ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050606.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 06 juin 2005 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050606.1 No Rôle: 2003RG1407 Domaine juridique: Date d'introduction: 2005-08-04 Consultations: 194 - dernière vue 2026-07-01 15:59 Fiche Mots libres: Vente- permis de lotir- responsabilité notariale responsabilité du vendeur- Permis de bâtir responsabilité des pouvoirs publics Responsabilité in solidum divisibilité de la dette des héritiers Texte de la décision I.RAPPEL DES FAITS Le 18 juillet 1972, le Collège des Bourgmestre et échevins de la commune de Vance a accordé à feu Rémy F. un permis de lotir portant sur des parcelles sises à Vance, rue, cadastrées section C numéros 319 i, 318c, 319 f, 318a 315c et 310L,(surperficie totale 1 Ha, 57 a, 50 ca, 9 lots (pièce 2 dossier de F. Nicole) Les prescriptions urbanistiques de ce lotissement prévoient qu'il est destiné à la construction d'habitations isolées unifamiliales et de caractère résidentiel. Un certain nombre de parcelles sont aliénées. Notamment la parcelle formant le lot numéro 6 du lotissement est devenue la propriété de la fille du lotisseur, madame Nicole F.. Le 14 janvier 1986, feu Rémy F. et monsieur Xavier B. concluent une promesse unilatérale de vente portant sur " La propriété appartenant à monsieur Rémy F. A. située au lieu-dit Moulin de Vance contenance de + /- 10 h 50 ares bâtiments compris corps de logis écurie hangar et hangar se trouvant dans la pâture. En plus et ça suivant bonne fin La terre de +/-18,30 ares de C.L. et W L La terre de +/- 25,50 ares de Jacques E et enfants La terre de +/- 29 ares de L S J La terre de +/- 20,10 ares de E P Les frais notariés de ces quatre parcelles seront à charge de l'acheteur Le tout pour le prix de 3.600.000 trois millions six cent mille francs. " Aucune clause de ce contrat ne fait mention de l'existence éventuelle d'un Lotissement (pièce 11 dossier de X.B.). L'acte authentique de vente a été reçu par le notaire G. à Etalle le 22 avril 1986. (pièce 1 dossier de N.F.). Aux termes de cet acte" Le vendeur précise que le bien vendu n'a fait l'objet d'aucun permis de lotir, bâtir, ni de certificat d'urbanisme; qu'il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d y construire ou d y placer des installations fixes ou mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation". Le terrain concerné par l'actuel litige est désigné "bâtiment rural de quarante-cinq centiares, Moulin de Vance C 319 F" Le 1er février 1996, monsieur B. a introduit à la commune d'Etalle une demande de permis de bâtir un mur et une volière sur les parcelles cadastrées section C numéros 315 d et 319 a2. Ce permis lui a été accordé le 20 mars 1996. Les travaux ont été exécutés sans opposition. (pièce 26 dossier X. B.). Le 10 mai 1998, monsieur B. introduit à la commune d'Etalle une demande de permis de bâtir une étable, sur les parcelles cadastrées section C numéros 315d, 319a2 et 319 f. La demande mentionne que le bien n'est pas compris dans un lotissement ou dans un lotissement périmé. Selon le formulaire de demande, y sont jointes 4 séries de plans établis conformément à l'arrêté ministériel du 2 février 1971 par l'architecte Merveille. Certains documents dont la notice d'évaluation des incidences sur l'environnement mentionnent l'existence de bâtiments existants à démolir. Le même jour, il introduit une demande de permis d'exploiter ladite étable et d'y installer 76 bovins. ( p. 2 et 3 dossier X.B.) dont la lecture combinée permet de considérer que la dernière parcelle indiquée dans la pièce 1 est bien la parcelle " 319 f" et non " 319 t"). Le 14 juillet 1998, le Collège des Bourgmestre et Echevins de la commune d'Etalle délivre le permis de bâtir à monsieur B.. Le permis mentionne que le bien , sis à Vance rue du Faubourg- Section C n° 315 d- 319 a 2 319 f, ne se trouve pas dans le périmètre d'un lotissement dûment autorisé. Il reprend l'avis du fonctionnaire délégué à l'urbanisme de la Région wallonne, ainsi libellé: " Vu que le-projet présenté est adapté aux circonstances urbanistiques et architecturales de ce site du village de Vance; vu que la destination générale de la zone et son caractère architectural sont respectés par le projet; j'émets en ce qui me concerne, un avis favorable sur la demande pour autant que (suivent deux prescriptions relatives aux translucides et à l'écran de verdure)". ( p 4 du dossier X.B.). Le 16 septembre 1998, la Direction générale des ressources naturelles et de l'environnement de la Région Wallonne transmet son rapport à la Commune de Vance. Il y est fait mention de ce que le projet est situé en zone d'habitat à caractère rural au plan de secteur et de ce que l'enquête de commodo et incommodo n'a suscité aucune réclamation. (p.5 du dossier. X.B.). Le même jour, la Direction générale de l'aménagement du territoire du logement et du patrimoine émet un avis favorable à l'exploitation de l'étable, (p.6 du dossier. X.B.). Le 30 septembre 1998, le Collège des Bourgmestre et Echevins de la commune d'Etalle a accordé le permis d'exploiter. Le permis prend en considération les avis de la Région Wallonne et rappelle que l'enquête de commodo et incommodo n'a donné lieu à aucune opposition. (p.7 du dossier. X.B.). Entretemps, monsieur B. avait démoli les anciens bâtiments se trouvant sur le terrain et entamé la construction de la nouvelle étable. Selon une attestation signée par l'entrepreneur G. chargé de la construction de l'étable et faxée le 10 novembre 1998, le 25 septembre 1998, l'époux de madame Nicole F., voisin direct du chantier, a fait irruption sur le chantier en signalant que, maintenant que les anciens bâtiments étaient démolis, il allait faire arrêter les travaux. (p.8 du dossier. X.B.). Par lettre du 5 octobre 1998 madame Nicole F. a introduit un recours auprès de la Députation Permanente contre le permis d'exploiter. Le 6 octobre 1998, deux autres voisins font de même. Tous les plaignants font état de l'absence d'affichage et d'enquête auprès des voisins du terrain où devait avoir lieu l'exploitation (p 4 et 5 dossier N. F.). Le 15 octobre 1998, la Direction Générale de l'Aménagement du Territoire du Logement et du Patrimoine de la Région Wallonne invite monsieur B. a suspendre les travaux "en vertu de l'existence d'un permis de lotir non périmé" ( p. 6 dossier N. F.) Le 28 octobre 1998, madame F. introduit au Conseil d'Etat une demande de suspension et d'annulation du permis de bâtir accordé à monsieur B., Ce dernier a fait intervention dans la procédure par requête datée du 18 novembre 1998. (p.52 et 53 du dossier X.B.). Le 18 novembre 1998, le conseil de monsieur B. demande à la commune d'Etalle de lever l'ordre de suspension des travaux, (p.27 du dossier X.B.). Le 9 décembre 1998, la Direction générale de l'aménagement du territoire du logement et du patrimoine de la Région Wallonne écrit à madame F. que le permis de lotir du 18 juillet 1972 était périmé le 18 juillet 1977, pour non réalisation d'une charge imposée, relative à la cession d 'une bande de terrain pour permettre l'élargissement de la voirie. (p.8 du dossier N. F.). Ayant eu connaissance de ce document, monsieur B. a repris les travaux, Par son arrêt du 27 janvier 1999, rendu sur avis contraire de l'Auditeur, le Conseil d'Etat fait droit à la demande de suspension. (p.57 du dossier X.B.). En exécution de cet arrêt, le 12 février 1999, la Commune d'Etalle a délivré à monsieur B. un ordre d'interruption des travaux. Statuant en référé, le Président du Tribunal de Première Instance d'Arlon a, par ordonnance du 23 avril 1999, levé partiellement l'interdiction afin de permettre à monsieur B. de terminer la couverture du bâtiment. Une ordonnance du 30 avril 1999 du même magistrat déclare recevable mais non fondée la tierce opposition introduite par madame F. contre cette première décision. (p.63 et 66 dossier X.B.). Le 20 mai 1999, la députation permanente de la province de Luxembourg a rejeté les recours introduits contre le permis d'exploiter. Elle estime que la procédure a été respectée et que les griefs invoqués par les riverains ne sont pas fondés. (p.47 dossier X.B.). Par son arrêt du 18 octobre 2001, le Conseil d'Etat a rejeté la requête en annulation au motif que" les moyens invoqués se fondent exclusivement sur la contrariété de l'acte attaqué avec le permis de lotir du 18 juillet 1972 dont l'application doit être écartée, puisqu'il est entaché d 'illégalité; qu 'ils ne sont pas fondés".