ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050627.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 27 juin 2005 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050627.1 No Rôle: 2002RG804 Domaine juridique: Date d'introduction: 2005-08-04 Consultations: 172 - dernière vue 2026-07-01 03:22 Fiche Mots libres: Agent immobilier . convention . clause d'exclusivité . sanction . clause pénale . indemnité de dédit . loi sur les pratiques de commerces . article 1149 du code civil . Texte de la décision I. FAITS Le 10 novembre 2000 l'appelante et Jacques S. ont signé une convention intitulée " convention exclusive de louage de services pour préparer une vente " portant sur un immeuble situé rue Mazy 67 et 35 quai de Meuse à Jambes dont Jacques S. est propriétaire en indivision avec sa mère Jeanne H.. La phrase " certifie (

1. nt)être seul (
2. s)propriétaire(
3. s)" est barrée et les termes suivants : " agit(ssent) en qualité de mandataire(
4. s)et se porte(
5. nt)fort pour le (
6. s)propriétaire(
7. s)qui est(sont) " complétés par la mention manuscrite " propriétaire en indivision avec ma mère Mme Jeanne H.-Y " ont été maintenus. Le point 1 de la convention énonce que " le propriétaire-vendeur confie à l'agent immobilier, qui accepte, la mission exclusive de rechercher un acquéreur pour le bien situé ... ". Le point 2 énonce la mission de l'agent laquelle comprend " les négociations de vente et de rédaction du compromis de vente soumis avant la signature aux notaires respectifs des parties ". Au point 4 le propriétaire vendeur certifie notamment qu'il renverra à l'agent immobilier tout amateur qui se présenterait directement à lui. Le prix de vente à annoncer est de 30.000.000 FB avec autorisation de descendre au prix minimum de 27.000.000 FB point 5 - . Le point 8 prévoit qu'en cas de vente par l'intermédiaire de l'agent immobilier, il lui sera dû un honoraire fixé conventionnellement à 3% du prix obtenu avec un minimum de 60.000 FB, à majorer de la TVA en vigueur. Le point 7 fixe la durée de la convention : " 4 mois à compter de la signature des présentes. A défaut de renonciation par lettre recommandée donnée avec un préavis de 1 mois, elle se renouvellera tacitement de mois en mois. Au cas où il romprait la présente convention avant terme, pour quelque raison que ce soit, le propriétaire vendeur serait redevable à l'agent immobilier d'une indemnité forfaitaire équivalente à 1% du prix de vente annoncé ". Le 21 novembre 2000 fut signé un compromis de vente portant sur ledit bien par les intimés et un sieur Daniel Leoni pour le prix de 22.000.000 FB, en l'étude du notaire Remon. L'appelante sollicite la condamnation des intimés à lui verser ses honoraires soit 19.796,78 euros TVA comprise, sur la base de la convention du 10 novembre 2000. II.DISCUSSION A.quant aux parties à la convention La convention a été signée par l'appelante la sa Gestion et Immeubles " Immobilière L " et le seul Jacques S.. Il s'est porté fort pour sa mère Jeanne H.. La convention de porte fort n'a pas pour effet de produire le consentement du tiers. En l'espèce, l'appelante reste en défaut de démontrer que Jeanne H. aurait ratifié la convention en sorte que la demande n'est pas fondée à son encontre. Elle fait état de l'absence de réaction à ses courriers. La cour constate que l'appelante n'a adressé aucune correspondance à Jeanne H.. Il ne peut être déduit de l'absence de réaction des notaires Remon et Balthazar une quelconque ratification par Jeanne H.. Les courriers que l'appelante leur a adressés ne font d'ailleurs état que de l'engagement de Jacques S.. Quant à l'envoi de la copie de la convention litigieuse au notaire R et à l'absence d'observation de ce notaire quant à la question de l'engagement de Jeanne H. laquelle n'était d'ailleurs pas expressément soulevée, ils ne peuvent établir une quelconque ratification par Jeanne H.. B.Quant à la validité de la convention Jacques