ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20061215.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 15 décembre 2006 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20061215.6 No Rôle: 2003/RG/292 Domaine juridique: Autres Date d'introduction: 2007-08-21 Consultations: 88 - dernière vue 2026-07-02 14:51 Fiche Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Autres (notariat) Mots libres: RESPONSABILITE DU NOTAIRE . obligation d'information et de conseil sur les conséquences fiscales de certains actes . Texte de la décision L'objet et les antécédents de la cause ont été correctement exposés par le premier juge à l'exposé duquel la Cour se réfère. Il convient néanmoins de rappeler que les consorts C. poursuivent la condamnation de l'appelant en responsabilité professionnelle pour avoir manqué à ses obligations dans le cadre de la liquidation de la succession de leur tante, feue Mme Laure Co. décédée le 11 septembre 1995, qui laissait pour unique héritière sa s¿ur Rolande Co., elle-même étant décédée et laissant pour héritiers les actuels intimés. En sa qualité de notaire instrumentant, l'appelant avait pour mission de rédiger la déclaration de succession et de procéder à la réalisation des immeubles dépendant de ladite succession, dont notamment une maison d'habitation située à D., qui se négocia avec beaucoup de difficultés. La déclaration de succession fut finalement signée par les intimés le 13 août 1996 et déposée avec retard le 14 août

1. Elle évaluait l'immeuble précité à 2.700.000 frs alors que dans le projet initial de déclaration de succession, il avait été évalué par le notaire à 2.000.000 FB. Il est vrai que ce jour là, le notaire s'était fait remplacer pour cause de maladie par un préposé et qu'un compromis de vente avait été signé le même jour, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt hypothécaire, pour une valeur de 2.700.000 Frs, prêt qui fut dans la suite refusé par la banque après expertise immobilière en raison de la surévaluation du bien. L'immeuble fut finalement vendu en janvier 1997 pour 2.000.000 fb mais les droits de succession ont été calculés sur la valeur de 2.700.000 frs, pour un montant supplémentaire de 8.676 euros que les intimés réclament au notaire en raison d'un manquement à son devoir de conseil. Le premier juge, après avoir ordonné la comparution personnelle des parties et vidé d'autres chefs de demandes par jugement du 4 novembre 1999, a fait droit à la demande des intimés et a condamné l'appelant à ce montant, outre le paiement d'une astreinte pour l'établissement tardif du projet liquidatif et des intérêts supplémentaires sur les montants de l'actif immobilisé. Il a débouté le notaire de sa demande reconventionnelle de 100.000 fb pour procédure téméraire et vexatoire. L'appelant fait grief à la décision entreprise d'avoir retenu une faute professionnelle dans son chef sans tenir compte de l'intervention très précise de Me P. B en sa qualité de représentant des intimés, qui aurait lui-même fait modifier la valeur de l'immeuble dans l'acte de déclaration de succession, ensuite de la convention de vente sous seing privé relative à la vente à 2.700.000 frs, jamais réalisée. Il limite son appel à cette partie du jugement et conteste la condamnation aux dépens. Discussion C'est par de judicieux motifs que la Cour fait siens que le premier juge a décidé que l'appelant, ou un des préposés dont il est responsable, a manqué à son devoir de conseil, en inscrivant la valeur de 2.700.000 frs, alors que la vente était conclue le jour même sous condition suspensive, contrairement à la valeur plancher qu'il avait conseillé d'adopter lors de la transmission de son projet en juin 1996 et sans avoir procédé à aucune expertise immobilière. Il est établi que Pierre B. s'est chargé de représenter les intimés auprès du notaire ainsi qu'en attestent les nombreuses correspondances au dossier de l'appelant. Les interpellations de Pierre B. furent multiples et précises quant à la valeur que les héritiers entendaient pouvoir retirer de la vente de l'immeuble litigieux, à savoir le montant le plus élevé possible, dans la mesure où le notaire avait fait savoir, lors de la transmission du projet d'état liquidatif, que la valeur de 2.000.000 Fb était une valeur plancher, et qu'il était préférable de garder cette valeur, quitte à introduire une déclaration complémentaire au cas où cette valeur serait dépassée. Dans cette lettre du 22 juin 1996, le notaire avait donné un conseil judicieux, n'ignorant pas que la remise des droits de succession perçus n'était pas admise par l'administration en cas de surévaluation du bien dans la déclaration de succession. Pierre B. est certes intervenu activement dans le dossier, d'abord au nom de sa belle-mère, puis au nom de son épouse, de ses beau-frère et belle-s¿ur. C'est ainsi qu'il a marqué son accord sur le projet