id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 13 février 2006 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20060213.1 No Rôle: 2002RG1545 Domaine juridique: Date d'introduction: 2006-07-27 Consultations: 106 - dernière vue 2026-07-01 04:10 Fiche Mots libres: Vente obligation de livrer la chose comprend celle de livrer les accessoires art.1615 Code civil. Texte de la décision I.Quant à la demande des époux D. à l'encontre de De Les époux D. énoncent que De leur a celé volontairement ainsi qu'à leur Notaire, non seulement l'existence du litige en cours, l'opposant aux époux S., puisqu'il l'a présenté comme étant clôturé et ayant une portée limitée à la limite séparative avant des deux concessions de jouissance, mais également un problème plus fondamental avec les voisins qui après lui avoir cherché noise par tous les moyens pendant plus de 10 ans, les poursuivent actuellement de leur manie procédurière. Ils considèrent que s'ils avaient eu connaissance de ces faits, ils n'auraient pas acquis l'immeuble au prix exigé du vendeur puisqu'il est impossible, dans ces conditions, d'en jouir paisiblement ; qu'il n'était pas excessif d'évaluer à 25.000 EUR la moins-value de l'immeuble résultant de la situation celée et qu'il convient de condamner De à restituer ce montant. 1 Il est certain que De a évoqué lors des négociations de vente avec les époux D. " le litige " l'opposant aux époux S, ses voisins, en invoquant une action en mesurage. C'est ce qui justifia d'ailleurs les interrogations légitimes du notaire des époux D., le notaire Carly, qui par lettre du 25 février 1999, adressait au notaire de De, le notaire Michel, les considérations suivantes : " En ce qui concerne la condition spéciale : - est-ce qu'il y a un litige en cours avec les voisins ? - pourquoi une action en mesurage ? - à la demande de qui ? Si il y a un litige en cours, merci de stipuler que le vendeur devra solutionner le problème avec les voisins avant la signature de l'acte authentique de vente et que toute indemnité à payer suite à ce litige est à sa charge à la décharge des acquéreurs ". Il est tout aussi certain que nonobstant ce questionnement précis, De a menti et a minimisé l'ampleur du litige l'opposant à ses voisins. En effet, le compromis de vente qui fut signé le 1 mars 1999 comporte la " condition spéciale suivante " : " Le vendeur déclare qu'une action en mesurage a été effectuée au niveau d'une partie de la façade avant de l'immeuble. Il en résulte ce qui suit : · la largeur de la façade est de 10,35m et non de 10,25m comme indiqué dans le plan précédent ; · le fil vert plastifié, d'une hauteur de 60 cm, placé à la limite des deux propriétés exclusivement sur l'emprise communale, est, du côté façade, à 15 cm au-delà de la ligne mitoyenne, pour rétrécir à rue à 20 cm en deçà de la ligne mitoyenne. Cela implique que côté rue, c'est la clôture en bois des voisins qui empiète sur la propriété vendue de plus ou moins 20 cm ". Et l'acte authentique de vente qui fut signé le 12 mai 1999 contient la clause suivante : " conditions spéciales. Le vendeur déclare qu'une action en mesurage a été effectuée au niveau d'une partie de la façade avant de l'immeuble. Il en résulte ce qui suit : - La largeur de la façade est de 10,35 m et non de 10,25 m comme indiqué dans le plan précédent ; - Le fil vert plastifié, d'une hauteur de 60 cm, placé à la limite des deux propriétés exclusivement sur l'emprise communale, est, du côté façade, à 15 cm au-delà de la ligne mitoyenne, pour rétrécir et arriver à rue à 20 cm en deçà de la ligne mitoyenne. Cela implique que côté rue c'est la clôture en bois des voisins qui empiète sur la propriété vendue de +/- 20 cm. - Les acquéreurs feront leur affaire personnelle desdites stipulations ; ils seront purement et simplement subrogés dans tous les droits et obligations du vendeur à cet égard ". Il se déduit des termes utilisés dans ces actes que selon les dires du vendeur, il y a eu une action en mesurage, le mesurage a été fait, il fournit le mesurage de la façade avant et révèle juste une situation qui pourrait s'avérer problématique vu la situation du fil vert plastifié et c'est bien pour cela qu'il fut ajouté dans l'acte authentique que les acquéreurs feront leur affaire personnelle des stipulations énoncées plus haut suite audit mesurage. En outre, dans ses conclusions, De persiste à affirmer qu'il avait demandé à l'égard de ses voisins, les époux S., uniquement la suppression de leurs plantations, et que les époux S., par demande reconventionnelle, contestèrent la limite de la façade, et que c'était là le seul enjeu du litige dont question , qu'il