S. conclut à la nullité du contrat. Il appert de ses conclusions que, selon lui, l'appelante était au courant de ses difficultés financières qui justifiaient le caractère pressant de sa demande, de son état de faiblesse et de stress, et connaissait l'offre de 22.000.000 FB du candidat acquéreur Leoni. Il soutient que l'appelante a voulu profiter de cette situation, au mépris de son obligation de conseil et d'information complète, qu'elle le somma de signer la convention litigieuse, sachant pourtant qu'elle-même ne trouverait probablement pas un amateur au prix convenu et qu'il serait à bref délai contraint de signer avec le sieur Leoni au prix fixé par celui-ci, l'appelante espérant ainsi tirer un avantage hors de proportion avec les démarches à engager. Quant à lui, en signant la convention litigieuse, son intention aurait été de confier la vente à l'appelante mais uniquement au cas où cette vente porterait sur 30.000.000 FB ou à défaut de 27.000.000 FB, et qu'il ne désirait pas se priver de la possibilité de conclure avec le sieur Leoni. La cour constate qu'il ne s'agit là que d'allégations qui ne sont corroborées par aucun élément objectif et concret en sorte que ce moyen n'est pas fondé. Il n'est démontré d'aucune façon que lors de la conclusion de la convention litigieuse, l'appelante était au courant des difficultés financières et de l'état d'urgence dans lequel se trouvait le premier intimé, ni surtout qu'elle était à ce moment au courant de l'existence du candidat Leoni et de son offre de 22 .000.000 FB . Le seul fait que ce candidat négociait depuis une année avec les notaires et avec le premier intimé au principal ne prouve pas cette connaissance dans le chef de l'appelante. Le projet de convention " de louage de services pour préparer une vente " qui fut rédigé et signé par le seul premier intimé qui le faxa le 8 novembre 2000 à l'appelante, ne fait nullement état de cette offre préexistante. N'étant pas démontré que l'appelante était au courant lorsqu'elle a conclu avec le premier intimé de l'offre préalable du sieur Leoni, la mauvaise foi , les mauvaises intentions, la spéculation sur l'inexécution du contrat que le premier intimé lui prête ne sont pas démontrées. Quant à la volonté du premier intimé qui aurait été en signant la convention litigieuse de se réserver la possibilité de conclure avec le sieur Leoni, elle n'est pas crédible. Si elle avait été telle, il n'aurait pas manqué de faire état de cette offre dans le projet de convention qu'il a rédigé et faxé à l'appelante car il est évident qu'il ne va pas de soi qu'un agent immobilier s'engage à rechercher un acquéreur tout en acceptant que son cocontractant garde le droit de vendre directement son immeuble de surcroît à un prix inférieur, et surtout il n'aurait pas signé la convention litigieuse dont les termes sont particulièrement explicites et clairs. Ainsi, elle est dénommée en caractères gras, en majuscules et en grand, " CONVENTION EXCLUSIVE.. " dans un grand encart encadré en tête du document. Ce titre est encore repris en majuscules, en gras et encadré en seconde page . Le mot " exclusive " est encore mentionné à cette même page, en gras et souligné, quand il s'agit de décrire la convention intervenue. Le point 1 est encore plus explicite puisque qu'il énonce que le propriétaire vendeur confie à l'agent immobilier la mission exclusive de rechercher un acquéreur. Le point 2 prévoit que non seulement la mission de l'agent immobilier comprend la constitution du dossier avec photos, la publicité régulière, affichage dans sa vitrine, présentation du bien aux clients qui le contactent, les visites en compagnie des amateurs mais aussi les négociations de vente et de rédaction du compromis de vente soumis avant la signature aux notaires. Au point 4, le propriétaire vendeur certifie qu'il n'a été conféré sur le bien aucune option encore en vigueur ou de droit de préemption à un tiers et qu'il renverra