(p.62.4 dossier X.B.). L'illégalité consiste en la violation de la loi communale, l'auteur du projet de lotissement le sieur Decolle étant l'échevin ayant participé à la délibération du collège Xavier B. reprend alors la construction de l'étable .Selon ses dires, elle fut utilisable en mars 2002. II. DEMANDES II.1. DEMANDES DE XAVIER B. Xavier B. sollicite la réparation des dommages, matériel et moral, qu'il estime avoir subis principalement suite à la démolition de son ancienne étable et à l'impossibilité d'utiliser la nouvelle durant trois hivers consécutifs. A.QUANT AUX FAUTES I.faute du notaire Pierre G.? La promesse unilatérale de vente du 14 janvier 1986 conclue entre feu Rémy F. et Xavier B. stipulaient que la signature de l'acte authentique de vente devait être reçue par le ministère du notaire Pierre G.. C'est ce dernier qui effectivement procéda à la passation de l'acte authentique de vente du 22 avril 1986. La seule référence dans cet acte, au permis de lotir obtenu le 18 juillet 1972 par feu Rémy F. est rédigée comme suit: "Le vendeur précise que le bien vendu n'a fait l'objet d'aucun permis de lotir, bâtir, ni de certificat d'urbanisme ". La biffure du terme lotir signifie qu'il y avait un permis de lotir. Le notaire qui était l'auteur de cette biffure en a la même interprétation. Violation d'une disposition urbanistique ? L'article 54 ,§ 8 du CWATUP en vigueur en 1986, lors de la passation de l'acte authentique, était rédigé comme suit : " Art. 54 ,§ 8 - Le notaire donne connaissance aux parties de l'acte de division, du cahier des charges du lotissement, des dipositions du permis de lotir ainsi que des dispositions modificatives. Il en fait mention dans l'acte de vente, de location, d'emphytéose ou de superficie ainsi que de la date du permis. Il mentionne aussi dans l'acte qu'aucune construction, ni aucune installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l'habitation ne peut être édifiée sur le bien objet de l'acte, tant que le permis de bâtir n'a pas été obtenu. Les actes sous seing privé qui constatent ces opérations contiennent les mêmes mentions" ( souligné par la cour). En biffant simplement le terme lotir dans l'acte authentique, le notaire n'a pas respecté le prescrit de cet article qui lui imposait de faire mention dans l'acte non seulement de l'existence du permis et de sa date, mais aussi du fait qu'il avait donné connaissance aux parties de ces dispositions. Xavier B. soutient en outre qu'aucune explication verbale ne lui a été donnée alors que ledit article impose au notaire de donner connaissance des dispositions du permis de lotir. Si l'on peut déduire de l'approbation par Xavier B. de la rature litigieuse en marge de celle-ci , et de son approbation à la fin de l'acte de l'ensemble des ratures dans laquelle était comptabilisée la rature litigieuse, que cette rature a été faite en sa présence et que l'existence d'un permis de lotir a été invoquée, cela ne signifie pas pour autant que les dispositions de ce permis de lotir aient été portées à sa connaissance par le notaire comme l'article 54,§8 précité le lui imposait. S'agissant d'une preuve difficile à rapporter dans le chef de Xavier B. puisque de nature négative et vu le statut du notaire qui est un professionnel du droit et un fonctionnaire public auquel l'article 54,§8 du CWATUP imposait d'inscrire dans l'acte qu'il avait donné connaissance aux parties des dispositions du permis de lotir, il s'impose de considérer que si le notaire avait rempli son obligation, il n'aurait pas manqué d'en faire mention dans l'acte. Les explications développées par le notaire ne sont pas crédibles. Il soutient qu'il avait fait état lors de la signature de l'acte de " l'existence apparente d'un permis de lotir couvrant une portion très limitée ", " qu'il était cependant clair dans l'esprit de chacune des parties que ce permis de lotir était déjà périmé depuis le 18 juillet 1977, pour inexécution des charges inhérentes à celui-ci ". Si cela avait été le cas, il n'aurait pas manqué de préciser dans l'acte non seulement la date de ce permis de lotir et la mention de ce qu'il avait donné connaissance aux parties de ces dispositions conformément au prescrit de l'article 54,§8 , mais il aurait aussi inséré une clause selon laquelle ce permis était périmé - ce qui nécessitait des investigations préalables dans son chef comme cela sera développé ci-dessous ou à tout le moins des réserves quant à sa pérennité , réserves qu'il a exprimées à la page 7 de ses conclusions additionnelles et de synthèse du 15 septembre 2004, mais non dans l'acte authentique de vente. De même c'est sans fournir aucun élément de nature à lui donner du crédit, qu'il allégue qu'il y a eu plus que vraisemblablement un accord des parties F. et B. pour ne pas tenir compte du permis de lotir. Enfin la mention dans l'acte de la formule " il est rappelé qu'aucune construction ni aucune installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l'habitation ne peut être édifiée sur les biens objet du présent acte, tant que le permis de bâtir n'a pas été obtenu " est sans rapport avec le permis de lotir litigieux. Elle rappelle simplement à l'acquéreur son obligation d'obtenir un permis de bâtir pour une telle installation sur le bien acquis qui est d'ailleurs visé dans sa globalité dans l'acte et non pas individualisé en ces parcelles visées par le permis de lotir. Manquement à son devoir de conseil ? L'article 9 de la nouvelle loi organique du notariat du 4 mai 1999 selon lequel " le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité " ne fait qu'entériner la doctrine et la jurisprudence antérieures. La Responsabilité Professionnelle du Notaire, R. Bourseau, CUP 2001, vol. 50, page 234 - . Ce devoir de conseil engendre notamment l'obligation de rédiger l'acte d'une façon claire, précise et complète, d'éclairer les parties dans le domaine juridique plus précisément sur l'étendue des droits et engagements qui découlent de l'acte, sur les dangers qu'il comporte, de procéder à des investigations. En l'espèce, il appartenait au notaire qui connaissait l'existence du permis de lotir litigieux il avait d'ailleurs dressé l'acte de division du lotissement le 11 août 1972 ce qui est repris dans l'arrêt du Conseil d'Etat du 27 janvier 1999 sans que ce fait ait jamais été contesté par le notaire dans le présent litige de préciser avec soin le contenu de ce permis de lotir , les parcelles objet de la vente concernées par ce permis, et les conséquences d'un tel permis quant aux droits de l'acquéreur sur ces parcelles, d'autant que les prescriptions urbanistiques de ce permis prévoient qu'il est destiné à la construction d'habitations isolées unifamiliales et de caractère résidentiel alors que le bien vendu était décrit dans l'acte comme une " propriété agricole " , que le notaire savait que Xavier B. avait l'intention d'exploiter la ferme ce qui implique qu'il pouvait donc avoir un jour la volonté de moderniser ses bâtiments agricoles ; il devait le joindre à l'acte. Il devait en outre se renseigner au préalable auprès de la commune sur la situation de ce permis de lotir qui datait de 1972. Même à considérer comme établi que lors de la passation de l'acte, il était clair dans l'esprit de toutes les parties que ce permis était périmé ce qu'il reste en défaut de prouver il devait s'en assurer auprès de la commune, ni les parties, ni lui-même n'étant à mêmes de décider de la péremption d'un tel permis. La qualité d'agriculteur dans le chef de Xavier B. n'a pas pour effet de lui donner des connaissances particulières en matière juridique et particulièrement en matière du droit de l'urbanisme, en sorte qu'il n'y a aucune atténuation du devoir de conseil du notaire. En ne respectant pas le prescrit de l'article 54,§8 du CWATUP et en manquant à son devoir de conseil, le notaire Pierre G. n'a pas