ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240517.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Bruxelles Jugement/arrêt du 17 mai 2024 No ECLI: ECLI:BE:CABRL:2024:ARR.20240517.2 No Rôle: 2021/AR/1777 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2024-06-25 Consultations: 387 - dernière vue 2026-06-15 21:01 Fiche 1 1/ Le dol suppose l'existence de manœuvres intentionnelles et malicieuses émanant d'une partie au contrat, ayant pour effet d'altérer le consentement de l'autre partie dans des conditions telles qu'en l'absence de ces manœuvres, cette partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différents. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. En l'espèce, lors de la vente d'un immeuble, les acquéreurs ont commis une erreur sur l'étendue du jardin de la propriété, consécutive à un empiètement sur la propriété d'autrui. Il leur appartenait d'établir que les vendeurs détenaient cette information et que c'est en connaissance de cause qu'ils l'ont dissimulée. Le vendeur avait pris possession irrégulièrement d'une partie du terrain voisin en 1975 en connaissance de cause. Au moment de la vente litigieuse dudit terrain en 2012, il ne peut lui être imputé des manœuvres dolosives car le vendeur étant sous administration provisoire, n'était pas présent lors de la passation de l'acte et n'a jamais été en contact avec les acquéreurs. Il n'est pas établi que son état de santé lui aurait permis de révéler les éléments dont il avait connaissance à la personne qui devait le représenter. Il n'est pas établi que l'administrateur de bien ait eu connaissance des particularités du bien de son administré. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente Mots libres: DROIT CIVIL – CONTRATS SPECIAUX – vente – obligations conventionnelles - conditions de validité des conventions - consentement – Dol (article 1116 de l'ancien Code civil) – cas d'un vendeur sous administration provisoire. Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - 1116 Fiche 2 2/ Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. (article 1602 de l'ancien Code civil). Un vendeur normalement prudent et diligent informe les candidats à l'achat sur les éléments juridiques et techniques qui sont déterminants de leur consentement. Ce devoir d'information repose sur le vendeur à condition que ce dernier ait connaissance de l'information à transmettre et qu'il ait connaissance l'importance que revêt pour l'acquéreur cette information. Cette obligation s'apprécie selon la nature, la complexité, ou la technicité de la chose vendue et de la qualité du vendeur et de l'acquéreur. L'acheteur doit s'informer, informer son cocontractant de ses attentes, de ses besoins particuliers. En l'espèce, il s'agit d'une vente entre particuliers. Les vendeurs ont décliné toute responsabilité en ce qui concernent les vices cachés et la contenance. Les acquéreurs pour qui le jardin constituait un élément important, auraient du prendre connaissance de tous les éléments juridiques susceptibles d'être déterminants en ce qui concerne l'étendue des droits cédés. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente Mots libres: DROIT CIVIL – CONTRATS SPECIAUX- vente – formation du contrat – culpa in contrahendo. Bases légales: ancien Code Civil - 21-03-1804 - 1602 Texte de la décision Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 1 En cause de : Monsieur P. J. J., et Madame B. M. E. J. M., parties appelantes, représentées par Maître VANDENBULCKE loco Maître VAN RIJCKEVORSEL Willem-Henri, avocat à 1200 WOLUWE-SAINT-LAMBERT, avenue Albert-Elisabeth 46 Contre : Madame D.S. Fr., partie intimée, représentée par Maître CORNET Maxime loco Maître LORENT Cédrick, avocat à 1050 BRUXELLES, avenue Louise 162 BTE 3 Madame H.J., partie intimée, représentée par Maître LOUVEAUX Bernard, avocat à 1000 BRUXELLES, rue des Colonies 56 bte 6 Vu les pièces de la procédure, et notamment : - le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 1er décembre 2021, dont aucun acte de signification n’est produit ; - la requête d’appel déposée au greffe de la cour le 24 décembre 2021 ; - les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 28 février 2023 pour les parties appelantes, le 7 avril 2023 pour Mme D.S. et le 25 avril 2023 pour Mme H. ; - les dossiers de pièces des parties. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 2 I. Les faits

1. Feu M. A. De S. a, par acte du 15 mai 1974, acheté un terrain à bâtir qui appartenait à la commune de Woluwé-Saint-Etienne (ancienne commune faisant aujourd’hui partie de Zaventem), étant le lot n° 59 d’un lotissement dénommé « Harenheydepark-Fase II – Uitbreiding », situé avenue de l’Europe, d’une largeur en façade de 12 m 41 cm, cadastré section B, partie du numéro 259d, d’une surface de 2 ares, 28 centiares. Cet acte renvoie à un plan avec procès-verbal de mesurage établi par le géomètre J.V.N., qui y est joint. Après avoir obtenu un permis d’urbanisme délivré le 13 janvier 1975 par les autorités communales compétentes, il a fait construire une maison trois façades sur ce terrain.
