérêt que pour le propriétaire. Ce principe vise notamment les garanties attachées à la chose, telles la garantie décennale, l'action en garantie d'éviction et l'action en garantie des vices cachés pour autant que les vices soient demeurés cachés lors de chaque transmission. La question de savoir si l'action en trouble de voisinage revêt la qualification d'action propter rem est controversée. Les troubles de voisinage qui n'impliquent aucune atteinte à l'immeuble (tels des troubles de jouissance) ne sont pas transmis automatiquement dès lors qu'il ne s'agit pas d'accessoires de la chose cédée. La seule circonstance que le trouble a occasionné une atteinte à l'immeuble ne suffit pas à entraîner la transmission automatique du droit à la réparation, à tout le moins en ce que celle-ci tend à une réparation par équivalent. Il faut distinguer si le trouble (et non seulement sa manifestation) se poursuit après la cession ou non. Si tant le trouble que le dommage qui en résulte sont intégralement consommés avant la cession, le droit que le précédent propriétaire tire de la théorie des troubles du voisinage lui reste en principe acquis. Si le trouble de voisinage et ses manifestations ne sont pas entièrement réalisés lors de la cession du droit de propriété, l'action fondée sur les troubles de voisinage est, sauf convention contraire, transmise à l'acquéreur dès lors que seul ce dernier a intérêt à obtenir la cessation du trouble, que ce soit en nature ou par équivalent. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente Mots libres: DROIT CIVIL – Contrats spéciaux – Vente – Obligations du vendeur – Transmission accessoire – Article 1615 ancien Code civil – Les droits propter rem – troubles de voisinage. Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - 1615 Texte de la décision Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 1 En cause de : Monsieur M. H., partie appelante, représentée par Me Françoise VANCROMBREUCQ, avocat dont le cabinet est établi à 1180 UCCLE, rue Edith Cavell 63, CONTRE : Monsieur V. M., et Madame I. D., parties intimées, LA SPRL LASER-TECH, partie intimée, toutes représentées par Me Muriel GILLET, avocat dont le cabinet est établi à 1190 FOREST, avenue du Roi 206, La SPRL MVL CONSTRUCT, partie intimée, représentée par Me J. DAUGINET loco Me William DE KESEL, avocat dont le cabinet est établi à 1170 WATERMAEL-BOITSFORT, avenue du Col Vert, 3, La SRL ROUSSEAU STE, partie intimée, qui ne comparaît pas et n’est pas représentée. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 2 Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 9 avril 2020, signifié le 2 mars 2021 par la SRL MVL Construct ; - la requête d’appel déposée au greffe de la cour le 31 mars 2021 pour M. H. ; - l’ordonnance prise sur pied de l’article 747, §2, du Code judiciaire, telle que reprise dans le procès-verbal de l’audience publique du 10 juin 2021 ; - l'ordonnance prise sur pied de l'article 109bis du Code judiciaire le 6 octobre 2023 attribuant la cause à une chambre composée de trois conseillers, - les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 15 avril 2022 pour M. M., Mme D. et la SRL Laser-Tech, le 13 octobre 2022 pour M. H. et le 30 novembre 2022 pour la SRL MVL Construct ; - les dossiers de pièces des parties H., M., D. et Laser-Tech et de MVL Construct. I. La disjonction de la cause à l’égard de la SRL Rousseau STE 1. La SRL Rousseau STE n’a pas comparu. Il est apparu à l’audience que, par un jugement prononcé le 18 décembre 2023, le tribunal de l’entreprise du Hainaut, division Mons, a déclaré ouverte la faillite de cette société et désigné Me B. en tant que curateur. Il résulte de l’article XX.119 du Code de droit économique que toutes « les procédures intéressant la masse dans lesquelles le failli est impliqué et qui sont pendantes à la date de la faillite sont suspendues de plein droit jusqu'à ce que la déclaration de la créance ait eu lieu » et que « restent suspendues jusqu'après l'enregistrement du premier procès-verbal de vérification, sauf si le curateur reprend les procédures dans l'intérêt de la masse ». 2. A l’audience, les parties ont convenu de disjoindre les causes en ce qui concerne la demande en tant qu’elle est dirigée contre la SRL Rousseau STE. Il convient d’ordonner cette disjonction, sur la base de l’article 814 du Code judiciaire qui dispose que l’intervention « ne peut retarder le jugement de la cause principale ». Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 3 II. Les faits 3. M. H. est propriétaire d’un immeuble situé à Uccle. M. M. et Mme D. étaient propriétaires de l’immeuble voisin. En vertu d’un contrat de bail du 15 janvier 2007, la SRL Laser-Tech y louait un bureau, une salle de réunion ainsi que l’accès à ceux-ci. 4. En 2015, M. H. a entrepris des travaux de rénovation et d’extension de son immeuble, qu’il a confiés à l’entreprise générale Renov’Art (tombée en faillite le 14 mars 2016) et à des entreprises séparées, dont MVL Construct pour les travaux de toiture et la SRL Rousseau pour l’isolation et les enduits de façade et ce, sous la supervision du bureau d’architecture Groupe Gamma Architectes (constitué à l’origine notamment par les architectes P. et G., la seconde ayant quitté ce bureau en 2012). 5. Le 1er juin 2015, l’architecte G. a réalisé un état des lieux avant travaux de l’immeuble de M. M. et Mme D., qui indique que la « maison a fait l’objet d’une rénovation en 2007 » et qu’elle est en parfait état, à l’exception de certains revêtements de sol jugés « en bon état », d’une « micro-fissure » dans la chambre du 2ème étage et de fissures au droit des murs et plafonds dans une pièce menant vers l’annexe professionnelle. 6. Par un courrier du 1er octobre 2015, M. M. s’est plaint de l’apparition de fissures et d’humidité occasionnées par les travaux de M. H.. 7. Le 6 octobre 2015 a eu lieu une réunion entre M. M. et l’architecte P., au cours de laquelle certaines mesures conservatoires ont été prises. Un procès-verbal de chantier a été dressé le 8 octobre 2015. Il y est indiqué que l’infiltration résulte du fait que la descente de la gouttière a été retirée et que l’eau a ruisselé le long du mur mitoyen. Quant aux fissurations, elles auraient été causées par des vibrations engendrées par les démolitions. 8. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 4 Par email du 15 octobre 2015, M. M. a rappelé au bureau Groupe Gamma les termes de l’accord passé la semaine précédente, à savoir la prise en charge de la réparation des murs fissurés et de la tache d’humidité. Le même jour, M. P. a répondu, en mettant en copie M. H., que les désordres seraient remis en état, à charge des entrepreneurs qui exécutent les travaux « et dont le maître de l’ouvrage, M H. se porte solidaire ». 9. Entre octobre et décembre 2015, M. M. a dénoncé auprès des architectes une protection insuffisante des murs mitoyens, un nettoyage peu rigoureux des projections de béton sur la terrasse de son immeuble, le fait que ses corniches étaient remplies de gravats, sable et autres déchets de chantier et une intervention non annoncée sur son propre toit. M. P. a répondu afin d’expliquer que l’intervention sur la toiture s’était faite à l’initiative de MVL Construct. 10. Par un email du 15 mai 2016, M. M. a écrit à M. P. que des morceaux d’isolant avaient été retrouvés sur leur terrasse, devant le cabinet médical de son épouse et y compris dans leur chambre. Il indiquait que, outre les réparations, il espérait recevoir « une proposition de compensation financière pour tous ces tracas ». M. P. a répondu que l’entreprise Rousseau avait indiqué qu’elle viendrait nettoyer les morceaux d’isolant. Il a précisé, en mettant M. H. en copie, que les réparations des dégâts et les éventuels dédommagements seraient établis lors du récolement de l’état des lieux par Mme G.. 11. Le 25 mai 2016, M. P. a écrit à M. M. que M. H. et lui-même proposaient de le rencontrer lors de leur prochaine réunion de chantier, ce à quoi M. M. a répondu le même jour en exprimant son mécontentement quant au déroulement du chantier : « C’est maintenant que vous et le propriétaire réagissez ?! (…) vous savez très bien que ce chantier fait des dégâts chez moi et vous ne prenez même pas la peine de décrocher quand je vous appelle, vous ne rappelez pas non plus. (...) les ouvriers qui travaillent sur ce chantier font comme ils veulent (...). Vous me dites qu'ils vont m'appeler pour venir nettoyer, ils ne le font pas. (…) Je ne vois vraiment pas l'intérêt d'encore vous rencontrer, et d'ailleurs je ne suis pas systématiquement à votre disposition pendant vos visites de chantier (...) ». 12. M. M. s’est encore plaint par la suite, attirant l’attention de M. P. sur les nombreuses pluies menaçant de causer de nouvelles infiltrations. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 5 13. Le 11 juin 2016, une réunion a eu lieu en présence de M. P. et de M. M., réunion dont M. P. a rendu compte dans un email du 13 juin, dans lequel il a indiqué avoir demandé à Mme G. de fixer au plus vite une réunion pour faire l’inventaire des désordres. 14. Le procès-verbal de chantier du 14 juin 2016 mentionne que l’architecte a indiqué au gérant de MVL Construct « que l’étanchéité entre le mur d’acrotère mitoyen et les couvre-murs en grès, côté annexe voisine, n’a pas été finalisé, une partie est restée sans protection ce qui a provoqué, lors des fortes précipitations, des infiltrations d’eau chez le voisin », et que tant M. P. que ce gérant « s’accordent pour que l’habillage en zinc de la corniche arrière soit corrigé, il y a trop d’ondulations », précisant encore que la réfection réalisée sur le petit muret longeant l’annexe arrière « n’est pas satisfaisante sur le plan de l’étanchéité et de l’esthétique». 15. Le 15 juin 2016 un pré-état des lieux après travaux a été réalisé par l’architecte G.. Il y est fait état : - d’une légère fissure au niveau de la cheminée dans la chambre du 1 er étage, - de l’apparition, dans le bureau du 1er étage, de fissures entre les murs et le plafond sur les trois autres côtés de la pièce (outre une fissure déjà présente sur le mur mitoyen) et d’une tache d’humidité importante au bas du mur, - de l’apparition de fissures dans le hall de nuit, - de l’apparition de trois fissures dans la pièce vers l’annexe professionnelle, outre une boursoufflure du plafonnage, - l’apparition de deux fissures outre des traces d’infiltrations d’eau et une boursoufflure du plafonnage dans l’annexe professionnelle. Le 18 juin 2016, M. M. a écrit à Mme G. qu’elle avait oublié de signaler la présence de traces de coulées d’eau sur les murs du cabinet ainsi que dans la pièce d’accès au cabinet. Le même jour, Mme G. a admis avoir omis les traces sur le mur d’accès au cabinet. 