n'y avait aucun autre litige en cours page 5 - . Or, cela est faux. Il appert du dossier de procédure que De avait demandé, outre la suppression des plantations, la suppression de la cheminée construite par les époux S. sur le versant arrière de son immeuble et que les époux S. avaient demandé que les limites séparatives des propriétés soient fixées et que De soit condamné à enlever le fil vert qu'il avait placé après la visite des lieux effectuée par le juge de paix ainsi que les sapins qu'il avait plantés. En outre, lors de la passation des actes de vente, " l'action en mesurage " en elle-même n'avait rien de définitif puisqu'à cette époque, l'expert judiciaire désigné dans le conflit opposant De aux époux S. n'avait adressé à ces parties que ses préliminaires datés du 9 février 1999 avec l'envoi d'un plan dressé le même jour. Les préliminaires d'un rapport d'expertise sont destinés à permettre aux parties d'exprimer leurs observations à propos des constatations et conclusions provisoires de l'expert, ce que De n'a pas manqué de faire d'ailleurs par lettre du 22 février 1999 dans laquelle il réfute les préliminaires de l'expert s'agissant pour lui de conclusions, invoquant en conséquence la nullité du rapport..., et constate que l'expert ne parle pas des empiètement de la clôture des époux S., et par lettre du 24 février 1999 dans laquelle il n'accepte pas la mitoyenneté des murs à l'arrière, privatifs selon lui depuis le départ. Lors de la conclusion de la vente, De n'avait pas remis aux époux D. ou à leur notaire les préliminaires de l'expert, sinon ils se seraient rendus compte de l'ampleur et de l'actualité du litige opposant De à ses voisins qui allaient devenir les leurs, et " les conditions spéciales " de vente n'auraient pas été rédigées comme elle le furent. D'ailleurs, il appert des pièces déposées que c'est par lettre du 17 mai 1999, soit postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, que De a adressé aux époux D. la copie du " rapport " d'expertise. Il appert de ce courrier, d'un courrier adressé par De le même jour aux époux S. et d'un courrier qu'il a adressé le 18 mai 1999 aux époux D., que cet envoi du " rapport " d'expertise fait suite à une demande des époux D. qui à peine devenus propriétaires avaient été interpellés par les époux S.. De énonce qu'il avait adressé aux époux D., avant la vente, le plan dressé par l'expert. Cela est vraisemblable car on peut supposer que les notaires ne se sont pas contentés de ses dires quant au mesurage de la face avant de l'immeuble. Ce plan n'était cependant pas de nature à informer les acquéreurs sur l'ampleur et l'actualité du litige opposant De aux époux S. puisqu'il s'agit d'un simple plan de mesurage. De aurait dû non seulement communiquer les préliminaires de l'expert avant la conclusion de la vente mais aussi informer loyalement et complètement les futurs acquéreurs sur l'ensemble des pièces constituant le dossier qui l'opposait aux époux S.. S'il avait agi ainsi, tel un vendeur normalement raisonnable et honnête, les époux D. auraient eu connaissance de l'ampleur et de la toujours actualité du litige nonobstant une citation introductive de première instance datant de
- Il est certain qu'ils auraient contracté à d'autres conditions financières comme ils l'énoncent. De a volontairement trompé les époux D., espérant ainsi se débarrasser à bon compte de son immeuble et par la même occasion du litige pour le moins tendu qui l'opposait depuis des années à ses voisins. Il est d'ailleurs significatif qu'à peine a-t-il vendu son bien, sans avoir au préalable informé loyalement et complètement ses cocontractants, qu'il se désintéresse de l'expertise en cours, et que le conseil des époux S. écrit le 13 juillet 2000 à l'expert de déposer son rapport car De ne réagit plus aux courriers. La demande de dommages et intérêts comme sanction de ce dol incident est fondée en son principe . Quant à leur montant, l'appel incident des époux D. n'est pas fondé. C'est de façon adéquate que le premier juge avait fixé ces dommages et intérêts au montant ex ôquo et bono de 12.500 euros, le montant de 25.000 euros, invoqué par les époux D. comme représentant la moins value de leur immeuble acquis pour le pris de 4.000.000 FB, étant excessif. C'est également par de judicieux motifs que la cour fait siens que le premier juge n'a pas fait droit à la demande imprécise concernant le prorata des droits d'enregistrement et frais d'acte, maintenue telle quelle en degré d'appel. Leur demande incidente nouvelle en payement de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire est recevable et fondée. L'appel non