ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050323.12

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 23 mars 2005 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050323.12 No Rôle: 2003RG53 Domaine juridique: Date d'introduction: 2005-08-04 Consultations: 145 - dernière vue 2026-07-01 03:01 Fiche Mots libres: Responsabilité notariale- responsabilité agent immobilier Texte de la décision La procédure Par citation introductive de première instance du 27 décembre 2000 José P-V et Dolores S-M assignent Nadine B et celle-ci forme une action reconventionnelle contre eux et appelle B; ainsi que les notaires D. et P. en intervention et garantie. Les notaires forment une action reconventionnelle contre Nadine B et contre B; qui elle-même forme une action en garantie ou contributoire contre les notaires. A défaut de lien d'instance entre B; d'une part, et José P-V et Dolores S-M d'autre part, l'appel dirigé contre ceux-ci dans un litige qui n'est pas indivisible est irrecevable. Dans le décours de la présente procédure le curateur de la faillite de B a manifesté sa volonté de reprendre l'instance mue par et contre la société faillie. Les faits et l'objet des demandes Ceux-ci ont été correctement énoncés par le premier juge à l'exposé duquel la cour se réfère. Il suffit de préciser que le litige entre Nadine B et le notaire P. relatif à l'état d'honoraires de celui-ci est devenu sans objet et que les notaires ne postulent plus la condamnation de Nadine B à leur payer des dommages et intérêts . Les conventions du 29 décembre 1999 Ces deux compromis de vente sont relatifs à une seule opération économique : la vente par Nadine B aux époux José P-V et Dolores S-M de son immeuble et de l'annexe attenante sis à Faimes. Il n'est pas contesté que les époux José P-V et Dolores S-M voulaient acquérir la bonne maison isolée avec jardin et friterie indépendante , selon les mentions de l'affiche du notaire P. qui, dans un premier temps, avait été chargé de la vente avant que Nadine B ne mandate B; pour ce faire. José P-V et Dolores S-M ont été intéressés par l'achat de la maison et de l'annexe-friterie avantageusement décrites sur le document rédigé par B; ( pièce10 du dossier de Nadine B) dont le prix demandé était de 4 150 000 BEF et le revenu cadastral 27.500 BEF, ce qui n'était pas correct, le RC de la maison étant de 27.500 BEF et celui de la friterie de 9.500 BEF. Le budget que pouvaient consacrer José P-V et Dolores S-M à cette opération s'élevait à la somme de 4.500.000 BEF de sorte que l'agent immobilier a imaginé, pour rester dans les limites de celui-ci , de rédiger deux compromis, le premier relatif à la vente de la maison pour le prix de 3.850.000 BEF, RC 27 5000 BEF et un second relatif à celle de la friterie pour le prix de 200.000 BEF, RC 9 500 BEF, les acquéreurs bénéficiant du taux réduit des droits d'enregistrement sur la maison . Les acquéreurs réalisaient ainsi l'opération pour le prix global de 4.507.000 BEF. Il s'est avéré que l'opération ne pouvait se réaliser de cette manière en raison des risques de simulation qu'elle présentait en regard de la législation fiscale , ainsi qu'il sera démontré ci-après, et les acquéreurs n'ont pas payé le solde du prix ni signé les actes authentiques. Les parties venderesse et acquéreuses ont ensuite convenu de ne pas poursuivre la réalisation de la vente. Le budget que des particuliers peuvent consacrer à l'achat de leur immeuble est un élément important surtout si , comme en l'espèce, l'acquisition immobilière ne peut se réaliser qu'à l'aide d'un crédit hypothécaire et qu'elle est soumise à la condition suspensive de l'obtention dudit crédit. Il est compréhensible que le budget de 4.500.000 BEF était un budget maximal pour un jeune ménage où chacun est âgé de trente ans, l'un exerçant la profession de peintre en bâtiment et l'autre de vendeuse . La hauteur