ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20060214.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 14 février 2006 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20060214.7 No Rôle: 2003/RG/1 517 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2008-12-22 Consultations: 107 - dernière vue 2026-07-01 04:10 Fiche Le jugement d'instance considère que le défendeur n'exerce pas de manière habituelle l'activité professionnelle d'agent immobilier et qu'en conséquence, l'action en cessation des parties demanderesses est sans fondement. La Cour d'appel confirme ce point de vue. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PROFESSIONS - Agent immobilier - Généralités Texte de la décision COUR D'APPEL DE LIÈGE SEPTIÈME CHAMBRE ARRÊT du 14 février 2006 2003/RG/1 517 EN CAUSE : INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS, représentée par son Président, M. Johan TACKOEN, 1000 BRUXELLES, rue du Luxembourg, 1 6b, A.S.B.L. C.I.B., rep. par son Président, M. Alain REYNDERS, 4000 LIEGE, Boulevard Frère Orban, 1 a, Parties appelantes représentées par Maître DENOISEUX Yves, avocat à 4000 LIEGE, rue de la Résistance, 13 CONTRE : GC domicilié à XX Partie intimée représentée par Maître DELOBEL Thierry et Maître RAXHON Patrick, présent ce 17 janvier 2006, avocats à 4800 VERVIERS, Rue du Palais 58 Vu les feuilles d'audiences des 20 novembre 2003 17 janvier 2006 et de ce jour. APRÉS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ : Le 29 octobre 2003 l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers, en abrégé IPI, et l'asbl Confédération des Agents Immobiliers de Belgique, en abrégé CIB, interjettent appel du jugement rendu le 6 novembre 2002 par le président du tribunal de commerce de Verviers, siégeant comme juge des cessations. Ce jugement déboute les appelantes de la demande qu'elles formaient à l'encontre de l'intimé pour qu'il soit reconnu que ce dernier s'est livré depuis 1998 à une activité illégale d'agent immobilier et qu'il lui soit dès lors fait interdiction de poursuivre pareille activité, une publication du jugement étant considérée comme nécessaire pour assurer l'effectivité de l'interdiction. L'intimé n'a pas le titre d'agent immobilier et n'a pas la formation indispensable pour avoir accès au titre permettant d'exercer la profession d'intermédiaire immobilier protégée en vertu de l'arrêté royal du 6 septembre 1993. L'intéressé est l'administrateur-gérant d'une scrl NEW SERVE, laquelle est sous-agent d'une société coopérative PRIMA qui s'occupe d'assurances et de prêts hypothécaires pour les clients de la société de construction T-PALM. Son activité essentielle consiste à rechercher des personnes qui, faisant l'acquisition d'un immeuble, auront besoin d'un prêt hypothécaire et feront assurer leur bien. Les appelantes observent toutefois dans l'objet social de la société NEW SERVE comme dans celui de la société PRIMA qu'outre le courtage en matière d'assurances et de crédits figurent « le courtage et l'intermédiaire immobilier et notamment l'achat, la vente, la location, l'échange, l'exploitation, la mise en valeur et le lotissement de tous biens immeubles généralement quelconques », activités relevant de la profession désormais protégée. Elles épinglent spécialement quelques cas où l'intimé a empiété sur l'activité réservée à ceux qui portent le titre d'agent immobilier. Effectivement, et il en convient d'ailleurs, l'intimé s'est quelques fois improvisé au jeu de la prospection immobilière, se disant que s'il parvenait à négocier pour des propriétaires la vente de leur immeuble, il serait sans doute requis de négocier pour l'acquéreur un prêt hypothécaire et serait choisi comme courtier pour les assurances couvrant le bien et ses occupants. Ainsi le 23 septembre 1999, il entre en contact avec un couple dont il obtient la signature au bas d'une convention (pièce 1 dossier des appelantes ) par laquelle les propriétaires d'un immeuble sis à La Gleize lui confient pour 9 mois un mandat exclusif de vendre. Dans cette convention il apparaît comme agent immobilier représentant une société V dont le responsable est effectivement inscrit au tableau des titulaires de la profession tenu par l'IPI mais affirme n'avoir confié aucune