16. Le 27 juin 2016, la SRL MVL Construct a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur professionnel. Elle s’est adressée en ces termes à son assureur : « (…) Des infiltrations sont apparues suite aux travaux. Il reste à déterminer si elles viennent de nos travaux car plusieurs corps de métier sont intervenus. (…) ». 17. Plusieurs échanges sont intervenus par la suite entre M. M. et l’architecte, ce dernier annonçant des interventions et M. M. se plaignant du fait qu’elles n’ont pas eu lieu ou qu’elles ont été mal faites. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 6 Le 28 juillet 2016, M. P. a écrit qu’il était à l’étranger mais que, au vu des photos, il était clair qu’il y avait un problème d’exécution et qu’il faudrait revoir le travail réalisé. Il annonçait un passage prochain avec MVL Construct pour fixer une date d’intervention. 18. Le 22 août 2016, M. B., mandaté par P. (assureur protection juridique de Laser-Tech), a communiqué à M. H. un devis daté du 28 juillet 2016 établi par la SPRL Idée Neuve, pour les travaux de réfection pour un montant de 8.852,62 € TVAC. 19. Le 1er septembre 2016, M. P. a répondu qu’il n’avait pas reçu le devis. Il annonçait qu’il proposerait plusieurs dates pour la tenue d’une réunion sur place. Le bureau Groupe Gamma Architectes a, par la suite, dénoncé auprès de M. B. l’attitude de M. M.. 20. Le 12 octobre 2016, une réunion s’est tenue sur le chantier avec les différentes parties et les experts des assurances. 21. Par un courrier du 17 octobre 2016, l’expert de l’assureur en responsabilité civile de MVL Construct a écrit à M. B. que la responsabilité de celle-ci ne pouvait être « que partiellement envisagée pour les infiltrations d’eau qui se sont produites au niveau de la petite terrasse arrière après enlèvement des couvres-murs », indiquant que, si cet enlèvement n’avait pas été réalisé par MVL Construct, il semblerait « toutefois, bien que cela ne soit pas clairement établi, que des infiltrations d’eau se soient également produites au moment de l’exécution de l’étanchéité recouvrant la rehausse du mur ». Compte tenu des infiltrations dans le cabinet de consultation et le hall d’entrée, l’expert Q. proposait un montant de 1.227€ x 50 % (responsabilité partielle) soit 613,50 € HTVA à 6 %. 22. En novembre 2016, M. P. a annoncé à M. B. l’intervention des sociétés Rousseau et MVL Construct. 23. Le 11 janvier 2017, un état des lieux après travaux a été établi par Mme G.. Il y est fait état de nouvelles fissures ou micro-fissures dans la chambre du 1er étage, dans le hall de nuit, la salle de bain, l’annexe professionnelle et au bas de l’escalier, du fait que la tache d’humidité du bureau a séché et d’une évolution légère des fissures dans la pièce vers l’annexe professionnelle. 24. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 7 A la même date, après une réunion sur les lieux, la SPRL Idée Neuve a actualisé son devis à concurrence d’un montant de 10.528,05 € TVAC. Ce devis a été communiqué à Mme G., à M. M. et à l’expert B.. 25. Par un courrier du 1er mars 2017, M. B. a adressé à M. H. et aux autres parties le devis adapté de la SPRL Idée Neuve. Il dénonçait le caractère peu professionnel des réparations réalisées par le couvreur et faisait le point sur les interventions des différents assureurs. Il indiquait que M. Q. proposait un montant de 1.227 € en valeur à neuf qu’il réduisait, en valeur réelle, de 50 %, réduction jugée « excessive ». Le 15 mars 2017, l’expert Q. a répondu que la réduction de 50 % était justifiée par le fait que MVL Construct n’aurait eu qu’une responsabilité partielle dans le cadre du dommage visé, ni l’enlèvement des couvre-murs, ni la rehausse de la maçonnerie n’ayant été effectués par MVL Construct. 26. Le 5 mai 2017, l’expert B. a écrit au conseil de M. H. que son client avait assisté à toutes les réunions depuis le début et avait bien compris qu’il devrait supporter la totalité du devis, à charge pour lui d’en réclamer tout ou partie du remboursement à charge de ses entrepreneurs. 27. Le 23 mai 2017, une réunion s’est tenue entre les parties. 28. Le 1er juillet 2017, la SRL Laser-Tech a décidé de transférer son siège social de l’immeuble litigieux vers une nouvelle adresse, à Waterloo (décision publiée dans les annexes du Moniteur belge du 13 juillet 2017). 29. M. M. et Mme D. ont vendu leur immeuble le 13 juillet 2017. L’acte de vente stipule : « Le vendeur précise que suite à des travaux de rénovation de la maison voisine (…), il y a eu des infiltrations d'eau. Celles-ci sont définitivement colmatées depuis octobre 2016 et les deux murs ayant été atteints sont complètement secs. Le dossier est actuellement entre les mains des experts auprès des assurances qui doivent se mettre d'accord sur le montant de l'indemnisation. Dès réception de l'indemnisation en ce qui concerne la remise en état des murs (peinture), le vendeur s'engage à transférer le montant de ladite indemnisation à l'acquéreur, à l'exception de l'indemnisation pour trouble de jouissance ». Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 8 30. Le 20 juillet 2017, M. B. a indiqué qu’il était mandaté par P. mais qu’il intervenait également pour compte de M. M. et de Mme D.. 31. Une réunion a encore eu lieu le 22 août 2017 afin de trouver une solution amiable, au cours de laquelle il semblerait qu’un accord oral se soit dégagé. 32. Le 2 novembre 2017, M. B. a écrit au conseil de M. H. qu’il attendait depuis trois mois la convention visant à régler le litige de façon amiable. 33. Le 28 février 2018, le conseil de M. H. a, sur interpellation de M. M., indiqué avoir été confrontée à un surcroît de travail mais qu’elle reprenait le dossier. 34. Le 15 mars 2018, M. M. a regretté n’avoir toujours pas eu de réaction depuis le 28 février. En l’absence de solution amiable, M. M., Mme D. et Laser-Tech ont décidé d’entamer la présente procédure. III. La procédure 35. L’action principale originaire, mue par citation du 8 août 2018 par M. M., Mme D. et Laser- Tech et telle que modifiée par voie de conclusions, tendait à entendre condamner M. H. à leur payer 16.139,38 € à majorer des intérêts compensatoires depuis le 28 juillet 2016, sur pied de l’article 544 du Code civil à titre principal et sur pied de l’article 1382 du Code civil à titre subsidiaire. A titre subsidiaire, ils sollicitaient la condamnation de M. H. au paiement provisionnel incontestablement dû de 6.000 € et la désignation d’un expert. En toute hypothèse, ils sollicitaient la condamnation de M. H. aux dépens. Par acte du 12 octobre 2018, M. H. a cité en intervention et garantie MVL Construct et la société Rousseau. M. H. concluait à l’irrecevabilité de la demande de M. M., de Mme D. et de Laser-Tech à défaut d’intérêt et de qualité dans leurs chefs, à tout le moins à l’absence de fondement de leur demande et sollicitait leur condamnation aux dépens. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 9 A titre subsidiaire, il sollicitait la condamnation de MVL Construct et de Rousseau solidairement, in solidum, l’une à défaut de l’autre à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais, aux dépens et le cas échéant les condamner à participer à la mission d’expertise qui serait ordonnée. MVL Construct concluait à l’absence de fondement de la demande en intervention et garantie de M. H. et sollicitait sa condamnation aux dépens. Rousseau n’avait pas conclu. Par jugement du 9 avril 2020, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a condamné M. H. au paiement à M. M., Mme D. et Laser-Tech de 11.661,33 € à majorer des intérêts judiciaires, a déclaré les demandes en intervention forcée et garantie non fondées et a condamné M. H. aux dépens de M. M., de Mme D. et de Laser-Tech de 2.425 € et aux dépens de MVL Construct de 1.320 €. 36. Le 4 mai 2020, M. H. a payé les montants auxquels il avait été condamné. Suite à la signification du jugement par MVL Construct, il a cependant interjeté appel. Il sollicite la mise à néant du jugement entrepris et de dire l’action de M. M., de Mme D. et de Laser-Tech irrecevable et à tout le moins non fondée et sollicite leur condamnation aux dépens. A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de MVL Construct et de Rousseau à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais, aux dépens, et à participer à l’expertise. Il sollicite la condamnation de MVL Construct à le rembourser des frais de signification du 2 mars 2021. Il conclut à l’absence de fondement de l’appel incident de M. M., de Mme D. et de Laser-Tech, en ce compris l’indemnité pour appel téméraire et vexatoire et l’indemnité pour fol appel. M. M., Mme D. et Laser-Tech concluent à l’absence de fondement de l’appel de M. H. et forment un appel incident par voie de conclusions, par lequel ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sous la seule émendation qu’ils sollicitent la condamnation de M. H. au paiement de 16.139,38 € à majorer des intérêts compensatoires depuis le 28 juillet 2016 sous déduction des paiements exécutés à titre principal sur pied de l’article 544 de l’ancien Code civil, et à titre subsidiaire, sur le pied de l’article 1382 de l’ancien Code civil. A titre infiniment subsidiaire, ils réitèrent leur demande originaire de condamner M. H. au paiement du montant incontestablement dû de 6.000 € et de désigner un expert. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 10 En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation de M. H. au paiement d’une indemnité pour appel téméraire et vexatoire de 2.500 €, ainsi que d’une indemnité pour fol appel dont le montant sera adéquatement fixé par la cour et aux dépens. MVL Construct conclut à l’absence de fondement de l’appel de M. H. à son encontre et sollicite la confirmation du jugement entrepris et sa condamnation aux dépens. A titre subsidiaire, elle estime qu’il faudrait prononcer une condamnation au pro rata des responsabilités de l’ensemble des entrepreneurs intervenus sur le chantier 1. La SRL Rousseau STE n’a pas conclu. IV. Discussion et décision de la cour A. La demande d’écartement des conclusions de MVL Construct 37. M. H. relève que « les conclusions de la société MVL CONSTRUCT ont été communiquées en date du 11 novembre 2021 alors qu’elles devaient l’être en date du 29 octobre 2021 » et il « émet toutes réserves quant à cette communication tardive et à l’éventuel écartement des conclusions dont questions » (ses conclusions, p. 34). 38. Pour autant que cette affirmation doive être comprise comme une demande d’écartement des conclusions déposées le 11 novembre 2021 (demande qui n’est pas reprise en termes de dispositif des conclusions de M. H.), il convient de relever que cette demande est sans intérêt dès lors que MVL Construct a déposé ses dernières conclusions dans le délai prévu par l’ordonnance reprise dans le procès-verbal de l’audience publique du 10 juin 2021. Or : - d’une part l’article 748bis du Code judiciaire dispose que les dernières conclusions d’une partie prennent la forme de conclusions de synthèse et, pour l’application de l’article 780, al. 1er, 3° du même code (qui impose de répondre aux moyens des parties), elles remplacent toutes les conclusions antérieures, 1 Cette demande est reprise en p. 6 de ses conclusions, corrigées de façon manuscrite à l’audience sans opposition des autres parties, mais n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 11 - d’autre part, l’économie de l’article 747, § 2 du Code judiciaire « n’est pas de priver nécessairement la partie qui néglige de déposer des conclusions dans le délai » fixé par le juge « du droit de déposer des conclusions dans un délai ultérieur », sous la seule réserve que « à la demande d’une partie adverse, le juge peut sanctionner un comportement procédural déloyal et, par ce motif, écarter des conclusions des débats» (Cass., 27 novembre 2003, Pas., I, n°1905 ; Cass., 4 décembre 2008, Lar. Cass., 2009/03, p. 55 ; Cass., 28 avril 2011, Pas., I, n°1188). En l’espèce, cependant, M. H. n’invoque pas – et a fortiori n’établit pas – de comportement déloyal dans le chef de MVL Construct. En tout état de cause, M. H. ne demande pas l’écartement des conclusions de synthèse de MVL Construct. B. La recevabilité des demandes originaires 1. Les conditions de recevabilité de l’action 39. En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas qualité et intérêt pour la former. L’intérêt à agir qui est visé par les articles 17 et 18 du Code judiciaire et qui conditionne la recevabilité d’une action s’apprécie en fonction du moment où la demande est introduite (Cass., 24 avril 2003, Pas., 2003/4, p. 854 ; voy. également Cass., 4 décembre 1989, Pas., 1990, p. 414 ; Cass., 13 juin 2014, Rev. not. b., 2015, liv. 3094, p. 198 ; Cass., 29 mai 2015, R.A.B.G., 2015, liv. 15, 1047). Il doit toutefois subsister au cours de toute l'instance. S'il disparait en cours d'instance, le juge est tenu de constater que l'action est devenue sans objet (Cass., 29 mai 2015, R.A.B.G., 2015, liv. 15, 1047). La cour examinera ci-après la question spécifique relative à la cession d’un immeuble en cours de procédure (point 3). L’intérêt requis pour l’introduction d’une demande en justice consiste en tout avantage, matériel ou moral, effectif mais non théorique, que le demandeur peut retirer de la demande au moment où il la forme. L’intérêt doit être légitime, concret, personnel et direct, né et actuel. L’intérêt personnel et direct consiste en l’intérêt propre du demandeur, c’est à dire que la contestation doit mettre en cause les droits subjectifs de celui-ci. La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice. Le titulaire du droit subjectif a qualité pour agir. Cette notion se confond donc avec celle d’intérêt lorsque Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 12 l’action tend à la reconnaissance d’un droit subjectif et qu’elle est exercée par le titulaire de ce droit lui-même. En outre, la partie au procès qui se prétend titulaire d'un droit subjectif a, ce droit fût-il contesté, la qualité requise pour que sa demande puisse être reçue au sens de l’article 17 du Code judiciaire, l’examen de l'existence et de la portée du droit subjectif que cette partie invoque ne relevant pas de la recevabilité mais du fondement de la demande (Cass., 26 janvier 2017, J.L.M.B., 2017, p. 1557 ; Cass., 29 octobre 2015, Pas., I, n° 632 ; Cass., 23 février 2012, Pas., I, n° 130 ; Cass., 16 novembre 2007, Pas., I, n° 558). 2. La recevabilité de la demande de Laser-Tech 40. M. H. considère que la SRL Laser-Tech n’a ni intérêt, ni qualité pour agir. Il estime, en substance, que celle-ci ne démontre pas que ses propres locaux auraient été affectés par les désordres et pointe l’ambiguïté de la position de Laser-Tech qui se serait tour à tour présentée comme propriétaire, locataire et occupante de l’immeuble. 41. La cour constate, comme l’admet du reste M. H., que la SRL Laser-Tech a eu son siège social dans l’immeuble litigieux entre 2007 et 2017. En outre, Laser-Tech dépose un contrat de bail datant de 2007 et confirmant qu’elle louait dans l’immeuble un bureau, une salle de réunion ainsi que l’accès à ceux-ci. La SRL Laser-Tech explique que l’annexe professionnelle, dont il n’est pas contesté qu’elle a fait l’objet de dégâts en lien avec les travaux réalisés dans l’immeuble de M. H., accueillait d’une part ses bureaux et d’autre part le cabinet de kinésithérapie de Mme D.. Elle précise également qu’elle occupait le bureau du 1 er étage et la salle d’attente. M. H. conteste le fait que cette annexe aurait accueilli les locaux de Laser -Tech. Cette contestation relève cependant du fond et sera examinée ci-après, les éléments précisés suffisant à démontrer que la SRL Laser-Tech avait qualité et intérêt pour agir contre M. H.. 3. La recevabilité de la demande originaire compte tenu de la vente de l’immeuble 42. M. H. conteste la recevabilité de l’action originaire au motif, en substance, que l’immeuble ayant été cédé, cette action l’aurait été également en tant qu’accessoire de cette vente. 43. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 13 Les consorts M.-D. et Laser-Tech contestent cette analyse et estiment que leur droit à être indemnisé n’a pas été cédé lors de la vente de l’immeuble. 44. Dès lors qu’ils se prétendent titulaires d’un droit subjectif, ils ont tant la qualité que l’intérêt pour que leur demande soit reçue, l’examen de l'existence et de la portée de ce droit ne relevant pas, comme indiqué ci-avant, de la recevabilité mais du fondement de la demande. Ce moyen sera rencontré dans le cadre de l’examen du fond de la cause. C. Le fondement de la demande originaire 45. Les inconvénients du voisinage, lorsque les voisins ne sont pas liés par un lien contractuel, obéissent principalement à deux régimes, indépendants l’un de l’autre (Cass., 14 juin 1968, Pas., I, p. 1177) : la responsabilité quasi-délictuelle, fondée sur les articles 1382 et suivants de l’ancien Code civil et la théorie des troubles du voisinage, fondée sur l’article 544 de l’ancien Code civil et sur l’article 16 de la Constitution. Il convient d’examiner d’abord le second fondement, dès lors qu’il est invoqué en premier lieu par les consorts M.-D. et Laser-Tech. Avant de procéder à cet examen, il s’impose toutefois de vérifier si, comme le soutient M. H., ces parties sont toujours en droit de se prévaloir du droit subjectif qu’elles invoquent alors que l’immeuble a été cédé et ce, avant même l’introduction de la présente procédure.

1. a)La cession des droits propter rem 46. M. H. estime que la vente de l’immeuble a entraîné la perte, dans le chef des parties demanderesses originaires, du droit qu’elles « croient pouvoir tirer de l’action 544 du Code civil » dès lors qu’il « s’agit bel et bien d’une action réelle, attachée au bien, qui se transmet donc de propriétaire en propriétaire, jusqu’à ce que les réparations postulées puissent, le cas échéant, être opérées » (ses conclusions, p. 42). Le caractère personnel de l’action en matière de troubles de voisinage ne fait cependant « plus guère l’objet de débat dans la jurisprudence » (F. WILMET, « Troubles de voisinage », in Droits réels, J.-Fr. Romain (dir.), Bruxelles, Larcier, 2017, p. 146 ; voy. également Cass., 20 janvier 2011, Lar. Cass., 2011/5, p. 115 ; M.-A. GARNY, « Les troubles de voisinage », J.T., 2011/12, n° 6430, p. 235 ; Liège, 21 octobre 2020, C.R.A., 2023/1, pp. 55-60). Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 14 47. M. H. invoque toutefois également le principe selon lequel « certains droits de créance se rapportent étroitement à des biens », « n’ont d’intérêt pour leur titulaire que parce que celui- ci est propriétaire du bien auquel ces droits se rapportent » et « constituent des accessoires du bien transmis, nécessaires au nouvel acquéreur » (ses conclusions, p. 43). Les consorts M.-D. estiment que leur droit de demander l’indemnisation de leur dommage sur la base de l’article 544 de l’ancien Code civil « est un droit personnel et n'a jamais été cédé ni transféré au nouvel acquéreur de l'immeuble » (leurs conclusions, p. 23). 