des droits d'enregistrement a été un élément déterminant de cette vente dans la mesure où le prix minimum avait été fixé par la venderesse Nadine B à la somme de 4.050.000 BEF et où les acquéreurs disposaient d'un budget de 4.500.000 BEF ; dans ces conditions l'agent immobilier a cru pouvoir jouer sur le montant des droits d'enregistrement en imaginant le stratagème décrit ci-avant pour réaliser la vente. La rédaction même de deux compromis et la réponse de la sprl B; du 15 mars 2000 au notaire démontre que celle-ci connaissait l'importance que donnait les acheteurs au montant des droits d'enregistrement qui , calculés conformément aux conventions imaginées par l'agence immobilière, leur permettait de rester dans l'enveloppe de leur budget. L'importance du montant des droits d'enregistrement pour les acquéreurs était connue de l'agence immobilière, le prix de la chose vendue étant une qualité substantielle pour eux. On voit mal pour quelle raison l'agence immobilière qui n'est contractuellement liée qu'à la partie venderesse et dont la rémunération ne dépend que du prix de vente net de l'immeuble aurait fait preuve d'autant d'imagination pour que les acquéreurs obtiennent le taux réduit des droits d'enregistrement si le respect de leur budget n'était pas une condition substantielle de la vente. L'erreur de droit dans laquelle l'agence immobilière les a induits est excusable pour des particuliers qui n'ont pas de connaissance particulière de la législation fiscale. Tout autre homme normalement prudent et diligent de leur âge et de leur condition n'aurait pas remarqué l'erreur commise par un professionnel de l'immobilier. Cette erreur résulte du libellé même des deux compromis de vente et existait donc au moment de la formation du contrat de vente. Cette erreur est constitutive en l'espèce d'un vice de consentement qui justifie l'annulation du contrat et la restitution de l'acompte payé. La culpa in contrahendo de la sprl B; Par le justes motifs retenus par le premier juge et que la cour adopte il y a lieu de dire que l'article 204 du Code des droits d'enregistrement trouve à s'appliquer et que les ventes imaginées par B; étaient simulées au sens fiscal du terme . En effet cet article dispose qu'une amende est due lorsque la convention constatée dans un acte n'est pas celle qui a été conclue. Or il apparaît du descriptif même rédigé par l'agence immobilière qu'une villa style fermette pourvue d'une annexe actuellement agencée en friterie était à vendre ; il s'agissait d'un ensemble constitué d'une seule et même construction repris sous le même article de la matrice cadastrale. La convention intervenue entre Nadine B et l'agence immobilière est éloquente, il s'agit de la vente de la maison et de l'annexe pour un prix global, le revenu cadastral de la maison et celui de l'annexe y étant mentionnés ainsi que " renseignements à demander au notaire P. ". L'article produit en copie par l'agence immobilière ( Droits d'enregistrement Volume II F.WEDERFROY) mentionne le cas litigieux : " En cas d'acquisition de plusieurs biens séparés, il n'y a manifestement aucun obstacle à demander le tarif réduit pour l'un ou plusieurs de ces biens et à payer le tarif ordinaire pour l'autre. Une telle scission ne s'avère cependant possible que pour autant que les biens acquis ne constituent pas ensemble un tout indivisible ou ne sont pas liés entre eux au titre de chose principale et de dépendance... La vente litigieuse rentrait bien dans ce dernier cas de figure et la préparation par l'agence immobilière des deux compromis de vente qu'elle a soumis à la signature des candidats acquéreurs afin que le budget de ceux-ci ne soit pas dépassé est un acte fautif qui a déterminé ceux-ci à contracter . Tout autre homme, professionnel du courtage immobilier, placé dans les mêmes circonstances, n'aurait pas agi aussi imprudemment l'agence