mission semblable à l'intimé. Il n'empêche que ce dernier fait paraître plusieurs annonces publicitaires annonçant la vente du bien ( Vlan des 3-10-17 et 24 novembre 1999 - Publi-Hebdo 11/99 ) et fera état, sous le couvert de la scrl NEW SERVE, du mandat immobilier qui lui a été confié et duquel il prétend à être défrayé après que le propriétaire ait prématurément mis fin à sa mission « suite à ( son ) attitude ». F. V reconnaîtra que « monsieur G a orienté en 99 deux candidats acheteurs vers ( son ) bureau ( mais ) n'a à cette occasion effectué aucune démarche en vue de la vente ; ( il ) s'est contenté d'orienter la clientèle éventuelle vers moi » ( pièce 1 intimé ). Cette attestation ne peut d'emblée être déclarée suspecte. Par ailleurs, en utilisant l'enseigne de la scrl NEW SERVE, l'intimé se chargera encore de la vente de 3 immeubles : une maison à Theux-Juslenville ( annonce Vlan 28.4.2001 et 5.5.2001 - pièce 20 et photos - pièce 21 ), une villa à Heusy, Thier des Chèvres ( août 2001 - pièce 21 et un espace commercial dans la galerie Cathédrale à Liège ( Vlan 11.8.2001 -pièce 19 ). Pour les appelantes les interventions ci-avant évoquées apportent la preuve d'une activité illégale justifiant un ordre de cessation, les actes commis étant susceptibles d'être sanctionnés comme contraires aux usages honnêtes en matière commerciale. S'il est indéniable que l'intimé a pris indûment le titre d'agent immobilier et s'est livré occasionnellement à un travail indépendant de prospection immobilière, notamment pour la société V, il reste que dès lors que seuls 4 cas ont été relevés en l'espace de 3 ans, il n'est pas possible d'affirmer qu'il s'agit d'une « activité professionnelle d'agent immobilier » laquelle suppose « des activités d'intermédiaire ( accomplies ) de manière habituelle et à titre indépendant » en sorte que l'intimé ne tombe pas sous le coup de la disposition invoquée par les appelantes. La circonstance que les sociétés pour lesquelles l'intimé travaille ont inclus dans leur objet social le courtage immobilier alors qu'en leur sein il n'y a pas de personne autorisée à porter le titre d'agent immobilier n'équivaut pas à une preuve d'activité habituelle d'intermédiaire immobilier. C'est aux appelantes qu'il appartient d'apporter concrètement la preuve d'actes répétés pour le cas échéant faire interdire la poursuite de semblable activité par la société ou la modification de l'objet social maintenu à l'appui d'une activité illicite démontrée. I1 est symptomatique qu'hormis les quelques cas isolés rappelés ci¬avant, les appelantes n'aient pas pu trouver, malgré le nombre d'années écoulées depuis, d'autres faits montrant l'intimé effectuer un travail d'agent ou de prospecteur immobilier. Pour placer des contrats d'assurance ou proposer des crédits hypothécaires, l'intimé démarche évidemment une clientèle potentielle qu'il doit convaincre de conclure de tels contrats. L'activité professionnelle de l'agent immobilier porte quant à elle sur l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens et droits immobiliers et de fonds de commerce, travail différent de celui du courtier d'assurance ou de crédit. Le démarchage de particuliers exige de ceux qui s'y adonnent des qualités de compétence, de probité et de discrétion. La protection du titre et de la profession d'agent immobilier ne peut pas aboutir à empêcher l'activité d'autres professionnels proposant par démarchage des services différents. Les seuls actes illicites posés par l'intimé n'ont pas fait de lui un agent immobilier auquel une interdiction, avec les conséquences qui s'y attachent, devrait être appliquée. PAR CES MOTIFS et ceux du premier juge: Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit l'appel, Confirme le jugement entrepris et condamne les appelantes aux dépens d'appel liquidés pour l'intimé à 446,21 euros. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la SEPTIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 14 février 2006, où sont présents Raoul de FRANCQUEN, Pré sident, Michel LIGOT, Conseiller, Ariane JACQUEMIN, Conseiller, Jean-Jacques BOUSSA, Greffier. Publication(s) liée(s) Link JUSTEL: ECLI:BE:TELIE:2002:JUG.20021106.20 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div