à l'agent immobilier tout amateur qui se présenterait directement à lui, qu'il ne confie pas la recherche d'un acquéreur à un tiers quel qu'il soit. Vu la clarté du contrat litigieux et l'absence de toute référence à l'offre existante du sieur Leoni pour un prix de 22.000.000 FB, même si les négociations avec le sieur Leoni ont débuté bien avant la convention litigieuse et que cette vente a été conclue pour le prix de 22.000.000 FB alors que la convention litigieuse prévoyait un prix de 30.000.000 FB avec autorisation de descendre au prix minimum de 27.000.000 FB, le premier intimé n'est pas crédible lorsqu'il sous-entend avoir cru qu'il pouvait d'une part continuer à négocier seul la vente de son immeuble au sieur Leoni sans devoir rien payer à son agent immobilier en cas d'issue positive des négociations , comme en l'espèce pour le prix de 22.000.000 FB, et d'autre part, en même temps, bénéficier de services de son agent immobilier en vue de vendre le même bien pour le prix annoncé de 30.000.000 FB - avec possibilité de réduire à 27.000.000 FB-. Il s'en déduit qu'il n'est pas établi que l'appelante ait excédé les pouvoirs que le premier intimé entendait lui confier ni qu'elle ait manqué à son devoir d'information. Il n'est pas davantage démontré que le prix fixé dans la convention litigieuse était manifestement excessif et que l'appelante aurait commis une faute en ne le signalant pas au premier intimé. Ce n'est pas parce que le premier intimé a finalement accepté de vendre au prix de 22.000.000 FB que lui-même jugeait inférieur à ses prétentions financières voir la page 2 de ses conclusions du 18 mars 2005 , que le prix fixé dans la convention litigieuse était manifestement exagéré. Le premier intimé ne dépose aucune pièce, aucun élément qui démontrerait l'exactitude de cette affirmation. Le premier intimé est malvenu de reprocher à l'appelante d'avoir posé peu d'actes dans l'exécution de sa mission, alors qu'il ne lui en a pas laissé le temps :la convention litigieuse fut signée le 10 novembre 2000 et le 21 novembre 2000, les intimés signaient déjà avec le sieur Leoni. Le premier intimé énonce " que l'on voit mal, en effet, pourquoi le concluant aurait chargé une agence immobilière d'intervenir dans la signature d'un compromis de vente avec l'acquéreur déjà prêt à payer 22.000.000 Bef depuis plus de 12 mois, ce moyennant finances, alors même qu'il lui suffisait de signer le compromis. Que le contrat-type signé par le concluant ne visait qu'à obtenir une proposition plus élevée d'un tiers... En réalité, le premier intimé a reconnu que dès le mois de décembre 1999 le sieur Leoni a pris contact en vue de l'achat du bien, mais que son offre de 22.000.000 FB avait été jugée par lui insuffisante, ayant des prétentions financières nettement plus importantes sur son bien page 3 de ses conclusions d'appel additionnelles et de synthèse - . En signant la convention litigieuse avec l'appelante le 10 novembre 2000 portant sur un prix de 30.000.000 FB pouvant être réduit à 27.000.000 FB, il est certain que sa volonté était de trouver un amateur à un prix supérieur au prix proposé par le sieur Leoni et non de se réserver le droit de vendre à ce dernier au prix de 22.000.000 FB. Les contacts furent cependant renoués entre le premier intimé et le sieur Leoni, les conditions particulières jointes au compromis de vente signé le 21 novembre 2000 faisant même état de ce que le bien fut présenté et détaillé le dimanche 19 novembre 2000 par le premier intimé au sieur Leoni. Ce qui a été dit entre parties ce jour-là n'est pas révélé mais il est certain qu'elles se sont accordées sur le prix de 22.000.000 FB et que le premier intimé signa le 21 novembre 2000 le compromis de vente en faisant fi de la convention qu'il avait signée avec l'appelante. C Quant à la clause de renonciation Le premier intimé énonce avoir renoncé à la convention litigieuse en sorte que rien ne serait dû à