adopté le comportement qui aurait été celui de tout notaire normalement compétent et prudent, placé dans les mêmes circonstances. Il n'est par contre pas établi que le notaire ait agi sciemment, de concert avec feu Rémy F., en vue d'induire en erreur Xavier B.. 2.faute de feu Rémy F. ? Xavier B. soutient qu'il n'avait pas été informé par feu Rémy F., lors des négociations préalables et lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 14 janvier 1986, de l'existence du permis lotir sur une partie du bien objet de la vente ( lots 7 à 9 du permis de lotir). L'absence de référence à ce permis de lotir dans la promesse unilatérale de vente signée par feu Rémy F. et Xavier B. démontre la véracité de cette affirmation. En effet l'existence d'un permis de lotir est un élément important vu les conséquences qu'il peut entraîner au niveau de la situation urbanistique des biens. Cela était d'autant plus vrai en l'espèce que le bien objet de la vente était une exploitation agricole et qu'une partie de ce bien était concernée par un permis de lotir dont les prescriptions urbanistiques prévoyaient que le lotissement était destiné à la constructions d'habitations isolées unifamiliales et de caractère résidentiel. Si en vendeur normalement prudent et raisonnable, feu Rémy F. avait porté à la connaissance de Xavier B. l'existence de ce permis de lotir, il n'aurait pas manqué de le mentionner dans le document intitulé " PROMESSE DE VENTE " du 14 janvier 1986 par lequel il s'engageait définitivement et irrévocablement à vendre son bien à Xavier B. qui quant à lui, par sa signature, marquait son accord sur la chose et le prix. La formule : " Le bien est vendu dans son état actuel, bien connu de l'acquéreur qui l'accepte ", insérée dans la promesse unilatérale de vente signée par Feu Rémy F. et Xavier B. qui s'étaient accordés sur la chose et le prix, n'est pas de nature à démontrer que Xavier B. avait été informé par feu Rémy F. de l'existence du permis de lotir contrairement à ce que les consorts A.-F. soutiennent. Elle est étrangère à la situation urbanistique du bien au regard du droit de l'urbanisme mais concerne uniquement l'état visible du bien sur lequel le candidat acheteur marque son agrément. Contrairement à ce que les consorts A.-F. soutiennent, aux pages 9, 10 et 11 de sa requête en intervention devant le Conseil d'Etat, Xavier B. n'a pas reconnu qu'il connaissait en 1986 effectivement l'existence d'un lotissement, ce qui pourrait laisser supposer dans leur thèse que leur auteur en avait informé Xavier B.- pièce 60 dossier Xavier B. - . Il y soutient que si le permis de lotir n'est pas nul et s'il n'est pas périmé, il y a été renoncé partiellement à tout le moins tacitement ; il explique qu'en 1986, lorsque les époux F. ont décidé de vendre leur ferme, ils ont entendu renoncer au détachement des trois derniers lots et que cette renonciation a été acceptée par les propriétaire du lotissement, ce qui n'implique pas que lui savait. De même il ne peut être déduit du formulaire pré imprimé de demande de permis de bâtir que Xavier B. a rempli le 10 mai 1998, une reconnaissance de ce qu'il connaissait lors des négociations puis de la signature de la promesse unilatérale de vente, l'existence du permis de lotir sur une partie de l'objet de la vente pièce 2 de son dossier - . Il a biffé les mentions " compris dans un plan particulier d'aménagement approuvé par arrêté royal ...compris dans le lotissement faisant l'objet du permis de lotir, en date du délivré à M ... (n°de la parcelle dans le lotissement) " et a laissé les mentions " non compris dans un plan particulier " et " non compris dans un lotissement ou dans un lotissement périmé ". La circonstance qu'il ait omis de biffer les mentions se trouvant en fin de la page " Je déclare avoir pris connaissance du règlement communal sur les bâtisses en vigueur ; des prescriptions du plan particulier d'aménagement..., des prescriptions du permis de lotir et je m'engage à m'y conformer strictement " est sans conséquence et s'explique par le fait que ces formules n'ont de sens que s'il n'avait pas biffé les mentions initiales. Une telle déduction ne peut pas être davantage opérée de l'attestation de son architecte du 10 mai 1998 pièce 2 de la Région wallonne - dans laquelle il affirme avoir été chargé de construire une étable et dans laquelle il a entouré le 3° du point

1. b)" je déclare avoir pris connaissance ....du règlement communal sur les bâtisses en vigueur " au lieu de biffer les 1° et 2° " je déclare avoir pris connaissance ... 1° du plan particulier d'aménagement approuvé par arrêté....du.....dans lequel est situé l'immeuble 2°du permis de lotir accordé le......à M ". En ne portant pas à la connaissance de Xavier B. l'existence de ce permis de lotir dont les lots 7 à 8 faisaient partie du bien qu'il s'engageait à vendre, feu Rémy F. a adopté un comportement qui n'aurait pas été celui de tout homme normalement prudent et raisonnable, de son âge et de sa condition, placé dans les mêmes circonstances, soumis à une obligation de bonne foi lors des négociations et de la conclusion d'un contrat. De la sorte il a commis une faute quasi-délictuelle lors de la conclusion de son contrat sui generis qu'est la promesse unilatérale de vente. Par contre, l'article 54,§8 du CWATUPP, précité, ne s'appliquait pas à la convention du 14 janvier 1986 qui n'était pas une convention de vente et n'opérait donc aucune mutation ; seule l'exécution de cette convention va donner naissance au contrat de vente proprement dit sans effet rétroactif. Il n'est par ailleurs pas démontré que feu Rémy F. ait tu sciemment l'existence de ce lotissement lors des négociations et se serait rendu coupable d'un dol lors de la formation du contrat sui generis que constitue la promesse unilatérale de vente. Aucun élément objectif et concret ne permet de considérer que les intentions que lui prêtent Xavier B. notamment aux pages 13 et 14 de ses conclusions de synthèse du 15 octobre 2004 sont conformes à la réalité. Si l'on peut admettre que la vente de la ferme était difficilement réalisable sans la vente des trois lots concernés par le permis de lotir puisque notamment un bâtiment rurals'y trouvait, à proximité de surcroît de l'habitation, cela ne démontre pas pour autant que si Xavier B. avait été informé à l'époque de ce lotissement, il n'aurait pas contracté ou aurait contracté à un prix inférieur. Il importe de rappeler que la totalité de la superficie du bien vendu était de 11 ha 82 a 9 ca dont seulement 31 ares 92 ca étaient repris dans le permis de lotir, et que le bien fut vendu pour la somme non excessive de 3.200.000 FB la cour constate que la somme sur laquelle les parties s'étaient mises d'accord lors de la signature de la promesse unilatérale de vente était de 3.600.000 FB ce qui révèle que Xavier B. avait obtenu par la suite, avant sa levée d'option, une réduction du prix - . Il n'est pas démontré qu'une nouvelle étable n'aurait pas pu être installée à un autre endroit de l'exploitation et il n'y avait aucune obligation de démolir le bâtiment rural litigieux. Xavier B. énonce qu'y était joint une photocopie d'un plan cadastral reprenant les parcelles offertes en vente et sur lequel étaient représentés les seuls six premiers lots du permis de lotir à l'exclusion de ceux concernant les terrains offerts en vente. A la page 14 de leurs conclusions d'appel de synthèse du 14 juillet 2004, les consorts A.