immobilière a rédigé les compromis et les a fait signer avant que le notaire P. n'ait répondu à son interrogation quant aux revenus cadastraux. Il ne peut être reproché à José P-V et Dolores S-M de ne pas avoir consulté leur notaire avant de signer les compromis litigieux car ceux-ci n'ont pu penser qu'une société qui se présentait comme un professionnel du courtage immobilier se trompe aussi lourdement . Cette faute en relation causale nécessaire avec l'erreur sans laquelle José P-V et Dolores S-M n'auraient pas conclu la vente leur a causé un dommage dont ils demandent à bon droit la réparation. Il n'est pas démontré que cette faute commise par l'agence immobilière l'a été malicieusement dans le but de pousser les acquéreurs à contracter et que celle-ci se serait rendue coupable de dol. Il n'est en effet pas démontré que B; savait que le montage imaginé était illégal. José P-V et Dolores S-M réclament une somme de 509,48 EUR représentant une indemnité de deux mois de loyers. En fait la pièce déposée émanant de la Maison liégeoise atteste du renom de la location de l'appartement qui a été donné début mars prenant effet immédiatement pour se terminer fin avril. Les loyers payés l'ont été en contrepartie de l'occupation effective de l'appartement et il n'y a aucune raison d'en faire supporter le coût à Nadine B. Ils réclament ensuite le coût de l'entreposage de leurs meubles dans un garde-meubles pour la période du 20 mai 2000 au 15 août 2001 ; cet entreposage a été nécessité par le fait que croyant emménager rapidement dans l'immeuble qu'ils avaient acquis, ils ont renoncé à l'appartement qu'ils prenaient en location et se sont retrouvés dans une situation momentanément précaire, n'ayant plus de logement et ayant investi leurs économies dans l'achat de l'immeuble litigieux. Etant donné que dès le mois de juillet 2000 José P-V et Dolores S-M faisaient savoir qu'ils ne pouvaient passer les actes ni payer les droits d'enregistrement au taux plein et qu'ils négociaient la restitution de leur acompte, il y a lieu de limiter ce dédommagement à la date du 20 décembre 2000 - à cette date ils avaient disposé de suffisamment de temps pour réorganiser leur mode de logement - soit 7 X 3 267 BEF soit 22 869 BEF ( 566,91 EUR). La contribution aux charges du ménage que José P-V et Dolores S-M ont payée à leur belle-mère et mère n'est pas en relation causale avec la faute retenue , ils auraient, en tout état de cause, exposé des frais de vie courante pour se nourrir, se chauffer . José P-V et Dolores S-M réclament en outre un dommage moral créé par le trouble engendré par l'échec de l'acquisition immobilière ; l'échec ne provient pas de la faute de l'agence immobilière mais du fait que l'opération dépassait le budget du jeune couple. La faute de l'agence immobilière a eu pour effet d'induire en erreur le jeune couple ; sans cette faute ils auraient pu constater plus rapidement que l'opération était trop onéreuse. Aucun dédommagement moral ne peut être accordé pour compenser le dommage qu'ils décrivent. Il leur revient donc la somme provisionnelle de 566,91 EUR, la cause étant placée au rôle particulier pour les conséquences fiscales que José P-V et Dolores S-M devraient éventuellement supporter. Cette action est dirigée exclusivement contre Nadine B qui doit répondre des fautes de son mandataire dans l'exécution du mandat confié. La responsabilité des notaires Aucune faute n'est établie ni dans le chef du notaire P. ni dans celui du notaire D.. En effet, in tempore non suspecto le notaire P. a fait savoir à Nadine B , dans son courrier du 26 mai 1999, que le RC était de 37.000 francs, indication qu'il a reprise sur l'affiche de promotion de la vente. Nadine B indiquera à l'agence immobilière que les RC étaient de 27 5000 FRS et 9 500 FRS lors de la signature de la convention du 13 décembre 1999 avec l'agence immobilière. Les