l'appelante. Le premier alinéa de la convention énonce que le consommateur " dispose d'un délai de sept jours ouvrables, à dater du lendemain du jour de la signature de la présente, pour renoncer sans frais à la susdite convention, à condition que cette renonciation se fasse par lettre recommandée adressée à l'agent immobilier ". La cour constate que le premier intimé n'a envoyé aucune lettre recommandée ni aucune simple lettre à l'appelante pour l'informer de sa prétendue renonciation en sorte qu'il n'y a pas eu de renonciation à la convention litigieuse. Le fait qu'il ait conclu avec le sieur Leoni la vente de son immeuble durant le délai dit de réflexion est sans incidence quant à ce. Quant à la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce, son article 88 qui impose l'existence d'une clause de renonciation ne s'applique qu'aux ventes de produits et services aux consommateurs effectuées par un vendeur à la résidence du consommateur ou d'un autre consommateur, ainsi qu'au lieu de travail du consommateur, pendant une excursion..., dans les salons, foires et expositions... - article 86 - . Il n'a jamais été soutenu que la convention litigieuse répondrait à une de ces catégories. En outre, l'article 88 impose également au consommateur de prévenir le vendeur de sa renonciation par lettre recommandée à la poste, ce qui n'a pas été fait en l'espèce. D.Quant à la réalisation de la vente par l'intermédiaire de l'appelante Contrairement à ce que l'appelante soutient, la vente n'a pas eu lieu par son intermédiaire. Le compromis de vente a été négocié et signé par les intimés, pour le prix de 22.000.000 FB, en dehors de sa présence et sans son intervention. La peu de temps écoulé entre cette signature 21 novembre 2000 et celle du contrat litigieux - 10 novembre 2000 - , la différence importante du prix , les attestations des notaires R et B desquelles il apparaît que le sieur L s'était déjà manifesté en 1999, qu'il y a eu une réunion en mars 2000 et en juillet 2000 via les notaires pièces 16 et 17 du dossier de l'appelante , la visite du bien organisée le 19 novembre en dehors de l'intervention de l'appelante alors que sa mission contractuelle comporte les visites du bien le démontrent. L'appelante reconnaît d'ailleurs avoir été empêchée d'être présente lors de la signature du compromis de vente. Elle a dû envoyer plusieurs courriers afin de pouvoir en obtenir une copie. Les seuls faits d'avoir réalisé la fiche signalétique du bien et d'avoir eu , selon elle, un contact téléphonique avec le candidat acquéreur L qui devait la rencontrer le 21 novembre 2000 pièce 4 de son dossier - ne suffisent pas à retenir que la vente ait eu lieu par son intermédiaire : elle n'a pas découvert le sieur L, elle ne lui a pas fait visiter le bien, elle n'a pas négocié, ni la vente, ni la rédaction du compromis de vente. Le point 8 de la convention qui prévoit un honoraire pour l'appelante de 3 % en cas de vente par son intermédiaire n'est donc pas applicable. E.Quant à la responsabilité du premier intimé En procédant à la vente de son immeuble en dehors de l'intervention de l'appelante, le premier intimé a violé la clause d'exclusivité qu'il lui avait consentie. L'appelante développe ce fondement aux pages 9 et 10 de ses conclusions du 14 octobre 2004. Cette inexécution est fautive, le premier intimé ne démontrant l'existence d'aucune cause étrangère exonératoire. Comme il a été démontré ci-dessus, les termes de la convention sont clairs et sans ambiguïté en sorte qu'il ne peut prétendre avoir légitimement cru que la vente avec le sieur Leoni en date du 21 novembre 2000 échappait à la convention qu'il avait passée avec l'appelante même si les négociations avec ce candidat ont débuté bien avant la convention litigieuse , même si cette vente a été conclue pour le prix de 22.000.000 FB alors que la convention litigieuse prévoyait un prix de 30.000.000 FB avec autorisation de descendre au prix minimum