-F., énoncent que rien n'établit que ce plan provienne de leur auteur, feu Rémy F.. Quoiqu'il en soit, il ne s'agit pas d'un plan " tronqué " contrairement à ce que Xavier B. énonce ; à l'époque, seules les parcelles vendues d'un lotissement apparaissaient sur les plans du cadastre. Il n'est pas davantage établi que lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'existence du permis de lotir ait été intentionnellement cachée. Il a été démontré lors de l'examen de la faute commise par le notaire, que l'existence d'un permis de lotir a été invoquée. Il ne peut être reproché à feu Rémy F., agriculteur, de ne pas avoir spontanément, lors de la passation de l'acte authentique de vente, donné des informations précises quant au contenu et à la portée de ce permis de lotir alors que l'acte authentique était dressé par un officier public, le notaire, professionnel du droit et intermédiaire indispensable et rémunéré pour ce type d'acte. 3.faute de Nicole F. en son nom personnel ? Il ne peut être reproché à Nicole F. de ne pas avoir dénoncé à Xavier B. l'existence du permis de lotir avant qu'il n'entreprenne la démolition du bâtiment rural. Aucun élément ne démontre en effet que le projet de construction d'une étable à la place du bien démoli avait fait l'objet d'une publicité telle qu'il serait fautif dans son chef de ne pas en avoir pris connaissance. Les autres voisins, E et R, font état , tout comme Nicole F., dès le mois d'octobre 1998 dans leur recours à l'encontre du permis d'exploiter qui avait fait l'objet d'une enquête de commodo et in commodo, de l'absence d'affichage et d'enquête dans le voisinage du terrain litigieux, sans qu'aucun élément objectif ne puisse permettre de retenir une entente préalable entre voisins plaignants. Les écrits du sieur S du 12 janvier 1999 et du couple O du 2 décembre 1998 font état également de l'absence d'affichage pièce 14 du dossier complémentaire de Nicole F. - . Enfin le garde-champêtre de l'époque le sieur C a déclaré aux enquêteurs dans le cadre du dossier répressif que des affiches avaient été apposées sur les valves de la maison communale et sur celles de toutes les sections de la commune mais aucune sur place, précisant que l'affichage sur place revenait au demandeur soit à Xavier B. - pièce 13 de ce dossier complémentaire - . Quant aux propos qui auraient été tenus par l'époux de Nicole F. le 25 septembre 1998 devant l'entrepreneur G. qui les a rapporté dans une attestation faxée le 10 novembre 1998, ils suscitent les réflexions suivantes. Cette attestation qui a donc été rédigée peu après les faits, même si elle émane de l'entrepreneur de Xavier B., est crédible. D'ailleurs, dans ses conclusions, Nicole F. ne conteste pas l'intervention de son époux page 20 de ses conclusions additionnelles d'appel et de synthèse du 5 juillet 2004 - en sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'enquêtes maintenue à titre subsidiaire par Xavier B. à la page 55 et dans le dispositif de ses conclusions de synthèse du 15 octobre 2004. Ces propos tenus par l'époux de Nicole F. alors que les travaux de démolition étaient achevés, l'entrepreneur étant en train de couler les plots et de mettre les ferrailles d'ancrage, ne démontrent pas qu'elle savait lors de la démolition que la construction d'une étable allait suivre. Outre le fait que c'est son mari qui a tenu les propos litigieux et non pas elle-même, on ne peut leur reprocher lorsqu'ils ont vu que des travaux de construction d'un nouveau bâtiment commençait, d'avoir pensé et dit à ce moment que cela n'était pas possible vu l'existence du permis de lotir dont elle pouvait d'ailleurs raisonnablement considéré que Xavier B. qui avait acquis les lots 7 à 9 , en avait connaissance. Xavier B. reproche également à Nicole F. un déluge de recours non fondés. Ce grief n'est pas fondé, étant légitime dans le chef de Nicole F. d'introduire un recours contre l'octroi du permis de bâtir et du permis d'exploitation alors qu'il n'est pas contesté que la construction d'une étable et son exploitation étaient contraires aux prescriptions du permis de lotir qui à l'époque n'avait pas encore été considéré comme illégal puisque c'est finalement le Conseil d'Etat saisi par le recours de Nicole F. qui constatera cette illégalité par son arrêt du 18 octobre 2001. Les diverses autres actions n'ont constitué qu'un enchaînement logique. 4.faute de la commune d'Etalle ? Xavier B. fait grief à la commune de lui avoir délivré le permis de bâtir en y faisant mention à tort de ce que le bien n'était pas compris dans le périmètre d'un permis de lotir. Ce grief est fondé et il est en droit de l'invoquer n'étant pas démontré qu'il aurait sciemment caché l'existence du permis de lotir lors de sa demande. En agissant de la sorte la commune ne s'est pas comportée comme toute commune normalement prudente et compétente se serait comportée, dans les mêmes circonstances. Chargée d'une mission d'intérêt général et vu l'importance des conséquences qui peuvent être celles d'un permis de lotir, elle devait procéder à une recherche quant à la situation urbanistique de la parcelle concernée par la demande et ne pas se contenter des affirmations du demandeur de permis . La circonstance que le permis de lotir avait été accordé par la commune de Vance avant la fusion des communes ne constitue pas une cause justificative. Au contraire, la commune d'Etalle devait être d'autant plus rigoureuse dans son travail qu'un permis de ce type avait pu être octroyé par une autre commune avant ladite fusion. En outre, elle avait été informée de l'existence du permis lotir et de son contenu puisqu'en juin 1981 elle a accordé au sieur Giunta un permis de bâtir sur le lot 6 du lotissement litigieux, le permis faisant expressément référence au permis de lotir accordé en 1972 et le plan joint indiquant même l'existence des lots 7 et 8 , qu'en juillet 1983, elle a accordé un permis de bâtir à un sieur E sur le lot 5 du lotissement litigieux, le permis faisant de nouveau expressément référence au permis de lotir du litigieux et attestant de ce que le projet répond aux prescriptions du lotissement, qu'enfin en janvier 1994, elle a accordé un permis de bâtir au sieur E et à son épouse précisant que le projet répond aux plans et prescriptions urbanistiques du lotissement F.-A. du 1er août 1972 pièces 27 à 30 du dossier Nicole F. -, certains documents contiennent une erreur dans les dates mais sans conséquence . En conséquence si elle avait procédé à des investigations en commune normalement prudente et compétente elle aurait découvert l'existence du permis de lotir et son argumentation selon laquelle elle n'aurait pas pu détecter l'existence du permis de lotir concernant la parcelle de Xavier B. au motif que l'administration de l'urbanisme auprès de la Région wallonne qui était selon elle la seule à pouvoir vérifier le statut des parcelles concernées, disposant d'archives centralisées, ne l'avait pas détecté est dénuée de pertinence. 5. faute de la Région wallonne ? Xavier B. reproche à la Région wallonne de ne pas avoir aperçu l'existence du permis de lotir lors de l'instruction de la demande de permis d'urbanisme. Dans l'avis rendu le 9 juillet 1998 pièce 10 dossier Région wallonne par le fonctionnaire délégué de la Direction Générale de l'Aménagement du Territoire, du Logement et du Patrimoine de la Région wallonne, suite à la demande de permis de bâtir de Xavier B., il est écrit que " le bien ne se trouve pas dans le périmètre d'un lotissement dûment autorisé ". La Région wallonne, via son fonctionnaire délégué, chargée par le CWATUP de rendre un avis, avait l'obligation de vérifier l'exactitude de la déclaration du demandeur notamment quant à la situation urbanistique du bien concerné par la demande. Son rôle n'est pas celui d'une simple boîte aux lettres ; chargée d'une mission d'intérêt général, de vérifier le respect des réglementations en vigueur, elle doit procéder à un travail de vérification et d'instruction du dossier afin de rendre un avis motivé qui peut être notamment négatif ou positif sous certaines conditions d'ailleurs, comme en l'espèce, en sorte que les fautes commises par d'autres parties telles la commune, le notaire voire Xavier B., ne sont pas de nature à avoir constitué dans son chef une erreur invincible. Si elle avait effectué son travail correctement c'est à dire si elle avait agi comme tout pouvoir public normalement diligent et compétent, elle aurait découvert l'existence du permis de lotir et aurait mentionné son existence dans son avis, comme elle le découvrira par la suite. Xavier B. est en droit d'invoquer cette faute, n'étant pas démontré qu'il aurait sciemment caché l'existence du permis de lotir lors de sa demande. Xavier B. reproche également à la Région wallonne d'avoir eu une attitude ambiguë une fois le permis de lotir retrouvé. Aucune faute n'est établie à charge de la Région wallonne une fois cette existence