2. M. De S. était l’époux de Mme J.R., décédée en 1998, laissant un fils, issu d’un précédent mariage, feu M. J.-P. H.. Suite aux conventions matrimoniales conclues entre M. De S. et Mme R., M. De S. était propriétaire du bien à concurrence de ¾ en pleine propriété et de ¼ en usufruit, tandis que M. H. était titulaire d’un quart en nue-propriété de ce bien.
3. M. De S. a été placé sous administration provisoire et, par ordonnances du 30 octobre 2011 et du 18 mars 2012, le Juge de Paix du 1er canton de Wavre a autorisé son administrateur provisoire, Mme C. Th. (sa nièce), à vendre en gré à gré la propriété sise avenue de l’Europe à Zaventem.
4. Par acte authentique du 29 mars 2012, M. P. et Mme B. se sont portés acquéreurs de la maison située avenue de l’Europe, à Zaventem. L’acte revoie au procès-verbal de mesurage du géomètre V.N., en indiquant qu’il est resté annexé à l’acte du 15 mai 1974 . Il mentionne que la parcelle vendue a une contenance de 2 ares, 28 centiares selon titre et cadastre. L’acte contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi qu’une exclusion de garantie en ce qui concerne la superficie indiquée. Ce bien fut mis en vente à l’intervention d’une agence immobilière, la SPRL A., qui l’avait préalablement expertisé. L’annonce mentionne une maison unifamiliale avec un jardin sur 2 ares, 28 ca, au prix de 300.000 €. Le compromis de vente signé le 12 décembre 2011 mentionne aussi cette surface de 2 ares 28 centiares. Le prix convenu fut de 272.500 €.
5. Il s’est avéré par la suite, en 2017, que le jardin de la maison, telle qu’aménagé, empiétait sur un lot voisin, non inclus dans la parcelle achetée en 1974 par M. De S.. Il s’agit d’un terrain appartenant à la commune de Zaventem, cadastré B 259 Y, et l’empiètement réalisé par M. de S. y occupe une surface de 1are, 12 ca. Une station de Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 3 mesurage de la VMM (Vlaamse Milieumaatschappij) est implantée sur le reste de cette parcelle. Cet empiètement, remontant à la construction de l’habitation en 1975, aurait été réalisé en connaissance de cause par M. De S. qui s’en serait ouvert auprès d’une partie du voisinage et de sa sœur, Madame M. De S. (selon les attestations déposées par les appelants en pièces 5, 6, 6bis et 7 de leur dossier). Cet empiètement est matérialisé par un muret de jardin en façade à rue, surmonté d’une haie.
6. Le 20 avril 2017, les appelants ont écrit à la commune de Zaventem, propriétaire de la parcelle voisine pour l’informer de la situation et proposer des solutions pour pouvoir continuer à jouir de la parcelle du jardin posant problème, parmi lesquelles le rachat de celle-ci. Après avoir fait réaliser un nouveau procès-verbal de mesurage de la parcelle en date du 3 octobre 2017, les appelants se sont prévalus, par un courrier de leur conseil du 19 octobre 2017 adressé à la commune de Zaventem, de la prescription acquisitive trentenaire. Par lettre du 27 novembre 2017, la commune de Zaventem a fait savoir aux appelants qu’elle refusait de céder la parcelle sur la base de la prescription acquisitive mais qu’elle était disposée à la vendre. La motivation de la décision de la commune jointe à ce courrier repose notamment sur l’existence d’infractions au permis d’urbanisme et au permis de lotir couvrant le bien des appelants et d’infractions concernant l’abattage des arbres (sans autorisation), ainsi que sur de l’absence de document prouvant la date à partir de laquelle les clôtures « irrégulières » auraient été placées. Le procès-verbal de la délibération du 20 novembre 2017 indique que si les appelants persistent à invoquer la prescription trentenaire, la commune fera valoir ses droits de propriété et se prévaudra de tous les moyens légaux pour faire cesser les troubles et, le cas échéant, les infractions commises. Suite à ce courrier, les appelants ont, par lettre du 23 mars 2018, émis, sous toute réserve, une offre de rachat au prix de 4.000 €, basée sur le rapport d’expertise du géomètre P. (pièce 18 de leur dossier). Le 7 mai 2018, la commune de Zaventem a informé les appelants de la procédure à suivre pour l’achat et l’estimation d’un bien immeuble lui appartenant, impliquant une estimation par un bureau d’étude et une motivation adéquate. Le 28 mai 2019, sur la base d’une estimation réalisée par un bureau d’étude, datée du 25 février 2019 et de motifs d’opportunité, le conseil communal de Zaventem a approuvé la vente de la parcelle de 1are 12 ca aux appelants et ce, au prix de 16.500 €. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 4 Les appelants ont racheté la parcelle litigieuse au prix de 16.500 €, par acte du 13 janvier 2020, et ont déboursé un montant frais compris de 23.502,98 €.