revenus cadastraux indiqués par maître P. dans sa correspondance du 30 décembre 1999 en réponse à l'agence immobilière sont tout à fait exacts. Le fait que le notaire P. a additionné les RC dans sa correspondance du 26 mai 1999 pour mentionner un RC de 37 000 BEF au lieu de deux revenus 27 500 BEF + 9 500 BEF n'est pas une faute dès lors que Nadine B voulait vendre son immeuble et l'annexe qui forment un tout et que dès lors aucune réduction du taux des droits d'enregistrement n'était envisageable, le notaire donnait ainsi à sa cliente des informations concrètes pour qu'elle sache que la réduction du taux des droits d'enregistrement n'était pas un argument de vente. Les deux correspondances avaient des buts et des destinataires différents et aucune des deux n'a pu faire penser qu'une réduction du taux des droits d'enregistrement était possible. Le notaire n'est pas responsable de l'erreur commise par l'agence immobilière qui n'a pas attendu cette correspondance pour faire signer les compromis litigieux le 29 décembre 1999, date à laquelle le dommage des demandeurs était consommé. Aussi le reproche formulé aux deux notaires quant à la lenteur de leur réaction lorsqu'ils ont reçu les deux compromis manque d'objet. En outre les notaires n'ont pas pour mission de corriger les erreurs commises dans des actes privés réalisés par des professionnels de la vente d'immeubles ; en leur qualité d'officiers publics ils n'ont pas voulu continuer dans cette voie illégale lorsqu'ils ont dû préparer les actes pour lesquels leur ministère était requis. Il n'est pas fautif pour eux d'avoir attendu de connaître le sort de la condition suspensive avant de traiter le dossier. L'agence immobilière ne démontre pas qu'elle a eu la conversation téléphonique qu'elle prétend avoir eu avec le clerc G. et même si la conversation qui est relatée en p.5 de la requête d'appel de B; s'est tenue de cette manière , cela ne signifie pas que le clerc aurait conseillé deux ventes aux mêmes personnes . Le notaire D. n'a pas eu une attitude paradoxale en préparant un acte en suite duquel les droits d'enregistrement auraient été payés au taux plein : il refuse de passer des actes relatifs à une situation simulée, il prépare des actes conformes à la réalité sans savoir que le budget des acheteurs 4 500 000 BEF était une condition substantielle de la vente qui était parfaite depuis le 29 décembre 1999. Le notaire P. ignorait également ce fait. Les allégations de l'agence immobilière à l'égard du clerc du notaire P. ne sont pas crédibles ; en effet depuis le départ le notaire P. mentionne soit un revenu cadastral qu'il globalise soit deux revenus distincts. Dans ces deux hypothèses la réduction du taux des droits n'apparaît pas et on imagine pas l'intérêt de l'étude notariale à mentir. En outre si monsieur G. a eu connaissance des compromis avant qu'ils ne soient signés cela n'implique pas une faute dans son chef, ces deux compromis étaient parfaitement valables et auraient pu recevoir la forme authentique si les acheteurs avaient accepté de payer le taux plein . Aucune conséquence ne peut être tirée du fait que monsieur G. n'était pas présent à l'audience : il n'est pas partie au litige et le notaire pour lequel il travaille était représenté par un avocat. Sa présence n'aurait pas autorisé l'agence immobilière à mener une enquête à ladite audience en dehors des formes prévues par le Code judiciaire . Devant la cour aucune demande d'enquête n'est formulée. Les fautes reprochées à Nadine B par l'agence immobilière Nadine B n'a commis aucune faute vis-à-vis de l'agence immobilière. Si elle ne lui a pas transmis la correspondance du notaire P. du 26 mai 1999, il ressort de la convention de mandat qu'elle a signée avec B; qu'elle a indiqué correctement les deux RC, l'agent immobilier s'engageant à demander les renseignements précis au notaire. Il ne peut