découverte. C'est en pouvoir public normalement diligent et prudent qu'elle a par courrier du 15 octobre 1998 pièce 14 de son dossier invité Xavier B. à stopper ses travaux et à prendre contact avec ses services en vue de trouver une solution alternative. La lettre qu'elle a adressée le 9 décembre 1998 pièce 18 de son dossier à Madame F. par laquelle elle l'informe de la péremption du permis de lotir litigieux pour non réalisation d'une charge imposée, dans le délai prescrit, ne saurait être considérée comme signifiant une autorisation adressée par la Région wallonne à Xavier B. de reprendre ses travaux. Il ne peut donc être suivi quand il affirme " que si la Région Wallonne n'avait donné à Monsieur B. le faux espoir que sa cause serait rapidement entendue et que ses travaux allaient pouvoir être menés à bien sans entrave, le préjudice financier qu'il aurait subi aurait été moindre : il aurait stoppé tout investissement et attendu l'issue de la procédure au Conseil d'Etat " Il n'est pas davantage établi que la Région wallonne aurait commis une faute dans la façon de se défendre devant le Conseil d'Etat. Enfin Xavier B. reprend , sans énoncer un quelconque développement, un extrait de la motivation du jugement entrepris dans lequel le premier juge énonce sans l'expliciter que la lettre du 9 décembre 1998 est entachée d'une erreur de droit page 49 de ses conclusions précitées - . Cette erreur de droit n'est pas démontrée. 6.faute de Xavier B. ? Il ne peut être reproché à Xavier B. de ne pas avoir procédé à des investigations quant à la situation du bien au regard du droit de l'urbanisme, avant de signer la promesse unilatérale de vente signée le 14 janvier 1986. La convention est intervenue entre deux agriculteurs à propos d'une exploitation agricole et même si la propriété agricole était implantée dans un quartier résidentiel comme l'énoncent les consorts A.-F., Xavier B. ne pouvait prévoir qu'une petite partie de l'exploitation était concernée par un permis de lotir. Par contre, lors de la passation de l'acte authentique, il a été démontré lors de l'examen de la faute du notaire que l'existence d'un permis de lotir avait été signalée. En n'exigeant pas du notaire ou du vendeur des explications précises quant au contenu du permis de lotir, quant aux parties du bien offert en vente concernées et quant aux conséquences du permis, il ne s'est pas comporté comme tout acheteur normalement prudent et raisonnable l'aurait fait, placé dans les mêmes circonstances, de son âge et de sa condition. Cette faute a entraîné une seconde. En effet, à cause de son ignorance provoquée, notamment, par sa propre négligence fautive, il n'a pas mentionné sur sa demande de permis de bâtir l'existence du permis de lotir litigieux qui s'appliquait au terrain concerné par sa demande, alors qu'il avait l'obligation de remplir correctement le formulaire ad hoc. Par contre il n'est pas démontré que lors de la passation de l'acte authentique de vente, toutes les informations utiles avaient été fournies à Xavier B. en sorte qu'il n'est pas établi qu'il savait lors de sa demande de permis de bâtir que le terrain concerné par cette demande faisait partie des lots régis par le permis de lotir. La cour se réfère à sa motivation exprimée sous les titres " faute du notaire " et " faute de feu Rémy F. " en réponse aux divers arguments invoqués par d'autres parties desquels elles déduisent que Xavier B. avait cette connaissance précise. En outre, la cour fait siens les excellents motifs du premier juge énoncés aux feuillets 13 et 14 de son jugement quant aux considérations qui peuvent être déduites de l'opération de prêt à usage de novembre 1996 et des demandes de permis de bâtir introduites par les autres propriétaires, ainsi que son analyse du document apparu dans le dossier administratif de la Région wallonne comme étant une pièce 5 du dossier de la demande du permis d'urbanisme introduite par Xavier B.. Il n'est pas davantage démontré qu'il aurait été de collusion avec la commune. S'il ne peut être considéré qu'en règle tout demandeur d'un permis de bâtir doit procéder à des investigations préalables quant la situation urbanistique de son bien, il doit en l'espèce être également reproché à Xavier B. qui connaissait l'existence d'un permis de lotir, sans plus de précision, de ne pas avoir procédé à de telles investigations puisqu'il savait qu'un permis de lotir régissait son bien mais sans savoir quelle(
2. s)partie(
3. s)précise(
4. s)de ce bien étaient concernées. La circonstance qu'un précédent permis de bâtir lui avait été accordé sur un terrain pourtant également concerné par le permis de lotir litigieux n'a pas créé dans son chef une erreur invincible. Xavier B. n'a, par contre, pas commis de faute en procédant en septembre 1998 à la démolition de l'ancien bâtiment contrairement à ce que Nicole F. soutient. Il avait à ce moment obtenu en date du 14 juillet 1998 le permis de bâtir lequel comprenait implicitement mais certainement le permis de démolir, la nouvelle construction supposant la démolition du bâtiment ancien ainsi que cela résultait des photographies et des plans d'architecte joints à la demande de permis de bâtir ; la notice d'évaluation préalable du 10 mai 1998 prévoyait d'ailleurs expressément la démolition de bâtiments existants. Il est correct et logique de sa part d'avoir dans le formulaire intitulé " RENSEIGNEMENTS GENERAUX " rempli uniquement le cadre A intitulé " Construction nouvelle ou reconstruction totale " et d'avoir barré le cadre B intitulé " Transformation, extension ou reconstruction partielle " et C intitulé " Démolition " puisque c'est le A qui correspondait à son projet. Au moment de la démolition, il n'est pas établi qu'il était au courant de l'existence du permis de lotir, portant sur le terrain concerné par sa demande de permis de bâtir, l'interdiction de les poursuivre suite à l'existence de ce permis lui sera donnée par lettre du 15 octobre 1998 de la Région wallonne pièce 14 du dossier de celle-ci Quant aux diverses demandes subsidiaires formulées par les parties Il n'y a pas lieu d'autoriser Xavier B. à apporter la preuve par toutes voies de droit de ce que le 25 septembre 1998, monsieur Giunta l'époux de Nicole F. a fait irruption sur le chantier et a tenu des propos relatifs à l'existence cachée du permis de lotir. La cour se réfère aux motifs énoncés sous le titre " faute de Nicole F. ? ". En ce qui concerne les faits entourant l'opération de prêt à usage de novembre 1996, il n'y a pas lieu d'entendre le notaire B ni de faire droit à la demande de preuve par toutes voies de droit page 21 des conclusions d'appel de synthèse du 14 juillet 2004 des consorts A.-F. et page 38 des conclusions additionnelles d'appel et de synthèse du 5 juillet 2004 de Nicole F. - car le dossier comporte déjà une lettre de sa part pièce 3 du dossier du notaire G. qui n'était pas adressée à Xavier B. mais à la seule Nicole F. qui elle était chargée par le notaire de prendre contact avec Xavier B. . Il n'y a pas lieu d'ordonner la production du contrat d'architecture comme le sollicite Nicole F. ni d'autoriser cette dernière à prouver par toutes voies de droit que le rôle de cet architecte s'est résumé à la signature d'un plan qui lui a été soumis pages 30 et 38 de ses conclusions précitées -. Elle sollicite ces devoirs au cas où la cour estimerait qu'elle n'apporte pas la preuve que Xavier B. connaissait l'existence du permis de lotir. Or la production d'une telle pièce et la circonstance que l'architecte n'aurait fait que signer le plan ne sont pas de nature à prouver que Xavier B. connaissait l'existence du permis de lotir régissant le terrain sur lequel il voulait construire une étable, ni davantage que le plan aurait été fait par quelqu'un de la commune. B. QUANT AU LIEN CAUSAL Il importe de vérifier si ces différentes fautes sont en relation causale nécessaire avec le dommage de Xavier B. tel qu'il s'est produit ce qui implique de vérifier l'existence même d'un dommage. Quant à l'existence d'un dommage? Xavier B. fait valoir qu'il a démoli son ancienne étable qu'il utilisait pour abriter ses bêtes, en vue de construire la nouvelle et que les faits