7. Dans l’intervalle, par courrier du 11 mars 2019 adressé à Mme Th. et à M. H., le conseil de M. P. et de Mme B. ont mis en cause la responsabilité des vendeurs, leur reprochant d’avoir omis de les informer que, lors de la construction de la maison en 1975, une partie du terrain voisin appartenant à la commune avait été annexée. Les vendeurs furent mis en demeure de procéder au paiement d’un montant de 28.378,07 € à titre d’indemnité pour dol ou erreur, ce montant se composant du prix d’achat du jardin incluant les frais (23.502,98 €), des frais d’huissier de mesurage, d’expertise et de défense exposés pour résoudre la situation. M. H. étant en réalité décédé en date du 2 septembre 2017, une nouvelle missive ayant le même objet fut adressée le 28 août 2020 à sa fille et héritière, Mme J.H.. M. A. De S. est décédé le 7 janvier 2013, laissant pour héritière, Mme M. Fr. De S.. II. Procédure
8. L’action principale originaire, mue par citation du 17 septembre 2020 par M. P. et Mme B. et telle que modifiée par voie de conclusions, tendait à entendre condamner Mme De S. et Mme H. à leur payer 30.398,25 € à majorer des intérêts moratoires à dater du 11 mars 2020, des intérêts judiciaires et les dépens.
9. Mme De S. concluait à l’irrecevabilité et à tout le moins à l’absence de fondement de la demande de M. P. et de Mme B. et sollicitait leur condamnation aux dépens. A titre subsidiaire, elle sollicitait de limiter sa condamnation en principal, intérêts et frais à la part de son auteur dans l’immeuble, soit 81,15 %.
10. Mme H. concluait à l’absence de fondement de la demande de M. P. et de Mme B. et sollicitait leur condamnation aux dépens. A titre subsidiaire, elle sollicitait, en application de l’article 877 du Code judiciaire, la production de l’ensemble des correspondances de M. P., de Mme B., de leur notaire et la Commune de Zaventem depuis le 12 décembre 2011, date de la signature du compromis ainsi que le rapport P. du 7 mai 2018 et toute autre pièce permettant de déterminer dans quelle circonstance « le problème aurait surgi » ayant donné lieu à l’achat à la commune de Zaventem le 13 janvier
11. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 5 M. P. et Mme B. sollicitaient de déclarer sans objet la demande de Mme H. sur la base de l’article 877 du Code judiciaire. Mme H. sollicitait de limiter toute condamnation à sa charge en principal, intérêts et frais à la part de son auteur dans l’immeuble vendu, soit 18,85 %. Elle sollicitait la condamnation de Mme De S. à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts frais et en tous les cas pour ce qui excède 18,85 %.
12. Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles n’a pas fait droit à la demande de M. P. et de Mme B. et les a condamnés aux dépens et aux droits de mise au rôle.
13. Relevant appel de cette décision, M. P. et Mme B. demandent à la cour de mettre à néant le jugement entrepris, et réitèrent leur demande originaire.
14. Mme De S. conclut à l’irrecevabilité et à tout le moins à l’absence de fondement de l’appel de M. P. et de Mme B.. Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation de M. P. et de Mme B. aux entiers dépens. A titre subsidiaire, elle sollicite de limiter sa condamnation en principal, intérêts et frais à la part de son auteur dans l’immeuble vendu, soit 81,15 %. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de Mme H. à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts frais et en tous les cas pour ce qui excède 81,15 %.