48. L'article 1615 de l’ancien Code civil disposait, avant son abrogation, que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires. Il est largement admis que, sauf disposition contraire, la transmission s'étend « également aux droits transmissibles qui sont si étroitement liés à la chose que l'intérêt de ces droits dépend de la propriété de celle-ci » (Cass., 26 septembre 2019, RG n° C.19.0086.N ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190926.8 ; Cass., 13 février 2020, RG n°C.19.0047.N ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200213.1N.8 ; Cass., 9 mars 2020, RG n°C.19.0178.N ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200309.3N.4, www.juportal.be), au point que certains auteurs ont considéré qu’il existait, en droit belge, un principe général selon lequel les droits propter rem relatifs à un immeuble sont transmis à son acquéreur (J. HERBOTS, « L’affinage du principe de la transmission automatique des droits ‘propter rem’ du maître de l’ouvrage à l’acquéreur de l’immeuble », note sous Cass., 15 septembre 1989, R.C.J.B., 1992, p. 517 ; B. KOHL , La vente immobilière : chronique de jurisprudence 1990-2010, Les dossiers du Journal des tribunaux, vol. 90, Bruxelles, Larcier, 2012, §140). Ce principe a été consacré dans l’article 5.105 du nouveau Code civil. Pour que la vente d’un immeuble emporte cession de plein droit à l’acquéreur des actions du vendeur, il ne suffit pas que la créance qui en est l’objet soit « née à propos de cet immeuble », il faut qu’elle lui « soit étroitement liée au point d’en être indissociable, c’est-à-dire au point de n’offrir d’intérêt que pour le propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence le nouvel acquéreur » (Ph. VAN DE WIELE, La vente d’immeubles, De Boeck, 2ème éd., 2001, p. 71). A l’inverse, l’article 1615 de l’ancien Code civil n’exclut pas que le vendeur puisse exercer les droits « étroitement liés au bien vendu (…) quand leur exercice conserve pour lui un intérêt » (Cass., 20 avril 2012, Pas., 2012/4, p. 884-861). Si les droits propter rem comprennent donc, logiquement, les droits réels qui suivent le bien de façon automatique, ils ne s’y limitent pas et concernent l’ensemble des « droits et actions fondamentalement attachés à la propriété de la chose et dont l’exercice ne présente d’intérêt que pour le propriétaire » (B. KOHL , op. cit., §140). Ce principe vise notamment les garanties attachées à la chose, telles la garantie décennale (J. HERBOTS, op. cit., p. 522), l’action en garantie d’éviction et l’action en garantie des vices cachés pour autant que les vices soient demeurés cachés lors de chaque transmission (B. KOHL , La vente immobilière, Bruxelles, Larcier, 2023, p. 280). 49. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 15 D’autres cas sont par contre toujours controversés à l’heure actuelle, comme en matière de troubles de voisinage (B. KOHL , La vente immobilière, op. cit., p. 282). Ainsi, dans un arrêt du 28 juin 1990, la Cour de cassation a mis à néant la décision qui avait conclu qu’une partie n’avait pas d’intérêt à agir sur la base de la théorie des troubles de voisinage au motif qu'au « moment de l'intentement de l'action, il n'était plus propriétaire de l'immeuble » (Cass., 28 juin 1990, Pas., I, p. 1243 ; voy. également Bruxelles, 25 juin 1965, J.T., 1966, p. 26). Une jurisprudence plus récente considère par contre que l’action en trouble de voisinage revêt la qualification d’action propter rem (B. KOHL , La vente immobilière, op. cit., p. 283 et les réf. citées). La doctrine se montre plus nuancée. Ainsi, pour J. Herbots, il faut distinguer si les inconvénients anormaux consistent en « une atteinte à la propriété, comme des crevasses dans un mur », auquel cas le droit d’en réclamer l’indemnisation doit être considéré comme un droit propter rem, ou s’il s’agit d’odeurs ou de bruits excessifs, par exemple, auquel cas il n’y a pas de transmission automatique (J. HERBOTS, op. cit., p. 523). Dans le même sens, mais de façon plus subtile, certains auteurs considèrent que le droit à indemnisation ne se transmet pas automatiquement lors de la cession du droit de propriété lorsqu’il s’agit d’un trouble ponctuel (« eenmalige stoornis ») qui se réalise avant cette cession mais bien lorsque le trouble est permanent et se poursuit après celle-ci (R. DERINE, E. VAN NESTE et H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch privaatrecht, t. V, Zakenrecht, Antwerpen, Standaard Uitgijverij, 1974, p. 475, n°265 ; dans le même sens, voy. E. DIRIX, Obligatoire verhoudingen tussen contractanten en derden, Anvers, Kluwer, 1984, p. 31, n°19). Dans ce second cas, en effet, l’acquéreur subit également un dommage de sorte qu’il dispose d’un droit à réparation (R. DERINE, E. VAN NESTE et H. VANDENBERGHE, op. cit., p. 475). 50. Il va de soi que les troubles de voisinage qui n’impliquent aucune atteinte à l’immeuble (tels des troubles de jouissance) et ont été subis pendant la période qui précède la cession du droit de propriété ne sont pas transmis automatiquement dès lors qu’il ne s’agit pas d’accessoires de la chose cédée. En revanche, la seule circonstance que le trouble a occasionné une atteinte à l’immeuble ne suffit pas à entraîner la transmission automatique du droit à la réparation, à tout le moins en ce que celle-ci tend à une réparation par équivalent. Il faut en effet distinguer si le trouble (et non seulement sa manifestation) se poursuit après la cession ou non. Si tant le trouble que le dommage qui en résulte sont intégralement consommés avant la cession, le droit que le précédent propriétaire tire de la théorie des troubles du voisinage lui reste en principe acquis (dans le même sens, même si dans le cadre d’une action reposant sur un autre fondement, voy. Cass., 26 septembre 2019, RG n° C.19.0086.N ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190926.8 : « L'action en réparation du préjudice subi par le vendeur avant la vente ne peut être considérée comme une action liée si étroitement au bien que le vendeur ne conserve ce droit que tant qu'il en est propriétaire, sauf s'il a été stipulé que cette action sera transmise à l'acheteur »). Selon le Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 16 principe de la libre disposition de l’indemnité, ce précédent propriétaire peut décider d’affecter celle-ci à la réparation de l’immeuble ou le laisser en l’état et conserver cette indemnité, auquel cas il lui appartiendra également de supporter l’impact de l’éventuelle moins-value sur le prix de vente. Dès lors qu’il demande une réparation par équivalent, il conserve incontestablement un intérêt à l’action fondée sur les troubles de voisinage. De son côté, l’acquéreur achète en principe en connaissance de cause (sous réserve de l’hypothèse du vice caché, qui donne toutefois droit à une garantie spécifique) l’immeuble qui n’a pas fait l’objet de réparation. Il ne subit en réalité aucun dommage causé par le trouble dès lors qu’il a toute liberté pour fixer le prix d’achat en fonction de la moins-value de l’immeuble ou pour négocier une clause par laquelle le vendeur lui cèderait l’action personnelle fondée sur les troubles de voisinage ou s’engagerait à lui rétrocéder l’indemnité qui serait obtenue par le vendeur postérieurement à la vente. Si par contre le trouble de voisinage et ses manifestations ne sont pas entièrement réalisés lors de la cession du droit de propriété, parce que, par exemple, les infiltrations se poursuivent ou que les crevasses s’aggravent, il faut en effet considérer que l’action fondée sur les troubles de voisinage est, sauf convention contraire, transmise à l’acquéreur dès lors que seul ce dernier a intérêt à obtenir la cessation du trouble, que ce soit en nature ou par équivalent. Dans ce cas, en effet, le droit est si étroitement lié à l’immeuble que l'intérêt de ce droit dépend de la propriété de cet immeuble. 51. Il résulte des principes qui précèdent que, quelle que soit la théorie retenue, tant les consorts M.-D. que Laser-Tech sont fondés à réclamer l’indemnisation de leurs troubles de jouissance durant la période ayant précédé la cession du bien litigieux pour les premiers et, en ce qui concerne la seconde, le déplacement de son siège social. Il en va de même du droit à la réparation des dégâts causés par les travaux de M. H. dès lors que, tant en ce qui concerne les fissures issues des vibrations que les taches d’humidité résultant des infiltrations, il s’agit de dommages qui étaient intégralement réalisés au moment de la vente, de sorte que le droit à l’indemnisation de ces dommages, en tant que fondé sur la théorie des troubles de voisinage, n’a pu être cédé aux acquéreurs de l’immeuble, à défaut de clause en sens contraire. 52. A titre surabondant, la cour constate que les consorts M.-D. ont prévu une clause dans l’acte de vente qui leur réserve, de façon implicite mais certaine, le droit de demander réparation des dégâts survenus pendant les travaux réalisés pour le compte de M. H.. Certes, il n’y est fait état que des « infiltrations d’eau » et de « peinture ». Il résulte cependant clairement de cette clause que l’intention des parties était que les vendeurs poursuivent seuls l’indemnisation du préjudice subi, à charge pour eux de rétrocéder l’indemnité relative à « la remise en état des murs » aux acquéreurs et s’étant par ailleurs ménagés explicitement le droit de conserver l’indemnisation pour les troubles de jouissance. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 17 Contrairement à ce qu’affirme M. H., il n’est pas exact que, dans cet acte de vente, il serait « simplement question d’une indemnisation de la part des compagnies d’assurances » et non de sa part (ses conclusions, p. 45). La clause indique uniquement que le dossier « est actuellement entre les mains des experts auprès des assurances qui doivent se mettre d'accord sur le montant de l'indemnisation » et que, dès réception de l’indemnisation, celle-ci sera rétrocédée aux acquéreurs. Aucune conclusion ne peut en être tirée quant à l’identité du débiteur final de cette indemnisation. La question de savoir si – et dans quelle mesure- cette clause a été ou sera appliquée est sans intérêt pour M. H., qui est un tiers à la convention de vente. 53. La cour en conclut que tant les consorts M.-D. que Laser-Tech ont conservé le droit de se prévaloir de la théorie des troubles de voisinage et ce, pour l’ensemble des postes qui constituent le préjudice allégué.
