ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20061219.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 19 décembre 2006 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2006:ARR.20061219.1 No Rôle: 2005RG1629 Domaine juridique: Date d'introduction: 2007-02-09 Consultations: 128 - dernière vue 2026-07-02 14:52 Fiche 1 Si en droit belge le contrat se forme par le simple échange des volontés, il ne peut être prouvé que par les modes de preuve autorisés par la loi. Le contrat de vente d'un immeuble par une personne n'exerçant pas le commerce est un acte civil que l'acquéreur soit particulier ou commerçant. Les articles 1317 à 1369 du code civil organisent un système de preuve légale des contrats civils. Le contrat civil se prouve par écrit ( 1341 du C.C. ) authentique ou privé, répondant à des conditions légales ( nombre d'exemplaire, mention, signatures ... ). Les dispositions légales en vigueur autorisent, à défaut d'écrit probatoire satisfaisant aux conditions de la loi, la preuve du contrat invoqué par un commencement de preuve par écrit complété ou par aveu et serment. Le commencement de preuve par écrit dont une partie peut se prévaloir pour prouver l'existence du contrat invoqué doit émaner de la personne contre qui on l'invoque et rendre vraisemblable le fait allégué ( 1347 du C.C. ) Enfin un contrat sous seing privé peut également être prouvé, entre parties, par l'échange dit de " lettres-missives " - de deux écrits, l'un contenant une offre et l'autre l'acceptation de cette offre, chacun de ces écrits émanant de la partie contre laquelle il est invoqué. Mots libres: Contrat . preuve . Fiche 2 Des lettres missives échangées ne peuvent former la preuve d'un contrat qu'à la double condition : - l'écrit de l'offrant, d'une part, expose la volonté de l'offrant de s'engager contractuellement et, d'autre part, contienne tous les termes du contrat qui obligera les parties si celui qui reçoit l'offre l'accepte - l'écrit de l'acceptant établisse l'acceptation par celui-ci de l'offre telle qu'elle est formulée, de manière telle que le texte de l'offre devienne immédiatement la loi des parties. Mots libres: Contrat . preuve d'un contrat par lettres missives . conditions Fiche 3 Une réponse écrite ( à une offre ) dans laquelle le récepteur de l'offre propose des modifications n'est pas une acceptation pure et simple formant contrat. Une réponse à une offre, dans laquelle une modification des obligations est proposée, constitue une contre-proposition soumise à l'acceptation du premier proposant. Cette contre-proposition, constituant une offre nouvelle de contrat, ne peut faire preuve d'un contrat que par l'adjonction d'une lettre d'acceptation des modifications par l'offrant originaire. Mots libres: Offre . réponse écrite . offre nouvelle . Fiche 4 Un projet de compromis de vente d'immeuble ne constitue qu'un projet préparatoire à un contrat écrit répondant aux conditions des articles 1341 et suivants du code civil. Un tel écrit peut en ce qu'il est un écrit émanant du mandataire du vendeur être analysé en droit comme une offre de contrat, engageant le vendeur, et susceptible de former un contrat civil prouvé par échange de lettres missives par une simple acceptation écrite de celui à qui l'offre est faite. Mots libres: Projet de compromis de vente d'immeuble . offre de contrat Fiche 5 Une lettre d'intention n'oblige pas son auteur à conclure un contrat sur pied de l'offre à laquelle elle répond. La lettre d'intention n'oblige son auteur qu'à mener des pourparler sérieux et à ne pas les rompre de manière abusive. Mots libres: Lettre d'intention Fiche 6 Une condition suspensive à une vente d'immeuble est une élément essentiel du contrat. Une condition suspensive commande selon qu'elle se réalise ou pas la validité d'un contrat parfait ou la caducité de l'opération. Une modification importante de la condition suspensive limitant le délai de sa réalisation par le vendeur complique objectivement la réalisation d'une telle condition. Une indemnité fortaitaire, prévue, contre tous les usages et la notion même de la caducité, en cas d'absence de réalisation de la condition par le vendeur, même sans faute ou entrave dans son chef, transforme per se l'équilibre contractuel qui est en usage dans les contrats de vente d'immeuble. Le choix, laissé à l'arbitraire de l'acquéreur de nier les effets que la loi attache à l'absence de réalisation de la condition suspensive d'une vente : la caducité de la convention, et d'imposer une exécution forcée de la convention caduque mettant à charge du vendeur une