15. Mme H. conclut à l’absence de fondement de l’action de M. P. et de Mme B. et sollicite leur condamnation aux dépens. A titre subsidiaire, elle sollicite, en application de l’article 877 du Code judiciaire, la production de l’ensemble des correspondances de M. P., de Mme B., de leur notaire et la Commune de Zaventem depuis le 12 décembre 2011, date de la signature du compromis ainsi que le rapport P. du 7 mai 2018 et toute autre pièce permettant de déterminer dans quelle circonstance « le problème aurait surgi » ayant donné lieu à l’achat à la commune de Zaventem le 13 janvier
16. Elle sollicite de limiter toute condamnation à sa charge en principal, intérêts et frais à la part de son auteur dans l’immeuble vendu, soit 18,85 %. Elle sollicite la condamnation de Mme De S. à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts frais et en tous les cas pour ce qui excède 18,85 %. Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 6 III. Discussion et décision de la cour Introduction
17. Les appelants mettent en cause la responsabilité des vendeurs en raison de la différence entre la situation de fait de l’immeuble cédé en 2012 (dont le jardin, tel qu’aménagé empiétait sur la propriété voisine) et la situation de droit de celui-ci, telle qu’elle résulte du titre de propriété original de M. De S., datant du 15 mai 1974, des permis de lotir du 20 juillet 1972 et du 24 avril 1973 et du permis d’urbanisme du 13 janvier 1975 qui couvrent l’habitation. Ainsi que le premier juge l’a relevé, l’acte de vente du 29 mars 2012 entre M. De S. et M. H. et les appelants, en ce qu’il vise le terrain, n’a pas d’autre objet que ce que M. De S. avait acquis en 1974 : la parcelle de 1 are 12 ca sur laquelle le jardin de l’habitation a été irrégulièrement implanté, située en partie sur la parcelle cadastrée B 259 Y, ne fait partie, selon les actes tels que rédigés, ni de la vente de 1974, ni de la vente litigieuse de 2012, qui ne vise que la parcelle B 259 M. Ceci n’empêche pas que le consentement des appelants s’est noué sur la base de la configuration du jardin, telle qu’elle existait en fait. Les appelants estiment que les vendeurs auraient dû, préalablement à la vente, les informer de l’empiètement réalisé au niveau du jardin et, à ce titre, fondent leur action, à titre principal sur le dol et, à titre subsidiaire sur l’erreur et la culpa in contrahendo. Dol
18. Le dol suppose, aux termes de l'article 1116 de l’ancien Code civil et selon la jurisprudence constante en cette matière, l'existence de manœuvres intentionnelles et malicieuses émanant d’une partie au contrat, ayant pour effet d'altérer le consentement de l’autre partie dans des conditions telles qu'en l'absence de ces manœuvres, cette partie n'aurait pas contracté ou aurait, à tout le moins, contracté à des conditions différentes. Le dol, qu'il soit principal ou incident, suppose l'existence de manœuvres frauduleuses dont le caractère intentionnel doit être établi (De Page, Traité de droit civil belge, t. II, Les obligations, par Pierre Van Ommeslaghe, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 270, n° 151). "La réticence d'une partie, lors de la conclusion d'une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol au sens de l'article 1116 du Code civil, lorsqu'elle porte sur un fait qui, s'il avait été connu de l'autre partie, l'aurait amenée à contracter à des conditions moins onéreuses" (notamment, Cass. 8 juin 1978, Pas. 1156). Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 7 Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. La partie qui se prétend victime de manœuvres dolosives, supporte la charge de la preuve.
19. Pour pouvoir reprocher aux vendeurs l’omission intentionnelle de révéler une information, il faut que les appelants établissent non seulement que les vendeurs détenaient la dite information, mais encore que c’est en connaissance de cause qu’ils la leur auraient dissimulée.