litigieux ont retardé l'achèvement de celle-ci en sorte qu'il aurait subi outre un dommage moral un grave préjudice matériel. Il est certain dès à présent que Xavier B. a subi un dommage moral dû aux différentes contrariétés et tracas subis suite à la suspension de son projet de développement de son entreprise agricole qu'il avait entamé par la démolition d'un ancien bâtiment afin de construire une nouvelle étable . En ce qui concerne le dommage matériel dont il invoque l'existence il y a lieu de confirmer la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge qui a autorisé Xavier B. a rapporter la preuve par toutes voies de droit du fait suivant : " les bâtiments qui ont été démolis pour permettre la construction de la nouvelle étable servaient à l'hébergement du bétail ". En effet, les autres parties contestent cette utilisation et les pièces déposées par Xavier B. ne permettent pas à elles-seules, sans doute possible, de retenir l'existence de cette utilisation ainsi que de déterminer, en cas de réponse positive, l'ampleur de cette utilisation. En vertu de l'article 1068 al.2 du Code civil qui ne distingue pas selon que ladite mesure a ou n'a pas été exécutée, la cour ne peut fonder sa décision sur l'appréciation des résultats de la mesure d'instruction dont le premier juge est seul appelé à en connaître. Le dossier doit être renvoyé au premier juge. Quant au lien causal Il est établi que les fautes retenues ci-dessus sont en relation causale nécessaire avec le dommage de Xavier B. dû à la démolition de l'ancien bâtiment rural et du retard apporté à la construction du nouveau. Si le notaire G. avait respecté le prescrit de l'article 54,§8 du CWATUPP et n'avait pas manqué à son devoir de conseil, Xavier B. aurait été informé complètement et avec précision en sorte qu'il aurait su qu'une partie des terrains vendus était visé par le permis de lotir litigieux. Soit il aurait d'emblée décider d'abandonner son projet de construction d'une nouvelle étable sur cette partie et il aurait éventuellement tenter de le réaliser à un autre endroit de sa propriété , soit il aurait mentionné l'existence du permis de lotir lors de sa demande de permis de bâtir et il aurait attendu d'avoir une autorisation certaine avant d'entamer les travaux. De même si feu Rémy F. avait informé lors de la signature de la promesse unilatérale de vente Xavier B. de l'existence du permis de lotir litigieux sur une partie des terrains offerts en vente, soit il aurait d'emblée décidé d'abandonner son projet de construction d'une nouvelle étable sur cette partie et il aurait éventuellement tenter de le réaliser à un autre endroit de sa propriété , soit il aurait mentionné l'existence du permis de lotir lors de sa demande de permis de bâtir et il aurait attendu d'avoir une autorisation certaine avant d'entamer les travaux. Si la commune d'Etalle avait procédé aux investigations qu'elle aurait dû mener, elle aurait découvert l'existence du permis de lotir ; elle aurait soit refusé le permis de bâtir en sorte que Xavier B. n'aurait pas entrepris la démolition de son ancien bâtiment rural et aurait envisagé une autre implantation ou un recours dont il aurait attendu l'issue, soit elle aurait octroyé le permis en motivant, ce qui n'est jamais qu'une obligation légale loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs - sa décision par l'illégalité du permis de lotir au motif retenu finalement par le Conseil d'Etat, ce qui aurait évidemment suscité de la prudence dans le chef de Xavier B. et qui aurait certainement suscité une autre attitude du Conseil d'Etat saisi par un recours en suspension des voisins. Certes ce n'est pas le Région wallonne qui a accordé le permis de bâtir mais si elle avait fait mention de l'existence du permis de lotir , soit elle aurait donné un avis défavorable en sorte que les autorités communales tenues par cet avis défavorable n'auraient pas accordé le permis de bâtir à Xavier B. qui n'aurait pas entrepris la démolition de son ancien bâtiment rural et aurait envisagé une autre implantation ou un recours dont il aurait attendu l'issue, soit elle aurait octroyé le permis en motivant, sa décision par l'illégalité du permis de lotir au motif retenu finalement par le Conseil d'Etat ou par la péremption du permis comme son fonctionnaire délégué l'évoque dans sa lettre du 9 décembre 1998 adressée à Nicole F. pièce 18 dossier Région wallonne - , ce qui aurait évidemment suscité une attitude de prudence des autorités communales non liées par un avis favorable ainsi que dans le chef Xavier B. qui aurait certainement attendu une certitude et l'aboutissement des recours entrepris par le voisinage avant de se lancer dans la réalisation de ses projets. Le lien causal entre la faute de la Région wallonne et le dommage étant établi, les fautes commises par d'autres, par le seul fait de leur existence, sans qu'il soit démontré qu'elles aient créé une erreur invincible dans le chef de la région wallonne, ne sauraient avoir pour effet d'enlever toute responsabilité à la Région wallonne. Le même raisonnement vaut pour le notaire G., pour feu Rémy F., pour la commune d'Etalle, mutatis mutandis. Enfin sans les fautes commises par Xavier B. ne pas avoir exigé du notaire ou du vendeur des explications précises quant au contenu du permis de lotir, quant aux parties du bien offert en vente concernées et quant aux conséquences du permis et ne pas mentionner sur sa demande de permis de bâtir l'existence du permis de lotir concernant le terrain objet de la demande de permis de bâtir, par ignorance fautive -, son dommage ne se serait pas produit tel qu'il s'est produit. Soit il aurait renoncé à son projet de construire une étable sur le terrain concerné par le permis de lotir, soit il aurait mentionné son existence dans sa demande de permis de bâtir, et la commune d'Etalle et la Région wallonne auraient eu les comportements mentionnés ci-dessus. Si Xavier B. avait procédé à des investigations avant de déposer son permis de bâtir, l'existence du permis de lotir aurait été découverte par la Commune ou la Région wallonne on ne peut pas comparer le comportement qui fut le leur alors qu'une demande de permis de bâtir ne fait pas mention de l'existence d'un permis de lotir à celui qui aurait été le leur face à la demande de Xavier B., leur demandant des renseignements quant au contenu d'un permis de lotir existant. Le Collège des Bourgmestre et Echevins d'Etalle averti ainsi de l'existence d'un permis de lotir et la Région wallonne via son fonctionnaire délégué à l'urbanisme auraient procédé à des recherches plus poussées et auraient retrouvé ledit permis de lotir- comme ils ont fini par le retrouver mais après l'octroi du permis de bâtir et Xavier B. ne se serait pas lancé dans la démolition du bâtiment existant comme il le fit début septembre 1998. Il ne l'aurait fait que quant il aurait eu la certitude qu'il pouvait le faire sans se voir opposer un refus de bâtir. C. QUANT AU PARTAGE DE RESPONSABILITE ET CONTRIBUTION A LA DETTE L'importance des fautes ainsi commises par Xavier B. en relation causale nécessaire avec la survenance de son dommage dû à la démolition de son ancien bâtiment et au retard apporté à la construction du nouveau justifient qu'un dixième de son dommage total soit laissé à sa charge. Il sera réservé à statuer quant aux autres fautes reprochées à Xavier B. dans l'attente du résultat de la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge et confirmée par la cour, ce résultat pouvant fournir des éléments déterminants quant à ce. Il est ainsi reproché à Xavier B. de n'avoir pas saisi le juge des référés directement après l'arrêt de suspension du Conseil d'Etat, de ne pas avoir repris les travaux immédiatement après l'arrêt de rejet de la demande d'annulation par le Conseil d'Etat, de ne pas avoir utilisé tout de suite l'étable après l'arrêt de rejet. Il est également soutenu qu'en commençant les travaux dans la seconde quinzaine du mois de septembre, l'étable ne pouvait de toute façon pas être terminée pour l'hiver. Si une ou plusieurs fautes étaient ainsi démontrées dans le chef de Xavier B. en relation causale nécessaire avec les préjudices dont il