fondé dirigé par De à leur encontre est téméraire et vexatoire dans la mesure où un premier jugement parfaitement motivé établissait dans son chef l'existence incontestable d'un dol incident, où en degré d'appel il persiste à soutenir son argumentation de mauvaise foi, dans le but de retarder sans raison légitime l'issue de la procédure. En agissant de la sorte il ne se comporte pas comme tout homme normalement prudent et raisonnable se comporterait. Sa faute est en relation causale nécessaire avec le préjudice des époux D. qui doivent supporter de la sorte une procédure d'appel avec tout le préjudice, moral et matériel, que cela implique. Leur préjudice sera réparé de façon adéquate par l'octroi de 2.500 euros. II.Quant à la demande de De contre les époux S. De sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts dirigée contre les époux S.. Cet appel n'est pas fondé, De restant en défaut de démontrer la réalité des méfaits qu'il impute à ses anciens voisins, se contentant de les alléguer sans la moindre preuve. IIIQuant à la demande des époux S. contre De Les époux S. par leur appel incident formé par conclusions du 30 janvier 2004, demandent la réformation du jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande de condamnation de De à leur payer des dommages et intérêts vu " son comportement inadmissible et son entêtement " à leur imposer des procédures selon les termes utilisés dans leurs conclusions de première instance, en réparation " des multiples inconvénients quotidiens " qu'ils ont subis et à leur " obligation de suivre une procédure longue et difficile " ainsi que pour sanctionner " l'attitude déplacée du professionnel de la justice qu'est M. De " selon les termes de leurs conclusions d'appel. Il est certain au vu des pièces déposées et du dossier de procédure, que les relations de voisinage se sont vite dégradées entre De et les époux S., sans que l'on puisse cependant considérer comme établie une faute dans le chef de De. Il n'est pas démontré qu'il ait eu des gestes ou des paroles déplacés vis-à-vis de ses voisins. La procédure qu'il a intentée en 88 et la façon dont il l'a menée ne révèle pas une volonté de nuire ou une légèreté fautive. IV Quant à la demande des époux S. à l'encontre des époux D. Par leur requête d'appel, les époux S. sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande par laquelle ils sollicitaient les éléments suivants : - dire pour droit que la limite entre les propriétés et concessions voisines est déterminée selon les points BAXWQSI-ST selon le plan - dire que les murs ABXWQS 1 sont mitoyens, - condamner les consorts D-J à déplacer le treillis précédemment placé par le demandeur originaire DE et ce de manière à ce qu'il soit installé uniquement sur leur concession, - condamner les consorts D-J à couper la partie de leur haie, située à l'avant de leur immeuble, qui ne se trouve pas à distance réglementaire de la concession des requérants, - condamner les défendeurs en intervention à réduire la taille de la haie située à l'avant de leur habitation, jusqu'à atteindre la hauteur du muret situé le long de la limite entre concessions. Ils acquiescent partiellement à la décision entreprise en ce qu'elle considère que leur chef de demande relatif : - la taille des arbres implantés à l'arrière de l'immeuble, - au paiement de la somme de 10.812 FB "étant le coût de la pose d'un anti-mousse sur le toit de la véranda, - au paiement de la somme provisionnelle de 143.999 FB à titre de dégâts causés par l'humidité, - à titre subsidiaire, la désignation d'un expert, doit être déclaré irrecevable au motif que ces demandes nouvelles ne se fondent pas sur des faits figurant dans la citation initiale conformément aux exigences des termes de l'article 807 du code judiciaire. " Les époux S. sollicitent en réalité que les conclusions du rapport de l'expert judiciaire Pajot soient déclarées opposables aux époux D. ainsi que les conséquences qu'ils en tirent. Par jugement du 23 juin 1993, le tribunal de première instance de Dinant devant lequel étaient parties De, les époux S. et le commune de Beauraing, a désigné comme expert le géomètre Pajot. Par son arrêt du 4 mars 1997, la cour d'appel de Liège a confirmé ledit jugement , complétant et précisant la mission de l'expert. L'expert a établi ses préliminaires le 9 février