de déclaration de succession indiquant le montant de 2.000.000 frs et invité le notaire par courrier du 30 juin 1996 à la déposer afin d'éviter les amendes (farde 1 du dossier des intimés). Le notaire lui-même a indiqué le 22 juillet 1996 être en possession de deux offres de 2.500.000 frs et 2.700.000 frs, la deuxième étant quelques jours plus tard affectée d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt de la CGER. Le 2 août, alors que la mère des intimés vient de décéder, Pierre B. marque son accord au nom des héritiers sur l'offre de 2.700.000 Frs et demande au notaire de rédiger le compromis. Une nouvelle déclaration de succession est envoyée à Me Pierre B. début août, qui écrit le 10 août 1996 : « Je vous remercie pour l'envoi de la déclaration de succession. ... ». La déclaration de succession définitive est signée le 13 août 1996 par les trois héritiers et le compromis de vente sous seing privé affecté d'une condition suspensive est signé le même jour en l'étude par Mme Françoise C. agissant pour elle-même et en qualité de mandataire de ses frère et s¿ur. Il n'est pas prouvé que Me Pierre B. était présent ce jour là. Il est cependant établi qu'il a reçu début août un deuxième projet modifié de la déclaration de succession sur lequel il émet des remarques par courrier du 10 août, aucune n'étant relative à la valeur de l'immeuble. Mais il n'est pas davantage prouvé que les valeurs des deux ventes (immeuble plus terrain) conclues sous condition suspensive aient été reprises dans ce deuxième projet. Il appartient aux intimés d'apporter la preuve de la faute de l'appelant sur la base de l'article 1382 du Code civil ou du fait de celle de ses préposés sur base de l'article 1384 al 1 du Code civil, et à ce dernier d'établir ou le cas fortuit, le fait du tiers ou la force majeure. En premier chef, l'indication des valeurs reprises aux compromis de vente, sans que ne soient levées les conditions suspensives, constitue un manquement au devoir de prudence et un manquement au devoir de conseil d'un notaire normalement diligent et compétent. L'appelant admet l'erreur de son étude à cet égard. S'il fait état d'un accident dont il fut victime le 4 août 1996, il n'établit pas qu'il n'eût pu être informé de cette demande importante de modification par les membres de son étude. Il ne peut faire état de force majeure ou de cause étrangère, s'agissant à tout le moins d'un fait de ses préposés, manifestement autorisés à passer des actes en son absence. Cette erreur d'évaluation est d'autant plus importante que le notaire ne disposait pas d'expertise immobilière précise du bien pour établir une valeur vénale certaine de l'immeuble, alors qu'il avait précisément jugé plus prudent en juin 1996 de retenir une valeur plancher de 2 millions de francs. Il était chargé de faire l'estimation du bien et semble ne s'être basé que sur sa propre expérience. Il s'avère que l'expert de la CGER consulté par les candidats acheteurs a estimé le bien à 1.500.000 frs, alors que les courriers échangés entre les parties tendent à démontrer que le notaire faisait miroiter une possibilité de vente approchant les 3 millions. On rappellera en outre que le notaire est le premier spécialiste de la matière notariale et qu'il a une obligation d'information et de conseil sur les conséquences fiscales des actes qu'il établit au nom des parties. Cette responsabilité s'amenuise, il est vrai, en cas de client notoirement compétent. Il pourrait s'agir du cas où les parties seraient assistées d'un second notaire. L'assistance d'un avocat ne dispense pas nécessairement le notaire d'assumer ses propres obligations professionnelles et son devoir de conseil. Le notaire ne peut ignorer qu'il est le premier garant de la régularité de l'exercice de sa mission. Il est le seul à connaître les arcanes et les pièges que certaines formulations peuvent entraîner au niveau des réactions de l'administration fiscale. Ces subtilités ne sont pas nécessairement connues d'un avocat qui pouvait tout aussi bien croire qu'une demande de rectification adressée postérieurement à l'administration fiscale, pouvait entraîner tant un remboursement qu'un accroissement partiel des droits perçus, ce qui n'est pas le cas. La décision d'un professionnel du droit de confier au notaire la mission de rédiger la déclaration de succession peut-être précisément prise pour assurer davantage de garantie à la régularité de l'acte et de l'état liquidatif, ce qui ne ressort pas nécessairement de la spécialité de l'avocat. L'appelant prétend que le mandataire des intimés a lui-même insisté pour que soient indiquées les valeurs de vente plutôt que des valeurs plancher et qu'il ne peut s'opposer à la volonté des héritiers d'agir de la sorte. Ce fait n'est pas prouvé. Le mandataire des intimés n'était pas présent le 13 août 1996 en l'étude du notaire. Quand bien même Me Pierre B. aurait - il exigé d'indiquer les valeurs reprises au compromis, il appartenait au notaire de l'en dissuader dans la mesure où les conditions suspensives n'étaient pas levées et de lui rappeler, à lui et aux intimés le jour même de la signature en son étude, le risque de surévaluation et de l'impossibilité de récupérer les droits de succession qui auraient été enrôlés sur cette base. Des réserves écrites devaient à tout le moins être formulées, ce d'autant plus qu'aucune expertise immobilière sérieuse n'avait été effectuée. Lors de la comparution personnelle, les intimés ont précisé que l'étude n'avait pas attiré leur attention sur ce fait lors de la signature du compromis, même s'il s'avère que ce conseil avait en réalité été donné le 22 juin 1996 par écrit à Me Pierre B.. Il en résulte que l'appelant n'apporte pas la preuve de l'accord des intimés de prendre le risque d'une surévaluation, ni de la demande expresse de modification du compromis en ce sens par leur mandataire. En outre, même s'il était prouvé que Me Pierre B. est intervenu activement dans la modification de la valeur déclarée, cette intervention ne peut être considérée comme une faute en lien causal nécessaire avec le dommage dans la mesure où, s'il est sensé connaître la loi, il n'en est pas nécessairement de même de la jurisprudence administrative selon laquelle une surévaluation éventuelle d'un bien immobilier dépendant de la succession ayant pour cause une simple erreur d'appréciation de la part des héritiers n'est pas une cause de restitution prévue par l'article 135 du Code de droits de succession. En confiant la maîtrise de la rédaction de la déclaration de la succession au notaire, l'avocat abandonne sa propre compétence entre les mains du spécialiste de la matière qu'est le notaire. On notera au surplus que, malgré les multiples rappels de Me Pierre B., le notaire a tardé à rentrer la déclaration de succession en manière telle que le délai de rectification de la déclaration était expiré depuis le 12 février
2. La responsabilité de l'appelant est donc bien engagée sur la base de l'article 1382 du Code civil, pour avoir rédigé une deuxième mouture de déclaration de succession mentionnant des valeurs qui n'étaient pas définitivement connues pour les immeubles, sans avoir égard aux conditions suspensives qui affectaient les ventes, ce qui a entraîné une surévaluation des droits de succession. Ses préposés ont encore manqué au devoir de conseil en n'avertissant pas à nouveau les intimés du risque de surévaluation lors de la signature de la déclaration en l'étude, ou en n'effectuant pas de réserves à cet égard. Et si la deuxième mouture de la déclaration a été modifiée par ses préposés à son insu, l'appelant est encore responsable sur base de l'article 1382 du Code civil pour n'avoir pas demandé à vérifier les modifications importantes se produisant dans les actes en son absence, la maladie ne constituant pas nécessairement un cas de force majeure, circonstance qui au demeurant ne fut pas portée à la connaissance des intimés et n'est à ce jour attestée par aucun document médical. Le dommage n'est pas contesté et est équivalent au montant des droits de succession dus en supplément par rapport à la valeur de vente de 2 millions finalement obtenue. Il ne peut être fait droit à la demande incidente des intimés qui sollicitent la condamnation de l'appelant à 1.500 euro du chef d'appel téméraire et vexatoire. L'exercice de la voie de recours par l'appelant n'apparaît nullement téméraire compte tenu des circonstances dans lesquelles sont intervenues les parties et de la contestation du rôle tenu par l'avocat B.. Il ne peut davantage être octroyé de dommages et intérêts à l'appelant qui succombe dans ses prétentions. C'est également à bon droit que le premier juge l'a condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, La Cour, statuant contradictoirement, Reçoit l'appel et la demande incidente ; les dit non fondés. Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions. Condamne l'appelant aux dépens d'appel des intimés liquidés à 753 euros en ce compris les frais de signification des deux jugements. Ainsi prononcé, en langue française, par anticipation au 20 décembre 2006, à l'audience publique de la VINGTIÈME chambre de la Cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE SIX, où sont présents : Madame Myriam VIEUJEAN, président Madame Cécile DUMORTIER, conseiller Madame Evelyne DEHANT, conseiller, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d'appel de Liège du 15 décembre 2006 pour la prononciation du présent arrêt, en remplacement de Monsieur Jacques LEBEAU, conseiller suppléant, lequel est légitimement empêché pour la prononciation de l'arrêt au délibéré duquel il a participé conformément à l'article 778 du Code judiciaire Monsieur Alain LECOLLE, greffier Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div