de 27.000.000 FB et même si cette vente a été conclue durant le délai pendant lequel conventionnellement il aurait pu renoncer - les termes de la convention sont précis : il fallait informer l'appelante de ce refus par lettre recommandée ce qui n'a jamais été fait, le premier intimé ne soutient d'ailleurs pas avoir informé l'appelante de sa renonciation d'une autre façon, énonçant uniquement avoir vendu durant le délai - . Il importe de vérifier si une sanction conventionnelle à la violation de la clause d'exclusivité a été prévue par les parties. Le point 8 retenu par le premier juge, lequel fixe les honoraires dus " en cas de vente par l'intermédiaire de l'agent immobilier ", n'est pas applicable puisque la vente n'a pas eu lieu par l'intermédiaire de l'appelante. Le point 7 de la convention ne l'est pas davantage. En effet ce point 7 fixe la durée de la convention. Son contenu, ni aucune autre disposition de la convention, ne stipule une clause d'irrévocabilité. Les termes " Au cas où il romprait la présente convention avant terme, pour quelque raison que ce soit, le propriétaire vendeur serait redevable à l'agent immobilier d'une indemnité forfaitaire équivalente à 1% du prix de vente annoncé " s'analysent en une indemnité de dédit à savoir la fixation conventionnelle d'une somme d'argent qui détermine la contrepartie de la faculté de résiliation unilatérale de l'article 1794 du Code civil applicable à la présente convention qui est un louage de services, faculté qui n'a pas été retirée aux intimés puisqu'aucune disposition contractuelle ne prévoit une clause d'irrévocabilité. Cette indemnité de dédit n'est pas applicable en l'espèce puisqu'il s'agit de sanctionner la violation fautive de la clause d'exclusivité. En sus, s'il fallait considérer qu'en vendant leur immeuble directement sans passer par les services de l'appelante, en violation de la clause d'exclusivité, les intimés ont " rompu " " la présente convention avant terme, pour quelque raison que ce soit, " , la disposition de l'article 7 alors applicable devrait être analysée en une disposition mixte prévoyant tantôt une indemnité de dédit en contrepartie de la faculté de résilier unilatéralement le bien, tantôt une clause pénale ayant pour but d'assurer l'exécution de la convention et de sanctionner la faute du propriétaire-vendeur qui ne respecterait pas la clause d'exclusivité. Dans ce second cas de figure, la somme d'argent ainsi fixée aurait pour but de déterminer conventionnellement la compensation des dommages et intérêts que l'agent immobilier souffre de l'inexécution de son obligation par le propriétaire-vendeur. La convention litigieuse est soumise à la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur: le courtage immobilier s'analyse comme une vente de services lesquels sont visés par cette loi, "l'agent immobilier" étant le vendeur qui vend ces services dans le cadre de son activité professionnelle et "le propriétaire-vendeur" étant le consommateur au sens de ladite loi. L'article 32.15 de la loi énonce au titre de clause abusive celle qui a pour objet de déterminer le montant de l'indemnité due par le consommateur qui n'exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge du vendeur qui n'exécute pas les siennes. En vertu de l'article 33, cette clause est nulle et interdite. Il appert de la lecture de la convention litigieuse qu'aucune réciprocité de la clause pénale , en sorte que s'il fallait analyser l'article 7 de la sorte, cette clause serait nulle. Que l'on considère que les parties n'ont pas prévu de sanction conventionnelle à la violation de la clause d'exclusivité ou que l'on considère qu'elles l'ont fait en fixant au point 7 de la convention une clause pénale cependant nulle, la conclusion est la même : l'appelante ne peut demander la réparation de son préjudice que sur la base du droit commun. Les parties ont été invitées à s'expliquer à l'audience du 30 mai 2005 quant