- Le 1 mars 1999, De vendait son immeuble aux époux D. et le 12 mai 1999, l'acte authentique de vente était signé. Les époux S. ont été au courant immédiatement de cette vente. Il résulte d'ailleurs de la pièce 4 du dossier D. que dès la mi-mai 1999, les époux D. s'étaient plaints auprès de De d'un incident les ayant opposés aux époux S. et le 20 septembre 1999, les époux S. déposaient devant le juge de paix une demande en conciliation concernant leurs nouveaux voisins, les époux D., à propos d'un sapin, de thuyas et arbustes. Par lettre du 28 février 2000, le conseil des époux S. informait l'expert judiciaire de ce qu'il poursuivait la cause à l'égard de De mais aussi des époux D.. Par lettres des 13 juillet 2000, 23 août 2000 et 5 septembre 2000, il sollicita l'expert afin qu'il dépose son rapport, ce qui fut fait le 7 décembre
- Pourtant ce n'est qu'en date du 27 février 2001, que les époux S. lancèrent à l'encontre des époux D. une citation à comparaître devant le tribunal saisi de la cause les opposant à De et à la commune de Beauraing, citation qualifiée " en intervention forcée " et motivée comme suit : " il importe que les conclusions du rapport d'expertise soient opposables aux nouveaux propriétaires de l'immeuble ", citation dont les époux D. vont immédiatement contester la recevabilité pour tardiveté. En degré d'appel, les époux S. qualifient leur citation " en reprise d'instance ". L'obligation de livrer la chose objet de la vente comprend celle de délivrer les accessoires de la chose article 1615 du Code civil. Font partie de ces accessoires, les droits et actions afférents à la chose vendue, qui n'offrent d'intérêt que pour l'acheteur. Il est certain qu'en l'espèce la demande portant sur la fixation de la limite séparative entre les deux propriétés et de celle, dans le prolongement de la ligne mitoyenne desdites propriétés, des concessions de jouissance de la partie excédentaire de la voirie communale par la commune de Beauraing aux riverains, n'offre d'intérêt en tant que telle, hormis toute réclamation d'un préjudice personnel, que pour les propriétaires actuels ; elle est étroitement liée à la qualité de propriétaire du bien. S'il était donc tout à fait envisageable de lancer une citation en reprise d'instance à l'égard des nouveaux propriétaires du chef de cette demande et de ses implications, la citation telle qu'elle a été faite n'est pas recevable car elle a été introduite tardivement, au mépris des droits de la défense des époux D.. Les époux S. qui étaient au courant de la vente de l'immeuble, devaient immédiatement demander à l'expert de suspendre ses travaux dans l'attente de la mise à la cause des nouveaux propriétaires, les époux D.. Au lieu d'agir de la sorte, sachant pourtant que De n'était plus intéressé, en fait comme en droit, à ce chef de demande, ils ont laissé la procédure d'expertise se dérouler et se terminer sans y intéresser les nouveaux propriétaires. La circonstance que les époux D. auraient pu volontairement reprendre l'instance est sans incidence. V.Quant à la demande des époux D. à l'encontre des époux S. Les époux D. introduisent une demande incidente nouvelle en payement de 2.500 euros pour appel téméraire et vexatoire. Cette demande dont la recevabilité n'est pas contestée, n'est pas fondée, n'étant pas établi que c'est par une appréciation fautive de leur chance de succès en degré d'appel ou dans le but de nuire, que les époux S. ont formé un appel à l'encontre des époux D.. VI Quant aux frais d'expertise C'est par de judicieux motifs que la cour faits siens que le premier juge a mis à charge de De la moitié des frais d'expertise, l'autre moitié restant à charge des époux S.. Son dol ayant été établi, il ne peut se prévaloir de l'insertion dans l'acte authentique de vente des termes suivants : " les acquéreurs feront leur affaire personnelle desdites stipulations, ils seront purement et simplement subrogés dans tous les droits et obligations du vendeur à cet égard ". PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit les appels. Dit l'appel de Louis De non fondé. Dit les appels principal et incident de Jean-Pierre S. et Marguerite P non fondés. Dit l'appel incident de Patrice D. et Francine J à l'encontre de Louis De non fondé. Dit leur demande incidente nouvelle à l'encontre de Louis De recevable et fondée ; le condamne à leur payer au titre de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire 2.500 euros. Dit leur demande incidente nouvelle en payement de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire dirigée contre Jean-Pierre S. et Marguerite P recevable et non fondée. Délaisse à Louis De ses dépens d'appel. Délaisse à Jean-Pierre S. et Marguerite P leurs dépens d'appel. Condamne Louis De , Jean-Pierre S. et Marguerite P, ensemble et l'un à défaut de l'autre, aux dépens d'appel de Patrice D. et Francine J liquidés dans leur chef à 446,21 euros. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div