2. b)Les troubles de voisinage - Les principes applicables 54. L'article 544 de l’ancien Code civil, tel qu’il était en vigueur à l’époque, reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. La Cour de cassation a consacré la notion de troubles de voisinage dans deux arrêts du 6 avril 1960 (Pas., I, p. 915). Il est admis depuis que le propriétaire d'un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l'équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l'égalité rompue (Cass., 25 juin 2009, Pas., I, p. 1665 ; voy. également Cass., 7 décembre 1992, Pas., I, p. 1339 ; J.T., 1993, p. 473, obs. D. VAN GERVEN). Il n'est pas nécessaire que la victime et l'auteur du trouble soient l'un et l'autre propr iétaires (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, p.488). Il suffit que chacun dispose à l'égard du bien d'un attribut de la propriété en raison d'un droit réel ou personnel accordé par le propriétaire ; il importe peu que ce droit réel ou personnel ait une origine légale ou conventionnelle (Cass. 31 octobre 1975, Pas., I, p. 276 ; Cass., 9 juin 1983, Pas., I, p.1145 ; J.F. ROMAIN, « Troubles de voisinage », in Droits réels – Chronique de jurisprudence 1998-2005, Les dossiers du JT, p. 81). Pour que le titulaire d’un attribut du droit de propriété sur un immeuble à l’origine d’un trouble de voisinage soit impliqué dans la réparation du trouble excessif, il faut cependant encore établir une imputabilité personnelle de ce trouble à sa charge (F. WILMET, « Troubles Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 18 de voisinage », in Droits réels, J.-Fr. Romain (dir.), Bruxelles, Larcier, 2017, p. 146) et que le processus dommageable trouve son origine dans l’usage du fonds (J. HANSENNE, « La protection du voisinage et les troubles de voisinage », Act. dr., 1992, p. 126). Afin d’apprécier l’imputabilité du trouble anormal au maître de l’ouvrage, il y a lieu de rechercher quel fait, omission, ou comportement quelconque est exactement à l’origine du trouble anormal. Dans le cas d’un contrat d’entreprise, c’est précisément la conclusion d’un tel contrat et l’autorisation accordée à l’entrepreneur d’intervenir sur le fonds du maître de l’ouvrage qui tissent l’imputabilité du trouble anormal à ce dernier ; en l’absence d’une telle décision du maître de l’ouvrage, le trouble ne se serait pas produit. Il y a lieu également d’exiger une forme d’inhérence du trouble aux travaux commandés par le maître de l’ouvrage. Ainsi, le fait d’un entrepreneur, totalement étranger à ce pour quoi il a été engagé, empêchera la condamnation du maître de l’ouvrage sur base de la théorie des troubles de voisinage (Cass., 25 juin 2009, R.G.D.C., 2009, p. 469, note P. Lecocq et S. Boufflette). Il convient encore de rappeler que, si le simple fait d’entamer des travaux sur un fonds voisin n’emporte pas d’office une rupture de l’équilibre au sens précité, certains désagréments liés à un chantier étant inévitables, il en va différemment lorsque de tels travaux occasionnent des dommages au bâtiment voisin. Dans ce cas, non seulement il y a, en principe, rupture de l’équilibre entre les fonds voisins, mais il peut être considéré que l’ensemble des dégâts excèdent la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage de sorte que la juste et adéquate compensation censée rétablir l'égalité rompue correspond au montant des remèdes requis pour réparer ces dommages. De même, si les troubles de jouissance résultant du bruit ou de la gêne occasionnés par les travaux ne constituent pas automatiquement des inconvénients excédant les inconvénients normaux du voisinage, il en va différemment de ceux qui sont la conséquence de dégâts au bâtiment voisin causés par les travaux litigieux. - Application des principes au cas d’espèce 55. En l’espèce, tant les consorts M.-D. que M. H. étaient propriétaires des immeubles concernés et Laser-Tech était locataire du bien qui a subi des dégâts, de sorte que la condition relative à la titularité d’un attribut d’un droit de propriété est rencontrée. Il résulte par ailleurs clairement des éléments repris ci-avant que, en raison des travaux réalisés par M. H., l’équilibre entre les propriétés a été rompu dès lors que ces travaux ont causé à la fois des fissures et des infiltrations. Il n’est pas davantage contestable – ni vraiment contesté - que le trouble dénoncé était inhérent aux travaux réalisés, de sorte qu’il peut être imputé à M. H.. 56. La cour en conclut, à la suite du premier juge, que les conditions relatives à l’application de la théorie des troubles de voisinage sont réunies, de sorte que M. H. doit indemniser les consorts Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 19 M.-D. et Laser-Tech du préjudice subi, à savoir, comme indiqué ci-avant, l’ensemble des dégâts à l’immeuble concerné et des troubles de jouissance qui sont la conséquence de ces dégâts. 57. Le premier juge a retenu ex aequo et bono un montant de 10.000 € en partant du devis actualisé de janvier 2017 (10.528,05 €) et en le réduisant partiellement pour y inclure les troubles de jouissance dès lors que le trouble subi n’aurait « pas affecté grandement la jouissance quotidienne des lieux ». Il convient de reprendre successivement les différents postes qui font l’objet des demandes originaire. - Les dégâts à l’immeuble 58. En ce qui concerne les dégâts à l’immeuble et les documents établis par Mme G., M. H. consacre de longs développements au fait que celle-ci ne travaillait plus, à la date du chantier, pour le bureau Groupe Gamma Architectes. Ces considérations sont toutefois sans incidence dès lors qu’il ne conteste pas qu’elle a été mandatée par lui (même s’il insiste sur le fait qu’elle est intervenue de commun accord avec ses voisins). M. H. relève encore que les états des lieux préalables réalisés par Mme G. ne lui auraient pas été transmis sur son adresse email mais sur celle de son père, de sorte qu’il n’aurait pas été en mesure de transmettre ses commentaires avant la communication de la version finale de ces documents (ses conclusions, p. 15). Il n’indique toutefois pas quels commentaires auraient dû être faits et, a fortiori, pris en compte. Au contraire, il insiste sur le fait que ces états des lieux peuvent être pris en compte pour comparer la situation avant et après travaux (ses conclusions, p. 49). 59. M. H. fait grand cas du fait que le devis sur lequel s’appuient les consorts M.-D. ne lui serait pas opposable. 60. La cour relève cependant que : - dès le 22 août 2016, la SPRL Idée Neuve a établi un devis, qui a été actualisé le 11 janvier 2017 et transmis ensuite à Mme G., - le 1er mars 2017, M. B. a veillé à communiquer le devis actualisé à M. H., qui l’avait sans doute déjà reçu de Mme G., Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 20 - le 5 mai 2017, M. B. a écrit au conseil de M. H. que son client avait assisté à toutes les réunions depuis le début et avait bien compris qu’il devrait supporter la totalité du devis, - par la suite, M. H. n’a jamais jugé utile de contester (à tout le moins par écrit) les prix repris dans ce devis, ne fut-ce qu’en déposant l’avis unilatéral d’un conseil technique. 61. Certes, M. H. affirme que, lors de la réunion du 23 mai 2017, il aurait, avec son conseil « clairement contesté ce devis de la manière la plus formelle dans la mesure où, à la différence du premier devis, il reprenant des pièces non mitoyennes, une augmentation non justifiée de différents postes et ne tenait pas compte des dégâts pré existants ni de la vétusté » (ses conclusions, p. 60). Bien que ces contestations n’aient fait l’objet d’aucun écrit, qui permettrait de vérifier qu’elles ont effectivement été formulées lors de cette réunion, elles sont cependant soumises à la cour, de sorte qu’il convient de les examiner successivement. 62. M. H. conteste ainsi ce devis au motif qu’il comprendrait des « postes concernant des pièces non mitoyennes », alors que « le rapport de l’ingénieur de stabilité de chantier (…) atteste clairement » que ses travaux « ne pouvaient en aucun cas avoir causé ces dégâts » (p. 17 de ses conclusions, voy. également p. 49 : « il a produit ce document uniquement pour exclure les dégâts survenus dans les pièces non mitoyennes »). Ailleurs dans ses conclusions, M. H. fait état de « dégâts qui concernent des murs non mitoyens » (ses conclusions, p. 27) et non des pièces mitoyennes. Ce « rapport », qui est en réalité un email du 3 mai 2017 intitulé « rapport de chantier du 12/10/2016 » ne s’exprime cependant pas explicitement sur l’existence ou non de dégâts en lien avec les travaux concernant des pièces ou des murs non mitoyens mais relève uniquement qu’il n’y a pas eu de transmission de vibrations par le sol et conclut à l’absence de risque de stabilité pour l’immeuble voisin. Par ailleurs, M. H. n’indique pas quelle partie du devis litigieux concernerait des pièces non mitoyennes, a fortiori des pièces qui n’auraient pas été visitées lors des précédents états des lieux. Pour le surplus, la cour relève que le pré-état des lieux après travaux du 15 juin 2016 fait bien état de l’apparition, dans le bureau du 1er étage, « de fissures (…) entre murs et plafond sur les 3 autres côtés de la pièce (fissure déjà présente sur le mur mitoyen) », ce qui implique que des murs non mitoyens ont également été endommagés par les travaux de M. H., compte tenu de la date de l’apparition de ces dégâts et du fait qu’aucune autre cause n’a été évoquée – et a fortiori – établie comme ayant pu causer ces dommages. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 21 63. M. H. dénonce encore une augmentation non justifiée de différents postes par rapport au premier devis. Il est vrai que certains prix unitaires ont été revus à la hausse. Cependant, cette augmentation d’une part était annoncée dans le premier devis (« Validité de l’offre de 1 mois, Revu à la hausse passé ce délai ») et, d’autre part, peut s’expliquer par l’augmentation du coût des matériaux. M. H. ne démontre par ailleurs pas – ni, en réalité, n’invoque – le fait que ces prix unitaires ne correspondraient pas au prix du marché en janvier 2017. Enfin, si certains postes ont en effet été ajoutés dans le second devis, qui ne se trouvaient pas dans le premier, cela s’explique par les constats opérés par Mme G. dans son état des lieux du 11 janvier 2017, qui relevait de nouvelles fissures ou micro-fissures dans la chambre du 1er étage et la salle de bain, ce qui correspond aux postes « réparation et peinture des murs » de la « Chambre Lola » (repris comme étant « en attente si fissuration » dans le premier devis, et donc non chiffré) et « Sdb 1er ». 