demande réparation, elles justifieraient qu'une part complémentaire au dixième de son dommage soit laissée à sa charge que cette part soit fixée de façon globale ou corresponde à un ou plusieurs dommages déterminés. Le surplus de son dommage 90 % actuellement et peut-être moins par la suite a été causé par les fautes concurrentes de feu Rémy F., le notaire G., la commune d'Etalle et la Région wallonne en sorte que chacune de ces parties sera tenue vis-à-vis de lui à réparer intégralement ce surplus. En ce qui concerne leur contribution à la dette et non plus l'obligation à la dette, il y a lieu de partager les responsabilités à raison de 10 % à charge de feu Rémy F. , 30 % à charge du notaire G., 30% à charge de la commune d'Etalle et 30% à charge de la Région wallonne. Il ne sera donc pas fait droit à la demande subsidiaire du notaire G. qui estime ne devoir supporter que 1/8 du dommage. La faute du particulier feu Rémy F. est moins grave que celles d'égale gravité commises par le professionnel du droit qu'est le notaire G. , officier public dont l'intervention pour la passation de l'acte authentique de vente était obligatoire et rémunérée, et par chacun des pouvoirs publics chargé d'une mission d'intérêt général que sont la commune et la région wallonne. L'obligation de feu Rémy F. de réparer le dommage causé par sa faute à Xavier B. n'est pas indivisible il n'y a pas d'indivisibilité légale, ni d'indivisibilité naturelle ou conventionnelle en l'espèce ; ses héritiers n'ont donc pas hérité d'une obligation indivisible en sorte que conformément aux prescrits de l'article 873 du Code civil, chacun n'est tenu qu'en proportion de sa part dans la succession. Il s'en déduit que chacun des quatre héritiers, Nicole F., Marie-Jeanne A., Joseph F. et Jacques F. sera tenu en ce qui concerne l'obligation à la dette de réparer le quart du dommage de Xavier B. soit le quart du dommage dépassant celui restant à charge de Xavier B. - . En ce qui concerne la contribution à la dette, dans leurs rapports vis-à-vis de la Région wallonne, de la commune d'Etalle et du notaire G., chacun des héritiers ne devra supporter que 2,5 % de ce dommage. D.QUANT AU DOMMAGE La cour se réfère à la motivation énoncée sous le point " quant au lien de causalité ". Il est nécessaire d'attendre le résultat de la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge et confirmée par la cour, pour procéder à une évaluation du dommage en sorte que cette question et notamment la demande portant sur une expertise portant sur l'évaluation du préjudice doivent être renvoyées au premier juge. Néanmoins à titre provisionnel vu l'existence certaine dès à présent d'un dommage moral il lui sera accordé 1.500 EUR à titre provisionnel à valoir sur la part de son dommage devant être indemnisé par les autres parties dont la responsabilité est retenue par le présent arrêt. II .2 DEMANDE DE NICOLE F. Nicole F. a introduit à l'encontre de la commune d'Etalle une demande en réparation du préjudice qu'elle estime subir suite à l'illégalité du permis de lotir. Par son arrêt du 18 octobre 2001, le Conseil d'Etat a écarté l'application du permis de lotir du 18 juillet 1972 au motif qu'il était entaché d'illégalité laquelle consistait en la violation de l'article 68 de la loi communale applicable à l'époque et a donc rejeté le recours en annulation du permis de bâtir qui avait été accordé à Xavier B.. La violation de cet article de la loi communale constitue une faute que n'aurait évidemment pas commise toute commune normalement prudente et compétente ; Cette faute est en relation causale nécessaire avec la construction par Xavier B. d'un hangar d'une certaine importance à proximité de la propriété de Nicole F., à un endroit où le permis de lotir litigieux interdisait une telle construction. Les divers éléments invoqués par la commune à la page 10 de ses conclusions de synthèse du 13 octobre 2004 relatifs notamment aux droits de la demanderesse sur son propre terrain et à son absence de droit sur les terrains voisins sont sans incidence quant à ce. La vente par son auteur desdits terrains à Xavier B., agriculteur, n'a pas eu pour effet de soustraire ces terrains au permis de lotir. La non application de celui-ci à ces terrains est due à la seule violation par la commune de l'article 68 de la loi communale. Si la commune avait délivré le permis de lotir en respectant le prescrit de l'article 68 de la loi communale, le hangar n'aurait pas pu être construit. La commune estime que le permis de lotir était de toute façon périmé pour non réalisation des conditions imposées. Cette péremption n'est pas établie à suffisance. Xavier B. avait déjà soulevé ce moyen devant le Conseil d'Etat et celui-ci ne lui a pas donné raison : voir les pages 9, 12 et 13 de l'arrêt du 27 janvier 1999 dont la motivation est considérée comme reproduite dans le présent arrêt. Enfin, l'obtention par Xavier B. d'une désaffectation relève d'une construction de l'esprit purement théorique ; il en est de même de l'argumentation selon laquelle Xavier B. s'il n'avait pu construire sur le terrain concerné par le permis de lotir litigieux, aurait nécessairement construit à proximité, de façon décalée de quelques mètres, en créant de la sorte de surcroît une situation encore plus nuisible, en sorte qu'il n'y a pas lieu de modifier la mission d'expertise au regard de cet élément. Les considérations quant au permis d'exploiter et quant à la théorie des troubles de voisinage sont sans pertinence : si la commune avait délivré le permis de lotir en respectant le prescrit de l'article 68 de la loi communale, le hangar n'aurait pas pu être construit et il n'y aurait donc pas eu de permis d'exploiter ledit hangar, ni d'exploitation dudit hangar. Il ne convient donc pas davantage de modifier la mission d'expertise au regard de ces éléments. Il y a lieu de confirmer la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge sans en modifier la mission , sans reprendre celle proposée par la demanderesse, l'importance de son préjudice n'étant pas établie dès à présent. Une provision supérieure à celle accordée par le premier juge n'est pas justifiée. Vu cette mesure d'instruction, il est prématuré d'aborder les considérations développées par la commune quant à la situation préexistante du bien de la demanderesse à savoir , selon la commune, la proximité d'une fosse à purin, un hangar vétuste et de façon plus générale une exploitation agricole. Ce point pourra être débattu dans le cours de l'expertise puisque l'expert est chargé de déterminer la moins-value éventuelle du bien ce qui implique de le comparer à sa situation antérieure. La demanderesse invoque également une autre faute à savoir le non respect des articles 330, 331 et 337 du CWATUPP dont elle reprend l'énoncé dans ses conclusions, reprochant à la commune de ne pas avoir procédé à une enquête publique. Il ne peut être considéré que la commune aurait commis une illégalité en ne procédant pas à l'enquête publique puisque selon ces dispositions, celle-ci n'était pas nécessaire en cas de permis de lotir. La faute de la commune n'est pas de ne pas avoir procédé à ladite enquête publique mais de ne pas avoir procédé aux investigations qui s'imposaient à elle et de ne pas avoir mentionné l'existence du permis de lotir lors de la demande de permis de bâtir de Xavier B.. II 3. DEMANDE DE LA COMMUNE A titre subsidiaire, la commune d'Etale introduit une demande en garantie contre la Région wallonne. Cette demande est dénué de tout fondement dans le cadre de la condamnation prononcée à charge de la Commune vis-à-vis de Nicole F., la Région wallonne n'ayant commis aucune faute en relation causale nécessaire avec le dommage invoqué par Nicole F. en son nom personnel. En ce qui concerne la demande de Xavier B. les fautes concurrentes commises par la commune et la Région wallonne ainsi d'ailleurs que les fautes également concurrentes du notaire G. et de feu Rémy F. ont causé le dommage de Xavier B., en sorte que chacun est tenu à la réparation intégrale du dommage vis-à-vis de Xavier B. hormis la part de son dommage qui est laissée à charge de celui-ci. La commune ne développe aucune règle de droit qui