à la sanction financière de la violation de la clause d'exclusivité et l'appelante a été invitée à justifier le montant réclamé dans l'hypothèse où la cour retiendrait cette violation. L'article 1149 du Code civil énonce que les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. En l'espèce, il est certain que si le premier intimé qui a démontré qu'il avait changé d'avis et qu'il était d'accord de vendre le bien au prix de 22.000.000 FB - ainsi que Jeanne H. qui a signé le compromis de vente pour ce prix - au sieur Leoni, n'avait pas violé la clause d'exclusivité et avait donc renvoyé ce candidat acquéreur à l'appelante, la vente à ce dernier au prix de 22.000.000 FB aurait été nécessairement conclue puisqu'il était de l'intérêt de l'appelante de vendre le bien même au prix réduit de 22.000.000 FB et l'appelante aurait bénéficié de 3 % du prix soit 660.000 FB à augmenter de la TVA de 21 % soit un total de 798.600 FB soit 19.796,78 euros. La demande est fondée à l'encontre de Jacques S. à concurrence de ce montant qui lui fut facturé le 12 janvier 2001. F. Quant aux frais de défense Il y a lieu de réserver à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'arbitrage suite à la question posée par la cour de céans dans son arrêt du 18 avril 2005 RG 2002/1540 "Les articles 10 et 11 de la Constitution sont-ils violés en ce que, en matière de responsabilité civile, l'article 1382 du Code civil permet à un demandeur d'inclure dans son dommage indemnisable les honoraires et frais d'avocat, qu'il a supportés, rendus nécessaires par la complexité de la procédure judiciaire qu'il a dû mener en vue d'obtenir la reconnaissance de son droit, ces honoraires et frais étant un élément du dommage causé au demandeur par la faute du défendeur alors qu'un défendeur à une action menée contre lui sur la base du même article 1382 du Code civil et qui est dite non fondée doit, pour obtenir l'indemnisation des honoraires et frais d'avocat exposés par lui et nécessités par la complexité du litige dépenses constitutives d'un dommage patrimonial ,démontrer qu'avoir intenté la procédure constitue une faute dans le chef du demandeur un comportement qui n'aurait pas été celui de tout autre homme normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances -, lui imposant ainsi , après avoir assumé victorieusement sa défense au fond , de faire une seconde démonstration, que le premier justiciable dans la première hypothèse ne doit pas faire, celle de la faute du demandeur qui a introduit une procédure judiciaire non fondée , le seul fait d'avoir intenté une procédure judiciaire non fondée n'étant pas constitutif d'une faute. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit les appels. Réforme le jugement entrepris. Dit les demandes de la sa Gestion et Immeubles " Immobilière L " dirigées contre Jeanne H. recevables et non fondées. Condamne Jacques S. à payer à la sa Gestion et Immeubles " Immobilière L " 19.796,76 euros à augmenter des intérêts au taux légal depuis la lettre de mise en demeure du 7 février 2001. Le condamne aux dépens des deux instances liquidés en faveur de la sa Gestion et Immeubles " Immobilière L " à 1265,69 euros l'indemnité de procédure de première instance est celle en vigueur lors de la clôture des débats soit 327,22 euros comme énoncé par les intimés - . Réserve à statuer quant aux demandes portant sur les frais de défense aux motifs exposés ci-dessus et place la cause au rôle particulier. Ainsi prononcé, en langue française, au Palais de Justice, à l'audience publique de la TROISIEME chambre de la Cour d'appel de LIEGE, Le VINGT-SEPT JUIN DEUX MILLE CINQ Présents : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Marie-Anne LANGE, conseiller, Jean-Paul CHARLIER, conseiller suppléant, tous les conseillers effectifs étant empêchés, Yvonne GERMAIN, greffier. Document PDF ECLI:BE:CALIE:2005:ARR.20050627.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div