64. En ce qui concerne le fait que le devis ne tiendrait pas compte des dégâts préexistants, la cour en déduit que M. H. estime que ce devis prévoirait également la remise en état de ces dégâts. Il ne précise, malheureusement, pas clairement quel poste du devis serait ainsi visé. La cour relève pour sa part que l’état des lieux avant travaux du 1 er juin 2015 fait uniquement état d’une « micro-fissure » dans la chambre du 2ème étage et de fissures au droit des murs et plafonds dans la pièce menant vers l’annexe professionnelle. Or, le devis ne paraît pas faire référence à la chambre du 2 ème étage et, quant à la « pièce vers l’annexe professionnelle », il demeure un doute quant au fait qu’elle serait reprise dans le devis qui vise la « salle d’attente ». Quoi qu’il en soit, Mme G. avait relevé, tant dans son pré- état des lieux après travaux du 15 juin 2016 que dans son état des lieux après travaux du 11 janvier 2017, une évolution des fissures se trouvant dans la pièce menant vers l’annexe professionnelle, en ce compris d’au moins une des fissures préexistantes. Il ne pouvait être sérieusement attendu qu’un entrepreneur ne répare que partiellement une fissure, en essayant de distinguer la partie antérieure et la partie postérieure aux travaux. Cela étant précisé, il ne peut toutefois être exclu, en partant du principe que la pièce menant vers l’annexe est bien la salle d’attente, que certaines fissures préexistantes aux travaux situés dans cette pièce n’ont pas été aggravées par ces travaux mais ont malgré tout été incluses dans le devis. La cour en conclut qu’il se justifie dès lors de déduire du devis un montant évalué ex aequo et bono à 200 € TVAC. 65. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 22 M. H. estime également que, vu que les travaux de rénovation effectués par les consorts M.- D. dataient « de presque dix ans avant la réalisation » de ses travaux, « il semble difficile de refuser un certain degré de vétusté » (ses conclusions, p. 49). Certes, la Cour de cassation a longtemps considéré qu’en cas de dommage causé à une chose, le préjudicié avait droit à l'indemnisation de son dommage en valeur réelle, et que l'indemnisation de la victime ne pouvait lui procurer un enrichissement, ce qui serait le cas s'il n'était pas tenu compte, dans l'évaluation de l'indemnité, d'un certain degré de vétusté en lui préférant une estimation en valeur à neuf (Cass., 11 février 2016, R.G.D.C., 2017, liv. 3, p. 183, note S. De Rey ; Cass., 5 octobre 2018, R.G.A.R., 2019, liv. 4, n° 15570, note P. Galand). Dans un arrêt rendu récemment en audience plénière, elle a cependant décidé à juste titre que celui « dont la chose est endommagée par un acte illicite a droit à la reconstitution de son patrimoine par la remise de la chose dans l’état où elle se trouvait avant ledit acte » et que, en principe, « la personne lésée peut, dès lors, réclamer le montant nécessaire pour faire réparer la chose, sans que ce montant puisse être diminué en raison de la vétusté de la chose endommagée » (Cass., 17 septembre 2020, C.18.0294.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3 et C.18.0611.F ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3, Pas., 2020/13, pp. 101-103 ; For. Ass., 2020, p. 1 et la note de J.-L. Fagnart, qui écrit : « Le mur détruit était fait de vieilles briques. Personne ne fabrique de vieilles briques. Il faut donc reconstruire le mur avec des briques neuves »)2. En l’espèce, rien ne permet d’indiquer qu’il était possible de remédier aux dégâts constatés autrement que par une remise à neuf des murs et plafonds concernés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire un coefficient de vétusté (du reste non chiffré par M. H.). 66. Enfin, M. H. émet une considération d’ordre plus général en ce qui concerne le fait que les consorts M.-D. auraient vendu leur immeuble sans procéder aux travaux, de sorte qu’ils n’auraient en réalité subi aucun dommage à défaut d’établir avoir « subi une moins-value du fait des dégâts prétendus » (ses conclusions, p. 70). Il convient cependant de rappeler que, si le juge doit évaluer le dommage causé par une faute au moment où il statue, la consistance de ce dommage doit en principe être déterminée au moment de la faute (Cass. 22 juin 1988, Pas., I, n° 659 ; Cass., 2 février 1996, Pas, I, p. 166 ; Cass., 30 janvier 2004, Pas., I, p.194 ; Cass., 15 février 2007, Pas., I, n° 96). Si des événements postérieurs à la faute et antérieurs au moment où le juge statue ont amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée, il ne doit en tenir compte que s’ils ne sont pas étrangers à la faute et au dommage lui-même (Idem ; Cass., 13 février 2006, Pas., I, 364 ; Cass., 26 janvier 2007, Pas., I, p. 183 ; Cass., 15 février 2007, Pas., I, n° 96 ; Cass., 15 février 2011, Pas., I, 516 ; Cass., 18 septembre 2014, R.G.A.R., 2015/8, p. 15218 ; Cass., 1er juin 2016, R.G.A.R., 2016, liv. 2 Curieusement, M. H. cite, en s’appropriant en outre son enseignement, l’arrêt du 11 février 2016, mais en lui faisant dire le contraire de ce qu’il énonce, à savoir que « (e)n cas de dommage causé à une chose, le préjudicié a droit à des dommages et intérêts fixés sur la base de la valeur nouvelle de la chose en dommagée lorsqu'il ne peut acquérir une chose similaire présentant un même degré de vétusté » (ses conclusions, p. 64). Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 23 9, n° 15340 ; Cass., 28 mars 2017, RG n°P.16.0751.N ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170328.4, www.juridat.be). En matière de troubles de voisinage, la Cour de cassation a précisé que, pour apprécier le dommage causé par un tel trouble, « le juge ne peut tenir compte d'événements postérieurs, étrangers au fait, à l'omission ou au comportement qui l'ont causé et au dommage lui-même, qui auraient amélioré la situation de la victime » (Cass., 18 septembre 2014, R.G.A.R., 2015, n°15218). Ce critère présente incontestablement une certaine ambiguïté et une dimension casuistique dans son application (voy. à cet égard B. KOHL , « Moment de l’évaluation et variation du dommage », in Le dommage et sa réparation dans la responsabilité contractuelle et extracontractuelle, B. Dubuisson et P. Jourdain (dir.), Bruxelles, Bruylant, 2015, p. 370-373, qui relève que certains arrêts de la cour font état d’éléments qui sont étrangers à la faute ou au dommage). Le lien entre les événements postérieurs à la faute/acte illicite et au dommage qui en résulte est néanmoins apprécié de façon stricte. La Cour de cassation a ainsi considéré, dans le cadre d’un litige entre un bailleur et son locataire relatif à des dommages locatifs, qu’en « décidant de tenir compte de la revente de l'immeuble, événement étranger aux manquements du locataire et au dommage lui-même, pour apprécier celui-ci », le jugement entrepris avait violé l’obligation de ne pas « tenir compte, dans l'évaluation du dommage, d'événements postérieurs à celui-ci et qui ont amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée lorsque ceux-ci sont étrangers à la faute et au dommage » (Cass., 30 janvier 2004, Pas., I, p.194). Plus récemment, elle a cassé la décision par laquelle les juges d’appel avaient pris en compte le prix de vente d’un immeuble pour diminuer le montant de la réparation due dans le cadre d’une demande fondée sur les troubles de voisinage au motif que, lorsque « le propriétaire d'un bien immobilier a droit, en raison d'un dommage ou d'un trouble de voisinage, à une indemnité ou à une compensation conformément aux dispositions susmentionnées et qu'il vend ensuite son bien sans céder également son droit à l'indemnité ou à la compensation, cette indemnité ou cette compensation ne peut être imputée sur le prix de vente », dès lors que ce dernier « constitue la contrepartie pécuniaire du transfert de propriété et ne sert pas à indemniser ou à compenser le dommage ou le trouble » (Cass., 7 février 2022, RG n° C.21.0122.N ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220207.3N.9, www.juportal.be). Dans le cas d’espèce, la vente par les consorts M.-D. de l’immeuble litigieux est un événement étranger tant au trouble qui ont causé leur dommage qu’au dommage lui-même, ceux-ci étant entièrement réalisés avant la cession du bien. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte dans l’évaluation du préjudice réparable. 67. Dans ces circonstances, la cour estime pouvoir se rallier au montant repris sur ce devis, sous déduction du montant précité de 200 €, soit 10.528,05 € - 200 € = 10.328,05 € TVAC. Il sera donc fait droit à l’appel incident sur ce point. 68. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 24 La date de départ des intérêts compensatoires peut être fixée, comme demandé, à la date moyenne du 28 juillet 2016. - Les troubles de jouissance 69. En ce qui concerne les troubles de jouissance, les consorts M.-D. et Laser-Tech estiment les avoir subis durant une période de plus de deux ans, soit du 1er juin 2015 au 13 juillet 2017, à concurrence d’un montant évalué ex aequo et bono à 300 € par mois, soit, selon leur calcul, 2.700 €3. M. H. conteste l’existence de ces troubles de jouissance. Il fait valoir en substance que (ses conclusions, p. 27, 36, 62 et s.) : - les troubles n’ont pu commencer le 1er juin alors que les premiers dégâts ne sont apparus qu’en octobre 2015, - M. H. a pris toutes les mesures pour éviter ou limiter les gênes causées par ses travaux, alors que M. M. aurait refusé de le rencontrer en mai 2016 pour discuter de la remise en état de son bien, - Laser-Tech ne démontre pas avoir subi un trouble, à défaut de démontrer qu’elle occupait une des pièces endommagées, - « on peut réellement se demander quel trouble de jouissance peut survenir dans un bien déjà endommagé », - les infiltrations n’ont existé que sur une très courte période, - « on ne sait pas quelles pièces étaient atteintes, quelles étaient leurs utilités (s’agissant d’un immeuble de grande taille, on peut supposer qu’il demeurait très vivable), de quelle manière ces inconvénients ont été supportés par les habitants, ... », alors que toutes les pièces sont restées fonctionnelles. 70. M. H. peut être suivi en ce qui concerne le point de départ des troubles de jouissance. Comme indiqué ci-avant, le simple fait d’entamer des travaux sur un fonds voisin n’emporte pas d’office une rupture de l’équilibre entre deux fonds dès lors que certains désagréments liés à un chantier sont inévitables. Il résulte des faits ci-avant que le point de départ des troubles peut être fixé au 1 er octobre 2015, date à laquelle M. M. s’est plaint pour la première fois de l’apparition de fissures et d’humidité occasionnés par les travaux de M. H.. 71. 3 Ils semblent cependant avoir commis une erreur de calcul, dès lors que l’indemnité qu’ils demandent devrait s’élever, au minimum, à 25 mois x 300 € = 7.500 €. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 25 Pour le surplus, il convient de relever que : - sous l’angle de la théorie des troubles de voisinage, les mesures prises par M. H. pour les limiter sont sans incidence sur l’évaluation du dommage réparable dès lors qu’il s’agit d’une responsabilité sans faute, - le refus de M. M. de rencontrer M. H. et M. P., exprimé le 26 mai 2016, est resté sans réelle incidence sur la durée des troubles de jouissance dès lors que M. P. a rencontré M. M. quelques jours plus tard et que, de toute façon, aucune solution amiable n’a pu être trouvée, - la circonstance qu’un immeuble soit affecté de légères fissures n’empêche pas que des troubles de jouissance puissent être subis suite à l’apparition de nombreuses autres fissures et taches d’humidité, - M. H. fait preuve d’une particulière mauvaise foi quand il écrit ne pas savoir quelles pièces étaient atteintes alors que celles-ci sont clairement identifiées par Mme G. dans ses différents états des lieux. 72. Il convient en outre de relever que, si les infiltrations avaient manifestement cessé en octobre 2016, il n’en résulte pas pour autant que les troubles de jouissance causés par ces infiltrations auraient également cessé. En effet, les dégâts ont perduré après le séchage des murs, requérant des travaux de remise en peinture. Certes, ces travaux n’ont pas été réalisés, alors que la victime doit, après le fait générateur du dommage, veiller à ce que celui-ci ne s’aggrave pas inutilement. Elle n’a cependant pas l'obligation de restreindre le dommage dans la mesure du possible mais uniquement de prendre les mesures raisonnables pour limiter le préjudice si tel eût été le comportement d'un homme raisonnable et prudent (Cass., 14 mai 1992, J.L.M.B., 1994, p. 48 ; Cass., 13 juin 2016, RG n°C.15.0305.N ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160613.1, inédit). En l’espèce, il n’était pas illégitime dans le chef des voisins de M. H. d’attendre qu’un accord ait pu être trouvé sur l’existence et l’évaluation des dommages subis avant de procéder aux travaux de remède dès lors que, dans le cas contraire, l’absence de caractère contradictoire de cette évaluation leur aurait sans nul doute été opposée (ce qui est, du reste, le cas). En tout état de cause, M. H. n’affirme pas que les consorts M.-D. et Laser-Tech n’auraient pas veillé à limiter leur dommage. 73. En ce qui concerne la fin de la période des troubles de jouissance, la cour estime pouvoir retenir le 1er juillet 2017, dès lors qu’il s’agit de la date à laquelle Laser-Tech a déplacé son siège social et que le bien a été vendu quelques jours plus tard (ce dont on peut déduire qu’il n’était plus guère occupé dans les jours précédant la signature de l’acte authentique). 74. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 26 En ce qui concerne Laser-Tech, il est vrai qu’il demeure un certain flou quant aux pièces qu’elle occupait. Il n’est toutefois pas contestable qu’elle louait pendant la période litigieuse un bureau, une salle de réunion ainsi que l’accès à ceux-ci. Certes, l’annexe professionnelle paraît avoir été principalement affectée à l’activité professionnelle de Mme D.. Il n’en demeure pas moins que la salle attenante à l’annexe, qui paraît visée par le contrat de bail, a été également touchée par les dégâts, tout comme le bureau du 1er étage, dont on peut considérer qu’il devait être occupé par Laser-Tech compte tenu de la configuration des lieux. 75. En ce qui concerne le montant de l’indemnité, si les pièces sont, en effet, manifestement demeurées fonctionnelles durant toute la période litigieuse, il n’en demeure pas moins que la présence de fissures et de taches d’infiltrations sont à tout le moins de nature à causer un dommage de nature esthétique altérant la jouissance de leur bien par ses occupants. A défaut d’autre élément permettant de déterminer ce dommage, la cour l’évaluera ex aequo et bono à 25 € par mois pour Laser-Tech et 50 € pour M. M. et Mme D. (à concurrence de 25 € chacun). Certes, le trouble a varié dans le temps, dès lors que certaines fissures se sont aggravées, que les taches d’infiltration ont séché, etc. Le montant retenu par la cour est toutefois un montant moyen pour l’ensemble de la période considérée, soit 21 mois x 25 € = 525 € chacun pour Laser-Tech, M. M. et Mme D.. Il sera fait droit à leur appel incident sur ce point. 76. La date de départ des intérêts compensatoires peut être fixée, comme demandé, à la date moyenne du 28 juillet 2016. - Les frais de conseil technique 77. Les consorts M.-D. et Laser-Tech réclament le paiement des frais de leur conseil technique, M. B.. 78. M. H. relève que M. B. a été mandaté par P., l’assureur « protection juridique » de Laser-Tech et en conclut que c’est cette dernière qui a dû payer les factures de M. B.. Les consorts M.-D. et Laser-Tech répliquent que les honoraires de M. B. « ont été facturés et donc payés par la SPRL LASER-TECH (pièce 9), fondée à en réclamer le remboursement » (ses conclusions, p. 37). Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 27 Leur pièce 9 est, en effet, constituée des factures de M. B. adressées à Laser-Tech. La preuve du paiement n’est toutefois pas produite, alors que cette absence de preuve avait été dénoncée par M. H. dans ses conclusions. Dans ces circonstances, il existe à tout le moins un doute quant au fait que Laser-Tech aurait subi un dommage sur ce point, aucune convention de prête-nom n’étant par ailleurs invoquée. Le jugement entrepris sera donc réformé à cet égard. - Le dommage moral 79. Les consorts M.-D. et Laser-Tech estiment avoir subi un dommage moral qu’ils évaluent à 1.250 € en raison du fait qu’ils « ont été amenés à participer aux réunions de constat des troubles, de négociation, à envoyer de multiples lettres de relance au conseil de l'appelant, dans le contexte rendu malaisé de la vente de l'immeuble », « tracasseries » qui auraient « engendré pour eux une perte de temps et un dommage moral » et qui auraient pu être évitées « si l'appelant avait fait preuve d'un minimum de bonne foi et de bonne volonté », notamment en donnant suite au « projet d'un accord verbal élaboré lors de la réunion du 22 août 2017 » (ses conclusions, pp. 37-38). M. H. conteste tout dommage moral. 80. L’existence d’un tel dommage dans le chef de Laser-Tech, personne morale, n’est pas rapportée. Ce dommage est par contre établi dans le chef de Mme D. et, surtout, de M. M.. Ce dernier a émis des plaintes répétées tout au long du chantier et, s’il a obtenu fréquemment des réponses de la part de l’architecte, aucune solution n’a pu être trouvée alors que le litige ne présentait pas de difficulté particulière (à tout le moins, sur le plan juridique, jusqu’à la vente de l’immeuble) et qu’un devis actualisé avait été établi en janvier 2017. Alors qu’un accord avait manifestement pu être dégagé en août 2017, il ne sera jamais mis sur papier par M. H. (ou son conseil) malgré les demandes répétées de ses voisins, au point qu’ils ont dû introduire une demande en justice en 2018, près de trois années après l’apparition des premières fissures et infiltrations. 81. La cour en déduit que M. M. et Mme D. ont subi un dommage moral constituant un trouble excessif par rapport aux inconvénients normaux du voisinage et qui peut être évalué ex aequo et bono à 750 € pour M. M. et 250 € pour Mme D.. 82. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 28 Le point de départ des intérêts compensatoires sera fixé à la date moyenne du 28 juillet 2016.
3. c)L’indemnité pour appel téméraire et vexatoire et pour fol appel 83. Les consorts M.-D. et Laser-Tech demandent la condamnation de M. H. à leur payer un montant de 2.500 € pour appel téméraire et vexatoire. Ils invitent par ailleurs la cour à condamner M. H. à payer une indemnité pour fol appel. 84. Il résulte cependant des considérations qui précèdent que l’appel de M. H. est, même si très partiellement, fondé dès lors qu’il obtient, dans le cadre du lien d’instance qui les unit, une réformation du jugement entrepris en ce qui concerne les frais de conseil technique. Par conséquent, son appel n’était pas téméraire et vexatoire. Pour les mêmes motifs, il ne se justifie pas de prononcer une amende civile sur la base de l’article 780bis du Code judiciaire. D. Les demandes en garantie 85. A titre subsidiaire, M. H. forme des demandes en garantie contre les sociétés Rousseau et MVL Construct. Comme indiqué ci-avant, la cause a été disjointe en ce qui concerne la société Rousseau. 86. M. H. estime que MVL Construct a commis une faute dans la réalisation de ses travaux, qui cause un dommage dans son chef du fait de sa condamnation. Il cite le procès-verbal de chantier du 14 juin 2016, dans lequel M. P. avait attiré l’attention du gérant de MVL Construct sur l’absence de finalisation de l’étanchéité entre le mur d’acrotère mitoyen et les couvre-murs en grès, du côté de l’annexe voisine, de sorte qu’une partie de ce mur serait restée sans protection, provoquant des infiltrations d’eau dans l’immeuble voisin. 87. MVL Construct relève que, comme le précise la facture qu’elle produit et qui est datée du 9 novembre 2015, toute réclamation devait lui être adressée dans un délai de huit jours après réception de la facture, ce qui n’aurait pas été le cas dès lors que la demande en intervention forcée et garantie a été introduite trois ans plus tard. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 29 Force est toutefois de constater qu’il s’agit d’une facture d’acompte et que MVL Construct ne produit pas ses autres factures. En tout état de cause, la clause précitée vise une réclamation par rapport à la facture et non par rapport aux travaux réalisés et ne peut, en tout état de cause, s’interpréter comme une clause exonérant MVL Construct de la garantie des vices cachés (comme le sont ceux qui sont invoqués en l’espèce), clause dont la validité serait du reste sujette à caution. Compte tenu du fait qu’il s’agirait en effet de vices cachés (absence de finalisation d’une étanchéité entre le mur d’acrotère mitoyen et les couvre-murs en grès), le fait qu’une réception soit intervenue est par ailleurs sans incidence. 