exécution impossible en nature et devant se résoudre par des dommages et intérêts, est contraire à des normes juridiques auquel il n'est pas d'usage de déroger dans des actes de vente d'immeubles. Mots libres: Contrat de vente . vente d'immeubles . condition suspensive . modification de la condition suspensive . indemnité forfaitaire en cas d'absence de la réalisation de la condition par le vendeur ( non ) Fiche 7 Une offre lie l'offrant pendant une période de temps déterminée ou déterminable. Une offre peut contenir expressément mention de la durée pendant laquelle son bénéficiaire peut l'accepter. A défaut d'une telle mention, l'offre est faite pour la durée qu'il est d'usage de respecter dans le domaine contractuel où elle se place et l'offrant peut librement mettre un terme à une offre non acceptée par un retrait de l'offre communiquée à son bénéficiaire par un écrit. Si la durée des premiers examens par la partie candidate acquéreuse est celle d'un examen sérieux préalable à une décision d'achat, la durée de presqu'un mois entre l'émission de l'offre et son retrait est d'une longueur supérieure à la durée moyenne d'acceptation d'un projet de compromis de vente rédigé par un notaire. Mots libres: Offre . durée de l'offre Fiche 8 Le libre consentement nécessaire à la formation d'un contrat commande que chaque partie à un projet de contrat puisse débattre librement les termes du futur contrat et choisisse de donner suite ou de se désister selon que les termes de l'accord proposé lui apparaisse acceptable ou non. Chaque participant à une négociation peut poursuivre la réalisation de ses intérêts légitimes. La seule limite à ce droit de choisir de chacun des participants est le respect des droits des autres participants. Il ne peut être abusé du droit de rompre des négociations en infligeant à autrui un préjudice disproportionné à l'intérêt personnel protégé. Des pourparlers avancés et une offre de contrat formulée ne peuvent être interrompu et l'offre retirée par l'offrant, aux seules fins de permettre à l'offrant de conclure un contrat semblable avec un tiers venu se porter candidat. Des pourparlers ne peuvent pas être volontairement tiré en longueur soit pour se permettre de trouver d'autres amateurs et les mettre en concours, soit pour créer une situation irréversible dont l'auteur retire un bénéfice ou la victime un dommage. Mots libres: . Contrat . formation du contrat . négociation . respect des droits des autres participants Fiche 9 Le retrait d'une offre contenue dans un projet de compromis de vente, resté non accepté par l'acquéreur potentiel pendant au moins 23 jours, ne présente pas en soi un caractère précipité ni anormal. Le délai pendant lequel l'offre, contenu dans un compromis de vente d'immeuble, a été maintenue est conforme aux usages. Un offrant, qui constate que son offre n'est pas acceptée dans un délai raisonnable et qui n'entend pas consentir à des contre-propositions, agit avec la sagesse et la loyauté requise en donnant information du retrait de l'offre et de la rupture des négociations dès que sa décision est prise. Mots libres: . Offre . retrait de l'offre . délai. Fiche 10 . La brièveté nouvelle du délai imposé ( 1 mois ) de réalisation de la condition suspensive, à la veille des vacances d'été et des congés estivaux des locataires professionnels, et l'adjonction d'une sanction de la non réalisation laissant à l'acquéreur l'arbitraire de choisir la caducité avec des indemnités très importantes ou l'exécution forcée d'un contrat de vente stipulant que l'acquéreur en a la jouissance réelle au jour de la signature de l'acte authentique, rendent tout contrat sur cette base aléatoire et à grand risque pour le vendeur. Un tel contrat constitue une spéculation de l'acquéreur ayant autant d'intérêt à la défaillance de la condition qu'à sa réalisation. La combinaison de ces deux éléments de la contre-proposition établit à suffisance de preuve que le rédacteur du projet spéculait autant sur une inexécution de la convention que sur son exécution normale. Tout candidat vendeur pouvait craindre une spéculation probable de l'acquéreur formulant une telle proposition de modification et devait certainement refuser un risque disproportionné pour lui de se trouver dans un imbroglio juridique contraire à tous les intérêts légitimes d'une partie contractante. Mots libres: Offre . brièveté nouvelle d'un délai imposé . modification de la condition par l'acquéreur . sanction de la non réalisation de la condition . Texte de la décision Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div