20. Le premier des vendeurs était feu M. A. De S., qui se trouvait sous administration provisoire. Cette personne se trouvait dans l’incapacité de gérer ses biens (motifs de l’ordonnance du 30 octobre 2011 du Juge de paix du premier canton de Wavre). Elle n’a donc pas pris seule la décision de vendre : il s’agit d’une décision prise par l’administrateur provisoire dans le cadre de la gestion de ses biens et autorisée par le Juge de paix, sans doute pour financer le séjour de M. De S. en maison de repos et de santé. Même si, au moment de prendre irrégulièrement possession d’une partie du terrain voisin, en 1975, pour y implanter le jardin de sa maison, M. De S. a agi en connaissance de cause, ce que démontrent les attestations produites par les appelants, rien ne permet de lui imputer personnellement des manœuvres dolosives dans le cadre de la vente litigieuse, dont il n’a pas pu prendre l’initiative. M. De S. n’était pas présent lors de la passation de l’acte et n’a jamais été en contact avec M. et Mme P.-B.. Rien ne permet d’affirmer que son état de santé lui permettait, en 2012, de choisir de révéler ou non à Mme C. Th., qui devait le représenter, les éléments dont il avait connaissance en ce qui concerne le jardin de sa maison. Quant à Mme C. Th., rien ne permet d’affirmer qu’elle a eu vent des particularités du jardin de l’ancienne maison de son administré. Mme C. Th. est la fille de Mme M. Fr. De S., première intimée et sœur de M. De S.. M. De S. a expliqué à plusieurs personnes les circonstances dans lesquelles il avait étendu le jardin de son habitation (pièce 6 bis du dossier des appelants) : Mme C.N., l’une de ses voisines, M. J.-C. J., un autre voisin et Mme Ch., son ancienne employée (pièces 6, 6 bis et 7 du dossier des appelants). La situation n’était donc pas cachée par M. De S.. Selon le témoignage de Mme Ch., lors d’un goûter en famille, organisé entre 2008 et 2011, M. De S. avait expliqué à Mme M. De S., mère de Mme C. Th., « tous les détails de la superficie du jardin ». Le dossier ne permet cependant pas d’affirmer que Mme M. De S., née en 1931, qui avait déjà plus de 80 ans au moment de la vente du 29 mars 2012, et qui avait récemment renoué avec son frère (avec lequel elle n’avait plus été en contact pendant Cour d’appel Bruxelles – 2021/AR/1777 – p. 8 plus de 20 ans, selon le témoignage de Mme Ch.) a nécessairement informé sa fille, Mme C. Th., des détails de la configuration du jardin de la maison litigieuse. Il n’est pas non plus établi qu’à supposer que l’anecdote ait été rapportée à Mme C. Th., elle en ait compris la portée, s’agissant d’un état de fait remontant à la construction de l’habitation litigieuse, en 1975, supposément connu du voisinage, pour lequel les autorités n’avaient jamais réagi, et alors que l’agent immobilier, professionnel intervenu pour expertiser et mettre le bien en vente, n’avait rien fait observer de particulier. Ces mêmes considérations valent aussi pour feu M. J.-P. H. : ce dernier a pu, comme d’autres, connaître l’historique du jardin, mais ce n’est pas établi avec certitude. Pas plus que ne sont établies dans son chef les manœuvres dolosives ce qui supposerait qu’il ait compris que la situation pouvait, malgré l’ancienneté des faits, potentiellement nuire aux acquéreurs. Erreur- Culpa in contrahendo
21. Il est établi que les appelants ont cru acquérir le jardin tel qu’aménagé dans les faits alors que ce qu’il leur a été vendu en 2012 n’englobe pas ledit jardin, dans la mesure où il empiétait sur la propriété voisine.
22. En vertu de l’article 1602 du Code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Selon le principe général de bonne foi, un vendeur normalement prudent et diligent informe les candidats à l’achat sur les éléments juridiques et techniques qui sont déterminants de leur consentement, à tout le moins lorsque ces éléments ne sont pas de notoriété publique et ne peuvent être raisonnablement supposés connus d’eux eu égard à leurs qualité ou qualifications particulières. Ce devoir d’information repose sur le vendeur à condition que ce dernier ait connaissance de (ou soit censé connaître) l’information à transmettre et qu’il ait connaissance de (ou soit censé connaître) l’importance que revêt pour l’acquéreur cette information. Cette obligation est appréciée différemment selon la nature, la complexité ou la technicité de la chose vendue, selon la qualité (vendeur professionnel ou non) du vendeur, selon ses qualifications (spécialiste ou non), selon l’aisance d’accès aux informations relatives à la chose (éléments d’information de notoriété publique ou non) et selon la qualité de l’acheteur : face à un acheteur profane ou un consommateur, le devoir d’information sera ainsi plus étendu que face à un acheteur professionnel