88. MVL Construct fait encore valoir le fait qu’aucun rapport d’expertise n’est produit par M. H. confirmant de manière objective que le contrat conclu avec MVL Construct ou les règles de l’art n’auraient pas été respectés. La cour constate cependant que, dès le mois de mai 2016, M. M. a attiré l’attention de M. P. et de M. H. sur le risque lié aux fortes précipitations. Par la suite : - le procès-verbal précité du 14 juin 2016 a été établi, sans qu’il ne fasse l’objet de contestation dans le chef de MVL Construct, - le 15 juin 2016, Mme G. a constaté l’apparition de traces d’infiltrations d’eau et d’une boursoufflure du plafonnage dans l’annexe professionnelle ainsi que dans la pièce d’accès au cabinet médical, - le 12 octobre 2016, une réunion s’est tenue sur place et, quelques jours plus tard, l’expert de l’assureur a admis que la responsabilité de MVL Construct pouvait être « partiellement envisagée pour les infiltrations d’eau qui se sont produites au niveau de la petite terrasse arrière après enlèvement des couvres-murs », dès lors que, même si MVL Construct n’avait pas enlevé ces couvre-murs, il semblait que, « bien que cela ne soit pas clairement établi (…) des infiltrations d’eau se soient également produites au moment de l’exécution de l’étanchéité recouvrant la rehausse du mur ». La cour en conclut que les infiltrations survenues à l’arrière des immeubles (au niveau de l’annexe professionnelle) ont été causées par l’enlèvement des couvre-murs combiné avec le fait, pointé par l’expert, que l’étanchéité entre le mur d’acrotère mitoyen et les couvre-murs en grès n’avait pas été finalisée par MVL Construct. 89. Le fait de ne pas terminer une étanchéité constitue incontestablement un manquement aux règles de l’art, qui a entraîné des dommages dans l’immeuble voisin et la condamnation de M. H. sur la base de la théorie des troubles de voisinage. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 30 Le recours de M. H. est donc fondé dans son principe. 90. En ce qui concerne le montant qui pourrait être réclamé à MVL Construct, M. H. ne fournit aucune explication. MVL Construct estime, à titre subsidiaire, qu’elle ne pourrait être tenue qu’à un montant de 613,50 € HTVA sur la base du raisonnement opéré par l’expert de son assureur. Celui-ci a, sur la base des devis soumis, retenu un montant de 1.227 € pour la remise en peinture des murs concernés et une réparation préalable des enduits décollés, dont il n’a admis que 50 % dès lors que MVL Construct n’aurait eu qu’une responsabilité partielle dans les infiltrations, à défaut d’avoir réalisé les couvre-murs et rehaussé la maçonnerie. Si le montant de 1.227 € peut être retenu, le raisonnement de cet expert ne peut cependant être suivi en ce qu’il n’impute que 50 % de la responsabilité à MVL Construct alors que, du point de vue de la théorie de l’équivalence des conditions, il apparaît des éléments précités que le dommage relatif à ces infiltrations ne se serait pas réalisé tel qu’il s’est réalisé sans le manquement de MVL Construct. Le recours de M. H. sera, par conséquent, déclaré fondé à concurrence de 1.227 € HTVA, ou 1.300,62 € TVAC. Le jugement entrepris sera réformé sur ce point. Il n’y a pas lieu de condamner MVL Construct au-delà, notamment en ce qui concerne les troubles de jouissance et le dommage moral dès lors qu’ils sont soit sans lien causal avec la faute commise par MVL Construct, soit résultent du fait de M. H. qui, après survenance du dommage et alors qu’une possibilité de négociation existait auprès de MVL Construct et de son assureur, a empêché qu’un accord soit trouvé. 91. M. H. réclame la condamnation solidaire ou in solidum de MVL Construct avec la société Rousseau. Ce point ne peut être tranché à ce stade compte tenu de la disjonction intervenue. La cour rappelle toutefois déjà que la solidarité ne se présume pas et relève qu’une condamnation in solidum ne pourrait s’envisager qu’à condition pour M. H. de démontrer que c’est la société Rousseau qui a procédé, de façon fautive, à l’enlèvement des couvre-murs et au rehaussement de la maçonnerie, dès lors qu’il faut que des fautes concurrentes participent à causer le même dommage. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 31 E. Les dépens 92. En ce qui concerne le lien d’instance entre M. H. d’une part, et les consorts M.-D. et Laser- Tech, d’autre part, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. H. aux dépens dès lors que leur demande est fondée, même si partiellement. En ce qui concerne l’indemnité de procédure, le montant de base était fixé, jusqu’au 1 er juin 2021, à 1.320 € pour les demandes entre 10.000,01 et 20.000 €, le montant maximal étant de 3.000 €. En première instance, les consorts M.-D. et Laser-Tech réclamaient une indemnité de procédure majorée à 3.000 € en raison de l’attitude de M. H. et du fait qu’il aurait complexifié inutilement le dossier, occasionnant des frais de conseil disproportionnés par rapport à l’enjeu du litige. Le premier juge a fait partiellement droit à cette demande en retenant un montant de 2.000€. M. H. critique cette décision en ce qu’il considère que ce sont les parties demanderesses originaires qui auraient fait preuve d’une « quérulence obstinée » en introduisant leur action (p. 72 de ses conclusions), alors que les consorts M.-D. et Laser-Tech forment un appel incident sur ce point et réitèrent leur demande portant sur un montant de 3.000 €. La cour estime pour sa part que le premier juge a considéré à juste titre que les 66 pages de conclusions de M. H. illustraient que celui-ci avait, compte tenu de l’enjeu, complexifié inutilement la procédure de sorte qu’une indemnité majorée à 2.000 € se justifiait. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 93. En degré d’appel, M. H. doit être considérée comme étant la partie qui succombe au regard de l’enjeu du litige. Certes, son appel est très partiellement fondé (en ce qui concerne les frais de conseil technique). Cependant, l’appel incident des consorts M.-D. et Laser-Tech l’est également, et dans une mesure supérieure. En degré d’appel, M. H. a déposé plus de 80 pages de conclusions pour un litige dont l’enjeu ne dépasse pas 20.000 €. Il est vrai que des questions juridiques complexes ont dû être traitées, comme celle de la cession des droits propter rem. Force est toutefois de constater qu’elles n’ont fait l’objet que de développements très succincts par M. H., de sorte qu’elles ne peuvent justifier le caractère déraisonnable de la situation, qui justifie de majorer l’indemnité de procédure à concurrence de 3.000 €. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 32 94. En ce qui concerne le lien d’instance entre M. H. et MVL Construct, la demande en garantie dirigée par le premier contre la seconde est fondée dans son principe, de sorte que MVL Construct doit être considérée comme étant la partie qui succombe. M. H. évalue son indemnité de procédure à 1.450 € sans toutefois expliquer comment il obtient ce montant. La cour retiendra le montant de 1.440 € pour la première instance, soit le montant de base pour les demandes non évaluables en argent jusqu’au 1 er juin 2021 et le montant indexé de 1.800 € en degré d’appel. Il résulte des considérations qui précèdent que les frais de signification du jugement doivent rester à charge de MVL Construct. 95. En ce qui concerne le droit de mise au rôle dû lors de l’inscription d’une cause en appel, il sera supporté à concurrence de 200 € par M. H. et de 100 € par MVL Construct. Il sera réservé à statuer en ce qui concerne la quote-part relative au lien d’instance entre M. H. et Rousseau, à savoir 100 €. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Ordonne la disjonction des causes, en ce qui concerne la demande en garantie de M. H. en tant qu’elle est dirigée contre la SRL Rousseau STE ; Renvoie la cause au rôle particulier en ce qui concerne cette demande, en ce compris les dépens et le sort à réserver à ¼ du droit de mise au rôle dû lors de l’inscription d’une cause en appel ; Déclare les appels recevables et fondés dans la mesure précisée ci-après ; Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a fait droit à la demande principale originaire dans son principe, Statuant à nouveau sur cette demande pour plus de lisibilité, la dit fondée dans la mesure précisée ci-après ; Condamne M. H. à payer à : Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 33 - M. M. et Mme D. le montant de 10.328,05 €, - M. M., les montants de 525 € + 750 €, - Mme D., les montants de 525 € + 250 €, Ces montants étant majorés des intérêts compensatoires au taux légal depuis la date moyenne du 28 juillet 2016 jusqu’au présent arrêt puis des intérêts judiciaires jusqu’à parfait paiement, Condamne M. H. à payer à la SLR Laser-Tech le montant de 525 €, à majorer des intérêts compensatoires au taux légal depuis la date moyenne du 28 juillet 2016 jusqu’au présent arrêt puis des intérêts judiciaires jusqu’à parfait paiement, Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. H. de sa demande en garantie en tant que dirigée contre la SRL MVL Construct ; Statuant à nouveau sur ce point, dit cette demande fondée dans la mesure précisée ci-après ; Condamne la SRL MVL Construct à garantir M. H. de la condamnation mise à sa charge et ce, à concurrence de 1.300,62 €, en principal, intérêts et frais ; Condamne la SRL MVL Construct aux dépens de M. H., liquidés dans son chef à 579,43 € (frais de citation en intervention forcée et garantie) + 1.440 € (IP 1ère inst.) + 20 € (requête d’appel) + 1.800 € (IP appel) ; Réserve à statuer sur le surplus. Ainsi jugé et prononcé à l’audience civile publique de la 2 ème chambre F de la cour d’appel de Bruxelles, le 21 mars 2024. Où siégeaient et étaient présents : R. Coirbay, président, L. Coenjaerts, conseiller, J. Van Meerbeeck, conseiller, C. Willaumez, greffier. C. Willaumez J. Van Meerbeeck Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/510 – p. 34 L. Coenjaerts R. Coirbay Document PDF ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240321.1 Publication(
4. s)liée(
5. s)citant: ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160613.1 ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170328.4 ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190926.8 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200213.1N.8 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200309.3N.4 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200917.1F.3 ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220207.3N.9 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div