davantage être reproché à Nadine B ne de ne pas avoir accepté de transiger après que l'agence immobilière eut fait signer les compromis du 29 décembre 1999. Elle souhaitait obtenir de la vente de son immeuble le prix mentionné dans la convention de mandat et les compromis intervenus étaient des actes parfaits. Ce reproche est d'autant plus mal fondé de la part de l'agence immobilière que celle-ci n'a rien fait pour apporter une solution au litige , en proposant , par exemple, de renoncer à la commission qui lui avait été payée. Les demandes de Nadine B - à l'égard de José P-V et Dolores S-M La vente étant annulée pour erreur substantielle sur le prix dans le chef des acquéreurs ne peut faire l'objet d'une résolution puisqu'elle est censée n'avoir jamais existé. José P-V et Dolores S-M n'ayant commis aucune faute à l'égard de Nadine B celle-ci n'est pas fondée à leur réclamer de quelconques dommages et intérêts . - à l'égard de la sprl B; L'annulation de la vente étant la conséquence de la faute de l'agence immobilière , celle-ci doit être condamnée à garantir Nadine B des dommages et intérêts qu'elle doit payer en raison de la culpa in contrahendo commise par B; . D'autre part B; doit restituer à Nadine B sa commission, la vente étant censée n'avoir jamais existé. B; ne doit pas garantir Nadine B de la condamnation de celle-ci au remboursement de l'acompte à José P-V et Dolores S-M car celui-ci doit être restitué en raison de l'annulation de la convention de vente, quelle qu'en soit la cause, qui a pour effet de remettre les parties dans leur pristin état : José P-V et Dolores S-M retrouvent leur acompte tandis que Nadine B retrouve la propriété de son immeuble. - à l'égard des notaires Les conditions dans lesquelles Nadine B entend maintenir son action en garantie contre les notaires ne sont pas réunies, la responsabilité de B; étant engagée; cette demande n'est donc pas fondée. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit les appels sauf celui de la sprl B; contre José P-V et Dolores S-M. Donne acte au curateur de la sprl B; de la reprise d'instance qu'il fait. Réforme partiellement le jugement entrepris. Prononce la nullité des deux compromis de vente intervenus le 23 décembre 1999. Dit l'action de José P-V et Dolores S-M partiellement fondée. Condamne à titre provisionnel Nadine B à payer à José P-V et Dolores S-M la somme de 10.606,60 EUR (10.039,69 EUR - 566,91 EUR ) à augmenter des intérêts légaux depuis le 4 janvier 2000. Condamne la sprl B; à garantir provisionnellement Nadine B de la condamnation de 566, 91 EUR en principal et intérêts. Condamne la sprl B; à payer à Nadine B la somme de 5609,90 EUR à majorer des intérêts judiciaires. Dit les actions dirigées contre Pierre P. et Michel D. non fondées. Donne acte à Pierre P. et Michel D. qu'ils renoncent à leur action en demande et intervention contre Nadine B. Condamne Nadine B aux dépens des deux instances liquidés par José P-V et Dolores S-M à la somme de 972,91 EUR. Condamne la sprl B; aux frais des deux instances de Nadine B liquidés à la somme de 192,04 EUR (citation en intervention et garantie), et aux indemnités de procédure réduites : 111,55 EUR (1ère instance) et 233,02 EUR (appel). Condamne Nadine B et la sprl B; in solidum aux dépens des deux instances de Pierre P. et Michel D. liquidés par eux à la somme de 790,78 EUR. Délaisse à Nadine B les frais de citation contre Pierre P. et Michel D. Ainsi prononcé, en langue française, au Palais de Justice, à l'audience publique de la TROISIEME chambre de la Cour d'appel de LIEGE, Le VINGT-TROIS MARS DEUX MILLE CINQ Présents : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Marie-Anne LANGE, conseiller, Jean-Marie GENICOT, conseiller, Yvonne GERMAIN, greffier. Document PDF ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050323.12 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div