justifierait que néanmoins la Région wallonne soit obligée de la garantir de la totalité des condamnations qui seraient prononcées à sa charge. Son action qualifiée d'action en garantie n'est fondée à l'égard de la Région wallonne que sous une double limite : uniquement pour le montant des sommes qu'elle serait amenée à décaisser en faveur de Xavier B. qui dépasserait la part laissée à sa charge au niveau contributoire soit 30 % et uniquement dans les limites de la propre part contributoire laissée à la Région wallonne soit 30 %. II 4. DEMANDE DE MARIE-JEANNE A., JOSEPH ET JACQUES F. A titre subsidiaire, ils introduisent une demande qualifiée en garantie contre la commune d'Etalle, contre la Région wallonne et contre le notaire G., de toute condamnation qu'ils pourraient encourir. Les fautes concurrentes commises par la commune d'Etalle, la Région wallonne, le notaire G. et feu Rémy F. dont les demandeurs doivent répondre, ont causé le dommage de Xavier B., en sorte que chacun est tenu à la réparation intégrale du dommage vis-à-vis de Xavier B. hormis la part de son dommage qui est laissée à charge de celui-ci et sous réserve de ce qui a été dit de l'obligation des héritiers sous le titre " Quant au partage de responsabilité et contribution à la dette ". Les demandeurs ne développent aucune règle de droit qui justifierait que néanmoins la Région wallonne, la commune et le notaire soient obligés de les garantir de la totalité des condamnations qui seraient prononcées à leur charge. Leur action qualifiée d'action en garantie n'est fondée , pour chacun d'eux, à l'égard de la Région wallonne , de la commune d'Etalle et du notaire G que sous une double limite : uniquement pour le montant des sommes qu'ils seraient amenés à décaisser en faveur de Xavier B. qui dépasserait la part laissée à charge de chacun d'eux au niveau contributoire soit 2,5 % et uniquement dans les limites de la propre part contributoire laissée à la Région wallonne soit 30 %, à la commune soit 30% et au notaire G. soit 30%. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit les appels. Dit que le notaire Pierre G., feu Rémy F., la commune d'Etalle et la Région wallonne ont commis des fautes en relation causale nécessaire avec le dommage de Xavier B.. Dit que Nicole F. en son nom personnel n'a pas commis de faute en relation causale nécessaire avec le dommage de Xavier B.. Dit que Xavier B. a commis des fautes en relation causale nécessaire avec son dommage, lesquelles justifient qu'un dixième de son dommage reste à sa charge. Dit qu'il est réservé à statuer sur les autres fautes qui lui sont reprochées : -ne pas avoir saisi directement le juge des référés après l'arrêt de suspension du Conseil d'Etat -ne pas avoir repris les travaux immédiatement après l'arrêt de rejet du recours en annulation du Conseil d'Etat -ne pas avoir utilisé tout de suite l'étable après l'arrêt de rejet, dans l'attente du résultat de la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge qui a autorisé Xavier B. a rapporter la preuve par toutes voies de droit du fait suivant : " les bâtiments qui ont été démolis pour permettre la construction de la nouvelle étable servaient à l'hébergement du bétail ", mesure que la cour confirme. Dit que si une ou plusieurs fautes étaient ainsi démontrées dans le chef de Xavier B. en relation causale nécessaire avec les préjudices dont il demande réparation, elle(
5. s)justifierait(ent) qu'une part complémentaire au dixième de son dommage soit laissée à sa charge. Dit que le surplus de son dommage 90 % actuellement et peut-être moins par la suite a été causé par les fautes concurrentes de feu Rémy F., le notaire Pierre G., la commune d'Etalle et la Région wallonne en sorte que ces parties seront tenues vis-à-vis de lui à réparer intégralement ce surplus. Dit qu'en ce qui concerne leur contribution à la dette et non plus l'obligation à la dette, il y a lieu de partager les responsabilités à raison de 10 % à charge de feu Rémy F. , 30 % à charge du notaire Pierre G., 30% à charge de la commune d'Etalle et 30% à charge de la Région wallonne. Dit que Nicole F., Marie-Jeanne A., Joseph F. et Jacques F., en leur qualité d'héritiers de feu Rémy F. sont tenus de la dette de leur père vis-à-vis de Xavier B.. Dit qu'ils ne sont tenus, vis-à-vis de Xavier B., chacun, qu'en proportion de leur part dans la succession soit à raison du quart du dommage dépassant celui restant à charge de Xavier B.. Dit qu'en ce qui concerne la contribution à la dette, chacun ne devra supporter que 2,5 % de ce dommage. Condamne le notaire Pierre G., la Région wallonne, la commune d'Etalle et les héritiers de feu Rémy F. soit Nicole F., Marie-Jeanne A., Joseph F. et Jacques F., à payer à Xavier B. 1.500 euros à titre provisionnel à valoir sur la part de son dommage qui ne reste pas à sa charge, ainsi que ses dépens d'appel non liquidés à défaut du dépôt d'un état de dépens, étant tenu compte en ce qui concerne les héritiers des règles énoncées ci-dessus. Dit qu'en violant l'article 68 de la loi communale lors de la délivrance du permis de lotir la commune d'Etalle a commis une faute en relation causale nécessaire avec le dommage de Nicole F. qu'elle subit suite à la construction du hangar. Confirme le jugement entrepris qui a condamné la commune d'Etalle à lui payer un euro à titre provisionnel et a ordonné un expertise dont la mission est également confirmée. Condamne la commune d'Etalle aux dépens d'appel de Nicole F. non liquidés à défaut de dépôt d'un état de dépens. Dit que l'action de la commune d'Etalle qualifiée " en garantie " dirigée contre la Région wallonne n'est fondée que sous la double limite suivante : uniquement pour le montant des sommes qu'elle serait amenée à décaisser en faveur de Xavier B., qui dépasserait la part laissée à sa charge au niveau contributoire soit 30 % et uniquement dans les limites de la propre part contributoire laissée à la Région wallonne soit 30%. Dit que l'action qualifiée en garantie de Marie-Jeanne A., Joseph F. et Jacques F. , dirigée contre la Région wallonne, la commune d'Etalle et le notaire Pierre G., n'est fondée , pour chacun d'eux, que sous une double limite : uniquement pour le montant des sommes qu'ils seraient amenés à décaisser en faveur de Xavier B., qui dépasserait la part laissée à charge de chacun d'eux au niveau contributoire soit 2,5 % et uniquement dans les limites de la propre part contributoire laissée à la Région wallonne soit 30 %, à la commune soit 30% et au notaire G. soit 30%. Dit qu'il n'y a pas lieu d'autoriser Xavier B. à apporter la preuve par toutes voies de droit de ce que le 25 septembre 1998, monsieur Giunta l'époux de Nicole F. a fait irruption sur le chantier et a tenu des propos relatifs à l'existence cachée du permis de lotir. En ce qui concerne les faits entourant l'opération de prêt à usage de novembre 1996, dit qu'il n'y a pas lieu d'entendre le notaire Bosseler ni de faire droit à la demande de preuve par toutes voies de droit . Dit qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la production du contrat d'architecture, ni d'autoriser à prouver par toutes voies de droit que le rôle de l' architecte de Xavier B. s'est résumé à la signature d'un plan qui lui a été soumis. Délaisse à la Région wallonne, au notaire Pierre G. et à la commune d'Etalle leurs dépens d'appel. Renvoie la cause au premier juge en prosécution. Vu l'ordonnance de monsieur le premier président désignant pour la prononciation de l'arrêt, monsieur le conseiller suppléant Jean-Paul CHARLIER en remplacement au siège de monsieur le conseiller Jean-Marie GENICOT légitimement empêché mais ayant participé au délibéré. Ainsi prononcé, en langue française, par anticipation du 20 juin 2005, au Palais de Justice, à l'audience publique de la TROISIEME chambre de la Cour d'appel de LIEGE, Le SIX JUIN DEUX MILLE CINQ Présents : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Marie-Anne LANGE, conseiller, Jean-Paul CHARLIER, conseiller suppléant, tous les conseillers effectifs étant empêchés, Yvonne GERMAIN, greffier. Document PDF ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050606.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div